某商务区制定致胜的战略商业计划

为武汉中央商务区制定致胜的战略商业计划5/10/2023项目目标2武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBD基本条件原军用机场靠近市中心核心区面积2.7平方公里，周边区域面积4.7平方公里，目前用途多样*宏伟目标武汉活力和经济发展的标志武汉的中心和华中地区的商业中心与住宅区相结合，配备一系列功能，提供华中地区最好的生活环境根据城市总体规划认真步署，用大约15年的时间建设完成*核心区和周边区之外还有4.0平方公里，目前用途多样，整个地区总面积为11.36平方公里3此项目的重点市为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划武汉中央商务区制胜战略与商业计划了解关键成功因素建设新的中央商务区所需条件从国内外案例中学到的关键经验评估武汉的竞争力对投资者的吸引力人均GDP增长潜力促进增长的因素与其他“对手”城市相比处于何种地位寻找目标商业租户目标商用租户的行业重点和概况目标群体的思想组合对潜在客户进行优先排序目标群体选址的关键决策因素评估投资效益所需投资的规模和类型投资者的出资份额分配投资者可能获得的回报，及与其他投资机会的对比评估协调各方利益，争取支持有关单位和政府部门有关各方的利益及协调的方法所需政策与支持寻找和吸引可能的开发商潜在的开发商及其优先顺序目标开发商的关键决策因素及其经济方程式武汉中央商务区的价值定位及其引起目标群体兴趣的方法4项目分为两个模块项目范围为武汉中央商务区设计战略性商业计划吸引投资，开始详细规划建设运营模块1根据关键成功因素和竞争对手情况，评估战略定位模块2进一步调整确认价值定位和整体商业计划至今工作5/87/168/7了解当地情况和竞争形势从国际、国内最佳方法中获取关键成功因素分析相关权益方形成初步假设对武汉CBD的机遇和挑战作诊断性评估对价值定位，发展思路和目标入驻企业的初步看法确定价值定位确定功能组合确定基础设施项目确定政策支持计算关键性财务模型制定战略商务计划武汉CBD的价值定位战略性商业计划，包括所需举措、潜在的关键合作伙伴、以及财务模型工作最终成果5项目小组结合了12个案例分析、收集了大量数据并进行了80多次访谈工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析CBD案例和经验教训12个CBD案例介绍11位外部专家9位麦肯锡专家案例研究关键成功要素分析当地和竞争条件武汉/中国中部的经济情况武汉和其他城市的房地产武汉/中国中部的基础设施和交通比较/相互竞争的城市的数据现有的办公楼和居民楼供给/需求武汉其他经济区的介绍22位政府官员（11个机构）3名房地产代理商参观了5处房产基准比较对不同客户群的供给预测主要租户/利益相关分析不同行业的国内/国外潜在的租户当地行业历史和目前的信息可比较的国外/国内城市的历史和目前的信息颁布的政府政策法规中国其他城市的CBD信息6家中国公司2名专家16家跨国企业6家开发商/房地产公司测试概念武汉就不同CBD模式的吸引力和竞争力测试需求预测对新需政策的研究分析假设和量化CBD占地面积和特征武汉/中国其它地方地产市场数据和经济效益整合其他分析的结果NA对CBD规模的宏观预测CBD的功能组合发展阶段和各个阶段的规模对投资额的估算6CBD核心模式及案例分析7项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心公司服务中心博览中心政府中心案例加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）香港数码港（香港）堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）汉诺威FairGrounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心堪培拉（澳大利亚）全球CBD模式资料来源：文献检索、麦肯锡分析8国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示案例主要经验加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间的本地需求依赖于行政指令，带来场地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象奥斯汀市区（德州奥斯汀市）香港数码港（香港）利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业德增长减缓，数码港项目未获成功。堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期汉诺威FairGrounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览通过独特的博彩定位，吸引参展商政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亚）利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析9建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中各大中央商务区都面临着巨大的挑战案例经验多克兰/加纳利码头经过15年建设获得很大成功，但过程中主要开发商曾经破产拉德方斯建设需要40年柏林新城建筑不错，但入住率比预期低丹佛CBD受当地经济，尤其是石油工业的影响，几经起伏德州奥斯汀原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因该行业衰退而受影响勘萨斯市中心非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁汉诺威是成功的会展中心，但面对竞争必须不断挣扎堪培拉成功的政府办公中心，但现在需要向商业方向拓展众多中国城市都在兴建中央商务区中央商务区投资额（亿人民币）北京朝阳120上海陆家嘴（即将竣工）1.135广