旭辉房地产项目概念定位

城市之巅

传世之作20080416旭辉新江湾城项目概念定位探讨使命Mission旭辉在中国十七年尘与土，八省市云和月，百强之星，亚洲新锐。成为中国最优秀的、受人尊敬的房地产企业之一用心构筑美好生活品牌积淀期品牌飞跃期04’92’区域性新锐品牌全国一流品牌中端精品住宅专业化精品住宅项目的企业使命旭辉MINI豪宅开山之作‖业界典范·全国影响品牌提升期09’审视Survey纵观上海豪宅格局时间缘起/支撑客户产品古北80年代虹桥开发区虹桥机场、国际学校港澳台、日韩人士别墅—高层徐家汇90年代首个城市副中心老租界人文底蕴企业高管、境外人士高层碧云世纪之交金桥、张江开发区浦东机场、国际学校欧美跨国公司高管别墅—高层陆家嘴世纪之初“中国华尔街”外滩景观浙商、港台、境外人士高层、超高层新天地2002年起新天地商业引擎启动城市中央区跨国公司高管、企业主高层、超高层佘山2003年起西郊山水豪宅大开发浙商、港台、境外人士顶级别墅商务/人文型国际/产业型自然景观型陆家嘴、新天地、徐家汇古北、碧云佘山纵观上海豪宅格局佘山徐家汇新天地陆家嘴古北碧云豪宅标准自然资源城市资源人文资源顶级规划豪华装修特色会所顶级物管高新科技项目品牌企业品牌豪宅的核心价值—稀缺性资源支撑产品支撑品牌支撑新江湾城‖外环以内、规模较大、地块规整、国际化定位五角

场‖城市副中心知识杨浦‖大学城、创意产业集聚地地铁

10#

‖富人线：虹桥机场—古北—卢湾—静安……反视项目自身‖资源支撑新江湾城知识杨浦五角场自然资源城市资源人文资源现状原生态湿地非中心地带大学城规划上海首个集自然、商务、人文于一体的国际化豪宅区乘时借势·概念先行现状不足前景可期三门路国权北路项目反视项目自身‖产品支撑用地面积：26020㎡容

积

率：1.0建筑密度：25%建筑限高：24米绿地率：35%其它：90/50顶级规划/豪华装修/特色会所/顶级物管/高新科技守正出奇·点式突破城市别墅绝对稀缺反视项目自身‖品牌支撑序号拿地时间拿地总价楼板价地块地块面积建筑面积容积率开发商地块用途105年01月15.89亿5617元C1地块17，6800平28，2880平1.6合生珠江住宅206年12月15.4亿6676元C2地块14，4247平23，0795平1.6华润置地住宅307年06月12.6亿12500元D1地块5，9254平10，0732平1.7浙江绿城住宅407年10月17.1亿5221元C5地块25，1776平46，7881平1.86美国汉斯住宅、商业507年11月13亿20000元D3地块5，4208平6，5050平1.2仁恒住宅608年01月67.517亿7800元F地块26，7481平90，1411平3.37美国铁狮门住宅、商业本案2，6000平2，6000平1.0旭辉住宅巨头竞合共生产品主义盛行模式制胜·软价值引爆HOWTO异军突起？核心问题乘时借势·概念先行守正出奇·点式突破模式制胜·软价值引爆HOWTO打造软价值？HOWTO塑造稀缺性？资源支撑产品支撑品牌支撑模式Mode群落生态圈整合模式客户导向长板理论系统整合聚焦核心群落构建群落空间整合群落生态圈豪宅打造的聚焦核心群落物业价格物业面积物业总价可承受家庭年收入（购买力类型）潜在客户类型产品功能偏好过滤产品情感偏好过滤目标客户锁定目标客户聚焦聚焦核心群落单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中学3口之家单身丁客三代同堂中大学3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂二老空巢中产型经济型富裕型富贵型富豪型-300-100-30以上万元/年30-10万元/年

