新华信《中国房地产行业试探性》

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云上海page1说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）3宏观经济和房地产行业现状及发展综述4房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。5房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米6宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632）7中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长89中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011国外人均居住面积：XXX12进入WTO对中国房地产企业的影响高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集团联盟”房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。13进入2000年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头15公积金贷款余额商业贷款余额16商业用房办公楼住宅17购买方研究--收入等宏观经济指数个人购买18以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。19按中国政旱府规定的举目标人均冤住房面积去20平方垄米，中国发住房市场践容量巨大60平米概以上60平米渴以下国家目逝标人均简住房面意积为2布0平米陆，三口干之家为刷60平岸米20针对目前牙购房目的抬是为了改诵善住房条厘件这样的垦现状，中救国住宅市淋场应该是塑相对稳定眯发展的市失场21中国一港般居民溉购买力趋分析购房款懂来源掉=原言有的储陪蓄存款揪+堪当年总侵收入中柄扣除消替费支出虾的余额屿+仪住房公激积金榴+每者月发放停的住房务补贴闭+一灿次性发切放的住满房补贴一个普件通的三阀口之家托按国家驶规定标巡寿准购买钢20*岁3=练60串平米房桐子的购用房能力兔。20望00年碑一套6棍0平米醋住房总取共所需愈房价为鸭60*絮210啊0=闷12稳6,0档00元22居民购买待力分析（诸续）①储蓄季存款：娇99年宗底全国酷城镇人夹均储蓄辞存款约顾为75哀00元秩，一个此三口之穿家储蓄时存款为耕225覆00元负。②当年铁总收入件扣除消肆费支出挥（不含转住房支释出）的通城镇人定均余额挂。据对混90年澡至97缝年数字吗分析，渔得20睡00年梦一三口磁之家的逼总余额仇为60掠39.竟36元化。③住房公穷积金：根蚂据新的住注房公积金际管理制度臭，职工单鲜位和个人截每月计缴来的住房公击积金为上泄年平均月宴工资的5叹%，按1桨999年本职工的平袋均年工资私为700烛0元，一拦个三口之段家双职工伶家庭的年轻住房公积捞金的为1棒400元奋。④每月发浆放的住房足补贴：目内前中国许童多地区的央补贴办法销还没有制帖定出来，耐从一些已态制定出的相地区来看偶，每月发醋放的补贴出约为工资姿的15%硬，按99卖年的工资道水平来看租，就是每位年发放1夏050元摸，一个三枯口之家的挥双职工家少庭为21左00元。⑤一次性灾发放的住怜房补贴：屈从全国己蚕制订出的香实施方法醉来看，约群为房价的也20%。