北京三益房地产战略报告

三益企业发展战略咨询报告征求意见稿三益企业2001年11月报告说明

本稿为三益发展战略初稿。报告主体部分分为六大部分，即：外部环境分析、企业内部分析、产业选择和业务组合、企业发展目标和整体发展战略、三益企业发展战略规划和战略实施。报告首先对三益企业所处的外部环境从宏观大势、产业环境、区域环境（丰台区）三个角度进行比较详细的分析，继而简要提出了三益企业在这种环境中所处的产业机会有那些。在这部分分析中，重点分析了北京市房地产业的产业环境和丰台区域环境。其次，在我们对企业进行总体诊断的基础上，从考虑企业发展战略的角度对三益企业内部状况进行了详细分析。第三部分是产业选择和业务组合，在前述对企业外部和内部综合分析的基础上，从企业发展的产业机会和自身实力两个角度通盘考虑和分析，我们提出了三益企业未来发展的产业选择和现阶段业务选择及组合，为后续企业总体战略思想和战略规划的设计提供基础。第四部分是在前三部分分析的基础上，对三益企业未来发展目标做出初步定位，提出了企业整体发展战略思想和模式。第五部分是第四部分的详细展开，对三益企业发展战略做出详细的规划。第六部分则是战略实施的一些具体问题分析。整体战略核心思想建筑业主导引入房地产开发业务培育装饰业务发展建筑业务追求区域发展附加值业务房屋持续经营一体化经营整体转型（现在）2007年以后——“持续经营”阶段2001年－2003年——“企业战略转型”阶段2004年－2006年——“成长发展”阶段一体化经营期转型过渡期根植丰台区域成功转型（2003）拓展其它业务横向一体化横向一体化总目录产业选择与业务组合发展目标与整体发展战略43外部环境分析1562企业内部分析战略实施企业发展战略规划外部环境分析1宏观大势分析1.1产业环境分析1.2区域环境分析1.3产业机会分析1.4中国经济将保持稳步发展的势头：中国政府制定的国民经济和社会发展“十五”计划纲要提出未来五年国民经济保持较快发展速度，经济增长速度预期为7％

。各种迹象表明，中国经济已进入一个新的发展周期，中国正出现新的房地产开发热。中国的房地产业已进入一个新的发展时期：新时期的标志是伴随着住房政策的出台而出现的，其标志有：一是城镇住房体制的质变。即居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，加速推行住房自有化。二是房地产市场由过去的供方市场转变为买方市场。三是消费主体由过去的集体购房变为居住者个人。四是供应主体变化，各开发企业的地位正面临重新洗牌。中国的建筑业也处于一个大发展的时期：根据建设部《建筑业“十五”计划及２０１０年发展规则》的预测，今后５--１０年，我国建筑业面临良好的发展机遇。一是国民经济将以７--８％的速度持续稳定地增长，为建筑业的发展提供了良好的宏观环境和广阔空间。二是我国城镇化进程加快，城镇基础设施建设和居民住宅建设规模将不断扩大，为建筑业提供了广阔的市场。三是西部大开发战略的实施，大规模的重点工程建设和基础设施建设，将为建筑业提供新的市场发展空间。四是加入ＷＴＯ给建筑业带来的机遇以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一：在《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出要发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。装修装饰质量是衡量人们生活居住环境的重要尺度之一。加入WTO，对中国经济及房地产业、建筑业和装修装饰业都有重大影响：中国加入WTO即将成为事实，加入WTO对中国经济增长的贡献可达两个百分点，创造1000万个就业机会，在拉动中国经济增长的前提下，客观上推进了房地产业的发展。但加入WTO，中国企业将面临激烈的竞争态势，大企业和外资企业良好的资本运营、经营策略等都对小开发企业带来冲击。申奥成功，为北京市房地产业、建筑业和装修装饰业带来发展良机：奥运促进京城房地产业整体升级，房地产业的发展也客观带动建筑业和装修装饰业的发展。同时，北京为2008奥运大量的基建投入有相当部分是属于建筑和装饰业的。国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障：《建设事业“十五”计划纲要》提出未来5年我国住宅的发展目标是，城镇新建住宅27亿平方米；农村新建30亿平方米。到2005年末，城镇人均住宅建筑面积达到22平方米，基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅；农村人均住宅建筑面积达到30平方米。这客观上就要求国家的政策要为房地产业的快速发展提供良好的政策支持。概述宏观大势分析1.1其中关系三益发展的因素1、中国的经济发展态势、经济体制改革对三益这样的民营企业的发展提供了广阔的空间，“国退民进”是大趋势；2、在中国即将加入WTO和北京申奥成功之际，房地产业面临新的发展机遇和挑战，三益在此时选择进入房地产是前景的，但是要求三益必须紧紧把握形势，抓住发展机遇，提升企业核心竞争力，以迎接新时代的挑战；3、建筑行业虽然整体利润偏低，但建筑业作为国民经济的支柱产业之一，现阶段也有发展机遇和挑战。因此需要三益建筑在新形势下进行重新定位，寻求发展良机；4、装修装饰业是技术含量较高，人员素质要求高，并且极具发展前景的行业，，但需要三益做好扩充企业实力、做好市场定位等各方面的工作。宏观大势房地产业建筑业装修装饰业充满机遇和挑战宏观大势分析1.11.2.1房地产产业环境分析1.2.2建筑业产业环境分析1.2.3装修装饰业产业环境分析产业环境分析1.2产业划分说明：1、按标准的行业分类，装修装饰是属于建筑业一类的，但从三益实际业务经营角度出发，把装修装饰单独列出进行分析说明2、因为房地产是龙腾新涉足的行业，所以房地产产业环境是分析的重点，从各个角度做出比较详细的分析，对于建筑和装修装饰只做出主要的结论的分析1.2.1产业环境分析之一：北京市房地产业1.科苑集团竞争能力分析1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1.2.1.3房地产业的产业价值链分析1.2.1.4房地产业产业市场细分分析分析说明：房地产业作为中国市场经济发展过程中一个新型发展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的，在本节分析中，在考虑三益企业的实际要求基础上，我们主要针对北京市房地产业的发展情况对如下四个方面做比较详细的分析1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析北京房地产业的发展历史二、房地产市场逐步成熟：随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。一、房地产投资逐年增加；从图表1中可以看出，1990到1993年房地产投资呈平稳增长态势，1994到1995年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。资料数据来源：《北京市统计年鉴》（历年）1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析北京房地产业的现状一、投资领域1、房地产开发速度增长较快：据北京市统计局信息，上半年北京市完成房地产开发投资２４８．９亿元，同比增长５３．１％，达到１９９６年以来最高水平，比全社会投资增速高１９．８个百分点。其投资总量占社会投资的５０％，对全市投资增长的拉动作用达７０％。2、投资资金来源多元化：随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，国家投资比重逐渐减少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市融资。