10万元以下（22-25岁）新新人类（26-40岁）都市新锐（41-50岁）品质家庭（51-60岁以上）健康养老客户分类模型聚焦核心群落类别家庭年收入职业背景生活偏好富豪型300万以上欧美企业CEO、大型上市公司董事长、非欧美企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融机构董事等善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。富贵型100-300万欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型30-100万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中产型10-30万欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型10万以下各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌聚焦核心群落600万元城市别墅阶层群落约150套聚焦核心群落国际化豪宅区规划支撑产业支撑古北碧云新江湾城虹桥金桥+张江？聚焦核夹心群落22个国枣家级重点呢实验室和由100多态家科研院锈所，40辽多位两院渗院士，大炮学教师9盛000多捏名，在校拍博士、硕蛮士生2．花3万人，扣国际留学呜生250你0人。美国硅谷松—巴黎左弓岸—上海创智碰天地跨国公司她、创新型你公司、现府代服务企望业的聚集乱地高知高管高官现场售楼臣员反馈，蒸意向客户闻类型之一高新企业聚焦核心案群落高知高管高官知本家蓝筹股海策略血贵族蓝顶群落基础—早硬件系倒统关键—芹软件系壶统精神因素消费体渴验构建群谷落空间群落空间环境空间建筑空间硬件系总统价值地产—杆地块价链值房产—准产品价鄙值构建群落粱空间环境/空护间系统产业/商涌务系统文化/戏教育系族统交通/乐网络系劣统商业/餐香饮系统运动/傍休闲系浩统医疗/健煮康系统居住系况统上海首个集自然、醋商务、人兆文于一体国际化豪艺宅区构建群落膀空间建筑空间豪宅标准顶级规划豪华装解修特色会鼻所顶级物管高新科煮技产品形督态构成戒建议规划建迷议产品升虎级化建输议构建群落齐空间产品形态塔构成建议占地面积26020㎡容积率1.0政策规定90/50洋房1阴300帖0㎡低密度葡130竖00㎡联排3收0%约际780泽0㎡，泡约30座户叠拼20虑%约52往00㎡，称约28户联排5兔0%约雁130盒00㎡惩，约5诵0户联排和叠似拼户型均朱较少，不亡利于整体狗销售和区问域形象打粮造；存在同区驶域叠拼和钉联排的竞嗽争，形成叹内部产品棉间的挤压蓄。构建群落吉空间规划建议“谷地鲜”式布械局地块外而围布局岭电梯洋亿房，内免部布置燥别墅，迟减少临伶界道路位对别墅也区的环活境影响赶，别墅遵更具私典密性。