徐州某项目策略沟通讲义

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OUT【睢宁项目·策略沟通】项目研判及客层浅析MarketAnalysis天下大势项目概况ItemSurvey项目坐落于江苏徐州睢宁县政府旁，睢河北路西、红光路东、永安路北、永学路南。项目自驾车只需5分钟便可抵达市中心，项目距市中心直线距离2公里。项目区位他们通常被称为贵族、名流、或者精英，绝对的成功人士，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，甚至可能是内地的富人。用品味这样的抽象概念进行划分很难。用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：富有。需要社会认同他们的地位及价值。本案面对的是徐州甚至长三角范围内的高端的人群，在全国某大城市都可能拥有有豪华居所，他们期望的是一种优雅奢华隐蔽的生活环境，同时又不能与现代生活分离……消费者浅析他们可能已换了两次房甚至更多，现在住的也不错，他们选择新居所的行为带有他们在商场上的作风：稳健、挑剔。虽然现在豪宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是：他们希望拥有真正高品质优雅尊贵的生活享受，但现实中很少有楼盘让他们真正感到有分量。一生中的第二、第三次购房，对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值。消费者写真赤贫阶层本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。

在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。社会结构体系模拟图权力顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层目标客群客群结构身份描述主力客群

政府官员；私营企业主、国企高管或企业负责人（政商阶层）；引导客群

专业人士中级别较高者外企、私企中高级管理阶层；中小型民营或私企老板等客群组成掌握社会大资源，尤其是弃政从商、官商联动者；该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层；置业经验丰富，部分人有在国外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力；希望获得附加值高的物业，喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养；多具备收藏爱好，用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求；5.形成户外生活习惯：出国、度假、观光等户外活动习惯强。主力客群行为特征这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；引导客群行为特征本区域内建成或在建项目不多，相对起点较低，从建筑、景观、品质等方面都无法与我们形成直接竞争，短期内不会面临同质化的竞争，但中长期内一旦占据市场第一的位置，将会成为所有对手攻击的目标！竞争浅析虽然很多是欧式风格产品，但品质中庸，同质化严重区域别墅市场仍属于启动阶段市场缺乏高品质楼盘区域市场上的欧式别墅项目还停留在简单的COPY阶段，缺乏对建筑风格以及所涵盖的生活方式的深刻理解COPY，充其量只是形似。而我们要的是神似对法式尊贵韵味的传承对高品质优雅生活的追求我是谁?WhoamI?景观:以极致的景观营造来表达人性化，处处以人为本的空间排布，使得景观能够最大限度地深入社区的每一个细节，延伸生活的艺术；地段:距市中心2公里，紧邻睢宁县政府，国际酒店，中学等，滨水商业街与某公园在建中；品质:大气、尊贵、奢华、浪漫、唯美、经典、贵族、优雅、艺术、高品位，高格调；建筑:建筑立面色彩典雅清新，贵族风格，高贵典雅，低调奢华。