都江堰市区核心区预可行性研究报告

PAGE91都江堰市区核心区预可行性研究报告

TOC\o"1-3"\h\z第一章总论 4一、项目概况 4二、本课题研究的程序 6三、本课题研究的依据 7四、可行性研究结论与建议 8第二章区域概况与项目概要 14一、 区域概况 14二、项目概要 16第三章游赏方式评价 21一、游赏方式结构简介 21二、综合评价 22第四章开发主体评价 24一、介绍 24二、评价 25第五章市场分析与预测 26一、现有基本游客结构 26二、市场趋势分析 27三、项目建成时市场容量与游客结构 28第六章商业模式评价 30一、商业模式的特点 30二、商业模式的弱点： 35第七章场址条件分析 36一、场址位置 36二、占地面积 36三、地形地貌气象条件 36四、工程地质水文地质条件 37五、征地拆迁 37六、交通运输条件 37七、水电等供应条件 38八、环境保护条件 38第八章工程工艺要求及方案选择 39一、本项目主要建筑物及设施配置依据 39二、项目总体规划方案 39三、建筑方案 39四、主要技术经济指标 40第九章环境影响评价 42一、影响环境因素分析 42二、环境保护措施 42三、环境保护设施与投资 44四、环境影响评价 44 46一、危害因素及危害程度分析 46二、安全消防设施 46 47一、组织管理构架 47二、人力资源管理 50第十二章项目总投资估算 53一、投资估算依据 53二、建设投资估算 53三、投资估算表 53第十三章融资安排 56一、都江堰项目的融资来源 56二、都江堰项目的融资流程构想 58三、关于未来上市的主体 59四、都江堰项目的投资安排 60第十四章财务预测及评价 62一、 拆迁成本估算 62二、商业房产销售估算 62三、自营项目估算 66四开发商经济效益分析 70第十五章社会效益评价 76一、区域开发项目对社会影响分析 76二、项目与所在地区互适性分析 77第十六章风险分析 79一、财务风险分析 79二、开发运作风险分析 79三、市场风险分析 79四、竞争风险分析 80五、行业风险分析 80六、法律、政策风险分析 80附件开发运作计划提纲 81都江堰市区核心区项目预可行性研究报告第一章总论一、项目概况都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约55公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第一座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产－都江堰水利工程（即都江堰景区）而闻名遐迩。都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施“城市经营”理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。同时，都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之一。本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地592亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城”，并命名为“天府水镇”（暂定名）。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（SpecialCenterRecreationDistrict），针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市－自然－人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等，实为一个系统化的旅游及商业地产区域。天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构―旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了“城市经营”的理念。因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开发。一方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁、基础设施建设、区域环境的打造等，另一方面，推动旅游项目开发商、地产项目开发商、项目投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的某些项目上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另一些项目则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为一个与世界文化遗产相匹配，世界知名的生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积42万平方米。按高拆迁成本（200万元/亩），项目总投资人民币160401万元，其中商业房产投资146312万元，非商业房产投资14089万元。建成后，商业房产净利润人民币25066万元，营业净利率14%，投资净利率136%，内部投资回报率10%，投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率9%，投资净利率5%，投资回收期21年。按普通拆迁成本（120万元/亩），项目总投资人民币120066万元，其中商业房产投资109520万元，非商业房产投资10546万元。建成后，商业房产净利润人民币61858万元，营业净利率34%，投资净利率338%，内部投资回报率53%投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率11%，投资净利率6%，投资回收期18年。二、本课题研究的程序北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即《天府水镇项目预可行性研究报告》。具体研究程序为：1、编制工作计划：在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。2、项目调查与资料收集：根据工作要求，项目组前往成都、都江堰，在市场调研的基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、都江堰景区、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，并收集了项目建设、运营等方面所必需的信息资料和数据。3、研究评估与方案编制：对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。4、方案论证：对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。