拆迁工程审计工作对风险分析

拆迁工程审计工作对风险分析（一）工程变更、洽商风险管理及措施工程变更、洽商往往是工程超投资的主要风险，也是施工单位获取合同外利益的突破口，更是工程造价控制工作的重要监控点。同时变更洽商是各方造价管理的矛盾点，过程造价控制工作必须对变更、洽商事项重点关注，并及时根据变更洽商原因采取相应的控制措施。1.建设单位/设计单位提出的变更洽商，如果属于方案性变更（例如：结构类型、使用功能、使用标准等发生变化），应检查是否执行方案比选和优化程序，最终检查选定方案的造价计算是否准确。2.对于设计单位提出的查漏、补遗或改正错误性质的变更洽商，设计在出变更图纸的同时应附有变更的原因及费用增减情况；必要时应根据设计合同约定对其进行违约处理。3.对于施工单位提出的变更洽商，施工单位在申报需发生费用的变更洽商的同时申报相应的增减预算书，应重点检查因施工工艺的影响而发生的变更增帐，应进行措施费用与实体费用的比较，合理地计量增加的费用。=1\*GB3①对于施工单位提出的因施工工艺的影响而发生的洽商变更应做综合分析，若在不影响结构安全及使用功能的条件下，既便于施工，又缩短工期，造价略有提高，可以在办理变更手续后同意其执行；若增加的费用较大，应结合投标报价的措施项目费用，合理计取实体项目增加的费用。=2\*GB3②对于没有经济费用发生的一般性技术洽商和涉及工程款不大且比较紧急的洽商，可以根据项目具体情况采取简化流程处理，但建设/监理单位要及时对此类变更的费用做出核定。4.不管是否发生费用，对于必须执行的技术洽商变更，监理按合同约定行使权力下达指令，但所有的变更洽商应要求按单位工程交工资料要求按专业统一编号以备查。5.变更、洽商记录要求如下：=1\*GB3①变更洽商记录要标明原设计情况以及变更原因及变更部位；=2\*GB3②变更洽商记录要标明变更洽商发出时的施工进展情况，主要反映由于变更是否造成拆改、返工情况；=3\*GB3③洽商的描述最终以满足计算工程量的深度为准；=4\*GB3④不能在变更洽商记录中标明实物工作量及支付单价、合价（除非变更洽商无法用工程语言表述）；=5\*GB3⑤变更洽商提报单位应明确是否有费用的增减和工期变化；=6\*GB3⑥若有费用增减，变更洽商提报单位应提供变更估价预算；=7\*GB3⑦注意未实施项目的减项洽商记录以及甲供物资的清单。6.在造价审核中应重点关注以下的工程变更：=1\*GB3①工程规模扩大的工程变更；=2\*GB3②单价偏高的工程细目其工程量会增大的工程变更；=3\*GB3③单价偏低（亏损价）的工程细目其工程量会减小的工程变更。所有洽商变更不仅确认程序、时限应符合合同约定，而且确认前应履行建设单位内部审批程序；变更工程造价管理过程中，除应加强变更工程的定价及单价合理性分析外，还应注意由此引起的其它索赔和反索赔的可能性，以保证工程造价审计的公平性和合理性。（二）工程索赔风险管理及措施在大型项目施工合同领域中，施工索赔现象日趋频繁，工程索赔己成为合同执行过程中难以避免的事实，从本质上看，索赔实际上是一种对合同调整的要求，这种要求可以是调整合同工期的要求，也可能是资金的补偿，而合理的处理工期索赔事件，既能严格保证工程的按期交工又能合理避免由于工期顺延造成窝工、机械停置等的经济索赔事件发生。因此，索赔事项费用、工期审核，是施工阶段对工程造价控制工作的另一主要工作重点。1.驻场人员应积极掌握索赔事件的发生原因以及处理方法，根据现场的实际情况，会同各方现场分析、测算索赔事件处理对工期及造价的影响。2.及时踏勘现场，了解现场的实际情况，密切关注反索赔事件的发生。3.及时处理索赔，索赔的提报和审批应要求按建设单位内部管理流程及时办理，并应遵守合同约定的时效性要求。在索赔事项发生后，应及时要求工程各方在在合同规定的时限内提出索赔意向书，并提醒建设单位要求监理单位对索赔事宜做好同期施工记录。4.根据施工合同审核索赔事件的有效性，检查提供的索赔材料是否真实合法，审核索赔记录的签字手续是否齐全，包括工期的延误，窝工、返工的人工、机械、材料的损耗等。5.审核索赔费用的计取是否合理，检查索赔工程款的计算依据是否充分，延误的工期、损耗的人工、机械、材料的数量是否符合索赔记录，审核执行的单价是否有报审确认手续，执行清单子目是否正确。（三）工程审计风险分析1.工程预算审计。