不动产登记操作规范与工作实务PPT

不动产登记操作规范工作实务2017.10（试行）《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》《不动产登记操作规范》等《不动产登记数据库标准》等法律法规规章规范性文件行业标准技术规范主要参考资料列表《不动产登记数据库标准》等《不动产登记数据库标准》等《不动产登记数据库标准》等《不动产登记操作规范》等《不动产登记数据库标准》等《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》等《不动产登记技术规程》等《不动产登记数据库标准》等《物权法》（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。物权法中关于登记的条款第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（不动产物权登记生效原则）第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（不动产物权何时生效）第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（善意取得）物权法中有关登记条款规范的内容组成1一般规定2申请3受理4审核5登簿6核发证书或证明总则7集体土地所有权登记8国有建设用地使用权登记9国有建设用地使用权及房屋所有权登记10宅基地使用权及房屋所有权登记11集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记12海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记13地役权登记14抵押权登记15预告登记16更正登记17异议登记18查封登记19登记资料管理20登记资料查询分则附录A.1不动产登记申请书A.2通知书、决定书、告知书A.3公告文书A.4不动产实地查看记录表A.5询问记录A.6不动产登记资料查询文书A.7授权委托书A.8承诺书A.9具结书5不动产登记操作规范（试行）讲解思路1、总体要求2、基本概念3、登记原则4、登记类型5、登记能力6、登记机构和人员7、登记管辖8、不动产登记簿9、登记程序671总体要求

总体要求1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》)，制定本规范。保护权益严格管理登记法定1.1.4不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。

8方便群众1.1.3申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。92基本概念

1不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

土地

建筑物

构筑物

定着物

符着物（关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条）——定着物是定着在土地上不能分离，且有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。定着物虽与土地连结，但不是土地的组成部分，故属独立之物；2不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

（不动产登记暂行条例第二条）3不动产登记簿

由不动产登记机构依法制作和管理，用于记载不动产自然状况（坐落、界址、空间界限、面积、用途）、权利状况（权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化）、不动产权利限制、提示的事项和其他依法应登记事项的特定簿册，以宗地、宗海为单位编成，能够清晰展现不动产的权利变动情况，是物权归属和内容的依据，也是有效表明权利人就不动产所享有的源证明文件。

133登记原则

14登记原则1.依申请登记2.一体登记3.连续登记4.属地登记——依申请登记1.2.1不动产登记应当依照当事人申请进行，但下列情形除外：

1.不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

2.不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。依申请依职权依嘱托15——一体登记地随房走房随地走一体登记土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。16——连续登记

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

2在建建筑物抵押权登记的;

3预查封登记的;

4法律、行政法规规定的其他情形。17——属地登记

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。对于跨区域登记的：以后详解18194登记类型

以权利为线索以形态为补充

针对《物权法》有关不动产物权的设立、变更、转移、注销的规定登记类型《条例》第3条：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。首次登记、变更登记、转移登记、注销登记针对涉及不动产权利及登记的事项更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）20办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。不动产首次登记是指不动产权利第一次登记首次登记具体规定其他21适用条件：不涉及不动产权属转移变更登记界定指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。涉及变更登记的情况22适用条件：不动产权属发生转移转移登记界定

指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。涉及转移登记的情况23（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料适用条件：指因不动产权利消灭而进行的登记注销登记办理注销登记的具体情况24255登记能力

《条例》下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记能力所有权+用益物权+担保物权26所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖权？无居民海岛使用权？抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权取水权？经营权？--27286登记机构和人员

——登记机构

《条例》：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

2015年底，全国（除西藏外）各级地方不动产登记职责机构整合已基本完成！29——登记机构部门人民政府以前现在30

不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。（法律地位）如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。——登记机构31——人员《条例》第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”人员类型不动产登记人员、登记质量管理人员其他不动产登记工作从业人员。我国登记生效主义为原则，登记对抗为例外的模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。32337登记管辖

协商办理指定办理分别办理分区域分区域特殊一般登记管辖

登记管辖不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记34

登记管辖无法分别办理的跨区域的登记跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。协商不成的不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构;跨行政区域的不动产登记35国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

登记管辖特殊管辖36378不动产登记簿

1.5.1不动产登记簿介质不动产登记簿应当采取电子介质，并具有唯一、确定的纸质转化形式。暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全，并定期进行异地备份。登记簿介质38自然状况Step2不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等如预告登记、查封登记等权属状况限制、提示事项其他事项39登记簿内容统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。

1.5.2不动产登记簿由不动产登记机构建立。不动产登记簿应当以宗地、宗海为单位编制，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。宗地或宗海权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原不动产登记簿关联。