州珠江新城50深圳福田中心区15大连中山N/a成都N/a郑州50（基础设施）资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析“我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热”——柯焕章北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言10案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功11全球CBD模式中最为突出的是金融保险中心位置/规模位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块入驻企业主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限空间/服务特点高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区严格的技术设施要求，如：三层电源保护大型楼面，供大型企业扩展业务所用功能组合包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“天之骄子”举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环资料来源：文献检索、麦肯锡分析12加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD加纳利码头的主要特点位置/规模—距离伦敦城5公里—占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合—加纳利码头：商务占95%，零售占5%—多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼形象定位：伦敦领先的现代化金融区资料来源：文献检索13加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当前机遇*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索设定方向应对金融挑战恢复与成功阶段1：1981-1991阶段2：1991-1993阶段3：1993-至今多克兰区60%的土地多年未开发地区人口减少，失业率居高不下此前的重建计划以失败告终全球经济衰退伦敦办公楼供应过剩新开通的多克兰区轻轨故障频频经济复苏带来市场需求，使强大开发商需加速开发和建筑项目撒切尔政府积极支持多克兰区的重建计划1991年，大楼竣工可供入驻随着金融服务业与兼并活动的增加，对办公楼的需求远远超过了供给1981：政府建立多克兰区开发公司（LDDC）1982：建立创业地区1987：Olympia&York(O&Y)与政府签约,将加纳利码头建成国际性金融中心(投资360亿人民币*)1991:O&Y与政府签约共同投资建造地铁延伸段(投资48亿人民币)1991:开发商为吸引支柱商家（瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利、奥美广告），承诺支付其当前租约1992：O&Y破产后，银团接管加纳利码头开发工作1993：多克兰区高速公路和隧道竣工1995：—O&Y重新购回加纳利码头—O&Y积极寻求金融商家入驻，并大规模加速开发1998：多克兰区开发公司在加纳利码头即将完工时宣告散散1999：地铁延伸段竣工挑战机遇关键举措14伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷资料来源：文献检索、麦肯锡分析伦敦的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：采取的关键步骤伦敦早已成为世界金融中心，顶级公司正寻求扩展空间早已具备发达的国际交通枢纽加纳利码头依水而建，毗邻伦敦市中心，环境独特本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位开发商建造优质现代办公楼，以满足公司不断变化的需求，租金水平约为伦敦城的50%说服并以承担未完租约的方式鼓励瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利及其其它顶级公司迁址入驻政府和开发商联合建造地铁延伸段，推动地区发展政府对社区开发进行投资，开发商建造住宅、零售及其它高质量的楼盘，改变形象15上海陆家嘴是完全通过规划而建的金融保险中心陆家嘴的主要特点位置/规模位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里入驻企业：主要企业包括—上海证券交易所—中国银行上海总部—汇丰银行—其他主要国内、跨国金融机构

空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地—IT需求高功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑形象定位：“中国新世纪的金融中心”资料来源：文献检索16陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来陆家嘴的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：采取的关键步骤中国金融行业发展迅猛全国最佳的机场交通枢纽上海已经是领先的商业中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位中央政府规定所有国外的金融机构在此注册开发商建造的高档房产价格低于浦西建立了上海证券交易所，以发放人民币执照等吸引了汇丰银行等金融机构政府建造了两座大桥和两条隧道连接浦西土地的销售收益再投资于改善基础设施和公共空间；政府大力宣传陆家嘴的形象17案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功18全国性总部式CBD往往位于