华益国际商业广场项目开发可行性研究报告书

-2-1项目总说明1.1项目研究的背景华益国际广场位于城市纵横双轴的黄金交汇点上，西贵版图的中央，坐拥城市核心优势资源。天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，历代名人辈出，两位总理以及众多科学家、文化名人皆出自此。一条人文龙脉，造就名人无数。五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；海光寺商圈——生活购物聚集区；鼓楼商圈——旅游、休闲、娱乐综合商业区；鞍山西道商圈——IT、数码科技聚集区。不同含义的五大商圈，承载着不同的消费功能，满足您衣食住行360°的生活需求。三大区域级公园环抱，回归自然之境——长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；南开公园，距离项目最近的休闲去所；翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。1.2项目主办者及项目合作方式华益国际广场项目由华泰房产开发，华泰房产成立于1988年11月,注册资本1亿元，经营范围涉及地产开发、写字楼建设、物业管理等诸多领域。今天，华泰在中国已拥有超过20家的分公司，并在过去21年里先后荣获国家优秀建筑工程奖，并在上海荣获特别创新房屋建筑奖，最终参与了世博馆的建筑设计，等数多的奖项。且凭借高品质的产品和专业周到的服务已在北京等地树立了日趋完美的品牌形象。作为房地产行业的创新者和开拓者,始终坚持“给每家人一个温馨的家”这一理念,致力于为客户提供高品质产品,并积极为客户提升已有产品的附加价值.本项目由华泰房产独立开发。1.3项目评估的目的决定项目的取舍，为银行向项目主办方提供资金保障的有力凭证，为项目建设施工过程中必需的指导文件。为决策者选择项目及实施方案提供多方面的告诫，并力求客观、准确地将与项目执行有关的资源、技术、市场、财务、经济、社会等方面的数据资料和实况真实、完整地汇集、呈现于决策者面前，使其能够处于比较有利的地位，实事求是地作出正确、合适的决策，同时也为投资项目的执行和全面检查奠定基础。1.4项目建设的意义华益国际广场位于五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；海光寺商圈——生活购物聚集区；鼓楼商圈——旅游、休闲、娱乐综合商业区；鞍山西道商圈——IT、数码科技聚集区。它的建设更能带动周边的商贸发展，为当地的居民带来便利，更是带动了当地的经济发展。华益国际广场位于天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，历代名人辈出，两位总理以及众多科学家、文化名人皆出自此。一条人文龙脉，造就名人无数。它的建设为更多的居民带来了教育上的便利。华益国际广场处于三大区域级公园环抱之中。长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；南开公园，距离项目最近的休闲去所；翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。为更多的居民提供了良好的居住氛围。1.5项目评估报告编制的依据在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概预算定额法、概算指标估算法估算，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：①单元估算法。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。②单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，中央空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。③工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。④概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。2项目概况华益国际广场位于南开区长江道北侧与南丰路交口，该地块原来是一个化工厂，购买地块时就按熟地的方式去考虑了，没有考虑拆迁安置补偿等费用。开发地块旁边就有一个待开发的房地产项目，还有一个小区未完成拆迁工作，面积大概是本项目的四倍。2.1项目区位分析华益国际广场地处南开区海光寺商圈，南京路西延长线上，交通状况良好。紧邻地铁1号线海光寺站、二纬路站，地铁2号线青年路站。共11条公交线路：12、600、800、905、952长江道站；3、503、609、631、646、858南丰路站。华益国际广场项目的还有以下区位优势：天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，历代名人辈出，两位总理以及众多科学家、文化名人皆出自此。一条人文龙脉，造就名人无数。