开发产品计税成本概述

第二部分

房地产开发企业计税成本讲解......2开发产品计税成本概念

是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。3开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:

期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类4

成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则5

（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则6

（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则......7

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则8

根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类9

（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。

2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类10

（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。

1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。

2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。计税成本的种类11

（二）房屋开发成本

3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。计税成本的种类12

（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。

1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。

2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类......13

（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。计税成本的种类14

开发产品计税成本支出项目有6个:

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本项目15

（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本项目16

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本项目17

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税成本项目18

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。计税成本项目19

（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本项目......20

计税成本核算的一般程序分为5步:

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税成本核算的一般程序21（二）司对当期叨应计入茧开发产熄品成本派中的各猾项实际书支出、婶预提费福用、待抓摊费用吼等合理开的划分锁为直接具成本、誉间接成秀本和共筛同成本禾。计税成本困核算的一促般程序22（三）锈对当期汪已完工绪成本对占象的计扶税成本造进行结债算，并沿按房地差产主管机部门核裳定的可近售面积草计算其葬单位工焦程成本弦。可售面积仔单位工程盐成本=成本对象筒总成本÷总可售面特积。计税成本娇核算的一祸般程序23（四）对盟当期已实是现销售的斗可售面积唤，按其单工位工程成重本计算出现已销产品茎开发产品嫁的计税成饥本，并在偿当期纳税扛申报时进荣行扣除。已销开发娃产品的计专税成本=已实现块销售的沃可售面帐积×可售面积他单位工程分成本。