国家的经济或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心入驻企业国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例行业种类较多有很多可能入驻的“支柱商家”空间/服务特点高档办公区，服务要求较高部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感大型楼面功能组合包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“全球公司的巨轮”举例：巴黎拉德方斯（LaDefense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（ChicagoLoop）资料来源：文献检索19拉德方三斯是众三多法国三和跨国三公司总三部云集三的CB三D拉德方三斯的主三要特点位置/三规模距旧的三巴黎中三央商务三区2公三里，商三务区面三积1.三6平方三公里，三总占地三面积达三7.5三平方公里入驻企三业—共有三3，6三00家三公司—50三%为外三国公司—26三%全球三前50三大公司三的总部—70三%法国三前20三大公司三的总部—IB三M、索三尼、法三国惠普三、西门三子、施三乐、E三LF等空间/三服务特三点建筑物三规模大三且技术三先进功能组三合—95三%为商三务、5三%为零三售—土地三使用：三44%三为步行三区、1三0%为三绿化、三46%三为建筑三物建筑—“新三潮”—标志三性建筑三，如“三新凯旋三门”（三Gra三nde三Ar三che三）—共有三70多三个雕塑三，如“三凯撒大三帝的大三拇指”形象定三位：—法国三的经济三商务中三心资料来三源：E三PAD20拉德方三斯用了三相当长三的时间三才实现三了法国三政府建三立“一三流”C三BD的三目标资料来三源：E三PAD三、文献三检索缓慢起步模式验证建成一流CBD阶段1：1958-1972阶段2：1972-1987阶段3：1987-至今尽管存在地盘有限、严格的规划限制等问题，巴黎旧城是历来法国的中心所在70年代早期：世界范围德经济萧条办公场地需求不景气需求的转变：对技术先进的大楼和更多交通服务的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建设商务区的目标地处香榭丽舍战略轴线上的拉德方斯，虽拥有较好的地段，但相对比较落后（如空地、小店等）70年代晚期：经济复苏和全球化的加剧激发了建立国外总部的需求专业服务公司的规模增长需要更大的楼层空间地铁等新德交通设施拉德方斯的新建大楼中都配备了高质量的ADSL和高速有线网络1958年：政府成立独立规划机构（EPAD），签订了为期30年价值6.8亿法郎的合同1964年：EPAD划出85万平方米建设商务区，制定了严格的规划准则，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建设了铁路快线RER延伸段，连接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期：政府将教育部和设备部搬迁到拉德方斯，以引起私营行业德兴趣放松对大楼规格的规定EPAD启动了一系列美化公共空间的项目（如：新凯旋门等）1988年：法国政府延长EPAD合同至2007年将展览中心改为价值更大的会议中心技术进步的新建大楼吸引了众多服务和IT公司（如：法国兴业银行、毕马威、infogram等）；目前有3600家公司入驻拉德方斯，其中50%都是公司总部挑战机遇关键举措21拉德方三斯利用三巴黎的三内在优三势，采三取特定三的举措三，创造三了一个三充满活三力的商三务区资料来三源：E三PAD三，文献三检索、三麦肯锡三分析巴黎的内在因素国内总部中心的关键成功因素：采取的主要措施巴黎早已成为经济活动中心，拥有众多顶尖法国内外的公司总部；许多公司都有意图扩展至更大、更现代的办公场地国际和国内交通相当发达拉德方斯临近巴黎，在塞纳河的另一边（距离2公里）大规模德国内外公司，需要较大办公面积设置总部高质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位开发商建造了高质量、现代化楼群来满足法国和国外公司日益增长的需求；价格比巴黎旧中央商务区低15-20%政府将一些机构迁入拉德方斯，为私营公司做出“榜样”政府建造了铁路延伸段（RER）、地铁延伸段，并增加了公交车服务EPAD建设了众多公共艺术品及纪念物（如：新凯旋门）22拉德方三斯作为三全国性三总部中三心得益三于与巴三黎的固三有关系经验拉德方斯利用了巴黎的固有优势┄┄法国首都—临近政府办公地—首都的良好形象法国德经济核心—法国德755，000家公司中，有41%位于巴黎—2，400家外国公司和420家外国银行—巴黎市和大巴黎（IIedeFrance）占全法总GDP的29%法国的娱乐和文化中心—汇集大多数法国主要大学—拥有全法最重要的文化名胜┄┄同时提供了取代巴黎旧中央商务区的选择临近巴黎市：乘坐RER火车10分钟到达众多商务活动和总部功能的综合：巴黎64%的国外公司位于拉德方斯生活质量—零售、娱乐和文化活动，以及有限的居家租金比巴黎旧中央商务区低15-20%资料来三源：E三PAD三、文献三研究、三麦肯锡三分析拉德方三斯已经三成为主三要的经三济中心三和总部三首选地三，商家三的全球三营业额三达到1三520三亿欧元23柏林新三城将其三自身重三建为商三业中心柏林新三城的主三要特点位置0.3三平方公三里的波三茨坦广三场（P三ots三dam三er三Pla三tz）三区，位三于市中三心西南三部，为三柏林墙三旧址入驻企三业索尼欧三洲总部三、戴姆三勒.克三莱斯勒三服务公三司总部三、德国三国民银三行地区三总部、三法国S三ano三fi德三德国总三部空间/三服务特三点技术先三进的大三型楼面三，而且三多数都三是甲级三的办公三楼功能组三合—约6三0%为三办公—约2三2%为三住宅—约1三8%为三零售和三娱乐（三包括一三家博彩三场、众三多音乐三剧院和三索尼I三max剧院）建筑重点发三展标志三性建筑三，最高三的大楼三是索尼三中心，三共有2三6层、三103三米高形象定三位新德国三的心脏资料来三源：文三献研究三、麦肯三锡分析24尽管早三期成功三地吸引三了入驻三企业，三但是柏三林新城三尚未成三为主要三的全国三总部式三CBD资料来三源：德三国地方三机场当三局、麦三肯锡分三析柏林新城的定位公司全国总部模式的关键成功因素柏林虽是主要城市，但面临数个德国经济中心的竞争大规模的国内外公司需要更多面积设置总部目前拥有少数几家主要公司（如：索尼等）；未来的潜力尚不明确著名的支柱商家大楼质量很高但租金位于柏林首位高质量办公空间，价格具竞争力仍缺乏大型的国际机场交通便捷具有很高声誉、良好形象及重要的历史意义具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市GDP占德国GDP的比重百分比柏林4.0

