长沙大型城市综合体营销策略报告

——长株潭中心第一综合体！长沙XXX城市广场营销报告深圳XX湖南分公司事业一部

HuNan.01.2011XX运营城市综合体项目介绍城市综合体，45万平高尚住区，片区价格标杆城市综合体，530万平城市国际住区XX运营城市综合体项目介绍奥克斯广场长房时代城城市综合体，45万平高尚住区，片区价格标杆城市综合体，滨江新城45万平第一商业广场XX运营城市综合体的经验总结1、XX认为综合体的运营需站在城市和城市发展的角度去思考2、XX认为综合体的运营要以某一项物业功能为核心，驱动整体运营3、XX认为综合体的各物业形态间的客户可相互转化【城市综合体的本源是城市】项目占位必须站在城市变迁的高度审视思维导图项目目标项目占位及定位企业运营目标项目运营目标城市发展背景分析项目价值体系分析营销总控资金测算项目占位及定位做客户资源转化做产品功能转化

做时间价值转化整体发展战略营销节奏及铺排总控上海XXX商业地产的运营目标【企业运营目标】形成自身以家具建材广场为核心的、高复制性的、商业地产运营模式，完成XXX品牌在全国范围内跃升的使命！长沙XXX商业广场项目运营目标【项目运营目标】高品牌高溢价高速度高品牌：是项目实现高速高价的前提，如何将XXX家具建材品牌与项目结合更是项目运营成功的关键高溢价：是项目开发的动力所在，是促进商业地产模式可持续发展的必要条件高速度：增强模式下客户投资信心，实现模式给项目带来快速汇款的保障，是促进商业地产模式可持续发展的必要条件本案是喜盈门集团第1个城市综合体项目，承载了喜盈门商业地产模式运营的使命！项目运营成功的关键是商业以商业为驱动的综合体项目，商业作为生产者，是项目的灵魂,本案营销应以商业为重心，渗透到营销的执行环节。商业为其他物业提供溢价值：商业为住宅、公寓、写字楼驱动更高的投资价值；商业为其他物业带来购买信心；商业为其他物业带来客户：商业客户可以为其他物业带来购买客户。如，为方便商业打理，而在此购买住宅等物业，或在此一并投资公寓写字楼等物业商业为企业的战略目标；公寓写字楼商业商业客户互动消费互动客户互动消费互动客户互动消费互动思维导图项目目标项目占位及定位企业运营目标项目运营目标城市发展背景分析项目价值体系分析营销总控资金测算项目占位及定位做客户资源转化做产品功能转化

做时间价值转化整体发展战略营销节奏及铺排总控长沙发展趋势：城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成长沙定位：长株潭、两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。2007年12月14日，国务院批准，长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；中部崛起中，长株潭扮演了重要角色，成为中部崛起的引擎之一；努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。实现城市群在湖南省的非均衡极化发展、跨越式发展。长沙发展趋势：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市融城扩城，带来长沙发展的大飞跃。2010年长沙城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长期GDP高速增强带来强劲支持长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮、长株潭融城，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线开通高档次物业地铁效果图长沙新城地铁修建从三市基础经济数据及发展趋势来看，长株潭未来将形成超大规模的城市群落。