奢华是基础，低调是对其细节及品质的至高要求，制作工艺精细考究，精工细作；享受:本项目能提供最隐私最高档最安全的休憩环境就像您在欧洲其它城市的豪邸一样；服务:知名五星级酒店物业顾问服务，本项目无时无刻像忠心的管家一样呵护您和家人和贵宾；邻居:即圈层，基于项目单价和产品力的理由，本项目相信与您英雄所见略同的邻居，都是兼具品味与财富的名流仕绅。我们的USP是什么？我们的机会在哪里？我们的USP不是建筑风格的复制而是神形兼备的构筑品质生活的尊贵享受市场突破点在哪里？市场突破点的核心——建立项目在区域内的品牌领导地位市场突破点的关键——建立市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立形象的高点产品的高点 整合推广的高点——现场优势的建立、整合攻击优势建立[形象高点建立的意义]：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将是亮点；从形象上，首先颠覆徐州！[名称的高点]：项目案名与区域现有楼盘的区隔性，提前将尊贵生活的优雅意境在名称上一览无遗，全面建立与众不同点。[主题的高点]：与世界深呼吸，超前50年，提升项目的品质！我们不再单纯的强调环境的美、地段的好，直接跳出来，在另一个层面，号召一种真正的高品质生活概念！建立高点，彻底颠覆徐州！成为徐州高端项目新指标！形象高点如何建立？现场高点如何建立？[现场高点建立的意义]：眼见为实的营销方式，是地产高层面竞争质变点的开始；区域项目还没有达到现场眼见为实的打动力，只要现场产品展示的高点建立，项目的核心竞争力即全线建立；[现场高点建立的标准]：世界级、奢华感、尊贵大气[现场高点建立的原则]：提前将项目的亮点放出来，提前展示美好未来刺激消费者！景观样板区、大门入口、双会所、网球场、示范样板区（联排）、（海军陆战队）物业管理保安、细致贴心的服务……运筹帷幄传播概念及创意表现IdeaandRepresent本案要咬持续领碑先、开歌创先例铲，势必需要跳出产品葛的竞争，超越文化闹的竞争，以品位明决胜负蝴，定格杏局》》我们的露观点：我们营董销推广钢不只为波卖房子特，更为在裕这座城礼市树立垄身份坐穗标。我们的观让点：本项目煮立案之林高可谓演区域之短最本项目墨的众多粒特征和基超高标绢准也是恰区域其债它项目望尘莫及损的妖在区域范扔围内本案咽无人可比没有可德比待才眯是唯一我们的目粉标：打造区域陷市场上前违所未有的溉高端产品统一的营房诚销传播概弄念用纯正泊法兰西催人文生阿活标准旱，营造援有格调沃的经典血生活方冻式高贵、优趟雅的生活绢格调瑰宝级级当代针法国风讯情高尚练社区项目的签属性定崇位瑰宝：窜稀罕之罢物，才鼻称瑰宝咐；法国研原著：填不仅是歪法国风糟格的建手筑、更污有纯粹挂法国人吵文精神示的，才驻是原著必。稀缺意、生态用、品质己兼具者咏，才叫投别墅，锈成规模裂的别墅艘区域，步自然提陕升项目辅居住价枪值。区域内品扬质标杆【稀缺产次品，独例一无二】纯正的法纪式风情体敌验项目两爪大核心型竞争点高端定位价格突卸破【人们从未篮体验过的肃居住感】高贵、翼优雅的躲生活格蛙调项目核心委概念瑰宝级黎当代法禁国风情高届尚社区项目属性宣定位为什么是竿法国？法国是世暑界上最注踪蝶重生活品呢质的国家法国人装最懂得场享受生菌活法国伟大缺的哲学家酸卢梭说：鲁法国的精招神就是尽概情享受生勺活。香水、美她食、红酒顺、时装、兴书籍、雕水塑、音乐单、名画。脖。。一种很有薄格调的物魂质生活一种有美蒸学意味的城栖居方式一个高尚雷人文精神座的居住氛绳围一个可迫以陶醉捞百年的栋生活梦叠想以当代觉欧洲为沟生活蓝饶本，再形造一个另属于法窗兰西的鼓梦境创造水岸边见的宫苑志，贵族顾气的阳辜光、喝讨着咖啡满、吹着纯风笛…….充满奢华谜、浪漫、脉优雅、华蜻丽的高品姨质欧洲郡拢中生活……我们需非要给人聋们什么件样的联都想？贡多拉溉驶过波删波里花闯街的时态候，塞纳左风岸上飘轰来露天舱咖啡馆剧的香味鸦，那是地衫道的Esp呜res痰so.这味道，猪亦有了贵长族般的优惕雅气质。当然，当呈夜晚华灯述初上，小酒吧辉的阁楼鹿里漫溢Chia休nti的香味时及，这样浓郁厨的格调，不止在眼芬里，还在陕心里。与居住的悟关系从建筑侨形态到挺生活方职式。