同济硕士我国城市旧住区更新发展-渐进式更新模式的理论与若干实践

我国城市旧住区更新发展研究

——渐进式更新模式的理论与若干实践

OntheApproachesofResidentialRenewalinChina——TheoryAndPracticeOfGradualRenewalPattern

硕士研究生：硕士生导师：

第一章绪论第二章文献综述与理论建构第三章城市旧住区更新案例研究第四章城市更新的国际经验研究第五章城市旧住区渐进式更新的策略主要内容论文主要内容第六章结论论文组织第一章绪论研究背景

中央政府提出了“建设节约型社会”的指导思想。在这样的背景之下，盘活、改善并合理利用存量资产就进一步显示出了其必要性与重要性。在建设领域，摈弃大拆大建的做法，采取渐进式的更新方式，利用相对低廉的建设成本，实现可观的经济和社会效益已越来越体现出其必要性。

中央政府提出了“建设和谐社会”的发展目标。这样的政策背景及社会经济目标决定了在城市建设领域的工作也必须首先围绕“人”的问题展开，而作为当前城市建设的主要方式之一，城市更新必须“更加关注民生问题”——包括更多地以尊重既有社区的方式来改造城市旧区。城市住房制度的改革使得城市住房的供给和分配方式发生了重要的变化，也使得城市住区的属性发生了多元化变迁。商品房住区的建设蓬勃发展，大量的存量老公房住区也因“房改”而发生了变化，迅猛的城市化发展和城乡二元结构催生了很多城中村，而以经济适用房、拆迁安置房、廉租房为代表的保障性住房也逐渐成为一种主要的住区类型。本文选取老公房住区、商品房住区及“城中村”住区作为研究对象。这三种类型的住区同属存量资产，产权也基本都归属于私人。本文试图基于此“产权在民”的前提，从政府视角出发，对我国城市旧住区更新方法、模式及策略进行探讨。第一章绪论研究对象理论研究与实证研究相结合第一章绪论研究方法

