昭通市昭鲁公路旅游项目前期策划

昭通市昭鲁公路旅游项目前期策划谨呈:武汉合富锦绣房地产开发有限公司委托方：合富锦绣房地产开发有限公司报告方：进力地产机构密级：机密时间：2011年08月15日贰叁肆市场分析项目定位项目营销策略汇报顺序壹我们对项目的理解伍销售推广陆服务团队介绍柒公司的独特优势壹项目的理解项目所处云南省东北部的昭通市，地处云、贵、川三省结合部，同时也是昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点。

项目属性四川云南贵州成都市重庆市贵阳市昆明市项目位于昭通市的永丰镇政府对面，距昭通市昭阳区中心约10公里,距离鲁甸约17公里，易与昭阳和鲁甸产生空间联系。

项目位置昭阳区鲁甸17公里10公里

项目四至项目地块北接昭阳区，南至鲁甸，西临建设中的昭鲁快捷通道，周边有大量已建民房，重大设施处于即将建设阶段，区域整体尚未起步。交通条件整体交通条件不够完善，随着昭鲁公路的修建，将有效完善和解决片区交通运输的问题，形成昭鲁一体化。公路：国道主干线GZ40水富到昆明高速公路基本贯通。出省五通道：巧家—宁南，盐津—筠连，威信—叙永，镇雄—毕节二级公路己建成投入使用。昭阳—威宁已扩建为三级公路。航空：于1991年机场扩建动工，1994竣工，改扩建为国家永久性二级机场，1994年4月正式复航，飞昭通至昆明航线。昭阳区鲁甸昭鲁线：位于永丰镇西侧，是永丰未来发展的依托G213国道：是连接昆明和昭通的重要公路，永丰镇目前依托此路连接昭阳和鲁甸机场项目地块具有一定景观资源但不强势，整个区域除有少量村庄用地之外，其它用地均未开发。地块具有一定景观资源但不强势，整个区域处于未开发状态；项目远离污染，空气清新、生态环境较好；视觉美感非常突出，具备一定山林资源，生态性较好。地块现状项目地块SWOT分析整体期限长，有在时间和空间上的弹性优势，可根据城市发展阶段调整个分期的建设计划；项目规模较大，有机会打造出各类特色产品；政府支持；所在城市小，规模小，基础弱，经济总量小：在小市场进行大规模开发困难；交通不便利：交通瓶颈成为阻碍项目发展的不利因素；资源不强势：本项目虽然视野开阔，空气清新，但总体来讲并没有特别强势的资源；趣味性不足，吸引力不高，自驾游时间较长。云南未来的旅游规划，将带动本区域发展；昭鲁公路的修建，给项目带来的新的契机；当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大考验；项目时间跨度长，市场变化给项目带来风险；综述1、工程时间跨度较大；2、由于项目所在当地经济总量小，故项目定位应该从更高更远的角度谋划。着眼于云南乃至滇川黔市场，跳出本地市场，去规划设计本项目；3、因此我们需要的是用超前的眼光来定位项目，充分与政府合作，积极与本地市场对接，缓解资金压力；加强团队建设，借鉴其它成功项目，弥补开发经验的不足，做好打大仗的企业准备。本项目主要面临城市容纳力不足问题，在小市场做大生意；既然要做大生意，就需具备大生意的眼光，必须跳出项目看项目，才能争取更大的市场。贰市场分析市场分析1、利用外部环境因素创造价值：云南环境、昭通环境、滇川黔三省环境2、利用内部环境因素创造价值：

项目工程规划、项目市场定位、项目的经营等；3、正确处理与政府及未来拆迁户的关系，在保证综合效益的基础上，才能保证项目的成功；

关键点昭通基本概况地理位置：昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积2.3万平方公里。2001年撤地设市，辖1区10县、143个乡镇（办事处）。对外交通建设重启云南“北大门”——由铁路、公路、航空、水运组成的立体交通网络初具规模，区位优势凸现。

“水电王国”的建设

——白鹤滩、溪洛渡、向家坝3座电站。

………………2007年以来，人民生活水平不断改善，社会更加安定和谐。

随着西部大开发的不断推进，昭通力争在2020年把昭通建成重要的能源、重化工、农特产品加工基地和长江上游生态屏障。城市发展目标：

21世纪昭通将建设成为一个具有一定工业基础，又具有较强商贸、物流功能的综合城市；一个适宜居住生活、环境优美的生态型山地城市。在城市发展上通过“南进东拓”“优化旧城”规划策略的实施，调整城市空间结构，完善城市功能，实现城市由单中心向多中心，集中式向片区组团式的转变。

以现昭通城为基础，落实旧城改造规划打造昭通市商业集聚中心旧城片区结合行政中心的搬迁，以行政中心为基础，大力发展会务休闲、体育运动、生态居住三个核心产业太平片区依托昭通火车站、发展商贸、物流及现代加工工业，形成城市新的经济增长点箐门片区与旧城区相联动，以旧城区商业中心烟厂为依托大力发展及地方特色工业海楼-珠泉路片区依托凤凰山离城近、森林覆盖率高、空气清新等优秀的自然条件，建设独具特色的休闲养生生态片区凤凰山休闲片区昭通市城市规划发展从规划来看，项目属于凤凰山休闲片区外的延伸地带，只能依托森林覆盖率高、空气清新等自然条件，难以共享其它片区的现有资源。昭阳区：中共昭通市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。位于云南省东北端，面积2167平方千米，位于11个县城的中央位置，是昭通发展的核心。距省会昆明市381千米。东与贵州省威宁县接壤，西隔金沙江与四川省金阳县相望。地处云、贵、川重要经济枢纽战略地位。总人口77万余人昭阳区昭阳区概况昭阳区是昭通房地产开发的主导力量，全区77万常住人口，城镇化水平仅为26%，房地产发展前景可观,占全市房地产的开发量的60%以上。2006年，昭通房地产产业处于初期发展阶段，该时期所开发的地产项目特点总结如下：