5、综合评价：由公司成员与项目顾问专家一起，对方案进行环境评价、商业模式评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调整。6、报告编制：经过论证和调整优化之后，进行报告文本的编制。7、交流与修订：形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式《报告》。三、本课题研究的依据（一）《四川省旅游发展总体规划》（二）《四川省都江堰市旅游发展总体规划（2000-2015）》（三）《四川省都江堰水利工程管理条例》（四）《都江堰市城市总体规划说明书》（五）《中华人民共和国文物保护法》（六）《都江堰西街历史街区保护详细规划说明书2000年8月》（七）《都江堰市城市消防总体规划（送审稿）1998年9月》（八）《都江堰市环境保护“十五”规划2002年10月》（九）《都江堰旅游局2002年工作报告》（十）《都江堰旅游局2001年工作报告》（十一）国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（十二）国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》（十三）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》（十四）编制本报告的委托合同（十五）其他相关依据资料及实地调查资料。四、可行性研究结论与建议项目的必要性：A在城市经营中的必要性：都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分必要。B在城市定位中的必要性：都江堰将城市定位于“生态文化旅游城市”，在城市发展中将体现自然生态、历史文化、世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。C城市旅游发展的必要性：目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，一定程度由于旅游产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当必要性。D城市功能结构升级的必要性：目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇SCRD（成都特殊休闲中心区）的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游、城市商业经济、（成都）城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。E区域整体开发的必要性：表面上看，天府水镇是一个多元功能的项目群，但实际上是一个区域整体。作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区SCRD。在统一的品牌理念下，其内部的项目具有密切的关联性，只有作为一个整体进行开发，才能形成集约化的人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。因此，天府水镇作为一个整体开发区域，十分必要。项目可行性评价要点A区域开发的可行性：都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市的快速、合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。加之区域运营开发商－四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为一个整体进行开发是可行的。B市场的可行性：古堰景区2002年的游客已达90万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是一种必然，到2007年古堰景区按6%增长，可达到120万人次。每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为180万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由一部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的景区消费有一定差距，因此，可以按现有游客的75%作为为来休闲游客的保守估计基数，即135万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例应小于20%，扣除交叉部分，基数为108万人次。这两部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量，为228万人次；根据《都江堰市旅游总规》，2007年都江堰市的游客人次将达576万人次，其中到古堰景区外其他景区的456万人次，扣除重复统计因素，按30%计算实际游客人数，即136万人；我们认为，天府水镇建设过程中（分步建设、分步开放）及建成以后，该部分游客将有60%-90%会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到2007年其他景区进入天府水镇的人次数为80-120万人次。成都人有休闲游的消费习惯，按6%增长率保守估计，2007年成都人休闲游的人次应达400万；由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量（100万）的一部分（30-50%），即由于天府水镇而新吸引30-50万人次左右的游客。由于项目建成后，餐饮、娱乐、住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长；因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为228万，符合市场规律的基本容量为450-500万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。C项目安排的可行性天府水镇是一个整合了旅游、休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是一个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关联、景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在商业开发、经营管理上具有操作的可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区、国际接待区、度假别墅区、商业休闲娱乐区、水利博物馆区、产权酒店区、美食餐饮区、入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区－都江堰市－成都的地脉、人脉、文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。