3、投资品种多样化，住宅投资居主导地位：北京市房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但依企业实力不同投资品种也有所差别，通过下面图表可知，住宅投资在市场中居主导地位。4、开发企业数量多、总体规模小：根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家，而北京市场上在售的项目，据搜房数据库统计总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万平方米；如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。通过对企业开发规模进行统计，开发规模最大的前100家企业，其项目占到市场全部在售项目总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；剩余400余家企业所占市场份额不足40％，平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小，仍是市场一大特点。5、大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高：北京市已经成立了土地整理储备中心，准备由政府统一供地，调控土地市场的供需，现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项目和开发企业的清查工作，将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略。大企业将进一步主导房地产市场，比如：：华远集团现在正在全面热销4个项目，即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑，2000年销售额达20亿元，在北京市场占有率达到5％。今年下半年，华远将推出4个新项目：峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠城，总体市场价值达44亿元，今明两年在北京市场的占有率将扩大到15％。当代集团也同时推出当代城市家园、当代青云科技大厦、当代万国城，开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同规模的项目，气势逼人。6、新项目规模仍偏小：据:搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数，为55.77％。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。在搜房交易数据库中，规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03％，远大于上半年新开盘项目中同规模项目比重(28.85％)，开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85％，也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析北京房地产业的现状（续）北京房地产业的现状（续）二、消费市场1、住宅需求增长比重较大：据统计，上半年北京市商品房竣工面积２２９．２万平方米，其中住宅１７９．３万平方米，同比分别增长１５．２％和２０．４％。实现商品房销售面积２４９．５万平方米，其中住宅销售２３６万平方米，同比分别增长８．５％和７．１％。商品房销售面积比竣工面积多２０．３万平方米。2、房地产销售价格继续上扬：上半年全国商品房平均售价为2284元，比去年同期增长10.9％。其中北京地区增幅达到23.7%。全国商品住宅平均售价为2138元，同比增长11.8%，其中北京增幅达到24.1％。3、个人购房已成为住宅市场主力军：2001年上半年在商品住宅销售面积中，销售给个人的达到２２１．３万平方米，同比增长１７．８％。个人购买面积占到商品住宅销售面积的９３．８％，比上年提高７．８个百分点。4、消费概念在发生变化：住房投资作为一种新的投资手段越来越受到人们的重视，在住宅销售中，相当比重是销售给这类人群的。同时，人们对住房消费的呈现出个性化需求趋势。5、需求结构发生变化：随着住房体制改革的深入、中国即将加入WTO及户籍制度的改革，对商用和住房需求的结构已经造成影响，这种需求结构在房地产投资开发市场已经有所反映。三、政策及其它1、政府加大对住房体制改革的力度，各类政策不断出台：北京市新近出台房地产方面的政策很多，从经济适用房到危旧房改造，从土地一级市场到二级市场，继续推进房改是政策出台的大方向。2、房地产中介服务业全面发展：包括金融、营销、管理等各类房地产经纪中介业务呈现良好的发展态势。互联网、信息化的发展也为房地产业的发展带来新的变革要求。1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析21世纪初北京房地产业的发展前景一、房地产市场走势1、整体发展前景看好

以中国加入WTO和北京申奥成功为契机，以及《中国“十五”建设计划》提出住房建设目标作为政策导向，可以认为北京房地产的发展前景广阔。2、需求全面稳定增长

1.北京经济增长进入加速周期，将带来房地产市场的全面兴旺。2.北京申奥成功和中国进入WTO，将进一步扩大北京对海外的吸引力，全方位扩大海外对北京房地产的需求。3.改善城乡居民的居住条件，是21世纪初政府提高人民生活的主要目标和内容。4.政府机关、事业单位职工住房分配货币化政策的全面实施，将进一步激发居民的住宅消费热情。5、21世纪初北京房地产市场全面稳定增长，是指：需求总规模的扩大、需求品种结构的全面上升、需求增长的持续时间较长较稳定三层意思；3、运行机制基本完成市场化，竞争更加激烈

1．土地出让的市场化水平会极大提高；2、公有住房市场化改革接近完成。3、北京市房地产将进入全面竞争的发展阶段。4、外资进入将兴起一轮新的发展高潮：（1）外资为北京房地产的发展提供了重要的资金来源。（2）外资带来了房地产经营管理的新观念。这种新观念是全方位的，包括市场研究、规划设计、广告营销、企业管理等，并带动了北京房地产人才的成长。二、房地产企业发展态势1、大企业在对市场的影响力越来越大：这将表现在包括开发企业和中介服务机构等各个相关企业。大企业将从资金、土地储备、市场营销等各个环节主导市场。而中小型的企业要想求得生存就必须做好市场定位，专注于专业化的市场，以求在尽可能快的时间内培育自身成长，创造有自身特色的品牌。2、房地产相关企业向专业化方向发展：房地产作为一个大的市场，开发企业将更专业的选择细分市场寻求发展（如万科只做北京、上海、深圳、天津四个城市的商品住宅，北京城建要剥离建筑，只做房地产）3、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用：一是信息技术设施大量运用在新建的中高档住宅和一般办公楼、商业楼盘中；二是一部分已经建成的中高档楼盘实施信息化改造；三是直接为房地产交易服务的商业性网站发挥作用；四是管理部门和中大型企业的信息化管理走向成熟。其中，互联网技术更令人关注。4、服务业全面发展提高：房地产业是以开发业务为核心的综合行业体系。北京市现在基本形成了以经纪业、评估业、咨询业和物业管理业为主的4大房地产服务专业。21世纪初开始，可望北京房地产服务业有全面发展提高。主要体现在以下3个方面：（1）已有服务企业竞争加剧，提高水平；（2）新的服务品种和服务观念不断出现，专业深化、细化；（3）外资服务企业源源进入。

三、房地产开发产品1、住宅质量全方位的提高

1．住宅品种进一步向多样化发展（1）住宅档次多样化。（2）适用于不同使用对象的住宅多样化。（3）住宅风格的多样化和创新。2．住宅主体设计向人性化、细化发展。3．住宅环境设计以生态领先，向生态、美化、人文的需要全面发展。2、包括CBD在内的新型的商业类产品发展迅速

北京将在朝阳建设大型的CBD，而以中关村科技区为代表的新型的写字楼产品开发也将呈现良好的发展态势四、政府行为及其它1、企业和消费者行为都更具理性化

消费者行为日趋理性，开发商投资行为也必将日趋理性，要求开发商不能盲目投资，不盲目追求高利润，要做好投资决策等。2、政府管理行为将更多的变为间接调控型：为保障城市规划发展和居民利益，政府在土地、房价的管理行为和政策引导将加强，这些行为将通过城市规划方案制定、各类政策的推出等体现，但随着市场经济的发展，其行为也将转变为间接型调控。3、城镇住房体制（房改）将进一步深化发展：1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析21世纪初北京房地产业的发展前景北京市房地产现状和发展前景分析中关系龙腾发展的因素1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析现状前景现状与前景描述对龙腾发展的利好因素对龙腾发展的不利因素房地产开发速度增长较快住宅需求增长比重较大房地产销售价格继续上扬开发企业数量多、规模小个人购房已成为住宅市场主力军新项目规模仍偏小大企业在市场中占主导地位进入门槛提高整体发展前景看好需求全面稳定增长住宅质量全方位的提高运行机制基本完成市场化，

竞争更加激烈外资进入将兴起一轮新的高潮服务业全面发展提高信息技术、互联网技术在房地产

市场中全面发挥重要作用房地产相关企业向专业化方向发展企业和消费者行为都更具理性化政府行为将加强1、北京市房地产业处于发展期，龙腾选择进入有发展前景2、房地产相关的中介服务业全面发展可以为龙腾发展提供咨询支持（如中原物业咨询）3、北京市房地产业的总需求呈扩大趋势，需求结构多样化发展，为龙腾发展提供了选择适宜自身发展的细分市场的机会1、大企业对市场影响力会影响到龙腾2、进入门槛提高使龙腾经营风险增大3、开发企业数量多、市场竞争激烈，而外资优秀企业进入更加剧竞争4、由市场化主导的个人购房的消费市场由于龙腾的营销经验不足而存在威胁1、房地产中住宅需求仍然旺盛，房地产开发投资保持增长态势2、现有市场中项目规模层次不齐为龙腾房地产提供了创业空间1、房地产业将迎来更为激烈的竞争态势，运行机制市场化使得三益在土地获取和融资方面都面临严峻考验，而外资加入更加剧了市场竞争2、三益信息化管理不足限制企业在市场中发挥更大的作用3、消费者消费意识更趋成熟和日益理性化要求龙腾开发业务更为精细4、政府扶持大企业的政策导向对龙腾发展也有不利因素5、住宅设计品味和质量的全方位提高对龙腾提出更高的要求对龙腾创业的要求1、龙腾要避免和重量级企业进行直接竞争，可以搞合作方式或选择适宜自己的项目塑造自己的品牌2、从一开始要加强信息化建设，优化企业管理3、不以过高利润为目标，要开发质量过硬的产品，以服务消费者为宗旨4、在规划设计和销售等薄弱环节要有新的运营思路1、龙腾要培育自身对市场的认识能力和把握市场的能力2、龙腾要选择某些优秀企业进行“目标学习”，加速发展自己3、对自身经验不足之处要采取有效措施降低风险（业务外包、咨询学习等方式）1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1、产业竞争强度现有企业数量及竞争强度房地产开发成本结构产品差异竞争者类型产业投资目的生产能力扩大方式进入壁垒和退出障碍各强度因素描述关系龙腾的因素分析根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家企业数量众多、项目数量相对少，竞争强度大龙腾的财务管理、成本控制能力薄弱，应该加强北京市房地产业的产品差异很大主要分为住宅和商用两大类而各类又可细分，同类产品的也存在环境、地域等综合因素差异中资、外资的大型知名企业，如华远、天鸿等也有同龙腾一样的起步企业，总体层次不齐自我积累上市募资合作开发创新的开发模式进入壁垒比较大退出障碍要依据项目运作情况而定追求高利润是大多数企业所追求的目的不盲目追求高利润低风险，求发展已经进入，但壁垒因素还很多退出的障碍主要来源于项目运行的风险性因素创新的开发模式现在龙腾主要选择合作开发避开同大企业直接竞争，或选取合作开发开发适合龙腾自身的产品如危改项目等取得土地的费用服务建设费用公用设施配套费各项税费财务费用开发商利润广告营销费用其它不可预见费用2、潜在进入者威胁分析说明：1、把龙腾定位于新进入房地产业的企业，主要分析影响龙腾进入的威胁性因素2、把龙腾定位于地处丰台区的现有房地产企业，分析其它潜在进入者对龙腾发展的影响因素1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析进入壁垒现有企业的阻碍影响因素威胁龙腾进入的因素分析其它潜在进入者对龙腾的威胁龙腾应对策略的初步思路规模经济产品歧异资本需求销售渠道政府政策与规模无关的成本劣势进入扼制价格经验与规模龙腾开发能力不足龙腾没有品牌龙腾资金实力弱没有营销经验和渠道门槛提高，硬性条件人才、经验、意识、管理水平等处于劣势品牌、设计、质量优势大规模开发能力强有关系和营销经验或渠道有满足条件的实力后盾有人才，管理到位等有强大的融资能力小规模或选择合作方式扩大规模低利润，求精品多方融资价值分散经纪营销自建渠道利用区政府支持避开不利政策加强自身建设龙腾控制成本的能力对销售价格的制定主要是大企业的优势加强对成本的控制做好价值分析避开直接竞争3、房地产业供应商分析

1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析合作开发可以选择利用其它方式融资（槐房项目做的不错）房地产业供应链：

土地供应方建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理配套设施重要性三益供应能力供方产业价值占有力三益应对策略供应方式有偿出让（协议、招标、拍卖）土地使用权转让行政划拨自由资金预收账款银行贷款房产抵押贷款债券融资股票融资合作开发其它自己销售（可以委托策划）经纪销售（公开报价、独家代理或独家销售权、多重开价、净开价）自设物业管理公司外包（议标、公开招标）公开招标邀请招标议标三益建筑和装饰可以考虑三益招投标能力差三益自己没有土地储备市场运作土地是趋势三益自我供应能力差利用丰台区政府支持选择危改项目，避免征用土地通过其它关系资源自有资金不足机构融资能力差债券、股票融资行不通整体融资能力较差土地价值居高不下地产商利润较高供方价值占有力最强设计招标自选中介没有自己的规划设计机构缺乏良好的规划设计人员分析市场信息能力不足没有销售经验可以选择经纪销售没有经验选择外包也可以考虑自设好的规划设计产品是开发项目成功的关键价值占有力适中融资方式的不同决定了供方价值占有能力关键看融资手段供方价值占有力最低建筑业竞争激烈所致需要评估三益建筑的供应能力价值占有力较强，销售环节直接决定整个产业价值的实现是稳定的持续现金流入对开发商价值占有影响较小选择其它物业公司自设物业公司保证持续现金流依据项目性质决定销售方式销售方式要多样化招标方式确定建筑商以一定比例给三益建筑引入好的融资人员和金融机构建立良好的关系开辟多种融资渠道首先要提示自身对规划謀计的认识把握未来产品设计的市场信息4、房地产业消费市场（买方）分析一、需求结构1、随着住房体制的不断改革，居民个人将取代集团购房成为房地产中住宅市场的消费主体。2、中国经济的强劲发展以及加入WTO后外资大量涌入，外商对住房需求和商业用房需求将大量增加；3、经济发展、户籍制度改革和外商进入中国，人们工作的流动性加强，使得“住宅”租赁成为未来房地产业消费的一个重要市场4、住房需求年龄结构明显，年龄在25——39岁之间的人群成为主力购房者5、旧城改造区的居民和中低收入者是危改房和经济适用房的主要购房群体二、需求特点1、对均好性要求更高购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通等方面继续关注，还对新技术、新材料的使用、节能、环保、智能化但能够提出新的需求，特别对社区景观和环境方面提出新的要求。2、对物业管理质量需求增强，要求“物有所值”3、对不同设计户型需求呈多样化特点4、对住房的消费需求大于投资需求1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析5、房行地产业堤替代产易品分析1、从房腔地产业宏瓶观角度分棉析，房屋姓住宅作为堡人们居住游的必需的归特殊商品易，具有不乖可替代性2、从挪企业角阴度分析倦，由于裕产品类幻玉型和消跃费意识挨的不同般，对企精业开发维的产品层会产生姨替代效遇应，主要是消伪费者的选免择决定的疏，比如：锹选择“普傍通商品住椒宅”为重毅点开发产娃品的企业磁的市场销售可哈能会受施到“经爬济适用游房”暗的替代脉冲击，厨而经济耕适用房秆也可能吐受到“畏危改房奖”的替蓝代冲击。比预如：“房兼屋租赁”泼对“房屋咽销售耕”会产生蹈替代效应鞠，这要看脚人们的购亮买力、消消费背景或蝴消费意狗识。3、对于每龙腾房地烧产开发公浸司，在进仆行市场分蜻析时候要港重点考虑两上述因素含。4、龙腾建如果选择籍“危改项谋目”，“挎房改带危离改”的政舌策会使得惜危改区居柿民大多选穷择回迁，辟这样有效避免这坦种各类产否品之间的兰替代效应著。1.2.泳1.2垮北京津市房地产跌业产业结湖构分析1.2.膀1.2便北京常市房地产回业产业结嘱构分析产业竞争强度消费者情况供应链状况进入者威胁替代品分析龙腾应对策略参与竞争避开直接竞争另辟新渠道对供应商的选择要科学合理的思考和规划挖掘潜在消费市场避开完全商品化开发选择好适合自己发展起步的领域1.2.主1.3愤房地进产业的产喂业价值链筝分析房地产开巨发价值链分析说勺明：房地产吊业具有其隔自己独特协的行业特次性，从不型同的角度模有不同的石分析方法射。从开发驴企业的游角度是扭龙腾所耕需要的并和切合并实际的替，因此桥我们通胶过房地窄产开发卡价值链犬对房地产饱的产业膀特性做香出比较兽详细的箭分析，误为龙腾秘的发展痰战略的奥制定提霞供支持觉。可行性研究前期工作楼盘销售开发建设项目融资办理手续施工准备土地开发七通一平投资机会寻找与方案筛选物业管理社区经营土地供应商建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理企业市场研究销售支持方案创意开发建设垫资支持中介融资融资咨询规划设计信息咨询物业管理支持活动供应商工程招投标施工建设管理客户管理销售管理投资决策规划设计市场研究产品定位物业管理招标移交物业寻找机会收集信息投资分析开发企业主体活动利润空间利润空间纵向横向1.2.志1.3其房地产业清的产业价收值链分析1、房地述产业的产雾品是功能华性的，开渠发模式具衔有创新性：房地与产业的笛基本功野能是为装人们提丈供“居哨住工作状”的场所，悲其产品是音功能性的讽，但对于糟开发企业趟来讲，开督发功能性楼产品的商仿业模式具撕有创新性阻。那么龙叼腾开发公司厚的企业定于位基础就津是是“以睡创新的开跌发方式为欠区域居民篇提供功能滋产品的服葵务”。2、房地姓产产品开连发周期长：由房聚地产开猫发的产榜品特性疾决定了抄其产品翁开发生庙产的周省期较长棵，而对邻于开发商来讲，拘就需要尽园可能缩短炎开发周期莲，加速资齐金流转。栽从房地产尚开发价值战链上看，粉就是要对监横向水平锣链进行整合肿，对各个太阶段的时歇间、精力拔等投入作隙出合理规刘划和组织宏。3、房茫地产的纤产业价块值环节按众多：房地都产业和岁别的产亡业相关影性很强膊，比如优建筑业烦，因此幅，在整新个房地精产开发窗过程中趁有多个廉创造价准值的环眉节。从停价值链粉上可知携，为开环发商提蜓供各类叠资源供回应的供辰应方都侄要参与术对开发骡价值的优分配。妇所以，凭房地产府开发商死必须对偶纵向的治价值链抵环节进毅行一体碎化整合倾。4、在房雕地产开发歇的价值追耳求中，开懒发商要避紧虚就实，喘不盲目追会求高利润。即对夕于自身鉴能力不盲足的价津值环节伸，要采台取外包享合作等龄多种方缩慧式，以更求降低雁风险，奸对于自遥身能力感所及的须价值要奸留个自樱己，把伸开发业期务做专倚。5、房地粮产产品的衔最终价值旦体现是各娇个价值环悲节紧密合拐作的结果。一个房滨地产项目盗，它的土爱地选址、绪产品规划际设计、产合品施工质惑量、销售鞋策略和物河业配套管狼理等每一哭个环节都洲对项目的臣成败起至脸关重要的冈作用。因偏此要求开侧发商要选茂择或开创眠良好的开姑发模式（愿商业模式阳）。房地产产歇业价值链对房地产绞产品本身兽价值的认训识形成龙亿腾对价写值追求性的认识注重开发淘模式的选范择与创造对“槐房腐项目”运作的思浩考1.2卸.1.闭4枯房祥地产业排产业市浅场细分际分析细分参数已选择：房坐地产产业姿市场可以蝇按不同的踩参数选择交作出不同挤的市场细哨分，依为杀龙腾战略业务顶选择的角坛度考虑，喘我们选取蓝不同的房叶地产产品影为细分参骨数，将房恶地产市场座划分为：危露改市场谣、经济侵适用房坊市场、誉、写字仗楼市场炎、别墅萍市场、误对北京症市相关垦细分市骨场状况作出分随析。商业用房俊市场分析北京市闭写字楼尝市场分蛛析别墅市场满分析经济适与用房市招场分析亦（政策栋性强）危改房陪市场分硬析（政策性掌强）其它商品盯住宅（完弱全商品化究开发的住茫宅项目、铁绿化隔离船带等有政耻策性的开碌发项目）商业类住宅类北京市商业用房市场分析说明：本节市场分析的商业用房主要指直接从事零售业服务的建筑物，即通常意义上的商铺和店铺等。它是地区房地产市场的重要组成部分之一。由于北京市近年经济运行良好，居民消费观念的变化及旅游产业的发展带动外来人员进京消费等，推动了北京商业用房市场的发展。1、市场供应：总体供应量逐步增加，但在房地产投资中相对比重较小；商业用房供应规模更趋于大、中型，物业面积总体在3—5万平米之间居多。而且区域分布差异明显，大型商业房集中于三环内的东城、西城、朝阳、海淀四区，丰台区大型店铺近乎没有。2、市场需求：需求结构多元化、从大型的购物中心（王府井）、高档综合商场、家居商场、电器商场等到中小型专业店铺等都存在需求；从行业看，超市连锁业店铺增长速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小区；其次餐饮服务业和服装服饰业也是商业用房需求的重要客户。3、市场区域分布典型特点：餐饮服务业：方庄、东直门、亚运村；服装服饰业：王府井、西单；通讯经营业：公主坟、西直门电脑、IT业：中关村。4、市场预测：中西部和北部最具发展潜力，南部仍是下风水地带。1.2.齿1.4赖房地语产业产业稻市场细分跨分析北京市写字楼市场分析市场现状一、市场供应1、北京市写字楼市场供应量呈现扩张趋势，其中西部是市场供应扩大的主体2、写字楼市场供应板块区域分别差距明显，主要集中于朝阳、海淀、西城、东城四区二、市场需求1、以IT、网络等高科技概念为核心的新经济极大刺激对写字楼市场的需求，其中，互联网、高科技、保险和金融机构是市场需求的主力军2、随着中国经济的发展和中国即将加入WTO，外资机构在写字楼租赁市场也体现出强大的实力3、需求的地域差异比较明显，中关村和CBD成为需求最旺盛的地域三、市场价格1、租赁市场活跃，租金大幅上扬2、写字楼销售有价无市，成交主要集中在中关村地区发展前景一、市场供应量继续加大，对大规模的写字楼需求增加，大型开发商已经介入二、市场需求继续放大，但全球经济发展速度放慢增加了不确定性因素1、经济持续增长，加入WTO，外资公司涌入将对写字楼市场产生实质的推动作用2、2008年奥运为写字楼市场创造潜在的商机3、高科技相关产业和中资公司的发展对高档写字楼市场需求保持旺盛增长4、银行信贷政策支持推动市场需求扩大三、价格方面旺盛的市场需求和有效供给不足决定了北京市写字楼市场后市保持上扬态势四、区域分布以中关村为的高科技园区和朝阳的CBD为最具发展潜力，主要是中西部和东部地区。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析别墅市场分析市场现状一、市场供应1、随着近年经济的持续增长，别墅市场供应数量明显增加2、别墅市场区域分布不均衡，主要集中于东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应量的60％以上，而东部和东南部的别墅市场开始升温，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、别墅产品体系逐步完善，经济型别墅占据市场主导地位4、别墅区整体建设环境仍有差距二、市场需求1、客户构成多样2、客户都别墅需求的层次差异很大三、价格与交易情况1、经济型别墅的推出使得别墅价格回落2、别墅成交趋于活跃市场展望1、政府将加强对别墅市场的监管2、远郊区别墅将逐渐升温3、别墅开发品味和环境建设潜力巨大4、区域分布重心仍在东北部的郊区（怀柔、昌平等地）1.2.1.4房地产业产业市场细分分析经济适用胜房市场分贵析发展经济序适用住房喷是中央实愈现住宅业梦作为新的典经济增长砍点而进行平的战略决欢策，是城恰镇新的住迟房供应体奔系的重要组陶成部分。写经过近三邻年的实践姨，经济适口用住房建杯设取得了年较好的成柏效，依《慰建设事业截“十五”扑计划刚要墨》，政府明确猴提出发展邀经济适用脆住房为重放点的住宅堡建设，增穴加住房的怒有效供给盐，发展以嫌居民住宅歉为重点的节房地产业和装修装费饰业。可桶以预见，粉经济适用节房将成为役未来住宅咽市场发展秧的重要组毒成部分之辱一，应是子房地产开迟发商重点关注的运细分市昏场之一朋。1.2啄.1.写4陵房务地产业薯产业市负场细分民分析市场现参状一、市毒场供应目前北悲京市经剩济适用化房总体葱供应不域均衡，很北多南虚少。北是京综合犹开发经彼济适用吊房分布胀：东部裤四个，骄南部2怎个，西诉部5个炸，北部励5个，爬东北部歉3个，孕东南部劲2个，件西南部厌3个，苹共计2逢4个；笨这24寸小区承集诺建筑馅面积6敲20万迈平方米肥。北京档市批准委科教文粥卫等单谢位定向源建设经削济适用待住房项融目87贸个，总房诚规模2第33.霞3万平弄方米，兽已开工献144绍万平方把米，竣蜡工40绑万平方字米。二、市各场需求1、需求拘对象：此从统计数永据来看，孤目前对开葱盘的不同陡的项目，煎购房主体距有所不同怠，存在单兔位集体购凝房和个人晋购房两大料类。其中夸，个人购天房中，从狡职业上划酬分，主要寸有公务员友、教师、呢国企职工角、外私企娃职工等，协另外还有零部分拆迁棒户购房。辅单位购房老，如玉海腿园项目，未单位购房商占到65单％，所以柜对这类隐丽性的单位盒购房值得郊关注。2、户型泥需求：从爱居室类型缸来看，主尾要有一层困导四居及歼跃层等类职型，不同掌项目所占革比例略有陷差异。三、目前语经济适用险房市场的漫各项政策骨还不完善北京市经豪济适用住阶房主要集泰中于北部党、东部、旷东北部和陆西部地区匪，而南部利地区没有旱形成规模性的唉经济适用外房，但是观依据北京素市政府开抵发南城的侵战略部署吸和南部的木危房改造守和城镇建设都要犬求加大姑该地区铲的经济斧适用房止建设力疼度，所凳以，龙换腾要关拦注南城谁的经济蜻适用房泉建设，桑寻求政府院支持。1.2.际1.4歇房地完产业产业横市场细分村分析经济适用迈房市场分成析北京市经舰济适用住乎房发展前变景经济适岛用房作自为政府绿主力推昆广的项决目，在食未来实复现国家饰城镇建故设目标五中具有赵很重要耻的地位涉，政府政策导桶向也会绒倾向于柄扩大经哲济适用慕房建设蜘。所以盒说，经酱济适用巩房建设士的整体决发展前饲景是良识好的。一、需扰求预测1、“严十五”翠期间北赌京市城燃镇居民省居住水填平依据欠经济发改展水平避预测户医均建筑登面积7费0平米府为下限达，90根平米为上限，寸人均下会限23俗平米，抗上限3姑0平米胶。2、北晨京市城奋镇居民靠住宅需辉求总量演预测，座从近期咱看，按吹满足居姑民基本诞生活需禽求低限刷标准测征算，每迈年约需住房9劈燕00多版万平方辅米，从脸长远看旅，每年修约需1市200炼万平方简米。3、通过竞对北京市村城镇居民岁收入结构括和购房支洲付能力分醋析，近几岭年内约7症7％的居通民家庭以铃及新参加谜工作的职工和升市政重点只工程拆迁水户，可支悦付房价在存每平方米沸3000悦—450鸦0元，户变均面积在界60—1咏20平方廊米。4、通过慌对中低收屑入家庭住田房需求、蜓供应分析碗，年需房卵量在60乔0万平方亦米左右。刷它们对住渣房的需求事和获得住房的渠管道受多因蒜素影响，医其中“房即改加危改术”政策是途影响比较梳大的一个到因素。二、供应租结构分析1、依拜据前述循分析，类以中低备收入者曾为标准鼓，北京努是经济梁适用房艰总体供戴应在年高600尿万平方聚米左右疮；2、对辜供应结羡构，每游年单位芽自建房鼠保持年田130喉万-1佣50万慨，房改牢带危改眠政策的梨回迁在次60％归以上，透年供应燥180万平方米膛，二、三美级市场年旨供应15颤0万平方碗米，集中腰建设经济斤适用房平役均每年约基在150丹万平方米不。3、经串济适用枝房建设五供应布过局：危凤旧房改逮造地区怜是重点仿之一，披分散集缓团式供必应（十饶大边缘寄集团供凑应）中南部是未夹来发展重纷点区域之令一，经济烧适用房布静局要依据汗未来北京透是交通规蜻划地段。危旧房改造房市场分析

2000年3月，北京市政府实行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）在崇文、宣武和丰台三区五片进行试点。根据北京市政府的“十五”规划，未来5年内将基本完成城区现有303万平方米危旧房改造，这给房地产开发带来新的发展机会。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析一、危旧房改造市场背景介绍1、北京市危旧房改造的形式：（1）以房地产开发带动危改——政策依据：《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函〔2000〕60号）。（2）以市政道路及重点构成建设拆迁带动危改——政策依据：《关于市政建设重点工程有关规定的通知》（京政发〔1998〕18号）。（3）以房改带动危改（目前的主要形式）——政策依据：《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》（京政办发〔2000〕19号，简称《危改办法》）。2、“以房改带危改”产生的历史背景

北京市大规模的危旧房改造始于九十年代初，10年来全市累计开工改造危旧小区168片，竣工53片，竣工面积达1450万平方米，拆除危旧房屋499万平方米，动迁居民18．4万户，取得了一定成效。但随着危改逐步向城中心区发展，由于旧城区人口密度大，市政条件差，规划限制相对较严，危改工作难度加大。而且旧有的危改形式已经不适应新的发展形势要求，由此提出了“房改带危改”新的危改形势，2000年3月经市委、市政府批准印发了《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〖2000〗19号），在崇文、宣武、丰台三个区分别选取了龙潭西里、金鱼池、天桥、牛街二期、右外西庄三条等5片危房区，进行房改带危改的试点，并取得了良好的效果。3、以“房改带危改”的主要政策内容：1、变“要我危改”为“我要危改”；2、按解危与适当解困的原则安置危改居民;3、居民按房改成本价和经济适用房政策购房;4、多渠道筹集资金、尽可能缩短工期.4、危旧房改造的实施原则:危旧房改造的实施原则是“统一规划、市政先行、市区分工、市场运作、精心组织”，并在“以区为主”的基础上，充分调动各方的积极性，多方式、多渠道推进危改。1.2.剩1.4歉房地坚产业产业依市场细分抛分析危旧房改颜造房市场档分析二、危旧疤房改造市煮场现状1、“认三区五冠片”试昂点取得芝良好效正果：“三区裁五片”叫是“以捐房改带弯危改”两形式的叛试点工糖程，它谷们在实践中取衣得了很好锡的效果，勺开发资金柿大体平衡刃，施工工晶期短，居浆民大多都置回迁入住版，具体操桶作方式都是摧下一步段危旧房弱改造值抄得效仿标的工程例。2、危天旧房改尚造项目勉分布集牺中于南皂城：北京市摆危旧房赌改造主劈燕要集中善于关厢暴地区和堆南城，稿具体分帽布主要是宣傅武、丰台泳、西城和峡崇文四区突。今年，宣武区计哈划今年内辩“危改”惑十七片小昆区，崇文菊区计划年内多片惕小区联动丸开发，丰始台区计划墨年内开工刮7片地区听，西城区侄计划年内腊动工“丰关盛”小区星。其中，丰台区纵待改造薪的危旧指房很多校。3、政府膊在危改工汁程项目中集发挥重要掀的作用三、市场造发展前景1、危毕改市场伶缺口大倡，开发虚商机大：北京市“鉴十五”时鲁期固定资微产投资规拼划》明确什提出要集挥中各方力量加快剥危旧房改舍造步伐，水切实提高骗人民群众伤居住水平杯。预计五昂年累计竣企工住宅6项000万盼平方米，力争基本孤完成城区庄现有的3协00万平砌方米危旧慰房改造，突到200归5年，城登镇居民人尘均住房使肠用面积达趣到18平方千米。危旧吗房改造市委场缺口很郑大，对开经发商来讲豪，蕴藏着南巨大的商鹅机。2、未铺来的几凑年里，敌危旧房称改造和铁市政设让施建设加将促进激北京南床城的房挠地产市掏场发展“房改厚带危改烈”的危家改形式益是政府逆政策性得强的房造地产投鼓资项目冬，各级殖政府发欲挥很大楚的作用节，而丰台私区又是宝危改的佳重点区笨域之一耐，龙腾方可以很鼠好的利拐用自身馅在丰台团区的关苏心资源辩，主抓危改项臂目，而且耍“以房改舰带危改”丝式的政策内酱容使投资翼危改的开候发商整体野降低了在请征地、规划设计机、配套建微设和市场始销售等各彻个价值链掌环节的费朗用和不确勾定风险。1.2.油2独产业环境箱分析之二岭：建筑业北京市建活筑业发展庄历史1、建挤筑企业缸增加个谋数相对盾较少2、建筑丘业产值增卫加趋势稳拉定，和国晴民经济发展呈介正相关3、建筑膝业房屋施户工面积增碗长速度较进快建筑业落在国民在经济各傲行业中灿所占比煤重仅次失于工业幼和农业哄，而高薄于商业鱼、运输候业、服诱务业等恩行业，朽是国民括经济的拌支柱产运业。近廉２０年经来，建槽筑业发段展迅速边，在促瞎进国民妇经济发什展、重粮点工程咏建设、眼改变城钢乡面貌租、解决努城乡劳宾动力就离业方面娱作出了舱重要的晕贡献。数据来源须：《北京年市统计年取鉴》1.2.亚2.1宗北京祝市建筑业鸦发展历史观、现状和腿前景分析北京市纯建筑业恒现状200引0年北变京市建贤筑业稳弯步发展假。全年折建筑业拳实现增盾加值1帽98.建8亿元娘，比上贡年增长宋2.1挡%。异“九五巧”期间侄累计实近现增加闹值85泻7.8挣亿元，卫比“八声五”期姐间增加榆1.3沫倍。全如市建筑滤施工面躺积69盲95.眨9万平籍方米，珍比上年迎增长6饥.7%诞，比1炕995牧年增长减26.组6%；胸竣工面帆积23宏58.武2万平拘方米，熔比上年殿增长1奥.6%泡，五年巩累计竣怠工96谋44.值3万平楼方米，觉比“八踩五”期蹄间增长增55.吸4%。糟强化建棚筑工程子招投标果制，加怨强合同让管理，贤全市取状得合法念开工手健续的招惑标工程谱的合同答备案率勉达到1植00%语。工程塞质量明队显提高吩，全市虾工程优笛良品率学达55怕.3%矮，比上氧年提高愁6.1钓个百分瓶点。加伐强建筑愈队伍管蚁理，积狸极发展咸专业施眉工企业块。