地区生产总值增长农业增产值固定资产投资财政收入株洲1022.61022.61022.61022.61022.6

长沙3744.763744.763744.763744.763744.76

湘潭739.38739.38739.38739.38739.38

合计5506.745506.745506.745506.745506.74单位：亿元2009年三地基础经济数据一个伟大时代的到来长沙进入城市全面升级、全面扩张、尤其是南向融城扩张、东向武广崛起的阶段长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现【升级】【裂变】【融城扩城】成为主旋律…【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现；【裂变】——城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱；【南向融城】——长株潭融城，城市一主两次四组团的扩城发展。城市融城的本质是将是城市群落的新定义长株潭融城、巨型城市群落的中心将是全面升级后的大红星商圈武广崛起的中心将是客运站方圆10分钟车程覆盖范围内大型新兴城市综合体带动发展起来的新城区融城之下，我们发现，红星商圈将处于融城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。红星商圈良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起，成为未来城市群落的核心区。商圈前景典型项目开发商总建面（万平米）北辰北辰300（商业）万达广场万达地产100（商业20）德斯勤广场德斯勤地产145（商业）奥克斯奥克斯商业地产43（商业20）保利4号地块保利集团65本案上海XXX45（商业20）汇金国际建发集团19.3化机厂通用集团83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40万科城万科集团49合计1131.4汇金国际化机厂万科城中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场奥克斯城市广场湘腾城市广场世贸项目保利4号地块华晨上河本案五一商圈滨江新城商圈红星商圈南湖商圈东塘商圈雨花亭商圈商圈升级中，城市综合体将是最核心驱动力量北辰三角洲：CLD。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动之一。北辰三角洲所属商圈：伍家岭泛商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：北辰新河三角洲目标为打造长沙CLD，两馆一厅、一线江景、社区内地铁站、大规模生活社区、完善的生活配套项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；德斯勤敲广场：犯大体量是商业城融市综合加体，主缺要辐射爬区域为戚南城及哄未来长抽株潭中信南部区苹域，将注成为未竹来大红仪星商圈菊的核心燃驱动力锡之一德斯勤辣广场所属商击圈：雨花红星盖商圈交通情况娃：项目位非于长沙架城南韶录山南路禾与湘府郑东路的乐交汇处。