广东东莞某商业地产项目招商推广策略

****广场二期整体招商推广策略香港**国际广告商业策划中心

**项目专案小组2007-6-18尊敬的南铭企业领导，通过前几次同贵司的面对面的沟通和我们对项目所在地**的实地调研分析，我司对贵司****项目——****广场二期整体招商推广工作充满信心。在该项目的整体招商推广工作中，**拟将多年的商业地产整合推广经验与****的实地环境相结合力求在顺利地向市场推售项目的同时，通过各种手段的综合运用，以达到和实现项目的高价位、高效率与高效益租售目标。大梦谁先觉?平生我自知

——预测是战略决策的前提

正确的战略决策，必须遵循科学的决策程序。决策程序的第一步，就是通过调查研究和综合分析而认识现在和预测未来。中国有句古语：“处事识为先，断次之”第一部分：项目推广策略思路及建议

**镇位于东莞市最南端，南临珠江口，东与深圳市接壤，总面积83平方公里，户籍人口3.5万多人，外来人口60多万人，旅港同胞3万多人。2002年全镇国内生产总值23.8亿元，工农业总产值63.5亿元，出口总额24亿美元。**镇先后被评为“中国乡镇之星”、“中国乡镇投资环境100强”、“国家卫生镇”、“全国小城镇建设示范镇”等荣誉，1998年被评为“全国乡镇企业出口创汇五强镇”第一名。**概况解读****是典型的外资高密度外向型工业经济。其工业园区吸引了来自日本、美国、韩国、马来西亚、港澳、台湾等国家和地区的外商投资企业1666家，其中有30多家是大型国际上市公司和跨国集团。位居中国纺织业十强之列的“东莞福安纺织印染公司”,产品出口20多个国家，年出口创汇额达2.56亿美元，在“全国出口创汇20强乡镇企业”中名列第二创造了“步步高”、“金正”等全国知名品牌。

**经济势头良好，民基雄厚，消费力强大。**概况：

随着**发展战略的调整，**在保持原有的**第二工业区不变的基础上，市政规划上现正从原有的工业园区向新城市行政中心、生活中心转变——**正在成为**新的居民生活区和市政行政中心区。在市政规划的指引和调整下，随着中惠新城、**农民公寓等大型居住组团的入驻，以及G107两侧众多公寓住宅项目的开发，整个**正在发生脱胎换骨的演变。解读****现有商业业态状况：**现有的商业业态分布：东抵G107国道，西达莲峰路；北起一环路，南向广深高速扩展——集中分布在以上、下洋路与**大街的交叉点为中心的两公里半径范围内。业态组合以家居装饰、大型百货超市购物、电子电器、餐饮休闲为主体，现已形成配套完善的生活区域。随着规划中的东莞轻轨R2、R3线穿越本区域，**的行政、生活中心地位将无可取代，继而形成**的新城市商业中心。解读**趋利避害，扬长制胜趋利避害，是决策者优选方案时必须遵守的一条基本原则。趋利避害的最佳结构是充分发挥了自己的优势，利用竞争对手的劣势，“以己之长、击人之短”，击中市场的空隙。正所谓:"两利相权从其重，两害相衡趋其轻"海逸百货好又多永得利商场新东方**大型超市百货购物数码电子正东通讯中域电信大地通讯未来数码锦一方电子城中国邮政兴业银行中国电信金融电信市场环境现状分析其它购物休闲、大小餐饮娱乐一应俱全市场环境市场环境市场环境从我们对**区域市场实地调查分析来看**的商业组合特点是：1、业态组合分布较为杂乱，现阶段还没有清晰的层次感2、购物还仅仅停留在购物上，购物仅为满足生活之需，与消费休闲挂不上钩；3、虽然分布较为集中，但总体缺乏一个能够整体提高霄边**新中心形象的商业休闲购物核心，尚未把购物与休闲娱乐有机整合的市场观念和项目。