房地产资料华高莱斯北京大栅栏商业项目定位策略

第一章相关商圈对本项目影响作用分析一、北京商业市场整体情况分析二、市级商业中心对本区域定位影响分析三、区级商业中心对本区域定位影响分析四、项目周边商业影响分析1一、北京商业市场整体情况分析2北京商业市场整体情况分析1.商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。成交价格呈现下降的趋势，05年价格比04年价格下降7%。其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格。3北京商业市场整体情况分析2.商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加。套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。4北京商业市场整体情况分析3.宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，销售单价为12624.78元/平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。05年上市的大体量商业项目多为复合业态，且多集中在朝阳、海淀等成熟区域。05年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、海淀、昌平和丰台区域。四区之和占商铺总成交面积的78%，而去年四区所占比例为70%。商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（15017元/平米——5154元/平米）。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库5项目名称项目地址批准日期准许销售面积(m2)环线主要物业类型商业面积(m2)车位面积(m2)西环广场西直门综合交通枢纽2005-3-18222739.722－3西写字楼9187136224.46中国红街朝阳区工体东路东侧2005-4-3048536.232～3东写字楼9066.44

健翔大厦朝阳区祁家豁子8号2005-5-2428134.213～4北写字楼243140德胜尚城西城区德外关厢2005-6-1966955.262～3西写字楼11561.396032.24瑞安大厦朝阳区东三环南路102号2005-6-2435552.123～4东写字楼31445.490CBD东都朝阳区北化项目西区地块2005-6-2677657.483～4东写字楼9080.4811965.032005-10-167011.74公寓40878.898450.65北京华联望京购物中心朝阳区广顺北大街33号2005-8-2582633.984～5东北写字楼6570014198韦伯国际发展中心朝阳区朝阳门外小庄6号2005-8-2876556.593～4东写字楼19084

2005-12-1443727.92商业

北京·国际海淀区中关村南大街18号2005-10-1498420.362～3西写字楼11027.4119033.73瑞都国际通州区九棵树48号院2005-10-2462774.435～东写字楼30020.185044.7朝外SOHO朝阳区关东店四巷2005-12-7136277.692～3东写字楼51128.6415841.47华贸中心朝阳区西大望路6号2005-12-28193940.323～4东写字楼29300.0140121.9港龙商业中心昌平区回龙观镇2005-4-2921296.645～北商业

长青大厦朝阳区亮马桥路48号2005-6-2473421.253～4东商业

望京国际商业中心朝阳区望京新城B区6-10号地B区2005-6-1123633.524～5东北商业9844425190锦绣大地物流港海淀区四季青乡龚村(阜石路69号)2005-8-27132455.544～5西商业

37158北京海天中心海淀区羊坊店路18号2005-11-2574510.582～3西南商业

8654.84大钟寺国际广场海淀区东升乡大钟寺现代商城2005-12-1691373.172～3西商业

东方巴黎时代广场门头沟区双峪环岛东南角2005-11-18102092.365～西公寓53043.019755.8605年上市销售的大体量商业项目6北京商业市场整体情况分析小结：商业物业交易整体态势良好受整体市场环境的影响，本区域开发商业物业会有较好的市场前景交易热点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。大体量商业物业交易集中在热点区域，且业态复合商业物业销售过程中小单元切割销售的情况增多本项目所在宣武区并不是商业物业交易的热点区域，开发大体量的商业物业会有一定的风险7市级商业中心对本区域影响分析8本项目王府井西单9大栅栏、西单、王府井同属于北京三大知名的市级商业中心，其形成均有极深的历史渊源。然而由于历史原因，大栅栏逐渐没落，现已成为北京市中低阶层和外地旅游者的购物场所，其市场影响力和辐射力已经无法与西单、王府井相提并论。藉由大栅栏改造的契机，恢复大栅栏昔时的繁荣，复兴大栅栏，使大栅栏在市场影响力和辐射力上与西单、王府井真正形成环天安门的三足鼎立之势，那么对西单、王府井的分析研究便显得极为重要。本项目王府井西单10一、西单商业区分析1.基本情况介绍地处北京核心地段：天安的西侧，宣武门北侧，其主体部分以西单北大街南段为主。营业面积：40万平方米。历史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，早期为满足城区市民基本生活需要的供应中心。商业属性：以购物为主，文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的现代化商业区。以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈。消费人群特征：泛北京人：北京常住居民年轻人：25-35北京当地中等收入阶层消费动因：物美价廉，交通易达性

11一、西单商业区分析2.规模业态特征西单是以百货零售为主要业态的现代化商业区。区域内的主要项目：大型百货：西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、美美百货（首都时代广场）、西单购物中心等写字楼：华威大厦、华南大厦、广州大厦、高登大厦、西单国际大厦、太运大厦、国际电力大厦等规模（数据来源：《北京区域统计年鉴—2004》）区内商业企业数量：97个区内餐饮企业数量：14个区内服务业企业数量：137个中友百货西单商场西单赛特西单购物商场西西工程4#地12一、西单商业区分析西西工程4＃地西西工程四号地(位于原西单科技广场处)规划建筑规模是地上15层、地下4层，拟建成包括酒店、酒店式公寓、商场、餐饮娱乐乃至剧院在内的综合性大厦。

西西4＃地虽然规划有展示功能，但展示的空间比较狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的作用仍然不够。13一、西单商业区分析3.未来发展趋势西城区政府规划扩展西单商圈，将宣武门到新街口整个打通，向南连接宣武门的庄胜崇光百货(SOGO)，向北连接新街口小商圈，形成一条全长5.4公里的西城区“商业大动脉”。规划中的地铁四号线将西单与SOGO连接起来，方便了二者之间的联系、交流。规划中的地铁四号线西单宣武门14一、西单商业区分析我们认为这一规划的实施对本项目的影响不大：西单、SOGO的客户群具有一定的同质性，都是针对北京的时尚青年，SOGO的客户群很大程度上是分流西单的共享客流。西单、SOGO两大商圈的连接会进一步加剧商圈内部的竞争。针对时尚青年的西单、SOGO两大现代化商圈，对具有传统商业特色、针对旅游人群的本项目影响不大。宣内大街在西单、SOGO间形成的隔断明显，两大商圈的融合仍需要时间。SOGOSOGO西单规划中的地铁四号线15一、西单商业区分析4.西单与本项目的关系西单不会与本项目形成明显的竞争大栅栏作为北京传统的商业中心，其所面对的人群主要是旅游人群；而西单作为北京时尚青年的聚集地，其所面对的主要是北京的年轻人，二者在客户群结构上的差别会使这两个市级商业中心在形态上表现出很大不同，因而不会形成明显的竞争。大栅栏西单16一、西单商业区分析5.西单目前存在问题及对本项目的借鉴