汉堡4.0科隆和杜塞尔多夫4.0慕尼黑3.02001年机场客流量百万法兰克福48.5慕尼黑23.6杜塞尔多夫16.0汉堡10.0柏林9.925案例分三析得出三的主要三结论金融保三险中心三CBD三较难形三成，它三要求全三球及国三内金融三机构有三大的内在需三求全国性三总部C三BD较三少见，三它要求三全球及三国内大三型公司三有大量三的办公空间三需求区域总三部在那三些自然三成为地三区中心三的城市三发展较三好，凭三借当地三的经济实三力和有三吸引力三的服务三环境（三包括住三宅和零三售业的三发展）三吸引大型三的本地三企业和三全国企三业的地三区总部高科技三中心利三用当地三的教育三及高科三技机构三的优势三，空间三布局相三对比较分三散企业服三务中心三是最近三几年在三呼叫中三心和外三包趋势三的基础三上发展三起来的，三其增长三需要靠三一个支三柱的企三业来推三动展览中三心型C三BD要三求大规三模的政三府投资三，并且三往往依三靠独特三的旅游景点三取胜政府中三心要求三长期的三规划和三大规模三的政府三办公空三间所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范围的三政府三支持才三能取得三成功26在一些三大国，三地区性三总部模三式CB三D很常三见位置和三规模位于地三区性中三心城市三市中心占地不三等入驻企三业大量地三区性和三本地公三司入驻国内、三国际公三司的地三区分公三司空间/三服务特三点现代建三筑配以三可靠基三础设施功能组三合全面的三居住和三零售功三能建筑现代大三楼摩天大三楼形象定三位“该地三区发生三的一切三都在这三里发生三”举例：美国丹三佛美国达三拉斯广州温哥华27丹佛拥三有美国三中西部三最主要三的CB三D丹佛C三BD的三主要特三点位置和三规模—中央三商务区三位于丹三佛心脏三地带—占地三6.5三平方公三里，办三公楼面三积达2三40万三平方米商家—2，三700三家公司三，50三%以上三的公司三源于丹三佛或科三罗拉多三州（如三：Coo三rs，三Fir三se三Dat三a，Q三wse三t）—许多三全国性三公司及三跨国公三司的地三区总部三所在地三（如：三MCIWor三ldc三om，三Spr三int三，AT三&T，三联合航三空，I三BM）空间/三服务特三点现代化三商业建三筑群功能组三合25万三平方米三零售面三积，在三整个地三区内，三供货种三类最为三丰富建筑现代化三建筑成三为丹佛三独特的三风景线形象定三位文化艺三术娱乐三设施和三活动更三加强了三CBD三作为丹三佛地区三中心的三形象定三位资料来三源：专三家访谈三、麦肯三锡分析28丹佛C三BD历三经沉浮三方现今三日风貌资料来三源：专三家访谈三、文献三检索建筑热潮市场崩溃与挽救发展与巩固阶段1：1973-1984阶段2：1985-1992阶段3：1992-至今丹佛没有作为美国领先商业城市的历史石油业萧条房地产业崩溃经济衰退迟迟不去石油与天然气行业的发展带来繁荣经济房地产需求不断上升私营企业对该地区深感兴趣政府规划与具体措施CBD的复苏经济复苏美国商业建筑热潮最集中的地区—56层楼的共和广场（RepublicPlaza）（1984）总面积超过50年代办公楼面积之和—该阶段美国大多数新建摩天楼都在丹佛以公共融资方式建造图书馆、体育馆和会议中心（一次税收增加，两发行债券）政府建造新机场，改善交通状况，推动CBD的开发工作持续的公共投资—综合表演艺术中心—轻轨系统—推动住宅开发项目—发行三年期债券用于住宅建设私人开发商集中进行优质住宅开发

挑战机遇举措29丹佛C三BD受三益于机三会投资三与及时三的政府三举措资料来三源：丹三佛市区三协会（三丹佛D三own三tow三nA三sso三cia三tio三n）文三献检索三、麦肯三锡分析内在因素地区性总部中心的关键成功因素：采取的关键措施丹佛历史上是美国中/西部的经济中心，地区经济强盛丹佛在此之前已是美国主要交通枢纽CBD位于市中心大量具有一定规模的本地区公司需要大量空间设立总部，跨国公司需建分工斯也需要大量办公空间高质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人开发商在80年代建造了大量过剩优质办公楼财富500强当中有5家公司将总部设在丹佛，如Qwest，USWest政府建设了世界上最大的机场及轻轨由政府建设的主要公共设施提高了人民生活质量30丹佛市三的经济三实力及三地区领三先地位三确保了三CBD三的成功美国中三西部地三区主要三城市200三1年GDP三（十亿美三元）美国中三西部地三区主要三城市所三拥有的财富5三00强三企业总三部另有8三0家财三富50三0强企三业在丹三佛设立三地区总三部资料来三源：文三献检索三、访谈31案例分三析得出三的主要三结论金融保三险中心三CBD三较难形三成，它三要求全三球及国三内金融三机构有三大的内在需三求全国性三总部C三BD较三少见，三它要求三全球及三国内大三型公司三有大量三的办公空间三需求区域总三部在那三些自然三成为地三区中心三的城市三发展较三好，凭三借当地三的经济实三力和有三吸引力三的服务三环境（三包括住三宅和零三售业的三发展）三吸引大型三的本地三企业和三全国企三业的地三区总部高科技三中心利三用当地三的教育三及高科三技机构三的优势三，空间三布局相三对比较分三散企业服三务中心三是最近三几年在三呼叫中三心和外三包趋势三的基础三上发展三起来的，三其增长三需要靠三一个支三柱的企三业来推三动展览中三心型C三BD要三求大规三模的政三府投资三，并且三往往依三靠独特三的旅游景点三取胜政府中三心要求三长期的三规划和三大规模三的政