市场环境认知本案本案地理：东与**比肩而立西傍**公安局南靠镇政府北临一环路镇政府一环路G107下洋路上洋路广深高速**大街长福街空地好又多**广场公安局农民公寓居民区沿街商铺沿街商铺沿街商铺永得利商场电信邮政**车站公寓公寓公寓立交沿街商铺沿街商铺医院居民区居民区本案**职业培训学校**门**第二工业区本案地理优势（S）：1、来自长期品牌积淀的力量——香港**与广东南铭的强强携手2、本区域唯一的大规模抱团组合数码广场3、占位区域核心商圈的地理优势4、旁边的农民公寓开发后，能直接给项目带来稳定的客户群项目诊断劣势（W）：1、“20年产权”将直接影响投资者的进驻信心2、晚入市的市场跟风者形象左右人们的习惯认知3、项目规模一般，影响投资者热情SWOT分析机会（O）：1、新城市中心——占尽先机2、区域内尚无成规模之大型数码广场，填补市场盲点3、消费群体多元化，商机无限4、短时期内区域市场没有同类项目推出威胁（T）：1、未来数码、国际阳光商城及好又多的直接冲击2、周边零散同质商业瓜分主力消费群项目诊断SWOT分析审时度势，以变制胜项目核泉心消费伯群从本案础区位来电看，本迹项目的压地理位僻置及开睬发时机援决定了本项目惯的核心摇目标群奔体组成捎，结合胞我们的靠实地调园查分析没**认御为本项坚目的最涝终消费软群体是惧：项目周迎边本地候居民、张政府公近务员项目浮租售：设各大数退码、电骨子连锁悉及零售辽餐饮企休业工业园尿区流动肤人口，涨及10准7国道槐两旁公异寓的外嫂来白领呢将构成处项目的恭核心消垂费群体逗。目标分析目标分驴析因为：本项目的糖开发时机柳选择了*屈*自身的觉功能属性约定位转型期（从豪旧有的异工业期挑到性城久市行政抛、生活宏中心区忘的转变甜）这就决定叹了：1、**浑新生活中挪心区的本约地居民与听**第二颗工业区的禾外来六流动人穗口，将怜直接成有为本项决目的核池心消费圆；2、同时匆伴随**哥沿107抛国道两侧针众多公寓注项目的开吧发，外来白领和企暖业高管也打将成为本虹项目的消奶费群体之凡一；3、随着圣**行政魄中心想*陆*转移，称政府机构蚂和政府公播务员也将本项益目不可暴忽略的析客户组岔成部分冲；4、生意该人，本项芒目的核心骂落脚点。***背*，一餐环路旁毅，**态**广陆场与公钥安局中叉间地尤点项目定位商业地呼产、百嫁货超市目标对熊象投资客止：**顽本地居痕民工业园区限流动人口潮（**第恳二工业区绑）政府公概务员、培外来白煌领项目形象需要我谦们的广洗告活动命来延续长和塑造竞争对手好又多未来数码周边零散绞同质商业其他元素**招牌轻轨R珍2、R屑3给人相带来的笔无限遐突想市政规划蹲中的新城窑市中心综合小结推广思贤考——**叔的思量和羊主张——对梨**区免域市场健环境的罩理性认齿知1、就缺目前而型言，由把于市政脾规划中鬼的新城鲜市中心臂上未形石成，*祥*现有的商业兰形态已链基本满井足市场吵需求2、市行场环境毁存在一宪定空间粘，但应窗该把阳隶光放在拜更广的革高度前础瞻未来3、随着柜**的居是住区向*则*转移以浴及由此带卸来的**望农民公寓悲等地产项目推的开发，尝未来市场箱容量乐观炉，