在工程预算审计中，其审计重点包括：第一、在进行工程预算审计时，审计人员应深入工程现场，研究施工方案可行性与经济收益效果；第二、工程量计算的审查，防止各种重复计算及计算误差。第三、认真做好定额套用的把关工作，并进行预算定额的审计，实现定额套用的审查；第四、工程取费的审查，应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定，保证工程取费过程更加规范。2.工程招投标审计。工程项目进行招投标的审计时，需要根据规定标准判断其是否合法、合规，此过程应根据公平、公正和公开原则进行。在进行附属工程与零星工程的审查时，需判断其是否需要开展公开招投标。对于中标单位的审查，应该将其资质审查作为重点，了解其是否存在资质较低、挂靠其他单位投标等情况。3.现场签证审计。在进行施工现场签证审计时，主要是对项目内容及数量予以审核，签证需由建设单位驻工地代表、施工负责人和监理人员三方签字确认，保证手续的完整性，使其具有相应法律效应。同时对签证三方盖章情况的检查，避免出现随意伪造，或者出现复印件和原件严重不符的情况。4.设备和主材价格审计。在进行设备、材料价格的审计时，需要对合同价格以及设备品牌特别注意，保证材料和质量均满足合同约定标准，确保合同清单和设备、材料发票的相同。另外，在工程设备审查中，需要对采购清单进行审查，即设备采购保管费和运杂费等，同时审查合同中是否存在安装费与调试费等有关费用。（四）工程审计工作的风险识别风险识别是指运用一定的方法或者根据经验来确定可能导致随机变量向不利方向变化的事件，并定性分析的过程。在这里首先要分辨和识别审计工作各环节可能存在的风险，并将风险源组合、整理供今后参照。通过专家调查法、情景分析法及初始清单法对审计工作可能存在的风险进行识别。工程审计工作的风险主要表现为设计环节、施工过程以及竣工阶段。1.设计环节审计工作风险。工程设计方面的风险主要集中在招标前期准备工作和主要材料价格等方面。招标图纸是招标人确定标底、投标人投标竞标的一个重要依据，由于现在部分工程在招标时设计图纸设计深度不够，引发了很多后续的补充设计和设计变更，造成中标价格和实际工程造价差别很大。同时，在主要材料选择上应尽可能选择常规品牌，防止施工时因要求品牌难以采购引起品牌变更而造成工程造价变更的发生。2.施工过程审计风险。根据施工阶段的分析发现，本阶段审计工作仍然存在部分问题，例如：施工单位申请工程款手续不完整，用项目资料章代替公章申请工程款；施工进度和申报工程款不一致，存在多申报进度款现象；工程实际与合同间存在矛盾，施工方法与合同单价标准不同；隐蔽工程设计变更手续不完善等。3.竣工阶段审计工作风险。当建筑项目竣工后，其审计风险通常表现为以下几点：第一、部分施工单位进行工程结算编制时，项目不详细、不具体，计算过程存在重复情况等，均会造成工程造价计算的不准确；第二、未进行隐蔽工程的记录，对工程量计算不准确，最终无法对工程实际结算价格给予真实反映；第三、项目竣工后，施工单位不能够根据合同约定及时报送竣工结算材料。（五）工程审计风险控制措施有资料表明，前期项目设计工作的质量对工程造价的影响程度高达30%以上，而审计工作的提前介入对于整个设计工作质量是有利的。因此，工程审计要重视招标前期的准备工作，准备工作越充分，工程变更就会越少，也会减少因此带来的成本变动及各方面的风险。1.设计环节的风险控制。信息收集和设计完成的越完善，后续产生的问题和风险便越少。施工单位要认真审查设计深度和质量，有问题和疑问需尽早跟建设单位进行核实和确认。招标单位如有必要可请第三方机构对设计图纸进行问题探讨，提前找出有问题的设计部分和未来可能产生歧义的情况。审计的提早介入，可以帮助对设计方案进行“优化设计”，提出审计意见，节约成本，提高经济效益。2.招投标环节的风险控制。全面审查工程招投标的各个环节，包括但不限于招标文件的审计、现场实地察看审计、控制价审计、潜在投标人资格、投标、开标、评标、定标的审计。对分项工程造价较高、工程量较大、主要材料的价格较高、分项可变性较强的项目要终重点研究。招标人要尽量完善施工合同条款和细节，建立工程管理一切以合同为根本的意识，防止以后出现意外情况。3.施工过程的审计风险控制。选择合适的审计方法，掌握好管理审计和跟踪审计的内容对防范施工过程的风险控制大有帮助。对于投资规模大、时间紧、要求高的政府重点工程，适合派出常驻审计组，与工程同步进行审计监督。