计税成颈本核算浑的一般持程序24（五）对蝇前期已完垄工开发产倍品本期应益负担的成途本费用按爪已销开发迈产品和未懂销开发产斑品进行分固配，其中积应由已销歼开发产品树负担的部绸分，在当陷期纳税申冻报时进行茫扣除。计税成本侨核算的一伏般程序25开发企业疮发生的应丝式计入开发家产品成本蛋中的费用盼其直接成脸本和能够验分清成本宴负担对象型的间接成资本，直接铃计入成本膝对象。共舱同成本和壶不能分清溜负担对象健的间接成复本，应按袭受益的原兴则和配比当的原则分陡配至各成缝本对象，学具体分配晴方法有5种。计税成龙本项目霸的结转露方法26（一）占军地面积法指按已纸动工开净发成本买对象占恋地面积奸占开发疮用地总胶积面的永比例进句行分配遥。计税成本谎项目的结兽转方法......27（一）占叫地面积法1、一次感性开发疲的计算练公式按某一惭成本对释象占地艘面积占盖全部成固本对象皂占地总延积面的业比例进丈行分配糖。某一成本悉对象应分乓配的成本=该成本盏对象占这地面积÷全部成本找对象占地甜总面积×应分配的号开发成本计税成本暑项目的结冷转方法28（一）占而地面积法2、分期开旦发首先按期案内全部成翼本对象占糖地面积占抗开发用地荷总积面的尼比例进行们分配，然终后再按某市一成本对策象占地面源积占期内诸全部成本伞对象占地照总积面的毁比例进行冶分配。计税成本殊项目的结心转方法29（一）宝占地面臣积法2、分期后开发的碍计算公喊式期内全部叫成本对象缸应负担的届成本=期内成本德对象占地冬面积÷开发用秃地总面屈积×应分配的愧开发成本期内某屈一成本颤对象应僵分配的怕成本=该成本对搁象占地面柿积÷期内全点部成本副对象占响地面积×期内全部佳成本对象芒应负担的允成本计税成本脑项目的结袜转方法30（一）搏占地面父积法2、分期犬开发期内全盾部成本须对象应畜负担的犹占地面误积为期隔内开发提用地占波地面积规减除应睛由各期方成本对构象共同据负担的桥占地面补积。计税成本乔项目的结浸转方法31（二）建横筑面积法指按已简动工开技发成本意对象建范筑面积问占开发爱用地总斯建筑积漠面的比件例进行奔分配。计税成本攻项目的结滨转方法32（二）活建筑面种积法1、一次性面开发的计威算公式按某一唉成本对惭象建筑瓶面积占节全部成喜本对象赞建筑积港面的比见例进行网分配。某一成担本对象阵应分配士的成本=该成本对刃象建筑面雨积÷全部成姐本对象打建筑面校积×应分配顽的开发溪成本计税成本姓项目的结止转方法33（二）建肾筑面积法2、分期开疲发首先按榨期内全池部成本堆对象建遣筑面积咏占开发研用地计族划建筑洁积面的醉比例进司行分配罪，然后粉再按某臣一成本堆对象建膏筑面积怀占期内贪全部成走本对象吸建筑积坡面的比循例进行沉分配。计税成易本项目稿的结转须方法34（三）直祝接成本法指按期率内某一气成本对轮象的直净接开发渠成本占排期内全嫁部成本栽对象直过接开发民成本的催比例进伴行分配项。该该仅搅适用于叉一次性氧开发或棉同一期管内的成左本分配浙。计税成本酸项目的结箩转方法35（三）描直接成笛本法计算公将式：某一成炼本对象拍应分配笛的成本=该成本对趟象直接开坐发成本÷期内全液部成本蜂对直接贱开发成银本×应分配巨的开发烧成本计税成本忠项目的结往转方法36（四）丢预算造唯价法指按期妻内某一蠢成本对凳象预算证造价占路期内全括部成本倦对象预妥算造价航的比例旁进行分很配。该该仅独适用于岸一次性六开发或台同一期桃内的成微本分配浅。计税成本牛项目的结共转方法37（四）冈预算造门价法计算公式泡：某一成购本对象纪应分配碑的成本=该成本浊对象预岗算造价÷期内全角部成本幸对预算弯造价×应分配的隶开发成本计税成吩本项目陡的结转剪方法38（五）预贼定售价法指按期内某某一成本匠对象预定带售价占期旗内全部成垃本对象预州定售价总袍额的比例盒进行分配幕。该该仅企适用于冶一次性系开发或祖同一期爽内的成赤本分配芬。计税成球本项目拆的结转督方法39（五）菊预定售令价法计算公式西：某一成本趴对象应分兴配的成本=该成本笔对象预增定造价÷期内全部台成本对预迟定售价×应分配的凳开发成本计税成回本项目态的结转咱方法40下列共同测性成本项次目或不能耻分清成本绿对象的间寒接成本项达目必须按和以下方法散进行分配千：（一）刊土地征呀用及拆粥迁补偿罪费（或逢自用土抄地开发晓成本）纤，应按便占地面革积法进助行分配谦。如果创确需采碑用预定诉售价法疾的，应习事先和养主管税甩机关按相预约定恒价的方格式进行侨协商。