德思勤《都市综合体运作的思考与实践》

都市综合体运作的思考和实践

深圳市德思勤投资有限公司董事长龙固新一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体三、德思勤都市综合体物业的实践四、都市综合体物业的资本进入与退出目录一、旧城改造是城市升级的必要过程在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。

城市化进程扩大城市规模城市升级要求旧城改造城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。关于旧城改造的分类旧城改造中心区改造旧城居住区改造旧城商业区重建与改造城中村改造历史文化保护区改造旅游度假区改造旧工业区改造港口、码头改造旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响？旧城改造根本原因土地资源短缺优化土地存量土地资源浪费旧城改造城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地旧城改造目标改造目标集约利用城市土地，提高土地利用效益城市结构合理，产业布局得当完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升级旧城改造主体确定改造主体如何参与确定改造主体的责权利确定改造主体政府开发商责任权利利益股份公司旧城改造模式具体内容改造模式说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原住民的安置问题发达国家的旧城改造经验（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。（三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金开始于1954年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。二、旧城改造催生都市综合体特征1地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。特征2最高的交通可达性特征3城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：

地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新

交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。特征4城市更新

都市综合体多应旧城改造而产生城市CBD快速发展城市规模扩大和城市化程度提高相邻建筑综合体集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体产生背景都市综合体特性都市综合体定义多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系

CBD都市副中心内CBD和副中心之外的优越区位都市综合体可以存在于CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图

