思源顾问北京天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算

天元港C区地块项目

商业业态规划和综合经济测算目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件5/9/20232第2页业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点5/9/20233第3页本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心5/9/20234第4页七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间北京高尚生活新地标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务5/9/20235第5页主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅韩国风味餐厅日本风味餐厅欧美风味餐厅东南亚风味餐厅特色中餐厅——美味珍5/9/20236第6页音乐咖啡厅特色酒吧琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧红酒廊特色茶馆冰激凌店特色西饼屋主力业态（02）——时尚休闲餐饮5/9/20237第7页时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）——高档精品专卖5/9/20238第8页个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发主力业态（04）——个性化商务服务5/9/20239第9页现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部主力业态（05）——文化艺术俱乐部5/9/202310第10页主力业态（05）——文化艺术俱乐部5/9/202311第11页主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化精品酒店5/9/202312第12页目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。5/9/202313第13页主力业态（06）——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商务酒店；房间数不超过15间，面积控制在1000平米；每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；面对国际特色酒店运营商进行招商；5/9/202314第14页经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档精品超市5/9/202315第15页其他业态高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店（主要分布于地下一层）5/9/202316第16页5/9/202317第17页5/9/202318第18页5/9/202319第19页建筑风格建议IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”5/9/202320第20页商户深殖度访谈乞之市场坐参考租私金业态厂商位置面积租售价格元/天.平米西餐厅Friday餐厅长虹桥10004亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2茶馆聚茗轩阜成门外12013酒吧卡布其诺三里屯3009服装店maxstudio双安20～30％流水倒扣高档工艺品店嘉里中心15016.5百货类新世界新世界地下1层9娱乐KTV乐圣崇文门350044/28岗/202帆321第21页各业态规赤划租金情煌况表业态面积（平方米）市场租金（元/天.平米）年总租金（元）特色高档餐厅4000811680000时尚休闲餐饮2000107300000高档精品专卖25001210950000个性化商务服务35001012775000艺术品位俱乐部35001012775000高级商务会所2200108030000中高档精品超市5803635100地下精品店7010615351900总计25290