理论研究部分对国内外旧城更新理论的演变、国外旧城

更新的相关政策进行分析、评价和总结。实证研究对象为上海鞍山四村、深圳万科商品房住区，以及深圳蔡屋围城中村。比较分析法

对中西方旧城更新理论与实践演变的过程进行分析比较，借鉴西方国家在旧城更新方面的正确理论及实践经验。

同时，对于研究中涉及的三种不同类型住区的现存问题、更新工作的难点及更新的可行性等进行比较研究，发现其中的共性及特性问题，并针对这些问题，提出相应的策略。第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新相关理论发展从形体规划出发的城市改造思想对大规模城市改造的不同角度的反思可持续发展思想影响下的新的探索第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的实践过程大规模推倒重建与清理贫民窟城市中心土地的强化利用和城市的衰败中产阶级与邻里复苏公众参与和社区规划第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的政策演变政府主导的、带有一定福利色彩的旧城更新市场主导、基于公私伙伴关系的旧城更新以公、私、社区三方伙伴关系为导向的城市更新第二章文献综述与理论建构理论建构本研究的逻辑过程可概括为：以国内外旧城更新理论和实践为指引，以国内城市的三类旧住区的案例研究为基础，结合国际经验，提出我国城市旧住区渐进式更新改造的相关策略。第三章城市旧住区更新案例研究上海鞍山四村老公房住区案例对象商品房住区“城中村”住区介绍老公房住区的更新改造方法及经验深圳万科早期楼盘辨析商品房住区的更新改造需求深圳蔡屋围证明“城中村”住区渐进式更新改造的必要性和可行性基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例以安置杨浦区大量产业工人为目的而建的鞍山四村是福利制公房这一类住区的典型。时至今日，在上海乃至全国各级城市都存有极大数量的此类住区。1998年房改后，公房住区的居住单元已基本都出售给住户（上海称为售后公房）。由于其年代久远，设施陈旧，这类老公房已经无法满足居民日益发展和变化的生活需要，存在着很强的更新改造需求。鞍山四村已实施的更新改造对其他同类住区的更新改造工作具有借鉴意义。基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例鞍山四村是杨浦区四平街道管辖的鞍山新村的组成部分，总面积约为15公顷。鞍山新村始建于1950年代，整个建设直到1980年代才结束。建设时间跨度大，建设主体和背景不尽相同，导致了现在鞍山新村内的住宅类型多样且相互混杂。除了统一建设的工人新村外，还有一些计划经济时期由一些系统或企业为各自单位职工建造的统称为“系统房”的零星职工住房。不同的对象具有不同的管辖主体和物业管理，这对小区改造的整体推进有所不利。四平路街道区位示意鞍山四村在四平街道区位及平面示意现状问题第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例物质层面鞍山四村的居住环境存在着诸多问题，主要包括：（1）大量的住户合用生活设施，如厨房、厕所等，这种情况较为严重地影响了住户生活居住的舒适度和私密性。（2）平屋顶的住宅屋面渗漏率高，漏雨问题频发。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，保温隔热性差，尤其是顶层住户冬冷夏热，居住条件不佳。（3）住宅建筑年久失修，门窗、楼道出入口等公共部位脏乱破败，建筑外立面非常凌乱。（4）住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均已无法很好地适应现代化生活的需要。（5）住区内部的路面存在严重的破损情况；绿化杂乱、空间环境质量不高，毁绿建房的现象时有发生。（6）原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用房、老年人活动室、图书室等资源缺乏。（7）小区管理水平较低，存在一定的安全隐患，影响社会治安。基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例社会层面鞍山四村容纳的居住人口约有1.6万，这些居住人口有一系列特征。（1）人口老龄化的现象十分明显，退休人口比例高。鞍山四村作为老工人新村，大部分从业居民为企业工人。随着时间的推移那些已居住了几十年的老居民都已经进入了老龄。（2）人口同质程度高，人口流动性低，社会活力下降。在市场经济的背景下，收入水平十分有限而自身住房的资产价值又不高，大部分老居民都难以通过购房等手段改善自身居住状况而只能维持原状。虽然固定的居住人口使邻里的社会网络日益成熟，但小区和外界交流的活力却在不断下降。（3）低保及特殊群体人员的比例高。由于旧公房原有的社会福利性质，使得住区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势群体，如低保户、两劳回归人员等。更新改造工作的难点第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例资金筹措利益分配管理机制运作机制居民间的矛盾冲突公众参与的实效性更新改造工作的内容第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例平屋顶变坡屋顶墙面面保温隔热处理更换上下水等管线外立面粉刷、清洗、美化安装楼宇电子安保系统改善建筑周边小区环境建设宅间活动场地平改坡变厨卫合用为每户独用使住宅成套，并扩大住宅面积适当加建楼层作为商品房出售补贴改造投入住房成套路面平整改进与房屋的标高关系修缮地下雨污排水系统在必要的地方增设排涝泵小区无障碍化设施营造具有生气的绿化环境改造或增设便民设施新建适当的公共设施住区整治更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例1.资金筹措鞍山四村三种改造内容的资金来源有所不同，但主要都由政府承担。旧住宅“平改坡”改造由市、区两级政府承担主要资金。居民只是象征性地按照20元/m2的价格投入一小部分资金，且这笔资金由小区大修基金统一支出。旧住房成套改造工程的资金主要由三方筹措：政府、卫百辛物业、居民各出资约1/3。居民出资部分根据改造所增加的建筑面积确定，如增加面积未超过8m2，按照1295元/m2的价格计算（其中包括产权的费用），而超出8m2的部分按照2100元/m2的价格计算。旧住宅小区整治工程的资金投入方式则并没有固定的模式，须由街道与居委会讨论出方案并经业主委员会决议通过后确定。一般的处理方式是将小区大修基金的2/3拿出，剩余部分由政府补贴。更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例2.管理、运作及公众参与管理及运作：市、区、街道各级层层管理，层层负责的机制。公众参与：小区居民有权利对改造的方案提出要求和意见，充分申明自己的主张；由于实施改造的最终方案需要全体居民经过民主投票决定，居民以签署改造协议书的方式完全掌握了改造的主动权。更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例3.缓解居民间的矛盾或冲突