开发项目多集中在南市区

开发模式以政府部门委托、单位集资建设为主导

项目开发操作缺乏规范性产品类型单一、创新不足无主题忽略策划、营销等组织行为2006年2010年项目开发操作缺乏规范性20XX年如何做到：引领昭通城市生活、迎接昭通的休闲时代？2006-2010年，在经济增长大势推动下昭通房地产产业由起步阶段向发展阶段过渡。“近两年来房价涨的太快”消费者的直观感受是对市场环境的最佳诠释：昭通地产发展模式方向？发展历程政府委托集资建房与商品房共存，房地产市场现状混乱开发区域向南部、北部新区延展旧城区改造工程大规模动工旧城区域有少数亮点楼盘区位优势明显但创新不足本地开发商欠缺营销策划组织能力外来开发商开发操作把控难度较大昭阳区房地产市场概况秀水康城东门康荘上居多层大面积住宅+少量社区底商共80户2005年8月开盘无售楼部无策划代理机构小高层、多层、商业共719户昭通首个推出小高层建筑的楼盘营销、策划、推广面有一定突破昭苑小区多层住宅+社区底商共1100户政府开发背景，品质相对较高，昭通高端住宅小区标志2007年住宅市场以南市区域居多，产品类型单一住宅市场昭阳区房地产市场概况泰平盛世水岸住宅市场2010年，住宅产品类型多元化、建筑形态相对多样化混合业态社区，其中包括滨水洋房、花园洋房、小高层配套设施包括购物广场、商务酒店、幼儿园等城市新型地产项目小高层城市住宅+商场，暂未开盘目前处于预定阶段福都华南大厦城市新型地产项目小高层城市住宅+商场，暂未开盘目前处于预定阶段城市化昭阳区房地产市场概况商业市场2006年至今，昭通商业市场格局没有较大的变化。旧城区新建项目不多且体量较小，不足以支持商业格局的突破。2010年，旧城改造对商业环境的影响并且结合当前市场环境，如何抓住市场机会，是我们要思考的重点。主要以旧城区青年路、顺城街、西、陡街等沿街一层商铺为主2006年昭通商业环境缺少中高端集中式卖场大规模商城数量少商业市场缺乏管理环境混乱没有主题明确的商业集中区商圈市场特点不足、业态混乱2010年昭通商业环境商圈市场细分不足、业态混乱社区商业仍为传统开发模式商业市场缺乏管理环境混乱没有主题明确的商业集中区缺少中高端集中式卖场大规模商城数量少商业形态有所丰富，沿街商铺仍为主流旧城改造能否改变原有街区商业环境？昭阳区房地产市场概况商业市蔽场昭阳区新尊型商业项四目代表项石目建筑新、核街道整齐搁、整体感大较强昭通繁荣争的餐饮、巡寿娱乐夜市钻石广厘场由昆柄明乾景震房地产骄优先投选资公司尤在昭通注册成立时恒基房地获产开发公绒司，投资115耽0万收购原昭通毛少纺厂开发巴建设的。蚀目前经营羡业态主要破为餐饮、网烟吧等。是秋招商引资论与国企改路革的成功凳实例项目昭阳区房膜地产市场朴概况消费概隙况

2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年平均价格水平700元/㎡800元/㎡900元/㎡1000元/㎡1300元/㎡1700元/㎡1850元/㎡同比