府三办公空三间所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范围的三政府三支持才三能取得三成功32高科技三中心C三BD近三年得以三发展，三大多位三于经济三发达地三区位置和三规模毗邻大三学/研三究中心大多占三地宽阔商家大部分三企业与三技术相三关（如三：软件三、硬件三研发、三IT咨三询、生三物技术三）空间/三服务特三点现代化三设施很高技三术设施三要求，三如：宽三带网、三UPS三等由于技三术含量三较高，三企业平三均占用三空间呈三下降趋三势功能组三合优质住三宅区有针对三性的零三售设施建筑线条流三畅的现三代化建三筑盛行校三园风格三，不尽三是高楼三大厦，三但通常三带有充三足的绿三化空间形象定三位“轻松三智慧”举例：美国德三克萨斯三州奥斯三汀市帕洛阿三尔托市三（硅谷三）英国剑三桥33奥斯汀三地区是三少数几三个真正三的高科三技中心三CBD奥斯汀三的主要三特点位置和三规模—位于三市中心三，占地三面积3三.8平三方公里—距德三州大学三不到4三公里入驻企三业70%三以上的三企业与三IT有三关，包三括：—英特三尔—Co三mpu三ter三Sc三ien三ce三Cor三p空间/三服务特三点—办公三总面积三达11三0万平三方米，三70%三为甲级三办公楼—配备三最先进三IT基三础设施功能组三合专为“三健康生三活”一三族设计三的60三，00三0多平三方米的三零售场三地建筑不超过三32层三楼的现三代化建三筑形象定三位“理想三之城”三——官三方形象三宣传资料来三源：访三谈、文三献检索34奥斯汀三地区通三过不懈三努力实三现了从三政府机三构中心三向高科三技发送三机的转三变资料来三源：专三家访谈三、文献三检索科技行业兴起德州大学上升为技术发动机快速集中式发展阶段1：1970年以前阶段2：1970-1987阶段3：1987-至今仅仅是一个政府机构中心和大学城有限的技术制造业务通常情况下经济基础较薄弱最大化提高德州大学的研发能力与技术相关的行业开始发展采用激进举措后，德州大学的研发声望获得提高高科技行业蓬勃发展成立两个财团：MCC&Sematech开始寻找技术制造的机遇市政府采用税收激励手段吸引高科技企业市政府推广“理想之城”的形象定位采取“巧妙发展”举措，集中发展中央商务区提高生活质量—公共设施，如：艺术中心、文化馆等挑战机遇举措35奥斯汀三拥有自三身优势三，同时三满足了三高科技三中心C三BD的三其它要三求奥斯汀的内在因素高科技模式的关键成功因素：采取的关键措施位于奥斯汀的德州大学长期以来是领先的工学研究机构自1984年以来，Dell的兴起与影响力吸引了大量入驻企业临近主要的技术研究与工程设施拥有投资资本优质高科技办公场地其它高科技企业的涌现有吸引力的地段为吸引风险投资，本地企业增加了专利申请本地开发商根据高科技行业的特定IT需求进行施工由于政府对公共设施的投资，奥斯汀市被选为“最适合生活、工作与休闲的地方”36德克萨三斯大学三的优势三和声誉三一直是三吸引投三资资金三的主要三动因德州大三学奥斯三汀分校三在学术三上的排三名排名学校综三合三1三1th工学院三1三1th计算机三工程系三7三th电气工三程三10三th奥斯汀三地区风三险投资三总额百万美三元资料来三源：美三国新闻三和报道三、PW三CNE三/NV三CA37数码港三是香港三发展成三为亚洲三IT中三心的远三景目标三的一部三分香港数三码港的三关键特三点位置和三规模240三，00三0平方三米，位三于薄扶三林，距三中环仅三15分三钟的路三程、半三小时可到达机三场入驻企三业第一期三竣工时三，仅有三3家商三户准备三入驻（三原本共三有11三5家表三示具有三入驻意向）空间/三服务特三点一流的三建筑，三配有智三能IT三设施功能组三合—12三0，0三00平三方米的三办公区—27三，00三0平方三米的数三码港中三心，包三括会展三、零售三，教育三和娱乐三设施建筑现代、三新潮形象定三位香港I三T业的三旗舰资料来三源：文三献检索远景目三标：建立众三多领先三IT公三司和人三才的中三心吸引跨三国公司三和本地三小型专三业公司三将其总三部设在三香港项目安三排：投资额三：20三亿美元开发商三：电讯三盈科时间：三共三期三，将于三200三7年全三部完成38但迄今三为止，三它未能三为IT三中央商三务区创三造充足三的关键三成功因三素资料来三源：文三献研究数码港的定位高科技中心的关键成功因素香港大学周边无侧重于IT的设施临近主要技术研究和工程设施需求疲软，原先承诺的15家跨国公司及100多家当地企业中仅3家入驻IT公司核心集团需要场地最新技术高科技大厦获得政府认可，以及来自电讯盈科和政府的投资投资资本交通不便具吸引力、便捷的位置尽管早三期吸引三了微软三、思科三等公司三的最初三兴趣，三但场地三需求一三直不高三并随着三高科技三的不景三气而迅三速消失许多位三于本地三且较廉三价的选三择（例三如：香三港其他三地区、三深圳）三同样削三弱了对三数码港三场地的三需求政府和三开发商三未能实三现建立三便捷交三通的承三诺，如三取消了三原定的三渡运服三务、推三迟了高三速公路三的改善三等39香港缺三乏强大三的地方三IT业三来吸引三跨国企三业香港没三有强大三的IT三基础与临近三国家相三比，香三港的I三T人员三供应和三投资都三相对落三后香港数三码港最三初被视三为IT三发展的三跳板，三试图通三过吸引三思科、三微软、三IBM三、惠普三等全球三IT巨三人作为三支柱商三家，来三创造一三个IT三中心资料来三源：文三献研究40案例分三析得出三的主要三结论金融保三险中心三CBD三较难形三成，它三要求全三球及国三内金融三机构有三大的内在需三求全国性三总部C三BD较三少见，三它要求三全球及三国内大三型公司三有大量三的办公空间三需求区域总三部在那三些自然三成为地三区中心三的城市三发展较三好，凭三借当地三的经济实三力和有三吸引力三的服务三环境（三包括住三宅和零三售业的三发展）三吸引大型三的本地三企业和三全国企三业的地三区总部高科技三中心利三用当地三的教育三及高科三技机构三的优势三，空间三布局相三对比较分三散企业服三务中心三是最近三几年在三呼叫中三心和外三包趋势三的基础三上发展三起来的，三其增长三需要靠三一个支三柱的企三业来推三动展览中三心型C三BD要三求大规三模的政三府投资三，并且三往往依三靠独特三的旅游景点三取胜政府中三心要求三长期的三规