79497000结论:畜按照市效场可接纯受租金取计算,续年租金悼约80帆00万催元4/2腥8/2镇02322第22页目淘录一、目标茫商业业态肚及其租金绸承受力1.1采、目标挡商业业李态1.2吧、目标贷商户租愉金承受层能力二、财歇务分析2.1恢、利用舱市场比严较法进晚行租金联测算2.1饶、通过撞租金进紫行售价汪测算2.3、掘财务测算个（现金流诉测算）三、商业悔业态规划头及布局四、经营持管理建议五、附件4/28乎/202般323第23页商业—宽—市场签比较法久进行商粪业租金衔测算根据市场动原则，我李们在区域预内选取四役个相关项低目、在区轨域外选取益一个相关奸项目进行罢市场比较征，得出本吨项目合理义的商业租花金价格。一般商业忘项目可参贴照以下因聋素进行定荣价：项目区位欧因素：6盯0%（包的括地理位哲置、交通锣状况、标爽识性等）项目周截边环境讨因素：医10%慨（包括境写字楼馆、居民粘区、酒术店的数炸量、档始次等）项目建筑但规划因素航：10%跪（包括建井筑形态、滤面积大小的、内部交剥通规划等围）项目商萍圈氛围裂因素：爪10%捡（有无匠商业氛惧围、传吧统商圈泪还是新琴创商圈姻等）项目整体虏规划因素炉：10%吩（单一建率筑还是综银合建筑、授商业档次陷等）4/28揪/202刑324第24页商业样本样选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M2）第三置业306759好运街只租不卖8女人街小商铺，只租不卖103.3三里屯新生活－11建外Soho24000104/28穿/202膝325第25页比较法沸一（第首三置业灵）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%第三置业111119本项目11.11.21.21.1则本项皱目商业刻物业的忆租金比拳较价格分1为：9×1爪×60悬%＋9狱×1.果1×1耍0%＋过9×1侦.2×狼10%这＋9×早1.2愤×10联%＋娘9×1代.1×看10%牌＝9圈.54裹元/天盏.M24/2体8/2语02326第26页比较法券二（好芝运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%好运街111118本项目1.21.11.21.21.2则本项目郊商业物业俯的租金比妄较价格1为为：8×1.桂2×60堆%＋8×辈1.1×嘱10%＋纪8×1.现2×10侵%＋8×哭1.2×县10%辩＋8×1征.2×1雨0%＝箭9.52信元/天.导M24/2往8/2膀02327第27页比较法叹三（女控人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%女人街1111110本项目11.20.80.81.2则本项目糖商业物业销的租金比醒较价格1美为：10×般1×6绪0%＋炭10×耐1.2疾×10饲%＋1撑0×0鸡.8×灿10%体＋10座×0.母8×1俱0%崖＋10引×1.中2×1盾0%狱＝10浓元/天仍.M24/28猎/202丸328第28页比较法四窑（三里屯脉3.3项柳目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%3.3项目1111111本项目110.811则本项目如商业物业根的租金比奶较价格1喜为：11×1才×60%抹＋11×例1×10恒%＋11户×0.8眨×10%棋＋11×际1×10绿%＋1泽1×1×张10%柴＝10.耻78元/例天.M24/28肿/202兴329第29页比较法约五（建旁外SO王HO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%建外SOHO1111110本项目1.21.11.21.21.2则本项目穴商业物业磨的租金比久较价格1技为：10×1仍.2×6顺0%＋1揪0×1.阅1×10召%＋10狸×1.2学×10%醉＋10×仆1.2×缩慧10%讯＋10×融1.2×仇10%稼＝10.霉70元/外天.M24/28祖/202跌330第30页天元港商较业租金价响格测算通过对上酷述几个项户目的价格厘比较，本满项目得出礼的价格为川：（9.54相+9.5术2+10钱+107平8+10壁.70）裤/5=储10.支11元/誉天.M2由此，本星项目商业龄租金定价集为9-11阻元/天.颠M2。4/2练8/2摄02331第31页商业物业榜单位面积泻投资测算崇说明单位面积届租金为1辛0.11郊元/建筑统平米.天5成1指0年按弯揭保证内喉部收益劲率为8责%按照10趟年净现金讯流的现值连为零，测疗算单位建恳筑面积的午销售价格4/2子8/2粱02332第32页序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商铺销售收入

2现金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款11676

2.2银行按揭款15261526152615261526152615261526152615263净现金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累计净现金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商业物兵业单位桃面积投尽资测算摩表4/2架8/2葛02333第33页技术经济宿指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（元/平方米.天）￥10.11单位售价23352元/平方米结论：按照市场阶比较法测也算的租金袜10.1士1元来推梦导出的商秆业物业价喊格为每平妥方米233影52元。4/28诞/202品334第34页价格调销整本项目榴将于2犁年后投巴放市场小，还应神考虑以村下因素辆进行价育格调整艘：北京市整韵体商业市系场布局不飘合理，造畏成三环以乐外区域部薪分商业价喘格走势降鼓低，空置咏率增加，深影响了购倚房投资者贼的投资决酷策；因国家政勉策影响，龟三环以内液新增商业旗面积减少尼，对本案肠是一个发应展机会；未来预期鸦风险因此，对供本案商业射物业价格匙调整如下双：结论：建熊议本案商采业物业出售价格弄为：2脏2500渠元/平方喘米出租价嫌格为：唤9.7晓4元/疑平方米旗/天4/28剪/202溜335第35页写字楼—蜡—产品市耻场定价方醒法的确定北京东评部写字甲楼市场促竞争激载烈；而拔认知价茂值需要申利用市心场营销斩组合中锣的非价泄格变量愤，如宣叹传活动锦、广告说等逐步局在客户糠心目中保确立；市价反映跃了北京房揭地产行业妇的集体智化慧，该价旬格既带来夺合理的利玻润，又不橡会破坏行反业协调性消；低价

高价在此价格上没有可能的利润成本竞争者价格客户对独特产品属性的评价在此价格上没有可能的需求市场比较颤定价法4/2与8/2准02336第36页本项目蒜区域内造写字楼脏租金状卸况所属区域项目名称月租金

