物业管理安全注意事项课件

物业管理安全注意义务题纲：安全注意义务—从合同法到侵权行为法一般安全注意义务的理论安全保障义务的法律规定管理服务的安全注意义务范围违反义务的“四个方面”和“两种责任类型”物业管理的安全注意义务也就是经营者的安全保障义务，由于这个义务决定管理过程中出现的人身损害需要承担责任。安全注意义务=安全保障义务（法律的表述）通常表述为“安全注意义务”的原因：物业服务主要是管理过程的安全注意保障人身安全是物管行业忌讳安全注意义务理论是安全保障义务法理基础一、安全注意义务

—从合同法到侵权行为法人身损害赔偿纠纷的法律诉讼可分为：违约之诉侵权之诉“违约之诉”法律适用是《合同法》，违约责任是合同义务人违反合同义务的法律后果。“侵权之诉”法律适用是《侵权行为法》侵权责任是行为人违反一般性义务（侵害绝对权，如财产权、人身权）的法律后果。2002年，提交全国人大的《中华人民共和国民法（草案）》第八编《侵权责任法》

表明：《侵权行为法》立法程序刚刚启动案例一“银河宾馆案”一女入住银河宾馆被杀，死者父母认为银河宾馆严重失职，应当承担侵权责任，1999年向法院起诉，索赔133万余元。一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关系。宾馆未能兑现作出的“24小时的保安巡视，确保您的人身安全”的承诺，应承担违约责任，故酌情判令被告赔偿原告人民币８万元。二审法院认为，宾馆未履行对王某的安全保护义务，自应承担违约责任。王某之死是凶手所为。银河宾馆的不作为仅仅是为凶手作案提供了条件，这种条件与王某之死没有必然的因果关系，银河宾馆依法只对其在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任，银河宾馆不负有侵权责任。案例二笔架山庄案98年笔架山庄业主被害，2001年家属向法院起诉，以物业公司侵权提出索赔139.36万元。改为诉作为违约，索赔42.85万元一审判决，认定根据物业合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，成为此类合同的附随义务。物业公司没有全面、认真的履行合同义务，应当承担违约责任。承担的赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到违约的损失，违约赔偿酌情定为10万元。案例二笔架山庄案二审判决，合同的约定、法规的规定均明确排除上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应当将该内容作为合同的附随义务。若视为附随义务，该附随义务的责任比物业合同中的主义务责任还重大，违背了合同的诚信等价原则。撤消原判。这两个案共同的特点：1、把安全保障义务作为合同约定义务，追究违约责任。2、订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任。3、合同义务应但当符合合同的诚信等价原则。4、将从“侵权之诉”改为“违约之诉”。

最高人民法院

《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》

（法释[2003]20号）从事经营活动或者其他社会活动的人负有对相关公众在合理限度范围内的安全保障义务【发布日期】2003-12-28【生效日期】2004-05-01最高人民法院的《司法解释》出台后，安全保障义务实际上成为法定义务。未履行义务的不作为，应当承担侵权责任。人身损害赔偿从“违约之诉”转到“侵权之诉”。侵权责任的赔偿金（第十七条）医疗和误工费用，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费。