虽然西单未来与本项目不会形成很强的竞争关系，但是对同属于市级商业中心的本项目而言，西单目前存在的问题对本项目仍然有一定的借鉴意义。人行道面积不足，人车分流程度低，可供逗留的空间少人坐在垃圾桶对面的路灯下面行人匆匆走过车辆拥堵的街道17虽然按照“西西工程”的总规划，将设置2层高的步廊把面对西单北大街的两旁建筑物连接起来，以解决西单的交通问题，但是从目前的情况来看，这一规划迟迟未得到有效实施。也就是说，西单的交通拥堵状况在短期内不会得到缓解。109百货与中国移动之间的过街廊桥至今仍没有连起来，从这一点也可以看出西单的空中步行系统并没有得到有效的实施。18一、西单商业区分析西单仍然是以现代大型零售百货为主的业态，产品特色不突出，互动性和娱乐性的商业展示体验功能比较缺乏，对企业客户的商业交流功能缺乏足够的重视。目前西单商业街两侧商场、店铺密布，基本没有展示功能的设置。19二、王府井商业区分析

从目前的情况来看，王府井与本项目有众多相似性，二者在未来会有较大竞争，本项目正处于改造的时机，因而对王府井的分析对本项目会有很强的借鉴意义：都处于北京市的核心地段都具有悠久的历史，都是北京著名的市级商业中心都是传统商业的聚集地，老字号云集都主要面对旅游人群王府井大栅栏20二、王三府井商三业区分三析1.基三本情况三介绍地处核三心地段三：天安三门东侧三。王府三井大街三由南向三北全长三810三米，大三街两侧三分布着三七百余三家大大三小小的三商店。历史悠三久：具三有七百三多年历三史的商三业街，三拥有众三多著名三的老字三号。商业属三性：有中国三第一金三街之称是集集三购物、三休闲、三文化、三娱乐、三旅游、三餐饮、三商务、三住宿为三一体的综合性三商业步三行街和国际性三商业旅三游中心三。北京市三的主客三厅——外国人三或外地三人旅游三必到之三地消费人三群特征外地人三、外国三人为主三，节假三日客流三量大历经两三次大规三模改造三和建设200三0年完三成了主三要二次三改造后三，王府三井商业三区南起三长安街三，北至三灯市西三口，东三接金鱼三胡同，三西连东三安门大三街，面三积达4三5万平三方米左三右。21二、王三府井商三业区分三析2.三业态分三析基本情三况（数三据来源三：《北三京区域三统计年三鉴—2三004三》）大型商三厦9座三：王府三井百货三大楼、三东方新三天地等三；大型、三超大型三写字楼三10余三座：东三方广场三、新东三安大厦三等；五星级三宾馆8三家：北三京饭店三、王府三饭店等三；老字号三企业多三家：盛三锡福、三同升和三、亨得三利等。经营状三况（数据三来源：三《北京三区域统三计年鉴三—20三04》三）零售额三：34三.47三亿元销售收三入：1三93.三20亿三元22二、王三府井商三业区分三析3.王三府井对三本项目三的借鉴通过老三字号等三传统商三业的保三留维持三商业街三的特色三。王府井三在改造三过程中三保留了三诸如瑞三蚨祥、三同升和三等老字三号，通三过传统三商业营三造街区三的特色三，而商三业街的三盈利则三主要依三靠现代三商业。王府井三的新老三业态并三存的架三构值得三我们借三鉴。本三项目同三样也是三老字号三云集的三传统商三业街区三，对老三字号的三保留将三有助于三形成区三域的特三色。23二、王三府井商三业区分三析王府井三仍然是三以零售三商业为三主的业三态，其三主要消三费行为三模式是三为“购三物”，三缺乏大三量具有三互动性三和娱乐三性的商三业展示三体验功三能，也三不能直三接为各三地企业三与投资三者之间三提供桥三梁和商三机。而三这正是三本项目三可以发三挥的空三间。由于改三造时间三较早，三王府井三目前存三在功能三上缺失三，特别三是展示三功能上三的缺失三。从王府三井步行三街目前三的空间三形态看三，由于三王府井三大街改三造的时三间较早三，目前三街区功三能基本三定型，三提升的三空间不三大。本项目三要在未三来的竞三争中取三得优势三地位，三就需要三与王府三井形成三差异化三、互补三式的发三展，王三府井目三前存在三的问题三及不足三就是本三项目提三升的空三间。24二、王三府井商三业区分三析特例：三东方新三天地东方新三天地是三王府井三地区建三造比较三晚的项三目（2三003三年最后三完工）三，其中三的功能三设置对三王府井三步行街三的不足三进行了三一定程三度的完三善和补三充。25二、王三府井商三业区分三析通过弧三形的中三庭设计三，设置三不定期三进行展三示的空三间。26二、王三府井商三业区分三析在很大三程度上三东方新三天地的三加入，三使整个三王府井三的改造三进入一三个新的三平台。三东方新三天地有三效地补三充了王三府井的三休闲功三能，也三使得王三府井各三种档次三的物业三搭配更三为合理三。可以说三，目前三整个王三府井依三旧是外三地来京三消费群三体的主三要旅游三消费场三所。但三是值得三注意的三是，无三论是虽三然王府三井也保三留了一三些传统三老字号三，但是三整个区三域改造三已经是三该区域三丧失了三北京传三统的历三史风貌三。即使三是东方三广场的三加入也三没有改三变这一三情况。三因此，三我们认三为，目三前王府三井只是三一个北三京现代三意义上三的购物三中心。三在历史三传承方三面，尤三其是在三整个区三域文化三风情上三并没有三突出的三表现。而也正三是本项三目可以三寻找的三突破点三。具体三而言，三我们认三为，我三们应该三利用P三ASS三AG打三造一种三有历史三感，但三又具有三现代商三业舒适三性的全三新商业三风格。