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房地产专业知识培训内容（入行）主讲：闵新闻房地产开发程序房地产基础知识建筑知识房地产营销知识物业管理知识涵盖内容房地产开发知识房地产开发程序

房地产开发政策与管理房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。房地产开发政策与管理

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。房地产管理部门及各种证件

取得土地――确定建筑――确定户型、面积--招标建筑公司、开工――竣工验收后国有土地使用权证书（国土资源厅）建设用地规划许可证（土地局）建筑工程规划许可证（建设厅、建委）建筑工程施工许可证（建设厅、建委）商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）

房地产开发管理

规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。工程预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。2）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。工程监理：在工程工地上管理工程质量以及监督工程进度的人员。分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算：房地产基础知识

有关规划的概念有关产权的概念有关土地的概念有关住宅的概念有关面积的概念基础概念房地产基础知识房地产基础知识有关土地的概念土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）；三级市场（租赁市场）。土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。房地产基础知识有关住宅的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。有关住宅的概念房地产基础知识商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。房地产基础知识有关住宅的概念经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。有关住宅的概念房地产基础知识高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。有关住宅的概念错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。独栋别墅双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。联排别墅平台——是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊——是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室

——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室——是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。玄关——是登堂入室第一步所在的集团，它是一个缓冲过渡的地段。隔断——是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。过道——是指住宅套内使用的水平交通空间。阁楼（暗楼）—一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。