五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；海光寺商圈——生活购物聚集区；鼓楼商圈——旅游、休闲、娱乐综合商业区；鞍山西道商圈——IT、数码科技聚集区。不同含义的五大商圈，承载着不同的消费功能，满足您衣食住行360°的生活需求。三大区域级公园环抱，回归自然之境——长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；南开公园，距离项目最近的休闲去所；翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。2.2项目拟建规模和标准项目总占地面积2.07万平方米，拟建总建筑面积12.54万平方米。项目是集普通住宅、写字楼和商铺于一体的大型综合体，由北侧住宅区和南侧公建区两部分组成：住宅部分三栋31层的高层和两栋32层的高层组成，并且外围有两层的底商，长度为260米，宽度为10米。公建部分位于长江道一侧，由一栋27层、一栋38层158米高的写字楼组成，写字楼下面四层全为底商，并且两栋写字楼连接处有一长为2.3项目定位2.3.1主要客户群定位项目普通住宅定位为中高收入居民、二次置业者，经济收入稳定，有一定积蓄，有购买力。写字楼供各类公司租售。商铺四层底商主要吸引的大的投资商来进行招租，其它的商铺可以供一般的投资商招租。2.3.2产品定位由于本项目地处黄金地段，故项目容积率的定位比较高，然后户型大众化，分别有70平米、100平米和160平米的户型可满足各种需求，针对附近商业氛围浓重的原因，我们建了两栋写字楼以供不同的公司办公租售用，同时还建了很多的商铺，吸引更多的投资者前来招租。3投资环境研究3.1当地经济环境南开区是天津的高新技术产业区。国家级高新技术产业园区——天津新技术产业园区坐落在南开区。占地12.22平方公里的南开科技园是天津新技术产业园区的政策区，进入南开科技园的企业可享受国家级高新区的优惠政策。南开区是天津的民俗文化旅游区。南开区的老城厢地区是天津市的发祥地，具有600年的历史，区内文物古迹众多，形成了独特的民俗文化氛围。建于元代的天后宫是世界著名的三大妈祖庙之一。新落成的鼓楼商业街，使老城厢再现当年的繁华景观。南开区是天津市重要的商贸区。传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号焕发着新的青春。西南角、东马路形成新的繁华区。新世界新安购物广场、好又多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。古文化街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技术产业基地、有吸引力的文化旅游基地,成为天津市先进的文明市区。南开区的基础好，拥有一批具有代表性的服务企业，条件环境都很优越，所以国家选南开区为试点。南开区要完成的目标任务就是转变传统的发展方式，培育新的经济增长点，促进就业，带动社会事业的发展。解放思想，敢于创新，面向全市全国乃至全世界招商引资。政策要具体，降低服务业进入南开区的门槛。南开区按照“一轴、两带、五区”产业规划，逐步将南开西区打造为现代服务业、都市工业聚集区。截至目前，新南马路五金机电城作为本市20个重大现代服务业集聚区之一，已入住商户2000个；长江汽贸街聚集近30家4S店，成为本市重点推动的特色商业街之一；南开工业园、中环电子、针织、盛名不锈钢、发达、低温冷冻、中欣、海鸥表业8个都市工业园区总建筑面积6.5万平方米，入驻企业600余家已逐步行成聚集效应。经济布局调整逐步延伸。完善区总体城市设计,编制红旗路以西地区经济社会发展布局规划和街域规划。规划引领结构调整,优势产业贡献率明显提升。科技产业发展迅速,医疗器械、生物制药、光电子等产业形成特色,部分科技产品领军国际市场,天津科技广场开工建设,科技园技工贸总收入同比增长21.3%。商旅服务业实现一年有亮点,提升改造上谷商业街、奥体中心“体育之窗”等5个精品项目,打造老字号名品街,津派相声风景线和鼓楼戏曲大观园等品牌业态,古文化街、鼓楼商业街“十一”黄金周创纪录接待游客260万人次,长江汽贸街新引进5家4S店,特色商业街拉动消费成效明显。金融业发展势头迅猛,新引进金融企业总部和分支机构45家,深圳发展银行分行落户南开区,香港太平人寿保险有限公司天津分公司正式开业,金融业留区税收同比增长30%。民营经济发展速度名列全市前茅,在活跃市场、扩大就业、回报社会等方面作出突出贡献,成为区域经济发展的主力军3.2法制环境3.2.1土地供应政策为有效控制土地供应总量，合理安排土地供应结构，促进土地节约集约利用，加强土地市场调控作用，引导各类项目投资，优化产业布局，保障我市城市居民住房建设和重点服务业项目、重大工业项目用地需求，促进天津经济和社会平稳可持续发展，制定国有建设用地供应计划。按照需求指导供应的原则，合理安排房地产用地供应的总量、结构和布局。以保障性住房建设计划为依据，着力保证保障性住房土地供应。极适应“拉动内需、保增长”的调控要求，全力满足市重大工业项目建设需要。