纸（暂且肤按10%召计算）23居民购买远力分析（球续）所需购怒房款慢为驶126货,00堤0-召12孙6,0坛00*或10%迎-帖22,但500宫=悔90艺,90最0年购房款弯收入积累铲=同603顷9+14催00+2缓100灾=95奸39即一个三本口之家在恰2000待年购买一疤套60平悬米的房子雀，约需1滤0年的时林间里，就膏可利用其赛可用于购详房的收入叛来还清房训款，这对伴于一般居兔民都是可矿以承受的中国居根民已经管具备了闷购房能扭力242000笛年房地产敬投入资金陵来源构成定金及预由付款其他资金自筹资金国内贷有款利用外资外商直分接投资债券企事业单延位自有资酷金国家预算惭内资金25全国商炮品住宅贡的价格匀一直保迅持稳步升上升的晶态势26房地产行荷业研究大喷纲宏观经济赴和房地产盲行业宏观唱研究北京/上赖海房地产展市场研究房地产壶企业个雹案分析赔（万科祝）房地产调上市公历司比较拐分析房地产企盼业成功要晶素分析和俭现存问题律及挑战房地产帝企业的抵发展战吓略27北京和左上海两悼大城市泄房地产弊现状及低未来综雷述28北京2灾000万年房地纸产开发诞不管从透哪个指稻标分析纸，都反我映了市陶场的快拿速增长趟，随着最经济形投势的强忌劲估计房诚将继续消增长房地产意投资总萌额搁+23理.9%住宅妻+2洪1.9%商品房屋但开复工总刃面积住宅开溉复工面否积当年新开嘴商品房屋醋总面积当面住宅份新开面积销售总面睁积多+75什.8%住宅销福售蜓+85用.3%销售给个困人+宝160.泥4%商品房述屋销售奸总额余+53迁.1%住宅销键售额闹+7废6.4忙%29北京19比99和2归000年渗写字楼供五应量虽比然前几年减宣少，但市焦场基本是浇全盘吸收骆呈上升态迟势。目前衬写字楼供材应正处于蛮逐步放大止的趋势30按行政区锅域分，北逼京200福0年的写汤字楼供应翁主要在朝边阳区和海望淀区，按滚商圈分，疑主要在C较BD、中晃关村和金排融街地区31与199疼9年相比辽，朝阳区锯和东城区贺的写字楼斤供应量有肆所降低，寻而海淀区两和西城区窗的增量明评显，崇文幼区从原来替的基本空壁白开始出田现供应32而从各帐概念板存块看，因中关村炕、亚运呼村、金堡融街和区燕莎商栗圈增量裁明显33北京写词字楼市跨场在诸案多看好花因素的睡刺激下太需求将卖继续放枯大，但找也必须墓看到未俗来市场业的新增殖供应量眨，投资陪应谨慎卵进行加入W绣TO后员中小型痛外资企样业进入兔中国市蛇场将大名量增加动，租楼断需求扩踪蝶大大型跨你国公司舍在中国去市场扩两大业务演，使办喉公楼需斗求继续病增加高技术产呆业的迅猛榴发展将扩且大租楼需饼求2008带年奥运会坦将为写字督楼市场创郊造潜在商觉机中资公贵司发展晚神速，说对高级驱写字楼看的需求旧保持旺渔盛增长342000疤年北京住恒宅市场中匠住宅新开爷面积和开端复工面积转放大，表杜现了开发厚商对市场葬看好的信粱心，市场暂供应量增警大总量42海06.9总量53挑07.335200势0年北斩京住宅勿市场的组销售面钢积较9尊9年放松大，市锅场需求宋呈扩大膛趋势，芹个人购谋房的比甘例急剧驴扩大362000胁年北京住堤宅市场共非推出新盘激199个艰，加上1帆999年余的约12树0个项目榨和前几年流未消化楼幻玉盘，20碌00年住拆宅市场上跟活跃的项胞目在40径0个以上渠，竞争激肚烈37在激烈载的竞争史中，2士000梅年北京累市场规川模约3木0万M2以下中裹小规模唯的项目店占主导38200炮0年北霸京住宅哪市场新管项目价梁格在4进000寒-80堵00元留/平方的米的楼页盘占主交导地位主要在岂城市边房诚缘地区39北京住耽宅市场克客户需鸽求分析拆迁居驱民和中乱低收入喜家庭地理位置郊：城市边倒缘或郊区市政配庭套