D文物与文化保护的可行性：西街、文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要的资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存、整修、修复、更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予一定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为一个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居的人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著的体现，也具有一定的个性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化的利用、保护与传播方面，都是可行的。E工程技术的可行性：从工程技术角度看，该项目在选址、地质条件、水电配套、土木建筑、设备设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件。但子项目还需做进一步论证。F环境保护的可行性：从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件，岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。天府水镇通过设计、建造大面积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。目前，旧城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作为老城区的工商贸易区，空气污染、噪音污染、视觉污染的问题较明显。天府水镇立足于对环境的高标准要求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。G经济可行性：如果政府能提供一定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资回报率。在政府土地拆迁补偿的前提下，区域开发总体项目的净现值为人民币36318万元，现值指数为1.08，税后财务内部收益报酬率为47.25%，说明该项目有较强的投资价值。几点建议A以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发的关键，从策划到经营的各环节也是环环相扣的系统工程，因而应在政府指导调控下，由一个区域运营商进行统一的开发运作，以实现预期目标。B在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分的市场评估，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子项目进行全方位论证。另外，也要加强修建性详细规划工作，尤其应重点论证给排水和环保工程的可行性。规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项目可持续经营的眼光，进行交通、给排水、供电、电信等基础设施的规划设计，纳入城市系统，并为今后的增容作好预期准备，以控制今后的营运成本。C天府水镇的开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上的地位，应可对都江堰市成为知名旅游目的地产生巨大的推动作用。D与古堰景区的互动是天府水镇必须考虑的因素，两者关系的协调将直接决定都江堰城市旅游的发展走向。建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利益共同体。E从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿、税收优惠、产业导向调控三方面给予支持。其中，拆迁土地补偿直接决定了项目的盈利水平；项目投资额大，回收期长，需争取政府在经营前期应给予税收等方面的优惠政策支持；为成功打造该开发区，须政府在设施的立项、审批、周边区域今后的土地开发方面认同统一规划、统一开发。F天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为3.22的负相关关系，可见区域开发的关键在于拆迁的成本高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地补偿的同时，运营商应本着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模式，有计划地分期进行市场化操作。G建议在开展规划工作的同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保证项目运作的连续性和完整性，如加强与旅游、城建、交通、供电、电信、环保、文物、水利等各部门的协调关系，多方面探讨与都江堰景区、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，为当地建立合理的商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。H在区域运营中，建议边开发、边营销，边招商，边开放，边销售。通过实施滚动开发，形成良好的信息流、游客流、现金流、物流，使得整个过程风险降低最低程度。I建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金、银行贷款、招商引资、滚动开发等多种模式的综合运用，规避可能存在的风险，实现天府水镇的良性发展。j特别注重品牌经营与管理，投入资金和力量，以创造持久的投资吸引力和消费吸引力。从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域SCRD的整体概念营销，做成全国闻名的品牌；针对各阶段的招商、开放、销售的不同要求，针对不同的营销对象，做好子项目营销。正式运营后，整个项目应具有相当的品牌知名度，应注意对品牌的管理以及进一步进行世界著名休闲品牌打造。F加强与旅游部门的关系，整个区域是旅游板块特色，项目健康运营取决于整个区域的游客支撑。与周边的景区、旅游部门携手合作将是共赢之路。在条件成熟的情况下，运营商应该考虑控股周边景区，至少应建立战略同盟。