三从而在三建筑上三与其形三成突出三的差异三。更为重三要的是三，目前三整个王三府井仍三然是一三种以购三物为中三心为主三体的现三代零售三商业。三而本项三目所要三进行了三就是与三其形成三差异化三，充分三利用此三次改造三机遇，三创造一三种新的三商业模三式——三sho三ppi三ng三par三k三为区域三带来生三机。27市级商三业中心三分析总三结通过对三西单、三王府井三两大市三级商业三中心的三分析，三给了本三项目如三下启示三：保留传三统商业三特色西单现三在已是三吸引年三轻人的三现代商三业中心三，本项三目对传三统商业三的保留三可以与三之形成三差异化三竞争本区域三历史积三淀深厚三，对历三史文脉三的充分三利用是三形成区三域特色三的关键传统商三业只是三维持区三域特色三的要素三，而非三盈利点三，区域三的主要三盈利仍三然要靠三现代商三业我们要三与现代三北京市三级商业三中心的三消费模三式形成三互补和三差异化三发展现有商三业中心三主要是三现代大三批量零三售商业无论是三北京特三色还是三地方特三色都不三够突出三。主要消三费行为三模式主三要为“三购物”三，缺乏三大量具三有互动三性和娱三乐性的三商业展三示体验三功能。而本项三目就是三要在购三物模式三方式上三有所突三破打造三SH三OPP三ING三PA三RK—三—将购三物变成三游憩行三为，从三而与真三正与目三前北京三城市中三心内的三商业中三心形成三差异。28金融街三与本项三目的互三动发展三分析29金融街三与本项三目的互三动发展三分析一、金三融街基三本情况三分析地理位三置：西靠西三二环路三，东邻三太平桥三大街，三南起西三长安街三，北至三阜成门三内大街三。南北长三170三0米，三东西宽三600三米，规三划用地三103三公顷，三总建筑三面积3三00多三万平方三米2.三商圈三定位国家级三金融管三理中心国内最三大的货三币资金三市场国际化三金融服三务中心西单金融街本项目30金融街三与本项三目的互三动发展三分析业态特三征：（1）三办公政府金三融机构三：金融监三管部门三、行业三协会、三全国金三融标准三化技术三委员会三所在地国内外三知名企三业银行非银行三金融机三构：例三如金融三服务类三中介公三司全国性三保险公三司电信企三业：例三如中国三电信、三中国移三动通讯三、中国三网络通三讯公司三等国家三级信息三通讯企三业（2）三商业商业氛三围沿南三北方向三两头热三、中间三冷南端：三百盛购三物中心三，是西三城区居三民、金三融街人三士购买三中高档三产品的三首选之三地北端：三阜成门三商圈，三华联商三厦与万三通新世三界分别三针对不三同档次三的居民三，商圈三氛围比三较成熟商业配三套设施三缺乏，三现有的三餐饮、三娱乐、三休闲场三所比较三少，基三本无法三满足金三融人士三的日三常生活三需求，三因而到三了晚上三，金融三街就明三显冷清三下来。与此同三时，出三于对休三闲娱乐三环境的三考虑，三也使得三金融街三人士通三常会选三择金融三街以外三的区域三进行休三闲娱乐三活动，三而不在三乎距离三办公地三点的远三近。阜成门商圈写字楼百盛购物中心金融街31金融街三与本项三目的互三动发展三分析二、金三融街与三本项目三的互动三发展分三析金融街三与西单三形成互三动发展三的可能三性不大虽然金三融街距三离西单三仅1公三里之遥三，但是三，我们三认为金三融街与三西单形三成互动三发展的三可能性三仍然不三大。金融街三与西单三商业街三之间的三横向交三通比较三匮乏，三且中间三存在许三多非商三务功能三的阻断三。目前联三接金融三街与西三单较为三便捷的三道路主三要有三三条：复三内大街三，广宁三伯路、三辟才胡三同，学三院小街三、二龙三路西街三、大木三仓胡同三。而这三几天道三路在高三峰时期三往往拥三堵不堪三，这在三一定程三度上限三制了二三者的商三务往来三，同时三也影响三了金融三街人士三的购物三情绪金融街三与西单三之间存三在一些三非商务三业态，三例如丰三汇园等三住宅小三区，这三在一定三程度上三也阻断三了两者三之间的三商务往三来。金融街西单学院小街、二龙路西街、大木仓胡同广宁伯路、辟才胡同复内大街32金融街三与本项三目的互三动发展三分析西单商三圈北京三时尚青三年聚集三地的定三位也决三定了西三单不是三金融人三士理想三的消费三场所。金融人三士通常三比较倾三向于在三咖啡厅三、酒吧三、茶吧三、电影三院、剧三院等娱三乐场所三进行消三费，同时三比较注三重场所三的环境三和档次三，而西三单目前三的针对三时尚人三士的娱三乐业态三显然并三不适合三金融人三士。金融人三士消费三出行的三主要交三通工具三为出租三车，因三而他们三可以选三择距离三更远一三些的、三服务和三环境更三好的区三域消费三；同时三，他们三的空闲三时间通三常集中三在晚上三8点之三后，在三这个时三间段对三离公司三的距离三远近不三会很重三视。33金融街三与本项三目的互三动发展三分析本项目三可以与三金融街三形成互三动发展从上述三分析我三们可以三看出，三金融街三人士完三全可以三不去西三单，而三选择距三离金融三街不是三很远的三本项目三区域进三行消费三。金融街三与本项三目之间三的交通三便利，三横向交三通、竖三向交通三均四通三八达。金融街本项目34金融街三与本项三目的互三动发展三分析本项目三可以在三定位设三置上对三临近商三圈的本三市消费三者的消三费行为三进行再三延伸，三从而将三金融街三人士吸三引至本三区域进三行消费三。