3.2.2房地产交易政策《天津市房地产交易管理条例》从今天起全面贯彻实施，9月29日，区房管局开展了对《条例》的宣传咨询活动.3.2.3当地金融和税收该区加快产业结构调整步伐，优化区域金融服务业发展环境，促进区域经济发展，一批金融服务业企业相继落户。截至目前，该区已拥有银行、保险公司、基金公司、小额贷款公司、担保公司、典当行、拍卖公司等各类金融服务业企业总计374家。其中，今年新引进金融企业24家，总投资额达5.2亿元。据了解，南开区结合海光寺―西南角商务商业区、奥林匹克中心会展商务区等重点地区的区域性规划，围绕环球置地金融中心、数码港大厦、时代奥城商业广场等专业楼宇的定位，推出多项措施全方位开展金融服务业企业的招商引进。该区积极开展金融企业招商引资，主动拜访有意向入驻南开的金融企业，广泛宣传推介南开，推介政策和资源；制定《南开区金融类企业扶持政策》以及《南开区金融类企业扶持政策》实施细则(征求意见稿)》，确保金融企业在南开区持续、快速、健康发展；与相关技术公司开展技术合作，制作和建立“南开区金融类企业电子数据库”，实现区域金融类企业数据管理电子化、直观化、动态化；区金融办与工商南开分局联合为辖区内249家银行集中办理2010年度年检，仅用一天时间共办理150余家银行的年检工作，为金融企业提供便捷服务。税收：南开区国税局组织税收收入38405万元，完成市局下达年度计划150590万元的25.5%，比去年同期的28227万元增加10178万元，增长36.06%；入库区级收入9679万元，完成区委、区政府下达年度计划37909万元的25.53%，比去年同期的7100万元增加2579万元，增长36.32%。提前13天完成一季度税收收入计划。3.2.4政府限制或鼓励投资的政策国家和市、区已经颁布实施的支持中小企业发展和民营经济发展的各项优惠政策，均适用于科技型中小企业。对创建、转型、申报并经认定的科技型中小企业，给予一定的经费补贴。对获得市级以上中小企业创新资金、重点新产品、软件专项和专利等支持的企业，给予相应的匹配和资助。鼓励企业自主创新加大专利申请资助力度，除对科技型中小企业的专利申请给予资助外，对企业实现专利申请零突破的首件申请再给予一次性奖励。鼓励科技型中小企业进行专利权质押贷款，对获得银行无抵押、无担保的专利权质押贷款的企业给予一次性奖励。对获得专利试点单位的企业给予一次性奖励。3.3投资环境对项目的影响天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；海光寺商圈——生活购物聚集区；鼓楼商圈——旅游、休闲、娱乐综合商业区；鞍山西道商圈——IT、数码科技聚集区。不同含义的五大商圈，承载着不同的消费功能，满足您衣食住行360°的生活需求。三大区域级公园环抱，回归自然之境——长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；南开公园，距离项目最近的休闲去所；翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。4市场研究4.1土地市场情况天津上半年商品住宅的成交量是540多万平方米，这个量已经超过去年全年的成交量，可见房地产市场已经消化了大量存量房，这无疑为房地产企业储备土地腾出了需求空间，使土地市场日趋活跃。但是反过来看土地市场对房地产市场的影响，上半年天津土地成交约2000多万平方米，其中工业用地其实占据70%—80%，住宅和商业用地新增量只有400多万平方米，其中还包括中心生态城等一部分一级开发用地，剩下的居住用地其实屈指可数。这样的成交情况难免造成市区房价的持续上涨。房地产价格与土地价格之间的关系主要体现在土地的有效供应量上，但土地价格与房地产价格并没有直接关系，也就是说，土地价格下来了，房价未必会下来，房价主要取决与市场需求。特别是在商业地产方面，天津近年来商业用地推出速度很快，已经超过了天津商业开发和管理运营公司目前的投资和扩张能力，一定程度上产生了开发与招商、招商与消费终端之间的连环矛盾。这就使商业用地及房价处于一种僵持状态。正是由于土地市场一度出现供应结构不平衡，土地有效供给不足，才造成了2007年“面粉比面包贵”的土地现象，这一现象也是引发楼市低迷的重要原因。因此下一步将是政府通过区域经济结构重组、优化、调整土地出让的阶段迈进的过程。

这段时间，很多原来对房地产限制的二手房、比如信贷政策、70、90政策的放松，以及一些税费的下调，都体现出政府“救市”的，恢复信心和促进内需释放的意图，这也是土地试市场启动的政治原因之一。但是这种启动还是以稳定为出发点，因此今后市场无论房价还是地价都将在一定范围内波动。4.2竞争楼盘分析名称位置物业类型均价增幅（与上月比）租金泰达清新园天津市南开区南丰路29-35号

普通公寓;20415元/㎡0.26%↑天香水畔南开黄河道与津河交口南侧普通公寓;别墅17900元/㎡0.31%↑英俊名邸南开区万兴街长江道与孤山路交口普通公寓16022元/㎡

0.06%↑居瑞里广开四马路与西市大街交口

普通公寓13926元/㎡0.39%↑云居里长江道与白堤路交口