房地产基础知识有关规划的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在米之间。层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高，基本上一直限制在3米以下，如美国规定为2.28～2.4米，英国规定为2.2～2.4米，日本和波兰规定在2.2～2.6米。有关规划的概念房地产基础知识户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。表现为住宅的朝向、功能等。户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。有关产权的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。房地产基础知识有关产三权的概三念共有产三权：指一家三房地产三有两个三或两个三以上的三权利主三体，即三共有人三。在实三践中又三有按份三共有和三共同共三有之分三。前者三是指共三有人分三别按自三己所拥三有的份三额大小三，对共三有房地三产享有三一定的三利益，三并承担三相应的三义务；三后者是三指两个三以上权三利人对三全部共三有的房三地产享三有同等三的权利三，并承三担同等三的义务三。房屋抵三押：产权所三有人以三房契作三为抵押三，取得三借款，三按期付三息。房三屋产权三仍由产三权所有三者自行三管理，三债权人三只能按三期取息三，而无三使用管三理房屋三的权利三，待借三款还清三，产权三人收回三房契，三抵押即三告终结三。过三户：即更换三房屋承三租人姓三名。房地产基础知识有关面三积的概三念建筑面三积：建筑物三各层面三积总和三，每层三建筑面三积按建三筑物勒三角以上三截面计三算，包三括使用三、辅助三面积和三结构面三积。商品房三销售面三积=套内建三筑面积+分摊的三公用面三积。套内建三筑面积=套内使三用面积+套内墙三体面积+阳台建三筑面积公摊面三积：1.公共门三厅、过三道，电三梯井、三楼梯间三、垃圾三道、变三电室、三设备房三等为整三座楼服三务的公三共用房三和管理三用房的三建筑面三积2.各单元三与楼宇三公共建三筑空间三之间的三分隔以三及外墙三墙体水三平投影三面积的50%使用面三积：建筑物三各层平三面中直三接为生三产生活三使用的三净面积三的总和三。房地产基础知识有关面三积的概三念使用三率：使用面三积与建三筑面积三之比，三用百分三数表示三。板楼80%、塔楼75%、写字三楼70%商场65%使用率三与人流三量密切三相关，三人流量三大的地三方，使三用率低三。实用三率：是套三内建筑三面积和三住宅面三积之比三。商品房三销售面三积=套内建三筑面积+分摊的三公用建三筑面积套内建三筑面积=套内使三用面积+套内墙三体面积+阳台面三积套内墙三体面积=公用墙三为水平三投影面三积一半三计入、三非公用三墙为水三平投影三面积计三入套内三使用面三积为室三内各居三室面积三、壁橱三等，以三及不包三含在结三构面积三中的烟三囱、通三风道、三管道井。分摊的三公用建三筑面积=套内建三筑面积三*三公用建三筑面积三分摊系三数公用建三筑面积三分摊系三数=公用建三筑面积/套内建三筑面积三总和公用建三筑面积=整栋楼三的建筑三面积-套内建三筑面积-不应分三摊的建三筑面积房地产基础知识有关面三积的概三念容积三率：总建三筑面积三与所用三建筑用三地面积三之比。(总占地三面积之三比)建筑覆三盖率：又称三建筑密三度，是三指建筑三物基底三占地面三积与规三划用地三之比。绿化三率：是指三规划建三设用地三范围内三的绿地三面积与三规划建三设用地三的用地三面积之三比。绿地率三：是指规三划建设三用地范三围内的三全部绿三化和植三物水平三投影之三和与规三划用地三面积之三比。不三是所有三铺了草三的地方三都算绿三地，建三筑外墙1.5米内和三道路边三线1米以内三不得计三入。房地产基础知识居住人三口——是指与三住宅统三计范围三一致的三居住人三口。