年末兼，全市叫拥有四呆级及四村级以上击的建筑谢施工企护业17秒71个沾，比1养995急年末增展长11周.6薪%。全悬市建筑烛企业施虽工科技矿含量提缸高，技致术装备堪率和动轨力装备鲜率分别尼达到8辛233仇元/人胜和6千订瓦/人腥，比1贡995伴年增长线38.早4%和扣93.剩5%。《北京配市20座00年处统计公牲报》几个特点亿：1、建筑救业随国民译经济的增描长呈稳定惑发展的态洒势2、建团筑市场朋日趋规但范，建崭筑激烈鸦，行业捷整体利未润偏低3、政府执管理部门纷在工程施骆工的管理钱、技术操孙作规范管在理大大加盘强4、工程猛项目管理团得以推广捡和应用，瞧施工企业动自身管理产加强5、建志筑行业烦的科技局含量增啊多，新康技术、浑新材料卸在建筑懂施工企钥业应用感增多6、建筑穗业从业人概员过多，肢“压级压搞价、索要聚回扣、垫册资接工程块”现象严京重1.2.既2.1迷北京松市建筑业今发展历史束、现状和吩前景分析北京市建始筑业发展颂前景一、市场麦走势：1、入眯世给中摩国建筑晌业带来破良好的饿发展机辫遇和巨资大的挑题战（对券三益讲汁，更多血的是挑某战）2、奥赵运为北拌京建筑面业带来紧巨大商柳机4、国民泥经济以粗７％以上猪的速度持席续稳定的惧增长，为鲁建筑业的慰发展提供笔了良好的变经济环境焦和空间难。预计国备内生产总联值将从２鸽０００年的的８．９恋４万亿元站增长至２待００５年啄的１２席．５万亿脊元，全社窑会固定资晚产投资规烂模将从２蔑０００年睛的３．２酿６万亿元案增长至绣２００５籍年的４．滑３万亿元腔。由此将张拉动全社僻会建筑业担的持续稳世定发展金。从建设做部获悉，烘到２００引５年，我铸国建筑业探总产值将唱达到２６腰７００亿管元，年剂均增长７拔．５％；影建筑业增孩加值达到顶８５００轮亿元，年张均增长率届７．１％砍，占国皇内生产总他值的比例剧达到６．非７％。5、我致国城镇誓化进程躺加快，揪城镇基剪础设施伯建设和锅居民住滴宅建设己规模将此不断动扩大，钱为建筑慈业提供叙了广阔圣的市场伟。预计颜到２０侄０５年继，我国滑城市化北将达到患３５夏％左右格，五年眨累计新拦增城镇血人口７疾０００曾万人左值右，将泥有一大魄批新的吩中小城嫂市形腿成。城驶市公共烦设施建叨设、旧阶城改造果、小城柔镇建设肝、城乡挖居民住法宅建设踩，以及瞎城镇踢人口集取中对商子业、旅伪游、文摘化娱乐摩等相关悬配套设舒施的需则求，对常建筑业响的发展责十分掏有利。二、企讨业发展省态势1、面毫对WT排O建筑游企业发遭展呈分两化状态证，即各丝式类大型光的总承牺包企业禁到具体袜的施工谣企业的能分化2、大覆企业业锁务选择旧面扩大齐，中小蕉型建筑宴企业业略务选择汇呈专业育化发展指态势3、工程凑管理、施色工技术水抚平等是决在定企业核酱心竞争力陵的重要要首素三、建妇筑产品棒发展趋批势1、绿蛾色建筑恭是未来鲜北京住赴宅建筑撕业发展廊的态势2、人点性化、圾智能化看、自然茎化建筑填产品是毙未来发疗展的趋萌势四、政府鞠管理政府在继资质审裳定、、帆工程招汉投标管邀理、质慎量管理孔等各个很方面都伶要加强须，市场稻化运作吸日趋成野熟1.2布.3绒产业乌环境分晋析之三骂：装饰劝业1.2策.3.雀1引北呼京市装絮饰业发辱展历史方、现状底和前景弦分析发展历钩史：我国现晶代建筑矛装饰行霸业从改筐革开放菊一起步技即自发廉地进入喉市场经授济，是房诚我国市挡场化最领早、程柿度最高小的产业片之一；旨我国建刘筑装饰精市场从哭改革开申放一出己现需求越即主动州向外商挎开放，求早已国托际化早适于国产仿化，是盈全球建自筑装饰各市场的造重要组冤成部分艘。我国鞭建筑装腐饰行业属已具有那二十多昂年的市篮场国际参化和国信产化的俯经验。发展现状姜：1、建筑已装饰行业辞整体发展皱水平偏低。装饰材夹料，三叨星级以炕上水准检的中高举档饰材杏现仍主梁要依靠矿进口；眯装饰设仆计，普拣遍缺乏喝创意，姑尚处幼寄稚阶段厅，特别界在高档菠、合资远工程中增，欧美威设计公箭司占主波导，我而国装饰辜设计很尼难涉足珍；装饰俩施工因乏我国的闯低成本醋，仍能截占据大班部市场红份额。2、我呈国建筑笔装饰行耳业发展绝的轨迹弄来看，旅游奏业的发头展是我关国建筑销装饰行如业兴起煤并形成祸的直接也报动力寨；家庭蒸装饰的面发展是井我国建齐筑装饰区行业壮宏大并可京持续发桑展的源源泉。叼我国旅固游业近腹年来增胁长10晴％，1捉997董年以来判遇到了船前所未谱有的压躲力，1声999厘年减缓远，越居愤世界第少六位。汁国家旅锈游局决永定20扔00年俊将进一喇步积极锦培育、衔发展这盗一新的塔经济增饿长点。今作为旅知游业基奏础的饭战店业，疲我国现训有各类伶各档的忌饭店旅秃馆30袍多万家范，其中初，有固平定资产率原值2梳100立亿元的睡涉外饭评店57纪82家用，客房善75万赠多家，程其中星逐级饭店舒324密8家，赶包括五效星级6棒4家、半四星级劫176认家、三俗星级1促085仁家、二索星级1臭610本家、一顿星级3刃13家物，出于征对旅游楚者竞争护需求，狭200霜0年将昆有10修％，6楚00家尸左右的葱涉外饭保店将进理行装饰妥改造，灰若每家上平均投董资10程00万盲元，全反国将达付到60腾亿元。蝇但是由饰于国家挣规定从艇199纲9年起悠今后三时年内严湖格限制四批准新瓜建一般喷性的旅姜游饭店然项目，营因此饭潮店装饰瓦将主要朝集中在孟原有饭患店的改哗造方面深。3、我国装饰震企业90枯％以上为验非国有企黄业。因此，丝式在体制上哲，根据《迁中共中央贞关于国有旋企业改革猫和发展若窜干重大问膝题的决定刊》和中央爬经济工作塘会议的精听神，我国合装饰行业影不仅属于卸“有的地钥区和有的恼行业也可裂以例外”央的行业，先而且属于喝国有经济榨退出的行离业。发展前览景：1、建竭筑装饰科行业作织为我国网一大朝钱阳产业太，显示耕着蓬勃税发展的帐趋势，洒市场前无景十分石广阔2、装族饰人员盘素质、溜装饰材利料选择肾、装饰冒设计和蜻施工工抛艺水平羽是决定赠企业未纷来发展隶状况的仍核心竞歼争要素3、装饰博企业也同义建筑企业附一样，在唤业务上呈势专业化发沈展，企业躁实力呈分即化趋势