14.29%12.50%11.11%30.00%30.77%8.82%从上表可头以看出，膊昭通房地壤产价格一刊直呈上升阵趋势，且化上升比例读较大，其中200征7年增长抄比例最疾大，2007年市场放愿量较大，伴交易量上烦升，加之厚当时地产找市场处于喝黄金时期增，高成交待量下必然镇导致价格打高速上浮荡，也从另有一层面展首现了昭通纳的消费潜织力。昭通房价谊上涨归因蝇于昭通房扯地产业的凤刚刚起步反，以及昭倒通市经济腾的向前发妨展。昭阳区房丧地产市场帮概况消费概况消费行为给：由于消费垃群体的可顷支配收入说增幅大于赞投资渠道伤扩大带来书的投资机冈会产生的货价值，2006年以来的慰购房投资捞者比例有毯所上升，移约占总购丈房群体的10﹪－15﹪左右；接受房屋巾面积区间歌集中于110－150㎡之间，娱约占总昆面积需墙求的85﹪；所承受说的单价往有较大潜增幅，副从100坟0-1尝300元/㎡，增加到2500诱-300捏0元/㎡；本地消赚费者大懒部分选叠择按揭醒，外地炮消费者僻选择一秤次性付鉴款的比令例较大获。消费群体凯：本地消最费者：来源于政蔑府公务员帜、教师、零大型企事优业单位稳饲定职工和表私营企业莲主，购房烤用途上主椒要集中于送换房改善筒居住环境判、二次以己上置业自弟用偏投资冤；外地消污费者：来源依雾次是：欢鲁甸、监镇雄、塞大关、杜盐津、究四川、赌水富，吗购房用宜途主要累是异地慢二次置移业改善研目前的猫居住环千境、依棉据工作纲地点的垫变迁而雾置业。由昆明票和地州催城市的迈消费群牺体比例角判断，峰本地和殖外地客屡户比为6：4.昭阳区房劳地产市场踏概况消费概俊况住宅消费悦：随着房妄地产市舱场的发锁展，居赏民住房意越来越时多由原慌来的单隶位集资末建房逐宁渐转向越商品房穴，消化询能力与华供求关倡系基本晋持平；南片区虽侧然目前集纤中了绝大钩部分的居遥住认购，佩初步形成翅了一定的福居住惯性菠和氛围，另但是对于糕有一定支拖付能力的重购房群体其来说，南纪片区的发士展已经到尿了尾期，面可利用和顾开发的土哗地有限，伙未来北城绍将逐步成辱为人们选泊房的重心些，但是目砌前存在的尊障碍在于伍，北城的波开发还未捷成气候，地生活配套务和便利性祥大大落后宏于南片区依，众多消哭费者对北史城处于观晚望的阶段瘦；商业消费舞：目前商业爷气氛和规眼模还较小袄，许多居材民消费仍愉以农民自适建房中的向餐饮为主登体，仅是比钻石广场衬、朱提文毫化商业步扣行街，有哀规模和统跌一规划招伪商的商业丧设，还缺探乏成为城验市标示的惭商业配套晕；商业水平污较低，一捷环内商铺丘价格差距垦较大。综述200节9年整体嚷代表楼揭盘分布穷示意图凤凰城明欣花园华园小区地税小区图例：湖畔名园盛世水岸华南大厦福都大厦南城仕家秀水康城昭苑小区望海佳园锦秀康城公务员小区钻石广场入住小区在售楼盘北部新城老城（主城核心区域）南部新城钻石花园永乐小区祥顺嘉园目前全泪区有常劲住人口77万人，家壁庭户22万户，老城的居谨住人口比抖例约为65%，则有43.淡12万人。区域楼盘套数家庭人口北部新城盛世水岸18008750湖畔名园700老城福都大厦120924华南大厦144南部新城南城仕家1005509秀水康城900祥顺嘉园128凤凰城446合计约3500套15183昭通市记昭阳区眼房地产尊市场分比析北部新把城居住坟区:未来居愁住的趋劣势片区蜜，由于浊政府规因划的影妻响，未漆来大量姑的居住湾小区将讯直指这贡一片区忍，目前狠还都是慈以单位汪建房和壶福利房准为主。老城居币住区:传统的锣老居住蚕区，主涂要居住洁的是土街生土长磨的老昭躬通人，猴居住形敞式、环浮境和生疫活方式悟都比较介陈旧。欣一部分勿有能力秆和观念别的年纪50岁以下的成人会选择悦南部区域蒸来改变居舌住环境和仇换房。南城居住遮区:居住较为豪集中的卧粮城，又叫能昭通的富音人区。从200弦4年开始，狗这个区域污大约集中际了近5万人口。观片区市政寨配套和生目活配套还输需进一步缓完善。北部新城南部新城老城（主城核心区域）1860元2380元2080元区域房勤价差别沙显现，锦表明新受城建设签已突破械了城市廊原有的赵单核发讽展模式呜，使各小主要片膏区之间税的土地并价值显昂现、房争价落差翁明显。昭通市属昭阳区飘房地产舒市场分执析供应市场1、福都大拐厦项目地戏址：昭通市我青年路195号建筑形态糕：多层及虫小户型不电梯房仇、商铺总建筑面塑积：203工65㎡，商业路面积约7000糖㎡商业建营筑形态：1-3层商场犁，底层酷分割销仿售销售情象况：还未开盘摧，收取订洋金，订金狮金额为5—10万预定情况射达60%价格信息贼：具体到僵套的价赌格为99㎡起价2200元/㎡116绪㎡起价2300元/㎡；139荐㎡起价2400元/㎡商铺自青胁年路向内桂价格由3600祝0元/㎡-7歼000元/㎡产品信息：商场分放割销售，竿最小分割炎面积57㎡物业管理决：自主经营滥，商场统莲一管理。交房时间糖：2010年4月车位配比默：1：0.6城市型项沟目位于昭阳谨区核心地突段新盘，劲建筑形态台、外立面拾效果与现猾有楼盘相比燃相对更具劝城市感。坊但其体量料与商业管图理模式实时则不能支撑君其“财富肃中心·高尚华宅寺”的宣传染定位。昭阳区唉房地产久市场供带给研究2、华南大塞厦项目地址葡：昭通市青瞎年路口总套数：154套商业面捷积：约4700催㎡商业建筑会形态：多层、小衫高层（商柔业：1-2套买销陡售，3-肉4层整层销脊售商场）销售情况嗽：达70%价格信府息：小高层均解价248惭0元/㎡多层均价2380元/㎡，商业僚均价约1.2万元/㎡产品信息碍：商场分割册销售，最菠小分割面妇积50㎡物业管理：自主欠经营交房时忧间：2010年区位图城市型项渠目供应市场青年路骆沿线另池一个城墙市型小滋体量项芝目体量与福厘都相差不轨大，但商雹业为住宅1-4层商场造形态，右住宅有困多层、鞠小高层昭阳区房影地产市场佛供给研究3、西街、夸陡街、辕办门街区西街、陡辜街进行整赔体改造，旱陡街改建欠预计2009年3月完工朋。在西陡街馆房屋修缮伤中，临街22间117忠5平方米们，占地险面积共617昼5平方米逝。按房届地产评响估机构锋评估后观，采取护分段打乐捆整体氧出让进傲行处置鬼，以415末8万元整体包出让。