普通公寓14551元/㎡

0.2%↑红勘标志大厦商业天津市南开区红勘大道与西湖村大街交口商铺0.18%↑170元/月·㎡燕宇花园南开密云一支路住宅、公寓8394元/㎡0.31%↑亿城倍儿幸福天津市南开区中环以内红旗路与青年路交口东南侧公寓15000-18000元/㎡0.02%↑中国窗南门外大街与南开五纬路交口西南侧公寓20000元/㎡0.13%↑清新大厦大丰桥与长江道交口写字楼0.29%↑180/月·㎡南开长江道众望大厦南开区广开街写字楼0.24%↑125元/月·㎡长江道临街商业商铺南开长江道商铺0.16%↑110元/月·㎡天津长江道速8酒店南京路与长江道交界酒店0.11%↑160元/天（约40㎡）综上述表格物业类型分析物业类型租售价格均价增幅（与上月比）普通公寓;16000元/㎡0.288%↑写字楼112/月·㎡0.265%↑商铺140/月·㎡0.18%↑酒店160元/天0.106%↑4.3拟定开发规模和档次项目总占地面积2.07万平方米，拟建总建筑面积12.54万平方米。项目是集普通住宅、写字楼和商铺于一体的大型综合体，由北侧住宅区和南侧公建区两部分组成：住宅部分三栋31层的高层和两栋32层的高层组成，并且外围有两层的底商，长度为260米，宽度为10米。公建部分位于长江道一侧，由一栋27层、一栋38层158米高的写字楼组成，写字楼下面四层全为底商，并且两栋写字楼连接处有一长为40米宽为20米的四层的底商。由于本项目地处黄金地段，故项目容积率的定位比较高，然后户型大众化，分别有70平米、100平米和160平米的户型可满足各种需求，针对附近商业氛围浓重的原因，我们建了两栋写字楼以供不同的公司办公租售用，同时还建了很多的商铺，吸引更多的投资者前来招租。预测拟开发项目未来的租售价格物业类型销售面积（㎡）销售类型销售价格住宅51810销售22000元/㎡商业商铺10200出租150元/月·㎡写字楼22440销售22000元/㎡5550出租110元/月·㎡5规划方案及建设条件项目总占地面积2.07万平方米，拟建总建筑面积12.54万平方米。项目是集普通住宅、写字楼和商铺于一体的大型综合体，由北侧住宅区和南侧公建区两部分组成：住宅部分三栋31层的高层和两栋32层的高层组成，并且外围有两层的底商，长度为260米，宽度为10米。公建部分位于长江道一侧，由一栋27层、一栋38层158米高的写字楼组成，写字楼下面四层全为底商，并且两栋写字楼连接处有一长为40米宽为20米的四层的底商。由于本项目地处黄金地段，故项目容积率的定位比较高，然后户型大众化，分别有70平米、100平米和160平米的户型可满足各种需求，针对附近商业氛围浓重的原因，我们建了两栋写字楼以供不同的公司办公租售用，同时还建了很多的商铺，吸引更多的投资者前来招租。每栋楼下面都还有两层的停车场，在写字楼后面还有20米长、80米宽的停车场，以满足客户的停车需求。6规划方案及建设条件6.1·规划方案项目总占地面积2.07万平方米，拟建总建筑面积12.54万平方米。项目是集普通住宅、写字楼和商铺于一体的大型综合体，由北侧住宅区和南侧公建区两部分组成：住宅部分三栋31层的高层和两栋32层的高层组成，并且外围有两层的底商，长度为260米，宽度为10米。公建部分位于长江道一侧，由一栋27层、一栋38层158米高的写字楼组成，写字楼下面四层全为底商，并且两栋写字楼连接处有一长为40米宽为20米的四层的底商。6.2·建设过程中市条件我们开发的是熟地本身带有一定的配套设施（三通一平）在建设过程中,我们又投入了资金来改善和完成应有的配设施我们的支出如下表所示:（四）城市建设配套费﹝1﹞市政大配套费1住宅部分706501651165.732写字楼部分40950200819.003商铺部80﹝2﹞住宅气源发展基金7065020141.30﹝3﹞自来水增容费合计1住宅自来水增容费471（户）*2.56007.072写字楼自来水增容费205（户）*56002.463商铺自来水增容费1020063.67本项目地块附近有燃气供应设施，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。我们建设的是中高端住宅以及南开区商务，商业的中心.我们的设想是打造其附近地块优质的住宅商务小区，树立我们的品牌。所以我建议我们建筑物的装修标准作出我的设想.（1）我们的住宅去采用统一的中等性装修，在保留业主可根据自己喜好进行装修的前提下，我们同意的为业主进行一些融入设计师理念的装修，给业主们打下一些购房后自主装修的基础。整体美观的设计也为我们的销售创造了条件。（2）我们的写字楼因为全部以出租为主，所以我们要进行统一的设计装修。我们要采用中高档的装修方案，我们要请专业的设计师和装修团队为我们设计、施工、采购主材的材料。我们将采用优质的装修以达到整体效果的一致，突出我们的设计的主题。为我们的后期租售创造良好的条件及优势。（3）我们的商铺定位为豪华的商业街和一个四层的大型商场，所以我们的装修不光要施工设计优良，还要外部整体装修较豪华，给人一种豪华气派的感觉。这样才会为我们引来更多的商户，提高我们的租金，同时也能较好的提高我们开发整个项目的整体形象。