恒宝广场玉器城策划案

恒宝广场·玉器城

统筹营销方案1前言现时，荔湾区零售业不景，消费力有限，众多零售物业艰苦支撑，其中包括了荔湾广场南塔、名汇广场、恒宝广场等知名商业项目；而荔湾拥有400年历史的“华林-源胜-带河”珠宝玉器古玩金三角亦通过改建焕发新机，形成广东最大的珠宝玉器集散地；

中国80%的珠宝加工厂集中在广东，珠宝行业迅速发展，行业空间不断扩大，成熟物业供不应求；以荔湾广场北塔为代表的自发形成的珠宝批零市场发展迅速，靓铺难求，租金不断攀升；

中恒伟业拥有经营珠宝行业商场的丰富经验及丰厚资源，包括媒体、行业力量、政府力量等，对发展一个新的珠宝商场颇有心得；敝司认为，恒宝拥有发展一个成熟、优质的珠宝专业商场的良好先天条件与契机；敝司也拥有将恒宝广场-2/F重新包装整合，整合行业协会、专业媒体等强势力量，引入大量优质行业经营者的资源与充分信心；具体的市场分析及操作思路如下。2第一部分区域市场区内零售消费力偏低零售业适者生存，并日渐饱和朝阳行业的珠宝玉器专业市场发展迅速成熟物业供不应求3一、区域市场

区内零售消费力偏低，零售业适者生存，并日渐饱和由于商业街的经营业态由来已久，同时低租金、低营运管理成本的特点也相当有利于与当地消费力相配的中低档的商业生存，因此，经多番周折，可以成功生存的仍然为传统街铺。许多新建商业物业引入的大品牌和大百货公司陆续撤出，零售铺空置率极高，尤其是多层新建商场。由于市场的自动调节作用，上下九的零售业最终回归与当地消费力相当的中低档水平。同时城市多个新商圈的迅速发展和交通网络的完善，令消费群不断分流，上下九零售日显饱和。4一、区域市场案例①：荔湾广场

南塔零售日渐凋零，面临转营，北塔珠宝专业商铺租金高企，供不应求。作为上下九步行街的标志性建筑物，零售商业却始终未能兴旺；现南塔的零售商铺除食肆外均艰难生存，经营品种不断向娱乐饮食、康体等低租值项目的方向转营；而北塔转型水晶珠宝城越做越旺，从一开始免租，而5年后升幅4倍；北塔经营面积从开始-1/F—1/F，不断扩展，现-1/F—3/F全场爆满。5

上下九好卖不好租的又一个案，零售经营尝试过散铺和百货等模式均不成功，转型迫在眉睫。一、区域市场案例②：名汇广场——华置广场邻近荔湾广场，处于上下九步行街的核心地段，商铺全部售馨；前期散铺经营未能形成自身特色，缺乏统一推广，生意淡薄，29万/㎡铺王也只能作低租值的特价场；中期引入市内著名百货经营集团新大新进驻仍不见起色，已退出；现由一大包租重新包装成华置广场，重新招商，仍前途未卜。6一、区域市场①广州要做珠宝谷广州要做“珠宝谷”。据调查显示，中国80%的珠宝加工厂集中在广东，2004年广州珠宝首饰产品出口额达14亿美元（23亿新元），名列全市出口商品大类第三位，辐射力达至全球。众所周知，华林街、源胜街及带河路一带是广州市内最早的，也是至今绝无仅有的大规模珠宝首饰批发集聚地。其经营品种从最古老的玉器、古董发展到现在的玉器、珍珠、水晶、金银、宝石、半宝石、锆石、饰品配件甚至首饰加工机械等一条龙的首饰产业圈。

朝阳行业的专业市场发展迅速，成熟物业供不应求中国珠宝加工厂分布7②规范管理的成熟物业供不应求普遍的珠宝企业都希望选择优质成熟的物业作为广州市场的立足点。然而在传统珠宝市场发展起来的商用物业均存在产权不明、管理及营运推广水平低下等问题，理想经营场地的缺失，限制了区内行业市场的蓬勃发展。广州市较成熟的珠宝城均集中在长寿路、华林街-源胜街-带河路一带，并在相当长时间内处于供不应求状态。③行业管理未成熟化、规范化，市场秩序有待整顿传统珠宝市场的无序经营阻碍了其发展壮大，极须有号召力的职能部门参与。有待强势的行业机构参与市场的营运，以促进市场诚信、规范、标准化发展，并作为联结珠宝经营者、发展商及政府监管机构的沟通桥梁。一、区域市场8一、区域市场长寿金银首饰零售商圈荔湾水晶批发商圈清平古玩商圈华林玉器批发市场源胜工艺批发商圈文昌陶瓷玉器工艺商圈西关古玩商圈本项目珠宝玉器“金三角”9①长寿路经营品种：翡翠玉器、黄金首饰经营模式：散铺经营租赁情况：供不应求，内街比路面更兴旺租金个案：临街旺铺￥800/㎡玉器街翡翠摊珠宝玉器“金三角”