区域环境分析1.3丰台区恶域环境斜概述说明：丰离台区域环沟境分析主照要是在丰乡丰台整体环拖境分析的赛基础上，服从北京市矛城市发展总体纲规划的角奋度对丰台慨区未来发托展态势进带行分析。经济：丰台区为厌北京市西涉南的经济俊贸易中心稍，经济发资展迅猛。搬工业经济搬、农业经币济、旅游春经济发达弃。----诞丰台区是咐北京的科权研基地和滨工业基地霜之一。航历空航天工点业部的两沾所研究所挺、一所设脊计院，铁赴道部二七录机车厂、岗二七车辆诸厂、丰台样桥梁厂等续1000勿多家中央房诚、市属企锐业座落在病这里，其住中100裳0人以上吗的大中型羊企业近6燥0家。区新属及乡镇爬工业10糟00多家民，包括机粗械、汽车科、仪表、坏冶金、纺号织、建材结、五金、赞化工、食肝品、工艺用美术等十翻几个行业刃。已有5眨5种产品励获国优、杂部优、市逮优产品称朗号。---仓-丰台士区是首宋都重要洁的副食冻品基地圆之一，即担负着孟首都市泽场蔬菜承、肉食鄙、鱼、睛蛋、奶鹿、干鲜赚果品等老十几种迷副食品融的供应锯，有首搂都“蔬醉菜王国名”的誉遭称。交通：伴随着献南四环路捧的竣工，顶北京南城汉建设步伐庭正在全面炊加快。南传四环的开户通和五环辅路的规划仙改善了一搜些项目的眠交通。以摸丰台区为腔例，四环抽路在丰台恼境内的长门度为１９墨．１公里蔑，占了全滔程总数的术三分之一窝，与京石象、京开两分条高速公唇路交汇，嘴与京广、册京原、京溉哈等１２扎条铁路交垮叉，经济细适用房项条目正阳小情区、青塔盏二期、今遍日家园就状在四环附渐近。丰台充区的永南趣路是北京斥的南中轴垂路南北纵深贯丰台区其南苑乡境榜内，北起写南三环木疑樨园立交戚桥。经济乌适用房项领目建欣苑技、诚苑小皇区就在南森苑乡境内够。第三条滩公路京开阿高速路北习京段起自炎丰台花乡换境内的南嗽三环玉泉捎营立交桥纷。城市建鄙设:丰台区的怒城市建设骄起步晚，堤发展快。桂以住宅建栗设为重点扣，十几年慌来已建成尽了北大地汇、六里桥增、七里挽庄等6袜个住宅球小区，盏配合市报有关部报门开发医建设了烈方庄、悬太平桥孩、西罗伙园、刘徐家窑等4个共大型住饱宅小区竭，其中滨方庄住搬宅区为渔当时本抹市最大拢的高标向准综合绘住宅区吃。----岭目前随着吧南城开发以和北京市案整体规划仗发展的要佛求，丰台母区的城市拼建设将步备入更快的除发展时期，危睡旧房改惩造和基窑础设施理配套建于设都迅乳速开展验起来。环境：198丧4年以来慢，丰台区本改建了长牧辛店、南益苑公园，添新建了丰仪台花园、棋玩芳亭公辟园、槐树堂钓鱼公园和物占地12由00亩的临鹰山森林葡公园、占封地200晶0亩的花漠乡森林公系园。同时技，全区的饶绿化美化街水平不断提信高，许多朗住宅小区啄和道路浓鲁荫匝地、吉异彩纷呈象，环境优透美。目前聚丰台段路盗内绿化及弊两侧辅路恨绿化面村积将达颂５２．荣８万平垄方米，诱这将极派大改善凡丰台区享大气质田量和居驰住环境睡，不仅客如此，北京市栏绿化隔温离带建冶设将进鹿一步全戚面提高膜绿化面照积。商业：自从喉亿客隆洞超市在副六里桥热立住脚趟后，万昆客隆、唤华联、抓物美、寇燕莎望宇京、康激地祥等没颇有实力的连锁俭公司纷纷克在丰台开贵设分店，诱东方家园摇、名流家殊居等大型棵家居广场厚也陆续出疗现。这些驴商家的出现略，繁荣了运南城市场深，为南城豆经济全面译提升打下桨良好的基摧础。旅游：旅游已被尘列入丰台线区“四大语功能”之振一，在全谁区国民经粉济和社会肆发展中占饱有重要地桂位。90年代以界后，丰遮台区旅旬游业发书展十分畅迅速，昆先后建涉成了世陵界公园朋、青龙移湖公园域等一批老新的景夺点，已形成了纹卢沟桥文乡丰化旅游区补、花乡万悠亩旅游度舒假区、青拍龙湖郊野爸休闲度假桐区三大旅炮游区的发吸展格局。辽目前有缘瑞旅游涉理外星级援宾馆1猾4家，很旅游定农点企业彩22家善，旅行桑社20风家。丰台区广域环境乔概述区域环境分析1.3区域环境分析1.3北京市区妄总体规划哲分