200栽8年10月市场公浙开拍卖以4万元/平米售雾价成为巾目前昭芦通最高咏商业房跌价，均写价在2.5万元/平米左右推。城市商业塌型项目供应市场政府主巨导的旧娱城形象逼改造项芬目，有箩一定程困度的引录导作用昭阳区房泊地产市场遍供给研究4、恒邦哲百货城市商模业型项枯目供应市场由于超市脱和停车便评利，成为雨目前市民巨消费集中薪。该模式饲在当地属苹于比较正膝规和规模要较大的商医业，可以可考虑引进絮其至本项扶目。昭阳区房秘地产市场嗓供给研究5、朱提步颜行街城市商业喝型项目供应市场是昭通目辆前最有号头召力的新会步行街，宇建筑较新炊、街道整筐齐有整体倘商业街止形象感低，昭通膨的繁华侮娱乐餐挪饮夜市菌。特别晚上8点到午脾夜2点是一天好中最热闹柳的时段。商铺面接积：底商面涝积多为30-列40㎡价格：二手商岭铺1200腐0元/㎡左右，租敲金铺面租金：16-薯45元/月㎡堵，从中针段到东僵段，店屿铺的租途金越低险，店铺养的租金旗每年以10%的比例初上升。是目前着认可度全较高的真商业步在行街昭阳区房康地产市场钓供给研究6、湖畔章名园宜居型事项目供应市芽场项目地奏址：昭通市溉朱提大雕道东侧敞（电力或小区）总套数：998套占地面狱积：161亩总建筑面愈积约：160恐000㎡左右商业建筑训形态：多层、小适高层销售情况腥：达70%价格信杂息：均价1700元/㎡部分已虹交付使镜用（针艳对电力帜内部职屠工销售撕），4月开盘萝对外公庆开发售房源放量80套左右翻。昭阳区皇房地产喇市场供插给研究8、盛世水拉岸宜居型项娃目供应市场项目地堡址：昭通市眠朱提大美道紧邻刃湖畔名满园总建筑面捷积：121诉736司.14批㎡绿化率桌：30％总套数：约1800套建筑形英态：多层及乡丰高层电地梯房销售情况乖：分二期销雾售，一期幕全部售完笼，销售500套左右，磁二期3月开盘价蝇格信息：辽一期：高嗽层1780元/㎡起，多层188恨0元/㎡起，每增此加一楼增壶加20元。二期寄：2040元/㎡起，最律终价格轻未定。产品信息雅：5种户型（70-9稍0㎡、90-糠130浙㎡、130-硬150㎡、150-凭170㎡、220㎡）交房时间：2010年初配套：大型超水市场、用星级酒圆店、会酷所、幼勉儿园项目的建峰筑类型属右于混合业苦态社区，栋其中包括吗滨水洋房坑、花园洋饱房、小高安层、高层些等配套设施弃包括购物经广场、商业务酒店、森、公共休童闲场地、最绿化景观怒、水体景利观、游泳翅馆、室外云活动室泪、幼儿终园、儿劲童游乐碰园、老矿年健身硬场所等废现代公粮共生活考设施昭阳区尖房地产缠市场供骨给研究看项目考的不同由，选择描也不同列！总结本地旅般游市场馅发展战竟略对项奔目的关驱系；云南休闲掩度假发展雄与项目的男关系；迎接休闲铅时代的到见来。从永丰瓦看项目——县城的宏配伟蓝图从昭通镇鞠看项目——著名的族“南丝疗绸之路暂”的要屋冲、素膨有“锁遥钥南滇偶，咽喉挥西蜀”玩之称从滇东艘北看项抛目——是中国告革命的俘重要纪顽念地从云南谦看项目——构建中国—东盟自由抬贸易区的过重要组成扰部分从滇川黔存看项目——三省结印合点，遍辐射四合大城市昭通自身磁容纳力有物限，基础泛弱，外来骨人口少，牢城市增容缸速度虽快浩但总量少址；项目150酿0亩建设打用量在立本地市闻场消化怕，缺乏央现实性麦，同时捏要求项隙目必须敢具备超航强吸引裙力的产番品；目前来看盒，项目如月果缺少超脊常规手段抱拉动，靠席城市现有堪增长速度宝，市场对率项目认知侍度不会太柜高，可与废现有的“铲鲁甸”绑悬定营销；开发150桨0亩土地举，目标苍市场不岁能只集逮中在昭杰通，需谦要挖掘织云南乃逼至滇川围黔的客蹈户资源饰，在更干广阔的偿是市场在上竞争乏；基于此包，本项颠目核心病是提升宝项目价织值。本项目属垂于滇东北否区域，但睬不处于4条旅游主测流线路，因旅游人数探较少；从市场大醉背景来看林，要考虑盾的是如何幸截留来自林三省各地顽的客户？项目所在掀区域市场没容量较小绳，竞争项瓦目较多，谊项目应该月从更高更窝远的角度知谋划，跳双出昭通市场，伤占位云性南及滇川黔盐三省市抚场，与其瓜他项目至形成协赤同互补缝关系，完共同做途大市场兼。本项目帮需以大捎手笔、职大联动让、大整飞合之大怎气魄，吧在政府尾旅游规标划、自脾身发展棉、营销隔和管理嘱上开展键广泛有欢效的协稻作与合驳作。综述叁项目定位一期——以有独朝特卖点养的实用誓型、高泪性价比雹住宅为功主，目踪蝶标以回培笼资金纲，保证捉企业现豪金流为京主，树需立项目杂品牌；户型以90～150平米，两碗方/三房为璃主力户勤型；适度创硬新以突候出本案柔产品的训高价比迹；目标客群特：本地块掉区域内存厚在老居住淋区和部分调单位，住繁宅功能可缝满足地块嗓周边购房厕活换房需俘求；大户丽型住宅满凤足商业经敞营商自用点或投资、芹办事机构充办公、仓乌储等需求恐；商业满厌足专卖店票连锁、加傅盟，品质危性餐饮娱点乐等需求灯；职业：坡个体经份营者、墙企业中适层管理静者、公桨司职员授、事业卫单位职歪工及政殖府公务建员；商秆业投资/经营者等使。二期——在配套段设施的始支持下鄙，以中赛高端产虚品为主研。提高巡寿产品的抬附加值倍，实现茂“高走歼”的目横标，商菊业则直但接升级乏，成为漫城市级歉别商业派核心。目标客群佳：二次置购业群体，宜一次置业顾且追求品丢质群体，熟团购；商战业满足品袭牌店、超悟市、主题焰店等品质丸性城市商贼业运营；职业：公烤司中、高蛙级管理者嘱、个体经韵营者、私纲营企业主穿、事业单鬼位职工、高政府公务止员、商业判投资/经营者刊等整体客财户群定胃位客户构成外部特征描述核心客户昭通经商事业有成的老板、教师、医生、市企事业单位高职、市内中高端客（约占60%）年龄：35－45岁职业：州市私营企业主，政府高级公务员、教师、医生，在昭通经商的外来老板，经营服装、百货、日用品批发的小老板。房产与交通：拥有至少一处房产，拥有私家车或可用公家配车家庭结构：2代4口之家为主生活：目前常住市区，方便生活、子女教育、人际和工作重要客户本地老昭通人、周边乡镇干部、乡镇企业小老板（约占20%）少数有私家车本地有私房，为改善居住环境，提高生活质量和彰显身份等游离客户投资客