居住户三数——是指与三居住人三口数相三应的户三数。人均住三宅建筑三面积——是指按三居住人三口计算三的平均三每人拥三有的住三宅建筑三面积。=住宅建三筑面积/居住人三口住宅平三均层数——住宅总三建筑面三积与住三宅基底三总面积三的比值三。人口毛三密度——每公顷三居住区三用地上三容纳的三规划人三口数量三。人口净三密度——每公顷三住宅用三地上容三纳的规三划人口三数量。住宅面三积毛密三度——每公顷三居住区三用地上三拥有的三住宅建三筑面积三。住宅面三积净密三度——也称住三宅容积三率。是三指每公三顷住宅三用地上三拥有的三住宅建三筑面积三或以住三宅建筑三总面积三与住宅三用地的三比值表三示。有关面三积的概三念房地产基础知识按揭：按揭人三将房产三产权转三让给按三揭受益三人（通三常为提三供贷款三银行）三作为还三款保证三，按揭三人在还三清贷款三后按揭三受益人三立即将三所涉及三的房产三产权转三让按揭三人。（三简单说三：按揭三过程中三，房子三不是你三的，直三到按揭三过程结三束，房三子才归三你）公积金三贷款也叫个三人住房三担保委三托贷款三，是由三住房资三金管理三部门运三用房改三资金委三托银行三向公积三金交存三人和汇三交单位三的离、三退休职三工发放三的政策三性贷款三。其他相三关概念房地产基础知识房地产三开发知三识综合开三发程序开发中三的审批三手续综合开三发概念开发方三式项目投三资构成三和投资三分析开发知三识房地产三综合开三发是指开三发工作三的全过三程，从三项目的三筹划开三始至计三划立项三、规划三设计、三项目审三批、招三标投标三、工程三实施、三竣工验三收直至三交付使三用。它三的要求三、内涵三和目标三包括如三下几方三面：房三地产综三合开发三是以建三设地块三和房屋三的开发三、建造三为中心三，对某三一建设三区域的三市政设三施和公三用建设三实行统三一规划三，综合三配套，三协调建三设。在三城市基三础设施三方面，三要对交三通道路三、供水三、排水三、供电三、供热三、供气三、邮电三通讯等三实行综三合开发三，供应三量要和三需求相三适应。三在建筑三物功能三方面，三则要对三居住用三房、服三务用房三、文教三卫生、三福利娱三乐等用三房，以三及庭园三绿化、三道路交三通，实三行配套三建造。三房地产三综合开三发还要三求在建三设程序三上严格三按照客三观规律三办事，三严格地三按照立三项论证三、规划三设计、三征地拆三迁、招三标投标三、基础三设施、三道路交三通、主三体建筑三、配套三房屋、三庭园绿三化、竣三工验收三、使用三管理……的程序三进行，三做到各三个建设三环节互三相衔接三、层层三扣住、三协调发三展，从三而实现三以最少三的投入三获得最三大的建三设收益三，并为三使用管三理、日三常服务三奠定良三好的基三础。房地产开发知识房地产三综合开三发的概三念房地产三综合开三发的方三式房地产开发知识单项开三发单项开三发的项三目一般三规模比三较小，三功能单三一，配三套设施三简便。三这种项三目往往三在新区三总体开三发或老三城改造三中形成三一个相三对独立三的项目三。但其三风格、三外貌等三要与整三个开发三区取得三协调，三并以较三快的时三间完成三。单项三开发包三括房屋三及其配三套设施三的建设三，即供三水、供三电、供三暖、煤三气（或三天燃气三）、雨三污水处三理、通三讯、消三防等。三这要求三有很强三的计划三性，要三求各个三单项工三程密切三配合，三共同行三动，按三照“先三地下，三后地上三”的顺三序安排三各项施三工。房地产三综合开三发的方三式房地产开发知识小区开三发在新城三开发中三，是指三一个完三整小区三的综合三开发。三要求其三在区域三开发范三围内功三能完善三，配套三项目齐三全，基三础设施三完善。三在旧城三改造中三，则是三指局部三改建，三即某一三个相对三独立的三街坊的三更新改三造。小区开三发从功三能上分三有综合三性和单三一性两三种；综三合性的三有经济三贸易区三，科技三开发小三区等。三这些小三区往往三以经济三技术开三发项目三为主，三兼顾居三住、文三化福利三设施。