划和三大规模三的政府三办公空三间所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范围的三政府三支持才三能取得三成功41企业服三务中心三模式C三BD正三逐渐走三俏位置和三规模市中心三及周边占地不三等入驻企三业跨国企三业的公三司服务三部门，三如文档三处理，三电话销三售等为跨国三企业服三务的专三业公司场地/三服务特三点职业性三楼宇可靠的三IT设三施由于职三员密度三较高，三应提供三更多公三共空间三和交通三服务功能组三合主流零三售与住三宅建筑现代但三不追求三标新立三异形象定三位“具有三特长的三城市”举例：美国堪三萨斯城印度G三urg三oan美国B三ato三nR三oug三e42堪萨斯三城CB三D是美三国领先三的公司三服务中三心堪萨斯三城CB三D的主三要特点位置和三规模堪萨斯三城中心—占地三面积2三.5平三方公里—12三0万平三方米的三办公空三间入驻企三业—Sp三rin三t（电三话服务三中心）—AT三&T（三电话服三务中心三）—DS三T（负三责保管三金融服三务记录三）空间/三服务特三点—实用三的办公三楼—约4三万个停三车车位功能组三合大量主三流零售三专卖店建筑兼有现三代与传三统风格三，以喷三泉众多三而闻名三美国形象定三位“美国三的电话三服务中三心”资料来三源：文三献检索43堪萨斯三城的内三在条件三几乎完三全符合三企业服三务中心三的关键三成功因三素，这三使其收三益匪浅资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析堪萨斯市的内在因素企业服务中心关键成功因素采取的关键措施堪萨斯州的中学毕业率在全美名列第十生活成本指数低出全国平均水平4%Sprint的总部设在堪萨斯城，拥有21000名员工，DST占用了10座大楼，拥有5200名员工作为主要电信中心，堪萨斯城是美国“联网程度最高的”地区之一稳定的高素质劳动力市场低经营成本吸引支柱商家价格适当的良好办公空间可靠的IT基础设施开发商建造适于“服务运作”而不是企业总部型的办公空间，即高效实用型大楼，有吸引力，但不是景观标志44SPR三INT三作为本三地支柱三商家催三化了堪三萨斯城三成为电三话服务三中心资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析8730个岗位Sprint政府支持：改进基础设施教育环境/文化公司建立后台运作机构能力改进竞争优势得到加强作为领先的企业所在地的声望得到加强后台运作机构/管理层辅助职能（如：电信、IT、金融服务）催化剂Sprint电话服务中心199145案例分三析得出三的主要三结论金融保三险中心三CBD三较难形三成，它三要求全三球及国三内金融三机构有三大的内在需三求全国性三总部C三BD较三少见，三它要求三全球及三国内大三型公司三有大量三的办公空间三需求区域总三部在那三些自然三成为地三区中心三的城市三发展较三好，凭三借当地三的经济实三力和有三吸引力三的服务三环境（三包括住三宅和零三售业的三发展）三吸引大型三的本地三企业和三全国企三业的地三区总部高科技三中心利三用当地三的教育三及高科三技机构三的优势三，空间三布局相三对比较分三散企业服三务中心三是最近三几年在三呼叫中三心和外三包趋势三的基础三上发展三起来的，三其增长三需要靠三一个支三柱的企三业来推三动展览中三心型C三BD要三求大规三模的政三府投资三，并且三往往依三靠独特三的旅游景点三取胜政府中三心要求三长期的三规划和三大规模三的政府三办公空三间所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范围的三政府三支持才三能取得三成功46博览中三心模式三CBD三是展览三设施及三邻近的三辅助商三业设施三的聚集三地位置和三规模大城市三中心内三或接近三大城市三中心入驻企三业大型展三览馆和三邻近辅三助商业三设施（三如：酒三店、餐三厅等）通常一三个城市三只有一三个主要三综合性三展览建三筑物场地/三服务特三点用于陈三列的大三型相邻三空间装卸和三仓储设三施空间/三服务质三量符合三“行业三标准”三少有偏三差功能组三合大型展三览空间接待设三施充足三（酒店三、餐厅三等）建筑高顶大三厅经常大三量使用三玻璃表三面高度功三能化，三不注意三标志建三筑形象定三位“展览三城”举例：汉诺威芝加哥三麦考密三克中心杜塞尔三多夫拉斯维三加斯资料来三源：麦三肯锡分三析47汉诺威三拥有世三界上最三大的综三合性展三览设施汉诺威三博览会三场的主三要特点三：位置和三规模城市南三面，距三市中心三和机场三15分三钟路程三，占地三面积1三00万三平方米入驻企三业博览中三心综合三建筑物三由德国三展览博三览汉诺三威公司三（10三0%由三政府所有）所三有和经三营空间/三服务特三点大型展三厅，拥三有50三万平方三米的室三内展览三空间功能组三合酒店和三餐厅等三辅助性三商业设三施不在三场内，三但交通三非常便三利建筑27个三展厅，三其中一三些展厅三之间有三通道相三连形象定三位“世界三性博览三会的首三选场地三”资料来三源：文三献检索48汉诺威三博览城三的美誉三由来以三久资料来三源：访三谈、文三献检索起源与发展竞争中扩大努力夺回竞争优势阶段1：1947-1970阶段2：1971-1986阶段3：1986-至今二战后的汉诺威一片废墟在战前也没有天然的竞争优势其他德国城市（如杜塞尔多夫、科隆）也加入了贸易博览会行业，提供专业化展览会随着参展商和贸易博览会从汉诺威转向其他城市，竞争日益加剧英国占领军行政长官支持建立贸易博览会行业促进出口其他德国城市对此毫无兴趣政府不断支持，提供资金用于扩建设施2000年世博会寻找展出产地，其他德国城市受到展出空间的限制汉诺威成为贸易博览会行业的先驱—下萨克森政府将4个炸弹生产厂改建为展厅—汉诺威主办了首届“汉诺威博览会”新增展出空间200，000平方米，展厅总数达到14个1986：汉诺威终于推出首个以计算机产品为主的专业博览会CEBIT政府积极支持汉诺威，将展厅总数增至27个挑战机遇举措49在政府三的苦心三扶植下三，汉诺三威在德三国创造三出贸易三博览行三业资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析汉诺威的内在因素博览中心模式的关键成功因素采取的关键措施位于欧洲中心，然而交通联系整体较差交通便捷参展人数众多的专业“支柱”展览会大型展出空间，经常持平或亏损经营优质德酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）政府改进公路和铁路，使当地交通便捷贸易博览会组办者推出计算机产品专业博览会CEBIT，已经成为该行业最大的展览会政府出资补贴兴建大型展厅并承受营运损失建立通往位置较远的酒店和娱乐设施的便捷交通连接50博览中三心能对三总体经三济产生三积极影三响，但三通常需三要政府三提供补三贴政府收三益情况（20三00年三世博会三*）人民币三：10三亿元*三*政府对三此次三-0.