：相塌对不完提善购买原案因：房悲价低廉耕（30楼00元揉/平方洒左右）中产阶洗级地理位置弟：城市边回缘或新兴胳商业区或刻居住区市政配却套：齐泊全购买原因麻：配套好喊，交通方础便，舒适添的居住环福境高收入任者构成：当却地和外省焦高收入阶旁层，国外晕驻京人士需求特征弃：豪华、将舒适、高斤标准的物堂业管理40由于19幅97年-粪1999劝年底北京挂别墅市场担不立项，项别墅市场判增加供应维量不大，差但由于2键000年权经济回升记，别墅新董开发项目津明显增加不完全尺统计1容3个14个约80龟-90袭个，但懂只售空遍置部分7个1个建筑面捞积约1巡寿20万威平方米约40傅00套建筑面积易约50万萍平方米约170恩0套建筑面积旅约40万谈平方米41北京别李墅市场虏东北部抖地区，夺西部和废西南部心地区别醉墅分布战零散，罪相对较啊少42200门0年北练京市场辆别墅市虑场经济齐型产品永占据主仿导地位恩，改变寻了豪宅赏一统天骡下的局沿面，大黑大拉低概了别墅坐价格和咳客户购掘买力的暴差距，验预计经核济型“讯独立住择宅”将忘会贴近助更广大悼消费者勒的需求北京19淘99年底歌、200套0年初存干量供应别湿墅平均价顶格在9580首元/平方众米但200搞0年13赶个新盘中小11个平借均价格在7000漏元以下43北京别何墅市场香客户以魄前是富思豪享受下的豪宅押，但目班前正逐归渐成为丽中高收音入家庭除的住宅阀消费，牛客户结控构已发宝生部分曾变化外国客皱户客户构掀成：外辛资企业胁家/高减管人员跨、外交客使馆人应员购买倾卫向：东差北部高才档豪华拆别墅区消费预锁测：随命着WT在O的加搭入需求着不断扩蒜大欧美留裤学归国哥创业人渣士特征：散追求高民质量的乓生活和隔理想的愉居住环屯境购买倾向霞：受工作样和居所交遗通条件制览约，热衷吼于西北部馅及北部地辫区的精品酿别墅消费预周测：随桐着经济馆政策调屠整和投芹资环境瓦的改善大将增大盈需求财力雄饱厚的港绳、澳、位台商特征：陡由于北椒京的经仔济社会刘关系，晓需要长板时间在愈京城滞师留购买倾俭向：京详城别墅户，尤其插是近郊艘区商住蹲两用别吨墅中资企业钩家、高级散人员及I业T、金融冰、房地产悲精英特征：怀追求生平活的品导质和质脊量而改亦善居住通条件购买倾秒向：郊经区环境寨优美的那花园式光别墅薪资优厚探的律师、若会计师和滴高级知识俘分子构成唇的“中产纱阶级”购买倾向牧：四环与项公路一环烧之间、亲聚近自然又抽具有良好会人文环境吧的经济型卡别墅44上海45房地产行闲业研究大核纲宏观经骨济和房骗地产行厘业宏观胁研究北京/逼上海房梅地产市贼场研究房地产企迟业个案分奴析（万科界）房地产议上市公至司比较疲分析房地产蒙企业成乖功要素漆分析和坏现存问序题及挑丽战房地产企策业的发展台战略46万科19雪92年的押战略和楼镇盘状况，建当年实现坝房地产利趴润338给0万宏观经得济背景国内市丧场全面披启动、橡国民经森济迅速鸽增长投资战略在中国人煌口密集、文交通便利禽、经济基础础良好的征沿海三大喷经济圈形耳成较为合叹理的组合晋投资战略根据市场宫和投资环细境的成熟陕程序，由键南向北渐墨次延伸北京上海广州香港哈尔滨长春沈阳大连烟台南通青岛无锡苏州南京合肥杭州宁波福州厦门汕头天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都银川西安呼和浩特重庆贵阳昆明南宁海口珠海长沙南昌大同以香港溪为龙头劲的华南铲经济圈以上海鱼为中心铸的长江询三角洲经济皮圈以山东恰半岛、稳京津地袋区和辽紧东半岛陈为重点温的环渤斩海海湾效经济圈地进行47万科房地产业务收入和利润增长050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金额（万元）050001000015000200002500030000房地产销售收入房地产利润48万科至拢200恼1年初卸的土地枪储备占抱地面积兰达87育1万平糟方米，早可建面私积78做0万平碧方米。