但必须忽抢尽先机括，失不再族来**的锣思考所以,皆在准确关判断市类场趋势杯的前提券下，*瘦*提出盗以下策略思甲路,并忧在此基窄础上整今合好周豪边物业薯、商业闸，分阶段有秩嫌序地递进独推进项目足的出租出鹅售最后达到填本项目运烘作的高效虏率和高收换益之目的**的密主张**的建湖议中惠新柴城、海快逸百货累、阳光晋国际、侦好又多惭、**秩一期等浑项目现碗已填补心了市场帅超市百香货购物擦的空白旺，**对二期以姻电子、巾电器、支数码消孟费为主西打目标泉正好能正填补区检域空白谷，迎合狂市场需浆求。所以**押建议，*抗***广属场二期可理以考虑以术电子电器市消费为主焰打，吸引学苏宁电器袋等大型电头器超市入粗驻，联合联****邮广场，打层造***杨*的一站四式休闲购香物中心。推广定位新中心足新**嘉，财富院新焦点**超大伏型一站式惠购物休闲池广场**的闭建议资源整接合及推乖广策略君子生它非智，快善假于劝物也一套简谁单而又射不简单狸的组合斩拳——内引外联哄，推波助起澜**认家为：1、通过辆前面的市炊场环境分贿析，**岩的商业正萝处于有序发展阶段仗，把握时世机是本项抬目制胜的扑关键2、在目妈前还存在椅一定市场惜空间的情均况下，周诊边众多已开发和侦待开发枪项目使团得本项她目的开丙发和推至广节奏楼把握显得委尤为重抹要3、在忆推广过桐程中，绣巧妙的且市场周织旋技巧峡是运筹紫帷幄决胜于未来拜的重中之扫重，所以阁，本项目潮的资源整便合战略是本案魔广告推广爪的核心出格发点**的宅策略广告推榴广策略下上整合殖进周边耗物业，但以大圈摆子核心汤商圈的添前瞻眼联光炒热慨地块在地块夏升值的掏基础上差，选择恨恰当时树机推开相竞争者屈，引暴堵推售本育案商铺葡，以达丝式到在本卵区域市穷场内以追较高的蓝市场价弟格发售税之目的掠。我们要搞达到的鉴目的，葬决定了骄我们推丈广形式要上所要款花出去裕的成本旬。在**的嗽现有市场葵条件下，恶高投入决监定高产出铺。恰当的踩整合策凭略决定辨效益与坦效率。**的策唇略**认为馒，**的葬使命不只龄在于把本过项目顺利武地推向市窑场**的阴目标在江于如何扎把本项涌目顺利徒的推向有市场的紫同时，晕使南铭干与**明在本案翼的整体冰运作上贡达到价许值的最气大化！经过实倦地考察竹和反复豆的市场蜜分析论让证，*椅*从脚结踏实地处的工作可态度中炒找到了校自信—致—在整串合推广扒时代，吴所站角创度不同即将直接哥影响我违们的明邀天。**正是美站在巨人春的肩上，大看到了我疼们共同的重未来。通过外引根内联的资县源整合借警势，打造矿**广场句的一站式庆购物天堂在整个全贯案推广上境，**认塌为，战术危上以四波庆渐次升温夏，高密度挪高强度高昏潮迭起，鉴以达高效图率高效益杀之回报。**的策颗略四步走均战术轮爸廓板块炒作甩开对手强势入市板块商业喂价值的深台度发掘甩开对手最强化自我强势入窃市掀起陷财富冲悬击波内引外联区域投漫资者的喊强心针财富攻略攻第一波——板送块炒作堆，汇聚选市场焦隆点目的：珠营造*烦*新核黎心商圈驻印象时机：凳项目破素土中前饶期方式：教软文营站造趋势详氛围+围墙形释象+户外这导示系统皆传达项目线气质节奏：踩为期一歌月，一较到两篇廉软文主题：抓“轻话轨助*迹*腾飞狮，**兵与**帅共舞”“**掌广场2外0年（叔产权）触，为什轻么？”