三9展览的三补贴与此次三展览三11.三3有关的三税收政府净三收益三2.三3“我们三做这行三不是为三了盈利三,而是三要考博三览会吸三引国际三上的三参观这三,吸三引他们三在配套三服务中三消费,三以便能三够刺激三经济.三”——德三国汉诺三威展览三博览公三司前首三席执行三官（博览三中心展三览中心三经营者三，CE三BIT三和EX三PO2三000三承办者三）“在德三国，贸三易博览三业的收三益从-三2％至三2％不三等，但三真正的三收获三还是在三于其波三动效应三。贸易三博览业三每创造三1德国三马克收三入，就三能带动三该市/三地区实三现6-三12倍三收入”——麦三肯锡专三家*Ex三po2三000三由政府三所有的三德国汉三诺威展三览博览三公司主三办**汇三率：1三德国马三克=人三民币3三.76资料来三源：文三件检索三，AU三MA2三001三年德国三贸易博三览业报三告51新的慕三尼黑博三览中心三使德国三第六大三展览中三心新的慕三尼黑展三览中心三主要特三点：位置和三规模—在城三东南的三郊区，三距市中三心20三分钟车三程，距三机场3三5分钟三车程—占地三73万三平方米三（而汉三诺威是三100三万平方三米），三为德国三第六大三展览中三心入驻企三业由Me三sse三MÜ三nch三en三Gmb三H拥有三和经营三的新慕三尼黑展三览中心三（政府三全资拥三有）空间/三服务特三点—综合三展览中三心：1三6个展三厅，室三内大厅三占地1三60，三000三平方米三，露天三展厅占三地280三，00三0平方三米—会议三/活动三中心：三占地1三0，0三00平三方米、三7，0三00个三座位的三场，用三于企业三活动、会议、三展览和三媒体/三电视/三电影制三作—多功三能交易三室/展三厅/会三议室：三30，三000三平方米三、用于三运动和三运动时三装交易三的永久性交三易室功能组三合现场2三0多家三餐厅，三两个地三下停车三场，方三便乘车三市内游三览建筑使用无三支柱大三厅和大三面积玻三璃，使三采光最三大化，三层高很三高（1三1米）三，可以三让汽车驶入三大厅安三装和拆三卸展台形象定三位综合工三作和娱三乐的展三览“园三”（绿三草覆盖三的屋顶三、大型三露天场三地和野三生动植三物）资料来三源：文三献检索52慕尼黑三政府通三过异地三重建以三及结合三会展和三办公用三途寻求三增长*汇率三1三马克=三3.7三6元人三民币资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析慕尼黑自身条件展览中心模式CBD关键成功因素采取的关键措施地处欧洲中心（每周有5600个欧洲和240个洲际航班）历史悠久，自1964年以来举办过多个主题展览发达的旅游业交通便捷专业的、观展人数多的“支柱”展览带现代化设施的大型展览场地，经营往往勉强持平，甚至亏损优秀的宾馆旅游业政府将铁路从集装箱码头连接到展览中心，在综合展览中心地下建了2个地铁站，并建造了4600个停车位、10个车道的停车场自行组织280个邀请展览会加上40个交易会，包括世界最大的运动商品交易会（ISPO），会议中心以及运动商品采购办公室，以帮助维持游客的高流量政府将机场迁往别处，腾出空地建新的展览中心，并投资86.5亿元人民币*建设新中心，计划于2009年收回投资政府制定了数据和影像传输的高标准，在展厅中安装了移动电话系统，并为室外场地普遍铺设了IT网络53拉斯维三加斯的三发展则三证明，三只要一三个城市三具有独三有的吸三引力，三无论是三公共还三是私人三展览设三施都能三取得成三功资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析拉斯维加斯的内在因素展览中心模式CBD关键成功因素采取的关键措施位于沙漠之中，对大多数美国商务旅客来说都不够方便曾经是美国唯一的赌城，拥有巨大的酒店餐饮行业交通便捷参展人数众多的专业“支柱”展览会大型展出空间，经常持平或亏损经营优秀的酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）政府利用博彩收入投资兴建机场和公路主办美国一些参展人数最多的展览，如COMDEX，CES，同样的展览在拉斯维加斯举行通常能多吸引15-20%的参展人数拉斯维加斯会议中心由政府经营，用博彩收入支持，Sands展览中心为私人所有，共有展览空间440，000平方米仍是头号赌城，不断有高级酒店落成，娱乐业欣欣向荣54案例分三析得出三的主要三结论金融保三险中心三CBD三较难形三成，它三要求全三球及国三内金融三机构有三大的内在需三求全国性三总部C三BD较三少见，三它要求三全球及三国内大三型公司三有大量三的办公空间三需求区域总三部在那三些自然三成为地三区中心三的城市三发展较三好，凭三借当地三的经济实三力和有三吸引力三的服务三环境（三包括住三宅和零三售业的三发展）三吸引大型三的本地三企业和三全国企三业的地三区总部高科技三中心利三用当地三的教育三及高科三技机构三的优势三，空间三布局相三对比较分三散企业服三务中心三是最近三几年在三呼叫中三心和外三包趋势三的基础三上发展三起来的，三其增长三需要靠三一个支三柱的企三业来推三动展览中三心型C三BD要三求大规三模的政三府投资三，并且三往往依三靠独特三的旅游景点三取胜政府中三心要求三长期的三规划和三大规模三的政府三办公空三间所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范围的三政府三支持才三能取得三成功55由政府三中心C三BD通三常包括三政府办三公楼及三标志建三筑地点在首都三或国际三政治中三心入驻机三构主要政三府机构三及服务三/支持三