房地产市场何去何从

房地产市场何去何从论当今房价问题目录1、中国房价居高不下的原因2、政府关于房价调控相关政策3、政策出台后房地产市场表现4、总结中国房价居高不下的原因中国房价居高不下的原因主要有两点：1：需求过旺2：地价过高1、需求过旺：

有大量住房的需求。在高需求的大环境下，物以稀为贵,所以价格降不下来。最近的十多年来，我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张,尤其是人口规模,以湖南省会长沙为例,最近十年人口可能扩张了一倍不止。造成此现象的原因主要有：1、经济的发展农村人大量不断的涌入城市打工，做生意，这些人虽然大部分不会成为永久城市居民,但他们在城里一样需要住房。2、随着大学扩招，这些年每年中国有几百万的由农村出来的大学生毕业生到城里工作,他们中的绝大部分人会成为永久的城市居民。2、地价过高

城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高。政府关于房价调控相关政策

政府为了限制房价的上涨，出台了房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条以限制房价。这多项政策可以归为三个方面1、限购令细则2、房屋贷款政策3、住房公积金贷款1、限购令细则

2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。2、房屋贷款政策新出台的房屋贷款政策的主要目的是为了让无房者购房时享受一些优惠政策，同时让有房者购房时得到一些限制。 首次购房优惠政策

首次购房贷款最少首付2层，享受现行银行利率8.5折优惠，首付3层，利率8折，如果缴存了住房公积金，那么可以用公积金贷款，公积金贷款利率3.85，可以享受首套购房退税的财政优惠。 二次购房限制 全国各地银行对二次购房的房屋贷款政策均不相同，但是大体上都是从提高利率，增加单款条件等方面入手的。 银行如何判定二次购房？1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 3、住房公积金贷款 因全国各地实行的住房公积金贷款具体措施各不相同，我们就以天津的住房公积金贷款政策为例。1、贷款政策调整 1）增加定向安置经济适用住房和限价商品住房两类贷款品种 为支持中低收入职工购房，新办法规定，购买定向安置经济适用住房及限价商品住房的职工可申请个人住房公积金贷款。贷款最长年限为30年，贷款额度最高可达所购住房价款的80%（购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于购房全部价款与房屋补偿金的差价）。2）职工购房申请贷款的，抵押物须为所购住房

新办法规定，职工使用个人住房公积金贷款，采用抵押担保方式的，应以所购住房作为抵押物；采用保证担保方式的，须以所购住房以抵押的方式提供反担保。2、提取政策调整1）提取范围再次扩大 新办法规定，在现有因购房等住房消费行为及因大病等非住房消费行为可提取住房公积金的基础上，新增以下4种情况可提取住房公积金： 1.纳入本市城镇居民特困救助范围的； 2.农业户籍职工男满60周岁、女满55周岁的； 3.到本市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金的； 4.在本市行政区域外购买已取得产权的自有住房，且具有所购住房座落城市户籍或在所购住房座落城市工作的职工。2）明确共同购房的提取范围和条件 新办法对职工与配偶、未成年子女以外的其他人共同购买住房如何提取住房公积金做出规定：未使用住房贷款共同购买住房的，共同购房人中的一人及其配偶可以申请提取住房公积金；使用住房贷款共同购买住房的，借款人中的一人及其配偶可以申请提取住房公积金。3）利用商业住房贷款或住房公积金贷款购房的，提取住房公积金额度有新规 新办法规定，职工使用商业住房贷款购买住房的，职工本人及其配偶可以申请提取购房合同或协议签订当月之前（含当月）的住房公积金，但不得超过购房首付款。4）委托提取将更方便职工还款 为方便住房公积金贷款职工还款，新办法规定：职工申请住房公积金贷款时，应办理委托提取业务。委托提取业务是指，职工在偿还贷款本息后，贷款银行将职工本人（及配偶）的住房公积金自动划入借款人住房公积金龙卡银行储蓄账户，用于还款，职工不用每月到柜台办理还贷、提取手续，且不用承担任何费用政策出台后房地产市场表现 新政策出台后，房价是否真的如预期的一样下降了呢？

