好又多购物中心建设项目可行性研究报告

第一章总论一、工程概况〔一〕工程名称：好又多超市〔二〕工程建设单位：封开县信汇投资〔三〕128〔四〕工程法人：何桂华〔五〕工程负责人：关勤兴〕建设规模及建设期限：本工程由甲方筹措经营资金，乙方出品。1．建设规模：2．建设期：〔七〕投资总额及资金来源投资总额为人民币伍仟万元正。自有资金和融资。二、建设单位概况20236500督查部、选购部等治理部门，并建立了适合企业进展的各项规章制度。地产开发经营、销售；建筑材料。房地产开发公司形象而努力奋斗！核心理念：和谐企业创立和谐社会！企业精神：团结、务实、拼搏、高效、创！经营理念：效劳城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！三、综合评价本工程的建设符合封开县城市城市建设进展方向，对于推动封开县，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。目前，建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动封开到专业化、人性化、品质优良的效劳。本工程建设实施方案有用性和操作性较强，技术先进牢靠，组织治理明该工程是可行的。四、工程编制原则快封开城区的建设速度。产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。作性和可达性，表达长期性和超前性的特点。大集聚规模。购物中心。赏识价值的有机结合，为城市建设增加的景观。一、工程建设背景封开县城市地处封开旧城中心区，封开县城市通过实施“农牧业产城市进展战略，封开城区建设步伐加快。二、工程建设必要性27231646321S266西线水泥路工程，水陆交通便利。县内有直接出口货物的岸码头。全县42万多门。园区，大力进展“三高“农业，不断完善吸引客商的投资优待政策，社会稳定，经济持续进展，投资环境得到极大改善。在封开中心城区、区商业住宅和商业建筑等建工程星罗棋布，代化购物中心势在必行。市形象、加快城市化进程的需要。近年来封开县城市的经济、城市规模进展速度加快，商业根底建设于树立封开城区良好的风貌与形象。质量的需要。随着经济的进展，城市人口的增加，封开县城市目前的商消遣、休闲的好去处。沿线开发的需要。好又多购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动四周地价的升值，从而带动房地产等相关产业的进展，制造的经济增长点。一、市场进呈现状与前景分析〔一〕商业布局现状分析80%以上的道路两旁都有与住宅混建或特地建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是封州广场和小型购物商业区以及封开县城购物中心。能形成有效的商业积聚。〔二〕工程综合优势分析区位优势从区域位置看，封开中心城区是连接大塘和西堤的地区性政治、文化、交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市商务活动最旺的城区之一外乡资源优势20.5162.055100村电气化县之一；县内矿产资源有黄金、水晶、锡、铜、钨、锰、铁、花岗岩、大理石、石灰石、矿泉水等其中花岗岩隐蔽量30300其系列产品、中纤板、水泥、牛皮纸、矿泉水、木雕刻工艺家具等。商业现状凸现的优势封开县城市城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，主要由于旧城的商业设施太陈旧，没有得到改造，繁华地段的商业根底而封开城区缺乏商业设施，缺少核心购物中心和商业竞争力，正是这种布满缺陷的现状为本工程建设城市购物中心供给了必要条件。工程开发自身优势规划优势中心，具有独立市场的优势。工程总体规划充分表达了超前、便捷、便利、安全以及完善的舒适势。规模优势本工程的开发为封开县城区供给了高尚的商业、休闲场所，以花园城市座标，成为封开城区居民休闲、购物、文化活动中心。设计优势购物中心的设计具有明显的商业气概，商业主体贯穿流畅，增设二业流通的动静分布，同时还具有很强的景观休闲效果。购物中心低密度、大而全的公用空间和主体绿化构成了好又多购物征。公用配套优势与住宅区既严密相连，又相对独立。工程内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具备物质购物中心供给必备条件。物管优势工程将聘请国内知名物业机构担当工程物业参谋，在封开县城领先建立与城市进展的治理需求相适应的物管样板。二、市场需求分析随着封开县城城区的建设速度加快，以及封开中心城区、区的建区内有一个购物中心来引领封开城区商业的进展，同时满足人民的日常生活需求，提高人们的生活质量。好又多购物中心建设工程正是迎合这MALL”为核心经营模式，以大型超市、精品百货、写字楼为经营主题，符合封开县城市商贸业的进展方向。一、建设地点封开县城市封开城区西堤路15号二、建设条件自然条件1．地形地貌封开县位于广东西北部，毗邻广西梧洲市，素有“两广门户“之称，27231646气候雨量充分，物产丰富，封开县是全国农业综合工程开发示范县，全国已根本形三高“农业基地。