三单一的三开发小三区则是三指居住三小区，三一般以三满足居三住需要三为中心三进行住三宅和相三应的商三业、市三政、文三教福利三等配套三项目建三设房地产三综合开三发的方三式房地产开发知识成片开三发一般是三指范围三广泛、三投入资三金巨大三、项目三众多、三建设期三长的综三合性开三发。成三片开发三大到可三以相近三于开辟三一个新三城区，三如上海三浦东新三区、郑三东新区三等都属三于这种三多功能三的大规三模开发三。在成三片开发三中，房三地产开三发往往三成为基三础和先三行项目三，发挥三其启动三和引导三作用。综合开三发程序开发步骤决策阶段规模摸底市场调查寻找开发土地建设施工阶段前期阶段领导决策经济分析用地性质规划红线要求容积率道路及绿化市政及公建配套其他特殊条件房地产开发知识开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段编制建设计划方案申请建设用地申请立项三通一平筹措建设资金拆迁委托设计自有流动资金银行或其他金融机构贷款发行证券或股票预售商品房综合开三发程序房地产开发知识开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段控制施工进度加强质量监督组织施工招标资料汇总归档市政公建配套交付使用竣工验收综合开三发程序房地产开发知识开发中三的审批三手续建设用三地规划三许可证三书商品房三销（预三）售证三书国有土三地使用三权证书建筑工三程规划三许可证建筑工三程施工三许可证房屋土三地管理三局建设厅三、建委建设厅三、建委国土资三源厅、规划局土地局房地产开发知识通常的三五证两三书《国有土三地使用三证》是证明三土地使三用者向三国家支三付使用三权出让三金，获三得了在三一定年三限内某三块国有三土地使三用权的三法律凭三证。《建设用三地规划三许可证》是建设三单位在三向土地三管理部三门申请三征用，三划拨土三地前，三经城市三规划行三政主管三部门确三认建设三项目位三置和范三围符合三城市规三划的法三定凭证三。《建筑工三程规划三许可证》是有关三建设工三程符合三城市规三划要求三的法律三凭证。《建筑工三程施工三许可证》：是建三设单位三进行工三程施工三的法律三凭证，三也是房三屋权属三登记的三主要依三据之一三。没有三开工证三的建设三项目均三属违章三建筑，三不受法三律保护三。《商品房三销售（三预售）三许可证》是市、三县人民三政府房三地产管三理部门三允许房三地产开三发企业三销售商三品房的三批准性三证件。《住宅质三量保证三书》是房地三产开发三企业在三商品房三交付使三用时，三向购房三人提供三的住房三质量保三证文件三。《住宅使三用说明三书》是房地三产开发三企业在三商品房三交付使三用时，三向购房三人提供三的有关三住房使三用的说三明。项目投三资构成三和投资三分析土地成三本前期费三用建筑安三装费用项目销三售及交三易税其他费三用土地出三让金、三土地补三偿和拆三迁安置三费、市三政配套三和集资三费规划勘三察设计三费、三三通一平三费、工三程招标三及办理三各项开三工手续三费建安费三、工程三监理及三质量监三督费、三小区配三套及绿三化费（多层三建安费三一般800三-10三00元/平方米三、高层120三0-1三500元/平方米三）项目管三理费、三不可预三见费、三开发企三业利润三、税金三及利息项目投三资构成房地产开发知识三通一三平：水三通、电三通、路三通；路三面平整七通一三平：路三通、电三通、气三通、通三信通、三暖通、三给水通三、排水三通；路面平三整项目投三资构成三和投资三分析房地产三项目投三资经济三效益的三静态评三价房地产三项目投三资经济三效益的三静态评三价是不三考虑资三金时间三价值的三评价方三法。因三其计算三简单、三方便，三在项目三的机会三研究阶三段、初三步可行三性研究三阶段，三以及建三设期较三短的小三型项目三评价上三有广泛三的应用三。具体三方法有三：投资收三益率投资收三益率又三称投资三利润率三或投资三效果系三数，主三要用来三评价项三目的获三利水平三。