华丽而歪浓郁法爱式建筑缺风格已证经被深扑深地烙樱上了文闯化的印馅记，已经不单春是唯美、总大气的建戏筑风格，更是一种陷充满浪漫言主义精神数、典雅、笋高格调的摘生活方式陷。感染对生翁活品质具盒有追求的蕉阶层，不但带组来了区哲域内最兆好的建杏筑产品挽，也带讨来了新丝式的生活池理念和摧生活方旁式。不是所许有的生谦活都能寺够捕捉胞内心深够处的愉指悦主推案忍名：香颂丽都案名释仆义：香猫颂来自霜法语“chan固son”一词，蚂本意为磨歌曲法缘瑞国香颂隙是法国转通俗歌猴曲和情输爱流行缩慧歌曲的压泛称，淋以甜美秋浪漫的少歌词著和称于世坊。SLO菠GAN沉醉一差生的优价雅副推案名蛾建议：蔚蓝海新岸漆香榭丽此舍蝴蝶堡荡巴黎猾春天股塞纳左岸莫奈印早象暖毕加索·新邦圣·玫瑰湾丝式塞纳欧育香基础视衔觉赏析主推案山名：香腰颂丽都说到“尽香颂”图，脑海令里马上秀就会浮顶现象：断“秋叶充”、“记玫瑰花纷般的生锄活”、夏“大海浙”，或段是“巴伶黎的天计空下”质歌曲的串旋律浪漫的梦源，格调的携梦，品位尖的生活梦披，数百年蛛的积淀这里随暗处可见静喷泉、计雕塑和歉精美的极园林空气中题弥漫着塔艺术的衡氛围、蚁香水的座分子和感咖啡的笔因子案名：下蔚蓝海忌岸想要体不验最纯超正的法欲式假期躁，就到获法国南置部去吧貌。历从19世纪末开勺始，就有失大批的艺餐术家被蔚右蓝海岸深洗深地吸引唤。它生活句的温馨，逗醉人的光传影，无穷印多样的景亦观和气候痛的和谐，劲使蔚蓝海跟岸成了一矿个意味着萍自由和实蛮验性艺术渡的得天独御厚的乐土减。案名：蝴族蝶堡象蝴蝶笔一样美焦丽自在学生活案名：饺香榭丽弊舍香榭丽舍敏大街是巴魄黎城一条兄著名的大海街。她被伸看作是巴企黎最美丽梢的街道。揪爱丽舍田黎园大街取赔自希腊神负话“神话淘中的仙景宅”之意。案名：塞桑纳左岸“左岸”(La貌Rive肠Gau古che)，通常车指法国比首都巴钩黎在塞蓬纳河左挣岸的部蹲分，是馋中文中靠一个新万的流行银语，具朽有浓厚系的文化欠或意识盗形态意转味，并杏衍生出腿左岸公奖社、左收岸文化销、左岸意咖啡等朴产品。稿房地产定广告中使也常用否“左岸为”章显陵所谓的驴文化品和味、贵猜族品质筐。阶段执太行及媒劣介运用Pha导ses长an党dM压edi蹄a步步为赢星河湾（敬北京）万科城绩（深圳建）高端项目赚开发模式若案例赏析案例选虎择：星河湾（毛北京）1.项目背皇景项目位置：位于朝监阳区东四见环路朝阳叠北路四季另星河路，4环至5环间；项目规旨模：用地面罚积520亩，总暮建面约60万平米杏；开盘时怪间：05.6龄.18面市市场环再境：受新政帆影响，房邮地产行业擦普遍进入狠淡市；星河湾漆（北京肃）2.项目规划规模用地面积520亩，总洽建面约60万平米，横分2期开发岁；分期1期建面21万平方米丑，建筑形毅式为9-11层小高层千，150军0套左右，昆商业街、谷幼儿园、书小学、体五育馆、会依所等生活肾配套齐备肾；2期产品快预定为28层高层径建筑；另规划奴有占地11万平米宋的生态乏公园；2期生态公翅园四季会四季会将体育馆小学幼儿园商业街1期3.启动期荡策略蛾营造豪模宅社区艳，高举角高打，虎以超越映区域平块台的高尖价入市北京星糠河湾项恒目开盘族前投资15亿，近迷四年时必间完成臂现楼、千园林及欲各种配医套，打凯造现楼夹美景全缎成品；200笨5年6月，北京闸星河湾一催期（地上棍）21万平方米饰产品以全漫成品面世仗，社区立库体化园林轿、全体系皇高品质室陵内装修，就小学、幼丑儿园、四位季会、酒饶店式公寓题、体育馆顷等同期建乘成，以全碗成品开盘读；为了创充造完美耳的的天领际线，办不惜更领改原来汪已通过卸的规划亲，减少除了约5万平米的叮销售面积狂；以住宅阻可观、址环境可播赏、配袋套可用晓、服务时可享全元方位构辫成产品铺价值；植物搭竟配，重泊木轻草吩；多软司绿，少硬绿引进了鞭近百多膊种700螺0多棵树觉，保证秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色北京星雅河湾深规划了抖总建筑部面积100终00余平方贵米的四妙季会，旺定位于中国首奴家超五星皱级精品酒佩店与亚太期区规模牲最大、查历史悠旋久的国际知封名物业服融务公司——高力国但际强强借联手对本案担开发启仅示：1.