“轻轨的寒未来”未来：寺R2、纱R3过去：G帐107目前：激行政规匹划行政中盲心新城市留新中心广区财富焦渡点财富中央锹可以预见板块易热拴，聚焦市窜场——主咐打一个郊“新”著字，将市政塔规划与充本案的乘开发时蒸机紧密食联系为夹一体。通过项目柄与市政规驻划中的新法城市中心蒜的市政规臭划蓝图从、轻轨R侦2、R3蛋、G10郊7线合理坊嫁接，以曾充满无限妈商机的未史来新城为悉核心，制施造热点，饺引导市场信投资方向践。结合本地库投资者、祝外来消费绩群及项目敏本身规模铜这三大特刊点，项目膊破土动工离前期主要翠考虑以传狮统而又时旧尚的围墙吊形象凸显挖项目气质读。直接点奴明20光年产权芬，暗示意项目信书心的同债时绝版设区位昭求然若揭形象以区毕域商圈渲瓶染为主，营突出自身秤为辅。财富攻旬略第二垦波——内引合外联，树族立市场风家向标目的：舞塑造强替强联合妥，构建称**财磨富广场全的核心揪印象时机：吐作为衔六接和易职热手段垒，项目仗破土后粗1~2盐月为宜方式：乘形象包课装的时膊尚贵气弓+活动加造势+返软文辅拉助节奏：院为期一滤月，不稀少于两雹次活动阁，一到感两篇软划文主题：市“XX菠月，南灶铭、*银*与商塔业巨头宝齐汇*悔*”“城市新异地标，财立富新起点有”阳光国乘际好又多中惠海逸百粒货南铭**生活区公寓镇政府公安分弃局**广如场内联借力糖：品牌力外引借蒜势：大桐趋势财富矩阵板块固势县，稳住阵算局——主打科一个“心畏”字承接第果一阶段绕整体推研广路线踪蝶，以新贵城中心树商圈物逼业形象析启动第事二阶段芦推广主辨题。收缩战撇线，向外借撤势，颗以中惠量新城、县阳光国丢际商城邮、好又安多等商叶业物业荷为陪练它，借*缎*公安潮分局、置**镇铺镇政府爷等为帮悉衬，联依手周边应物业，当打造*巩*行政消区核心乎商圈—车—以周仗边物业闭和行政旧配套佐激证新城去市中心珍核心商级圈的名办副其实雹；内联借餐力：来自莞械港深的宪强势品幸牌号召侄力：*录***德广场与罢南铭企殖业的强惊强联姻本集结喜林马拉雅糊书城、员蒙自源谦等餐饮塞连锁机犬构以各恶种活动姑丰富推疗广手段碌，全方听位强势蚊出击。形象塑造使上着重突婆出”核心瓜“二字。财富攻略面第三波——甩开魄对手，抢滤尽先机目的：自静我本位，吧占位得天摄下时机：第芦二阶段1路5~20旅天后方式：碰户外T壮型牌+拴3~4黎期硬广郑告+D抖M+电态视电台节奏：保盆证广告宣遮传每周不蚁断主题：夸“新中众心，新键**，挣**一全站式购光物天堂硬”阳光国际好又多中惠海逸百避货南铭**生活区公寓镇政府公安分跟局财富模施型**广场板块升但温，蓄诞势而发——主撒打一个缓“先”塔字以硬广告旁及DM单除张、DM熄杂志广告愚等形式，谢宣导市场同独我仅有请的优越地汇利和品牌仔条件以“毛数码”组洋团驻场区岭隔市场对秒手，彰显地南铭企业肺一贯的品晌牌优势。顾“数码”窝在宵边不性是独有的单，但数码虹广场缺是岛唯一的。大型超市津百货购物坑不是独有和的，但与明**抱团搜组合的数溜码经营的究一站式购恭物模式在眨整个**惕是唯一的庙，在整个姥东莞也是崭少有的。妈借助**叨在东莞市住场的优良盘口碑和*设*南铭强参强携手的把联姻关系称，将一个寺“先”字猎进行到底紧。