作内部别绒墅区景恭观品质泻较高，艺周边洋仓房可利塑用高度吧优势共目享别墅割区景观拌。组团组织倡多样化联排区域幻玉改变传统睬的“排屋鬼”布局，另通过组团烫组织多样医，建筑形态变坑异，入听户方式布改变形成程错落的环布局。改变入户零方式组织吉组团改变建匆筑形态塞组织组脚团竖向空间董丰富化适当利用矩微地形的自变化，塑叫造出起伏鬼的竖向效熔果。洋房5臂层-7昆层建筑满组合布钓局,形勺成错落斯的竖向释空间。构建群落蒙空间产品升级傍化建议—福联排独栋愧化地下室一层二层前后花守园、下拿沉式庭斯院。“独联状体”—夹—北京声香醍漫叫步客厅面宽矩8.2米乞，主卧6仿.6米。两户之家间布置旅“侧花症园”，涝间距1洲米。构建群展落空间产品升恨级化建五议—联璃排独栋陡化合院联排万科深蓝“井”熊字结构射：四套别毫墅分别破布置在断四个接犯点位置酬，相邻燃空间各妥自划分兰给四家挽；“阳光三底层”究：四栋地香下层相精联，借孤鉴四合释院组织踏方式，仁缓坡入焰户，车腰库、地抖下入户令门两两异相对。两户对拼币，凹形建扎筑围和形严成更大的岔庭院空间授。“L”形衡布局·上猾海浦江城构建群得落空间产品升心级化建命议—联佣排独栋币化石家庄灾卓达太辱阳城前后错秤落的布岔局：组团间的滨单体获取洞了更多的塑采光面，乖大多实现唤了三面采菊光通风的往双拼效果断，部分还值可实现独艺栋别墅四耕面采光的垒效果。南京仙林兰翠谷·“爪凹”形布老局两个南向开采光面，湾二层独立绿，内向独桑立庭院。构建群落屡空间产品升级漂化建议—重联排独栋叶化MINI规“类独栋殿”拒绝“伪旋转的屋坨螺”邻里生活絮需求内部空勾间人性闷化更加强泽调附加睁值250-狠260平围方米，3甜+1或者旷4居室，恋有天有地怕，花园环有绕，独立棕私密，别奶墅品质…降低楼睁层，两杨层，建吸筑布局每L形或额凹形，禽双面宽病甚至是则三面宽哭…改变传统墨排屋布局诱方式营造森邻里交流胡空间，最下沉式庭厌院宅前屋舰后活动休劫憩空间…房间套间但化，客厅蒙起居室分已离，地下暑室娱乐化涉，个性私者属空间增敌设，玄关句功能细分哄…缩小公共腊绿地和大嚷型景观，搜增加私家历花园，地蓝下室，阁恋楼，露台趣…构建群宫落空间产品升级领化建议—银洋房别墅监化B1+1蒸F18旷2㎡2+3查F2忆40㎡4+5F饭211枯㎡联庭别坡墅·华疑润橡树羊湾扩大面滔积：3+1房坚，建筑面杯积200族平方米左跪右；独立入户侍：每户均通急过独立楼创梯单独入倘户；放大面宽缎：总面宽达有15.4速米；联庭别墅沃：一层“惹一户四兔庭院”罚，即南龟庭院、削北庭院奸、地下感庭院和忠亲水庭牲院，二脾楼四楼溉拥有一碌层庭院勇和入户便花园。构建群木落空间产品升级暑化建议—瓶洋房别墅线化地下室体利用最鼓大化重庆金科新十年城一层二借层带地公下室：同竖向导地下室骑分为东勒西两间杏，一层贴二层均隙带地下坛室；功能娱必乐化：具备健运学动、视听追、观景、蹦聚会等功每能，个人仓私家会所交。红雪松木廊架拱形窗方格网状窗外墙厚质涂料红色筒瓦铁艺栏杆构建群落需空间产品升级条化建议—善洋房别墅缝化私密社口区：13栋垒，5守6户公壁寓，销围绕中柔心绿化荣布局，抬高地势化，双层围板墙；扩大面积劫：多为2绑20-预350签两房和烘三房产溜品，放遮大客厅百和餐厅意面宽；私家会瞧所：配套40裹00平方退米私家会钞所，内部员备有8间夕商务客房古。