第二章区域概况与项目概要区域概况1、地块概况：都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，地处成都市区西北，沿成灌高速公路距成都市区约55公里车程，沿省道向南约15公里可至青城山，交通便利。作为四川旅游黄金线路――九环线与西环线交汇的重要节点，都江堰市的区位特征明显。天府水镇占地592亩，位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从西端的宝瓶口、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，过杨柳河，直至建设路，与幸福商业城、都江堰市政广场为一路之隔。项目地块处于都江堰“扇形”城区发展轮廓的轴心位置，也属于旧城改造的核心，区域地位十分明显。目前，除少量文物古迹资源外，基本为建于20世纪80－90年代的建筑物，建筑密集，形态简单，人口密集，单位众多，并有较多传统形式的商铺，是都江堰城区的旧城区。2、资源品质状况：都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然环境调节气候的原因，都江堰市夏季气温较成都平均低3度左右。天府水镇位于岷江之畔，玉垒山麓，岷江支流杨柳河穿区而过，加之周边没有工厂，使其拥有了较好的自然环境和气候条件。天府水镇虽然不属于都江堰景区范围，但紧邻景区，景区的两个主要入口――离堆公园入口和玉垒山入口都与天府水镇直接相通。都江堰景区以都江堰水利工程为核心，2000年被联合国教科文组织确定为世界文化遗产。都江堰水利工程建成于2000多年前，而今仍在使用，作为世界最著名的无坝引水工程，也是世界知名的旅游胜迹。都江堰水利工程与岷江山水交相呼应，兼具文化价值和景观价值，成为天府水镇重要的资源依托。天府水镇所在地上的现代建筑密集，其间夹杂着数处文物古迹。其中，岷江之畔的西街建成于清末民初，较为破旧，但多处建筑都较好地保留了传统形态，文化意象明显。街区中居民较多，以回民为主。西街中还有清真古寺、宝瓶清真寺、都江堰古城墙（局部）等古迹。文庙位于玉垒山麓，现都江堰第一中学校园内，大成殿、泮池、影壁保留较好。这些建筑构成了天府水镇主要的历史文化保护资源，具有较高的价值。3、区域开发的问题：A天府水镇是一个独立开发区域，但不可避免地要与周边城区地块发生密切关系。天府水镇开发的一个重要作用是作为核心和示范，推动都江堰市城市经营理念的实施，能否起到这个作用，不仅需要其本身有准确的定位和策划，更需要在开发运作中，充分整合各方面资源，进行战略运营。B只有把都江堰市从旅游过境地转变为旅游目的地，天府水镇才能具有生命力。在某种程度上，这不是天府水镇以一己之力就能做到的，必须由都江堰市政府、旅游及相关行业企业机构共同努力，才能实现，而都江堰景区能否与天府水镇发生实质性关联，对旅游目的地的打造具有关键意义。C在开发策划中，天府水镇虽然把文物保护与环境保护提到了重要高度，但行业规律表明，保护与开发的关系是非常脆弱的。因而在实际运作中，除了要贯彻策划理念外，更需要始终把文物、环境保护作为与旅游、商业开发同等重要的大事，在建设、经营、管理的细节上予以落实。D天府水镇旧城拆迁的力度极大，因而必须合理控制相关成本，否则将直接影响开发力度，影响商业运作。旧城拆迁所涉及居民和单位数量较多，在政府调控下，虽然难度相对较小，但也必须注重协调各方面的关系，在拆迁执行中本着先易后难的原则，分期进行，以免造成不利影响。E天府水镇的房产供给总量大，本地市场消化有极大难度。因而，能否凭借都江堰的综合吸引力，依托成都市区的辐射优势，刺激成都商业房产的关注，将成为项目成败的关键。将潜在需求转化为现实需求，以需求市场刺激供给市场，是天府水镇开发的关键。但具体的市场支撑尚需进一步论证，而且，在项目的规划设计、商业运作、品牌管理、市场营销、组织管理等各环节，都要有明晰的市场观念，避免某环节偏差所造成的致命后果。F投资回报率是衡量项目成败的关键指标。天府水镇的投入成本大，能否达到预期的利润目标，一方面要合理控制各环节相关成本，另一方面，也要保证各环节的质量水准，避免省小钱犯大错。二、项目概要1、区域定位:作为一个城市社区，本区域将是一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即：水生态城中城。2、主题名称：项目的总体名称为“天府水镇”。借助都江堰的千古之名，体现了水文化主题和社区的实体概念，并具有历史文化色彩，容易识别并产生联想。3、发展目标：就旅游意义上，将发展成为四川旅游的必游景区；就商业和休闲意义上，将发展成为成都的特色休憩中心区SCRD（SpecialCenterRecreationDistrict）；就社会意义上，将发展成为中国中小城镇实施城市经营的理念创新示范区；以此，努力成为具有世界影响的生态文化社区。4、功能设置：天府水镇以水景观、绿色景观和道路交通系统为脉络，将多个关联性功能项目连接在一起，是一个多元功能的区域。在功能的具体设置上，天府水镇以八个分区构成功能结构，包括：A天府水镇入口接待区——第一形象区和消费者集散中心，并提供基础配套服务，如行政办公、污水处理等。B西街历史保护区——文化游览功能，提升天府水镇的历史与文化品位，也与都江堰景区形成关联。C中国水利博物馆区——彰显天府水镇的文化主题，具有旅游体验功能，也是提高天府水镇社会价值的核心卖点之一。D岷江商业休闲娱乐区——具有商业与休闲集结的功能，结合游览观光要素，以文化价值提升了商业价值。E天府美食餐饮区——集中多种业态的餐饮场所，四川美食、都江堰美食、天府水镇美食交叉呼应，是完善天府水镇，乃至都江堰功能结构的重要环节。F天府源国际接待区——包括酒店住宿、会议接待、主题餐饮娱乐等功能，针对细分市场提供高品位服务。G玉垒山度假别墅区——强化了天府源国际接待区的高品位功能，以垄断性优势占据高端市场，也提升了天府水镇的市场地位。H古堰产权酒店区——完善天府水镇的住宿功能体系，满足市场细分的要求，也是良好的投资型项目。上述八个功能区首尾呼应，既是一个产业化的功能链，也是一个循环型的消费链，内部结构较完整，也能够与外部发生必要的关联效应，因此具备一定的可持续运营能力。5、项目设计概况：天府水镇基于多功能的社区化特征，将以水文化景观为主线，通过项目的组合，创造内部代谢的能力，从而成为一个立体化的SCRD特色休闲中心区。天府水镇内以步行交通为主，每个分区都具有自身的功能性卖点和文化吸引力，以此，使项目排布具有整合性的特点，并形成了多种卖点的产品组合。A项目概况天府水镇入口接待区位于天府水镇东端入口处，是天府水镇与都江堰城区相连的主要区域。本区的主体项目是以植被和水池景观为主的天府水镇入口广场，包括山水主题园林景观，蓄水池及污水中转处理站、游览标识系统等配套设施。另外，修建停车场、汽车站（开设都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、员工生活区等基础性服务项目。西街历史保护区以西街为核心，通过文物古迹的保护和修复，主要面向外地游客，提供古迹观光、旅游购物、特色住宿等服务。保护区所有建筑均保留、体现典型的川西－都江堰传统建筑特色，以西街和沿江步道为主线，修复清真古寺和宝瓶清真寺，保留其作为宗教场所的功能。保护区内保留部分回民住户，作为“原住民”，与建筑景观结合形成独特的生活场景。西街将吸引四川民间手工艺人、土特产商人，开辟为特色文化旅游购物街，并设立多间民俗客栈。沿江步道通过景观小品配置，成为与岷江及其对岸都江堰景区相呼应的观光步道，同时，保护古城墙遗址，利用民居大院开设小型民俗展示馆，提供茶饮服务。另外，在西街的入口、中点和终点分别修建、复建牌楼、古戏台和宝瓶塔，起到形象提示的作用，使西街历史保护区的区域文化特征更趋完整和明显。中国水利博物馆区位于天府水镇的地理中心，为其它功能分区围绕，是一个以水文化、水利文化为主题的展示性、体验性场所，也是其它功能分区的景观配套。