其计三算公式三如下：投资收三益率=收益额/项目投三资额×1三00%式中：三项目投三资额是三包括贷三款利息三的总投三资；收益额三是房地三产开发三商品的三销售净三收入。三如商品三房销售三净收入三，土地三使用权三的转让三净收入三等。房地产开发知识建筑知三识建筑结三构工程识三图规划建筑知三识建筑知识户型规划知三识居住用三地包括住宅用三地：包括三住宅建三筑的基三底占地三及其四三周合理三间距内三的用地三（含宅三旁绿地三、宅间三小路、三家务院三等）公建用三地：是与三居住人三口规模三相对应三配建的三各类设三施的用三地，包三括建筑三基底占三地及其三所属的三专用场三院、绿三地和配三建停车三场、回三车场等三。道路用三地：指宅三间小路三和公建三专用道三路以外三的各级三车行道三路、广三场、停三车场、三回车场三等。居三住区用三地内道三路用地三面积应三按下列三规定确三定：1.按与居三住人口三规模相三对应的三同组道三路及其三以下各三级道路三计算用三地面积三，外围三道路不三计入2.居住区三（级）三道路、三按红线三宽度计三算；3.小区路三、组团三路，按三路面宽三度计算三。当小三区路设三有人行三便道时三，人行三便道计三入道路三用地面三积。4.居民汽三车停放三场地，三按实际三占地面三积计算5.宅间小三路不计三入道路三用地面三积公共绿三地：指满三足规定三的日照三要求，三适应安三排游憩三活动场三地的居三民共享三的绿地三，包括三居住区三公园、三居住小三区的小三游园、三组团绿三地以及三其他具三有一定三规模的三块状、三带状公三共绿地三。建筑知识日照间三距住宅的三日照间三距分正三面间距三和侧面三间距两三大类，三凡泛指三的日照三间距，三为正面三间距。在居住三区规划三中，应三使住宅三布局合三理，为三保证每三户都能三获得规三定的日三照时间三和日照三质量，三要求条三形住宅三长轴外三墙之间三保持一三定距离三，即为三日照间三距。如三果住宅三的日照三间距不三够，北三面住宅三的底层三就不能三获得有三效日照三。根据三规定，三高层与三各种层三数住宅三间距不三宜小于13m，条式三住宅多三层间距三不宜小三于6m。日照间三距系数=房屋间三距遮挡房三屋檐高规划知三识建筑知识日照间三距住宅的三日照间三距分正三面间距三和侧面三间距两三大类，三凡泛指三的日照三间距，三为正面三间距。在居住三区规划三中，应三使住宅三布局合三理，为三保证每三户都能三获得规三定的日三照时间三和日照三质量，三要求条三形住宅三长轴外三墙之间三保持一三定距离三，即为三日照间三距。如三果住宅三的日照三间距不三够，北三面住宅三的底层三就不能三获得有三效日照三。根据三规定，三高层与三各种层三数住宅三间距不三宜小于13m，条式三住宅多三层间距三不宜小三于6m。日照间三距系数=房屋间三距遮挡房三屋檐高单栋塔三式居住三建筑在三两侧无三其他遮三挡阳光三的建筑三（含规三划建筑三）时，三与其他三居住三建筑的三间距系三数不得三小于1．0多栋塔三式居住三建筑呈三东西向三单排布三置时,与被其三遮挡阳三光的板三式居住三建筑的三建筑间三距,相邻塔三式居住三建筑的三间距等三于或大三于单栋三塔式居三住建筑三的长度三时,建筑间三距系数三不得小三于1.2。住宅朝三向住宅的三朝向主三要要求三能三获得良三好自然三通风和三日照。三郑州市三住宅最三佳朝向三南偏东150，适宜三朝向南三偏东250，不宜三朝向西三北方向三。规划知三识建筑知识规划知三识城市居三住区——是指不三同居住三人口规三模的居三住生活三聚居地三和特指三被城市三干道或三自然分三界线所三围三合，三并配建三有一整三套完善三的设施三的生活三聚居地三。一般三在300三00三-50三000人。居住小三区—一般称三小区，三是被居三住区级三道路或三自然分三界线所三围合，三并有一三定配套三的生活三聚居地三。一般三在700三0-1三500三0人。居住组三团——指被小三区路隔三开，100三0-3三建筑知识户型知三识建筑知识住宅应三按套型三设计，三每套住三宅应设三卧室、三起居室三（厅）厨房和三卫生间三等基本三空间户型知三识建筑知识卧室、三起居室三（厅）卧室之三间不应三穿越，三卧室应三有直接三采光、三自然通三风，三其使用三面积不三应小于三下列规三定：1双人卧三室为10㎡；2单人卧三室为6㎡；3兼起居三的卧室三为12㎡。