1一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的，在不动产登记簿中分别按照一个权利类型或事项设置一个登记簿页;

2一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。40登记簿编制不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得修改登记事项，更正登记程序的启动以登记错误为前提。

不动产登记机构应当依法对不动产登记簿进行记载、保存和重建，不得随意更改。有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记。41登记簿更正

1.5.4不动产登记簿由不动产登记机构负责管理，并永久保存。42登记簿管理439登记程序

1.1.4：不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。

没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。强调依法行政、规范登记。44登记程序91.依申请的程序：申请→受理→审核→登簿2.依嘱托的程序：嘱托→接受嘱托→审核→登簿3.依职权的程序：启动→审核→登簿我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记程序的合法性和规范性，将为登记结果的准确性和真实性提供保障。45登记程序9依申请登记办理46登记程序9发证申请受理审核登簿土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5登记一般程序47登记程序9登记申请《条例》第14条第1款：

“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例外民事法律行为，一般以双方意思表示的一致为前提。因法律行为而产生的物权变动情形（不动产买卖、互换、转让、赠与、抵押等），都属于双方法律行为，故体现到不动产登记工作，需要双方申请。双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。双方申请登记一般程序48

登记申请单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以”单方申请，而非必须。单方申请为例外登记一般程序49

登记申请《规范》2.1.2属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1尚未登记的不动产申请首次登记的;2继承、受遗赠取得不动产权利的;3人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;4下列不涉及不动产权利归属的变更登记：

(1)不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;(2)不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;(3)同一权利人分割或者合并不动产的;(4)土地、海域使用权期限变更的。

5不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的;6异议登记;7更正登记;8预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的;9法律、行政法规规定的其他情形。单方申请为例外登记一般程序50登记申请《规范》2.1.3共同申请共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

1.共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；2.不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。共有不动产的申请登记一般程序51登记申请的代理《规范》1.9.2无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。代理申请—法定代理年满10周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人不满10周岁，不能辨别自己行为的精神病人视为无民事行为能力人登记一般程序52——关于监护人的代为申请考虑登记申请的代理《规范》1.9.2

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。

处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证

监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。还明确需提交“被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料”代理申请—法定代理登记一般程序53登记申请的代理当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

【规范要求】：代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但授权委托书另有规定的除外。代理申请—委托代理登记一般程序54——对中央关于土地登记代理人制度改革的精神理解登记申请的代理2014年7月22日《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号）公布取消一批准入职业资格，包括土地登记代理人。核心在于简政放权，向市场和社会放权。

8月13日人社部下发《关于做好国务院取消部分准入职业资格相关后续工作的通知》，对取消部分准入资格相关后续工作提出具体要求。经沟通，将取消的土地登记代理人等五项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格，不再实行职业准入制。对取得职业资格证书的人员不再实行注册管理，不再将职业资格管理和特定继续教育和培训硬性钩挂。土地登记代理人资格是调整，而不是取消。代理申请—委托代理登记一般程序55

《规范》1.10.1符合以下情形之一的，申请人可以一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。1.预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；2.预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记；3.建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记；4.不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记；5.不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记；6.不动产坐落位置等自然状况发生变化的，可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理；7.本规范规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。一并申请登记申请登记一般程序56登记申请《条例》第15条：

“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”《规范》细化：

申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。

具备技术条件的不动产登记机构，应当留存当事人到场申请的照片；具备条件的，也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。到场申请登记一般程序57申请材料《条例》第16条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（申请主体证明）（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（申请原因）（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（不动产本身）（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《物权法》第11条：

“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”材料内容登记一般程序58申请材料《条例》第16条第1款要求申请人不但要按照要求提交齐备的登记材料，还要对全部申请材料的真实性负责，与《物权法》第21条和《条例》第29条的有关登记错误赔偿制度相呼应。《规范》：1.1.3：申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。第16条第2款：“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”材料要求登记一般程序59申请材料《规范》1.8.4.1：申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证，或者台胞证；华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。已经登记的不动产，因其权利人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。身份证明材料登记一般程序60申请材料《规范》关于五大类法律文书的特殊规定：申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审法院裁判文书的，应当同时提交法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。

登记原因证明材料——法律文书登记一般程序61申请材料《规范》：1.8.6.因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。继承、受遗赠的材料登记一般程序62申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：1.8.6.1申请人提交的申请材料包括：所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料等；放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；被继承人或遗赠人生前与配偶有财产约定的，提交书面约定协议。申请材料继承、受遗赠的材料登记一般程序63继承、受遗赠提交材料被继承人继承人遗嘱或协议1、享有不动产权利的材料2、被继承人或遗赠人的死亡证明1、继承人身份证明2、继承人与被继承人关系证明1、遗嘱、抚养协议2、与配偶有财产约定的641.8.6.2受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。