USD/m2·入驻率所属区域项目名称月租金

USD/m2·入驻率三元桥

－

霄云路南银大厦2385%燕莎北京发展大厦3898%京信大厦1480%京城大厦3695%现代盛世大厦2290%亮马河大厦3898%国航大厦2690%燕莎中心3495%佳程广场25-盛福大厦2590%鹏润大厦2585%御东商务楼970%新恒基国际大厦2596%第一上海中心2285%4/2善8/2苏02337第37页比较定典价一修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

现代盛世大厦11123本项目1.111.1

则本项目税办公物业老的比较月至租金价格衫I为23×号1.1赴×80霜%＋2弟3×1纱×10座%＋2国3×1词.1×园10%＝25.番07U搂SD/M24/2狗8/2行02338第38页比较定价独二则本项将目办公骡物业比欠较月租抽金价格钩II酒为25×平1.1黎×80盐%＋2宵5×1隙×10需%＋2怒5×1五.1×艰10%＝27.欢25U鸟SD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

鹏润大厦11125本项目1.111.1

4/2柜8/2塌02339第39页比较定价唤三则本项半目办公凝物业比烤较月租缸金价格丸II裳为14×顷1×8跪0%＋薪14×奥1.5柴×10扬%＋1箩4×1资.5×暮10%＝15.偶4US遇D/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

京信大厦11114本项目11.51.5

4/2丹8/2闲02340第40页比较定萄价四则本项目泳办公物业铲比较月租连金价格伴II为25×0蛮.9×8岭0%＋2蓝5×1.问1×10桥%＋25录×1.1刺×10%＝24.惩50U袍SD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

佳程广场11125本项目0.951.11.1

4/28灾/202震341第41页比较定辨价五则本项知目办公纲物业比狭较月租巴金价格平II芝I为38×常0.8察×80向%＋3竞8×0钞.9×逝10%贝＋38彻×0.拿8×1头0%＝30.雁78U挎SD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

亮马河大厦11138本项目0.80.90.8

4/2番8/2瘦02342第42页天元港秒写字楼王物业租拣金价格笛测算通过对上禽述几个项推目的价格闪比较，本独项目得出肃的价格为芹：（25.矛07+视27.从25+板15.安4+2膛4.5铸0+3胸0.7暖8）/贫5=您24欲.62USD/波M2.月结论：返本项目幼写字楼约租金定斗价为23-2针5USD/斗M2.月。4/2慰8/2丙02343第43页写字楼物斯业单位面介积投资测吉算说明测算单姐位面积造租金为释24.油62USD/爷M2.月6成10啄年按揭保证内洲部收益权率为8叉%按照1感0年净昼现金流征的现值皆为零，躺测算单苏位建筑衬面积的洁销售价挪格4/2惹8/2沃02344第44页写字楼物严业——现秆金流量表序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入02452245224522452245224522452245224521.1租金收入02452245224522452245224522452245224521.2写字楼销售收入

2现金流出75681241124112411241124112411241124112412.1首期款6328

2.2银行按揭款12411241124112411241124112411241124112413净现金流量(7568)1212121212121212121212121212121212124累计净现金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)912212433354/28民/202用345第45页技术经济耻指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数6成按揭款108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（USD/平方米.月）￥24.62单位售价15819元/平方米结论：按照市虫场比较评法测算薯的租金苹24.勇62堪USD马来推导灶出的商储业物业喘价格为突每平方斯米158临19元。4/28总/202爪346第46页价格调勤整本项目将角于2年后鸡投放市场图，还应考斥虑以下因房诚素：目前北袍京写字伪楼市场脆竞争激雹烈未来预腾期风险因此对写栗字楼价格捆调整如下绿：结论：下建议本腹案写字浮楼物业出售价格糟为：1车5000急元/平方扑米出租价格帅为：23辱.35USD/平方米危.月4/28无/202招347第47页现金流炸量分析总表全部出售呜的情况全部出境租的情散况租售结合闲的方式（亦租赁30逗％，销售扣70％）4/2赚8/2醋02348第48页经济技桐术指标用地面积16,000平方米总建筑面积83,390平方米地上建筑面积56,000平方米商业18,280平方米写字楼37,720平方米地下建筑面积27,390平方米商业7,010平方米停车位364辆地上30辆地下334辆自行车1,360辆绿化面积5,760平方米建筑层数20（3）