居民的更新改造需求存在一定的差异，若统一对待容易引发矛盾或冲突。在改造中，正视了住区内住宅建筑存在的多样性特征，在做好更新工作前的调研工作的基础上，将住区内存在的问题及独有的特征摸透，并以个案式更新方法，有针对性地施行差异化的更新工程，以更好地满足居民的不同需求。整个鞍山四村住宅在更新改造后呈现出“大相似、小不同”的特点，不仅取得了令各方都满意的效果，而且还产生了一些意料不到的、积极的附加效果。更新改亮造工作你的经验翅总结第三章梳城市旧值住区更新沸案例研究老公房买住区——上海鞍山胁四村的更垂新改造事颂例4.合理的堆利益分峰配鞍山四村妇的更新工母作，既完乌成了住宅蚊成套改造圆，又一些债居民的住纵房面积有榜所增加，宰同时也因俘加建少量忌住宅单元童而获得了纪一定的销霸售收益。这样的肆改造方帅案和运辫作策略症，使居陪民满意耻及获得挠了增量牙的利益截；而市库、区政挑府则因枯改善了浆旧住区局居民的币“民生旬”状况泛，体现榜了良好彻的政绩祸。第三章介城市旧孙住区更新列案例研究商品房住朽区——深圳万科封早期商品想房住区的底更新议题基本概们况万科集团深圳6个商品房住区概况项目名称竣工时间住宅类型总容积率总规模用地面积（ha）建筑面积（M2）户数01天景花园1990多层住宅1.711.222090019002威登别墅1991高层住宅2.760.421170210403荔景大厦1993高层商住7.850.483746012604桂苑1997多层住宅2.001.753500030705四季花城1999多层住宅1.8721.79407479484706彩园1999高层住宅8.330.3025000126第三章榨城乡丰市旧住袍区更新勒案例研莲究商品房子住区——深圳万科僚早期商品约房住区的嘉更新议题现状问题住区内部公共环境及设施公共活动空间及设施市政及物业设施绿化景观环境商业及交通第三章浇城去市旧住所区更新赠案例研蔬究商品房住绩区——深圳万科蚕早期商品戴房住区的普更新议题现状问佳题住宅建筑及构建原有设计缺陷使用老化第三章暗城市旧盾住区更新尸案例研究商品房住迅区——深圳万险科早期题商品房景住区的姜更新议典题更新改造设的需求认炕识——对住区不腔满意的地描方住区公共环境噪音宠物干扰空气居住密度商业干扰绿化环卫保洁治安标识指示系统住区公共设施停车位、车库室外活动场地露天健身器材会所阅览室书报室商业设施小区入口景观装饰幼儿园棋牌室管理用房住区基础设施自行车及汽车停车设施小区内车行道路供水管排水管道电视信号垃圾堆放及收集照明系统安保、监控设施供暖设备煤气管道第三章猫城交市旧住累区更新独案例研止究商品房阅住区——深圳万科腾早期商品叉房住区的慰更新议题更新改来造的需沟求认识——对住区不慢满意的地辨方住宅私有产权户型结构通风采光隔音、隔热阳台、卫生间厨房客厅外窗天花板墙面空调机位、排烟道住宅共有产权电梯电梯间、楼梯间、公共走廊门厅外墙屋顶水、电等管线立面外观形象第三章私城朝市旧住执区更新提案例研减究商品房苦住区——深圳万蝴科早期躁商品房灿住区的荐更新议腊题更新改氧造的需亭求认识——较为迫切醒的改造需压求公共空间及设施住宅建筑改造需求AB新技术及设备D环保节能C噪音停车位车库宠物干扰隔音效欢果外墙排烟道电梯间楼梯间公共走廊水电管线太阳能设帽备循环水比系统双层玻璃垃圾分类临系统外墙保觉温雨水收集址系统地热采斑暖或制冷系统屋顶保温智能安保糖系统统一安装下纯净饮用水充系统智能化抄偿表系统第三章眼城市旧皂住区更新陆案例研究商品房号住区——深圳万科扔早期商品搅房住区的鲜更新议题更新改闹造工作琴的难点更新过程中的摩擦成本制度约束——城市规划层面制度约束——建筑管理层面控规的限制项目审批的效率国家及地方法规的限制第三章倒城掌市旧住巧区更新念案例研挂究“城中村其”住区——深圳蔡蹄屋围的持内涵式灰改造事盼例基本概况蔡屋围拥证有700多年的灿村龄，吹是深圳顿市历史哥最悠久获的老村肃之一，乞位于深碌圳繁荣助的金融扶中心区五，包括年新围（销七、八勤、九、倘十坊）泥、老围坛、清庆湖新村、夜南村、微南村西举、红围播等7个相对赚集中的松片区，害共有483户居民，管约150逃0人，外来渠租住人口2100痕0人。改造前软，蔡屋密围是深某圳中心两区内的丢一个典晶型的城侨中村，奴村内居简住环境晨十分恶它劣，脏霸乱差的见落后面劲貌与其默周边的啊地王大路厦、深逮圳书城寻及发展述银行大携厦等形蛇成鲜明辉的对比绒。2000年起，在励罗湖区委伟、区政府脊的大力支块持下，蔡惜屋围逐步辅实施了改翁造计划。第三章通城市旧挑住区更新尾案例研究“城中贺村”住昨区——深圳蔡写屋围的势内涵式尖改造事码例现状问子题现状问刚题土地及建筑权属混杂建筑质量存在安全隐患居住人员构成与社会组织人口密度高，社会治安压力极大村民大多以出租房屋为生，缺乏生存技能住区管理工作较为薄弱建筑质枕量差“握手质楼”、哀“贴面叔楼”建筑的使推用性质更龄改随意缺花乏有效的矿管理手段公共服务设施缺乏居住环境差设施缺乏、维护不足老化、承载力不足、铺设不规范道路系统不完善生活服务设施较为缺乏，档次较低蔡屋围城中村的渐进式更新工作虽然不涉及到很多建筑拆除重建的工程，但在建筑单体、道路系统、给排水系统、环卫系统、治安及生活服务设施等方面的更新仍需要大量的资金投入，这就使得基层政府无力独立承担。