追求产府品景观脑的卓越户，不惜烤牺牲利绪润；2.极致打造糊社区园林脆，以园林宪带动销售默；3.不遗余蠢力打造折社区配给套，全许成品开童盘，摈弃一采般的低馋开高走填策略，润高开高被走，实现利尸润最大证化。深圳万两科城：欠创新产圣品启动贵，综合必物业类待型产品提组合1、多种何物业类闪型、多妙种产品枕、多种喘户型组题合，降臂低销售园风险，鹿获取最倚大利润贼。物业类夜型从小膊户型公郑寓、小帐高层、赛专利产译品情景搞花园洋侨房、升喉级产品后宽景hou圣se与联院堵别墅、绕到双拼允别墅。遍跨度从68-乞270平米。未用足容灿积率下虾，打造佛低密度傲亲地hou箭ses社区。2、低开留高走，合物业类蛇型组合买逐渐走识高，价里格上升然稳定每期开御发以综栋合物业觉类型组刻合策略总体表现捐为产品低威开高走，炕首期组合砖中走市场史常见产品瞎多层、小偿高层、花脾园洋房以泻及少量宽著景hou馒se。二期主够要以联院TH、宽景hous链e、情景花芹园洋房为扒主。前两烂期开发奠屿定低密度稀亲地hou济ses大盘形象财。3、配套痕先行，昏做足“城市”都市概念以3万平米风港情商业街蚀、小学配练合项目首淘期开发，拐弥补项目镇的区域陌溉生的劣势饼。首期综扑合物业类镇型启动，疑高端产品抓宽景hou而se建立项路目高档涂形象，埋花园洋泥房获取辟首期开泡发利润到。4、做足场跪景展示，批一期销售实景展疑示。景观刘中心首际先完成胞，看得检见的未抱来居住启体验万科城一铜期展示区——看得见的识未来居住加体验在一期称开盘初归期，将不各种物但业类型3万平米灭商业、百中心广工场、景姨观园林堡、教育狂设施一并展躬示，未猴来生活轮场景得椒以充分财体验。教育配套开放式广场Townhouse商业Loft情景洋房宽景House小高层广场、水裕系、风情颗商业街等橡非限定性你空间在入状口处核心最位置优先销展示，为钱各种客户晃提供不同诵的想象和每体验空间主景观体沟系前移，金将未来的各居住意境拴充分展现烫，以弥补展项目自身衫资源不足扇的先天劣蛮势，同样已邻近的中劫海日辉台遗项目销售首价格较万徒科城低1000元/平方米，亿品牌差异欺和展示体订验的不同谈是造成差图距的根源雄。对本案的朋启示：1.注重体验昏营销，尤监其是高端扩产品，目守标客户更染加注重生新活的品质，合兴理利用景叫观示范区剃、样板间蛮、会所的葬展示功能确，促进销售的去坚化；2.注重对社抓区配套的扩打造；配套先鸭行，做陈足“城市”都市概念3.低开高端走策略恋，前期漫牺牲利拆润打品市牌，塑三影响，葵后期补绢足前期缺失悟的利润射；4.开发策略济：先高密浴度产品产船品，低价不入市塑品粉牌，逐渐越转向低密度威产品，塔赚取利磁润。项目开发锤方案建议愤：开发策略低密度向扶高密度从南至北联排别墅誉开发逐渐昌到高层以营销勇中心、繁会所、钥景观示摧范区等握作为重纺点展示宅，体现蜜高品质弱格调项目由低串密度到高稀密度的整塑体开发顺墓序，1期以联排御别墅产品基启动，高筝价入市，胖塑造高端蠢形象，优圾点是，拔即高项目形捷象，将自升己与周边挪楼盘区隔略开，缺点闲是，要求李开发商启专动资金雄铲厚，有足着够的资金娘进行景观尸的打造，聚售楼中心久展示。睢宁项层目，开扛工时间床暂定2011需.06睢宁项目回，开盘时攀间待定1、主要屠工程节揪点：现场售楼柿中心开工坚待定2、辅助工闭程节点：工程紧锣荡密鼓筹备挑中，并不镇影响营销拦大局。我们，走邪在前面！入市时蹲机：入市时期机的选宪择：良侦好的开教始是成首功的一慌半，入蛇市时机尸方式把这握得好富，才能令产生好矮的销售扭开局。茄入市时皮机的选克择要综珠合考虑价以下几翅方面因绩素：项目可攻售时间摇：通常犯我们选琴择在正球式预售优前1—2个月入著市宣传哗、一方北面为项错目提前始造势、锡另一方古面可为滨正式销献售积累抹有效客蛋户。准备充雀分后入撞市：入忌市时必跪须在售皮楼大厅蹈、营销类广场、佩项目周井边环境锦改造、吼工程形冻象等内矿外包装捎方面有错良好形盐象展示胜，模型辽、楼书剂、展板三等销售价工具齐出备的情晌况下入室市，才努能彰显奴出本项杰目的气缠势与发盟展商的四雄厚实焰力，增段强客户妹对项目次的信心考。无造势不县入市：在枕房地产市滨场如此激肆烈的竞争颂态势下，泉业内人士器公认：“耕无造势即危无市场”仗。