政府的三其他功三能（如三律师事三务所、三公关公三司）场地/三服务特三点能容纳三大型楼三盘包括甲三级和乙三级两种三办公楼功能组三合多数为三政府办三公大楼大型文三化设施三，部分三零售商三店和酒三店餐馆绿化面三积很大建筑主要地三标性建三筑各国使三领馆带三来多种三建筑风三格形象定三位“领袖三和权威三的象征三”举例：堪培拉东京霞三关巴西利三亚日内瓦资料来三源：麦三肯锡分三析56堪培拉三是澳大三利亚规三划建设三的首都堪培拉三主要特三点：位置和三规模距悉尼三和墨尔三本1小三时飞行三距离，三CBD三约占地三1.4三平方公三里，而三大CB三D*面三积为6平方公三里入驻机三构—中央三和市政三府以及三各政党三总部所三在地—大C三BD内三有10三0多个三政府部三门—许多三国立机三构，如三国立图三书馆、三国立大三学场地/三服务特三点甲级和三乙级办三公楼功能组三合大量政三府大楼三，CB三D有一三些零售三和商业三企业，三但居住三区较少建筑众多地三标性建三筑和纪三念碑，三如议会三大厦、三澳大利三亚战争三纪念馆形象定三位“国家三的核心三”*大中三央商务三区包括三周边的三Rus三sel三,Ba三rto三n和P三ark三se等三城镇,三主要为三政府办三公楼,三基本没三有居住三和零售三功能资料来三源：文三献检索57堪培拉三的诞生三是半个三多世纪三规划和三开发的三结果资料来三源：文三献检索筹备场地建设首都确定该城市的竞争力阶段1：1901-1957阶段2：1957-1975阶段3：1975-至今需要解决悉尼和墨尔本两个城市争夺国都的问题议会决定,中央政府应设在新南威尔士州,离悉尼不到100英里建设一个澳大利亚人为之自豪的城市。城市基础设施那时已经完备确定城市的竞争力，建设充满活力的社区面临企业从市中心迁往郊区的挑战堪培拉是几个吸引力的潜在城市中的一个.它水源充足、气候宜人、地理位置优越1908年，堪培拉作为“花园国都”被选为政府所在地从1913年起—开始进行设计和场地开发，如三通一平、植树等—完成议会大厦和许多纪念馆的建设—建设为1100多名公务员服务的商店、办公楼和住宅1957年，联邦政府成立国都开发委员会（NCPC）将堪培拉发展成为具备高标准设施和环境的政府和行政中心1961-1965年：—政府在文化中心周围建造办公楼、零售商店、银行、影剧院和法院—政府规划建设了4个卫星城镇，为居民提供住房。所有城镇都通过综合交通系统相连1997年：城区重建计划制定目标，将腾出的旧政府大楼改造成居住区以及其他功能，以维持市中心区的活力2002年，“堪培拉拓宽计划”认识到堪培拉不断变化的需求，建议政府和社区联手，共同管理城市和经济发展挑战机遇举措58堪培拉三是政府三全面参三与下创三建的资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析堪培拉得天独厚的条件政府中心模式的关键成功因素采取的关键措施虽然堪培拉过去是一片处女地，但它地理位置优越，气候宜人，水源充足地理位置突出，主要政府机构的所在地高质量办公楼由政府机构占用，其中一些是地表性建筑员工和市民容易到达议会通过迁都立法，使堪培拉即刻成为主要城市政府出资建造办公楼并聘请建筑师设计和建造地标性建筑在完成大楼建设前，政府已建造道路和其他基础设施59案例分三析得出三的主要三结论金融保三险中心三CBD三较难形三成，它三要求全三球及国三内金融三机构有三大的内在需三求全国性三总部C三BD较三少见，三它要求三全球及三国内大三型公司三有大量三的办公空间三需求区域总三部在那三些自然三成为地三区中心三的城市三发展较三好，凭三借当地三的经济实三力和有三吸引力三的服务三环境（三包括住三宅和零三售业的三发展）三吸引大型三的本地三企业和三全国企三业的地三区总部高科技三中心利三用当地三的教育三及高科三技机构三的优势三，空间三布局相三对比较分三散企业服三务中心三是最近三几年在三呼叫中三心和外三包趋势三的基础三上发展三起来的，三其增长三需要靠三一个支三柱的企三业来推三动展览中三心型C三BD要三求大规三模的政三府投资三，并且三往往依三靠独特三的旅游景点三取胜政府中三心要求三长期的三规划和三大规模三的政府三办公空三间所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范围的三政府三支持才三能取得三成功60现有C三BD开三发项目三所依赖三的组织三结构各三不相同CBD组织模式主要特点影响“政府领导型”如：加纳利码头LDDC—政府下的独立机构，全权负责与私营开发商（O&Y）合作,后者进行所有规划和项目开发工作具有政府权威性的独立机构(LDDC)十分关键,有利于灵活开发和迅速决策开发工作全部交给O&Y和其它专业开发商“多元合作型”如：丹佛“丹佛城市中心联盟”是CBD商家赞助的非盈利性组织,主要为商家和开发商进行宣传工作市长高峰会—市长主持由政府部门、开发商和商家出席的年度研讨会—峰会结束时，各方均将明确各自在实施中的职责联盟的设立便于追踪提出的问题和改革意见高峰会机制为所有利益相关方创造了提出问题和改革要求等机会，市长的领导作用可确保实现成效“政府指导型”如：上海陆家嘴陆家嘴有限公司时政府设立的上市公司，经市政府审批后全权负责该区的开发加强城市和开发公司之间的关系、协调好基础设施和政策要求，对全新的开发尤其重要陆家嘴有限公司寻求最大的投资回报“政府持有型”如：北京朝阳市政府近期指定了朝阳CBD并作了相应规划近期的努力已经提高了其规划质量和对增长的管理资料来三源：文三献检索三、麦肯三锡分析举例61政府与三企业间三的通力三合作是三加纳利三码头/三多克兰三区成功三的关键三之一政府与三开发商三获得“三双赢”政府/三LDD三C成功地三重塑市三区伦敦巩三固了其三主要金三融中心三的地位成功地三将政府三土地私三有化就业率三上升（三加纳利三码头增三加42三，00三0个就三业机会三，多克三兰区增三加11三5，0三00个三就业机三会）开发商经济汇三报丰厚提高了三声誉多克兰区/加纳利码头发展方案法律上分立联合投资基础设施O&Y*规划具体开发项目投资项目管理建设过程进行营销并吸引商家英国政府下达指令投资重要基础设施授权伦敦多克兰区开发公司(LDDC)LDDC管理整理开发审批开发计划为开发商设定财务条款采用土地权拥有权来提供质量联系其他利益方游说政府,取得额外支持开发基础