传统零售街铺10②源胜街经营品种：古玩经营模式：散铺租赁情况：经营稳定，客源充足租金个案：内街街铺￥300~￥800/㎡珠宝玉器“金三角”

传统零售街铺11商铺租价案例珠宝玉器“金三角”

传统零售街铺12③荔湾广场经营品种：水晶、半宝石、银饰、玉、珍珠经营模式：散铺、超市、大包租结合租赁情况：层层爆满，-1、1/F层小业主各自出租，2/F以上由大包租包场经营，经营状况良好租金个案：-1层一线铺￥500/㎡珠宝玉器“金三角”新建商用物业13④华林玉器广场经营品种：玉器、珍珠经营模式：散铺，统一管理租赁情况：7、8号地块首层基本租满租金个案：7号地块首层街铺￥600~￥800/㎡珠宝玉器“金三角”新建商用物业14商铺租价案例华林玉器广场七号地A02（１/F）13.16￥10,500￥800场内铺D23（１/F）7.28￥5,000￥670街铺D21（2/F）8.48￥5,800￥680场内铺珠宝玉器“金三角”新建商用物业15第二部分定位市场定位与营销策略协助单位16二、定位市场定位与营销策略——批零结合珠宝交易广场①

批零结合的优势人流优势：避免了纯批发市场人流较弱的特点，与项目的其他零售部分较好的吻合，充分利用上下九人流，提升行内外的知名度。经营优势：商家面对多种客源，可以灵活经营，提升生存力。价格优势：在批发业务支持下的专业市场产品价格容易有竞争力。品种优势：专业市场产品品种较多，为消费者提供更多选择。17二、定位——市场定位与营销策略

②

专业市场的优势租金升幅空间大，速度快。行业发展空间大、膨胀快，新经营者数量剧增、产品经营品种不断扩大

行业发展稳定，租约履行稳定，中途退场商户少北塔一线铺￥450/㎡出租率100%04年部分租约到期业主加租100%案例——荔湾广场南塔开业时仅东方眼镜一家开业租户频频变更，出租率低租金水平不稳转型康体、饮食，大面积出租，租金水平不理想。出租面积从-1层扩展到4层18二、定位——市场定位与营销策略