容积率3.5

建筑密度31.50%

绿化率32%

4/2吨8/2貌02349第49页方案（0狮1）——傻全部出售物业

类型区域建筑面积销售面积销售单价销售总价（M2）5.00%（元/M2）（元）商业地上18,28019,19422,500431,865,000地下7,0107,36115,000110,407,500商业小计25,29026,555

542,272,500写字楼A、B座写字楼37,72039,60615,000594,090,000合计63,01066,161

1,136,362,5004/2教8/2送02350第50页方案（0材2）——裹全部出租物业

类型区域建筑面积出租面积租金年租金小计10年租金合计（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商业地上18,28019,1949.7468,236,589682,365,894地下7,0107,3616.5017,462,786174,627,863商业小计25,29026,555

85,699,376856,993,757写字楼A、B座写字楼37,72039,6066.4693,389,397933,893,968项目合计63,01066,161

179,088,7721,790,887,7244/28像/202仓351第51页全部出租颗现金流入棋分析商业1-2年租金折扣数0.801-2年每年递增0.00%3-6年每年递增10.00%7-10年每年递增13.00%

出租面积1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计地上商业19,194109,178,543120,096,397132,106,037149,279,822168,686,199679,346,998地下商业7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小计26,555137,119,001150,830,901165,913,991187,482,810211,855,575853,202,279写字楼日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计年平均空置率30%20%15%10%10%小计写字楼39,606130,745,155149,423,035158,761,975168,100,914168,100,914775,131,993总计66,161267,864,157300,253,936324,675,966355,583,724379,956,4901,628,334,2724/28故/202揭352第52页方案（0侮3）——茅租售结合区域建筑面积销售面积物业方式比例面积单价总价10年合计（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商业地上部分18,28019,194出售70%13,43622,500302,305,500302,305,500出租30%5,7589.7420,470,977204,709,768地下部分7,0107,361出租100%7,3616.5017,462,786174,627,863商业小计25,29026,555

26,555

681,643,131写字楼37,72039,606出售70%27,72415,000415,863,000415,863,000出租30%11,8826.4628,016,096280,160,962写字楼小计37,72039,606

39,606

696,023,962合计销售收入63,01066,161

66,161

718,168,5001,377,667,093年租金65,949,8594/2兆8/2醒02353第53页租售结合墙现金流入申分析商

业1-2年租金折扣数0.801-2年每年递增0.00%3-6年每年递增10.00%7-10年每年递增13.00%

形式面积1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计地上商业出售13,436

302,305,500出租5,75860,694,02166,763,42373,439,76582,986,93593,775,236377,659,380地下商业出租7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小计26,55588,634,47997,497,927107,247,719121,189,923136,944,613853,820,161写

字

楼日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计年平均空置率面积30%20%15%10%10%

写字楼出租11,88239,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973232,533,599出售27,724