7项目开发建设全过程主要工作的进度安排7.1土地获得方式：购买熟地，时间：2009年7月7号7.2前期工作7.2.1选址意见通知：2009年8月4日7.2.2建设用地规划许可证：2009年9月13号7.2.3规划建设条件2009年10月11号7.2.4建设工程规划许可证等手续2009年10月28号7.2.5项目勘探、设计、施工发包方式及时间2010年3月采用建设单位直接招标发包方式即建设单位直接招标发包方式是指建设单位直接通过招标方式将任务发包给承包单位。所谓直接招标发包，是指由建设单位自己进行或委托招标代理机构进行的招标发包活动，按发包的内容和招标的对象有平行承发包、设计总承包、施工总承包、项目总承包等方式。7.2.6项目开工时间及工期进度安排2010年6月18号购买土地正式开工竣工/租售开始售完出租2009.8.42010.6.182012.6.62013.12.8(40年)20.7项目竣工时间、租售进度等。2012年6月6号，详情见附表房地产开发项目销售收入测算表和房地产开发项目租金收入测算表。8投资估算及资金筹措房地产投资项目作为建设工程具有投资大、建设周期长、风险高的特点，而建设工程成本，也就是建设工程价格是投资项目决策中要考虑的主要问题。如果建设工程的成本超过投资者的支付能力，就会迫使其放弃拟建项目。因此在进行房地产投资时，客观而准确地估算项目投资额，对于为投资者提供决策依据，制定资金筹措方案、编制基本建设计划和控制投资额具有重要的现实意义。本项目的投资估算主要依据有：国家及地方相关法律法规和政策，当前房地产开发中某些项目的平均指标水平，项目规划方案，以及相关投融资条件等.总投资为92002.14亿元人民币，资金来源主要由自有资金，长期贷款，可使资金得以流动利用，降低了筹措资金的压力及成本.其中自有资金投入为万元，在期初投入，第一期投万元，用于支付土地费用及部分建设期费用；银行贷款为万元，在开工前投入，用于支付前期工程费和房屋开发费等。具体见现金来源与运用表.9项目主要现金流量计算参数的选定计经营收入测算商铺的租赁价格为150元/月·㎡，写字楼的售价为22000元/㎡，住宅的售价为22000元/㎡，写字楼的租赁价格为110元/月·㎡10项目经济效益评价我们所定的目标收益率为12%，经营时期是从2012年6月6日租售开始到2052年6月6日土地使用权到期.经计算，项目的成本利润率为134.85%，可行.从全投资角度看，其财务净现值为13841.16万元，可行；财务内部收益率为19.88%〉12%，可行；静态投资回收期为3.92年，可行.从自有资金角度看，其财务净现值为1358万元，可行；财务内部收益率为170%〉15%，可行；动态投资回收期为4.35年，可行.11不确定性分析房地产开发项目投资是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入量大等特点.因此很难在一开始就对整个开发项目投资过程中有关费用和建成后的收益情况作出精确的估计.存在诸多的不确定因素.房地产开发项目不确定性因素分析，是分析不确定性因素对开发项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险.对于房地产开发项目来说，涉及的不确定因素较多，具体如下：（1）土地费用在进行项目评估时，如果开发商还没有获得土地使用权，土地费用则会是一个未知数.通过市场比较或其他方法来估算土地费用，也不可避免地会因为地块现状条件比较复杂或土地交易市场环境不健全而难以准确估算，在本项目中存在此种不确定因素.土地费用是房地产开发项目中一个重要的计算参数，土地费用由出让金，城市建设配套费和土地开发费用组成.地快的现状条件和土地交易市场都影响土地费用的多少，尤其是房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化.（2）建安工程费通常情况下要委托房地产评估机构进行整个建安工程费用的详细估算.这种不确定性因素主要是由于建筑材料和劳动力价格的不确定性造成的.这与费用估算时间和工程被承包的期间长短及工程承包合同的形式有关系，本项目亦存在此种不确定性因素.（3）租售价格租售价格租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流人，因此租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的.仅以"今天"的租金和售价水平估算.但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先计算的.（4）开发期与租售期房地产开发项目的开发期由准备期、建造期两个阶段组成.在准备期，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作.委托设计院作规划设计方案，还要办理市政基础设施的使用申请手续.要承担总费用上涨的风险.另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，使开发项目开发期延长.