金融街三商圈距三离本项三目区域三比较近三，该区三域是“三新北京三人”大三量聚集三的区域三，这些三新北京三人具有三如下特三点：受教育三程度高三，收入三稳定，三多为公三司白领三和管理三人员注重生三活品质三，对文三化休闲三活动有三一定层三次的追三求对自身三出生地三的特色三产品与三文化仍三具有认三同感和三怀旧意三识，他三们很愿三意以“三北京人三”的身三份，再三次体验三和回顾三原有本三地商业三产品和三风情。金融街本项目消费延伸本项目三可以通三过“中三国廊”三这种特三色项目三的商业三建筑空三间，给三金融街三人士提三供再次三的体验三和回顾三的空间三。而且三也正是三这种将三购物融三于休闲三的SH三OPP三ING三PA三RK新三型购物三模式，三也将是三本区域三成为这三些金融三界高端三人士进三行高端三招待、三购物休三闲的新三场所。三而这种三城市客三厅的功三能也正三是北京三城市中三心所缺三乏的。35区级商三业中心三对本区三域影响三分析36SOG三O和三新世界三是南城三两大知三名的区三级商业三中心，三距离本三项目比三较近，三容易与三本项目三形成竞三争关系三，因此三，对这三两大商三业中心三的分析三有助于三本项目三的定位三。SOGO本项目新世界37一、宣三武庄胜三SOG三O商圈1.三基本情三况介绍地理位三置：天安门三西侧，三北临西三单购物三中心东临前三门商业三中心区三域，南三接琉璃三厂街商业属三性：宣武区三的商业三中心青春、三时尚、三休闲型三的现代三商圈消费人三群特征三：北京三的时尚三青年发展历三程199三2年，三北京庄三胜房地三产开发三有限公三司介入三宣武门三地区的三旧城改三造，在三宣武门三地区规三划了“三庄胜城三”项目三，包括三“庄胜三广场”三和“庄三胜二期三住宅区三”两部三分。199三8年庄三胜崇光三百货北三京店开三业。由三于南城三生活水三平和消三费水平三都较低三，经营三大型商三场会有三较大风三险，因三此最初三业界均三不看好三该项目三，甚至三开发商三自己也三曾认为三投资失三败。在经过三多年的三培育和三发展后三，庄胜三百货成三为百货三零售业三内业绩三最好的三企业之三一。1998200020022005开业结束亏损经营业绩38一、宣三武庄胜三SOG三O商圈2.三业态分三析商圈内三开发有三大量住三宅项目三，例如三庄胜二三期等商业物三业对住三宅的促三进作用三：成为三住宅的三超大型三配套通过住三宅产品三增强商三业物业三开发的三抗风险三性庄胜崇三光SO三GO百三货在开三业8年三后，经三营状况三良好，三是SO三GO商三圈的核三心代表三，同时三也是南三城重要三的大型三零售商三业区之三一。商圈的三商业氛三围比较三成熟，三国际知三名连锁三品牌沃三尔玛已三入驻商三圈，会三进一步三带动区三域的商三业氛围三。39一、宣三武庄胜三SOG三O商圈商圈内三的主要三项目有三：新闻总三署及传三媒大道富卓广三场长城大三厦海格国三际大厦庄胜崇三光SO三GO百三货越秀大三酒店宣西开三发区40一、宣三武庄胜三SOG三O商圈富卓广三场写字楼三建筑面三积4.三1万平三米，商三业面积三建筑约三6万平三米写字楼三：均价三135三00元三/平米三；租金三4.5三元/平三米·天三(包含三物业费三及水费三等，电三费单独三结算)三，产权三归小业三主，面三积从1三38到三800三平米不三等商业：三一层的三一部分三和地下三一层(三1.9三万平米三)已经三租给给三沃尔玛三，20三05年三底开业三。沃尔三玛租金三2元/三平方米三/天41一、宣三武庄胜三SOG三O商圈庄胜城一期工三程庄胜三广场：199三2年开三发，总三占地3三.7万三平米，三总建筑三面积3三7万平三米；商三业营业三面积约三8.4三万平米总体规三划：2三1层主三楼与1三6层北三楼为智三能型甲三级写字三楼，1三8层南三楼为五三星级酒三店。裙三楼1-三6层及三地库一三层为超三大型商三场写字楼三：销售三产权（三部分业三主来自三香港、三新加坡三等东南三亚地区三）；租三金3.三7元/三平米·三天(不三含电费三）；出三租率较三高商业：三由崇光三负责商三业经营三；北馆三199三8年开三业，营三业面积三8.4三万平米三；目前三南馆5三万平米三正销售三产权，三均价约三为3.三5万元三/平米酒店：三与丽晶三酒店管三理集团三合作，三200三2年1三0月开三始建设三，总建三筑面积三达7万三平方米三；商业办公酒店42庄胜城庄胜二三期纯居三住高级三公寓生三活区庄胜二三期纯居三住高级三公寓生三活区分三为东区三和西区三，总建三筑面积三67万三平方米三。西区三紧邻庄三胜广场三，东区三南侧连三接着著三名的琉三璃厂文三化街及三和平门三。均价三110三00元三/平方三米左右三。庄胜二期庄胜广场43二、崇三文新世三界商圈1.三基本情三况介绍地理位三置：崇三文门及三其周边三区域商业属三性：崇文区三的商业三中心集购物三、休闲三、娱乐三为一体三的综合三性商圈新的引三导时尚三潮流的三青年商三业中心发展历三程新世界三集团1三992三年藉崇三文老城三区改造三的契机三，在崇三外大街三沿线1三.3平三方公里三范围内三相继开三发了包三括新世三界中心三在内的三九大项三目。经过多三年的发三展和市三场培育三，逐渐三形成了三以新世三界中心三为核心三的崇文三新世界三商圈，三使崇文三门形成三了一个三新的引三导时尚三潮流的三青年商三业氛围三，成为三南城除三SOG三O外最三为活跃三的区域三。国瑞城三等新项三目的出三现进一三步增强三了商圈三的辐射三力。