起居室三（厅）三应有直三接采光三、自然三通风，三其使用三面积不三应小于12㎡。起居室三（厅）三内的门三洞布置三应综合三考虑使三用功能三要求，三减少直三接开向三起居室三（厅）三的门的三数三量。起三居室（三厅）内三布置家三具的墙三面直线三长度应三大于3m。无直接三采光的三厅，其三使用面三积不应三大于10㎡户型知三识建筑知识厨房厨房的三使用面三积不应三小于下三列规定三：为的三是更好1一类和三二类住三宅为4㎡；2三类和三四类住三宅为5㎡。厨房应三有直接三采光、三自然通三风，并三宜布置三在套内三近入口三处。厨房应三设置洗三涤池、三案台、三炉灶及三排油烟三机等设三施或预三留位置三，按炊三事操作三流程列三，操作三面净长三不应小三于2．10m。单排布三置设备三的厨房三净宽不三应小于1．50m；双排三布置设三备的厨三房其两三排设备三的净距三不应小三于0．90m。户型知三识建筑知识卫生间每套住三宅应设三卫生间三，第四三类住宅三宜设二三个或二三个以上三卫生间三。每套三住宅至三少应配三置三件三卫生洁三具，不三同洁具三组合的三卫生间三使用面三积不应三小于下三列规定三：1设便器三、洗浴三器（浴三缸或喷三淋）、三洗面器三三件卫三生洁具三的为3㎡；2设便器三、洗浴三器二件三卫生洁三具的为2.5三0㎡；3设便器三、洗面三器二件三卫生洁三具的为2㎡；4单设便三器的为1.1三0㎡。无前室三的卫生三间的门三不应直三接开向三起居室三（厅）三或厨房三。卫生间三不应直三接布置三在下层三住户的三卧室、三起居室三（厅三）和厨三房的上三层，可三布置在三本套内三的卧室三、起居三室（厅三）和厨三房上层三；并均三应有防三水、隔三声和便三于检修三的措施套内应三设置洗三衣机的三位置建筑结三构按承重三结构分三类砖木结三构——旧式住三房混合结三构（包三括部分三钢筋混三凝土）——旧式住三房钢筋混三凝土结三构——目前通三常采用钢结构——现代建三筑、超三高层大三跨度采三用（蓝三码帝王三大厦）按承重三方式分三类墙承重框架结三构（梁三柱承重三）半框架三结构（三部分墙三承重）空间结三构（桁三架、网三状结构三等，主三要用于三体育馆三、飞机三装配车三间等建三筑）建筑知识建筑结三构建筑结三构的承三重形式框架式梁、柱三承重，三主要用三于办公三楼、旅三馆等平三面空间三较大建三筑框—剪式（三框架—剪力墙三式）某些部三位采用三钢筋混三凝土剪三力墙，三主要用三于高层三住宅注：剪三力—作用于三同一点三，大小三相等，三方向相三反的一三对力（三不同于三平衡力三）剪力墙剪力墙三承重，三主要用三于高层三建筑（三长肢、三短肢）建筑知识建筑结三构地基与三基础地基天然地三基人工地三基基础条形基三础（承三重墙下三基础）独立基三础（柱三下基础三）井格式三基础（三将柱下三基础连三接起来三）梁板式三筏形基三础（满三堂式的三板式基三础）箱形基三础（由三底板、三顶板及三若干纵三横墙组三成，中三空部分三可用作三地下室三）基础作三为建筑三的重要三组成部三分，造三价、工三期都约三占整个三工程的三三分之三一建筑知识建筑结三构工程三常材料砖砖可分三为普通三粘土砖三、粉煤三灰砖、三加气混三凝土砌三砖等。标准砖三规格为53×三115三×24三0mm，平时三所谓“三砖墙”三即指宽三度为240三mm的砖墙三。建筑砂三浆建筑砂三浆是由三胶凝材三料、细三骨料和三水等材三料组合三而成。混凝土三是由胶三凝材料三、骨料三、砂和三水经合三理混合三后硬化三而成的三人造石三材，混凝土三的强度三大小通三常是以三混凝土三标号（50~三600号不等三）来表三示的。硅酸教三盐水泥三可分为275、325、425、525、625、725六个标三号，标三号越高三强度越三高，通三常工程三采用425。木材木材具三有质轻三高强（三相对自三重而言三）、导三热性低三、绝缘三性好、三纹理美三丽等优三点。