流充足的胆土地储甲备为未脆来发展炒提供了忘有利的浸资源保颤障。根机据土地朽储备的臭区域差视别也反始映了万刑科的地距区战略万科至2001年初的土地储备21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武汉北京长春深圳南京城市土地面积（万平方米）建筑面积土地面积4950万科1研992帆年的物卧业状况权益%66.67%50%2.38万M250%城市物业名称地点深圳荔景大厦红岭中路万景大厦福田新市区土地储备福田新市区上海西郊花园西郊物业用途综合商住高级公寓别墅建筑面积29层/3.76万M225层/1.5万M212.56万M283栋物业状态6月开工7月开工93年底完工出售状况88%住宅出售93年底落成售完100%万科广场古北新区高级住宅10月开工40%万科城市花园闵行区中档住宅占地38.3万M25000多套年底首期开工45%青岛银都花园高级公寓/花园别墅占地14.1万M2建筑14.6万M210月开工首期347单位售出42.1%%天津万科中心大厦市区金刚桥高层商住/大型商场占地0.71万M2年底开工经销项目北海万达苑建筑1.03万M235%土地储备天津保税区高层写字/商住楼占地4.43万M2建筑14.5万M2已完成设计%鞍山土地储备市中心高层商住大厦占地0.62万M2建筑4.7万M251万科93怒年房地产室业务全年柱完成利润童9,57速0万元继续坚膨持城市顶居民住溜宅这一狸潜力极忙大的市谨场，在热国内房钩地产行僵业中倡兵导城市层居民住厉宅，并各以中档益及中高吗档城市挪居民住坐宅为本暖集团房狂地产开晓发的主藏导方向净。城市居民包住宅项目忧总投资已坐经占本集伯团在建房帽地产项目竞总投资的洁52.5为％。年初本集损团正式椎流出以内销狮市场为主抹、附有完盼善生活和冬服务设施霜的中档住膊宅区“上促海万科城哈市花园”诸和中高档垄住宅区“袄青岛银都统花园”，违深受市场睬欢迎。上跃海万科城读市花园项喘目规划建历筑面积5桌0.3万虫平方米。芳该项目首恨期和二期访共337分1个单位行已售出6总1％。青渡岛银都花税园建筑面叮积13．盒1万平方胸米，总共牙839个伤单位已经村售出30颈％。除城市代居民住仙宅项目塔外，本凡集团分紫布在深梯圳、上作海、天浇津、鞍怎山、成泊都等地匙办公、惰商业及晓商住楼宴字等在逐建项目援共8个私，进展荒顺利。弱在建项剃目总开剧工建筑拐面积为肾60．玻4万平请方米，杀竣工建搅筑面积糕为6．勉9万平虑方米。在北京洲、天津击、沈阳倘等地拥年有土地瓣储备2慌13.软6万平卸方米。上海西郊侨花园、青狱岛银都花佛园、北海欣万达苑等泽项目为本特期溢利做展出了贡献汪。52199谜4年房判地产业弃务利润定达1.栽47亿堡元重点开发钥城市居民开住宅，其叼竣工面积孩占本年度是全部竣工渣面积的７翻３.５４绘％。其他辜商业楼宇连亦进展顺裁利。上海万巴科广场部、深圳孕荔景大换厦、深雀圳万景暖大厦于狱年内竣嫂工，上暖海及北未海万科里城市花闯园、青以岛及石辉家庄银享都花园哪于年内希部分竣恭工。全答年竣工述面积为仍２６．农０４万族平方米猾，比上浩年度增源长２７孟６％。本年度在贩建房地产道项目１６拐个，在建民项目总开氏工建筑面波积达９５厕.０８万弹平方米，码比上年度图增长５７瓶％。在深圳畜、合肥敬、沈阳拐、北海扇等地拥纷有土地快储备１拘７２.吸２万平兽方米。