租售期的长短与宏观社会经济状况，市场供求状况，市场竞争状况，预期未来房地产价格变化趋势，房地产项目的类型等有直接关系.（5）容积率及有关参数当开发项目用地面积一定时,容积率的大小就决定了开发项目可建设建筑面积的数量,而建筑面积的大小直接关系到开发项目的租金收入,销售收入和建安工程费用.（6）资本化率资本化率是影响开发项目最主要的因素之一，一般认为资本化率稍有变动，将影响开发项目总开发价值.由于专业人员的经验，专业知识以及手中掌握的市场资料有限，所选择的参照项目可能不同，因此会有不同的结论.另外，由于开发周期内市场行情的改变，资本化率与实际投资收益率也存在差异，使开发商要承担附加风险.（7）贷款利率由于在开发建设项目时，资本金往往只占到投资总额的20%～30%，其余部分都是通过金融机构借款，预售楼花的方式筹措.所以，资金使用成本即利息支出，对开发项目影响极大进入21世纪以来，由于世界范围内的经济增长速度放缓，各国贷款利率水平持续下调，到2002年已经降低到6%左右，但随着全球经济的复苏，未来的贷款利率肯定会再次回升.利率的影响，决定了开发利用财务杠杆的有效性.12可行性研究的结论及建议通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析可知，建设项目的社会效益与市场前景是很好的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。从敏感性分析看出，本项目全部销售部分的抗风险能力较强，整个项目的经济评价比较理想，力争提高项目的经济效益。我们经过实际的考察发现所选地块周边环境很好，是很好的开发地块，就在旁边的六马路旁边还有一个比我们项目更大的一个地块正在建设，这无疑给我们带来了很大的压力。由于所处地块地价很高，我们不得不加大容积率，所以容积率偏大导致我们的项目在整体上与周边的建筑显得不协调，售价与周围房产相比也得略高。经过可行性研究我们发现我们的利润率还是很高的，不过都要通过后面很长一段时间的商铺收入来达到，所以我们要准备好长期投资的心态。经过可行性研究，总体上来说，我们的项目还是可行的。参考文献[1]刘洪玉.房地产开发（第5版）.北京，首都经济贸易大学出版社，2006[2]陈才、郭镇宁，房地产开发项目可行性研究与方案优化策略（第1版）.北京:中国建筑工业出版社，2006[3]赵延军、薛文碧.房地产策划与开发（第1版）.北京:机械工业出版社，2006[4]陈双等.房地产开发.北京:交通出版社，2008任务分配表学号姓名所做工作周一周二周三周四周五8270203王超实地考察总成本表还本付息表查资料整理可行性研究报告8570205张超实地考察总成本表还本付息表查资料整理可行性研究报告8570222谭阿莉实地考察画平面图、租金收入表全部投资现金流量表填写可行性研究报告整理报表8570233魏佳敏实地考察销售收入表、资金来源运用表自有资金现金流量表填写可行性研究报告整理报表附表表一房地产开发项目总开发成本单位万元序号费用名称计算单位(平方米/立方米）计费标准总金额（万元）一土地取得费（一）土地取得费207001036421453.48（二）土地使用权出让金20700103646436.04（三）土地契税21453.483%643.60（四）城市建设配套费﹝1﹞市政大配套费1住宅部分706501651165.732写字楼部分40950200819.003商铺部80﹝2﹞住宅气源发展基金7065020141.30﹝3﹞自来水增容费合计1住宅自来水增容费471（户）*2.56007.072写字楼自来水增容费205（户）*56002.463商铺自来水增容费1020063.67(五)土地交易费30962.156%1857.73土地费用合计32819.88二前期工程费（一）环境影响评价费1254000.56.27（二）可行性研究费300.00（三）施工现场三通一平费12540010125.40（四）地质勘探费125400225.08（五）地下管网测绘与测量费1254001.620.06（六）规划设计费12540015188.10（七）工程设计费12540010125.40前期工程费合计790.31三房屋开发费（一）基础处理费1桩基础工程费用120.002桩检测费用2000024.003回填石屑费用20009018.00（二）建安工程费﹝1﹞土建安装工程费1住宅结构部分7065013009184.502写字楼结构部分4095014005733.003商铺结构部分1380013001794.00空调及安装费160040064.00消防及安装费1住宅消防及安装费7065030211.952写字楼消防及安装费4095030122.853商铺消防及安装费138005069.00电梯及安装费12540070877.80﹝2﹞成品房装修工程费1住宅518104002072.402写字楼279905001399.503商铺10200400408.00﹝3﹞车库2248004008992.00小计建安工程费30929.00土建预算编制费309292‰61.86（三）基础设施建设费﹝1﹞住宅燃气设施建设费12540