在木结三构或砖三木结构三建筑中三，木材三主要用三作于承三重材料三；在砖三混结构三和钢筋三混凝土三结构中三，木材三主要用三作于装三饰材料三。建筑结三构外廊式三（多用三于点式三楼）外廊式三每层联三系的户三型一般三在4户以上三，且每三户都能三得到均三等的居三住条件三。由于三公共外三廊对住三户的私三密性有三一定的三影响，三故居室三的位置三宜远离三外廊安三排，靠三外廊一三侧宜安三排辅助三用房，三如厕所三、厨房三、储藏三室等。内廊式内廊式三住宅走三廊光线三较暗，三对住户三私密性三的影响三亦较大三，住户三的通风三、采光三条件也三不良。三采用这三种形式三住户的三朝向不三是向西三和向东三，就是三朝南和三朝北。集中式（现在三一般指三塔楼）集中式三住宅与三梯间式三住宅的三不同点三，在于三楼梯间三与电梯三间都集三中在住三宅中央三，无直三接采光三，所以三集中式三住宅有三着内廊三式住宅三相同的三缺点，三但对住三户的影三响比内三廊式少三得多，三而且能三最大限三度得利三用外墙三为户内三创造良三好得通三风和采三光条件三，每层三联系得三户数可三多可少三，一般三在高层三住宅中三采用较三多。建筑知识一手房三业务流三程二手房三业务的三流程房地产三营销的三理念有关销三售礼仪房地产三营销知三识房地产三营销知三识房地产营销知识房地产三营销的三理念*人文文三化牌*金融三文化牌*商业三文化牌宣传到三位、知三名度高三、值得三消费者三信赖讲究高三效、节三能、环三保、健三康舒适三生态平三衡的居三住环境情调“三学区”三、“社三区文化三”、“三智能化三”等概三念文化品三味强调品三牌生态环三境知识经三济房地产营销知识销售模三式低价开三盘——指楼盘三在第一三次面对三消费者三时，以三低于市三场行情三的价格三公开销三售。高价开三盘——指楼盘三在第一三次面对三消费者三时，以三高于市三场行情三的价格三公开销三售。无贴息三返本销三售——购房者三购买物三业后到三一不定三期时期三后，发三展商按三原价将三本金免三息返还三给业主三，而房三屋产权三仍归业三主所有三。（此三方式已三被禁止三）房地产营销知识销售模三式先租后三售——客户先三租住，三到客户三认为有三能力买三下房屋三站柜台三时，开三发商将三如数退三还此前三的租金三，并且三按租住三房时议三定的房三价出售三。（淡三市下常三用）售后返三租——购房者三买下物三业后将三物业返三租给发三展商。三（商铺三类运用三较多，三如第一三大街-淘珍街三和联盟三新城的三内部商三业街）以租代三售——有意购三房者的三客户先三租住，三按月交三租金，三等到租三金总额三达到当三初议定三的房屋三总价（三连本带三息）时三，房屋三产权归三该客户三所有。回报销三售——购房者三须支付三部分房三款（一三般30%），但三暂不入三住，一三定期限三后，此三房产归三客户所三有，等三于是发三展商用70%的房款三回购前三十年的三房屋使三用权。房地产营销知识均价——是指将三各单位三的销售三价格相三加之后三的和数三除以单三位建筑三而后和三数，即三得出每三平方米三的均价三。基价——指经过三核算而三确定的三每平方三米商品三房基本三价格。起价——指某物三业各楼三层销售三价格中三的最低三价格，三即是起三价。预售价——指商品三房预售三合同中三的专用三术语，三它不是三正式价三格。一次性三买断价——是指买三方与卖三方商定三的一次三性定价三。诚意金——是指商三品房地三产在未三取得预三售证之三前，开三发商收三取客户三的可退三回的款三项。定金——是指当三事人约三定由一三方向三对给付三的，作三为债权三担保的三一定数三额的货三币。价格与三税费房地产营销知识违约金——是指违三约方按三照法律三规定和三合同的三约定，三应该付三给对广三播一定三数量的三货币。土地开三发费——每公顷三居住区三用地开三发所需三的各项三工程建三设投资三及必要三管理费三用（元/平方米三）住宅单三方综合三造价——每平方三米住宅三建筑面三积所需三的工程三建设的三测算综三合投资三，包括三各项工三程建设三投资及三必要的三管理费三用（元/平方米三）公共维