入市前配的宣传造肚势与形象济展示对前帅期的销售银及客户心罢理具有较抗大影响，姐因此在项械目入市前线必须要有底足够的宣桥传造势，烂能够初步播建立品牌晃形象并吸鸦引客户关啄注，为前犁期销售作颤市场铺垫特。综合考捐虑以上沟因素，避我们建蜂议开盘伐时间定励在2011年6月，先以l联排别烛墅项目刑入市引涨爆市场改。别墅大好盘操作飞，为后循期打下壁坚实的糟基础和殖形象，蚁并预留黑产品及俯市场通劈燕道；基于本项争目为大体兽量的综合碗产品，以猪及其创新韵性、发展壮性的特点娃，采用多耕层次多节鲁奏的新推程广策略；利用客户艰群体深度汗趋同性强能的特点，下实现客群糕宽度与深哪度挖掘，风实施定向饰销售；基于产暗品与市占场形象杜相结合点的精准淋营销，洗为快速习消化与员价格拉丹升创造痰条件。营销思掌路为求广告素有效运用缸并达到预尚期之声势霉和销售，进依照广告伯集中以及挪分散原则耐，将广告蜓适度分期卖。（1）引导趟期运用报纸惜软广告、帮电视台为悲告知，DM、看板势、工地测围版、散售楼处爆展示等千点与面盾的配合喝，迅速己建立商靠品知名炊度。（2）公开贸期重点在顿商品认袄知与销踩售，因异此以大策幅报纸障和电视填广告，粮增加传眯播频率耗，深入央浅出地匪加强商杨品宣传斥，DM和海报攻幼势重复运港用，并投柱入夹报媒兰体，使产龟品完全为疏消费者所视认知。特谱别安排开卧盘SP活动，辆高端活吴动和样储板房示且范区以怕期聚集摸人气，钥一炮而著红。（3）强销棍期重点在商现品促销，以大量运用倘夹报，扩劝大报纸版取面，以直躬接有力的产诉求，打寒动消费者况，配合SP活动，闲创造销继售高峰岁。（4）继续期重点在阁保持商文品印象党，报纸甲、夹报粉、海报级机动运悠用，使煎广告和仰销售相机辅相成样，创造陵项目100%完成率。销售分制期构想全市尺隔度：针谜对生活袄方式，土以介质席和户外那为主。区域尺崇度：针丈对引领熔创新，购以引导埋拦截和车活动为棕主。项目尺度缴：针对产搏品细节，朋以现场氛绵围营造为语主。递进的摔横向推顷广策略创新市场的创演新依托于撞产品素咸质和大饿盘规划构筑共假振体系租，拥有邮自己的浑成长动愧力，创旧造居住著居住价咏值完全区别凯于以往市讨场现存的南住宅区，铜颠覆传统肝客群和推种广模式引领引领产愤品令引领市糊场注重产品盯、市场、笋客户相互优关联，组成完闸整的有被机体建筑与自驶然、生活飞相融合，送打造完美夕标准脱离按部带就班，倡起导新的生序活方式共生为客户抛打造新蜂的生活败方式客户的不锐断共振，娃市场形象茧不断完善塑造可懒持续发耕展的市雹场动力与客户共担生与龄产品共生价值取向节：基于产成品高于骡产品以生活秋方式为佩主轴，扔而非产觉品的直爱接利益乡丰。源于饥产品，尾但高于泳产品，牲占领生域活方式通的心理蠢区位。婆为后继忧的项目贡开发和协产品开向发建立亿延展性拴。优质稀俭缺是产柿品本身恼的核心删价值和好竞争力赞，从以嫩为核心低卖点的防产品层联出发，数联系到近法式优签雅生活衬的追求历与实现堪，最终谅到达法酒国生活抬文化品注牌。品牌高页度房地产父营销的2.0时代做客户辅的惊喜感创造客户的雕需求这就意而味着营干销所做系的是创造臭客户没众见过的腥、没玩疫过的、雾没享受尽过的我们在给警客户更多危的【第一次】体验以本项目恼为客户创喊造更多惊岗喜，从而慌缔造传奇》》∨∨∨∨针对目喂标客群认的生活秋意识与须形态：蜻推广手拢段上应混特别强脉化●电台●公路户跪外媒体●Par眨ty通路行销●软性餐新闻倒●高墨端SP公关活动见●宏创新传姨播：声媒块推广底●现湾场体验式浸营销（售楼中季心与样板幻玉房等）●俱由乐部/客户会普●定猎向直投们●高端栋杂志篇●地屑标建筑渡外立面禾投影广对告……（一）音俱乐部存运作计黑划—特殊的六公关运粒作战术A）排他性璃是稀缺智性的经胞济孪生唐物。在地产喷异常竞蝇争激烈系的今天谊，大众垄传播广恒告只能羊够最大聚程度的咸吸引消通费者关鹊注，而旷真正的里物质打楼击意味炉着具有属深入消什费者生侦活习惯皮的各种劳服务措普施。建议门距成立一怖个专供驼业主内困部的会逢员制CLUB，它既顷是一种衬小众会壤员制参财与的活颂动形式厘，也是煮一个高赖端营销致方式，呈它将体迎现出发茄展商对乔客户持车续不断台的人文岸关怀。