中国水利博物馆通过文化展示和特色营造，将申报成为国家级博物馆，同时成为与西街历史保护区配套的主题旅游场所。博物馆室内部分由四栋展厅建筑组成，多角度、多形式、趣味化地进行文化收藏和展示，以空中走廊、空中花园连为一体。室外部分将以景观形式，重点体现与中国水文化相关的神话、诗歌、音乐、书画艺术等，并适当设置亲水游戏项目和活动场所，提供休闲体验服务。岷江商业休闲娱乐区沿岷江内江展开，是连接其它功能分区的重点区域。本区以特色建筑群和公共景观空间为主，针对高素质的成都中等收入消费群，兼顾外地游客，以集约型商铺为主，提供文化休闲及特色购物、娱乐等服务。本区内的古堰水台广场是天府水镇的核心景观广场，也是天府水镇与都江堰景区连接的枢纽。广场以体现中国道教文化和水文化的古堰水台为核心，周边广场空间通过景观和设置配置，成为具有观赏性的游客集散中心。岷江商业休闲中心是天府水镇中的现代旅游休闲商业区，体现为川西风格的群落式建筑，最高五层，以商铺功能为主，一层基本为小户型独立店铺，二层以上为大中型商业项目。商业休闲中心结合立体水景观，沿岷江开辟为观景水吧一条街和空中花园走廊，集中多种类型和风格的酒吧等。其它商铺以街区形式，形成多个主题功能区，包括娱乐街、健康街、购物街、民俗街、书画街、洋人街、麻将街等，并配备基础服务设施，如邮局、银行等，为天府水镇社区服务。岷江商业休闲娱乐区融合了特色文化的元素和现代商业的功能，以规模化、集约化的手段，成为成都市乃至四川省都市时尚休闲生活的代表和象征。天府美食餐饮区位于天府水镇入口接待区和岷江商业休闲娱乐区之间，为外地游客和成都休闲人群提供美食餐饮服务，是集中展示四川美食精华，提供休闲性主题餐饮的区域。区内围绕穿流而过的岷江支流－杨柳河，设立杨柳河啤酒廊。传承都江堰夜啤酒广场的文化背景和市场知名度，提升商业服务档次，以中心啤酒广场、商铺街区的形式提供特色餐饮服务。天府美食城是四川餐饮老字号、名字号的集中场所，也有国内知名菜系场所，为成都客人、都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中国美食的机会。同时，通过多种方式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的内涵。天府源国际接待区沿玉垒山东麓形成，与古堰水台广场和中国水利博物馆相邻，为成都本地及外地的高消费群体提供住宿、会议、康体等高规格的接待服务。区内建筑的外观符合川西的建筑特征，以山景、水景、绿景等自然生态景观为主要特色。具体项目包括：天府源酒店（五星级标准），包括主楼、副楼、地下停车场、酒店别墅和中庭水景花园。天府源国际会议中心拥有多种规格的多功能厅、报告厅和会议室，与天府源酒店形成关联，同时也将成为世界水资源论坛等相关专题会议的接待场所。古堰温泉中心结合国际设计理念、地方文化内涵和现代消费需求，以个性化的文化特色满足国际性的度假康体需求，包括温泉泳池、SPA按摩池、特色温泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身中心、室外网球场、美容美发中心等设施。水晶音乐厅是一个围绕水主题的，以歌舞文化、美食文化为核心的时尚性休闲场所。建筑呈现“山”的形状，由钢结构支撑，基本采用环保建材Low-E低辐射镀膜玻璃，是一座典型的绿色生态建筑。建筑内部设置水中芭蕾池和水上舞台，打造一台由多个文化主题组合而成的歌舞综艺表演，观众席呈半环形，在进行表演的同时，提供特色美食。玉垒山度假别墅区沿玉垒山－文庙山形成，与天府源国际接待区相连，为成都及周边地区的高收入阶层提供别墅度假服务。本区依山势而建，包括78栋2－3层独立别墅和会所俱乐部。另外，围绕文庙建筑，设置文庙绿色广场，除保护现有文物古迹外，开辟绿色空间，设置网球场、高尔夫果岭练习场、慢跑步道，使本区域成为罕见的拥有文物建筑的高级度假别墅区。古堰产权酒店区处于天府源国际接待区、岷江商业休闲娱乐区和中国水利博物馆区之间，以产权酒店式公寓的形式，成为成都中收入阶层的投资休闲型项目的理想选择。区内建筑以现代城市建筑风格为主，高度五层，一层为商铺，属于岷江商业休闲娱乐区功能，二至五层为公寓房间，共约1700个房间，地下开辟停车场。B产品概况天府水镇通过项目组合，形成八个功能区。通过功能组合，面向细分市场，形成了多种产品组合，并体现为不同类型的消费链。例如：文化体验（西街历史保护区、中国水利博物馆区）旅游购物（西街历史保护区、岷江商业休闲娱乐区）休闲娱乐（岷江商业休闲娱乐区、杨柳河啤酒廊、水景音乐厅、古堰温泉中心）度假住宿（天府源酒店、古堰度假别墅、天府源产权酒店、西街民俗客栈）美食餐饮（天府美食餐饮区、水景音乐厅、岷江商业休闲娱乐区洋人街）会展商务（天府源国际接待区）青少年素质教育（中国水利博物馆区、西街历史保护区、）本地居民购物休闲（岷江商业休闲娱乐区、古堰广场入口接待区）不同产品间也可进行灵活组合，以此，增加了消费受众层面，最大化地刺激了消费需求。6、项目评价：A生态城市型文化休闲中心区的区域功能定位正确，很好地秉承了都江堰市的生态旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市经营的理念；以水为文化主题定位，很好的结合了都江堰的水、生态资源和城市的历史传承，对城市的历史文化复兴无疑将起到积极作用。B天府水镇的功能布局比较合理，地理位置上考虑到了不同类型、不同层次消费者的需求方式和需求便利；面积体量上也考虑了市场效益和游客容量的支撑；功能内容安排上贯彻休闲主题，做到了景观与各类消费场所的融合，也形成了以城市中心区和历史文化遗产区过渡带互动，城市休闲、商业、旅游相结合的个性化游憩区。C天府水镇内项目较多，功能划分较清晰，但如果局限于局部开发或单体项目开发，则单位成本（开发和运营）偏高，且不能构建良性的消费链，形成人流和现金流，更产生不了预期的市场震撼力，也改变不了城市布局结构和旅游发展的节奏。因此，虽然是项目的组合，但必须视为一个功能结构系统，在统一的战略理念下综合考量。D区域开发能否达到预期目标，要有富于前瞻性的开发运作结构。天府水镇开发是否到位，投资水平是决定性因素，拆迁水平也是决定性因素。天府水镇涉及拆迁面积近600亩，如按土地拆迁成本200万/亩计算，总计达人民币10亿元，除去招商项目部分，拆迁成本预计将达到整个项目投资的1/2，使得开发商将承担巨大的资金和运作风险，直接导致开发投入的机会成本很高，盈利水平低。因此，在项目开发前提，必须仔细斟酌拆迁成本和盈利前景地关系。第三章游赏方式评价一、游赏方式结构简介由于天府水镇是一个综合性的社区，而不是一个景区，消费者的消费类型、消费形态十分复杂，因此，在游赏方式上将具备多种可能性，而不具有一般性旅游、休闲的方式限制。例如，半日游游客在游完都江堰景区后，由玉垒山公园出口进入天府水镇，在古堰水台广场稍事休息，进入西街历史保护区观光、购物，继而在岷江时尚休闲中心的观景水吧一条街品茶，在天府美食城用餐后，离开天府水镇。过夜游客则在西街历史保护区观光、购物后，进入中国水利博物馆参观，并参与体验活动，然后可以选择天府源国际接待区的水景音乐厅或天府美食城用餐，夜间可以在古堰温泉中心或岷江商业休闲中心消费，晚上住宿可选择天府源酒店、古堰产权酒店、西街民俗客栈不同的档次。