别墅形炎态：外部看迁为西班粥牙风格黑别墅，纵内部为读大面积傅带电梯刃平层公露寓。别墅形豆态的平堪层公寓型·上海道鼎邦丽责池构建群前落空间产品升接级化建烈议—洋惯房别墅翁化1+1项=1，牛扩大面归积，提粒升品质别墅的略建筑形最态地下室利昆用洋房私令家庭院腰营造两套90碍平方米一叨下户型拼钱接，14捎0-18汁0平方米倾3+1或译4+1房键,放大主欠功能区域乐面积，细故分功能区许…同栋内缩慧户型变户化，立是面丰富陈，以别杯墅形态方打造洋挥房产品跃…下沉庭年院，一池层、二神层带地凝下室，腰阳光活庙动室…一层二谷层下沉约花园和犯入户花馆园，中筝间层入惰户花园摘和露台仍，顶层咐大面积浆露台庭凭院…构建群落语空间产品升射级化建肝议—9雾0㎡户重型拼接亲情居停‖东西套情拼接/秩共用铲空中庭胆院/永适合三诱代同堂长辈间吴主要居盏住和生顺活料理假功能：陆一间卧满室、佣醋人房、州大餐厅馋、大厨仿房、家塔庭室晚辈间铲主要居撞住、工言作和会惜客功能浑：主卧凉、儿童交房、书省房、客辉厅、展常示活动药空间。构建群落科空间产品升级侮化建议—敬90㎡户遗型拼接偶数层奇数层小复式歪‖上下套拼剧接/入冻口处5.凑8米挑高孔，先天条添件便于上炮下连通。专属服务团队奢侈品牌联盟整合群剩落生态您圈商务文化商业社交医疗交通休闲……精神符号社交平台文化修养内部聚合外部整合软件系点统整合群落熟生态圈公共雕这塑·精宫神符号证大·仅大拇指假日风景罩·飘鹭岛国灰际社区梢·飘整合群钻落生态重圈限量版如沙发·笋奢华体箱验Arma兔ni浓重恐雅痞风范整合群落煎生态圈蓝顶会所抖·格调收袄藏与北京掠798赤艺术区仇齐名的垃国内知司名艺术套群落汇集张晓姨刚、周春亭芽、何多妈苓、王广想义、方力弊钧、岳敏类君、张培纺力、吴山喝专等当代翅艺术知转名艺术攻家整合群昂落生态堤圈创意私厨狼·客厅延起伸设宴地占点较为烟低调；没有固怨定的菜宋单，且古餐位不衣多，一面般需提握前预订妨；掌厨只有汁一两个，因与客人打丧成一片；有私家好脉菜，口碑软传播；私密而荷亲切仿冈佛家人赚一般的险照顾。整合群落余生态圈现代私秃塾·家队学修养钢琴法语形体家庭互症动式教辣育整合群鱼落生态匆圈行政级静精英团乳队·专封属服务保健医师形象顾樱问财务顾垄问网球教指练……整合群嘉落生态静圈奢侈品牌片联盟·品闲质生活方法Meth亿od高端资纠源整合知名度/武品位像感/思吸附力现代艺术凝新锐‖贾吊樟柯、张潜晓刚……先锋媒治体精英需‖秦朔遵、吴晓增波……财经活稼动组织季‖胡润坦百富…委…媒体财经艺术意见领袖「神仙会」产品头脑风秋暴推广圈层影响营销小众通蚂路操盘全程备文本化过程实录化模式梳理品牌升华专属服务拉网络构建……形象顾问保健医师园艺师精英服务团队网球教练财务顾问资源共享圈层传完播网络整烛合平台共构建借鉴Ref狂ere被nce北京·翠龙湖滟澡澜山类独栋联疫排，完全钓人车分流位引置：顺罚义区顺义破区温榆河己中央别墅沿区建筑面积兰：约19候万平方米利；总户赏数：古约43楚0户；容积午率：哗0.6颗7车库配比丽：1：2产品类型拨：四联以毅及六联的梨联排别墅通过减迁低楼层劣，放大宽面积，衣扩大面孟宽，细扩分功能习，提高独环境品柳质等手姿段打造“类独栋战联排”；完全人砌车分流，专用筑的环形进车道与裂私家地哨下车库让相连，重车辆不懒进入组漏团内部充，每户冻别墅设韵置地下休车库。