——对喜手不是嫁永远的罩伙伴，背关键时揭刻突出酒自我财富攻坦略第四乱波——强偏势入市剂，引爆谋焦点目的：左笛右开弓，粒强势出击，高价租季售时机：开第二阶蛛段15佳~20码天后方式：户堂外T型牌冬换画+4滴期硬广告肝+电视电清台节奏：保佳证广告宣返传每周不目断主题：“怎XX企业肠集团落户役****葬广场”“****赤广场，新**需的光速时占代”**广越场财富风暴左右开弓臭，强势出半击新城市核蜘心区，一关站式休闲杠购物天堂新生活中敲心，至上财富闯领地市政中员央R2捐、R3济，财富富加速度G10亚7、广荷深、*庭*站，众财富新片地标——主打扬一个“快黑”字“快”，犁**经济储搭轻轨腾臂飞；“快爸”，“徐快”，预缴示商机的戒失不再来偿。左线：利耽用区位优循势吸引金层融机构、山数码耗材蓄、办公用品等销哭代商入驻何（紧靠公夸安局）；右路：从影响和华带动品叠牌连锁崇、吸引林其他数冰码销代民商等主力店揉进驻；租售策略闪上可考虑恋先低后高盆的路子，穗梯级递进较。对于商盒铺，价挠格是最晌好的广护告，渐存涨渐扬饺的价格闭带给市清场的信涛号不言鹿而喻…帖…第二部分色：招商推寒广执行雾方略及烂预算对***勿*广场二杜期招商推因广项目进旧行包装的亮目的，是留使***文*广场二额期招商项汤目形成品故质形象感安，并营造嫌客户对未地来的想象集空间，以司支撑并提扩升***将*广场二并期招商推奴广项目的魔价格定位概。鉴于**倍**广场搜二期招商简项目体量慨较小，均不为商铺。奸在项目的乱包装延展沃、形象树傻立上，要首紧密配合悲项目定位携，以**脖**广场偶二期招商顽项目**核首家一站侵式集购物垂、休闲、僚吃、喝、煎玩、乐为扛一体的超泛大型中心扯广场，强抚化***德*广场二球期招商项总目的稀缺糠、罕有、六品位、和笛值得珍藏酸，强大的屯升值空间桃，值得投但资。考虑目富标客户址的习惯磁、品位未、心理添诉求特涂性，表滥现手法劲上要不立落俗套猫通过商醋业气息庆浓郁的葬表现形究式，吸随引目标群客户对旧项目产纺生强烈啦的认同歇感，促渴成销售琴。****页广场二期拾招商推广占营销氛围雕形成1.横***赏*广场二肤期招商推册广项目包突装总纲2.唐****罚广场二期锄招商推广购项目应用呢系统应用系破统包括冒招商通傅路包装裁、卖场菜形象包示装、宣孝传形象惰包装三宏部分2.1吴*垄***狱广场二么期招商演推广项是目招商败通路包垄装：招商通凉路主要劫指引导晌客户进哈入营销惕现场的愤路径，壳主要包鸡括通路组织、地折盘包装。本项目维现场最想大的卖肢点之一藏，就是拜**首锅家吃、群喝、玩会、乐、购物、休谁闲与一体极的集散地淋。因此要脚精心设计示通路，展娇示**超级广粘场二期份招商推枯广项目劳的未来息火暴的午经营局晌面及专棉业的物业管理域。地盘作为沈目标客户促关注的地挎方，是项迹目宣传最温经济和直宅接的媒体，可以抛吸引注意喊力，营造察现场场氛栏围。2.2.须通路组织脂：现场施工蹲通路与招很商通路截双然分开，安互不影响古，便于客聋户参观卖顺场。施工孔机械、物悬料单独梦路口进出局，弱化佣工地凌聚乱的施绵工形象其。在示续**超级广场二据期招商推月广项目主扎入口严格泛的安防措哨施。2.3双地盘未包装：2.3亲.1欺工地围积墙作为现享场的展俘示十分志必要，茅并有利透于烘托适现场气清氛。其痛主要目蒸的是对冤项目信豪息的有谨效传播抱。议与唤相关部丛门协调归将项目阵周边绿卖化进行她修剪2.3.蛋2户外释导示牌导视牌起桨到引导客党户的作用绝，在本项挥目应本着倾少而精的看原则，在顿引导客户毁的同时起羽到烘托气摆氛、从细垄微处体现腊项目品质循的作用。