某房地产项目可行性研究报告书

改造安置项目可行性研究报PAGEPAGE64改造安置项目可行性研究报告某房地产项目可行性研究项目总论（一）项目背景项目用地：**************项目位置：***************项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二）承担可行性研究的单位****国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。3.**市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。4、**1-7月房地产开发统计从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，**人如是说。城西是**的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了某线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、**花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和**连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在**的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰**住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了**住宅区总量的70％。在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5年内，城西北经济圈将基本建成。

川陕路：重塑川西古镇解放北路—驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界二环路—金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建**最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为**最大的现代化石材贸易专业经销区。

届时，位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。城西房地产市场发展的趋势无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。**市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点，远远高于城东和城北。自古以来**人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，某线周边的楼盘当仁不让地成了主力。某区的居住环境有很强的商业配套环境：

**市黄金旅游通道某线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，某线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的“营养村”，御都花园的欧式建筑让**人有了更多的选择。在**，没有哪一个新兴区域像某线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在某线因为房地产业的拉动，介入了**最高档的消费场所。有消费就会有需求，某线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新**生活样板区”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为37.8％，城南为25％，城北为22％，城东为15.2％，在问及“购房目的”时，有90.6％的被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在6万元到20多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业7.8％，外企5.6％，个体户15％，职业经理人3％，特殊职业11.6％，其他57％的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流。（二）区域市场分析1.供给分析通过历年城西的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：

A、社区规模化规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在100亩以下外，其余的都在100亩以上，而**花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从2000年**花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入。

B、社区主题化城西作为**后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙、光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为**又一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出“时光随意，生活由我”的博瑞·都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了“健康、快乐、文明、时尚”的新都市生活的典范。C、社区生态化原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶；而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出“绿色生态住宅”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，无论是御都花园、草堂之春还是置信·金沙园、博雅庭韵、中华家园、齐力花园、**花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园的置信·金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园。**花园社区内7大主题园林、7大景观河滨公园、1个中心文化广场、0.9的容积、6％的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。D、社区景观化园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线。**花园通过水、植物、雕塑建造了9大主题公园；都市水乡———置信·金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景”“健康水景”“休闲水景”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5个各具特色的现代川西民居小区……E、价格呈上升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变。房价也由666元/平方米一路上扬冲高到了2500元—3000元/平方米。

F、投资价值高。随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建，城西的房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是某线一带。以餐饮娱乐而知名的某线，其成熟的配套和浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。

G、户型趋向于小康型。城西早期开发了不少的安居户型，主要以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。I、城西在售楼盘综合状况。目前城西在售楼盘72个，总建筑面积3135908m2，其中电梯住宅1173970m2，占37.44%，多层住宅1225707m2，占39.09%，营业用房190554m2，占6.08%；综合均价3277.44元/m2，其中电梯住宅均价2943.59元/m2，多层住宅均价3308.58元/m2，营业房均价5133.9元/m2。

2.需求分析需求特点

A、城西房地产需求市场大。城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。

B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。

C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成

A、**的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。

B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。

C、外地来蓉人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。

D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。3.竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于城东和城南总开发规模。价格主要在2500-3200元/平方米之间，高于城东低于城南的平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主，110-260平方米为主。某线在售楼盘情况表（见附表1）4.某线的消费认可度和典型物业调查通过对城西居民的随机调查，得出他们选择某线8个完美理由：

■吃在某线，安逸！住在某线，舒服！

■历代贵人住城西，能住在城西的某线就是贵中之贵了。

■想赚钱就住城西，城西有120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。

■**人喜欢喝茶，住某线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。

■许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，尤其是某线，这里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。

■家庭需要经营。周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到都江堰、青城山、西岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。