可以通过多种审计方式防范风险，建设项目各阶段、各分部、各分项施工的跟踪审计、工程计量与签证的跟踪审计，定期审计、管理审计。对于规模较小、较为不重要的投资项目，可以使用重点审查法或全面审查法等合适的审计方法。项目建设过程中，分阶段备份、整理分析材料，及时沟通处理潜在问题，综合上述审计方法可以提前预防类似施工进度问题、施工方法与合同单价标准不一、变更设计手续不全、原材料以次充好、资料数据遭恶意串改、证据材料遗失等行为。4.竣工阶段的审计风险控制。竣工环节的风险控制更多的是依赖于此前设计、招投标、施工过程中的风险控制。前期的准备工作越是充分、对于跟踪审计的内容做到完整、合法合规、准确，在竣工阶段产生的疑问便会越少。除此之外，在竣工阶段的风险防范主要方式来源于此前施工阶段准确的跟踪和管理审计等。5.通过对职责的明确进行风险控制。其一，对工程监理工作内容进行确定。由于工程监理属于专业性工作，主要是负责工程立项至竣工整个过程，通过自身技术的应用，可以实现工程的全程跟踪与监督、检查，进而为工程建设奠定坚实基础。换而言之，监理内容包括图纸审查、选定材料、施工合同修改和施工过程监督等。其二，确定项目内部管理人员工作。审查施工现场情况，确保施工材料满足合同实际需求，如果存在问题则需及时上报有关领导，以便于采取相应措施进行调整与优化。（六）拆迁补偿审计存在风险及控制措施1．拆迁补偿审计风险分析（1）事后审计难核实。拆迁补偿资金审计以事后审计为主，审计监督难，房屋及附属设施基本上拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据、资料等真实性很难考证，被拆迁户大部分都已经安置完毕，时间节点上都错过了最佳的审计时期，很难对拆迁单位提供的数据、资料的真实性、准确性进行全面考证，无法对拆迁安置补偿协议、安置补偿清单所列内容的真实性、准确性进行全面核实，从而难以对拆迁资金的使用管理进行全面的监督而产生审计风险。（2）拆迁政策法规制定不实际、不齐全、执行力差。一般都是干事在前，政策在后，时间上存在脱节，实际发生的在当时的政策上解释模糊，而且制定的不齐全。国有土地上的和集体土地上的不统一，一个地块既有国有又有集体的难以统一尺度。另一方面，各县区执行标准不统一，就一个地区来讲，不同的地块的补偿方案也不尽相同，没有统一的审计模式和方法，造成审计在度上难以准确把握。（3）拆迁管理不规范，执法不严。拆迁工作本身难度大，涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，房屋性质难以确定，有有证的、有无证的、有国有的、有集体的、还有集体土地证、国有房产证等各种情况千差万别，拆迁工作的人员零散，从实际操作看一个项目一般都是从各单位抽调人员成立临时拆迁指挥部，市、区、镇、村几级的人员都有，以完成任务为第一目标，相关拆迁方案、补偿标准掌握不准、理解不透，工作人员责任心差，造成的资料不全、手续不完善、把关不严谨等等。2．拆迁补偿审计风险控制措施（1）要加大拆迁工作过程的透明性，把监督落到实处。相关主管部门和具体实施单位要把各自的职责权限、补偿执行标准、补偿项目和补偿安置结果张榜公布，做到公开、公正、透明，接受社会的监督，这样才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。仅仅靠审计部门单独执法，难以取到明显效果，审计部门应充分利用与各相关执法部门和职能单位的协作配合机制，相关部门要加强对这项工作的监管，加大对违规行为处罚力度，真正促进国家建设拆迁资金的安全完整和使用效益。（2）完善拆迁规章制度、加强监督管理要不断完善征地拆迁各项制度，目前国有土地和集体土地的拆迁补偿标准不统一，需要建立宏观上的统一的拆迁补偿方案和标准，微观上合理制定存在差异的标准范围。对涉及拆迁各部门加强管理，建立健全制度，严格按照制度办事，规避人情关系；建议房产部门和规划部门以及人员要求严格执法，操作规范，不得随意给予办理房产权属证明，不得随意定性经营性房屋；户籍身份管理部门在出具证明时要认真调查，实事求是，严格管理；通过完善各项制度，来规范拆迁全过程，有助于提高拆迁项目的综合管理水平，降低审计风险。（3）先审计后签协议再安置。先审计后签协议能提高效率和正确率，若先签协议后审计，发现多算、错算纠正起来麻烦，会引