导视牌次主要分肺布各主陈要大道蜘车行入皆口，和默进入项弯目大门勇附近的遵主要通侧道。2.3.新3霓虹暗灯项目位贤于连接旨**与锋东莞主滤干道“登莞长路卖”——剖107来国道与呼“一环扶路”交荐汇处，杨车流量猛非常大滔，昭示季性非常计强。3.伙卖场（济招商、袜销售咨耗询中心匪）成立尾及其形辈象包装面积：位置：建筑风格迫：工程造缝价：报建、施打工、装修案时间：要求交岛付使用氏时间：拐春节前厌。销售的风睛格与项目财建筑形体邮保持一致瓣，并利用占现场展板蛛、易拉宝、模型剑充分展示奏项目定位峡和推广主开题。在气柄氛营造上队应该充分表现宿示**聚**广妹场二期冈未来经坑营及项材目的巨驶大升值真空间。充分运用英“感官刺追激强化卖拨场气氛”龟。在谈论犬商业地爬产营销推领域如炉何利用秘“感官盾刺激强屡化卖场房诚气氛”及之前，热我们先逃看一个呜案例：早在19推12年，安茅台酒第授一次参加攀在巴拿马象举办的“笛世界博览霸会”在和骂西方的洋填酒同台竞常技中，由爽于当时西坟方人对于克中国的酒助知之甚少攻，加上包谁装上和洋纲酒的差异叼，茅台酒妻并没有引鸟起参展商肝和评委的巩注意，茅拦台酒的展矮位上门可碗罗雀。当印时中国参启展的酒商催们看在眼诵里急在心圈里，一筹扎莫展。突许然间，有原人灵机一选动，装作导一不小心妻将摆放在全展台上的密茅台酒打负翻在地，旬顿时酒香猪四溢，大躬凡来参观柏的人们顺霸着香气都暑纷纷围了毙上来看个目究竟，对归于中国的育茅台酒啧脂啧称奇。店一时间，溜茅台酒在长博览会上筛名声大造拜，最终捧络得金奖而概归，成为蛙中国的“共国酒”。嗅觉，是陪人类感官汗最奇妙的嘱体验。茅暂台酒在当虾时默默无西闻的情况沙下，巧妙英的运用了优酒香四溢盗的嗅觉，慢最终名声浴大振，奠揉定了中国颗第一国酒窃的美誉。耀这出奇制难胜的一招科，实在是绳功不可没膊，成为体刑验营销中峰的经典案债例。在***古*广场二捕期项目招傅商推广过遗程中，适耕当的导入狡“感官营裕销体系”衰,定能刺龟激更多的兴消费者,泪为促进铺渠位的销售劫，创造意辩想不到的闻销售成果茎。这种整合锦了视觉、劲嗅觉、听拜觉、味觉片、触觉的章“感官营蜘销体系”点是一种投典入成本较详低,效果禽却很大的眯营销策略群,我们认夕为在**格**广场化二期项目胸的包装和扫气氛的营完造上，起跑码可以用画上其中的弃四种感官萄刺激:3.1换嗅觉缩慧：淡淡讲的香味羞在客户耀必经的蜘看楼通巨道上和未样板房岩，楼吧没现场烧煮的饮咖啡香味吵等等，吸斑引客户驻滥留。3.2涉听觉：来满自女性销烤售人员的墙甜言蜜语狡，卖场播剖放的优美岗音乐。3.3菌视觉：视卖觉是“感呀官营销体脚系”中最粒重要的因揉素，也是江卖场气氛营造最重忍要的一环镇。设计制染作精美的狗售楼资料暂、装修精美的样板啄房、气氛赵热烈、色愁彩鲜艳的竞POP挂帖旗、拱门抽、路灯旗灶、甚至传是售楼葱员的亲帆切笑，捆秀色可轧餐，无晃不让到访客户俗心情愉纠悦，信差心倍增只。3.4批触觉：在腊实施样板淋房装修布涛置上，采迁用质感优文良的装饰显，会让人忍不穿住地触摸戚一下。在这里要副特别说明丝式的是：这奋个卖场不击单单是指丹“售楼处”。而奋是指“消大卖场”戏，只要是樱项目红线份范围以内嘱的统统都是缝你的卖场帖。在你的谣卖场内运始用一下“缓感官营销体系两”，让邮每一位艘到访的钱客户可术以进入倦事先设悄定的“HIG皮H状态”崇，就能收役到事半功与倍的效果4.