B）提升本溜案阶层品辅位的俱乐受部活动内冤容对于社交功经验丰富菌的本案客锁群来说，忘常规的公武关活动不拣能够令其暴深刻参与贺，只有符斩合其身份兰和习惯的额小众活动妥（私密而野尊宠），巡寿才能够引愉起其参与置的兴致。捐建立项目灭客户组织汪和客户通挎讯，锁定窄忠诚客户慢，为进一吓步市场渗缺透和占领幕建立客户法基础。（二）现趣场体验式跳营销策略A）营销辫中心：其高贵华栏丽，大丝式气尊贵沾，风格创独特，区有强烈货的法国树异域风晓情。营以销中心呀正中央可设踪蝶一小型旋龙转舞台，攻可放白色最三角钢琴排，开盘，石节假日可廉设电声小啦提琴表演钢。可分为接桂待区、展访示区和休棵闲观景区丘，可设音订乐咖啡茶虑座、和生泛活画廊、进艺术品展霉示区等。法末国风情等始特色元素孝的运用：输音乐、咖史啡、红酒恒、绘画、看雕塑、书辅籍、香水弊，都将成为蒜我们的形桨象载体。注重室外卖场的营造，利珠用多重氛觉围增强客饶户影响力摆。（风格锡示意图舌）我们的项桐目产品是水区域市场梨最好的别管墅社区。些需要从客膛户接触项陷目开始，棕更好地展欣现楼盘的技形象气质填，深切地么体会到原规味欧式生寸活的印记找，因此售无楼处的包爸装设计尤早为重要。接待中蠢心以当览地高规亏格的水出准建造惜装修，遣一方面寨符合别付墅类产肾品购买烟者的身疫份认同期的心理衔，另一以方面与旱其他别惜墅楼盘针拉开较路大差距低。售楼犁处风格提和项目妖风格保四持一致炉，体现作项目豪屯宅领袖稍地位，级展现现灿代法式献异域风督情。内环境谊装饰体提现豪华伶气派的筋高端品弯质形象奔，细节捏之处突者显不凡悉品味。○温泉SPA○健身、瑜殖伽馆；视错听及KTV豪华包房○保龄弯球○儿童娱乐省、斯诺克膊台球、贵寒宾棋牌B）会所回建议从市场调嘴研中得知肺，35%的客户对捞社区的会盯所要求设沾施齐全的贵，尤其是过高端项目肯，会所是悄进行全层骆交际的主逝要场所。常但是目前公区域市场梁对会所的萝展示功能碍及以后的蓬服务功能彼还处于盲友区，所以建坏议本案鸽重视会刻所的服掩务配套建，将会陡所打造牛成本案稳的重要投卖点，阿支撑项绒目的高孟端形象责，将会爆所打造坦成圈层利社交平贯台法国艺下术广场法国风塔情雕塑现代巴逼黎风情赞馆（摄幼影展、离艺术沙索龙）放映区扮投影（帽形象广尽告、专魂题篇、3D片）模型区粗、灯光于模型法国钢景琴吧：昼点唱机剧、乐队辰表演区池畔露天事咖啡座灯光工程Ｃ）大迅门及景培观样板挖区设计售楼处门虫头大气、博尊贵、醒嗓目，延续悼唯美典雅破法式建筑烤风格，一郑方面透漏雹豪门贵气匙，又可窥盏见豪华会足所。庭园艳景观要有催艺术喷水栽雕塑群落删，同时配渠以高大宏美伟的乔木缺，瞬间提币升尊荣气资派架势，扔高大乔木散群落可以泥将部分视占野遮蔽，学产生神秘稻视觉。Ｄ）室内耍设计风格将售楼处暖设计成为诱五星级俱间乐部的感吊觉，客户趟进入售楼袋处就象进悔入俱乐部兴一样，立质刻感受红详酒、雪茄索氛围、钢裁琴、名画匹、古董，赤反映未来目生活场景艰，制造高逼品味氛围隔。Ｅ）灯珠光照明青设计售楼处辫室内灯拳光不易敌过亮，牌此目的刮主要让讨客户产装生安全祝私密感针觉，同葵时较容妄易感受著情景氛小围；室瓶外灯光扣易典雅私明亮，劫带有明携显的艺音术设计猴风格，遮豪华而绿不失品顺位。设计影信音厅，螺专门放供映小区嫁的VCR，同时循窝环放些介喝绍、红酒朴、雪茄、惊名车的广粘告。应聘专辱业钢琴百师或其榨他类型悟乐师，衬在售楼丸处中的杯乐池内吓定时弹奋奏。（风格找示意图坑）F）样板房凯装修建议睬：注重区恼域“新生活足方式”的倡导设立目的免：样板房厕是人们昆对项目鸣最先的血直觉感艘受，所约以在项勇目建筑粱风格和晋建筑密场度类似悬的情况贝下，如旦何让客照户在第换一眼对昂项目产幼生不同晋于类似宰项目的严印象和透好感，粪就是我踩们样板熔房的关早键，也陡是促进多销售的耳关键。产品样板项房房型建傲议：选择涵盖冤主力户型迈较多的单洽元。别墅样板乒房风格建逢议：建议聘青请知名柴的室内梨设计大致师和景盟观大师坡，设计张二款风拿格的装监修方案吴，分别滴是法式锹简欧风导格、地甘中海风愤格。不编同的文押化背景摧，势必仓有不同剃的审美骑眼光；挠所以制忙定多款诊不同风轧格的样厚板房，挖以最大贩限度吸房诚引客户祸眼光，打提高客甩户购买孝兴趣。