占地面寒积:30塌000江0平方米脂建筑面李积:145昌0000平方米运营优势吴：项目占地锄面积450亩，包稳括大型叮商业中晒心、国僵际五星叮级酒店忧、甲级久写字楼艳、淘宝倚城、主榴题商业大街、电测视直播伪大厅、滋环球影冻视城、走国际学裳校、高血档公寓帅等诸多哭物业类骨型，集麦高档购聚物、时熄尚淘宝盒、商务处办公、切金融、浇政务、蕉会务、目餐饮、包娱乐、云教育、队居住等包十大功移能于一雕体。项竞目建成敬后，将皆成为长途株潭千抖万级城妖市群的狂商业中微心、娱玩乐文化德中心和增长株潭借商务金湖融中心森，并且针，作为泄红星商爽圈的核经心项目炭，将带偶动红星行商圈整宵体定位歼的提升壁和雨花每区经济思的发展秩，成为恰中部的傅消费中糖心。保利南恳湖广场骡：强势刊江景，递过江隧总道口岸稿。集住旷宅、商王业、酒撤店、写通字楼、部市政广型场于一物体的城风市综合射体，将狭为南湖贷商圈升全级注入治新的力策量。北起：巡寿南港路钥南缝至：南份湖路西至：局湘江大茧道两东抵磨：书院薄路南湖新城南湖广场项目名称数值净用地面积80258.8总建筑面积649333写字楼建筑面积86400公寓建筑面积96747商业建筑面积9388住宅建筑面积289017建筑高度200建筑密度18.4绿地率55综合容积率6万达广场恳：商业驱奴动型第三疾代城市综沈合体，拥直有24万平商险业，为诉目前长姑沙之首箩，将成严为五一社商圈外龙扩的巨角大驱动板。万达广贼场所属商圈以：五一商圈交通情况骡：西邻湘鸟江大道、脂南临五一区大道、营缓盘路隧道霞附近、东陆北边为中背山路。运营优势壮：大体量抹商业运作踩，区域位胖置绝佳，抱定位于未国来五一商拌圈新商业浸中心，拥鞭有大面积敌商业体量霸，打造长混沙沿江最烫大商业综蓄合广场。项目占地墨约180亩，总存建筑面彻积超过100万平米枣，项目语总投资远超过90亿元，混是一个亭集高档舒购物中锅心、娱醒乐中心肺、高级涉酒店、狱商务酒挂店、时迹尚步行倒街、甲哭级写字帜楼等多俗种功能猎于一体抽的第三价代城市三综合体带。它将疤全方位缘瑞满足长花沙市民采衣、食滩、住、舰行等各渠方面的拘生活需换求，在门为人们岂提供“碰一站式脱”便利锡消费的扔同时，甜极大提迫升了长倡沙市的堵商务档热次和居暴住品质腹。长沙梯开福万疲达广场广不仅会盏填补长蛛沙大型五城市综挺合体的讯空白，趟而且将酷带动城粗市商业路的升级读，提升示长沙的疯城市形页象。商圈升级卡时代的到晃来，强烈稀呼唤驱动大红交星商圈升印级和武广崛哲起的城市综合逮体群落从客户辐孙射区域来抬看，德思狼勤与本案罩同处于红窗星商圈。北辰三堆角洲万达广车场奥克斯倘广场德思勤吃广场各城市牙综合体叠辐射区仅域北辰：存以北辰灾三角洲申为核心齿区域向增北以及虽东北区皮域辐射万达：以差万达为核悦心向四周肺辐射，西搂至金星大慨道，南至扯南二环，校东至武广饥新城，北牛至伍家岭奥克斯：冒以项目为少核心向东么西扩散，效东至伍家横岭，西至索麓谷德思勤亲：以红捞星为核叙心向南堡辐射，仆主要覆咽盖南城伍及未来虽长株潭恢核心区赛域保利南湖秤：商务型织综合体，胸商业体量求小。本案本案于阅德思勤翠同处于京未来的名大红星孕商圈；锄本案将拼与德思饮勤一同锻，承载狭引领大军红星商叫圈升级驶的历史伐使命！晌并将成度为武广抢崛起的饥号角手只；和谁站在托一起很重泄要因为，只旦有从引领梦红星商圈乎升级、辐射未来惩的长株潭旨巨型城市免群落核心层区的角度瓜去看世界微，才能看斯到自身违的真正狂价值！项目占位早：【项目占方位】与德思勤皇一同驱动河大红星商粘圈升级、绞并引领武扬广崛起的领导者那之一思维导牙图项目目标项目占光位及定场位企业运营母目标项目运储营目标城市发福展背景墙分析项目价田值体系辞分析营销总控资金测庙算项目占坝位及定为位做客户壤资源转爆化做产品抄功能转刻化做时间价滤值转化整体发展恒战略营销节票奏及铺歌排总控本案45万平米城奴市综合体吊项目，21万方大全体量商受业；规昏划中的晕生态商括业区；印辐射项狸目周边称区域，授以高档善家具建证材和高醒档消费删型商业皮为主。XXX城市广研场所属商闲圈：雨花红终星商圈交通情况医：项目位脸于长沙万赤家丽路与待木莲冲路傲的交汇处热。占地面唱积:6.5万平方职米建筑面御积:45万平方指米运营优势卫：项目占却地面积6.5亩，位于圭塘胁河生态购倾物商业区秆中，以XXX高档家具设建材广场竖为主，集合辱高档百涌货、大妈型超市搞、商业但步行街羽、大型蛛电影院查、写字侦楼、酒肯店等为岛一体，兼将成为梁未来红炎星商圈女的又一狸个大型哈商业中倒心；项目价值米体系分析以香樟耽、木莲确冲路为共东西动骆脉，连绑接武广称客运站修五分钟旱车程；武广新城恐政府重点贡规划区域逮，未来将拘是推动长锐株潭融城司乃至整个透湖南快速协发展的“永发动机”武广客逐运站五精分钟车加程辐射巧圈区域价值配套价值交通价值内部自身价值竞争对比分析外部环境价值本案武广火答车站项目价抢值体系社分析沿着万嫩家丽路魂和木莲培冲路，弊是全长尊沙最为蚊集中的排专业家照具建材尺市场分储布带；专业的家窑具建材市和场分布带二环线韶山路芙蓉路居然之元家井湾子板国际家晶具红星国际讽建材家具万家丽俘路木莲冲波路本案欧亚达炊建材广添场万家丽建千材广场区域价值配套价值交通价值内部自身价值竞争对比分析外部环境价值项目价值催体系分析万家丽祥路能将群本项目访与二环尾线联通甲，向北腊能快速蓬到达高布桥、火丈车站、腥五一商稍圈、星骄沙、等腾地；向受南能快悟速到达巾红星、楼湘府路爽等，日益繁岔华的南瘦北大动召脉：万锋家丽路规划中底的东西暂大动脉亲：木莲金冲路东西向培德木莲孔冲路，垒双向6车道联通构南北向三秩大主动脉错：万家丽姥路、韶山梅路、芙蓉孩路，将是岔南城未来想唯一能沟畅通三大主观干道的东滥西向大动信脉，将本浸案与红星路、井湾子先、新开铺远等地紧密嘉相连。木莲冲路芙蓉路韶山南路中意一路本案井湾子万家丽路香樟路二环线雨花区政府区域价值交通价值配套价值内部自身价值竞争对比分析外部环境价值项目价值爸体系分析规划中茧地铁4号线经喂过本案挣；结果上原海等国寸际大都伍会，地牢铁与本变案地下检商业联遵通，形喇成绝对趁强势的颈地铁上露盖物业触；地铁上盖乔物业区域价值交通价值配套价值内部自身价值竞争对比分析外部环境价值项目价点值体系珠分析已近400万方住转宅放量寸，逐渐涉带来人汗气；未来5～10年，将兵有近20万居民也迁入红虎星商圈香樟路韶山南路本案万家丽路喜乐蒂卡通公园圭塘河风光带中心医院广播电视大学商贸技术学院井湾小学雨花区政府大润发超市交通职业技术学院万科金域华府新星小区万树丹堤海拔东方雨花家园天赐良园融科东南海上海城金领家族城南故事亚商国际泰禹彩云之翼美洲故事托斯卡纳鑫天御景湾湘府十城翡翠云天中建大厦木莲冲路根据不完寻全统计，络目前项目遭周边商品乱房放量已困接近400万方；丹包括红竿星在内逢，未来颈区域内残住宅放况量仍将叛持续增关加；居责民的增来加，为掩本案人心气的增混加带来案契机。项目建筑面积项目建筑面积亚商国际91213天赐良园110000上海城350000鑫天御景湾231727金领家族80000泰禹彩云之翼800000城南故事130000美洲故事193040融科东南海765558托斯卡纳200000万树丹堤86267湘府十城216941万科金域华府55749翡翠云天154312海拔东方200000……合计3664807区域价值交通价值配套价值内部自身价值竞争对比分析外部环境价值项目价值伏体系分析雨花区政碌府旁，带郊来高端消汽费需求雨花区栋政府距违离项目湿仅数百屯米，濒夏临政务既圈，为插本案带绍来大量彩商务、策政务需诸求和高糠端消费画需求；武广规悉划：中脚央生态拥商业区700亩中央生态商业区1100亩长沙报业产业园400亩花园商住区武广居住区2400亩潭阳滨江乐园400亩中央商务区武广火车站本案武广居住区武广新城恨中规划的700亩中央友生态商宫业区，共将与圭票塘河一拢起；，抓打造出躬区域内州极具特堡色的旅辽游式生优态商业漂带；内部自身价值竞争对比分析外部环境价值区域价值交通价值配套价值外部价值侨小结：位于专趴业家具毫建材市奥场分布束带，专睛业市场冤成熟，逮带来大扣量娘相关珍外部客宝户资源唤；1南城唯一弟联通四方柏的交通大镇动脉交汇苹处，武广托新城、大搭红星商圈拉都将同时饰成为本案峡的契机；2市内唯一蛾地铁与地冻下商场联睛通的高端排地铁上盖肚物业；3周边大量樱住宅放量御，未来人晚气充足；4潜在高歪端消费霜需求强碍烈；5项目价呜值体系稳分析酒店式公寓XXX家具建蒸材广场：上海建妇材家具流闷通业领军尘品牌，第脚一次入主用长沙，未袋来将成为桶长沙家具格建材广场牲的领导者苗；大型百货背、超市：最低驳王府井掠档次的忧百货、贯高端品淹牌的大赏型超市粒，将吸字附木莲啄冲路和榆万家丽喝路沿线傅的大量出居民消替费；专业家糖具建材雾广场、绩集中式跌商业、厅步行街忠、酒店、巷超市、增酒店式字公寓、做写字楼塌等各类高档纠物业齐战聚内部属性价值竞争对比分析外部环境价值规划价值景观价值独有价值项目价劣值体系唱分析“城市片绿肺部承”——圭塘河风谈光带圭塘河风和光带，被惹誉为长沙雾的“韩国列版清溪川瞎”，全长3公里，沿篮河两岸展揪幅200米，总面稍积2400亩。未来屠将在此建售设包括风颜光带、风上情休闲区售、历史文枕化展示区困、餐饮购详物街市、序游乐区、监体验式民镜俗民风旅刮游区和基屠础设施建贩设等，被仰成为“城届市绿肺”谦、“天然边氧吧”。规划价值景观价值独有价值内部属性价值竞争对比分析外部环境价值专业家矮具建材舱广场带蛋来的独弦有客户潮资源商业客户匹资源：XXX家具建材神广场将吸思附一大批遇全国知名冈品牌的家牢具、建材武商家入住夹，此批客似户资源也箩同时能成困为本案其滔他物业类乐型的购买柴或使用客魂户；购买建材粒家具的流瞎动性客户折资源：来此购买醋高档家具厅建材的流资动性客户吐，同时也兽是本案商匠业、超市剥、酒店、殃酒店式公族寓的潜在赞消费客户芹；项目价询值体系撒分析专业建材市场商业公寓超市写字楼酒店带来人艰流、部潜分建材厦市场持鄙有者的妨商铺客布户、建达材客户味的生活跌消费需候求带来建致材市场识持有者膀、员工测的居住唉需求带来商今业客户梅、商务用客户的袖临时居火住需求声；带来商丽业客户肠、商务喇客户的括盛洪消骂费需求带来部分道办公需求城、建材市屋场的装饰料需求内部属性价值竞争对比分析外部环境价值规划价值景观价值独有价值内部价值诊总结：高端的专援业家具建刻材广场，辅核心驱动梦力；1高端百镰货，强从力吸附上大红星贤商圈高穴端消费刷需求；3高端家具械建材广场贷带来独有怀的各类资弱源性客户让；2武广规划跨中的中央压生态商务针区，圭塘皱河高端生驼态资源聚坟集；4项目价值湖体系分析内部属性价值竞争对比分析外部环境价值选取原则德思勤华晨世纪竞争项亩溉选取的基废本原则：1、物业康类型相王同，均炕为商业烦驱动型汗城市综蚊合体；2、推售诵时间相惯近；3、辐射范盘围较大重叠合；竞争项杆目选取幸原则城市山耍谷运达国述际新城嘉斯茂金域华府华晨世刃纪广场二环线万家丽路劳动路西子一篮间美联天骄今城万境长洲融科紫病檀本案上河德思勤广敞场一级竞疫争：德昆思勤广尿场二级竞芽争：华木晨世纪趋广场内部属性价值竞争对比分析外部环境价值选取原则德思勤华晨世纪项目价颂值体系伙分析德思勤拌城市广贪场本案VS规模1、160万方，超坊大型城市乱综合体；2、集住宅、公寓、贫写字楼、测商业酒店赏等各类型脱物业于一企体；规模1、45万方，大型跨城市综皱合体；2、以专业至建材市场孟为核心，记集公寓、忆写字楼、奖商业、酒吗店等各物有业，无瘦狗权产品住劲宅；本案的主御要竞争对母手；在规模垒上本案谷无法与剂德思勤艇相抗衡忘，但在圾物业形股态上，终可以以克专业建掉材市场杀为最显浩著区隔暖。内部属性价值竞争对比分析外部环境价值选取原则德思勤华晨世纪项目价名值体系困分析德思勤城蛙市广场辐射范围主要向规南辐射神红星商盲圈、未纠来融城抓的南向音城市群触落及北字部的井微湾子等危地区；本案香樟路木莲冲路芙蓉路韶山南路本案万家丽路喜乐蒂卡通公园圭塘河风光带中心医院雨花亭学校广播电视大学商贸技术学院井湾小学雨花区政府大润发超市交通职业技术学院万科金域华府新星小区万树丹堤海拔东方雨花家园天赐良园融科东南海上海城金领家族城南故事亚商国际雨花亭辐射区域泰禹彩云之翼美洲故事托斯卡纳鑫天御景湾湘府十城翡翠云天中建大厦本案德思勤洞广场辐射范围主要辐耗射项目貌周边，称北最远咸至劳万婚家丽建机材市场贴，南至段湘府路鸣附近，拌西面主家要辐射丙至井湾亿子地区可；本案在范细围上与德茂思勤广场污有重合，主要集翠中在井恨湾子地卵区一带辟；但可用裤独特的勤生态资量源，以及武摇广崛起兼的驱动后进行区孝隔；内部属性价值竞争对比分析外部环境价值选取原则德思勤华晨世纪项目价值肯体系分析德思勤城介市广场本案均衡型舟城市综块合体由于其50%的住宅叔，因此返自主型朴客户将姥是其主孕要客户欺群；另遵外投资举客、商惩务客、真商业持炒有者等等也将是播其主要葬客户；蹲客户面渗非常广输泛。各物业类型面积集中商业37358建材大卖场118513餐饮娱乐16790酒店式公寓80833办公楼48276步行街商业14439单位：㎡商业驱动故型城市综隙合体由于商业辛体量非常离大，因此贡投资客将康是本案的德最主要客号户；另外漏，家具建膏材市场的普商业客户害资源、来梅此消费的静政务人员置等也将是佛本案的主洞要客户。因为城搭市综合甚体的类漂型不同妈，本案在客罪户定位上澡与德思勤暮可以进行钥较大的差势异化；主割抓投资客荐和商业资汁源客；内部属性价值竞争对比分析外部环境价值选取原则德思勤华晨世纪华晨世要纪广场本案VS项目价姨值体系匹分析规模1、35万方，大押型城市综秧合体；2、集住宅、公寓坚、写字奋楼、商宣业酒店序等各类革型物业循于一体耀；3、地段砌优势明属显；规模1、45万方，大型城电市综合体笔；2、以专业竖建材市场茂为核心，拴集公寓、钢写字楼、惜商业、酒寒店等各物蜻业，无瘦狗产店品：住宅；次级竞泊争对手刑；本案具炒备规模制上的优稠势，地能段优势端不明显朴；但从城缘瑞市发展轮的角度棉来看，跟本案面送临大红聚星商圈帖融城升欢级的契谨机，发桂展潜力氏远大于路华晨；内部属性价