新世界1992年2000年2005年基础设施、公建项目开展高档住宅小区建设扩展、二次规划44二、崇三文新世三界商圈2.三业态分三析业态复三合：形三成以新三世界商三城为中三心的新三兴现代三商贸、三办公、三居住功三能混合三区商业以三购物为三主，兼三有休闲三、娱乐三功能肯德基三、必胜三客、新三世纪钱三柜、乐三圣、溜三冰场、三搜秀城三、韩城三时尚广三场等三的引入三使新世三界商圈三成为吃三、喝、三玩、乐三样样俱三全的商三圈。45二、崇三文新世三界商圈商圈内三大量开三发住宅三项目，三例如新三世界家三园、新三世界太三华公寓三、新景三家园、三新世界三新怡家三园等商圈日三渐成熟三的商业三环境提三升了区三域的价三值，促三进了区三域房地三产市场三的发展通过住三宅开发三提高商三业开发三的抗风三险性崇文商圈近期新增产品体量对比图（05年7月）数据来三源：焦三点房地三产网46二、崇三文新世三界商圈商圈内三主要项三目有：新世界三中心新世界三太华公三寓正仁大三厦新成文三化大厦国瑞城搜秀商三城太康大三厦47二、崇三文新世三界商圈新世界三中心由两幢三写字楼三、一幢三商务酒三店、一三幢公寓三组成，三中心5三层加地三下1层三为大型三商场。三总建筑三面积1三870三00平三米，其三中写字三楼40三000三平米，三商业7三400三0平米三。写字楼三：分南三北两栋三，分立三在新世三界商场三的两侧三。售价三191三19元三/平米三，租金三18美三金/平三米/月三(4.三8元/三平米/三天)。商业：三一期北三馆19三98年三开始营三业，业三态主要三为中档三百货＋三健身，三建筑面三积为7三400三0平米三，营业三面积为三400三00平三米。二三期南馆三200三0年开三始营业三，业态三主要为三定位于三年轻人三的购物三（服装三等）、三餐饮与三休闲，三建筑面三积为4三300三0平米三，营业三面积为三210三00平三米。正仁大三厦写字楼三项目，三底层为三商业。三总建筑三面积5三635三1平米三。售价1三200三0元/三平米，三租金1三6美元三/平米三/月(三4.3三元/平三米/天三)。48二、崇三文新世三界商圈新成文三化大厦总建筑三面积4三659三7平米三，包括三620三4.4三1平米三的商业三和32三152三.36三平米的三写字楼建筑层三数为地三下两层三，地上三13层三；地上三首层和三２层为三商业用三房，3三至12三层为办三公用房三。写字楼三：面积三90-三400三平米，三售价1三500三0元/三平米，三租金4三元/平三米/天三。搜秀商三城总建筑三面积5三000三0平米一期2三004三年10三月15三日开业三，二期三200三5年初三开业。三主营三服装，三6层为三“北京三动漫城三”。定位专三为年轻三人提供三购物、三娱乐、三休闲、三餐饮、三视听一三体化的三全新体三验式、三探索式三消费中三心。49二、崇三文新世三界商圈国瑞城总占地三面积2三0公顷三，总建三筑面积三80万三平方米三，包括三68万三平米的三住宅，三1栋写三字楼（三4万平三米），三1栋酒三店式公三寓和3三栋商住三公寓，三10万三平米的三集中商三业。在售住三宅均价三在13三000三元/平三米以上三，商铺三：均价三220三00元三/平方三米50二、崇三文新世三界商圈小结：新世界三商圈的三商业氛三围比较三成熟，三百货、三娱乐休三闲、餐三饮及健三身等业三态较为三完整。三其中新三世界百三货商场三定位中三档，集三购物、三餐饮、三健身、三娱乐休三闲功能三于一体三，是南三城知名三的大型三零售百三货中心三，未来三国瑞城三10万三平米集三中商业三的入市三，会进三一步增三强商圈三的商业三氛围和三辐射力三。51区级商三业中心三分析总三结通过对三上述两三大区级三商业中三心的分三析，可三以看出三崇文新三世界与三庄胜崇三光商圈三的形成三有很多三共性：藉由旧三城改造三的契机二者都三是在旧三城改造三的历史三背景下三发展起三来的，三且由于三所在区三域历史三文化遗三存不多三，因而三规划形三成了“三时尚、三休闲”三的现代三商圈。商业培三育期长这个两三个商圈三在形成三过程中三都无一三例外的三经历了三漫长的三商业培三育期，三可以说三是在经三历了痛三苦的“三难产”三之后才三形成了三今天的三南城两三大重要三的零售三百货中三心和成三熟的商三业氛围三。通过开三发住宅三产品提三高抗风三险性在商业三培育期三的过程三中，两三大商圈三的开发三商都采三取了开三发住宅三产品以三提高抗三风险性三的做法三。52区级商三业中心三分析总三结对于本三项目而三言，由三于同样三地处南三城，会三与崇文三新世界三、庄胜三崇光商三圈形成三较强的三竞争关三系，如三果我们三同样引三入大体三量的零三售百货三业态的三话，就三会存在三以下问三题：风险大崇文新三世界、三庄胜崇三光商圈三的范例三已经告三诉我们三大型零三售百货三的商业三培育期三较长，三在本区三域内的三开发也三有面临三较长商三业培育三期的可三能性。将会受三到来自三崇文新三世界、三庄胜崇三光商圈三的激烈三竞争崇文新三世界、三庄胜崇三光商圈三已经成三为南城三两大知三名的大三型零售三百货中三心，商三业氛围三成熟，三本区域三引入同三样的业三态，势三必会受三到来自三这两个三商圈的三巨大压三力，同三时在成三熟度与三商业氛三围上均三不占优三势。因此，三对于本三项目而三言，要三与崇文三新世界三、庄胜三崇光商三圈形成三比较优三势，采三用以下三做法对三我们比三较有利三：如果只三是简单三引入大三型百货三商业，三无疑将三具有较三高的商三业风险三。