抓许多营避销成功瞒的高档穿别墅项悦目一般插都在样士板房方漆面做的容很精彩轧。样板巴房装饰匙务必符结合对成禾功身份掌极度需呜要认同阔的人的运口味，怒较有富您丽堂皇蛇，皇家施气度的亚风范；尾为讲求疲生活品而位，喜始欢底蕴箱深厚的稠人乐宠督，尊贵洞气派。（风格周示意图么）G）有关建蠢筑灯光如果说冬好的立冠面如同律高档礼炎服那出色越建筑灯模光就是梯出席晚废宴佩戴竖的名贵杂珠宝首泪饰。○工人房肯，贴身保侨镳专用房○佣人房/司机房成及佣人兴专用运帆输通道○紧急密户道出口○隐密嗓式停车咸库○室内除简承重墙滔外全部姿无隔间（三）缠硬件建隔议部分○引进全轻套比佛唇利山庄堤专用反裤狗仔队耍偷录偷夹拍先进茧装置○垃圾念焚烧炉运或冷涷/绞碎等处雁理装置○大门扶是法国丑进口重300K萍G的手工铁析艺防盗门○玻璃刺采用进茄口真空砍双层隔规音窗（醒甚至防壁弹玻璃迎）○世界卫舅星收讯系物统○本项目犯就按照欧束洲颁布的姥最先进严唐格的绿色平建筑要求符标准进行○家家味户户都弓安装外蜘表就像女普通书舟房一样梁的防盗返防火防调水的密错码巨大宋保险箱(平时可维放置些剑私密物肆品或古致董字画滋现金美揪钞等等,室内设氧已气装置及鸽先进通讯心系统,若不幸遭隔遇歹徒袭悔击时,可以躲进吹去反锁)（四）产赚品力软件迅建议部分○110就在10分钟车谁程之内您且每天陷定时巡淘逻○保安全爽部为精挑侮细选、训酿练有素的即退伍军人○私人榜医生(贵族国娘际级私懂立医院蠢联机到予府服务)○全市五星宴级酒店餐榨饮外汇部愉直接联机(厨师和服肢务员可以茫提供到府惊外汇服务)○专属轿车绪司机配备（五）物竹业管理建小议ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE1234567810111214159○一对一大咽管家服务啊从签约的贫那一剎那查起，就开多始为住户迟打理一切尊贵的维住户绝下无需因药任何日什常琐事叫而出门俯，本案秃的专业逃大管家咬能满足衫您任何需求事忽实上，本性项目的立岗足点就是贪六星级酒蛙店的家。因此，本跟案的所有蹄物业管理敢服务系统素都媲美高球档次酒店家的服务主人不在汽家时，本烦项目为主展人看家主人回笑家时，解本项目钢竭诚为碧主人服事务○特约兽医花部:看看瑞士并百年旅馆注吧，人家宏甚至为富铺翁的阿猫逆阿狗们准除备了宠物拒坟场呢!生意最上火的两西种店，该一种是槐干洗店肢、一种思是宠物咱店很多时候,有钱人艺的好朋经友是宠颈物,而不是还人因此本迈项目的方物管千效万别忘骄了成立幸特约宠炭物医院趁，替这鼠些有钱战人喂喂销狗养养茎猫，甚钞至喂喂贫蜥蜴!物业服务——除提供会叛所、保安塑、保洁等晒配套服务仔外，设置讲专门配合楼社交需求但的配送服钞务。24小时HOT钞-HL剧IE配送中心成立家田庭活动唇组织服销务部——每一位业劫主家中放覆置配送中昼心啤酒、扮水果、零院食、影碟吃、烟花、臭一次性餐暂具等商品助手册。可烧提供24小时外见卖服务峰。为业主举树办的各种跌类型活动耗聘请24休小时专业抛厨师保洁可提拼供酒店式挡清扫服务肤。园艺师可芳定期为业近主私人庭消院进行修岭剪与养护漠。无微不至产品发布叙会，建筑计大师手稿签竞拍12位国际链级室内唯设计大缺师作品摩展（样迟板房）新闻炒作(自发性告项目软驻文、委炸托记者/新闻工蹄作室全对程跟踪隆报导所机有活动)项目很有碰感觉，既援特殊又高俘雅，找来饥国际大导近演，将本盏项目的样墙板房授提供给电渗影剧组当拦作剧中的战场景，希塔望以电影扑铺垫“未演先最轰动”的声势（五）高典端ＳＰ公跑关活动开发商漏及资源像客户专冒场产品跨推介会宜；媒体见淘面会；合别墅专凯场展会镜；百众健俭康行动——首批客户刊认购答谢骆活动；银行金卡雁会员周末切休闲游《新地产》年度别最墅颁奖牙礼；行业精些英周末芦嘉年华刮会。红酒雪茄声品鉴会国际名车你展或奢侈恨品展举办别墅勾发展论坛柄；银婚（25年）摄影扶大奖赛/个人组/专业组洁；高尔夫part歌y。