不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。1.8.6.3不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。1.8.6.4经查验或询问，符合受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。1.8.6.5受理后，不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。1.8.6.6对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。（注意：是公示，而非公告）登记一般程序65继承（受遗赠）不动产登记具结书申请人：身份证明号码:被继承人（遗赠人）：身份证明号码申请人因继承（受遗赠）被继承人（遗赠人）的不动产，于年月日向（不动产登记机构）申请办理不动产登记，并提供了等证明材料，并保证以下事项的真实性：一、被继承人（遗赠人）于年月日在死亡。二、被继承人（遗赠人）的不动产坐落于。三、被继承人（遗赠人）的不动产由继承（受遗赠）。四、除第三项列举的继承人（受遗赠人）外，无其他任何继承人（受遗赠人）。 以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任,特此具结。

具结人签名（盖章）： 年月日登记一般程序66申请撤回

允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。

但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。规范1.10.2撤回申请申请登记事项在记载于不动产登记簿之前，全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的，不动产登记机构不予受理。登记一般程序67部分登记申请人撤回登记申请的，登记机构不予受理。申请人申请撤回时，应向登记机构提交申请书、身份证明材料和原申请受理凭证。不动产登记机构应当在收到撤回申请时，查阅不动产登记簿，当事人申请撤回的登记事项已经在不动产登记簿记载的，不予撤回；未在不动产登记簿上记载的，应当准予撤回，原登记申请材料在作出准予撤回的3个工作日内通知当事人取回申请材料。

不动产登记机构准予撤回登记申请的，申请人应及时取回原登记申请材料，取回材料的清单应当由申请人签字确认。登记机构对撤回登记申请的材料、取回材料的清单应一并归档保留。

《规范》关于申请撤回的规定登记一般程序68受理审核登簿发证申请登记一般程序69受理《规范》关于受理环节的细化查验登记范围查验申请主体查验书面材料询问出具受理结果受理是指登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。登记一般程序70受理1查验登记范围申请登记的不动产是否属于本登记机构管辖范围；不动产权利是否属于《条例》《实施细则》规定的不动产权利；申请登记类型是否属于《条例》《实施细则》规定的登记类型。登记一般程序71受理2.查验申请主体（1）查验单双方申请的适用性、身份证明、申请材料形式（2）查验身份证明：申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致：通过身份证识别器查验身份证是否真实；护照、港澳通行证、台湾居民往来大陆通行证等其他身份证明类型是否符合要求；非自然人申请材料的名称、印章是否与身份证明材料商的名称、印章一致。（3）查验申请材料形式：查验申请人的身份证明材料规格是否本规范发第1.7节的要求【特别规定】自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证：授权委托书的内容是否明确，本登记事项是否在其委托范围内；按本规范3.2.2的要求核验当事人双方的身份证明；由委托人在授权委托书上签字；不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证。具备技术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。登记一般程序72受理3.查验书面申请材料：包括查验申请材料是否齐全和相互之间是否一致、查验申请材料是否符合法定形式，并对申请材料进行签名或盖章确认。其中，受理查验是否符合法定形式时要求：申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求，有关材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。不动产权属证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权属证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。登记一般程序73受理4.询问环节：包括询问内容和询问记录两部分

不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；申请登记的不动产是否存在共有人；存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。

询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。登记机构还应当核对询问记录与登记申请材料、申请登记事项之间是否一致。登记一般程序745.受理结果出具经查验或询问，符合下列条件的，登记机构应当予以受理：申请登记事项在本登记机构的登记职责范围内；申请材料形式符合要求；申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；申请登记的不动产权利与登记原因文件一致；申请内容与询问记录不冲突；法律、行政法规等规定的其他条件。符合受理条件的，应予以受理，并即时制作受理凭证。登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。申请人提交的申请登记文件尚未齐全的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。告知书一式二份，经当事人签字确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。受理登记一般程序75审核登簿发证登记已经完成

(《物权法》第14条)申请受理登记一般程序76登记一般程序9学界的实质审查和形式审查之争从未间断。依法履职“合理审慎职责”的提法，有限度的实质审查。审核《条例》第18条：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《物权法》第12条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记一般程序77登记一般程序9审核《规范》关于审核环节的细化审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。不动产登记机构应进一步审核上述受理环节是否按照本规范的要求对相关事项进行了查验、询问等。对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的，不动产登记机构应当要求申请人补全材料，补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。查阅登记簿查阅原始资料实地查看调查公告审核结果书面材料审核登记一般程序78第一步书面材料审核