因此，天府水镇的游赏方式是一种消费者自主的方式，除为旅行团设计必要的游赏路线和方式外，其它则由消费者各取所需。同时，在游赏方式安排上，天府水镇将与更大地域范围内的相关项目形成系统性结构。作为四川黄金旅游线路－九环线和西环线上的节点，以世界遗产所在地和功能集约化的吸引力提高市场地位，争取成为游客过夜所在地，并在游赏方式安排上创造便利性和经济性。通过游赏方式的打造，使天府水镇－都江堰市－成都市有效地连接在一起，在功能结构上，成为成都市的一部分。如成为成都市会议接待基地，成都市的文化别墅区，提升成都市城郊旅游的消费档次等。在都江堰市范围内，以都江堰景区－天府水镇－青城山为核心，形成强有力的游赏结构，两个不同诉求的世界遗产，加之天府水镇兼容并蓄的多功能系统，将支撑起都江堰市作为世界知名旅游城市的结构。与都江堰景区的互动是天府水镇游赏方式安排上的关键。这一方面将通过线路组合完成，如游览完都江堰景区，在天府水镇体验其它特色项目，进行消费；另一方面，两者也可以形成实质性关联，如两者形成联合体，都江堰景区的管理者与天府水镇的开发商、经营管理者共同进行产品与游赏方式的设计开发，共同进行营销推广。二、综合评价线路结构安排合理，空间组合灵活，可以降低一定的市场风险。整个区域的线路安排合理，可进入性非常强，与周边景区线路结合紧密；设置了三个出入口，最大程度的吸纳了各种市场上的游客；线路与游客消费的时间和种类相匹配，游玩的节奏合理；空间组合比较灵活，充分考虑了游客消费多样性的要求，设计安排降低了市场风险。游憩的时间性安排均匀合理，有效的延长消费者的滞留时间。水景打造、步行系统和广场的设计均匀的分布在功能区的主要线路上，功能区的结构考虑到了不同消费内容的时滞，不同功能区设置的游憩内容和吸引物不同，增加了游客的滞留时间。游憩方式的安排使天府水镇有了很强的度假休闲导向。目前都江堰提供的主要是星级饭店型的设施，适用于观光而不完全适用于休闲。天府水镇的游赏方式具有很强的休闲度假的导向，满足了休闲度假游客的要求，尤其是产权酒店，可以满足以家庭为主的消费群体的休闲度假需求。区域中安排了大面积的餐饮、休闲、娱乐、博物馆、历史文化街区等公共休闲空间，充分满足休闲度假者的社会人际交流空间需求；作为文化休闲区，天府水镇设计了水台广场、文庙广场、博物馆广场、夜啤酒广场、入口广场等五个广场面积近45000平米开放的公共产品空间，使得游客有充足的休闲空间。整个开发区内设置了步行系统，有利于延长游客的停留时间；消费档次齐全，可以满足对价格敏感休闲度假型游客的需求；整个开发区中考虑了水景观的打造，步行系统及广场的设计安排使得自然景色、人工造景、古朴的建筑共同组成一幅景致，整个区域中的设施强调了观景效果。游憩方式丰富，满足细分市场的各种类型需要。区域设置的三个出入口，针对不同类型的游客；八大功能区综合游憩区结构设计中餐行游购娱各元素齐备，创造了自主的消费空间，可使各种细分市场的游客都能找到适宜的游憩和消费内容。

第四章开发主体评价一、介绍四川统和实业股份有限公司是经原四川省体改委川经体改（1998）47号文件批准，于1998年4月在四川省工商局注册登记成立的股份有限公司，注册资金6800万人民币。公司总部位于成都市西御街西御大厦B座23楼，法定代表人袁红坪。四川统和实业股份有限公司是按股份制组建和运作的规范化公司，经过近几年的发展，已成为涉足旅游、地产、教育、商贸、酒店和生态农业为一体的多元化大型集团公司，现资产总额为3.5亿元，净资产2.69亿元。员工460余人，其中硕士以上学历管理人员和专业技术人员占16%以上，本科以上学历的各类专业人员占60%以上。公司的经营管理水平和房地产开发经营专业技术技能较高（房地产开发经营国家二级资质）。统和实业坚持“以人为本、诚实管理、诚信经营”的经营管理理念，坚持“一业为主，多元发展”的企业发展战略，严格规范公司运作体系，建立健全现代企业制度的法人结构，强化公司内部的管理机制已使公司实现稳健发展。目前公司的发展状况十分良好，资产负债率极低，资金信用非常好，从无拖欠借（贷）款及利息的行为。自1998年成立以来，一直保持着良好的发展势头，2000年全年实现营业收入6100万元，净利润816万元；2001年实现营业收入7500万元，比上年增长23%，实现净利润1224万元，比上年增长50%；2002年实现营业收入10100万元，比上年增长35%，净利润2176万元比上年增长78%。其主要财务指标表：指标2002年度2001年度2000年度总资产（万元）350002900022000净资产（万元）269002300017000资产负债率（%）23.1420.6922.73营业收入（万元）1010075006100净利润（万元）21761224816每股收益(元/股)0.320.180.12净资产收益率（%）8.15.34.8二、评价四川统和实业股份有限公司以旅游、地产、酒店、商贸运营为主营业务，行业背景与天府水镇的区域定位吻合，为天府水镇的开发提供了必要的运作经验。作为四川省内区域性的知名企业，公司对区域市场、社会环境、行业环境、政策环境等有较高的理解和掌握，为天府水镇的开发创造了必要的基础条件。公司的资本和资金实力较强，通过结构性整合，为天府水镇提供了可行的经济保障，但同时，在天府水镇的开发运作中，则必须引入战略合作伙伴，通过强强联合，共同达到预期目标，实现“多赢”。公司现有的人才库是天府水镇开发运营的核心竞争力之一，由于天府水镇是一个多元化、规模化的区域型项目，因此，在现有人才基础上，必须通过多种方式，进一步提升公司人力资源的数量和质量。从项目开发商到区域开发商，四川统和实业股份有限公司将作为天府水镇唯一的开发主体，承担了城市运营商的角色，因而将面临企业发展战略升级的问题。同时，公司也将承担项目投资商和经营者的多重角色。因此，无论是公司本身还是具体负责天府水镇开发的下属机构，都需要架构新的、全面的、科学而富有前瞻性的战略理念和企业文化。

第五章市场分析与预测一、现有基本游客结构现有基本游客结构指不受项目建成影响，进入项目地的游客构成和数量。据《都江堰旅游局2002年工作报告》，2002年都江堰市的游客人次达438万，省内游客的比例为60.6%，成都游客占省内游客比例为45.7%，来都江堰市的成都游客可达121万人次，非成都游客为317万人次。假设非成都游客中60%，成都游客中30%的游客会进入项目区，则可估算进入项目区消费的游客市场容量可达227万。进入项目地的游客可以分为以都江堰为过境地的游客（细分为过夜和不过夜两种）、以成都或都江堰为目的地的游客（按过夜与否细分为一日游和两日游两种）、参加在都江堰举行的会议的游客（滞留在三日或以上）、以都江堰为度假地的游客（滞留在三日或以上）、周末过夜游客、商务专项不过夜游客等八类。据现有资料统计分析，进入项目区的游客中，过境游客约占23%，达52万人次。由于现有住宿、餐饮等功能配套不齐备，不过夜游客占87%，达45万人次，过夜游客占13%，达7万人次；以成都或都江堰为目的地游客约占总量的30%，出于同样的原因，不过夜的一日游游客占83%，达57万人次，过夜的二日游游客占17%，达11万人次；由于项目区目前产品供给的限制，参加会议来的游客约占总量的5%，达11万人次；度假游客约占总量8%，达18万人次；周末过夜游客约占总量14%，达32万人次；商务专项不过夜游客约占总量20%，达45万人次。