《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》第三章庙城市旧加住区更新蜂案例研究“城中村虽”住区——深圳蔡屋洋围的内涵或式改造事杏例更新改异造工作刘的难点城乡二长元的土前地管理型体制及夫相关法枝律法规智的复杂径交叉所需资局金数量抢大、来恼源不稳失定对于城市中的这一特殊的建设行为及现象，如何合理地保留及改善这部分存量资产，如何提高村内的空间环境质量及村民的生活条件，在全国及地方层面都还没有明确的的政策指引和技术指导，这无疑也给更新工作平添了较大的难度。

村民依靠土地追求自身利益城乡二元体制，使得村民不得不自我构筑“生活保障”

城市化导致村内容纳越来越多人口，管理难度日益增大第三章膊城和市旧住赏区更新妹案例研搂究“城中暑村”住得区——深圳蔡纪屋围的巩内涵式闭改造事知例更新改造恼工作的难宜点政府管香理及村喉民协调行存在难绩度更新规划比编制缺乏收政策指引两和技术指纲导第三章脉城市旧素住区更新蔑案例研究“城中相村”住茧区——深圳蔡梯屋围的眠内涵式庭改造事桂例更新改造剩工作的内厅容（1）拆除违凤法建筑、渔完善公共放环境及市干政设施从2000年开始喇到200旅4年9月，在蔡阳屋围城中洞村村内先夺后拆除了啦各类违法违章建筑15万m2，并先后剖投资380绑0万元进恋行了综泥合整治锡，具体株内容包括：拓聋宽路面稻、铺设楚市政管加线、新勇建公共赏绿化、僵增设路出灯等。因此外，赚还对住区的弹巷道进行奥了拓宽，跟规范了建谷筑间距。墨随着违法哄建筑的拆妇除,公共环境和吵市政设鱼施的完宁善，住做区的环座境有了袜很大的替改善。（2）建筑桑立面整却治、新役增商业含设施对村内升的建筑拐立面进厌行更新滨整治，印很大程滚度上改枝善了住染区的空零间形象直；并对村内填的主街沿赖街底层建省筑进行了宿更新改造牲，适量新掌增了商业衬设施。目前在便村内的漫长度约昏为500m的主街渴上，分证布着时诸装、美很发、食伴品、文印、通筑讯等不立同业态短的商业殖设施，江绝大部搂分店铺啦虽小，唱但装修废精美。预在方便了村冻内居民日储常生活、述提高了居尽民生活水血平的同时玩，也赋予究了蔡屋围城中上村更多演的生活男氛围和灰活力。（3）改进住屋区管理物业管理陕公司花大嫩力整治住谨区的治安仁，包括投贪资110万元为拖住区安讯装了电子监恋控设备鲜，雇用40余名保镰安实行24小时轮流虾值班。经虚过不到半哨年的时间，住下区内的发邮案率比以劈燕前下降了70%。还推广勉实行更完避善的管理技并协助派出礼所建立了颈业主和租乔户的档案板管理系统第三章绸城爱市旧住档区更新春案例研沃究“城中村句”住区——深圳蔡弄屋围的轰内涵式伪改造事靠例城中村惯进行渐遇进式更晶新的可嫂行性探于讨在对蔡铁屋围城题中村进篮行了渐蹈进式更用新改造自之后，梁住区内到道路宽培敞、公倒共绿地描、公共搬设施及鸟市政设壤施齐全拐，住区裳治安有忍序，与枕其他的洁城中村驰相比，糟蔡屋围极的整体罗空间风绸貌明显亭高出一兔个层次惕。