项目整邮体采用束开挖与划填土的蛛方式，拥形成4米高寒差台地羊，减少开员挖地下昌室的成娱本，改河善地下战室防潮爷等问题崭的同时每营造起切伏的景吹观效果锄。车库出入殿口1.警两层斩+阳光招地下室捧，总建核筑面积敢接近独裂栋，建销筑面积自320魄-45裳0平方虚米，地凉下室9烂0-1萝60平擦方米。五房、四佳间卧室和盟会客室南丢向。功能细重分，客动厅、家识庭室、呢活动室押分离，算增设佣艰人房、蹦活动室津、洗衣帆房。面宽7.敢5-8.元9米，满练足两个开演间南向，芹卧室的面畅宽均在3详.5米以桂上，层高营3.3-当3.5米日。每户拥有北前后花园并，下沉式猴庭院。地下室一层二层活动室客厅家庭室北京·龙构湖滟澜山类独栋联晕排/类宇别墅洋房皇/“即示成”景观位帅置：顺饮义区潮白买河国家森扑林公园建筑面业积：约遍5.5卧万平方临米；产品类全型：香滤醍漫步静为21虾0栋联础排别墅召，香醍输别苑为扬16栋东花园洋形房；容积嘱率：被1.0车库配比盯：1：1别苑漫步漫步托斯卡纳狼风情社区。联排别朵墅通过默降低层付数、布缠置侧花洁园、放辰大建筑避面积、抖赠送功亩能地下及室等创造“击独栋别垒墅”的欠品质。花园洋房床定位为“别苑”井，通过建驾筑细节絮的处理开和环境阳的营造酒拉近与怎别墅的肃距离。移植成鸡树，设阀置意大荣利台地阶风格主远题景观咳，贴合赤整体定浑位。北京·絮龙湖香落醍漫步级+香醍阅别苑1.摇地面抬胀高，形个成独栋皆的花园秧式风格贱，两层塌+地下泛室，总窝建筑面沉积接近枝独栋，智建筑面抗积29跳0-3塑30平垫方米，汗地下室侧100南-11墨5平方咐米。2.诉两户之沫间布置苍“侧花未园”，礼间距1摧米，减宿少户与赵户之间悄干扰。五房、驱四间卧傻室和客懂厅南向芬。4.嫌大面宽，侄客厅面宽梅8.2米抓，主卧面帐宽6.6萝米，层高悼3.3-闯3.6米斥。5.葬每户拥有丈前后花园金，侧花园渔和下沉式赵庭院。地下室一层二层1米侧花园北京·洒龙湖香吵醍漫步地下室一层顶层1.“类别墅队”花园洋壳房，五至六层印，90平舰方米两居帽、120蹄至130吗平方米三塑居、15闲0平方米顿至160魄平方米、照和200氏-320泡平米首层趴送地下室颠四居。2.香开发选向材和开加发工艺栏完全和粉别墅的协相同，诞一层庭沸院入户双，赠送火功能性擦地下室轨和私家斑庭院经，顶层楼赠送花正园露台赖。下沉庭院下沉庭院入户庭院露台露台北京·龙朱湖香醍别胀苑豪华装修千公寓，景夸观特色，么高级配套合服务位始置洗：朝阳丑区朝阳很北路四证季星河摔路建筑面象积：约袭56万祥平方米旱；容积零率：捷3车库配熄比：1淹：1.项12产品类熟型：豪秤华装修隐公寓北京·星牙河湾定位于高档住宅破区。布置有整脚栋复式结扁构的住宅离单元。社区立体钩化园林、再高品质室凝内装修，蜓重点小学算、双语幼档儿园、超关五星级会灯所—四季负会、酒店躬式公寓等堤同期建成采。景观品丝式质高，指建筑呈山圆弧状话布局，丈重视景碌观均好浓性，每唉个组团泻绿化都芳作为中戴心绿化焰布局，默道路穿剃梭于水误系之间屡，地势校起伏，赔用造园台的手法锯布局景母观。288饿-73啦0平方娇米，以洲四房为划主，一谈梯两户匀或者两苏梯两户抄。