■周末休闲，花十几块钱就可以在某线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。

■将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。

具体典型物业调查见附表：《某线在售楼盘销售价格表》见附表2《某线在售楼盘物业构成表》见附表3《城西在售楼盘综合情况表》见附表4《**市某线住宅市场消费者调查》5.市场分析有关结论项目位于**市某线中，某线是**新兴的知名餐饮一条街，它的人气非常旺，是**市的一条“黄金旅游通道”。随着高新西区的建设已初具规模、成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主，本项目可以作为跟进者进入中、高楼盘市场。消费者对某线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。费者对某线生活价值具备较高的选择性认知。由于某线于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件本区域的交通、道路网络较为完善，**路，30*路、1**路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。2.用地现有状况本项目占地约48亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。3.水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。4.规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：A、建筑高度40m以下；B、项目的总体绿化本应在30％以上；C、项目的容积率要不小于1.2；项目建筑间距要大于1.2。（二）项目SWOT分析1.优势分析：本区域位于城西某线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。某线区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。某线区域在市民心中的认可度高。区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。2.劣势分析：立交桥下噪音大，对居住有一定的影响。项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。项目周围的形象不佳，需要进一步改善。项目不靠近某线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。3.机会分析：高新西区直接推动城西房地产业发展。作为省市“一号工程”———高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。4.威胁分析：黄忠小区和某线有一定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。区域内部分楼盘将会分流本案客户。（三）项目用地环境评价本项目位于某线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；项目的建筑设计建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。项目的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。项目的配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等项目的客户定位二次置业的中等收入者

方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；项目的建筑设计建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；项目的环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。项目的配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。项目的客户定位二次置业的中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目的土地价格按**万元/亩测算。土地成本=土地价格×土地面积=**×**=****（万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积**亩建筑面积****m2；绿化率≥**％容积率1.*建筑高度≧**m建筑层数6跃7方案二：总占地面积**亩建筑面积****m2；绿化率≥***％容积率2.*建筑高度≧**m建筑层数**层2.项目建安成本估算方案1：项目以5跃6的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=***元/M2（见附表5-1）方案2：项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本=***元/M2（见附表5-2）3.项目分项投资估算项目总投资估算方案1：单位综合成本为：****元/M2项目总投资为：****（万元）（见附表5-1）方案2：单位综合成本为：****元/M2项目总投资为：****（万元）（见附表5-2）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积*****m2单价*****元/m2项目销售收入=###*####=####万方案2：总建筑面积***m2单价****元/m2项目销售收入=83200*2500=20800万5.项目利润与利润率估算方案1：项目利润=****-****=2404万项目税利润率=项目利润/项目投资总额****%=****/1***100%=**%方案2：项目利润=*****-****=****万项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=****/****=***%6、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的*.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=7**.14万项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=16**.86万方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=11**.6万项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%五、方案评估及选取（一）、项目可能的开发方案比较：项目优点缺点方案一人居环境较为优越；总体投入相对较少；c、开发周期较短；区域内同类物业较多，竞争激烈；b.不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小g、不能很好的营造环境方案五区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；能够提升项目自身的形象；容易很好进行户型布局和特色环境的设计；可获得更多的利润；在环境设计和营造上有较大难度；区域内同类物业较多，竞争激烈；需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较：分析：从绝对利润看，方案二比方案一多****万元（方案一为****万元，方案二为****万元）。从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为**％，方案二为**％）。（二）方案选取及建议经过对以上2种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势：A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益；而利润率方案二与方案一相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段的周期安排工作项目时间（月）备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面：其中：开发商自有资金****万元；项目土地银行抵押贷款****万元；销售期销售回款*****万元；（四）投资使用计划（见附表6）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按2500元/m2计算：项目销售收入=（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表8）计算可得出本方案的财务内部收益率为9.24%。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测1.灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。（见附表9）由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格）=*******/1-（300/2500）=******（万元）由此计算可见本项目销售回款达到*****万元，约是总回款***万元的***%时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。2.项目市场风险的控制A.工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。B.投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。（三）项目其它风险其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要包括以下风险项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。