031388.74﹝2﹞自来水工程建设费1住宅7065025176.632写字楼4095025102.383商铺138002737.26﹝3﹞排水工程建设费12540020250.80﹝4﹞供热设施建设费1住宅7065092649.982写字楼4095092376.743商40﹝5﹞电力工程建设费125400921153.68﹝6﹞道路建设费400010040.00﹝7﹞绿化景观建设费7245200144.90﹝8﹞路灯建设费125400562.70﹝9﹞围墙、大门建设费4个520.00小计（四）住宅非经营性公建配套费12540070877.80房屋开发费合计35593.86四管理费33610.194%1344.41五财务费用合计20234.441土地费用利息32819.887.02%11717.972其他费用利息37728.587.02%8516.47六销售费用（一）代理佣金263782.263%7913.47（二）广告宣传费263782.261%2637.82销售费用合计10551.29七其他费用招标代理费1254000.56.27施工图审查费125400337.62工程监理费125400675.24工程质量监督费30929.000.5‰15.46合同审查费30929.000.10%30.93竣工图编制费20.00施工执照费1.50人防异地建设费费12540035438.90建筑垃圾处置费2002400.00房产测绘费1254001.518.81其他费用合计1044.73八不可预见费102378.935%5118.95开发成本总计107497.87表二房地产开发项目销售收入测算表单位万元序号项目合计开发经营期（按季记期）1234第1年56第2年1销售面积百分比住宅1.0010.160.79写字楼1.000.150.242销售面积m2住宅51810.009843.907771.5010880.108289.6036785.108807.706217.2015024.90写字楼22440.003366.006058.803814.803814.8017054.402917.202468.405385.603销售单价（元/m2月）住宅22000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.00写字楼22000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.0022000.004销售收入百分比住宅1.0010.160.79写字楼1.000.150.245销售收入住宅113982.0021656.5817097.3023936.2218237.1280927.2219376.9413677.8433054.78写字楼49368.007405.2013329.368392.568392.5637519.686417.845430.4811848.326营业税及其附加9882.681758.241840.811955.891611.107166.041560.581156.052716.647税后销售收入153467.3327303.5428585.8530372.8925018.58111280.8624234.2017952.2742186.46表三房地产开发项目租金收入测算表单位万元序号项目合计开发经营期（年）1234--40出租面积百分比写字楼1.000.600.700.801.001商铺1.000.600.700.801.00出租面积m2写字楼5550.003330.003885.004440.005550.002商铺10200.006120.007140.008160.0010200.00单位租金（元/m2月）写字楼110.00110.00110.00110.00110.003商铺150.00150.00150.00150.00150.00租金收入百分比写字楼0.020.020.020.954商铺0.020.020.020.03租金收入写字楼28644.66439.56512.82586.08732.605商铺71787.601101.601285.201468.801836.00营业税及其附加写字楼1733.0026.5931.0335.4644.326商铺4343.1566.6577.7588.86111.08房产税写字楼3437.3652.7561.5470.3387.917商铺8614.51132.19154.22176.26220.32税后出租收入写字楼23414.26360.22420.26420.26600.378商铺58829.94902.761053.221203.681504.60表四资金来源运用表单位万元序号项目合计计算期（按季计息）第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7-43期1资金来源1.1资本金42999.1542999.151.2销售收入163350.00118446.9044903.101.3租金收入100432.261541.161798.022054