都市综合体开发与运作管理都市综合体的定位依据消费者分析方法内容都市综合体的整体规划主要物业体量的分析交通组织空间布局环境景观设计资源整合整体定位商业业态研究开发管理都市综合体开发与运作管理零售商业经营管理开发商自行管理国外的管理机构参与合作管理专业的物业管理公司进行市场管理主要承租者进行经营的同时开展管理酒店物业经营管理开发商自行管理租赁经营管理委托经营管理连锁经营都市综合才体营销推瓜广推广层次求和传播通受路解析图国际范围国际专业患展览会/拜访国扎际跨国酿公司/委托国营际知名跑咨询公梳司建立项慢目高度糕、广度全国范瓶围全国主动流媒体建立项孩目高度甘、广度片区范周围当地主流巷媒体/户外广告殿/事件营粒销体验式净营销都市综合肝体的销售棵与出租分零租喊赁租售组合整体出租分散出著租三、德龟思勤都寇市综合咏体的实播践深圳中航悟城建筑指标瘦：占地面斩积11曾万㎡，澡目前建份筑面积尘31万碧㎡，将挪拆除1羡1万㎡觉建筑物图，新建赛和改建苍总建筑葛面积达廊69万采㎡。操作手笋段：提升深圳笔中心公园蒙价值，为棒社会创造杜价值，为戏市民提供胳娱乐、休担闲的场所烟；调整中则航城内灿部和周街边规划察指标，蔬让硬性刑指标跟竹上城市饥发展的奔脚步。开发模式司：联合开发爪模式＝政长企互动＋色以项目价紧值为中心楼高5秘8层2胡81米事，占地刷1.7员1万平田方米，弯总建筑纷面积1铃7.9克6万平杂方米，包括写字蚂楼、精品风住宅、大桨型主题式躲商场等。运（商场的凉建筑面积壳就达5.鸦9万平方堤米，地下怒则设通道过与地铁华滩强路站相故连）。首期项淋目包括组现已基哭本完工耍的集零通售商业袋、商务乡丰公寓于剃一体的脸鼎诚国维际，以浅及即将沃开工的帮中航广允场；二期项剩目包括副大型购改物中心繁、甲级街写字楼显及大型掌购物娱杰乐互动顺式休闲罢广场；三期项目轮包括五星爷级商务大液酒店、酒傅店式服务弹公寓及临雀街步行商茅业街。规划解捕读：交通解臭读：车流组织离：公交车在北地面行驶玻，小汽车汁从华富路俩西及中航炼路直接进男入地下停多车场和地羡下车道，趋减少地面纱车流的拥神挤和与步逃行系统分械开，提供污人性化场浊所；步行系晒统：步行人流崇来自地面解公交车、幸地铁等公摄共交通系徒统；地下：通过连母廊连接地摩下各部分油商场，带凭动人气；一层（额1F）露部分相疮对高楼灭层（3陆层）通匪过连廊廉，将各谁部分商搭业、商鉴务联系易成一个确整体，赏等于又央多加了徒“商屈业地面程层”；愈地下部孕分利用得下沉广麻场、地毁下景观附或采光疫井的建夺筑手法宏，将自牛然光和违通风直心接带到寇地下，神使地下贺部分商伪业有地尘面的真欣实感觉铜。深圳华培润中心——大型商业煎主导型都苦市综合体位于深深圳市罗积湖区—炼深圳金滥融商业算核心区烦域，是书深圳有台史以来磨规模最宣大、品果质最高线的综合备性商用树地产项小目。总建筑面侍积约55膊万平方米懒，华润项扎目由北、蜜中、南三浩地块组成修，涵盖不明同功能及器特点的写坊字楼、购攻物及娱乐批中心、五星级绸酒店以允及服务禽式公寓压。指标北区中区总计用地面积8200m²27800m²36000m²总建筑面积76000m²154000m²230000m²计容积率面积54000m²118000m²172000m²其中商业12000m²98000m²110000m²办公42000m²停车楼：19000m²容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个华润中坦心一期脚建设数韵据华润大废厦——唇国际5横A级甲舱级写字掘楼5星级告酒店+戒酒店式呜服务公坊寓+商亚业街+哗特大型拿室外娱微乐广场“万象城带”超大型杯室内购物戏中心REEL芹时尚百货立、嘉禾影巾城华润万家访超市、“惜冰纷万象湖”真冰场交通衔接阵：北区与酷中区连接口，通过地拘下一层及缎二层、三探层之间的璃廊桥，在地下一遭层，以购腿物商铺沟蛇通了书城兵路两侧北桃区、中区物的联系，月而二三层味则通过跨眉越书城路缺上空的廊救桥，沟通两区尚，以大开亿敞的楼面闲，给相互若的连接沟糕通以理想颜的视觉效凤果。购物中潜心内部色采用纵浮向层面品平面衔鬼接，交遮通衔接枯点采用连庭院和繁廊桥形舍式沟通扁和分流冈人群走肚向。全新业姿态组合吃招商方悬式，“稀先定主体力店，睬再全面胆招商”轮基本策愚略。商粒家已国雕外经营恳成功，写但尚未里进入国冤内品牌窄为主。华润中怪心三大师操作理洒念：深圳皇汗岗村改章造项目——复合型都袋市综合体项目指标拒：项目占地启面积13腥万㎡，未泼来规划总她建筑面积宾196万倦㎡，其中命新规划面昼积140婆万㎡，本挠项目的建冈设将促使破中心区重柱心南移。物业功响能:涵括零童售商业侦、写字既楼、商慰务公寓嫩、餐饮群娱乐及寺酒店公旺寓面积晨共约5痛0㎡咬，居住面积认85万㎡技。是中撞心区超级开综合体项仅目。保留原疮有的独脚特景观涉——古休村落建锤筑都市核先心区中浅仅存的鞠珍贵古登民居，缝有重要浅的工艺掉价值、棚文化价街值，在改造中应保护、延猜续。保留原有减的独特景群观——皇岗村倦庄氏祠味堂极富中膊国民间猴色彩，牲保留并感作为都敲市核心裁区中的华景点。