计税成本惹项目的结移转方法41下列共碧同性成弯本项目有或不能曲分清成脸本对象耐的间接序成本项丸目必须迈按以下汇方法进柏行分配谜：（二）篇公共配血套设施很开发成译本（或蜂公共配寸套设施严开发成厅本费）踏按建筑殃面积法洗在可售尘计税成忘本对象圾间进行荐分配。计税成降本项目慌的结转扒方法42下列共撒同性成多本项目三或不能半分清成要本对象捷的间接谣成本项气目必须们按以下伴方法进凶行分配丛：（三）欣其他成靠本项目痒的分配蛋法由开牲发企业贩自行确编定。计税成本景项目的结丙转方法43自用的土珠地和公共业配套设施初：作为独序立成本碌对象进逆行核算洒的，在铜结算已众完工可域售成本异对象时险，按以蚀下规定愉进行分球配：（一）渠自用土傲地和公波共配套海设施已月完工的包，可将贩其实际梅发生的攀计税成认本按前吹条规定冷分配至沫可售成毁本对象摆。特定事项普的税务处氏理44自用的土蹦地和公共彻配套设施摄：（二）部自用土会地和公局共配套溜设施未邀完工的楚，可将测其预算虽造价按燃前条规聪定分配桂至可售承成本对桃象。特定事项咽的税务处刻理45土地使泥用权成餐本：贸开发企和业以非握货币交料易方式包取得土傍地使用姜权的，烤分两种菜情形进教行处理遭。特定事项妙的税务处卡理46（一）辽其投入珍方以换挣取开发张产品为脱目的，皮将土地绿使用权奋投资开溪发企业衣的，按候下列规鹅定进行县处理：1．换取的盐开发产品感如为该项忆土地开发谨、建造的偷，接受投裙资的开发歌企业在接食受土地使量用权时暂印不确认其狐成本，待乌首次分出爪开发产品蔬时，再按狡应分出开爪发产品（楼包括首次恭分出的和邮以后应分舒出的）的饲市场公允酸价值和土降地使用权夜转移过程乳中应支付叛的相关税建费计算计农算确认该防项土地使兰用权的成踪蝶本。如涉浑及补价,土地使用蛾权的取得票成本还应验加上应支圣付的补价日款或减除挑应收到的宁补价款。特定事项泰的税务处粒理47（一）其眨投入方以若换取开发绞产品为目凝的，将土嘉地使用权壁投资开发窜企业的，篇按下列规劝定进行处费理：2．换取抛的开发醒产品如币为其他驻土地开既发、建警造的，希接受投肯资的开尘发企业底在投资织交易发摸生时，貌按应付以出开发污产品市兔场公允购价值和砌土地使抬用权转鱼移过程很中应支思付的相示关税费找计算确溉认该项将土地使陡用权的繁成本。止如涉及干补价,土地使缘瑞用权的吹取得成侍本还应津加上应恰支付的延补价款膏或减除惰应收到总的补价愿款。特定事稻项的税色务处理48（二）帜企业、纱单位以喉股权的璃形式，倘将土地兴使用权远投资开贝发企业锦的，接胳受资的湾开发企丘业应在接投资交唱易发生步时，按弊该项土冲地使用缓权的市协场公允管价值和叠土地使减用权转碎移过程引中应支灿付的相卡关税费腿计算确怨认该项短土地使己用权的纸取得成各本。如够涉及补泉价,土地使页用权的似取得成性本还应翼加上应咳支付的富补价款齐或减除默应收到结的补价贴款。特定事响项的税脚务处理49代建工烈程成本体和提供确劳务成导本：代建工程吹和提供劳极务不超过12个月的，弯可在合同聪完工之日枪按实际发王生的支出租计算确认次相关的成复本并准予兼在当期税国前扣除；念代建工程唉和提供劳裕务持续时嗽间超过12个月的，箩可采用完厅工百分比热法按季确缺认相关的聚成本并准悠予在当期浪税前扣除贴。特定事仔项的税凝务处理50利息支拥出：包括各类堵借款利息亡支出、发锁行债券的贿利息支出锈及其相关赚的折价或龟溢价摊销通、安排专婆门借款所峰发生的辅杀助费用、薪与借入资这金相关且唤作为利息西费用调整象额的外币黑借款产生麦的差额等毙项。特定事晴项的税就务处理51利息支风出：开发企业鞠为建造开额发产品借替入资金而体发生的符茄合税收规幻玉定的借款森费用，属怜于成本对询象完工前浆发生的，和应计入成留本对象；重属于成本盒对象完工目后发生的屠，可作为挤财务费用亭直接扣除零。应计入成物本对象的宿借款费用娱按下列规君定进行税五务处理:特定事变项的税呼务处理52利息支出洁：(一)能直接归吊属于某一恋成本对象杰的，直接省计入该成这本对象。(二)属于不龙同成本畜对象共触同负担澡而不能磨直接归夺属于某竭一成本暮对象的涉，按期那内各成谎本对象厌直接开缩慧发成本贤占期内钓全部成撇本对象氏直接开浪发成本鲜的比例涂进行分雨配;也可按期灶内各成本槐对象预算寸造价占期读内全部成在本对象预骄算造价的诞比例进行盛分配。特定事佳项的税两务处理53利息支阀出：(三)上述以唯外的借锯款费用,首先应在包未销开发老产品和各锄类在建成东本对象之扭间进行分窗配,然后再艺将应由灭各类在烈建成本竞对象负享担的借乌款费用械分配至绒具体成萌本对象携。各类在茧建成本耻对象应硬负担的境借款费裤用按其避预算造搞价占未值销开发偿产品与秧各类在率建成本校对象预哪算造价榜之和的伶比例进碌行分配取。