53199棕5年业纵务进展全年竣工监面积２９摇万平方米歇，平均售榜出率约７踩０％。北京万竖科城市月花园项凳目第一刚期为本饲集团之竟盈利作外出重要挨贡献，舍年内完难成竣工救面积１迈０．４命万平方印米，实忍现销售培面积达罚７７％沸。上海翼万科城引市花园捞第一期脂及上海副万科广孕场继续旬为本集绕团主要脖利润来撤源之一掏。集团控返股５６很％之天轨津万兴泼实业股驻份有限泳公司通讽过对年苍初收购稀之“天柳津世贸谦广场”川项目进王行综合参改造，弄年内即叠实现销伏售及回织款均达遭８０％飞，亦为歌本集团既盈利作比出贡献润。在青岛长、沈阳陵、成都易、石家轰庄及北野海开发秒的住宅学项目均牲获得稳竞定回报孙。自８８必年介入犹房地产芒业务以拨来，长尖期致力甚于售后望服务。殿本集团沟管理之确深圳“复天景花者园”及证青岛“滨银都花司园”均胖获得全芬国“物马业管理你优秀住算宅示范亦小区”混的称号胡。54199龟6年业翻务进展荣和97伪年战略房地产业习务期内保鸡持良好经咐营业绩，樱全年结算卵竣工面积蛛17.6精9万平方扁米在各地隐的居民巷住宅项遵目均有永理想市捧场表现舅。上海础万科城哲市花园桶继续为消集团带碎来良好库溢利回博报,该梦项目一塔期工程柄累计2傍65,灯000胀平方米分于年内障全面竣撇工，售化出率达次85％帖，二期香新开工昌及部分窑竣工面顽积33尖,00沾0平方摧米，销双售业绩起理想；破规划面鞠积12偶5,8树57平民方米,廉分三期庆开发的甩天津万锅科城市瓶花园第馋二、第截三期于言年内全声面开工荒，首先搂推出销南售的第咏三期售得出率达背70％划，亦为阿本集团脏利润作椅出贡献衔；北京饿万科城辨市花园球项目累洗计竣工迹124宋,00佩0平方颗米,年己内增开机30,舱000欠平方米殿，销售巩稳定，答为集团药带来盈颗利。荔景大厦望项目与万炭景大厦项害目的售罄叉和青岛银期都花园的脊良好销售有亦为集团红带来溢利救回报。在沈阳颤、鞍山苏的住宅成项目，贸在大连阿的写字漏楼项目墙增开面答积达1老60,点000御平方米继深圳天瞧景花园、黑青岛银都哑花园之后坛,上海万茫科城市花留园、天津要万科城市误花园北海券万科城市撇花园和深矩圳荔景大蜡厦又获得之“全国物雀业管理优扭秀住宅小来区（小厦桶）”荣誉97战超略：凭借已旱确立的芝专业优巨势及万李科城市滔花园品男牌效应扎，加快抛现有地未产项目深的消化训进程在已开发攻的十二个雕城市的房碍地产项目槽中，集中走资源在深煎圳、上海仁、北京、已天津等大分城市开发巷居民住宅渴。鉴于深圳驼居民住宅排市场的潜报力及九七限香港回归协的良好时露机，本集诵团将继续瓜贯彻加大猾在深圳投划资的经营还方针，增护加在深圳途的土地储肠备。551997况/8年业文务进展1997嫂年全年结插算楼宇面敏积24.仍7万平方踏米199殿8年继疫续贯彻洗将房地判产项目西集中于固深圳、罩北京、矩上海、脚天津、菠沈阳五难大城市参的经营患策略，劝全年结中算搂宇妹面积2阔7.6授万平方仅米。199蛋8年担然忧的经敏营问题浴：①房地产勒业务市场隙竞争日趋盯激烈，将纯根据市场希情况及时肿调整经营朽策略。随踏着经济的丘发展和城昼市消费水吸平的提高晋，以及刺丑激住宅消削费各项优秘惠政策的失出台，购虎房层面发距生较大变怜化，工薪尊阶层的购紫买能力进联一步增强丽。根据这辅一趋势，米将积极开匹拓中档经熊济住宅市围场，扩大盗市场定位令，有效增失加房地产汉客户层面颤，提高市穗场占有率化。②业务条规模簇惭张对人剧力资源挤提出更偏高要求背。99铁年房地脚产业务均新开工竞面积将焦达62土万平方秤米，以润上年同版期增加贱近1倍风。对专涝业人才且需求及致培训工墨作提出惰更高要鞠求。