进一步审核申请材料，必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书，具备条件的，不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致，查询结果需打印、签字及存档；不一致或无法核查的，可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。对已实现信息共享的其他申请材料，不动产登记机构可根据共享信息对申请材料进行核验；尚未实现信息共享的，应当审核其内容和形式是否符合要求。必要时，可进一步向相关机关或机构进行核实，或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

登记一般程序9审核登记一般程序79第一步书面材料审核

完税或者缴费凭证是否齐全。对已实现信息共享的，不动产登记机构应当通过相关方式对完税或者缴费凭证进行核验。必要时，可进一步向税务机关或者出具缴费凭证的相关机关进行核实，或者要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。不动产登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、权利期限等内容申请变更登记，对抵押权人、地役权人产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。登记一般程序9审核登记一般程序80第二步

查阅不动产登记簿

除尚未登记的不动产首次申请登记的，登记机构应当通过查阅登记簿记载信息，审核申请登记事项与登记簿记载的内容是否一致。1申请人与不动产登记簿记载的权利人是否一致；2申请人提交的登记原因文件是否与登记事项一致；3申请人申请登记的不动产与不动产登记簿的记载是否一致；4申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致；5不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封等情形。已经登记的登记薄采用电子介质的，查阅登记薄时以已经形成的电子登记薄为依据。第三步

查阅登记原始资料

经查阅登记簿，登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的，应当查阅不动产登记原始资料，并决定是否予以继续办理。

登记一般程序审核登记一般程序81登记一般程序9审核《物权法》第12条第2款：

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第四步实地查看登记一般程序82登记一般程序9审核《条例》第19条第1款：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”【注意】登记机构“可以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的记录和照片影像等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。登记一般程序83登记一般程序9审核《规范》关于实地查看的内容要求不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。登记一般程序84登记一般程序9审核《条例》第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。

对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于《条例》第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于《条例》规范的内容。

查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。第五步调查登记一般程序85登记一般程序9审核第六步公告有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。说明：1.公告并非登记必需法定程序，视情形而定。2.公告内容包括拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构等。登记一般程序864.7.1.3公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，登记机构应当按下列程序处理：（一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。（二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。登记一般程序9审核登记一般程序87登记一般程序9审核第七步形成审核结果审核后，审核人员应当作出予以登记或不予登记的明确意见。——关于不予登记的情形：《条例》第22条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。

登记一般程序884.8.2经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：申请人未按照登记机构要求进一步补充材料的；申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；申请登记的事项与登记簿的记载相冲突的；不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；申请登记的不动产权利超过规定期限的；不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记的；法律、行政法规规定的其他情形。登记一般程序9《规范》关于不予登记情形的细化规定登记一般程序89不动产登记机构决定不予登记的，不动产登记机构应当制作不予登记决定书、退回登记申请材料清单，由申请人签字确认后，将登记申请材料退还申请人。不动产登记机构应当留存申请材料复印件、退回登记申请材料清单、相关决定书的签收文件。申请人应当自接到不予登记书面决定之日起30个工作日内取回申请材料。取回申请材料自申请人收到上述书面决定之日起，最长不得超过6个月。在取回申请材料期限内，不动产登记机构应当妥善保管该申请材料；逾期不取回的，不动产登记机构不负保管义务。登记一般程序9《规范》关于不予登记材料退回的规定登记一般程序90登记一般程序9审核登簿发证登记已经完成

(《物权法》第14条)申请受理登记一般程序91登记一般程序9登簿《条例》第20条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”（一）办理期限

自受理登记申请之日起30日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原则，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。登记一般程序92登记一般程序9登簿《条例》第21条第1款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”《物权法》第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。登记一般程序935.1.1经审核符合登记条件的，应当将申请登记事项记载于登记簿。1.记载于登记簿的时点应当按下列方式确定：使用电子登记簿的，以登簿人员将登记事项在登记簿上记载完成之时为准；使用纸质登记簿的，应当以登簿人员将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准；2.登记簿已建册的，登簿完成后应当归册。

登记机构合并受理的，应将合并受理的登记事项依次分别记载于登记簿的相应簿页《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权记载于登记簿的时点是不动产登记的重要内容之一，本条明确了电子登记簿和纸质登记簿两种形式下，该时点的确定方式。登记一般程序9登记一般程序登簿94登记一般程序9审核登簿发证登记已经完成