项目简介习：项目位躁置：东休莞市城暗市中心选区占地面积事：21.弹1万平方滑米建筑面桐积：8径0万平倍方米东莞·第沙一国际东莞第逗一国际却发展方蛙向解析掏图东莞第断一国际叫各物业穷功能价奶值支撑战体系图天健芙松蓉盛世况位于长叛沙市芙南蓉中路胀一段，京伍家岭盯市级商封务中心阅圈。总示占地面哈积18偏118援9m²菌，总建寻筑面积洪约70翻万m²圈，功能主涵盖居狡住、商炉业、酒挠店（公缸寓）、俯办公等吹。长沙·天粥健芙蓉盛涨世四、都市直综合体的蹈资本进入县与退出都市综草合体的个融资规模大惭、周期喇长高风险、疲高收益多元化特点美国都闷市综合杜体的融纱资渠道策略一:收租型枯物业投口融资引进海到外收租作型房地哭产投资奖基金(挪REI南Ts)棵或国内章外资金铸，专门它对有稳五定租户厉的商业玻、写字米楼、翁酒店式喝公寓等独物业进使行投资派和经营默。策略二:开发型束项目投寺融资引进海骆外投资访开发型山房地产煤投资基勉金(R回EIT累s)或西国内外碧资金，稍结合开套发商对暴资金的对需求，锡对项目裁进行投虽融资。国内都市禾综合体物叫业资本的泳参与方式基金单位塑持有人公众/发岔行人/须机构投葬资者房托基扩金BVI公贞司资产单位犁组合信托人发行人资产管蒜理人公链司物业顾弊问租赁代理房托控斑股公司镇（香港艺）以信托方涂式为基金姑单位持有探人持有房遵托基金资揉产信托人费女用管理服务管理费顾问服务顾问费租赁、及市场推爽广及租冷赁管理耳服务租赁、句市场推炼广及租福赁管理狸费分派投资都市综合援体的RE球ITs锐Stru打ctur狂e都市综咽合体的犹发展趋产势对区域经殿济具有标寄识性对城市中艇心具有强织化作用有个性炮，能够存体现城予市的特挠色，能销够代表炮城市的亦形象功能上具饰有多样性信息交流高快捷未来都市刘综合体的京特点德思勤对澡都市综合骂体的操作勒理念充分考虑跌都市综合订体与城市剂规划、城榜市环境、变城市经济英的发展性肌关系需要庞垄大的资梦金规模充分挖掘伟都市综合风体的社会犬价值与政坏府及社会画各界广泛摊的参与度需要科学量的综合管喂理能力ThankYou9、静夜四笨无邻，荒番居旧业贫弓。。4月-享234月-都23Frid述ay,当Apri师l28导,20蛇2310、雨中黄沿叶树，灯更下白头人绍。。16:0陆1:3016:饺01:乐3016:板014/28楼/202筒34:幼01:3喜0PM11、以我截独沈久敬，愧君洪相见频弃。。4月-芬2316:0辛1:3016:湿01Apr昼-2328-A悔pr-2等312、故人誓江海别怎，几度披隔山川丑。。16:0致1:3016:0寨1:3016:跳01Fri亿day牧,A湖pri吐l2幻玉8,再202祝313、乍见毕翻疑梦博，相悲备各问年泄。。4月-2脑34月-2劝316:0丘1:3016:0也1:30Apr辱il萄28,嘴20墓2314、他乡窑生白发废，旧国浪见青山真。。28四糟月20膨234:01注:30荐下午16:0格1:304月-且2315、比不了夏得就不比欧，得不到撞的就不要鱼。。。四月平234:0异1下纠午4月-2洒316:僚01Apri眼l28哭,20拿2316、行动出闷成果，工报作出财富友。。202典3/4烂/28泼16绢:01归:3016:编01:演3028A难pril壤202仆317、做前锄，能够嚼环视四揭周；做炒时，你康只能或逼者最好放沿着以敞脚为起腊点的射笋线向前滋。。4:01呆:30惹下午4:0烈1下妖午16:0熔1:304月-2够39、没有痛失败，付只有暂馅时停止泛成功！拌。4月-2羊34月-2戏3Frid涉ay,蜜Apri感l28启,20胸2310、很多事别情努力了嚼未必有结爹果，但是幸不努力却睛什么改变急也没有。迟。16:0搞1:3016:齐01:斧3016:0工14/28枯/202督34:叉01:3班0PM11、成功就丽是日复一环日那一点挡点小小努展力的积累赠。。4月-2缴316:择01:网3016:翠01Apr-投2328-A滴pr-2遥312、世间成职事，不求民其绝对圆拜满，留一乳份不足，标可得无限乎完美。。16:卡01:熔3016:0底1:3016:0腥1Frid盛ay,博Apri泊l28茧,20肌2313、不知繁香积寺围，数里配入云峰垮。。4月-2驻34月-2付316:0捡1:3016:0弄1:30Apr雄il顶28,夫20杆2314、意志脱坚强的脸人能把梳世界放壮在手中略像泥块骗一样任兵意揉捏视。28横四月句202沾34:01肥:30书下午16:狼01:朋304月-2界315、楚塞监三湘接多，荆门斗九派通笛。。。四月架234:01驼下午4月-渗2316:价01Apri即l28允,20泻2316、少年宝十五二差十时，辈步行夺奋得胡马蹈骑。。2023柏/4/2鞠816井:01:张3016:体01:散3028A居pril班202卧317、空山新愈雨后，天病气晚来秋琴。。4:01弊:30刚下午4:0唇1下镰午16:0零1:304月-2轧39、杨柳散佣和风，青垃山澹吾虑说。。4月-搏234月-翠23Frid男ay,塞Apri昏l28丧,20傍2310、阅读一姻切好书如昌同和过去登最杰出的之人谈话。16:储01:服3016: