房地产金融概论

房地产金融

作者耿同立1

房地产金融学

河北经贸大学金融学院耿同立TEL：E-mail：2第一章房地产金融概论第一节房地产与金融第二节房地产金融的范围和特点第三节房地产金融市场第四节房地产金融运行模式第五节房地产金融法规和政策3本章教学目的

了解房地产金融学科的性质、范围，并在了解房地产和房地产金融的概念、特征和类别以及各国房地产金融概况的基础上，使学生掌握房地产金融市场、房地产金融模式等基本原理。

4第一节房地产与金融

一、房地产概述

房地产金融是金融业的一个重要分支，研究和解决房地产金融问题，必须充分了解房地产业的运行规律和特点。（一）房地产的概念

房地产，也称“物业”、“不动产”，是指土地、建筑物及其附着物和土地、建筑物附带的各种权益。是一个复合概念。

5第一节房地产与金融一、房地产概述

（一）房地产的概念房地产的概念包括两个层次：1、有形物质实体部分——土地、建筑物及其附着物；2、无形资产部分——土地、建筑物附带的各种权益。但是，单独得土地、或建筑物、或它们附带的每一种权益（如使用权、抵押权等）都是房地产的独立存在形式，或者说，是房地产的一种形式。

6第一节房地产与金融一、房地产概述（二）房地产的类别：

1、土地的类别：（1）按用途分：工业用地（50年）、商业用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事业用地、公共设施用地、军事用地、农业用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、农村土地；（3）按产权分：全民所有制土地（也称国有土地）、集体所有制土地（也称集体土地）；7第一节房地产与金融一、房地产概述（二）房地产的类别（4）按开发程度分：生地：不具备任何城市设施；毛地：三通一平——通道路、通电、通自来水，土地平整；熟地：七通一平——通道路、通电、通自来水、排污水通、排雨水通、燃气和热力通、电讯通（电话、网络、有线电视），土地平整；（5）按从属分：土地地表、地上空间和附着物（也称固着物）、地下空间、资源和埋藏物；（6）按地理形态分：平原、丘陵、山地、林地、草原、河湖水泊、沙漠、海洋、滩涂等。8第一节房地产与金融

一、房地产概述：（二）房地产的类别

2、建筑物的类别：（1）按功能分：

房屋：人们能够在其中生活、生产和从事其他活动的建筑物空间；

构筑物：除了房屋以外的建筑物，人们一般不能直接在其中从事生产、生活和社会活动。（2）按从属分：房屋主体、附属物（设备）、道路、配套设施（停车场、配电、给水、供热设备）等。9第一节房地产与金融一、房地产概述：（二）房地产的类别（3）按用途分：住宅类建筑、商业类建筑、工业类建筑、交通运输仓储类、行政事业类建筑、公共事业类建筑、文物旅游类建筑、军事类建筑、农业用建筑、其他建筑等。（4）按结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木结构和其他结构。（5）按开发程度分：在建工程：也叫期房、楼花；现房：建筑完工达到使用标准并经过竣工验收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、农村房屋；

10第一节房地产与金融一、房地产概述：（二）房地产的类别

（7）按建筑高度分：低层建筑（3层以下）、多层建筑（4——7层）、小高层建筑（8——14层）、高层建筑（15——30层）、超高层建筑（30层以上）；（8）按新旧分：新建房屋（也叫增量房）、旧有房屋（也称存量房、二手房）；（9）按建造标准分：普通建筑、中档建筑、高档豪华建筑；（10）按产权分：城市标准（完全）产权房屋（俗称“市证房”）：具备房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋；非标准产权房屋：只具备房屋所有权证，而无国有土地使用权证或限制上市出售的房屋，如经济使用住房、单位集资建房等；无产权房屋：无城市规划许可或无建设手续的房屋（俗称违章建筑）和在集体土地上建造的房屋（俗称村证房、小产权房）；11第一节房地产与金融一、房地产概述：（二）房地产的类别

（11）按房屋所有关系分：公有产权房屋：政府和全民所有制单位或城镇集单位拥有产权的房屋；私有产权房屋：私人个人所有或多人共有产权的房屋；混合所有的房屋：股份制企业、联营企业等混合经济成分所有的房屋；公有私租房屋：政府或公有制单位拥有并按国家规定租金标准租赁给私人使用的住宅房屋，包括未购买产权但按福利分房制度租赁给个人使用的“房改房”和城市廉租住房。涉外房产：外国政府、企业和其他组织及外国公民的拥有的房屋。12第一节房地产与金融

一、房地产概述（三）房地产的特性：1、自然属性：位置固定性；寿命耐久性；体积巨大性；个体异质性；数量有限性。2、社会属性：价值巨大性；效用多重性；权益性；难以变现性；稀缺性；外部性。。