伤残赔偿费用，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费。死亡赔偿费用，包括抢救医疗费赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。侵权责任归责原则过错责任原则无过错责任原则（过错责任推定原则）公平原则二、一般安全注意义务的理论“冤有头、债有主”传统观念这句俗语简洁而直接地反映了传统权利保护观的内涵，这种观念认为:损害应由侵害行为的实施者来承担，这是天经地义的道理；而与损害事实发生有关的其他人、事只不过是偶然存在的因素，没有必要在模糊的事实关系中再去寻找是否还存在其他的责任人。传统的民法理论以下三种不作为行为承担侵权行为责任:依法律规定应当作为而不作为;（违法）依契约约定应当作为而不作为;（违约）因先危险行为发生防范危险的作为义务而不作为。（危险行为）一般安全注意义务的要求：从事交易或者社会活动，肇致形成或者持续特定危险源的，应当采取必要安全措施，以保护他人免受损害。违反此项一般安全注意义务要求导致损害结果发生，虽无法律明确规定的作为义务或者合同约定的作为义务，安全注意义务人仍应当为自己的不作为行为承担民事责任。一般安全注意义务要求主要的类型:先行为肇致危险的防范义务，如驾车撞人，纵无过失亦应将伤者送医救治;挖掘水沟，应为加盖或采其他必要措施。开启或者维持某种交通或交往的危险防范义务，如寺庙佛塔楼梯有缺陷，应为必要警告或照明;在自家庭院举办酒会，应防范腐朽老树压伤宾客。因从事一定营业或职业而承担防范危险的义务。如经营旅馆饭店，应注意清除楼梯油渍，维护电梯安全，照明通往停车场的道路，防止发生危险等。三、安全祸保障义务贵的法律规行定《消费者黄权益保护得法》第十八条冒经营伴者应当保述证其提供瞎的商品或场者服务符澡合保障人血身、财产严安全的要耕求。对可勺能危及人线身、财产球安全的商药品和服务项，应当向船消费者作闷出真实的妹说明和明蕉确的警示添，并说明罩和标明正经确使用商算品或者接纯受服务的壁方法以及邻防止危害辨发生的方迎法。《关于审筝理人身损魔害赔偿案韵件适用法串律若干问忧题的解释惯》第六条歼从事圾住宿、陡餐饮、赢娱乐等熔经营活就动或者竖其他社璃会活动赏的自然盈人、法驱人、其良他组织抚，未尽昨合理限假度范围非内的安稼全保障馅义务致椒使他人乒遭受人笔身损害序，赔偿同权利人阶请求其保承担相箩应赔偿南责任的溜，人民谈法院应焰予支持炕。因第三人链侵权导致侧损害结果轨发生的，汗由实施侵津权行为的恰第三人承妈担赔偿责钓任。安全弊保障义务焰人有过错步的，应当舅在其能够午防止或者阅制止损害迷的范围内头承担相应禽的补充赔史偿责任。乓安全保障充义务人承卧担责任后稼，可以向点第三人追膛偿。赔偿颤权利人起板诉安全保领障义务人贸的，应当阴将第三人庭作为共同羡被告，但纷第三人不熊能确定的柱除外。《解释救》中只冻列举“骡住宿、由餐饮、共娱乐”侮三个行拥业，但膛后面一禾个“等依”字把圆从事经阅营活动资的经营即者和其泻他社会面活动的桑组织者返都概括祝进去，俯成为承贵担义务公的主体盐。在无法确稻认侵权人哭或者侵权悲人没有能狸力承担赔则偿责任的润情况下，战旅馆、银冈行、列车娇的所有者堵或者经营塔者尽到保枯护义务的梨，不承担益责任；未晌尽到保护性义务的，庸应当承担丝式补充赔偿土责任。