因此三，对于三本项目三，零售三百货虽三然需要三引入以三支撑项三目的商三业，但三是应该三具有一三定的主三题性，三使其成三为我们三整个S三HOP三PIN三GP三ARK三有机三组成部三分。应充分三利用P三ASS三AG手三法对其三内部空三间进行三设计，三使其更三具有开三放性对购物三环境进三行主题三化设计三，使整三个购物三与休闲三更紧密三地结合三。53四、周三边商业三对本区三域影响三分析两广路三沿线市三场分析54发展现三状业态分三布状况业态特三征比较发展状三态分析区域发三展水平三及趋势三判断按业态三分析按路段三分析周边商三业环境三评价大都市三街商业三分析四、周三边商业三对本区三域影响三分析55（一）三区域发三展现状1.三路段划三分由于两三广路横三跨宣武三、崇文三两区，三延伸范三围较长三，其沿三线业态三表现特三征也将三不仅相三同。因三此，在三进行本三部分研三究工作三时，我三们将按三照下图三所示，三将两广三路划分三为广渠门三内路段（广渠三门至崇三文门大三街部分三）、大都市三街路段和广安门三内路段（前门三大街至三广安门三部分）三三个部三分进行三对比分三析。综合体图示：三住宅底三商三零售商三业三餐饮三宾馆三酒店三写字三楼三广安门三内三大都市三街三广渠门三内四、周三边商业三对本区三域影响三分析56（一）三区域发三展现状2.三业态分三布状况商业—三—分布三较为广三泛广渠门三内路段三沿线以三住宅底三商为主大都市三街沿线三包括纯三商业、三写字楼三底商以三及批发三市场等广安门三内路段三沿线主三要以菜三百商圈三、特色三大众餐三饮为主写字楼三——大三都市街三沿线较三为集中宾馆酒三店——三区域内三较少，三目前仅三有大都三市街上三有两家三商务型三酒店综合体图示：三住宅底三商三零售商三业三餐饮三宾馆三酒店三写字三楼三广安门三内三大都市三街三广渠门三内四、周三边商业三对本区三域影响三分析57（一）三区域发三展现状3.三业态特三征比较三分析租售价三格水平业态路段租金（元/平米·天）全市平均租金（元/平米·天）售价（元/平米）全市平均售价（元/平米）租金相对水平售价相对水平商业广渠门内大街3.5-72.1-416000-3500015000中等中等大都市街5——中等——广安门内大街3-12——中等——写字楼广渠门内大街2.5-45.81100016000较低较低大都市街————————广安门内大街2.5-3.58000-14000较低较低宾馆酒店大都市街240-600元/标间·晚——————数据来三源：中三国房地三产信息三网以及三华高莱三斯数据三库数据更三新时间三：20三06年三一季度四、周三边商业三对本区三域影响三分析58（一）三区域发三展现状3.三业态特三征比较三分析出租出三售率业态路段出租出售率商业广渠门内大街租售状况良好，大于80%大都市街除批发市场以外，大多数商业店铺空置广安门内大街目前基本无闲置写字楼广渠门内大街不到50%大都市街80%楼已整栋出售，但目前空置率比较高，有部分明显属于进驻后又退出广安门内大街50%左右宾馆酒店大都市街客房出租率可保持在80%左右数据来三源：市三场调研四、周三边商业三对本区三域影响三分析59（一）三区域发三展现状3.三业态特三征比较三分析入驻客三户特征业态路段入驻客户特征商业广渠门内大街汽车销售、休闲娱乐、美容美发、餐饮、房屋中介、动物医院、琴行、药店、干洗店等中小型生活配套型商业大都市街KTV、珠宝、家居、保险公司，汽车销售、电器等多种行业，不完全是生活配套型商业广安门内大街菜市口百百货商场、老字号以及新兴特色餐饮、电器、音像、美发等中型生活配套服务型商业；写字楼广渠门内大街国有电力企业以及部分小型地产、IT公司大都市街大型国有银行、国有传媒企业、区级政府行政单位等广安门内大街大型国有企业以及保险、贸易、机电、房地产、医药、保险等领域小型公司宾馆酒店大都市街都市白领、国外游客等四、周三边商业三对本区三域影响三分析60（一）三区域发三展现状3.三业态特三征比较三分析因素比三较分析业态路段价格水平出租出售率入驻客户特征商业广渠门内大街较低大于80%中小型生活配套商业大都市街中等多数空置有一些非生活配套的特色型商业广安门内大街中等基本无闲置大中型生活配套商业写字楼广渠门内大街较低小于50%大型国有企业带动部分小型企业大都市街——空置率较高大型国有企业以及行政部门广安门内大街较低50%左右大型国有企业带动部分小型企业宾馆酒店大都市街——80%左右都市白领、国外游客等四、周三边商业三对本区三域影响三分析61（一）三区域发三展现状4.三业态特三征比较三分析结三论商业物三业发展三相对成三熟，写三字楼市三场萧条三，宾馆三酒店物三业稀缺区域内三各个路三段的商三业物业三在租金三（售价三）水平三并不低三的情况三下，仍三保持相三对较高三的入驻三率；区域内三较为成三功的商三业多以三居住区三域的配三套型商三业为主；与商业三物业相三比，区三域的写三字楼在三租金较三低的情三况下仍三大量空三置；客三户多为三由于行三政干与三而入驻三的国有三大型企三业，但三这些国三有大型三企业的三入驻也三仅仅带三动了部三分来自三各个领三域的中三小型企三业，区域很三难直接三吸引有三实力的三大型企三业入驻三。区域内三中、高三档酒店三物业稀三缺，目前三仅有两三家经济三型商务三酒店进三驻大都三市街，三开业以三来经营三状况一三直良好三。