吼形象宣传晕包装主要包括缘瑞办公事务廉系统、交黑通工具包笋装、宣传渗物料、礼达品等，在制禁作过程中尼应充分考净虑与咨询兰中心相结遭合。4.1袋办蛾公事务船系统：主要指现辫场招商人椒员所使用油的各类销饺售用具，善包括信封鼠、信纸、邪便笺纸阅、饮用伪水杯、庆档案袋禾、手提密资料袋窑；（名撕片、工作牌答、着装令采用统樱一标准撤）4.2派宣传物臣料：宣传物响料主要春指招商榜中所需勾要的基角本资料家，包括喂：■榆招商粱手册：颜主要喊展示项肾目基本漠情况和眉营销主己题。包响括项目护简介、区域忽介绍、交惹通、智能捕化设施、咐营销主题昆、未来经忆营场景卷描述、右等等。■白光盘挑广告：仿由于亿本项目到推广期角可展示达性较差血，建议牺采用袖骆珍光盘广礼告的形婚式，招箩商手册举、DM进直邮配笋合使用在光盘中虑利用电脑伸动画充分细展示未来样项目的经内营场景和项念目的独特料之处。■住DM拒直邮广勉告：针皇对目标俩客户有醋针对性危的进行裤EMS桥投递，巡寿增强目标改客户的送重视程饿度，同核时给目爽标客户烘被重视的感觉。5.闷招商现场捧资料及物输料准备5.1津项目规户划设计部壳分资料5.2章视觉形承象延展设激计项目设计单位制作单位执行单位完成时间备注VI设计广告公司广告公司南铭企业工地外墙包装设计广告公司广告公司指示路牌广告公司广告公司现场大型广告牌设计广告公司广告公司电脑喷绘现场展示系统A大幅展板设计制作B效果图展板设计制作C顶挂彩旗设计制作广告公司广告公司工程进度表工程部广告公司模型制作设计与制作（区域模型、项目模型）模型公司模型公司霓虹灯广告公司广告公司5.3幕工损程及其粱它配合贡：项目设计单位制作单位执行单位完成时间备注租售中心装修设计院装修公司工地围墙广告公司广告公司5.4伪招吃商销售暑物料及零宣传用柄品项目数量备注招商手册500DM（海报传单）10000宣传光碟100项目说明书500坐招+书直招相袖结合，吐做到有葱效招商6.张招商实施飘及推案方沫式招商总体唇战略总体战举略：6.1锤总策略打造**酱首家“饮兽食娱乐旗梨舰、提供括一站式服俗务”利用项脆目的稀钩缺、尊模贵、私捞密性的伪优势，静突出本颈项目属**称“吃、迅喝、玩炸、乐，还购物、锐休闲巨杂无霸”外的核心特质。工作重罢点：招侄商及销陆售方式侦确定6.2匠招啊商策略以较低佣租赁价坐格吸引网东莞、睛深圳等罗众多知再名品牌陶商家树立项描目价值每标杆。阀然后以痰较高价凡格吸收杀中小业掌态实现项目整浪体租赁价崭格。7.愧推广豆阶段及宰包装策饿略7.1住招稻商准备嘴期工作内容催：确定招枣商咨询中萝心、确定理广告公司零、确定项刃目管理公司顺、确定招漏商销售方融式、制作文招商手册现场包丢装、团滔队组建会、物料抱准备目狗的闹：树立袋产品市爱场形象己，做足舒充分准厨备，广跑泛传播****吉广场二期季卖点，建盏立客户关休系网，奠定招商垦基础行动要点坊：主力店招浑商对主力店墓的招商步冤骤和技巧第一步：罪重视主力荷店市场定盛位和业态捡定位等设妈计前的商摩业策划，并棋将其作为即招商工作元的指导性于文件；掌划握正确的招尤商程序，残并在规划柏设计前完芬成主力店灵租赁工作。书具体的程黎序如下：商圈分析知→市场定备位→业态修定位→主怪力店租赁拌→

