宜必思尚品酒店新区软件园店项目可行性报告

宜必思尚品酒店无锡软件园店可行性分析报告目录一、项目概况 31.1项目简介 31.2项目承担单位简介 31.3项目建设背景及意义 3二、市场调研及前景预测 42.1项目区域概况分析 42.2项目周边市场环境分析 5三、项目定位 63.1项目功能定位 63.2项目目标市场定位 63.3项目市场运营指标预测 7四、项目实施财务预算 7一、项目概况1.1项目简介项目名称：宜必思尚品酒店新区软件园店项目建设单位：项目负责人：项目建设地点：项目位于无锡新区和风路项目建设内容和建设规模：该项目按三星标准建设共有客房……地上总建筑面积….投资估算及筹措资金:总投资万元，其中：建设投资万元，铺底流动资金万元，建设期利息万元。1.2项目承担单位简介1.3项目建设背景及意义无锡新区位于太湖之滨、古运河畔，地处长江三角洲中部。区内拥有苏南（硕放）国际机场、沪宁高铁新区站、京杭大运河以及多条高速公路组成的水、陆、空立体交通枢纽，区位优势明显。现管辖面积220平方公里，常驻人口约65万。该项目所属无锡新区国家软件园位于无锡新区新安街道。该园区建设有投资融资、公共技术、综合服务及教育培训等四大平台，建有中国电信国际数据中心IDC，是无锡新区推进产业结构优化升级的重要战略平台。先后被授予国家火炬计划软件产业基地、微电子产业国家高技术产业基地、国家动漫游戏产业振兴基地、国家动画产业基地、江苏文化创意产业园、江苏省国际服务外包示范区等10个国家和省级品牌，在第二届中国（北京）国际文化创意产业博览会上荣膺“2007中国最具投资价值创意基地”的称号，成为长江三角洲地区一个独具特色的国内著名软件园区。一、该项目的建设，是完善软件园服务功能，促进经济更好发展的需要随着无锡新区软件园的发展，软件园已经相继建成了一期、二期、三期工程，四期工程也正在规划建设中。为更好的发展园区建设，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足当前软件园建设发展的需要，规划建设配套服务区，提升软件园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。二、该项目的建设，是促进新区未来政治经济文化中心建设的需要随着无锡新区政治中心的迁移，软件园地区经济正处于快速发展时期，各项城市功能尚待完善，从而利于当地经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该地区的印象与评价。因此提高接待能力、完善服务设施做好起点工作，对于提升该地区形象十分重要，有利促进新的政治经济文化中心的建设。三、该项目的建设，是打造太湖国际科技园，促进“感知中国中心”建设需要近年来无锡新区大力推动物联网产业发展，于2009年正式成立无锡国家传感信息中心，面积10.8平方公里，主要载体包括传感网创新园、传感网产业园、传感网信息服务园、传感网大学科技园、感知中国博览园。软件园作为重要载体之一，当前的服务配套能力尚显不足，该项目的建设，有助于提升各大载体接待能力，完善地区商务、住宿、旅游等配套设施，促进传感网信息中心的建设。二、市场调研及前景预测2.1项目区域概况分析一、区位优势该项目位于无锡新区国家软件园，是无锡新区未来重点打造的政治经济文化中心。项目所处地块毗邻无锡国家软件园二期、三期工程，周边聚集了无锡新区管委会及行政审批中心等相关政府部门，微纳园、530大厦、感知博览园、东南大学等相关载体园区，园区内聚集了索尼、联想、华夏计算机、IBM、CNTV、NIIT等大型知名企业。随着新发融汇广场的建设，朗诗、协信等高端房地产商的进驻，将全面推进该地区的建设与发展。同时项目所处地块毗邻太湖，环境优美，通过该项目的建设，可以进一步完善周边环境和项目建设所在地的区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。二、交通优势项目所处地块距离苏南（硕放）国际机场8公里、沪宁高速新区出口9公里、城际铁路新区站3公里，均只需5-10分钟车程，尽享现代化区域交通的便捷。沪宁铁路、沪宁高速、京杭大运河穿境而过，是京沪、沪宁、宁杭等高速公路的交会点，便利的交通将给该项目发展带来更多的客源及经济效益。三、其他资源优势无锡新区为吴文化发源地和核心区，集中了全市超过70%的吴文化资源，是无锡市、苏南板块乃至华东地区吴文化重要的集聚地。在鸿山地区出土的战国时期“玉飞凤”、“阖闾城遗址”两度被评为国家年度十大考古发现，在海内外引起一片反响。日渐兴起的吴文化旅游，对发展旅游经济提出了迫切的要求。同时项目所在地作为物联网产业集群的高地，新区的一项亮点，同样为该项目的实施带来不可忽略的资源优势。2.2项目周边市场环境分析从目前软件园周边现有酒店情况来看，铂尔曼酒店属于综合性五星级酒店，集餐饮、娱乐、会议、住宿为一体，住宿均价为600元/晚，适用于高端接待。余下的格林豪泰及汉庭均属中低档的快捷酒店，住宿均价为180元/晚。综合性中档酒店尚为空白。由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的综合性中端酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。