注重舒适和痒奢华在户型上贿的体现:独立玄关抹，入户平祖台；主卧套房院，双主卧芦;卧室内活在动空间；配备佣萌人房;夸张过渡蚀空间;复式客注厅挑空啊，南北戏观景空众间，中雷西厨分柳离，主全卧独立符入口。347平骡方米四房562平懒方米复式三-四偿房中厨西厨佣人房中厨过渡空必间观景空稻间观景空锋间独立入口北京·星米河湾规划总糖建筑面摧积14损000染余平方尚米的高端会所。定位于吉中国首劈燕家超五星级哨精品酒店，囊括酒移店、俱乐除部等多种俩功能，包垄括专为顶闻级商务人望士准备的积贵宾房，摇可容纳洞400纤人的国际惧宴会厅，钩咖啡厅，厌圣保罗西宗餐厅，中悦餐厅及拥冈有多国特盆色美食的裹餐饮服务创，户内户日外豪华泳限池，桑拿倡，网球场负，羽毛球姥，台球，踏乒乓球以口及设备齐载全的健身挺房。引进了漠五星级守酒店独按有的“金钥泛匙”服攀务体系。将酒送店业金匆钥匙服政务理念览和五星啦级酒店颤的服务台标准，圈融入到寸楼盘的委物业管继理之中雁。北京·掌星河湾高品质咽绿化，菠科技别乌墅位绕置：顺库义区高丽傻营镇建筑面积括：约10哑万平方米躲；产品类型篇：600柿户独栋别么墅；容积乡丰率：0.某38车库配比遍：1：2组团布局总平面北京·万妨万树62%高眠绿化率，种植忆的树木容将超过隔10万纺棵，而个且多为渗原生成醋树移植叮。每户厘人家的抹院子里吊，至少术要有一戴棵高度裕是房子砍高度两构倍的大敏树。组团布洒局，呼应中国遥四合院人沟居传统，剩以珍稀树歇种为主题刑设计了2尺5个组团捎布局。MOMA臣科技系统唱，微能耗去，科技别杨墅常年保敌持温度橡20－港26℃斗之间，构相对湿奔度30企％-7贴0％，负声环境涌35-澡45分后贝，制另冷采暖诵至少节举约50唱％的能抚耗，呼倡吸新鲜些空气每闲小时1阻000惑立方米最以上。外围护结耽构土壤源热灵泵天棚采刮暖制热置换新风太阳能外围护结青构土壤源热着泵天棚采信暖制热北京·悠万万树富人区，现户型稀缺逝，景观优丸势位浙置：福针田区东临尝香梅路，犹北依侨香闸路，南靠踪蝶莲花西路建筑面积迈：约13妻.1万平狐方米；产品类密型：3宫18户狡高层，变TOW状NHO传USE度81户雹，双拼鼻12户背，叠拼冶36户具；容积责率：窑1.481套临湖美墅TownHouse36套临湖叠拼会馆318套无限视野湖景空中合院双拼单位仅12套深圳·香矛蜜湖一号深圳中心显区香蜜湖丙畔，近邻城CBD，聚具有极为算纯粹的城贴市湖景，劳同时也是杂深圳富人梨区气质最功为纯粹的却地方。低层片区开容积率0赛.7;高落差类集坡地设计绞，景观最宣大化;部分多寨层独立蜡车库设副计;双拼类乏独立别沫墅设计被;联排前伶中后三辨重错落片庭院设善计;部分带嘴私家泳津池设计脸;联排全部这送半地下韵室设计;9米面考宽。内院后花园前花园游泳池带私家供泳池的爽双拼私家林荫嫩路水上会桃所，跌酿水瀑布1号会馆私家林雾荫路水上会所翡翠谷恒温泳池深圳·香码蜜湖一号尊重原狼始地貌惯，院落愁叠墅位秘置：武滨昌区徐东此才华街润下园路8号建筑面积讲：约2.位5万平方车米；产品类角型：叠飞加别墅单，电梯辈洋房；容积控率：略1.3车库配筋比：1抓：1武汉·万聋科润园在规划赠之初便聪对润园充地块内焰的植被政、景观欣与建筑甲进行精布确定位址和计算疏机系统过再生成姥，以此情为基础叛，采用最尊重历隔史与自然的方式进复行再规划庆。最终实家现地块内宁部保留原送生树木、邪现状路网锣和废弃