(约占20%)手上有闲钱但没有更好生意的生意人，具有投资意识住宅客户蠢定位中高端客苗户置业价六值取向情感——更安全惑、更健趴康、环械境更舒贡适希望家优是温馨晌和谐的逐地方而茧非带来支压力的搅“成功模居所”非常关注有下一代的痰教育，除渐学校教育悬外，对才乱艺、教养变、气质方祥面的培养给有要求价值——南北通透奖的方正户出型小区有足啄够的停车热位认为面积岗小、低总兰价的物业筒具有较大亩的升值空盾间心理——不喜欢骄太张扬询、不愿坑露富乐于接受朽新鲜事务简约，针排斥奢馒侈和铺定张习惯——对于120-黎140㎡的舒适鼠型户型魂最为偏戒爱，总屋价不超侮过40万为宜对生活剂圈的依射赖身份——常住居凳所及所于在社区奶凸显精消英身份缓和尊贵随感住宅客户矮定位中高端客水户消费习踏惯方便感拼和便捷身份感和俩归属感注重财巷富积累侦和资产泳增值投资和段消费上烛的精细炉和理性对新事物牙和新生活娃方式的接心受和期待住宅客归户定位商铺面鱼宽需求坛范围：3-1久0米；商铺进棉深需求耍范围：10-1覆5米；商铺层高想需求范围旁：4-5米；商铺面积戚需求范围孤集中在50-1摇00平米之顾间。商业投资裁行为特征纺分析——投资产品圈需求商业客户捞定位商业投虚资行为伟特征分金析——投资产汉品承受乳力销售价签格承受悼测试范偿围6000庙-800风0元/平米；租金承蒙受测试药范围20-桥40元/月.平米；商业投下资行为叠特征分同析——投资偏好注重商趁业物业雹地段；菊（偏册好旧城罚内商业刘物业投轿资）注重投资眠回报方式振方法；（偶偏好有管染理、定期周回报的投爱资产品）注重投资梨产品经营漂使用功能饮；（投资漏经营者自诵主经营突说出）注重商业大产品外貌雷、环境；累（偏好具伟有整体感宿、干净、御漂亮物业语，需要物胸业相关配分套如;停车位坐、步行春道通畅你、上下屑水管道装、水电柱入户等犁）商业客户岂定位商业客勤户定位根据我枝们在昭慢通的操刊盘经验黄，经过渣分析可秆以看出球，经营茶户的来坊源主要顽是昭通损本地和返省外经直营户，眉共占了90%的比例途，云南佳其他地耻州的比韵例较少疲，可得彻出本项努目主要爬的目标花客户为泽本地客贩户及辐杏射到省吹外客户迈群体。酒店客户驾定位1、客户恢区域范雨围划分馋：本项目桃的目标雨客户群酬以昭通蒙市、鲁抓甸县、猴三省的遥投资者刷为绝对不主力群缎，目标栋客户主对要分布气以下几权个方面烧；主要客肚户：市会区主要居政府机保关单位瘦的公务山员、银细行、医艳院、高蛋校等公快务员、富企事业耐单位的树管理层灶、昭通乓个体工植商户外涛出务工咬回乡者凑；目标客妻户：昭疏通或附轻近区域社效益好浙的员工找，酒店升长包客跟户、个朴体工商按户和投霜资客户滤；可能性夏客户；初云南地红区、三爸省各地鹊的投资叼者潜在客户洞；来云南光旅游或投牵资的外地钻投资者2、客户薯年龄层由界定；鉴于项方目投资逗特性，拍本项目屑目标客鼠户群的宣年龄段骆为35-5吩0岁的成丝式功人士3、客户投猾资心态分因析；个体、筑私企业爪主对区去域忠诚遭度高、慢价格敏慕感度不曲高、注蓬重身份园的尊贵弦感、比奸较注重汁高额投颠资回报典率、比雨较注重哀附加回涝报（如守免费入奋住、消菠费优惠读等）公务员及亩医院、学汤校等效益各好的事业壮单位员工仔、价格敏则感度高、大风险意识狭强，注重控长期稳定题的投资回坚报及眼前辽的实惠，奴崇尚置业编的成就和坊安全感；外地来腹自昭通迹的投资劝者区域还忠诚度康低，对胀价格敏神感度高通，主要航投资回遣报率，贪产品的越升值潜刊力及日半后的市敢场经营写风险。排他演绎彩法因子直接否定直接肯定可能开发愿景低端常规产品（普通住宅，无产品附加、无环境附加）；纯粹高端居住型产品。中档实用性楼盘，高性价比物业。中高档，高附加值物业；梯度开发，由一期的实用性快速回笼资金，到二期的附加值产品提升项目形象和整体价值；基地条件纯别墅社区；高密度住宅小区；高层公寓；实用型产品；居住型产品；多功能组合；复合的梯度开发的综合性小区；需求纯高端产品；城市公寓产品；高性价比产品；舒适性高附加值产品；实用型中小产品与景观居家型大户型产品复合型即可满足便利配套同时也可具备一定的城市景观附加；竞争组合单一，产品简单纯粹，无附加值。梯度产品，并需要高附加值来依托和提升；说明基本条件不支持而被排除的物业类型，将不在后续工作中做深入研究。多梯度企产品组絮合的、兽多档次堂住宅，托集居住答、休闲氧、餐饮杀、配套锡、购物三为一体稳的综合期社区。每期项察目进行态分期物冲业整体盈包装，盟充分展躲示每期用不同的滑核心价思值，以讨解决竞斩争与抗艳性的冲冬突。产品定位——住宅因子直接否定直接肯定可能开发愿景大体量持有型商业，不利于资金回笼；专业市场成本较高，消化力有限。高性价比，满足社区本身及周边生活配套的餐饮、休闲、配套商业；城市形象、生活方式的引领；便利、休闲的围绕一个生活城市广场形成的商业街；基地条件纯商业物业；单一大卖场—未形成相应商气贯通式、无节点商业街区，破坏居住品质，难以实现商业范围；街铺式商业；多功能业态组合；以城市广场作为开口吸引人群；以商业广场解决地块进深问题；综合体城市生活商业，满足生活配套需要。需求过于创新的商业。满足片区生活的配套型商业；改变现有商业格局；居住生活配套的片区商业。竞争无联动附加价值，直接导致进行价格和地段竞争；大型专业市场——周边已经充斥各类型的专业市场，无市场空白。弥补生活居住配套的差异化片区商业；营造新的商业消费环境及方式；商业价格区间：6000-8000元/㎡说明基本条件不支持而被排除的物业类型，将不在后续工作中做深入研究。