③房地产旷开发规模立的扩大，揭市场竞争衫的加剧导厨致各地现聋楼库存的乡丰增加，截垂止98年耳底，集团胞现楼库存提面积达6断.5万平殊方米，可途售楼花面当积11.帐5万平方蕉米。随着唱99年度本房地产开振发量的大唱幅提升，院可售面积衰将进一步吼增加，对易集团销售配能力提出舟更高要求传。集团将使充分利用国销售代理回、万客会租等各种资与源扩大销悄售网络，役并采取有纸效的销售广策略加快箩销售速度皆。④集团吓早期投释资的部听分地产株项目由织于市场此发生变圾化，投凤资效益谁不佳，万如天津赤写字楼受和酒店么项目，顽北海城座市花园蜂项目、玩鞍山写碧字楼项给目、成窜都项目旅对集团翼盈利也叶产生一超定的负哪面影响躁。561999百年业务进执展及20宿00年展冶望继续实很施在深毁圳、上汪海、北牛京、队天津和田沈阳五袜大城市毫重点投园资开发计住宅的拍策略，闻实现宽楼盘竣元工面积呀45.伏2万平裙方米，胡结算销饺售面积猎38.掉6万平搂方米截止19耻99年1保2月31屯日，集矛团住宅土研地储备之府规划建筑妻面积达1仍31.2尊万平方米阀。运用成雨熟的品嘉牌形象粪、善梦于创新舅的专业银能力和伪相对充也足的资捐金实力购，集中绍发展大卧、中今型住宅挤项目，凳并加强毯新技术条的运用撇。年还内成立五的万科蒸建筑技剥术研究怀中心的己研究成绝果及有图关设施遗已逐步肤应用于澡集团住驰宅项目复，提高典了住宅摊的环保跳及科技傻含量。为客户桐提供“谱全心全趁意全为迷您”的洽优质物征业管理环。集拉团在国翻内首创把的“万场客会”斧获得了辆消费者坏的热烈描响应，殊集团五革大开发从城市“原万客会界”会员柄人数达疏9,7此00人浇，该会扛通过为迹客户提哪供免费姐资讯、必优惠商法家等增债值服务旋，充分筑加强了驼公司与剩客户的攻沟通。200迎0年展帮望在未来怨数年，虹住宅开箱发量将诉持续增艺加，军全年开蚀发和销撕售项目肠14个库。在订项目开否发上将匆进一步技加强对越科技成婚果的应朱用。将加快丹在深圳阶、上海宿、北京阳、天津和、沈赤阳及成裹都的土婶地储备看，重点圾选择城薯乡结合蜂部的大克宗土地辩，保障稳集团住延宅开发惯不断增拉长的发醋展需求简。网络经济牵带来全新泳的发展机帆遇，将结洋合主业的逗发展，推肢出“住宅央联盟”网挨站，全今力拓展以坏建材贸易腰为主的B挣2B电子参商务，该呆网站所形哈成的规模握采购优势欣将进一步抱降低集团唇营运成本切，提高效眼率，提钻升集团核哪心竞争力悄；未来将枝进一步恨强化人勒力资源切的建设腔及培训缩慧工作的贺开展。理继98胃年“职令业经理股年”及头99堡年“司团队精轮神年”岛，2评000给年确定复为“职休业精神崇年”，避提倡以单职业精弊神为平趴台，积蔽极创新纷进取5758房地产行爷业研究大迫纲宏观经济叛和房地产扰行业宏观问研究北京/蜓上海房毒地产市晕场研究房地产企员业个案分党析（万科纱）房地产慨上市公膝司比较率分析房地产香企业成删功要素字分析和献现存问仁题及挑休战房地产瓜企业的返发展战划略59香港的房僵地产公司拐在房地产庄业务做大馒后往往进染行多元化遭发展以降现低经营风蛙险，但主锈要还是围救绕在地产扬相关业务91.6保9亿港元40.9凯8亿港元60在香港榜，房地努产行业承属于成晓熟行业寻，地产现公司为锻了维持役企业业疲绩的持奥续性，艇一般在做地产业漠务上兼萌顾物业病开发（返如住宅检）和物比业投资古（如办搂公楼）丛，避免回业绩出伟现重大吴波动177递亿港元82.6抖7亿港元61房地产薯行业研望究纲要宏观经济征分析地区经济篮分析全国房匹地产市岸场分析地区房地称产市场分座析人口城镇人口流动人口居住面积经济发核展趋势GNP产业结构增长率、递通货膨胀派率物价指佳数、零乳售价格该指数工资水平储蓄水平现、可支配静收入利率失业行业政策窜