让我们看看近期的房价。3月房三地产市三场呈现三量价齐三升的态三势。北三京网签三量达到三了4.三4万套三，环比三上涨3三.32三倍；上三海二手三房成交三量达7三万套，三环比上三涨3.三55倍三。国家三统计局三显示，三3月份三70个三大中城三市的房三价仅有三温州环三比微降三0.1三%，上三海上涨三3.2三%、深三圳2.三8%、三北京2三.7%三、广州三2.5三%，这三四个一三线城市三房价环三比涨幅三位列前三四名。到了4三月份，三一线城三市房产三成交量三跌至冰三点。价三格方面三，中国三某研究三院发布三的百城三房价指三数显示三，4月三份10三0个城三市中，三有76三个城市三环比上三涨，2三4个城三市环比三下跌。三其中，三十大城三市主城三区二手三住宅样三本平均三价格为三2.4三万元/三平方米三，环比三上涨1三.87三%，杭三州则出三现下跌三。上海市三四、五三月房价三图从以上三材料中三不难看三出：三月政三策出台三前，房三屋交易三量突然三增加。而后房三屋交易三量进入三冰谷，三房价下三降了一三些，但三是房价三依旧居三高不下三。一些专三家也对三新政策三有了一三些评论龙斌：三新政只三能短期三控房价合富置三业首席三市场分三析师龙三斌认为三，本次三国务院三颁发的三“新国三五条”三细则，三无论是三更明确三二套房三贷款收三紧还是三卖房征三收20三%的税三，仍然三是是按三照此前三调控的三思路，三在需求三上做文三章，抑三制需求三、增加三交易成三本，并三不合理三。短期三内确实三能平稳三房价与三稳定预三期，但三几个月三后将没三有实质三性影响三。韩世同三：新政三调控三治标不三治本政策调三控短时三期内不三会达到三预期的三效果，三房价在三很难回三归到合三理价位三。韩世三同表示三，主要三原因不三在于首三付给几三成，利三率有多三高，个三税征多三少，而三在于各三种制度三的不合三理，包三括住房三制度的三不合理三、土地三制度的三不合理三、税收三制度的三不合理三、货币三制度的三不合理三等。新三政对房三价调控三只是治三标不治三本。CRI三C研究三中心分三析师杨三晨青指三出按此前三市场预三期，“三国五条三”很可三能对二三手房市三场起到三抑制作三用，但三在新房三市场，三土地成三本往往三是决定三房价的三主要因三素之一三。因此三，土地三价格的三变化最三终如何三向新房三市场传三导，值三得重点三关注。于此同三时距“国三五条”三真正落三地仅1三0天，三北京、三上海两三地同时三出现高三溢价地三块，再三掀房企三拿地热三潮。作为“三国五条三”细则三落地后三的北京三“首拍三”，石三景山地三块于9三日以楼三面价2三131三1元平三方米出三让，溢三价率高三达17三4%。4月1三0日上三午，经三过33三6轮激三烈竞价三后，上三海浦东三发展置三业有限三公司最三终以6三5%的三溢价率三竞得浦三东唐镇三新市镇三D-0三5-0三1住宅三地块，三以楼面三价18三199三元平方三米，总三价37三.75三亿元成三为20三13年三上海单三价、总三价双料三地王。“‘国三五条’三出台之三后，确三实使房三地产市三场平静三下来。三但由于三其中2三0%差三额征税三政策、三信贷政三策等多三项重点三政策多三地并未三真正落三实，政三策效应三有待观三察。”三原住建三部政策三研究中三心副主三任王珏三林是在三日前社三科院举三行的2三013三中国房三地产高三峰论坛三上做出三上述表三述。对此，三多位专三家认为三，由于三多地地三方政府三落实“三国五条三”有偏三差，应三警惕政三策效应三减弱后三的报复三性反弹三风险。三因此，三为避免三累积的三自住需三求爆发三性释放三，防止三房价大三幅反弹三，应尽三快扩大三房产税三试点，三增加持三有环节三税费。终上所三述政策虽三然已经三上台，三但事实三上房价三仍然没三有下降三。总结中国房三地产的三表现出三来的种三种现象三令人堪三忧。中三国人自三古以来三以“家三”为大三，在当三今社会三便表现