规划左设计→盒建造主力店仿部分可颈在项目誓的条件搭下按主圆力店的众要求进最行设计和建造脏。本项目第骆一步中规忠划设计已吐完成故只样能从第二违步开始第二步：慌按拟定的霸市场定位歼和业态定急位确定初闲步主力店悔条件。通过蒜相关网站拦、展览会炎、研讨会镜等各种渠影道接触、了陈解符合条腔件的零售歇商或其他王服务商，学并掌握其拓幸新店的计怒划，最后葛再确定主奴力店目标咬名单，并将赢其设立成谢三层目标雷群。骡第一层亡：5X家首；

第筋二层：3颜X家

；弄第三层：做2X家贞（X表礼示拟招主占力店的个缸数，不同纯业态要分洋开）第三步：刚召开主力将店招商恳傲谈会，邀骂请前期已酒掌握的相皱关目标群挨所有的客谱户参加，厚恳谈会的假内容主要尘是征求他蔬们对项目夏主力店合卷作的条件识、可能性员及其他方炕面的建议神，而这些缺建议均可船用于制订举合理的招轧商条件和老政策。召促开恳谈会糖时，可邀永请当地政野府相关领旁导或职能笑局的领导旦参加，并绪请他们在隐会上介绍朴当地的投鸽资情况和惨表示支持亦的态度。董当然，最鞠好能邀请淡当地有影揭响的媒体芽派记者参茎加恳谈会艰。第四步牢：视招小商恳谈从会的情卷况，在检会后逐胀个向分宣层次的押目标群细进一步餐介绍项衰目情况彻及合作拔条件，罗采用每酸隔2~组3天沟恋通一次慈的跟踪够办法专愧人跟进守。而且慨，要重竹点对第忠一层目身标群的葛各个管架理层进坐行充分融的沟通枝，加快川其投资膏决策的轿步伐。7.2提销售预亦热期项目进事度：主谜力店签软约完成目的：树踪蝶立产品市怪场形象，鄙广泛传播胁楼盘卖点沸，累积目据标客户，愁建立客户户关系网乖，奠定雄后期营硬销基础广告形式标：媒体推咬广+活动荣推广媒体推广根：报纸（俩杂志）+牌电视（展乡丰板）+电俱台+直邮活动推广类：外展场模+租赁主榨联谊会广告重点爪：广而告筝之树立物种业形象，手积蓄客户吸，检验市站场的反应返，检验价格陪定位，确互认推广卖买点的接受青度，寻求撞以最佳方式表现疾产品的熟特质行动要佩点：使斤项目品堡牌形象万与企业骡实力形择象有一拔个具体台衡量的召标准,项目的实塘体展示，跑使项目品治质形象具借化。7.3状销售期项目进度欧：招商完医成50%牺。目的：针浩对目标客泽户进行强邪有效的推村广措施，针塑造整体畅营销气势律，迅速推动晕销售广告形式鸡：营销活狠动为主，堪媒体宣传精为辅媒体推香广：报踏纸（杂赤志）+乞直邮+嘴楼体条眨幅活动推广麻：新老客胀户以及相甚关目标客足户联谊会广告重点茅：广告以仁直接、强克势方式突池出楼盘鲜碌明特质为盗主体述求份点唤起目标引客户的购压买欲望，抽促成成交盆依据不同扔的时段，间隔性个立体广稳告攻势场，促使险成交，狼扩大业连绩。以的独立的卖点进跌行针对窝性宣传锋，吸引梁特定客灵户。行动要点究：针对性贩销售、优撇惠促销、询以老带新蚕、快速消溉化7.4去内购部认购假入市时拦机和时阁间建议7.4宫.1韵内垃部认购耻条件7.4字.1用.1斤项赵目进度主力店签洲约完成招商整体蠢工作完成州50%左硬右7.4复.1.发2因工程溜形象项目内陪部装修偏完成售楼处总装修完悼毕，并宵投入使充用局部展删示。7.4奏.1.组3健现场煤包装售楼处施沙工、装修宋及内部布短置完毕看楼通营道施工薯、装修富完毕现场气氛羞营造（导虚示系统、挨彩旗、条腐幅、绿化咱、标识、戏背景音乐佳）7.4泛.1.榨4肤销售则资料及庭道具模型制昏作完毕展板完毕招商书瞒到位物业管理牺提前介入仿（保安、维