特定事项匪的税务处遣理54利息支出熔：（四）季一般借奇款发生聋的辅助虾费用不紧入开发经产品成孔本，可挣在实际龟发生时魂作为财谎务费用南直接在语当期税妙前扣除塞。（五）刻在建成膨本对象慎发生非历正常中孤断、且攀中断时匠间连续区超过3个月的设，其当把应分摊齐子的借测款费用说不入该湾成本对科象，可同作为财妹务费用祸直接在泛当期税烤前扣除拿。特定事项戏的税务处轧理55政府收边费预提恭：政府规神定须缴今纳的报钳批报建伏费用、涉物业完岁善费用责等所有旨按规定古应当收邀取但还尊未收取商的费用昆允许在阔当期预国提。特定事嘉项的税蜻务处理56停车位画：单独建造做的，应作动为独立的活成本对象器进行核算捏，利用地讽下基础设驳施建造的酷，不进行脂成本核算已，待实际六销售时再醉作税务处纤理。特定事概项的税洪务处理57质量保趣证金：开发产恼品完工旺后，如纽奉果因保柄证质量骆需要而辽未全部减付款给启施工单形位，没讨能取得型全部工花程款发汁票的，敏可凭有磁关合同竹、协议蛾在全部犹工程款非的10%以内预恨提，计样入相关扫成本对壳象，至纸保质期梢满后再滨行调整弃。特定事项劫的税务处别理58物业管理短费：开发企业慌支付给物茧业管理公热司的费用佣，如果约会定给业主猴并专款专炮用的，可恳据实税前驱扣除。特定事材项的税鸦务处理59回迁房裳：开发企浴业按规拒定补偿盆给拆迁师户的，旺其建筑得成本可胸作为共涛同性成政本进行涂税务处钳理，超撕过补偿离标准的悠，则正柳常销售领进行处轧理。特定事项凯的税务处述理60境外支库付销售麦费、设仙计费问币题：开发企业烘境外支付震销售费、灯设计费的姨，不得税凯前扣除。吼境内支付武境外销售姥费、设计旋费的可按奋关联企业叉之间业务芝往来进行衡税务管理唐。特定事项帆的税务处曾理61新企业所含得税法出填台后，内排外资所得税轰房地产陪业税收扫衔接处叠理。谢谢！Than挪kYo杨u!9、静夜乌四无邻洞，荒居乓旧业贫误。。4月-2成34月-谋23Frid困ay,浊Apri漠l28招,20赚2310、雨中黄求叶树，灯欠下白头人伶。。14:0绿9:5314:0握9:5314:码094/2家8/2稀023眉2:佛09:先53疏PM11、以我摩独沈久辱，愧君返相见频朋。。4月-2画314:罗09:逼5314:0顶9Apr画-2328-耀Apr称-2312、故人江累海别，几傅度隔山川钩。。14:智09:牧5314:0悟9:5314:匙09Frid轧ay,饱Apri骗l28寒,20害2313、乍见翻掌疑梦，相窑悲各问年瞒。。4月-2茅34月-2她314:0虏9:5314:0妹9:53Apri题l28绝,20圣2314、他乡生杀白发，旧叉国见青山父。。28借四月亚202圈32:0奔9:5票4下盛午14:拦09:华544月-孙2315、比不了宿得就不比雨，得不到帜的就不要姜。。。四月2薪32:09镰下午4月-疼2314:0罚9Apr稳il咳28,染20愁2316、行动出淡成果，工水作出财富疤。。2023惹/4/2艇814墙:09:区5414:0偶9:5428循Apr您il煎202剖317、做前，剖能够环视匙四周；做欲时，你只怠能或者最仗好沿着以枯脚为起点储的射线向粥前。。2:0董9:5饲4下保午2:0妄9下盟午14:0梯9:544月-2扶39、没有乓失败，馒只有暂施时停止祖成功！雾。4月-2蓝34月-沈23Frid阀ay,欧Apri动l28烂,20士2310、很多事丸情努力了予未必有结润果，但是工不努力却离什么改变谁也没有。讨。14:0肠9:5414:0手9:5414:0拍94/2温8/2桶023腹2:佳09:垦54倒PM11、成功荷就是日典复一日拦那一点绢点小小诉努力的靠积累。埋。4月-2带314:0洪9:5414:挨09Apr-衡2328-A舞pr-2羡312、世间惨成事，刘不求其堡绝对圆然满，留绪一份不暮足，可图得无限唇完美。凡。14:螺09:逼5414:0颈9:5414:0姨9Fri盖day秆,A欣pri迷l2磨8,赞202矩313、不知挽香积寺泥，数里挖入云峰锹。。4月-2产34月-房诚2314:想09:平5414:朝09:疤54Apri章l28蛋,20怨2314、意志坚立强的人能霜把世界放永在手中像区泥块一样躲任意揉捏狮。28四界月20的232:0抓9:5猛4下追午14:劝09:肌544月-偶2315、楚塞段三湘接智，荆门兆九派通咳。。。四月眨232:0闹9下家午4月-2请314:0均9Apr柿il枕28,鞋20答