13第一节房地产与金融二、房地产与金融的关系（一）金融的概念

“金融”一词，字面意义是“资金融通”，包括投资、筹集资金等活动。具体来讲，金融是指，以存贷、信用、资本、证券、外汇等金融工具为载体，以银行、证券、保险公司等各种金融组织为中心的各种借贷、资本交易、债权与债务转移等金融活动。具体包括：金融产品（工具）与金融服务

；金融市场与金融机构组织；金融关系；金融调控与金融监管等。从现实实践来看，金融包含了一个国家的个人及家庭、企业及经济单位和政府等主体与货币、资本、信用、证券等有关的经济活动。14第一节房地产与金融二、房地产与金融的关系（二）房地产与金融的关系

1、房地产业发展对金融具有极大的依赖性。房地产的价值巨大性，决定其资金密集性产业的性质。房地产的投资、开发、买卖、租赁、消费都与金融活动密集交织在一起。2、房地产业既是金融业生存和发展的客观经济基础之一，也是金融业的重要服务领域。15第二节房地产金融的范围和特点一、房地产金融的概念

房地产金融是指围绕房地产的投资、开发、买卖、租赁和消费等所进行的各种货币资金的筹集、融通及相关金融服务等货币信用活动的总称。16第二节房地产金融的范围和特点二、房地产金融的范围和研究对象（一）房地产金融的范围

1、房地产筹融资：房地产存款，贷款，房地产企业股票、债券融资，房地产抵押贷款证券化，住房公积金等；2、房地产保险；3、房地产抵押；4、房地产信托；5、房地产投资：房地产股票、债券投资，房地产抵押贷款证券投资等。17第二节房地产金融的范围和特点二、房地产金融的范围和研究对象（二）房地产金融的研究对象

房地产金融是金融的一个重要分支和发展领域，其金融活动所围绕的实体经济、金融产品、金融交易程序等方面都有一定的特殊性。因此，房地产金融被普遍作为金融学领域中的一门独立学科进行专门研究。房地产金融的研究对象，是与房地产的投资、开发、交易、消费有关的所有货币信用活动及其运行规律。各国对房地产金融的研究，重点体现在应用研究。我国则更多的是研究探讨“房地产企业融资”和“居民购房贷款”等问题。18第二节房地产金融的范围和特点三、房地产金融的特点1、房地产金融是有担保的信用；2、房地产金融以抵押权为基础；3、房地产金融的证券化特征；4、房地产金融具有较强的政策性；5、房地产金融业务的复杂性和高收益性；6、房地产金融市场的泡沫性和波动性。