415,863,000小计39,60639,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973648,396,599总计66,161127,857,014142,323,681154,875,083171,618,896187,373,5861,502,216,7604/2匪8/2票02354第54页三种方式益优劣势比叮较方式10年收益优势劣势全部出售113636万元1、可在短期内快速回收资金，减轻资金压力1、不利于保证物业品质2、遗留问题较多3、不能获取未来机会收益4、产权出售即不可再有全部出租162833万元1、有益于保证该物业品质，提升周边物业价值2、可获取未来机会收益3、长期拥有自有产权物业1、回收期慢，资金压力大2、有后期经营管理风险租售结合150222万元1、可部分控制物业品质，提高物业价值2、先期可获得一定的资金回款3、可获取局部未来机会收益1、回收期较全部出售慢2、承担一定经营风险4/28切/202多355第55页建议通过以胃上分析棒，我们金建议采申用租售结合的方式叹，具体否阐述如炕下：保留部分批面积以优溜惠价格吸谅引主力店疫，带动其震他区域的泻销售或招辫租；商业部处分保留聚一层及股标识性攀强的部鸣分自有奸物业；写字楼部碧分保留3厅0%的面窝积以优惠步价格吸引罗主力企业朱入住；在开发笔时序上行，先行译进行招弯商，经通过一定延的市场谋培育期令，提升暮整个物秘业甚至眼周边其颂他物业魄的价值伞后，再商行销售往，可获陶取更大事利润；租售结罚合的方含式既解辰决了自大有产权才、保证草物业品乱质的问族题，又倒可在一谣定期限送内回收渗资金，衡同时保鼠留产权重部分还驱可以再混行抵押辛贷款，局获取更胆大资金恋支持；4/28达/202健356第56页目赏录一、目标船商业业态慎及其租金伴承受力1.1、倒目标商业道业态1.2尊、目标寺商户租拢金承受签能力二、财务鼓分析2.1揭、利用壶市场比既较法进诉行租金起测算2.1腾、通过椒租金进撒行售价准测算2.3、沙财务测算歇（现金流框测算）三、商业烘业态规划挨及布局四、经营笑管理建议五、附件4/28晓/202养357第57页业态组寄合及布慨局原则有效的乳贯彻项肺目主题梁定位理萌念；保证各业柏态之间的绑功能互补头和价值互救动；保证全天良候经济；身份的象旅征、精神昌的享受；业态的部独特性露和唯一饿性；保证招扮商的实绿际可操蔑作性；4/2冲8/2碑02358第58页如何确定局业态规模丢与布局目标业卡态市场可承武受租金本项目预计租筛金?平衡点合理的嫩业态规老模与布低局4/2桥8/2虫02359第59页如何确环定业态武规模与带布局目标业态市场可愚承受年删租金约80雅00万番元本项目预计租金约850难0万元通过时阿间的培壳养使其达革到基本灰平衡基本可位按照以呼上业态糟规模进拴行布局4/28涝/202业360第60页地上业触态规划凤总表业态数量平均单店面积总面积搂层分布特色高档餐厅5-84004000地上一、二层时尚休闲餐饮6-73002000地上一、二层内侧高档精品专卖102002500地上一、二层个性化商务服务7-105003500地上三层艺术品位俱乐部10-123003500地上四层高级会所120002200地上五层地下精品店80-1507010地下一层中高档精品超市1580580地上一层合计－－25290－4/28决/202盾361第61页位置图4/2尾8/2船02362第62页1F特色餐饮饭区轻食类餐愿饮区高档精品上专卖区中高档精武品超市4/28苗/202括363第63页2F特色餐饮晴区轻食类餐袭饮区高档精部品专卖泪区4/28肝/202振364第64页3F专业美卵容美发品牌服装尚定制高端塑身圣美体个人商务鬼形象设计个人着装捉顾问个性化商务服务4/2辈8/2惰02365第65页3F交通符示意图交通动锋线说明柴：1、通过授写字楼可矩直接进入萍商业；2、中间常的连廊引伙导消费客梢流到达各诱商业；3、A地选块的人流归通过连廊奸进入商业旅；4、从一慰层通过滚左梯引导人始流进入3世层商业；5、通过色直梯导入耐人流。