不可预见的其他风险。在现在**这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九、可行性研究结论及建议（一）项目评价1.经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。2.社会效益评价本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是为**市三环路发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。3.环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。（二）可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。****国联投资顾问有限公司二OO三年九月第二部分拆迁还建的必要性研究1、“城中村”存在的弊端近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在着诸多的弊端：（1）土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。（2）管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。（3）人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。（4）公共设施缺乏，环境问题严重“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。（5）村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。2、“城中村”改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。同时，从\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。第三部分拆迁还建的规模及建设内容1、拆迁内容“城中村”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，涉及拆迁村民1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为330895平方米，货币补偿面积为203896平方米，补偿标准为政府指导标准上浮15%。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。2、还建内容根据“城中村”综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安置。还建用地总面积为148500平方米，还建户数1446户，还建面积330895平方米，还建总投资为68070.02万元。具体还建方案分两期实施，一期计划投资36845.54万元，建设还建房177220平方米，占总还建面积的54%；二期计划投资31385.48万元，建设还建房153675平方米，占总还建面积的46%。3、拆迁还建的成本根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模的批复》，拆迁还建总成本21.9亿元。第四部分开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的市场分析1、\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市的经济人文环境与城市概况\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市是湖北省省会、华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉素有“江城”的美誉。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区，面积8494平方公里，人口828万。\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹、武大、武麻铁路线联结东西；公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市；水路有长江、汉水交汇，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉有丰富的旅游资源。\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下的黄鹤楼，位居江南三大名楼之首；“江城明珠”东湖，是国家级风景名胜区；“佛都古刹”归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。此外，还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉在新的历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市的两大战略目标：长远战略目标——争取经过30多年的持续奋斗，进一步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环境，提高城市综合竞争力，把\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉建设为现代化国际性城市。中期战略目标——用10—15年时间，把\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉建设成为我国中部地区的重要发展极，在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化，努力构建可持续发展的经济系统、可持续发展的生态系统、可持续发展的社会系统，为建设现代化国际性城市的长远战略目标奠定坚实的基础。2、\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析2.1\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市2008年国民经济总体运行情况2008年，在市委、市政府正确领导下，武汉市的国民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生活继续改善，经济社会建设取得明显成效。具体表现在：经济总量：2008年地区生产总值3960.08亿元，比上年增长15.1%。财政收入：2008年财政收入791.31亿元，比上年增长24.8％。固定资产投资：2008年全社会固定资产投资2252.05亿元，比上年增长30.0%。居民收入水平：2008年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%；人均消费支出11432.97元，增长7.9%。人均住房建筑面积29.28平方米，增加1.03平方米。房地产业开发投资：2008年房地产开发投资570.36亿元，增长24.1%，其中，住宅开发投资424.97亿元，增长28.3%；房屋施工面积3798.10万平方米，增长18.9%，其中，住宅施工面积3222.14万平方米，增长21.2%。房屋新开工面积1447.28万平方米，增长23.3%，其中，住宅新开工面积1232.98万平方米，增长18.8%。房屋竣工面积869.83万平方米，下降6.8%，其中，住宅竣工面积768.23万平方米，下降5.3%。2008年商品房销售面积626.61万平方米，比上年下降44.8%。商品房销售额350.01亿元，下降33.9%。在商品房销售中，住宅销售面积683.24万平方米，下降36.1%；住宅销售额319.79亿元，下降33.8%。年末商品房空置面积215.45万平方米，比上年末增加63.4%，其中，住宅空置面积135.09万平方米，增加166.5%。3、\o"点击搜索所有关于［武汉］的文章"武汉市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入为调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。2009年1-6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。2009年7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。2009年8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下：（1）房地产开发投资情况2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％，占全社会固定资产投资的25.3％。其中，房地产住房开发投资为424.97亿元，同比增长28.3％，占房地产开发投资的74.5％。历年房屋（住房）开发投资走势图单位：亿元（2）房屋开发建设情况2008年武汉市房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％。其中，新开工面积为1447.28万平方米，同比增长23.3％；住房施工面积为3222.14万平方米，同比增长21.2％，占房屋总施工面积的84.8％。其中，住房新开工面积为1232.98万平方米，同比增长18.8％，占房屋总新开工面积的85.2％。历年房屋（住房）施工面积走势图单位：万平方米历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米2008年武汉市房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3％，占房屋总竣工面积的88.3％。历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米2008年，全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。