由于吗居住环义境的改迫善，蔡屋围削的房屋集出租率稳从85%上升到96%以上，吸引弱了更多腐的深圳糕金融中形心区的遥从业人粘员前往黄居住；贸村内房朗屋的平均租颜金也提礼高了15%左右。通过有绢效的综子合更新恰改造，枝蔡屋围宫在人们金心目中门的脏乱包差的城论中村形挨象已经祝得到了测极大的甲改变，额村内的空间环吸境得到界了提升，村民的宵生活质绵量得到裹了提高矩，收入投有了增疯加，也为寇城市外告来中低悠收入者馒甚至是香刚刚就萍业的白府领人群梳提供了些相对低悦廉的住视宿和消鸦费场所马。蔡屋围汤的渐进庭式更新迷改造是兆一个很术好的范浑例。城辉中村作碰为伴随蓝着我国演城市化假进程而摧产生和居发展的钢住区形虹式，有筛其存在阳的意义三和价值宪，对其础进行改吃造并非咽只有大位拆大建餐一种方播式；蔡仗屋围的乔事例表亮明，渐测进式的垫更新改竹造有其化特有的漏好处与熊优势。丝式从蔡屋雅围的成钳功改造乎可以看忆出，渐言进式更低新方式可用相对较睛低的成本布改善整个痰住区的空鞠间环境质炊量和提高俗居民的生猪活水平，娇并有利于宽保存原有晨的住区社贫会网络结子构。蔡屋围疫的事例证手明，对一踩部分城中岁村采用渐先进式更新杜具有现实鉴可行性。第四章龟城太市更新来的国际毅经验研蠢究更新背景、更新内容、参与主体、法律保障、资金来源英国香港德国美国第四章筐城付市更新平的国际香经验研皱究国际经验睬对我国城柏市旧住区惩更新工作沿的启示城市更新目标建筑与设施的更新整治保护社会关系网络改善住区空间环境改善居民生活条件城市更新管制模式开放、包容的决策体系多方参与的实施机制协调各方、合作共赢效率与公平的统一战略规划、行动纲领系统的、多目标的战略行动纲领及计划常设责任机构第四章阳城洽市更新圆的国际第经验研芒究国际经验蹦对我国城捧市旧住区疤更新工作纺的启示财政政策支持带动更新工程的启动过程中的组织协调多样化举措高效回报法规和政策支持建立在市场机制的基础鼓励、奖励政策扶持工作、组织协调列入政府工作计划“办实事”工程计划专门的职能机构第五章纳城神市旧住淡区渐进胆式更新镇的策略1.把握城市挽旧住区渐再进式更新既的动力机府制渐进式更拳新的动力蓬机制城市发展——城市更新的理念和模式将过渡到重城市已建成区的更新改造上。城市政府在城市旧住区改造方面的政策支持也将逐步向温和的渐进方式倾斜。物业增值——住宅商品化形成的市场使得住宅除了其基本的居住使用功能外，还成为了可供投资的固定资产。对居民个人而言，物业的增值前景无疑是诱人的。社会需求变化——当住户或业主的居住满意度下降（期望值或抱怨高于满意度），更新改造需求意愿大于更新改造的综合成本承受力时，旧住区的更新市场便开始形成了。房地产业行业发展的新要求——品牌价值提升、产业化发展方向、企业社会效益第五章竟城练市旧住专区渐进鸭式更新匹的策略2.明确政府帮职能，完辈善配套法材规、政策明确政府被职能完善法规蛾政策明确政府职能——规划职能、管理职能、创新职能。通过对宏观战略的把握和判断，制定政策法规，保证更新工作的持续良好运行。正确的理念及完善的法律保障——追求公平理应成为首要目标。中央政府制定法律法规，地方政府制定地方性法规及实施细则