四、周三边商业三对本区三域影响三分析62（一）三区域发三展现状4.三业态特三征比较三分析结三论广安门三内路段三商业氛三围最为三成熟，三广渠门三内路段三商业氛三围正在三兴起，三大都市三街路段三最为萧三条广安门三内路段三整体商三业氛围三已经较三为成熟三，休闲三购物以三及特色三餐饮均三已具备三了一定三的规模三，已成三为大中三型的生三活配套三商业。广渠门三内路段三的商业三氛围已三被逐渐三培育起三来，但三尚无较三大规模三的商场三，还属三中小型三生活配三套商业三。相比之三下大都三市街的三商业最三为萧条三，还有三部分商三家进驻三后又退三出。大三都市街三出现了三一些以三上两个三路段没三有出现三的，非三生活配三套的特三色商业三物业，三例如K三TV、三高档家三具、以三及高档三珠宝等三等。但三除KT三V外，三其他经三营都较三为惨淡三，目前三高档珠三宝店也三已撤出三。四、周三边商业三对本区三域影响三分析63（二）三发展状三态分析1.三业态比三较分析两广路三沿线业三态发展三现状商业物三业发展三相对成三熟写字楼三市场萧三条宾馆酒三店物业三稀缺发展状三态分析旧城改三造导入三新的中三端居住三群体促三使区域三配套性三商业的三繁荣。崇文区三与宣武三区都属三老城区三，由于三旧城改三造得以三人口置三换，大三大增强三了居民三的消费三能力，三从而带三动了区三域内生三活配套三性的商三业的繁三荣发展三。但与三此相比三，其他三休闲娱三乐以及三特色商三业等不三仅仅与三周边居三住氛围三相关的三商业物三业的发三展状况三尚不乐三观。区域内三尚未形三成商务三氛围制三约了区三域商务三物业的三发展。形成成三熟的商三务区氛三围需要三区域内三或具备三较为强三势的政三府资源三，或具三备成熟三的交通三条件、三商业配三套以及三良好的三区域印三象。而三目前来三说，本三区域哪三一条件三都不具三备，而三未来商三务氛围三的形成三将主要三依赖于三第二个三条件的三成熟。三虽然已三有部分三大型企三业入驻三，区域三内商务三氛围仍三未形成三，尚需三要较长三时间来三孕育。四、周三边商业三对本区三域影响三分析64（二）三发展状三态分析1.三业态比三较分析两广路三沿线业三态发展三现状商业物三业发展三相对成三熟写字楼三市场萧三条宾馆酒三店物业三稀缺发展状三态分析人口素三质以及三区域印三象制约三了区域三内酒店三物业的三发展落后的三形象制三约中高三端酒店三的发展三。南城很三长时间三以来相三对落后三的区域三印象以三及大量三低消费三能力的三外地流三动人口三导致区三域内一三直以来三没有出三现较为三高档的三宾馆酒三店区域适三宜中高三端酒店三的选址三。区域内三无论是三交通条三件、与三市中心三的距离三，还是三区域自三身的商三旅传统三，都非三常适合三中高档三商务酒三店入驻目前已三有的中三端酒店三入住率三状况良三好。客源多三为城市三中产阶三级以及三国外游三客等消三费能力三较高的三人群，三他们的三停留也三将在一三定程度三上促进三区域商三业的繁三荣可以看三出，并三不是没三有相应三的人群三可以支三撑区域三内的中三高档酒三店，而三是区域内三缺乏相三应的宾三馆酒店三来吸引三相应的三人群。四、周三边商业三对本区三域影响三分析65（二）三发展状三态分析2.三路段比三较分析两广路三沿线路三段现状三比较广安门三内路段三商业氛三围最为三成熟广渠门三内路段三商业氛三围正在三兴起大都市三街路段三最为萧三条发展状三态分析周边居三住物业三的档次三以及发三展成熟三度将对三区域商三业的发三展产生三重要影三响。广安门三内路段三周边是三经过拆三迁置换三的较为三成熟的三中端居三住社区三，因此三区内中三档百货三、中档三特色餐三饮等依三托于周三边居住三人群的三商业业三态也已三具备一三定的规三模，发三展得较三为成熟三；广渠门三内路段三是正在三兴起的三中高档三居住社三区，近三邻新世三界商圈三，目前三区内已三具有一三定人气三，区域三内的小三型配套三商业也三在逐渐三兴起；大都市三街路段三沿线目三前没有三较为成三熟的中三高端居三住区域三，仍以三危改区三居多，三居民消三费能力三低，区三域印象三差，因三此大都三市街在三一段时三间内还三不能像三另外两三条路段三一样形三成与居三住人群三密切相三关的配三套型商三业。四、周三边商业三对本区三域影响三分析66（三）三周边商三业环境三评价大都市三街概况规模全程1三.8公三里由15三栋建筑三组成总建筑三面积3三0万平三米功能及三定位集购物三、观光三、休闲三、娱乐三、办公三等功能三于一体三的经济三一条街大都市三街项目地三块四、周三边商业三对本区三域影响三分析67（三）三周边商三业环境三评价2.与三本区域三关系判三断空间位三置紧邻本项目三区域的三H地块三紧邻大三都市街三西端将受到三大都市三街氛围三的强烈三影响大都市三街较大三的体量三以及较三长的延三伸范围三势必会三对整个三区域以三及周边三产生辐三射式的三影响本项目三区域的三H区紧三邻大都三市街，三在一定三程度上三已经成三为反大三都市街三的一部三分大都市三街项目地三块四、周三边商业三对本区三域影响三分析68（三）三周边商三业环境三评价3.大三都市街三商业现三状表格说三明阴影部三分为非三商业物三业红色字三体标注三的租售三价格是以建三筑面积三计算的三，其他三租售价三格以套三内面积三计算数据来三源：中三国房地三产交易三信息网三以及华三高莱斯三数据库楼号业态入驻商业经营状况销售均价（元/平米）租赁均价（元/天·平米）租售情况北一写字楼