（3）商品房空置情况2008年武汉市商品房空置面积为215.45万平方米，同比增长63.4％。其中，商品住房空置面积为135.09万平方米，同比增长166.5％。历年商品房（住房）空置面积走势图单位：万平方米（4）房屋销售情况2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.5%。占商品房总销售面积的82.9％；套数为51158套，同比下降54.6％。历年商品房（住房）销售面积走势图单位：万平方米2008年武汉市存量房成交面积为553.62万平方米，成交套数为48218套，同比分别下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面积288.35万平方米，成交套数为33484套（不含房改出售公房），同比分别下降29.7%和29.4%。房屋交易价格情况2008年武汉市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。其中，商品住房销售均价为4883.01元/平方米，同比增长8.1％。历年商品房（住房）销售均价走势图单位：元/平方米存量房综合交易均价为3627.99元/平方米，同比增长18.9％。其中，存量住房交易均价为3449.72元/平方米，同比增长17.3％；每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。历年存量房（住房）交易均价走势图单位：元/平方米4、本项目优势分析（1）地块价值从区位上看，本项目在行政区划上虽归属洪山区，但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现。开发本项目可以填补和提升该区域商业价值。（2）交通价值根据市政府有关部门的交通规划格局，在徐东片区要构建一个四纵三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路;“三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离。规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽地位。二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生一定的利好，已经开工建设的地铁四号线一期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的提升。（3）规模优势从项目开发预期上看，项目总用地567.57亩，净用地498.56亩，总建筑面积1216600平方米，户数8600户，停车总数5900辆，利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。（4）此外，本项目还具有如下优势：从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在的支撑。据统计，2007年，武昌区人口总数约为109.2万人，人口出生率为6.03‰，自然增长率为2.07‰，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在支撑。从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。2004-2007年数据显示，武昌区居民年平均工资水平持续增长，4年间实现翻倍增长。2007年武昌区在职居民工资水平达24214元，较全市平均水平高出1215元。为楼市的发展提供重要的支撑。从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。2004--2007年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在15%以上。2007年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达130.88亿，其中房地产开发投资68.05亿，占52%。从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。2004-2007年武昌区社会消费品零售总额一直保持稳步增长，4年间社会消费品零售总额实现近3倍的跨越。2007年，在七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于江汉区排名全市第二位，较汉阳区高出近1倍。第五部分项目选址与自然条件1、项目地点项目位于洪山区和平乡友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2、项目的自然条件2.1地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），武汉市抗震设防烈度为6度，本地区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，该场地拟建建筑物抗震设防烈度为7度。2.2工程地质与水文地质条件2.2.1工程地质条件按地层年代、成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下划分为5个岩土单元层7个亚层，各土层特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。主要成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。大部分地段一般厚度0.3-0.5m，个别地段超过2.0m。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黄色，可塑—硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩、砂岩为主，含量及砾径极不均匀，一般在1090左右。该层在场区均有分布，层厚0.5—7.00m。(3)淤泥质粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，软塑—流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉砂。该层在场区均有分布，层厚8－15.00m。(4)砂层（Q4al）粉细纱（Q4al）：由全新统冲积形成，稍密一松散，中等压缩性，理深18-22m，厚度2-5m。饱和状态，透水性强。中粗砂、砂砾石（Q4al）:全新统冲积形成，中密－稍密，埋深20-2.5m，厚度.5-15m。低压缩性、承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力层。透水性强，赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。(5)白垒戏东湖群（DNK-E）砂岩、砂砾岩，根据其风化程度不同可分为以下两层：强风化砂岩、砂砾石:紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，风化成棱角状碎块，砾石成分以石英岩、钠长变粒岩、变晶屑凝灰岩为主，可见少量粗面岩、玄武岩、呈棱角状、次棱角状。该层全场区均有分布，层厚1.4－3m。中风化砂岩、砂砾石:紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，岩石坚硬、完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。该层全场区均有分布。根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。2.2.2水文地质条件场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水、孔隙承压水及基岩裂隙水三种类型。(1)上层滞水：赋存于上部耕植土、粘土及淤泥质粘土中，无统一自由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量一般较小。(2)孔隙承压水：赋存于细砂层及中粗砂、砂砾石层中，接受区内承压水的补给，水量较大，是区内主要含水层，赋水性好，透水性强，地下水位受区内湖面及长江水位的控制，地下水主要受横向补给，向长江排泄。(3)基岩裂隙水：主要赋存于下伏砂岩及砂砾岩中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承压水的补给。根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性。2.3项目地点气候情况场区地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年7、8、9月为高温期，12月至次年2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为16.7℃，多年月最高平均气温28.8℃（7月），最低平均气温2.9℃（1月）。一月最冷，极端最低气温-18.1℃，极端最高气温41.3℃，无霜期为245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸发量1391.7mm。绝对湿度年平均16.4毫巴，年平均相对湿度77%。第六部分项目环境影响分析1、项目建设期对环境的影响1.1环境空气影响分析项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应撒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。1.2地表水环境影响分析项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中一级标准。考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入开发区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足《综合污水排放标准》表4中一级标准，受纳水体有一定的影响。1.3地下水环境影响分析根据武汉市城市自来水厂地下水资源保护管理办法，项目建设采取严格的地下水源保护措施，污水、雨水均进入市政管网，不