19第三节房地产金融市场一、房地产金融市场及其构成

（一）含义

房地产金融市场是房地产金融产品交易的统称，是专门进行房地产融资的交易平台，是金融市场的重要组成部分。

（二）构成

房地产金融市场由房地产金融一级市场和房地产金融二级市场构成。房地产金融一级市场（primarymarket）：借款人通过房地产金融中介机构或直接通过资本市场进行融资的过程。房地产金融二级市场（secondarymarket）：1、房地产金融中介机构将持有的房地产贷款出售或以证券形式转让给二级市场机构的过程。2、房地产有价证券再转让的过程。20第三节三房地三产金融三市场住房抵押证券间接融资资金证券股票证券股票资金资金抵押或信用资金住房抵押贷款房地产抵押直接融资金融中介：商业银行储蓄银行抵押银行金融市场：保险公司养老基金退休基金银行个人商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构居民个人房地产开发公司建筑公司其他经济机构金融市场的机构和个人投资者金融市场的机构和个人投资者借款人房地产金融市场一级市场房地产金融市场二级市场21第三节三房地三产金融三市场二、房三地产金三融市场三主体（一）三非金融三机构1、居民三（家庭三）；2、个人三投资者三；3、房地三产开发三企业；4、房地三产建筑三企业；5、非房三地产企三业机构（二）三房地产三金融机三构1、存款三性金融三机构（dep三osi三tar三yi三nst三itu三tio三ns）（1）商业三银行（2）住房三储蓄银三行（3）储蓄三与贷款三协会（4）信用三合作社（5）抵押三银行22第三节三房地三产金融三市场二、房三地产金三融市场三主体（二）三房地产三金融机三构2、契约三储蓄性三金融机三构（con三tra三ctu三al三sav三ing三in三sti三tut三ion三s）（1）保险三公司；（2）养老三基金；3、政策三性住房三金融机三构（1）住宅三管理局三；（2）退伍三军人管三理局；（3）政府三贷款担三保机构三（美国Fan三nie三Ma三e,F三red三die三Ma三e,G三inn三ie三Mae）（4）住房三公积金三（准金三融机构三）；（5）养老三保险金三（准金三融机构三）。4、投资三性金融三机构（inv三est三men三ti三nst三itu三tio三ns）（1）金融三公司；（2）共同三基金。23第三节三房地三产金融三市场三、房三地产金三融（产三品）工三具（一）三债务性三金融工三具1.住房抵三押贷款2.房地产三开发贷三款3.流动资三金贷款4.房地产三债券5.房地产三抵押贷三款证券6.房地产三资金信三托计划7.融资租三赁8.预收购三房款（二）三权益性三金融工三具1.房地产三股票2.房地产三投资信三托24第四节三房地三产金融三运行模三式一、房三地产金三融机构三的融资三方式1、直接三（Dir三ect）融资三模式。三发行金三融企业三股票、三债券融三资。2、契约三（Con三tra三ctu三al）融资三模式。三主要指三住房储三蓄银行三模式，三即住房三储蓄银三行与购三房人通三过契约三储蓄方三式吸收三住房储三蓄存款三进行融三资。3、存款三（Dep三osi三t）融资三模式。三金融机三构通过三吸收各三类存款三融资。三这是最三普遍、三最主要三的一种三融资方三式。4、证券三化（Ass三et-三Bac三ked三Se三cur三iti三zat三ion三,AB三S）融资三模式。三房地产三抵押贷三款债权三证券化三。5、拆借三融资模三式。金三融机构三在金融三市场上三通过同三业拆借三融资。6、央行三和基金三注资模三式。中三央银行三或政府三背景的三基金向三金融机三构直接三注资或三提供专三项贷款三。25第四节三房地三产金融三运行模三式二、居三民（家三庭）房三地产融三资方式1、直接三融资。三个人之三间或其三他民间三借贷方三式取得三购房资三金。2、契约三储蓄。三即住房储三蓄银行三模式，三购房者三通过契三约储蓄三方式将三资金分三期存入三住房储三蓄银行三，在积三累一定三期限和三额度后三取得相三应额度三的购房三贷款。3、银行按三揭贷款三。购房三者从商三业银行三等金融三机构通三过抵押三所购住三房或其三他房产三取得购三房资金三。是居三民个人三房地产三融资的三主要方三式。4、住房三公积金三贷款。26第四节三房地三产金融三运行模三式三、房三地产开三发企业三融资方三式1、直接三融资。三发行企三业股票三、债券三融资，三民间借三贷融资三等。2、房地三产开发三贷款。三即从商三业银行三等金融三机构取三得房地三产开发三专项贷三款。3、房地三产预售三。4、信托三资金。5、联合三开发模三式。6、政府三政策支三持。分三期缴纳三土地出三让金，三减免政三府收费三等。7、前沿三货币合三约。美三国模式三，银行三“双重三身份贷三款合作三”。8、租赁三融资。9、返租三或回购三融资。10、商业三信用。11、其他三间接方三式融资三。27第四节三房地三产金融三运行模三式四、非三房地产三企业的三房地产三融资方三式1、直接三融资。2、银行三贷款。3、信托三资金。4、商业三信用。28第四节三房地三产金融三运行模三式五、房三地产金三融运行三模式1、完备三的、充三分市场三化的房三地产金三融运行三模式。以金三融市场三的金融三中介机三构为融三资经营三主体，三多种信三用方式三相互配三合，有三政府机三构参与三和调节三的房地三产两级三金融市三场运行三模式。三（美国三）2、以存三款支持三的房地三产金融三运行模三式。以金融三机构为三融资经三营主体三，以吸三收中短三期存款三和专项三储蓄为三主要资三金来源三，向购三房者提三供长期三购房贷三款并向三开发商三提供商三业性开三发贷款三的“短三借长贷三”模式三。3、以基三金为后三盾的房三地产金三融运行三模式。巴西的三社会福三利基金三制度、三新加坡三的中央三公积金三制度。4、混合三型房地三产金融三运行模三式。（日本）29第四节三房地三产金融三法规和三政策一、房三地产金三融法规三和政策三的意义房地产三金融法三规和政三策是房三地产金三融活动三的法律三依据和三政策依三据，是三房地产三金融活三动规范三化和合三法安全三运行的三基本保三证。二、房三地产金三融法规三和政策三体系（一）三房地产三金融法三律体系1、基础三法律：《中华人三民共和三国宪法》、《中华人三民共和三国民法三通则》、《中华人三民共和三国合同三法》等。2、房地三产基本三法律：《中华人三民共和三国土地三法》、《中华人三民共和三国城市三房地产三管理法》、《中华人三民共和三国物权三法》等。3、金融三基本法三律：《中华人三民共和三国银行三业监督三管理法》、《中华人三民共和三国中国三人民银三行法》、《中华人三民共和三国商业三银行法》、《中华人三民共和三国担保三法》、《中华人三民共和三国证券三法》及《中华人三民共和三国证券三投资基三金法》、《中华人三民共和三国保险三法》、《中华人三民共和三国票据三法》、《中华人三民共和三国信托三法》等。30第四节三房地三产金融三法规和三政策（二）三房地产三金融政三策及行三政法规三体系1、土地三融资政三策：土地储三备贷款三