以复合业墓态组成的新满足住宅包配套，城持市消费需今求，集居悲住、休闲封、餐饮、却便利购物览为一体的关多功能片掏区商业。每期项幼目组合逃进行商下业物业红包装，乒配合住真宅销售有和每期概不同的响核心价深值，以娱展现项心目整体铺价值提误升的过纯程。产品定验位——商业排他演绎瞎法1、住宅一期开财发中要唱留意不枕能以低贿端产品题入市，惯突出小皮区的配闭套的共薪享性，柴把实用眨性和高办性价比蹲作为一馋期住宅宅开发的吧主要核比心。概念定级位——本地块杂区域内溉存在老脸居住区只和部分挪单位，谨住宅功赢能可满浑足地块惧周边购忙房活换旅房需求牛；功能定秃位——满足商沾业经营老商自用像或投资岸、办事纪机构办带公、仓荣储等需罪求；档次定慕位——中档适宜层性/投资性贼住宅。一期开妇发：以中档实予用型、高派性价比住迫宅（标准呢货平面）狸为主，用害于满足区粱域市场的解居住或投应资需求，限其次适量姜的配套商懂业建筑以豪商业街和桂广场的形绢式存在。产品定垄位——住宅概念定位——片区集手中性配溉套商业婚街。功能定体位——集购物、贞餐饮、休闸闲、美食笨、娱乐为知一体，满墙足多样化宵消费需求册的商业街由。档次定位——中档城挡市生活隆商业。2、商业商业物业尖产品指向邪：底商形柄式商业主要以配丝式套型商业棵为主，主算要是考虑谈辐射区内伏商业现状旬，满足周什边居民消轮费水平。第一期胸商业主仙要分为使两大部奥分：社肚区（辐悠射区）冻商业街+商业小碌广场（章引进人被流）。一期开发咏：产品定今位——商业房型配比脾：紧凑型小誓三房二厅鞭二卫（80-1画00㎡）：10%经凑型故三房二兆厅二卫龟（100-倒120㎡）：25%舒适型三玩房二厅二虏卫、宽裕扎型三房二套厅二卫（120渴-14矩0㎡）：40%舒适型四弦房二厅二梢卫/（140-既160㎡）：20%宽裕型泥五房二弹厅二卫/三卫（160似㎡以上）：5%价格：均价（留按建筑三面积计左）：220明0元/㎡总价控弊制：小三房一貌厅二卫（80-播100情㎡）：20万元以内紧凑型白三房二航厅二卫价（100藏-12迟0㎡）：25万元以内舒适型久三房二摄厅二卫到、宽裕限型三房议二厅二外卫平层粱（120-杯140㎡）不超淘过35万元舒适型四滩房二厅二忽卫/（140-勉160㎡）：40万以内宽裕型五陶房二厅二庙卫/三卫（160㎡以上）谅：不超扑过70万元产品定位——住宅户型唐模拟参考因地就势叠，围绕地细块形状打苦造适宜经掘营功能，解具有商业之投资亮点东的商业产静品，同时疮符合消费每行为特点雾的商业产狡品，研发坝达到投资维、经营、庸消费三位饱一体的新赖型商业建浆筑产品。商铺面积得主力户型刺集中在50-妙100平米，头其余面影积分段欠设置，槐可汇集肾多种商振业经营斧和投资每需求，芹面宽进炭深合理概控制，席商铺层雨高可适失度创新夏，增加该使用功糕能和投压资得房慨率。商铺租贯金水平牌：30-8中0元/平方米/月；独立商浴业，百采货业态痰，单层专面积区爽间为600-递1200平方米土，租金凡水平70-蓬120元/平方米/月。产品定便位——商业户型全参考根据我们共在昭通的籍操盘经验族，认为本俯区域成为归未来的主隔要发展区杜，有着良教好的发展模前景群体球占主体，超所以本项局目不仅是柄要打造昭婆通市第一责的专业市琴场并且要后辐射整个候滇东北三响省，成为欣三省交界爷的旅游基浇地。综述产品定洒位、研传发小结被：复合式分排期开发；在保证盾住宅取奸景、朝属向的同门时提供榆商业相拾对独立筹的经营币空间环谁境；组团内独坚立，组团反间开放，俭商业与居味住空间能认够相对独衫立又相互扣融合补充辨；从建筑的床立面、高县度、造景顶方面充分养利用内部彻景观，发忽挥腹内价突值；商业街动青线考虑步狐行体系和唯车流与商比业使用功环能的有效店结合，并斧且以城市亿广场、商闯业广场作语为节点；最终形成络区域性、蚀本地代表贺性的城市仪复合地产续典范。综述小结：本案的贼复合开帝发模式共能使各参地块的庄价值最铅大化的极发挥，您同时也庸避免了议与区域某产品的躁同质化吊竞争；态复合开樱发模式府有利于翅在竞争恶日益激蚊烈的今硬天赢得扯市场和真消费者啊，一方愉面降低换了开发默风险，其另一方辉面也可奥使开发懒的利润武增加。但是商摸业地产森的投资饥回报期馒较长。拨如何平哭衡商业业体量及季利润与窝回报期皂，有待华与甲方仪共同探耍讨。综述复合式分爪期开发；在保证扔住宅取挺景、朝岸向的同同时提供学商业相背对独立松的经营趁空间环靠境；组团内独凳立，组团丹间开放，忽商业与居或住空间能帖够相对独怠立又相互最融合补充弊；从建筑壁的立面督、高度泛、造景蛛方面充骨分利用堆内部景娇观，发局挥腹内省价值；商业街像动线考钉虑步行歉体系和漠车流与葡商业使寇用功能垮的有效肢结合，架并且以多城市广诉场、商践业广场志作为节喇点；最终形成龙区域性、确本地代表奶性的城市牲旅游地产哗典范。综述肆项目营销布策略本案营煎销面对抄的三大背旬景政府高严要求、漂企业高瓦压力、欺市场高滤需求的贫“三高自”背景陡；虽然市场虽呼声很高陈，但本地奇客户并不搬能整盘消理化，那么乐其他的客闻户在哪里？宏观态势利的变化，肠正在快速获发展的昭相通地产投万资出现投泽资犹豫的抗性。关键四：项目的营销（重竞争战略，而不是全面迎合消费者）关键一：项目的客户（面向全国客户，而不仅是昭通）关键二：项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）关键三：项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的形象宣传）项目营球销战略略的四大酒关键如所周知磨：“小盘萍做细节碎、中盘卧做案场、大盘做芒战略”。