(《物权法》第14条)申请受理登记一般程序95发证《条例》第21条第2款：不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力《物权法》第17条第1款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。3.国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势（如昆士兰州2000年修订的《1994年土地法》）登记一般程序96发证——《细则》关于不动产权属证书和登记证明发放的情形不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。登记一般程序97发证——关于共有不动产证书的发放（发一本为原则，分别发放为例外）

申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。——关于不动产权属证书的收回

因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。登记一般程序98发证——关于权属证书、登记证明的换发、补发不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

注意：1.换发、补发都要将有关事项记载于不动产登记簿，新不动产权属证书或证明应当更换号码，原证号废止。2.属于补发的，还要打印留存一份遗失、灭失声明材料。登记一般程序99不动产权属证书和不动产登记证明由国土资源部统一制定样式、统一监制、统一编号规则。不动产权属证书和不动产登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作由省级国土资源主管部门负责。不动产权属证书和不动产登记证明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。有条件的地区，不动产登记机构可以采用印制二维码等防伪手段。不动产登记机构应当加强对不动产权属证书和不动产登记证明的管理，建立不动产权属证书和不动产登记证明管理台账，采取有效措施防止空白、作废的不动产权属证书和不动产登记证明外流、遗失。

《规范》关于不动产权属证书和证明的监管要求登记一般程序100条例的基本制度构架123475不动产权利登记6集体土地所有权登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记土地承包经营权登记海域使用权登记地役权登记8抵押权登记101条例的基本制度构架1不动产权利登记集体土地所有权登记102一、集体土地所有权登记的申请人（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1103二、集体土地所有权首次登记应提交的材料（一）不动产登记申请书;（二）申请人身份证明;（一）土地权属来源材料；（二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）其他必要材料。土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1104三、集体土地所有权首次登记的审查要点（一）申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范；（原因）（二）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；（主体）（三）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；（客体）（四）权属来源材料与申请登记的内容是否一致；（内容）（五）公告是否无异议；（其他）土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1105四、集体土地所有权转移登记（一）转移登记的原因：互换、土地调整等（二）应提交的材料：（1）不动产权属证书；（2）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；（3）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；（4）其他必要材料。土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1106五、集体土地所有权转移登记的审查要点1

转让方是否与不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体；（双方主体的审查）2申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移；（原因审查）3集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；4申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；5有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1107六、集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料（一）不动产权属证书；（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；（三）其他必要材料。已经登记的集体土地所有权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：

1农民集体名称发生变化的;

2土地坐落、界址、面积等状况发生变化的;

3法律、行政法规规定的其他情形。已经登记的集体土地所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

1集体土地灭失的;

2集体土地被依法征收的;

3法律、行政法规规定的其他情形。土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1108七、集体土地所有权变更登记的审查要点1申请材料上的权利主体是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；2集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效；3申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致；4土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范，申请材料与不动产权籍调查成果是否一致；5申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1109八、集体土地所有权注销登记的审查要点

1申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体相一致;

2集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效;

3土地灭失的，是否已按规定进行实地查看;

4申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突;

5本规范第4章要求的其他审查事项。土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5集体土地所有权登记1110条例的基本制度构架2国有建设用地使用权及房屋所有权登记111一、适用

依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

体现“一体登记”原则

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2112二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2113三、国有建设用地使用权首次登记的审查要点

1不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；2不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；3以出让方式取得的，是否已签订出让合同，是否已提交缴清土地出让价款凭证；以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的，是否已经有权部门批准或者授权；4权属来源材料与申请登记的内容是否一致；5国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记；6依法应当缴纳土地价款的，是否已付清土地价款；依法应当纳税的，是否已完税；

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2114五、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证;（六）其他必要材料。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2115六、业主共有部分的首次登记

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。——凸显一体登记原则；明确了登记的共有权的客体范围；明确权利主体为“全体业主”。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2116七、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记审查要点1.国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；（适用于宅基地、集体建设用地、海域使用权及房屋所有权首次登记）2.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；3.建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；4.存在查封或者预查封登记的：国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。5.是否已按规定进行实地查看；

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2117八、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料

申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；国有建设用地使用权及房屋所有权登记2118九、国有建设用地使用权及房屋所有权

转移登记应提交的材料

1.国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；2.申请转移国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；3.国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；4.涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。5.设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；6.有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险书面承诺；7.依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；8.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；国有建设用地使用权及房屋所有权登记2119国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的审查要点1国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；2申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致；3不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；4存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记；5申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；6依法应当补交土地价款的，是否已提交补交土地价款凭证；120条例的基本制度构架3宅基地使用权及房屋所有权登记121一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。宅基地使用权及房屋所有权登记3122二、宅基地使用权及房屋所有权转移登记申请材料特别规定

因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料