——侵悲权责任嘉法（草饺案）第贞六十五橡条对侵权串损害赔鲜偿规则馒体系的少完善具诸有重大渐意义承担安全恼保障义务攀的法理依崖据：收益与风腐险相一致闭的原则；危险控请制理论档；从经济学弦角度来看舱，由经营黄者承担安除全保障义批务更加具穷有经济性沫；从社会攀学角度另看，根须据现代嗽公司法礼社会责送任理论粒，经营附者是强看势群体公，应尽浙到安全贪保障这酿一社会族义务；从世界拾立法思于潮来看舌，让经嫁营者承脑担安全峰保障义公务是符快合世界州立法思蛾想潮流恋的经营者傅安全保塘障义务垫的性质痒：(一)哨以法定锹义务为击基础经营者的牵安全保障录义是法律费上的基本聪义务，只价是对经营剖者的最低熔的要求,应它有一定吗的限度和占范围。经批营者单方酿面承诺自任己的义务劝高于法定欺义务而为霸相对人默车示接受者染,应当认随为存在相灯应的合同耍约定。(二)以良积极作为睛义务为原帜则消极不呀作为行选为往往张构成对棋其安全爸保障义谷务的违显反。负括有积极计作为义箩务但不搭积极作蝇为而致董人损害钳者,谓客之消极宵加害行散为。既违反矛法定义凡务又违慢反约定狭义务,弯出现责缓任竞合傲的情况春，受害庆者有选差择的权测利。社会活动已组织者应当注取意《解逗释》还动加入了俯“其他斥社会活债动”，抹一般把余这个解您释为组穿织者，贷这种社猛会活动串也包括挨先行为垂这种类若型，因涂为我们垃所理解寸的一般团社会活置动注意层义务是膝把所有宾这些类遗型包括碰在内，社会活来动组织拆者也是亚承担义霉务的主哀体。案例三寨“专驴友”买死亡事缴件索赔晌案陈某在殊网上发劣帖人组精织自助镇游，一部次每人值60元故的AA栏制活动汁，因为办遭遇山划洪暴发策不幸遇耀难的受杏害者家筛属，向跃12名韵自助游刃组织者碍和同伴趣索赔3待5万元轿。法院一审喊判决认为枪，发帖人太陈某、死社者以及其坡他１１名婆“驴友”脚都负有不孙同程度的绍责任。判购发帖人承吵担６０％表的责任，走死者和其级他"驴友爸"分别承冒担２５％害和１５％与的责任。灰旅伴必须段集体家名属赔偿2愿1万元，狡其中发帖皇人要承担晋１６万余掠元赔偿。四、管理摸服务的安凭全注意义答务范围安全注蚂意义务喉范围与幸物业管柴理的服绵务内容籍和事项盈有关，零一价般是隶共用部纲位、共爪用场地年、共用批设施设男备维护喇管理，确绿地养念护，车注辆停放资、秩序斥维护和老安全防茎范。该有些冻还包括厚会所、辟文体活犁动设施货等。物业管钉理的场野地设施遮，具有密“准公绿共场所娘”，即篇面向是窝非特定牲的使用胖人。对消安全防闯范标准愧要比一食般家居夫安全高牵。而且敌公共场刘所的特蜻殊侵权侵责任诉燃讼中的虎要承担汽无过错衣责任。第十六谁条下芦列情形若，适用约民法通橡则第一炊百二十蚁六条的段规定，疲由所有局人或者芦管理人否承担赔石偿责任掌，但能渗够证明扬自己没州有过错寨的除外送：（一）圣道路、雁桥梁、剩隧道等触人工建稠造的构线筑物因奇维护、灯管理瑕羞疵致人裤损害的块；（二）堆死放物品滚抹落、滑落猴或者堆放险物倒塌致溉人损害的蠢；（三）算树木倾矿倒、折艺断或者腥果实坠喝落致人访损害的灾。前款第千(一)啦项情形殿，因设态计、施辱工缺陷抢造成损缴害的，惭由所有强人、管隆理人与袄设计、封施工者旺承担连馒带责任蹈。民法通则括：第一百东二十五容条术在公共神场所、协道旁或巨者通道括上挖坑搬、修缮惧安装地盗下设施觉等，没剑有设置向明显标译志和采摧取安全透措施造泥成他人愧损害的捆，施工床人应当峡承担民携事责任搬。第一百法二十六季条乏建筑物绵或者其侵他设施肤以及建核筑物上黄的搁置岛物、悬辱挂物发源生倒塌雹、脱落鼠、坠落旱造成他冷人损害黎的，它波的所有朱人或者荡管理人资应当承咸担民事神责任，浊但能够益证明自错己没有瘦过错的俗除外。案例四额不特定商人使用场晨所认定为谎“公共搂场所”原告去右某公司置办事后尾出来，乱时逢被庭告正在宰对其该鸭层进行湖二次装斑修施工炒。通道午地砖下鸡落打磨滚墙壁的遣滑石粉疲，没有慨任何的宿警示标恢志，导笋致原告骗滑倒受悦伤提出以赔偿。一审法院桂认为，本槽装修地点和自己所有窑的房屋，润其不同于适一般意义柄上的公共尤场所、通离道。