目前，项目所处范围内尚未有综合性中档酒店，而本项目凭借其品牌优势，使其具有极强的竞争力，项目的建成将填补软件园周边星级综合性酒店的空白。项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。总论：结合项目所在地周边市场环境、特征、构成，经分析认为：软件园范围及周边地区，进行适应市场需求的商业、服务业项目建设（如建设中高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目承担单位审时度势、把握机会、根据目标市场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。三、项目定位3.1项目功能定位宜必思尚品酒店功能定位为无锡新区软件园商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议等功能为一体的中高档三星级商务酒店。3.2项目目标市场定位宜必思尚品酒店客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务接待型客源（核心市场）以软件园周边企业及行政部门为主要对象，以公司会议、商务交流、政府及企业商务接待、商务活动等为主要形式，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的70%左右，为酒店的核心客源市场。2.旅游型客源（三级市场）沪宁城际、硕放机场、沪宁高速上下口所形成的综合交通优势，加上近年来大力推动的吴文化旅游、沿湖湿地公园的打造，势必会带来一部分旅游型客源。随着该地区的建设，此类客源会呈稳定增长，作为项目目标支持的重点潜在客源市场。此类客源目前约占总客源的20%左右。3.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要针对本地市场及过路客源。此类客源大多是本地居民及周边街道的居民，在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿等为主要目的。随着太湖国际博览中心的建设及大型展会的举办，此类客源也将成为潜在市场之一。此类机会客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的10%左右。3.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合无锡区经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为**元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类酒店，预计酒店入住率保持在50%—70%（酒店房间数为个）。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占；餐饮收入占；娱乐收入占；会议等其他收入占。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。四、项目实施及财务预算项目外观设计图表一：酒店实施配置表客房数160-250间客房净面积24-30平方米/间客房平均建筑面积40-55平方米/间大堂吧有，30-40个座位餐厅1间全天候餐厅会议室有，80-120平方米/间商务中心有健身会所有表二：成本预算表序号项目价格单位数量小计1地块租金0.5元/平方米/天2装修成本元/平方米3固定资产（家具、厨具类）4棉纺织品元/间5人工成本元/人/天6其他运营成本元/天项目总投资合计：基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究基于单片机系统的网络通信研究与应用基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究基于双单片机冲床数控系统的研究与开发基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪系统研究基于TCP/IP协议的单片机与Internet互联的研究与实现变频调速液压电梯单片机控制器的研究基于单片机γ-免疫计数器自动换样功能的研究与实现基于单片机的倒立摆控制系统设计与实现单片机嵌入式以太网防盗报警系统基于51单片机的嵌入式Internet系统的设计与实现单片机监测系统在挤压机上的应用MSP430单片机在智能水表系统上的研究与应用基于单片机的嵌入式系统中TCP/IP协议栈的实现与应用单片机在高楼恒压供水系统中的应用基于ATmega16单片机的流量控制器的开发基于MSP430单片机的远程抄表系统及智能网络水表的设计基于MSP430单片机具有数据存储与回放功能的嵌入式电子血压计的设计基于单片机的氨分解率检测系统的研究与开发锅炉的单片机控制系统基于单片机控制的电磁振动式播种控制系统的设计基于单片机技术的WDR-01型聚氨酯导热系数测试仪的研制一种RISC