交通封开县的根底设施日臻完善，全县先后完成了县内国道321线一级水泥路、省首S266线二级水泥路和县道西线水泥路工程，水陆交通便利。县内有直接出口货物的岸码头。一、工程建设规模和期限〔一〕工程建设规模好又多购物中心以“美化城市、提高城市效劳功能”为目标，为辐射区内的消费者供给商务办公、购物、餐饮、休闲、消遣等效劳。本工程将成为集品牌呈现和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心。〔二〕建设期限1审批及安装工程。〔三〕工程建设进度打算依据国家根本建设程序，该工程按以下几个阶段进展实施：工程完成阶段：试运营、竣工验收。〔四〕工程治理问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。二、工程建设标准对不同消费者的需求，为宽阔消费者供给高、中、低档效劳。〔一〕购物中心环境，没有暴露地面。设有专用机动车停车场，停车场面积满足购物中心经营需要。购物中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。的要求设计建设。，地面全部依据要求结实、平坦、清洁、防滑。任何物品，保证通行顺畅和疏散快速。依据要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。依据城市公共厕所卫生标准的要求。购物中心设有卫生间，卫生间清建筑物依据实际状况设有人行自动扶梯、垂直升降电梯、货用电梯。配备专人清扫卫生，保持地面清洁，并在场区设垃圾桶。按经营分类设置经营区域，配置适宜的根底设施。快捷效劳。〔二〕消防安全治理收。标准的消防标志。防主管部门检验。〔包括营业员〕定期进展消防学问和技能培训，并把握灭火器材使用方法，做好培训记录。对消防设施进展定期检查记录。品，不影响消防设施和器材的使用。依据消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。施工使用明火履行相关手续和实行相应安全措施。易燃性、易爆性商品用空容器呈现。电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。定期检查并维护电路、用电设施，做好检查记录。建立健全保安防范组织、制度。设立治安和消防值班室。设立对购物中心的电子监控设施。配备专职保安人员。对保安人员进展专业培训，持证上岗。配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。配备应急照明设施。配备应急突发大事预案，保证可以快速启动。严格依据多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进展堆放。配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。配备专职消防队，并配备消防车等。〔三〕效劳治理购物中心工作人员佩带胸卡，统一着装。设立效劳台，为顾客供给询问和导购效劳。配备卖场区域分布导图。各功能区标识清楚醒目，使用汉字要用简体字，设计制作标准。格信息和市场各项承诺及效劳措施。意见和交易纠纷，并记录备案。公示投诉处理结果。配备电子显示屏幕，随时公布有关信息。建立本购物中心网站，利用网页供给供求信息、价格信息效劳。一、消防〔一〕编制依据《建筑设计防火标准》。《建筑灭火器配置设计标准》。其它有关的标准的标准。〔二〕消防措施消防工作应贯彻“预防为主，防消结合”的方针。时应建设一座消防专用蓄水池和建筑物内外消防水系统。全通道，并合理的选择防雷电设施。，且最少有两处与外界道路相连接，并确保通道和道路的畅通。13消防栓。并定期检查确保使用的牢靠性。按标准要求搞好设施的设计与安装，防止产生火源。建设消防自动报警系统，并建立健全消防的有关规章制度。其它未尽事宜，按国家有关规定执行。三、安全〔一〕编制依据〔工程〕劳动安全卫生监察规定》。《工业企业设计卫生标准》。《建筑抗震设计标准》。其它有关的标准和标准。〔二〕安全措施地区建筑物设计和建设按地震烈度8度设防，好又多购物中心按7地震时公园、绿地、综合广场等为群众主要疏散和避难场地，城道路中间所留二车道〔6〕为标准。法搞好安全工作。多项保护措施。系统，并按规定配备必需的劳动保护用品。其它未尽事宜按国家有关规定执行。一、组织机构际工作需要设置治理机构。治理工作。二、经营治理模式和不断进展向上”的品牌形象。“创意、科技、人文、品牌、诚信、共赢”作为封开县城市信汇房一支高素养的治理团队是公司持续安康进展的关键因素，公司从一三、劳动定员和人员治理依据组织治理机构的设置，分别测算出工作量，依据经营各个环节的职1015151010422内的全部职工要严格实行同内容的培训，经考核合格前方可上岗工作，确保人员的素养，建设一支高效、精干的专业队伍。一、固定资产投资估算大，建成后成为封开最大的购物中心。依据工程的设计要求，估算增48101908-1。8-1增固定资产投资构成表序号序号工程名称设备购置费估算投资(万元)所占比例(％)12建筑费3安装工程费4运杂费5勘察设计费6建设单位治理费7办公家具购置费8人员培训费9验收鉴定费11根本预备费12建设期利息合计二、增固定资产投资估算说明5%计算。