家庭山么地趣味犹运动会匹；周末休闲有沙龙；中外艺术文家现场采坊风创作活溪动；活动涵养运，四季常晕热给别墅大狭盘销售以悼旺盛和持宜久的生命芹力春季元旦春吊节“储功值卡”功卡封赞斯助及抽沫奖中国移动咸金卡会员汇拓展游高档社途区班车无旅游休阁闲周末贪游夏季奥迪车主——“3浊M精品车膜寇”优惠行罩动百众健铜康——家庭高尔毒夫大赛秋季健康休躬闲游百众健巾康项目幸形象大巾使征集客户与常准客户咬高尔夫米对抗冬季奥迪车主——“冬季保养灰”行业精跪英年会工行、脑建行工疫资卡客炕户直投奥迪车拒主定向犯直投高档社区雄定向直投专有媒体柄传播（六）转高专向媒体强，定向直为投向有理由课知道的受捏众传播结合本案新独特优势谎，结合法植式风格特糠点，进行桃“听觉体吵验，即刻江法国生活展”的全新惭推广方式将。在站台野布置平面嗓灯箱广告伴，醒目文辈案：“在输这里，听纠自然的声章音”，画奴面中央留桐有可插入考耳机，聆药听到项目肌现场录制握的生态之打音。有助妙于成为社想会焦点。吐利用强大猫受众数量惭形成对高甩端人群的组近距离口惕碑影响。（七）听觉推歉广●周末或节晨假日，在旺市中心某怖闹市区搭在建现场体祸验室，配码备可欣赏皮音乐的耳动机，同时萍销售人员栗入场，进座行现场促诞销，利用运现场的超沾强人气，差进行项目耻卖点推广鸡，确立项寇目“尊贵的，芦优雅的，虫经典的”高端形楚象。形象传播碧面报广/户外/新闻/公关活动营销面魅力风锹景无限恩生活呈快现蓄客/认购/开盘/促销品牌内涵大盘运营别墅新弄价值体浅验增值营摔销：项傻目一体宽多面操俗作系统品牌形象酸与利益主鹊张售卖首开成但功/持续热销项目面福：产品/规划/景观/公建配套兼资源链/物业与服软务支持产品价询值/价格峰值品牌附枕加价值/溢价峰胆值建立项鼓目高端担案场接孔待体系27615431011891281.电话接师听服务2.红线外服宽务岗3.大门岗服炕务区4.销售门渐岗服务5.客户经设理接待6.区域模型弟讲解7.园林展绞示讲解8.样板房讲端解区9.工法样板井房讲解10.物业服务泽讲解11.小区模型润讲解12.深度销蜻售谈判客户接待方现场接待棍功能区规扯划电话接杨听岗流胆程设计浊要点行为：坐建立端正、口电话响三失声内接听灵，轻拿轻晴放；不交头接绒耳，电话深接听后，三立即短信服跟进；语言：您稀好，**项目，请阶问有什么脏可以帮到含您？谢谢您仙的来电新！短信：先急生/小姐，傻您好！讲感谢您剃致电**项目组政！我是置业顾废问**，很荣幸图能为您服覆务，如果养您还有什么疑主问的话辨，请随啦时与我诱联系136***！妆容：搏着正装价，女性久盘发化淡殿妆，男贼性着发胶横，时刻钞微笑、保假持亲和排；动作：保栽持桌面整骨洁，桌椅摆放既整齐；内容：介项目位背置、概穿况、产灿品特色旨及核心建价值点篇；销售进度歪及在售情展况，一期**、目前**；客户来占访邀约号（二选点一法则歌）；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户理念感知（MP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）高低高低工作要点：做客户进线登记，传播项目基本情况；搜集客户基本情况，预约客户来访计划，告知来访路径；客户行骑为感知（BP）安防展示馅：警犬护示卫巡逻/高规格准总入制度；大门岗安柴全防护；大门岗科：迎接/欢送客户辛，行军礼的，指引停衰启车；确认预约果信息，协侄调未预约荒客户行为须；客户到思访人数严、特征税及车辆叙信息反穷馈；语言密：先生/女士您魂好，欢飘迎光临**！请问您有炼预约吗？流（来访时圾）欢迎再还次光临立！（离辅开时）展示：狐项目导殖示牌；预约提刷示牌；豪华太负阳伞；妆容：画着统一锹高端物短业安全制概服，佩爆戴球帽/军帽、及保安高脱规格服捕务的相关键佩饰；动作：对貌客户行标米准军礼，灵为客户停写启车指引蹈；天气恶学劣时送掌客户至足销售厅包；交接班联时，标丘准军人些动作；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（VP）客户行为感知（BP）客户体验感知（EP）客户理念感知（MP）高低高低工作要点：将高端物业服务前置以体现项目高端属性；客户身份鉴定、来访预约确认及客户停启车指引；客户体允验感知创（EP）大门岗艇流程设度计要点体验要烘点：通危过居家队生活情蔬景描绘弟与演绎污，邀请客户参哨与体验锡，并感测知产品血价值；情景：循根据产幅品特色迹，设定饱家庭结敲构；功能区间杏：户型结滔构、空间瞒设计、功缺能设置