原告迅未谨慎造鸣成摔倒，羊其责任不额在于被告颗，驳回的慌诉讼请求岗。二审法院俊认为。该洁楼层出租监给被上诉唐人等单位焦从事经营练活动。大她楼及该楼绢层并没有状禁止人员亲进出和通蓝行的规定勤，且租赁州房屋从事飞经营活动疤，其经营捞场所必然浓会有工作传人员以及初客户等人优员出入，找该楼走廊罩也是提供词给公众通始行的，应续该属于公湖共场所。探被上诉人凤辩称走廊模不是公共弊场所的理金由不能成全立。被上诉人被在该公共训场所进行间装修，应光当采取充菜分的安全碗保障措施核并设置明贼显的警示莫标志。没羊有证据证保明警示牌惰是在事发怖前由被上污诉人。因蹲此，对被疤上诉人认递为警示牌毙系由其在稠事发前设宅置的主张割，不予采雁信。被上灭诉人在公由共通道内告施工，没躲有尽到足踩够的安全盘防范责任低，对此存架在过错，组应当对上状诉人受到荣的损害承栏担主要责敞任。上诉搭人作为具矛有完全民啊事行为能妨力人，应漏当有在施肢工现场小奖心谨慎的律意识，因跌未足够谨丢慎造成受赛伤，应当傍承担次要漏责任。由万被上诉人冰负担70判%，其余撑30%由房诚上诉人自丢行负担XXX很X(事情)出现，被吸告应当做肯XXXX浸X.但被谁告不采取互任何措施臭，未尽到垂“善良管研理人”的由注意义务墙，应承担雀相应的法福律责任。“善良隆管理人舌”之注犹意在我国民滚法中没有挨“善良管拴理人”的柱规定。何漠谓“善良冒管理人”霉的注意?令从经济学隆角度看，权无非是理票性经济人浊概念的翻盗版。从法律上销看，“善凤良管理人残”之注意阴来源于罗灵马法，他植要求行为案人管理他柄人事务，岭不是站在忠一般普通纷人的立场狸上，而是笑要站在一诸个有相当夜知识经验当人的立场骗上的注意女义务。这坐种“善良酱管理人”私所承担的纸义务要求谋比较高，弄它不以行饿为人的主非观意志为供标准，而园以客观上券应不应注呜意为标准别。管理服务贩者有义务斗主动作为点以下：在与自摇己有责屿任的领椒域内检谎查发现变危险源低；及时排除勉危险源；排除不陵了的，亡设置障幕碍隔离狱危险源础；无法排秤除的，炕也无法鞋隔离，森采取措腐施降低紧危险性烧。设立危险辛警示标识辰。物业公浴司管理汤的场地臭设施，妙除了开昌放给业拳主或其担他人使蜓用的外蛛，还有姥部分是谢不开放豪区域。微如配电且房、机住房、封蒸闭的天怒台。如谊存在疏离于管理布发生人糠身损害污，也要治承担责唯任，特梦别是未可成年的幻玉伤害。案例五嫩管理库瘦房未锁，射油漆罐被猎小孩拿出旋点着造成远伤害，物偏业公司承坑担部分责努任案例六罩天庙台门未者锁好，担小孩进惨入从玻欢璃采光衣井摔下丘受伤，冲物业公洲司承担荷责任五、违域反义务姑的“四衰个方面辆”和“谦两种责研任类型羽”违反安全匀保障义务慈的“四个藏方面”：设施设递备未尽删安全保治障义务管理服膛务未尽捉安全注啦意义务防范制与止第三素者侵权煤未尽安天全保障的义务对儿童听未尽安犁全保障将义务。案例七睁“超市坠亚落案”医（设施安拍全）盐超市鞋室内装修教人工草坪劲使用石膏芝构成一种以“先危险旨行为”。案例八座措施不济当、管理屯不善某小区货内档风破架被大治风刮倒粥后砸在壳一辆小绸客车后察车窗处速，横卧枯于小区蛛道路上鞋。小区竹保安发娱现后，败在小客毅车一侧汇放置了姥两个警夏示筒予态以警示比。一位候患有高插度近的仿业主途袜径此处治被档风苏架绊倒刷，造成脊十级伤漏残，将性物业公搬司告上区法庭，桌虽然物莲业公司御在档风桑架倒塌梢后设置童了警示讯筒，但股警示筒演设置的喇位置与西被刮倒瞒的档风氏架有一甲定距离苏，未能械起到足浊够的警过示作用答，故其木应当承精担采取锣措施不段当、管巨理不善骄的责任辈，赔偿卡原告部队分经济处损失。烂原告在典行走中切未注意自到障碍个物，故粗对其摔焦伤的后板果亦应委承担责差任。案例