我们是大运盘、以商嚷业为主的止综合性大萄盘，我们链必须考虑吨战略问题压。我们的于推盘战劝略需要令确定，魂才能确汉定进行限分货包婚、SP、媒体计减划等营销坊战术。有如下三欧种推盘战增略可供我震们选择：1、传统渗的:大势推藏广+售楼部坐侵销+挤压式含卖场2、剑走偏水锋式的：以精品住最宅形象切体入市场+分阶段促协销+高开低览走3、混合叶式跑货调方式：明线做钱形象（食推广蓄含客）+暗线走渠属道（内部妈认购、行铜销单位团愁购、关系务人认购等嘱）+体验式营搂销促买单凯（强大的秆现场售楼劳部、超级股完美的楼项书、贴心鹿的一对一蒙服务）+分货包上牲市（小步贺快走，制惹造紧缺感社）+招商与商搭业运营管箭理前置（害解决投资止客的后顾次之忧）几种可董供选择临的推盘沉战略：传统的营批销方式更迈适合精品夕住宅项目渗，但对企吊业前期资示本要求高影，回款速男度上满足示不了滚动仰型资本开趴发模式。欢本案为商帜业为主的毛综合体，惊传统的营巩销方式不霞适合。住宅先住于商业拣切入市绝场的推遇盘战略煮更适合织大型城漫市综合服体，目饥前昆明株城中村眨改造项报目大多治数都是繁这样操幻玉作的，松但本案旱面对的杠昭通市谊场始终饺较小，蜓这样的谢方式过誓于冒险浅。从项目的简分析来看邀，我们还赖是必须要赚保证前期衣资本的回筑款速度，公那内部认律购和住宅精团购是最乏好的方式轰；也要保盘证合理的奇利润，那愈么分货包贞低开高走肯可以解决赖；更主要比的是要保程证前期认梁购后的客不户蓄积量姐，那么阶盒段性的行堵销能够保狼证；我们酸还要让投慌资客有信彩心买单，车那么商业婚运营的前峰置和招商敢先行的策福略正好可爸以让投资甲无后顾之拌忧。三种推房诚盘战略壶的比选趟：比选结坑论我们还点是要选电择混合式盐的营销粗战略，虽然沈它有点旗麻烦，口各项成偷本也会级有所增严加，但终无疑它须是最安全获得销螺售成功擦的方式闷。明线做浅形象+暗线走链渠道+体验式营锹销做服务+分货包取剩利润+商业运码营做信讲心在市场策第略中，“唐进力地产袖”积累了踢一定的经星验及昭通就的客户群耀，对此项供目我们制暂定了还制爪定了定向姻营销的策页略，执行住结构大致搬如下：前期客待户昭通客肥户梳理昭通客户啦访谈昭通客户贷回访对客户妄档案梳疯理确定闻意向客左户后续客植户赠送项目皱资料，宣守传项目对优势粉客户进宿行访谈泊，宣传她项目进线/上门进力客说户业内人士通过大纹众推广月及会员佣招募通过进力纽奉销售客户筹群通过进力碗大客户群通过进课力VIP客户群媒体、励相关宣达传企业政府相关喉部门等通过进倒力外商芝客户群意向群体感染流动群惹体填充成交之客所户分类跟维踪与针对百营销伍销售推慨广要完成阶誓段性营销土目标，必伐须在每个齐阶段设置干不同的战叫术，我们顺将整盘分凑为营销筹衔备期、内悟部认购期确、商业强圆销期、住扎宅认购期辽、尾盘促餐销期五个嗓阶段：营销阶段腐设定当然每并个阶段喘都需要片推广配紫合，从瓜推广的冰角度上妥，应该击分为形革象预热脖期-集中推广图期-持续升温亿期-住宅强推台期-尾盘促销宗期。持续升温妇期，强销期配赠合售楼部各活动进行市推广。尾盘推广作期，配合工程不进度，以忙促销公示屡为主。住宅强推尝期，项目概积念更换播，集中啦火力推带广住宅侧。集中推轰广期，强说服力明，引爆来忆电来访量喜。形象预锡热期，以项目形判象推广为悠主。推广面数的全盘还配合项目推婶向市场营，第一泛个任务忽就是来浆电来访美量的保的证，那定么如下农几点将赞是我们择增加客胞户储备议量的主按要方式顾：首先启动天“报名审刘批”程序谷，让市场立沸腾，踊枪跃报名。商会代费表的公租关，使妻其组织讯商户到青售楼部摆咨询。重点市场桑的行销推散广。制造良好挑的市场口亿碑传播。要点一惯：充裕诉来电来身访量昭通旅游小镇正式启动“报名审核中”在足够详来电来爪访量的姐情况下旗，我们啦掌握了罚很多意辅向客户骨的信心船。但要稼保证客康户的有数效性，低才能确旨保认购模现场的塘高成交嫌率，为物此，我罢们有如呼下方式外：1、将准域入业态垂审批合鸣格，通吓过办理善入场资争格证筛苏选有效忙客户。2、行业绪龙头搞翼定。3、大客户假政策设定津，筛选投傅资能力强迈的大客户薄。要点二：胁有效客户报的蓄积昭通旅游随小镇“入场隶资格证抹办理中双”我们认为抚：按目前帆昭通客奴户情况洽，不适祸用挤压批式卖场交对客户锯的逼定说，但是异仍然要庆保证交秤易热度照和交易私时间的拐节省，结对此我毯们建议盛如下：1、认购前阁一周，预甜选铺活动略开展，每探位客户确寸保预选3个铺源量。2、认购3个以上强铺源的寸大客户仍提前一沟天优先层选铺。3、普通商倘户分业态隐在3-4天内选铺聪完成。要点三血：认购屯现场的判高成交秋量昭通旅游士小镇“资格商版户预选铺里进行中”五星级宇服务式杀营销理乔念的介醉入：（以微羡笑与友忆善的服崇务赢得刃客户）销售人员始不再只是共项目的推辉荐者，更毕是客户的杨服务者；案名、捧形象、猎理念、旗优势、碗定位等约信息宣提传；宣传感蚂知：媒您体宣传感知崖：楼书等宣传感发知：广葡告宣传感知族：宣传册指引牌、因现场布置养、气氛体花现楼书、产裳品宣传册咽、客户通只讯录等；专职讲解膛、服务人细员、图片枣等；沙盘、柄宣传物相料、营热销人员阅、服务答物料等狐；指示系统喊、大门、拌站岗、现丽场景观围社造、现场胃交通指引起等；客户购买展决策放弃确定客户维支护：客户活动深、全程营葛销档案、僚馈赠客户上缸门口碑传央播陆服务团队裤介绍昆明靖陪力房地著产营销仰策划有肾限公司团赴队洁风耐采昆明靖滑力房地良产营销欢策划有虚限公司昆明靖力传房地产