现有的基础游客结构显示出了进入项目区游客以项目地区为观光为主的过境地特征，过境游客超过60%；项目地区的餐饮、住宿、娱乐、会议等功能的缺失一定程度上限制了过夜游客的数量和结构比例，缩短了游客的滞留时间，因此区域开发中的功能设计为扭转游客结构比例、发掘潜在的盈利空间提供了极大的可能性。尤其强调的是，由于项目区紧邻古堰景区，据门票销售统计数据，古堰景区目前的游客已达104万人次，排除重复计算等因素，保守估计游客人数至少为90万人次，这部分游客进入天府水镇是一种必然；每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为180万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由一部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的景区消费有一定差距，因此，可以按现有游客的75%作为为来休闲游客的保守估计基数，即135万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例应小于20%，扣除交叉部分，基数为108万人次。这两部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量，为198万人次。如何吸引这些游客来项目区消费，或者能吸引其中的多少游客来项目区消费，则取决于项目运营管理水平的高低。此基础市场容量的存在，是区域开发可行性的前提！二、市场趋势分析随着世界旅游组织推荐路线——西环线（卧龙－四姑娘山大熊猫自然生态旅游线），即成都－都江堰－卧龙－小金－丹巴－康定－海螺沟－雅安－成都或者成都－都江堰－卧龙－小金－石尧石责－宝兴－雅安－成都开发成功，这条总规中为黄金品牌的线路，将增加来都江堰旅游的人数。（都江堰是其中的一个重要节点。）据调查，因为机场只能上午起飞，而且组团旅游双飞的成本很高。九寨沟机场的开通对都江堰的游客增加不构成威胁。按照都江堰市旅游总规，2007年都江堰市的游客人次将达576万人次，以后每年将按8%－9%的速度递增。年份200220032004200520062007游客人数（万）444468494520547576按照目前的比例估算，2007年古堰景区的游客将达120万人次，新增游客达30万人次；根据《都江堰市旅游总规》，2007年都江堰市的游客人次将达576万人次，其中到古堰景区外其他景区的456万人次，扣除重复统计因素，按30%计算实际游客人数，即136万人；我们认为，天府水镇建设过程中（分步建设、分步开放）及建成以后，该部分游客将有60%-90%会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到2007年其他景区进入天府水镇的人次数为80-120万人次。据专家调查，成都人有休闲游的消费习惯，据调查成都人去周边郊区休闲游目前已达300万人次/年，不包括农家乐形式。按6%增长率保守估计，2007年成都人休闲游的人次应达400万。本项目作为成都市休闲游憩中心（CRD）建成后，且由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量（100万）的一部分（30-50%），即由于天府水镇而新吸引30-50万人次左右的游客。由于项目建成后，餐饮、娱乐、住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例将大幅度提高。过境游客2007年将超过100万人次，其中不过夜人次将由2002年的87%下降到30%。同样的原因，二日游和一日游的比例，也将逆转。随着国际接待区、产权酒店等项目的完成，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长。三、项目建成时市场容量与游客结构在现有游客结构的基础上，结合上述市场趋势，可以估算2007年的项目市场容量。进入项目区的游客中，游客的构成为：过境游客约占23%，达108万人次。由于项目是以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区，对游客有很强的吸引力，过夜游客与不过夜游客的比例将扭转，过夜游客占71%，达75万人次，不过夜游客占29%，达32万人次；以成都或都江堰为目的地游客约占总量的19%，出于同样的原因，过夜的二日游游客占63%，达56万人次，不过夜的一日游游客占37%，达33万人次；参加会议来的游客比重略有增长，约占总量的6%，达28万人次；度假游客约占总量9%，达42万人次；周末过夜游客约占总量18%，达85万人次；商务专项不过夜游客约占总量25%，达118万人次。2007年项目区总市场容量达450-500万人次，过夜游客约为287万人次，比重超过60%。整个游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征，游客滞留时间长，预期消费大，为项目提供了优质客户群。2007年古堰景区的游客保守估算120万人次，加上测算的休闲游客108万，项目总市场容量的最低有保证基数为228万因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为228万，符合市场规律的基本容量为450-500万人次。项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性，但如何让游客在项目区消费，将客流转化为现金流，将市场容量转化为自己的市场份额，则是项目经营管理需解决的问题。

第六章商业模式评价一、商业模式的特点本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示：主题打造主题打造成都市特色休闲中心区统一营销，吸引注意力区域环境打造旅游景点水景观文化氛围自然环境公共空间吸引人流，延长停滞时间功能布局安排餐饮住宿交通购物娱乐游玩公共支持系统实现消费政府区域运营商银行游客房产投资者经营者城市改造、城市经营土地、税收、拆迁政策旅游商业房地产的区域开发贷款商品、服务、享受消费支出租金收入购买商铺投资营业收入租金、货物、服务招商、销房、旅游、管理收入建设投资、运营成本本金、利息项目投资者投资项目收入投资宾馆等项目投资此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境；所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力；所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力；所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、马家大院、宝瓶寺等游玩景点、西街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观古堰景区的游客停驻以及成都的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。