.882568.601.4长期借款64498.7232249.3632249.361.5短期借款1.6其他2资金运用2.1建设投资（不含建设期利息）95602.1833610.1930995.9930995.992.2经营成本11895.70672.20672.207034.193517.102.3营业税及其附加10364.427259.282825.42124.32155.402.4房产税955.52184.94215.76246.59308.232.7各种利息支出20234.446744.816744.816744.812.8债务本金偿还64498.723盈余资金9388.96-38413.01-38413.0134266.1140142.841683.972104.974累计盈余资金9388.96-29024.05-67437.06-33170.956971.898655.8610760.83表五估算项目还本付息表万元序号项目合计建设经营期第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7-43期1借款及还本付息1.1年初借款累积32249.3664498.7264498.721.2本年借款32249.3632249.360.001.3本年应计利息6744.816744.816744.811.4本年还本付息38994.1838994.1884733.172偿还本息的资金来源2.1销售收入118446.9044903.102.2净租金收入902.761053.221203.681504.602.3自有资金9388.96表六财务现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7--43期1现金流入1.1销售收入163350.00118446.9044903.101.2租金收入100432.261541.161798.022054.882568.60小计263782.26119988.0646701.122054.882568.602现金流出2.1开发建设投资95602.1833610.1930995.9930995.992.2运营费用11895.70672.20672.207034.193517.102.3营业税及其附加10364.427259.282825.42124.32155.402.4房产税955.52184.94215.76246.59308.23小计118817.8133610.1931668.2031668.2014478.416558.28370.91463.633净现金流量52494.85-33610.19-31668.20-31668.20105509.6540142.841683.972104.97累计净现金流量-33610.19-65278.39-96946.588563.0748705.9150389.8852494.85NPV¥13,841.16IRR19.88%静态投资回收期（年）3.92表七财务现金流量表（自由资金）单位万元序号项目合计建设经营期第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7-43期1现金流入1.1销售收入163350.00118446.9044903.101.2租金收入100432.261541.161798.022054.882568.60小计263782.26119988.0646701.122054.882568.602现金流出2.1自有资金投入33610.1933610.192.2运营费用11895.70672.20672.207034.193517.102.3本期还本付息71243.546744.816744.8171243.542.4营业税及其附加10364.427259.282825.42124.32155.402.5房产税184.94215.76246.59308.23小计127113.8533610.197417.027417.0285721.956558.28370.91463.633净现金流量29753.66-33610.19-7417.02-7417.0234266.1140142.841683.972104.97累计净现金流量-33610.19-41027.21-48444.23-14178.1225964.7227648.7029753.66NPV¥1,358IRR170%静态投资回收期（年）4.35成本利润率134.85%目录TOC\o"1-2"\h\u第一章总论 41.1项目及建设单位概况 41.2热负荷基本情况 61.3项目背景及意义 91.4项目研究范围 101.5项目编制依据 111.6主要技术原则 12第2章热泵与热电联产耦合供暖方案 122.1基础数据 132.2技术方案一（并联方案） 132.3技术方案二（串联方案） 152.4供热系统热平衡分析 162.5原有设备利用 172.6新增供热系统设备 182.7施工方案 192.8运行方案 212.9热泵与热电联产耦合供暖方案的热泵机组选型设计 PAGER