写字楼人遇流地面人流地面人流地面人流地面人令流A区人流平面交通平面交通垂直交通4/28煤/202购366第66页4F文化艺术俱乐部现代艺术画廊收藏品俱乐部休闲娱乐场所视听俱乐部雪茄/红酒俱乐部商务女性俱乐部4/28蕉/202输367第67页4F交忍通示意杠图写字楼阳人流地面人摸流地面人晴流地面人杰流地面人流平面交背通平面交通垂直交通四层平宽面图交通动与线说明折：1、通植过写字卷楼可直质接进入披商业；2、中喘间的连关廊引导狮消费客食流到达裳各商业五；3、从一抵层通过滚盒梯引导人哄流进入3蹈层商业；4、通过誓直梯倒入秋人流。建议：石四层保凝留写字颤楼裙楼淘部分的资商业区恩域。4/2遗8/2充02368第68页5F高级商助务会所高级商务会所4/2备8/2扣02369第69页5F交通监示意图交通动眯线说明改：1、通过跪写字楼可趟直接进入胁会所；2、通砖过直梯智倒入人恩流。建议：1、五层的额设计考众虑写字齿楼与商纲业会所确之间的炊连通。2、取消原有嫩的滚梯设盐计。写字楼蛋人流地面人荡流平面交通垂直交通4/28惊/202赏370第70页B1美食广场餐饮及商务休闲广场4/2龟8/2济02371第71页目喷录一、目斑标商业域业态及胁其租金柔承受力1.1、闹目标商业吩业态1.2效、目标悔商户租盏金承受控能力二、财械务分析2.1、钉利用市场阔比较法进嫌行租金测肥算2.1、航通过租金财进行售价渗测算2.3筛、财务捧测算（燥现金流沫测算）三、商悦业业态尿规划及液布局四、经营世管理建议五、附件4/2则8/2法02372第72页经营管理地建议地上部钻分（出昨售产权引部分）为了保帮证本项株目商业号的档次确保休么闲商务腐的准确梅定位保证后期隆物业产品肉的升值建议1、先盆行招商柴，培育限市场提升物业拾价值后再你出售；2、保留参重要位置塔区域产权也，引进主砖力店，率带动其千他店销泻售和招商喉；地下部分偿（保留产出权部分）引进特仪色专卖抹店，聘居请专业印招商公槽司进行晕统一招澡商，自施行聘请不商业人生士进行累管理，伤带动整珍体商业涛品质4/2爸8/2集02373第73页保证项目装的整体规扛划，确保岔商业档次允及经营品槽牌保证商羊业业主醋长期、恢稳定的示投资收负益保证商拾业租户饰利益最储大化、蜜经营特抬色化统一招捧商分户经仆营统一管醒理招商及经茶营管理的净前提条件4/2份8/2娱02374第74页经营管化理服务粉体系由各商据户自行滥进行经完营管理商户自负短盈亏管理公蝴司不得葵干预商缠户的正高常经营聘请专业宽的招商公性司进行统尾一招商稀规划进行统和一招商引进自身役经营管理墙能力强、遭品牌度强杀的商户由开发公五司聘请专馒业的商业足人士进行录商户管理对商户集的管理奖包括：航基本物宝业服务研、统一易宣传、狭统一管邪理公共牵部位、缘瑞协调商秧户关系斥、协调范广告牌篇等管理经营管理服务体系分户经营统一招商统一管理4/2别8/2狮02375第75页专业招欺商公司这推荐北京旺坊德行国脉际投资查公司美国约翰葱罗尔投资杀公司美国康唯赛可全浴球投资苦有限公创司新加坡祥往峰投资管傲理集团中华炎黄锹国际投资搁集团4/2尾8/2校02376第76页目纠录一、目标程商业业态桶及其租金倍承受力1.1骆、目标已商业业悠态1.2、党目标商户例租金承受滤能力二、财务置分析2.1、宵利用市场挎比较法进坏行租金测脱算2.1租、通过率租金进聚行售价餐测算2.3仇、财务年测算（慌现金流卖测算）三、商震业业态饰规划及泻布局四、经溜营管理污建议五、附件4/28健/202孕377第77页商业参适考项目豆——三框里屯3丝式.3项哪目占地6耽123稼.2平据方米建筑面池积2.9行万平方米是一个集另娱乐、购喂物、休闲盼于一体的茫综合性建陷筑地上5层桨，地下3罢层4/2贝8/2量02378第78页商业参考府项目——庭建外so疾ho建外s庭oho冤紧邻东惜三环，坊外侧为酒办公类录物业，晒内围商民业，对饰本项目右的规划膏设计有谁许多借氏鉴之处啦；建外so摩ho的商请铺面积为158袋～65禾8平米，有的是墨地上两层北，有的是工地上一层恰加地下一甜层，还有罩的商铺为营单层；4/28鄙/202仇379第79页商业参卡考项目亿——好脊运街定位：骨一个集菊酒吧、息餐饮、听休闲、饲娱乐等叙项目为昨一体的餐大型个谣性化商揉业街位置：蒙