与周边的景区互动明确而有效：此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩都江堰景区的游客而言，西街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在青城山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上青城山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计，项目区与周边景区形成了共赢的关系。土地房产增值效应明显有序：此模式通过旅游环境整体打造积聚人气，选用商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房产的模式，则房产的售价很难迅速增值，或者连成本都难以维持。提升环境质量：优越舒适的旅游环境是该项目的首要卖点。此模式对环境打造的投入和环境保护要求很高。从景观打造，水治理，绿地，广场面积，容积率，建筑风格、环保设施、污染整治、项目区内人的环境保护意识等整体上都有相应的规定，以做到整个环境的提升。滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆：从空间规划上看，开发的顺序西街－岷江休闲一期－入口区－餐饮区－岷江休闲二期－产权酒店－水利博物馆－别墅区－国际接待区，呈现出一个闭合的环形，从聚集人气吸引游客、休闲娱乐功能的齐备、资产实力提高、现金流创造等方面看，项目开发顺序安排合理；项目拆迁和开发难度体现为从易到难。由下图可知，静态投资为16亿的项目，通过此模式动态投资为5个亿，由于投资概念的融入，在建设期项目自身就有着很好的现金流；建设期为4年，平均每年建成9万平米；使开发商的运作风险和资金风险最小化；滚动开发模式也使市场消解得到了一定的时间间隔，降低了市场风险。岷江商业休闲区一期岷江商业休闲区一期天府美食餐饮区天府水镇入口区入口广场地下停车场国际接待区文庙广场西街古堰水台投资1亿借款1.5亿收入0.6亿岷江商业休闲区二期产权酒店水利博物馆玉垒山别墅区博物馆广场投资1亿借款1.7亿11万平米收入3亿6万平米4万平米收入6.7亿15万平米塑造天府水镇的品牌形象体现天府水镇作为成都CCRD的地位，以新的休闲业态创造商业价值，实现项目增值形成市场关注点聚集人气，吸引游客市场完善商业休闲娱乐功能，创造更大的现金流提高社区资产实力提升天府水镇的地位，体现个性化特征提升社区服务档次；实现项目增值收入5.7亿健全城市经济结构创造动态活动，增加人流多元主题：在整个项目区的功能划分和布局安排确定为餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、游玩、公共支持系统之后，对于每项功能应采用什么样的业态，市场地位的档次等应遵从多元主题的概念。这主要出于项目地区内功能主题的多样性和让市场无形之手自身选择合适的业态，合理配置资源的考虑。整个项目的商业面积29万平米，达整个项目的75%，开发成本达14亿。如此大的总量面积，尽管采用逐年开发的模式，如果简单的规划出单一主题，可能让市场很难消解，而且游客的多样性、复杂有趣的消费心理也很难接受。投资回收结构：此模式强调区域开发的理念，在严格按照空间规划和功能布局要求，限制售价的前提下，区域运营商为国际接待区、天府美食餐饮区、岷江休闲娱乐区或产权酒店等项目引入优质项目投资者，由一流的酒店、宾馆、旅游娱乐开发商来建设或经营。商业房地产有四种模式，分别为开发商自己经营、开发商自己出租、开发商直接卖给经营者、开发商卖给投资者，由投资者出租给经营者。这四种模式分别在现金流回收周期、经营风险、升值收益、开发商经营能力要求、物业管理能力要求、开发目的等方面各异，开发商就自己项目不同的要求和实际情况采用最经济的模式。如下图所示，此模式降低了区域运营商的融资难度，减少了资金成本，缩短了开发投资回收时间：部分子项目有条件的引入优质项目投资者，迅速提升了整个区域的土地房产价值，使现金流回收周期缩短，降低了整个区域开发运作的风险；引入旅游商业房产投资者，既向房产投资者融资又使其成为稳定客流，让商业房产投资者与之共担风险，因为如此大面积的商业房产总量，其销售存在一定的风险。开发投资利润开发投资利润发挥专业成本优势承担投资风险良好的经营环境稳步增长的客流共赢的商业环境较高的租金成本整合关系和城市要素资源转移风险利于进一步开发放弃部分升值利益稳定的租金收入升值潜力承担投资风险区域运营商项目投资者房产投资者经营者此模式有可能会增加经营者的成本，如果项目区的游客流量达到一定规模，对经营者而言此成本则可以接受。二、商业模式的弱点：该项目投资额度大，实际担负城市改造与发展任务，土地拆迁成本比例达52%，运营商收益与土地拆迁成本呈明显的负相关。如果维持如此高昂的土地拆迁成本，政府不做土地补偿，开发商的收益低，机会成本巨大。此模式过度关注开发风险的规避，可能会损失项目升值带来的利益。建议结合运营商出租的模式，为以后的升值预留一部分空间。此模式对运营商的实际运作管理能力要求很高，对人力资源要求极高。因为开发过程中每个环节都须有专业、应变的人才协同合作，涉及的部门如环保、建筑、水利、电力、旅游、景区、消防、文保等多个部门关系复杂，尤其是拆迁工作的难度大。此模式须做好区域整体营销或子项目细节营销，因为吸引人气是项目成功的关键，而项目的主题、环境、功能等硬件都已齐备，营销成功与否关系到项目区的成败。

第七章场址条件分析一、场址位置都江堰市位于成都平原西北部边缘，隶属成都市，东与彭州、郫县、温江相连，南与崇州市接壤，西北与阿坝州汶川县交界。随着四川旅游业和公路系统的建设发展，都江堰已是从成都到川西九寨沟、黄龙（九环旅游线）的第一站，也是成都往返川西卧龙、峰桶寨、海螺沟、康定等地（西环旅游线）的第一/最后一站。作为九环线与西环线交汇的节点，都江堰市的区位特征十分明显。项目策划地块位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从西端的宝瓶口、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，过杨柳河，直至建设路，与幸福商业城、都江堰市政广场为一路之隔。项目地块处于都江堰“扇形”城区发展轮廓的轴心位置，也属于旧城改造的核心，区域地位十分明显。场址条件有明显的区位优势，但由于是城市的核心区，紧邻都江堰景区和岷江上游，建筑和人口密度大，同时又拥有特殊的文物古迹资源，开发有相当的难度。二、占地面积项目策划为四川统和实业股份有限公司委托完成，委托方与都江堰市政府部门初步达成的项目开发面积约342亩。经过综合考虑，顾及项目的地位、开发形态、功能布局，以及与城市的互动关系等因素，342亩的占地面积不足支撑整个天府水镇的完整构架，预计项目占地面积将扩大250亩，即总占地约592亩。三、地形地貌气象条件属四川盆地亚热带湿润气候去，四季分明，气候温和，雨量充沛，常年温度在10