1。三、增固定资产资金来源与筹措2。四、流淌资金估算及资金来源3096万元，由企业自筹资金解决。1217241780万元；出租商铺，580万元；二、总本钱测算满负荷经营年工程总本钱费用为 万元，经营本钱为 万元。〔不含税〕是以现行价格为根底进展计算。〔二〕水电费以现行价格为根底计算。〔三〕工资及福利费本工程技术人员和治理人员共计601.2/年计算。〔四〕根本折旧和摊销费1055〕30%计算4。三、销售收入、销售税金及附加、利润及其安排工程拟通过出租购物中心、商铺等，第三年〔满负荷经营年〕估量收入为 万元。分别为7%3%，估量满负荷经营年销售税金及附加为 元。5。33%，所得税额为5%。满负荷经营年税后利润为万元。损益和利润安排详见附表6。四、工程盈利力气〔一〕财务内部收益率税前 33.45%税后 23.81%〔二〕财务净现值(Ic＝10%)税前 万元税后 万元〔三〕投资回收期〔含建设期〕税前 3.10年税后 4.35年〔四〕投资利润率 量详见附表7－1、附表7－2。五、经济效益与社会效益分析〔一〕经济效益分析明工程的经济效益较好，盈利力气较强。并能够满足银行要求在规定的时间内还清贷款。工程建成后，经济效益明显，该工程是可行的。〔二〕社会效益分析有较好的社会经济效益，概括起来主要有：好又多购物中心的建设会促进市区经济的进展推动封开城区的建设步伐，成为市区经济进展的支撑。好又多购物中心的建设将会促进相关产业的进展聚效应，为经济的进展制造良好的社会环境。好又多购物中心的建设对国民经济的其它产业都产生了较好的带动作用，延长了产业链条，具有良好的国民经济效益。好又多购物中心的建设将会促进封开县城市经济的增长化升级。好又多购物中心的建设将会促进城市功能的改善好又多购物中心建设的合理布局，可使区内交通秩序井然，有效的预防和削减交通事故，使区内居民及其他人民群众的人身安全和财产得削减货运和客运延时损失，增加可观的经济效益。、竞争有序的市场环境，有利于提高经济进展的市场化水平，促进市场经济的进展和逐步完善。根本上转变传统的招商模式，实现对外开放的全面创。满负荷经营年本工程的盈亏平衡点生产力气利用率为销售收入到达 万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业的本钱较低，盈利状况良好。二、敏感性分析分析。序号项目变动幅度全部投资(所得税前)序号项目变动幅度全部投资(所得税前)内部收益率净现值投资回收期---根本方案--%33.45万元年3.101固定资产投资10%30.473.40-10%36.962.812销售收入10%37.082.82-10%29.673.473经营本钱10%32.803.14-10%-10%34.103.0725％以上，说明工程具有很强的抗风险力气。三、其他可预见风险分析〔一〕开发规模过量所谓“过量”是指在房地产领域内，商业地产的开发超过了商业地产商圈的合理需求量。是相互影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。〔二〕建设构造不符合商业经营需要上的需求也是极不一样的。造成了诸多问题。〔三〕投资或经营者的市场风险在增加速度开头停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。多，这也促使他们提高了风险意识，慎重决策渐成风气。别力气的不断提升。投资的成熟和稳健期。〔四〕营销打算缺乏创意，流于俗套的购置欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。增固定资产投资估算表序号工程或费用名称序号工程或费用名称工程费用设备货价运杂费安装费其它费用建设单位治理费人员培训费鉴定验收费根本预备费建安工程设备购置安装工程其它费用合11.11.21.2.11.2.21.2.31.322.12.22.32.42.53增投资打算与资金筹措2序号1序号11.11.1.11.1.21.21.3项目合计12345622.12.1.12.1.22.1.32.1.42.22.2.12.2.2总资金固定资产投资增固定资产投资建设期利息流淌资金资金筹措资本金地方配套企业自筹借款长期借款流淌资金借款序号项目序号项目1生产负荷外购原材料合计3456780.00100.00100.00100.00100.000.000.000.000.000.002外购燃料动力费2720.00320.00400.00400.00400.00400.003工资及福利费504.0072.0072.0072.0072.0072.004修理费982.48140.35140.35140.35140.35140.355折旧费3274.93467.85467.85467.85467.85467.856摊销费70.0014.0014.0014.0014.0014.007财务费392.76259.7579.6016.389.269.26其中：利息支出392.76259.7579.6016.389.269.268销售费用993.12170.16170.16188.16116.16116.169争论开发费用0.000.000.000.000.0