已售北二写字楼

已售北三商业金兴通人家空置————已售北四商业京港国际珠宝城已撤出128002.8已售北五写字楼、商业香港广场已撤出128002.8已售北六写字楼

已售北七酒店埃克盛酒店工程暂停130002.8已售四、周三边商业三对本区三域影响三分析69（三）三周边商三业环境三评价3.大三都市街三商业现三状楼号业态入驻商业经营状况销售均价（元/平米）租赁均价（元/天·平米）租售情况南一商业大中电器不好250007（分割租售）南二写字楼、商业体育精品大世界基本空置140004（分割租售）南三商业一层底商相对较好130003已售南四办公

南五商业天王星量贩KTV达芬奇家居沿街底商仅KTV经营状况较好————已售南六酒店中欣戴斯酒店新开业158002.8已售南七写字楼

南八写字楼、商业美博城北京著名美容美发业聚集地————已售四、周三边商业三对本区三域影响三分析70（三）三周边商三业环境三评价3.大三都市街三商业现三状初期被三商家看三好，但三后期纷三纷撤出初期有三多家商三业机构三进驻大三都市街三，但后三来多为三撤出或三关闭小体量三底商、三娱乐业三以及批三发市场三经营状三况较好天王星三KTV三市区内三人气较三旺的场三所珍贝大三厦底商三是区域三内少数三经营状三况较好三的商业美容美三发用品三市场美三博城是三北京著三名美容三美发业三聚集地4.大三都市街三商业现三状成因三分析区域原三有中低三端商业三氛围尚三未完全三扭转没有能三够支撑三区域形三成全新三商圈的三人群和三商务条三件没有形三成能够三突破商三圈限制三的特色三化商业四、周三边商业三对本区三域影响三分析71（三）三周边商三业环境三评价5.对三本区域三的影响三性分析本区域三H地块三在很大三程度上三受到大三都市街三商业氛三围的影三响面向大三范围客三户群体三的大体三量商业三经营模三式目前三不适宜三H地块三运作不能依三靠大都三市街的三区域带三动，而三应更多三依靠本三区域北三部地块三的带动三作用主要应三更加关三注区域三内部住三宅以及三商务配三套的商三业四、周三边商业三对本区三域影响三分析72（四）三周边市三场分析三结论1.周三边区域三发展水三平判断区域原三有的低三端商业三形态尚三未扭转大都市三街目前三较为萧三条，仅三批发市三场、K三TV等三业态较三具人气三，仍未三摆脱其三作为中三低端旅三游者聚三集地的三区域形三象，距三离高档三商务办三公区域三仍有较三大差距短时间三内难于三成长成三为一个三商业价三值很高三的区域既缺乏三特色商三业的带三动，又三缺乏强三有力的三高端商三务动力三，两广三路区域三很难在三较短的三时间内三成长成三为一个三商业价三值很高三的区域三。两广路三沿线尚三未发展三成为具三有辐射三作用的三区域整体而三言，两三广路沿三线商务三氛围不三成熟，三居住氛三围较成三熟，目三前基本三上属于三生活区三配套商三业，还三远没有三形成具三有辐射三能力的三商圈概三念四、周三边商业三对本区三域影响三分析73（四）三周边市三场分析三结论2.本三区域发三展趋势三初步判三断充分考三虑与本三项目区三域北部三地块的三互动本项目三区域在三对延两三广路的三H地块三进行定三位时需三要尽量三脱离大三都市街三两广路三沿线的三区域影三响，尽三量与本三项目区三域北部三地块的三业态形三成互动3.本三区域业三态选择三判断谨慎开三发办公三物业区域周三边的商三务氛围三相当不三成熟，三如果贸三然开发三大体量三的办公三物业很三有可能三再次陷三入“大三都市街三”的困三境以配套三性质商三业为主三，辅以三一定量三的沿街三商业形三态由于区三域商业三环境的三不成熟三，目前三应尽量三避免大三体量的三传统商三业设施三的开发三，而首三先以配三套性质三的，小三体量的三沿街底三商形态三设计商三业物业发展旅三游酒店三以及可三转变功三能的高三档公寓地处内三城旅游三景点周三边的位三置，本三项目区三域的旅三游类酒三店将会三是有较三高需求三量的物三业同时作三为内城三居住物三业较为三稀缺的三区域，三本项目三区域的三高档公三寓物业三也将有三一定的三需求基三础而上述三两种物三业均具三有一定三的伸缩三性，可三以与办三公功能三物业进三行转变三，在一三定程度三上可以三减少办三公物业三的风险四、周三边商业三对本区三域影响三分析74四、周三边商业三对本区三域影响三分析（五）本区域三与大都三市街互三动发展三关系现状—三—目前三两区域三均不具三活力，三但均具三备一定三的发展三潜力大栅栏三地区正处于三改造阶三段，区三域价值三体系尚三未成型随着大三栅栏区三域的改三造，未三来的发三展有理三由给予三较高期三望大都市三街目前来三看是失三败的无论从三历史脉三络还是三区域位三置来看三其区域三地块价三值均是三很高的三，同样三有理由三期待未三来的复三兴远景—三—未来三两个区三域将会三，也必三须充分三互动，三协同发三展大栅栏三地区与三大都市三街，作三为两个三同具有三很高的三地块价三值，同三时又距三离紧密三的区域三，伴随三未来整三个南城三区域的三城市更三新，必三将会形三成充分三互动，三协同发三展的态三势只有这三种互式三发展才三能最大三限度提三升两区三域的功三能效应三以及区三域价值75四、周三边商业三对本区三域影响三分析（五）本区域三与大都三市街互三动发展三关系途径—三—两区三域的协三同发展三依赖于三大栅栏三区域对三大都市三街的带三动作用大都市三街自身三发展缺三乏动因大都市三街的失三败在于三仅有“三大都市三”的躯三壳，却三没有“三大都市三”的人三文氛围三，大都三市街的三复兴所三需要的三是整个三区域的三人文氛三围的兴