——只售真品，品质保证①

真宝城内的商户只销售天然原料、天然材质制造的产品。②

政府权威质量检测部门进驻，规范行业操守保证质量，也为消费者提供鉴宝的服务。

19二、定位——市场定位与营销策略

——联同行业协会全程参与营运推广①客源整合与租务推广——利用行业协会作为沟通业界的桥梁。②行业资讯交流——了解行业最新的需求及动态，及时作出经营策略的调整。③品牌公关与营运推广活动——开业后的营运推广需要协会的不断渗透与推动。④专业杂志新闻及平面广告整合——业内的杂志与广告平台与协会的联系十分密切。⑤行家及政府相关部门联谊——以协会的整体竞争力争取与行业龙头、政府部门的关注。⑥场内经营协调——租户间的关系及长期稳定的租约都需要协会的支持。20二、定位——市场定放位与营汉销策略——区迷域功能歉划分清瞧晰，统书一营运鼠管理①根据产碗品类型及岗消费习惯燥，从招商架阶段就明孝确划分清匙晰的功能争分区。②场内租漫户统一遵断守销售真判品的原则沙，由质监告部门监控稀。③统一拴组织场拳内商户品宣传推厘广，包慰括：巡回参展周期性则推广活犹动统筹特色户内乓外广告发行场期刊租户信息流发布等21中恒组织春之招商活何动——CE屑PA香港珠宝桨同业考察柳团考察经营牢环境，认么识本地市等场22现场成交政盛况23中恒组喘织之招估商活动——本地5大珠宝协淡会峰会本地珠宝彼业龙头的疤号召力非数凡24本地珠裂宝业5大协会主葡要成员济悲济一堂25在中国叙出口商榜品交易唯会举行塘的珠宝嫩首饰展盈览会上箱我司与痒多个外起地珠宝辩协会取俱得联系妹。中恒组织眼之招商推袖广活动——全国性陡的珠宝别首饰展苍览会26中恒组析织之招断商推广板活动——8大行添业协会株考察活寻动荔湾广抽场中庭副作为主吓会场，赶行家考夏察了荔购湾广场扶北塔的码经营环均境，当孝场有几廉十名经餐营者签导订租赁桑意向。27广东省金乔银首饰协拔会广东省箩技术监谊督珠宝采石与贵知金属产游品质量穿监督检装验站二、定抱位——协助单雄位权威监俩测中心行业内萝资源统津筹28第三部分饥分区与功伸能组合功能分区抛原则功能分区墓示意29`三、分区导与功能组缓合功能分虫区原则中庭附闸近钻石、痒黄金等添贵重产辩品翡翠玉石麻专卖石材、跌晶洞等狼原材料价值最犹高、最辆需要门民面的产不品，安欢排在中显庭附近丹区域可渗提高整杏个真宝块城的档怨次。拥有三处震垂直交通咐通道，人泼流量相对羡较大采购目拥的性强燥的产品叶，需要剪大面积善放置存明货，在炉人流不绝够旺的掉商业部杜分也能令生存。（连接地浙铁入口）南区大面积浅的死角30三、分熔区与功狂能组合功能分尿区示意31第四部分享营运方案跑及租户名凑单营运方扰案租赁条件租户名单32一、营扯运方案33推广措减施招商推王广：每星期链天组织城30家孙以上商帖户来现场洽斥谈。大型活讲动：试业当互天12抽月16轰日举办私大型宝岛饰推广寻活动，梁包括：11家新摔闻媒体：广东卫炭视、南方浅电视、珠鲁江电视、积广州电视穗、南方日奏报、广州锤日报、信吧息日报、污南方都市凑报、民营走经济报、课21世纪丙经济报道岁、羊城晚纤报2家珠宝瞧专业杂志：银立·骄珠宝商情灯、发现资各源9大行业溜商协会：广东搬省宝玉调石协会龄、广东扩省金银丽首饰商甩会、广册东省工跌艺美术厨协会、墨广东省屯钻研商鼠会、广早州市金论银珠宝替商会、复番禺珠本宝厂商控会、花摄都珠宝曲厂商会袍、平州蹦玉器商忘会、四其会玉器玻商地等小型活镰动：17-迷22日寸每天小请型活动战，以后逗每星期瓦天有一芦场小型宴活动。齐包括：现场免费泥鉴定流行时爽尚表演义工宣摸传等广告计划助：南方电视鸽台、南方少都市报、科银立·珠萍宝商情、虎发现资源场刊（月予刊）：发布场美内商户希最新产砌品资讯敌，报道麦推广活轮动花絮梁，即将怠举行的痛展会，对帮助商膨户做生治意。34推广体系试业验日宝饰推广11大擦媒体9大协会现场免政费鉴定流行时尚居表演义工宣迹传场破刊媒体广寻告：南方电方视台南方都市议报银立·信珠宝商进情发现资漠源开业阶段堆：大型活棒动营运阶段应：小型活怜动大众媒稻体提高拒知名度专业推爪广渠道遍渗透35租赁条件免租期抬：6个月（伴开业后起供计）付款方钢式及租抖价：管理费炊交纳起盈始日：签署正帐式租赁梅合同后墓起计租金单价付款方式￥40/㎡（按建筑面积）按月付款￥25/㎡（按建筑面积）5年一次性￥20/㎡（按建筑面积）10年一次性36租户名单洪霖玉胞雕厂穗美宝石童店福来珠宝估玉器行晶喜堂正福黄金耍珠宝首饰购行有限公予司云浮金山骨珠宝玉器趟实业有限雕公司嘉宏工艺民厂中兴珠狐宝百益珠宝鸣有限公司喜德珠宝策金行金龙珠宝搬首饰有限离公司广东华侨汉信祥珠宝军有限公司金得宝珠命宝首饰行珍敏水晶石头城粪珠宝贸搏易有限暑公司玉翔珠宝念店玉麟珠宝决有限公司天宝珠宝困玉器厂鈺瀚堂匙玉器东山区喉惜石工卷艺品店杨静钻般石行山山宝石袖工艺社江苏东海鸦华宇实业服公司恒源珠宝计首饰行金祥珠宝敌店诚丰.永翠福.珠宝广州玉痕麟珠宝装有限公湖司广东嘉莱弃丽珠宝行河源市泪汇源珠挽宝有限毒公司广州宝庸域咨询末有限公盈司广州金续满堂珠觉宝有限揭公司增城正福性黄金珠宝检首饰行有善限公司晟福珠朗宝佛山市文灰物商店好名堂37租户名扶单安泰宝石下工艺厂长隆玉器卧珠宝玉麟珠域宝有限时公司南海珍珠衣行鑽韵珠宝姑有限公司爱莎莉珠麻宝有限公慌司嘉莱丽珠竟宝行百益珠肌宝有限摩公司惜瑩斋精辜品行金华洋熄工艺厂广地珠被宝长城水工晶有限直公司金烨晶石单有限公司莱斯美然珠宝首毛饰有限耀公司雄兴珠宿宝首饰宇宇珠宝哑行双马珠宝迈奇石工艺橡厂禹德宝石泪精品商行宏业天劳然珠宝门行鸿辉珠宝金行耀溪珠宝容行天成水晶秀妍国浮际有限妙公司中利紫冒水晶宝数石行宝石宫晶磊水雁晶江苏晶牺浩珠宝苍公司见成水钓晶宝华兴元安百货衫店晶裕水旧晶工艺络品厂永盛珠乌宝奇石稻加工厂宝玉轩珠秋宝有限公竖司华宇实本业有限霜公司联兴金池银珠宝胸有限公着司石头王捐实业有刚限公司霞飞天仁然水晶甚工艺厂成祥加工恰厂台陆水晶威行巧心轩水败晶专卖店恒辉宝石举工艺制品勿公司东信宝始石制品各厂潮之星苍饰石工档艺厂台万水断晶批发辣行碧玉丰首度饰玉器有耐限公司粤宝黄链金投资洗有限公滑司金银首饰袜有限公司38租户名酒单景升金并银珠