位于燕板莎商圈鞋内，紧侦邻亮马反桥路，握与21评世纪饭钩店隔路用相望总建筑祸规模：畏150耳00平哑方米建筑特色划：共5层地上1卧-2层纳：复式结构，以餐饮房诚为主地上3层轮：单层，膝以小型俱爆乐部和精占品屋围主地下共座2层：定以酒吧全为主单元面屠积：1宵53—务723澡平方米钳，以3塌00-伙500谷平方米奔为主，规占到7鹊0%以稻上招商价必格：1-2危层：8爽元/天举/建筑养平方米3层及地边下：4元另/天/建笑筑平方米店铺数量消：38家目前招商量状况：已愁经签约8纽奉家4/2眨8/2柱02380第80页商业参援考项目骡——第知三置业和三元岛建筑形唯态：A、B肥、D座暖的一、二层妥商业广场，独筒立分割的烂商铺。商业定位解：三元岛按·第一龟国门商天务休闲雪广场商业总卡面积：76侧00平戒方米销售价照格：200抱00-3细5000然元/平方嘴米租金报磁价：9元/男平米/琴天高使用率：约在7启5%商铺面积谎在100六平米以上4/28础/202业381第81页商业参锹考项目充——嘉雀里中心定位：袋写字楼艰配套商放业价格：6挺0美金/迫月，合人笔民币16.李5元/天.赤平方米嘉里大厕厅雕刻艺术高尔夫躲专卖店珠宝店4/28识/202娃382第82页写字楼参帅考项目—裹—佳程广森场开发商—此—香港佳渣程集团;总占地估176混90平膛方米;总建筑滴面积约懂14万灰平方米挠;建筑高度番103.姑8米;地上2竖5层、给地下3储层;1000拣个地下车歉位。4/28竞/202膛383第83页写字楼洞参考项耐目——馋现代盛顿世大厦开发商呼——北满京汉斯掩盛世房属地产开碗发公司告（美国垒房地产今企业汉揉斯公司魄分公司伐）；地下3滴层和地投上22脏层，总廊建筑面织积6.们93万笋平米；现代汽车厦集团已于2物004约年8月辱收购了故这座大梅厦；该牢大厦的车所有权额为现代圣汽车集讨团；微软（楼中国）漏有限公疏司也在现上代盛世怒大厦办列公，并旧取得大挥厦的冠果名权。目前在大反厦办公的塑韩国企业驰单位有：现代m正obi朋s株式木会社北爬京代表伪处、现品代汽车挽中国投胖资有限捧公司、含大韩民捷国文化梨新闻处且、大韩零商工会种议所北动京事务猛所、中刺国韩国渴商会以丸及韩国方友利银谱行北京线分行，而北京现挑代汽车顿的销售厦总部也设在这等座大楼之犬内。4/28启/202甩384第84页项目周边慕商业租金轻状况位置业态/地点数量面积平方米租金范围元/天.平方米霄云路临街小商业38家1000-12006-12元特色餐厅19家8000-100004-8元其他类10家6000-80004-10本案周边女人街700个展位4000010-16好运街38个铺位150004-8星吧路酒吧：25家饭馆：16家娱乐：2家8-12其他区域嘉里中心200015-254/28毅/202途385第85页面积在20-30之间的沿街面铺数量特色餐厅面积其他面积烟酒4知味堂100曲美家具3000蛋糕、西饼屋3福宫潮州火锅城韩日料理、海鲜、KTV450农业银行450冷饮店1三元水饺城80柯达图片社

美容美发7海华城1500建设银行1000擦鞋店1金三元-扒猪脸鑫元世纪

兴业银行400饰品1美京烧鹅粤菜

梦蝶夜总会、中名豪夜总会

服装店4凯利港式茶餐厅300浦发银行

杂货店3日式餐厅200高尔夫专卖店200诊所1三羊开泰黄酒馆800京奥口腔门诊300房屋中介3广州海鲜酒家3000华园饭店金色朝阳洗浴、KTV

维修店1韩国料理-京汉苑300

劳务服务1湘菜馆100

超市（快克、ELEVEN7、韩国百货）3鸿德（烤鸭）200

复印店1东来顺200

眼镜店1蜀王火锅200

雅芳化妆品专卖店1金山城重庆菜300

按摩店1海港大酒楼

音像店1美国加州牛肉面200

金州韩国菜

4/2夸8/2披02386第86页星吧路丘餐饮数月量：锦衣玉食仙吧金色风景海洋酒吧金石酒吧地火天堂豪运酒城谱乐酒吧奇异岛星星酒吧莱思酒吧啡霸咖啡屋挚友酒馆晴海日餐酒成日千代香飘香渔村老北京炸酱面唐吧99NOUVEAU比必必利（非洲风格）

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