营煎销策划有震限公司昆明靖凭力房地蔑产营销测策划有犁限公司昆明靖臭力房地训产营销汪策划有睁限公司昆明靖梨力房地尼产营销重策划有屈限公司昆明靖力怀房地产营谦销策划有扫限公司靖力全沾家福昆明靖蹈力房地肚产营销巡寿策划有炉限公司靖力全遣家福昆明靖熊力房地岔产营销极策划有凭限公司精彩喜回棒放昆明靖迷力房地深产营销椅策划有利限公司200悦9年5月1日公司挽总部在锻昆明市北直京路龙丹宇大厦接设立200腐9年5月25日与师宗凯绿海房地产开发忧有限公司兔签订《明辉花园&明辉商橡都》全案营副销策划、招裁商、运呢营管理洗委托合栗同2009年7月24日举办《明辉花园》住宅产桃品说明策会昆明靖扯力房地毫产营销矿策划有警限公司200陕9年8月29日《明辉花本园》二期耀上世开盘蝇活动2009年10月31日与云南获华丰集团签订《华丰融都》营销策划推广及招敬商运营管发理委托合驱同200宣9年11月9日与昆明透天宁房地产开斯发经营有带限公司签订《天宁国悲际》营销策划地推广及招商克运营管理坚委托合同昆明靖力弟房地产营舍销策划有鲁限公司2009年11月21日《明辉商且都》商铺产皮品说明听会耀眼育登场2009年12月19日《明辉商都》第一次内云部认筹华凳丽启动2009年12月29日《天宁国际》新年酒借会即产民品说明孕会隆重开启昆明靖迎力房地推产营销迁策划有疾限公司2009年12月31日《天宁国际》售楼部正鞋式开始对盖外开放2010年2月9日举行斥“200红9年度工作总膨结、年度慎表彰暨迎新春联羞谊会轨”2010年4月24日《天宁国际》第一次解押筹启动昆明靖稼力房地善产营销葬策划有伙限公司2010年5月25日与昭职通市宏名发房地产擦开发有款限公司且签订《昭通市宏晌发国际·财富中沿心》全案策划推冰广及销约售招商脊代理委散托合同2010年7月28日”华予丰融都麻”盛大开伯盘2010年8月6日《天宁国际》第二次解急筹启动昆明靖力疾房地产营尘销策划有话限公司2010年8月7日与云澡南合源锣房地产开发有法限公司签速订《瑞丽策划推广及小销售、招极商代理委柴托合同》2010年11月5日昭通杜宏发金京都售楼税部落成洽，销售惧人员进郑场2010年11月15日—201片0年12月4日昭通倒宏发金倾都项目烛时尚达键人会范毯姐型男沟活动昆明靖跑力房地经产营销筋策划有桂限公司2010年12月22日—20劳10年12月25日昭通宏存发金都开展“平脾安，平安勤圣诞节”活动201杆1年1月19日公司正仪式更名为份昆明靖力笋房地产营下销策划有强限公司2011年1月12日师宗明时辉花园开坛展拜年活蓬动昆明靖力越房地产营胳销策划有德限公司公司总部枣清雅的办集公环境精彩继续期待！2010年度年脖会尽职胞敬业奖员工颁奖接现场201妇0年度年恒会优秀员工颁敞奖现场柒公司的互独特优畏势昆明靖腿力房地种产营销蒸策划有鼻限公司靖力公司颤的七大服君务优势：根据开稳发商需弟求，整阶合国内贪、省内文的投资弦集团、志发展商勉、建筑坐商、设悬计机构再及金融透机构等段上下游宣资源，似为开发迁商量身题定制各填种解决罚方案与普实施方亏案，确再保委托末项目顺脉利进行凝，并达勾到预期览效果；始终站在粮城市运营纵高度，建饲立了强大盾的土地、碗房地产企祸业及开发劫项目、建代筑规划数握据库，为程客户投资朋方向提供乳完美的解换决方案；多渠道、抱多方位的废整合权威惹优质资源辅平台，与元各大零售英巨头、超凡市百货、漏主题商场币、专业市碑场、各地伙商会等稀革缺商业资粉源建立战急略伙伴关叛系，为客削户的项目婆保驾护航傅；高起点誉，高素谢质、全谨方位为扶商业投绳资者搭营建一个狠“商业昏经营、商业规乐划、营死销策划涌、商业闹招商、谋经营管匠理”全扩程资源华平台，材高效成敢功运转英项目；昆明靖力聋房地产营描销策划有可限公司科学系克统的规视划设计父、严谨袭周密的百供应商恐体系、它专业规秒范的商打业管理径人才培猜养系统俭、标准滔化的服兼务质量鞋监管体介系，形扁成“sho勇ppi牲ng垦mal慎l”大型购物消中心核心猴运营平台跃，务实的粗企业制度接，成就了暗一支从开写发、经营捡、营销等叨领域的实盈战精英团哥队；始终秉荣承为客捕户负责甩，与客岗户共同喇发展的栗理念，文通过自绿身人才难培养系郊统，根欲据客户付需求设粱立:“策划部、扎招商部、涌销售项目数部、经营跪管理部、怎人力资源呀部、财务祸部”等专没业核心组棕团，为客商户量身打销造项目运歇营机构，谁并通过长愧期共同工避作，使客散户项目具感有独立运蒸营能力；通过完善舅的售后服猾务系统，奶追踪客户铜的每一个棉项目，通熊过科学系索统的服务堡，预防问攀题、解决委问题，同谎时为客户竿发展提供启明确建议货。昆明靖乎力房地帽产营销剩策划有泛限公司公司专握业服务牵内容:销售代赌理、策害划顾问1、专业志房地产辈全案营颗销策划待、销售谁、招商唱及招商亚管理；2、商业补地产全陡案策划劈燕；3、集团CIS品牌形象沙策划；4、推广策款划及执行著；5、提供营养销策划训漏练顾问、响销售道具崭建议；6、提供国获际投资合勤作单位建馒议；7、提供国津际级建筑领、景观、句空间专业瘦团队搭配工建议；营销、麦品牌策画划1、国内外坚地产同业屠策略联盟抱；2、宏观姨艺术地释产、微旱观房地醋产策划话；3、PR记者联驼谊会、馋国际行田销策划割；昆明靖力阳房地产营直销策划有辈限公司靖力公司遍组织结构今图昆明靖彻力房地蓝产营销毒策划有奇限公司我们坚萄持：每征一块基渗地都是最后围一块好地毛，每一栋建轧筑都是狐最好的某作品！这样穿的工作态宫度我们称之为制专业态度击。人有两个正世界：一竖个是疆界与忠戒律可顷以衡量抱的世界