值竞争对比分析外部环境价值项目价脏值体系陡分析选取原则德思勤华晨世纪华晨世纪呀广场本案辐射范围主要辐射蛇项目周边催，沿长沙疗大道和万劣家丽路呈植圆形辐射隐；华晨本案辐射范妙围主要辐倚射木莲栏冲路和际万家丽谷路连通宾的红星践、井湾蛇子、湘绩府路等塑地；附崭带辐射咽香樟路升以北的辰居民区观；从辐射范芝围来看，学本案更偏忠向南辐射致；与华晨世闻纪广场主衣要辐射区复域交叉较慈少；内部属性价值竞争对比分析外部环境价值项目价田值体系楚分析选取原则德思勤华晨世纪华晨世漠纪广场本案客户定压位住宅、公盖寓、写字盼楼、商业佩等各类物辅业较为均抢衡，客户怎群体中投椒资客和自姓住客比例步相当；客户定刃位主要为赴商业客社户和投童资客户抬，兼顾辰部分井克湾子、算红星地夸区的商减务客户亿；与华晨钞世纪广厕场区位吓、物业蚀形态相跑近的茂章华国际保湘客户雅分析：64%客户来自轰雨花区，强主要是高示桥地区，洞外地客户逢也占到16%；年龄袖主要在35-洁45岁；82%客户以务自住为卵主雨花区客灿户占到64%，其中高依桥客户所占比较返大；客户年龄挑集中在35-受45岁；自住客户丢占到82%。从客户引群体来落看，本剩案主要烛以投资准客户和定商业客齐户为主伴，所在鲜区域分冤散；而割华晨世愧纪广场猫将主要链以雨花其区客户渣为主，龙投资占喂比将远慈低于本待案；竞争价疤值总结绘：融城优色势下发坟展潜力悼巨大；1专业家熊具建材益广场及岸武广崛椒起驱动雾是与一级竞争忍对手的最印核心区隔社因素；2独特的生哀态资源将仇成为本案锦的特色所糟在；3专业家具陡建材市场部吸附来的耀客户资源野将是本案嘉最独特价构值；4本案核蛋心价值烟体系：>>地块价加值：东窗西南北腔大动脉执上，南访向融城柿和武广森新城的烂核心地予区；良好的本交通、藏配套等旺质素条即件，有胳条件成壶为城市存升级换费代过程但中的，探新的商席业中心查；升级温大红星职商圈。>>品牌价窝值：XXX强大品牌绸实力，但践在全国尚丸属第1个商业地总产项目以家具建辅材广场为取核心的商堆业为驱动押，商业自先我持有为圈主，根据碰实际情况踩的灵活运摘营模式。>>区域价感值：大掌红星、蒸武广核肥心区，核未来的妈中央生翅态商务均区。大红星秘、武广亲核心地碌段，航闹母级商酸业驱动许型城市客综合体丝式项目，林融合武杯广，升挑级大红拣星商圈件，引领寺未来城老市群落仍的核心扰区域；>>产品价戴值：满足全卸方位、当全时段填城市功翅能的巅咽峰价值移体验。高端产品阻，精装修序公寓为主养，面积紧框凑，整体悉质素均好驻；商业产元品高端突，引领晕大红星湿商业升窄级；在产品的怪精神气质沟上，表现扇为国际、塞现代、文药化底蕴、行品质精工井，较好的佣迎合城市疮新中心的院升级形象驻。>>配套价值易：高端政脊务、商务吃、生态资调源汇聚。雨花区牌政府、席会展经卧济、圭患塘河风先光带，坑各类高别端配套滤汇聚，白未来潜弦力无匹床；——项目占位铃及核心价热值体系Valu受eSy唐stem长沙XXX思维导图项目目侵标项目占位奏及定位企业运营贵目标项目运积营目标城市发展绵背景分析项目价值己体系分析营销总沙控资金测桨算项目定闭位做客户跟资源转辱化做产品围功能转它化做时间秒价值转耻化整体发胳展战略营销节躁奏及铺言排总控基于对粪城市背拣景、项越目自身熟占位本项目的椅定位是：引领大悲红星商怀圈升级从、武广奶崛起的以专业家名具建材市南场为核心微的地铁上盖半高端生态齐城市综合解体符合城箩市占位瞧背景，桥界定项斧目影响航力和辐软射范围站。符合XXX家具建桂材的地熟位。符合项畜目档次败和项目旬特色。思维导图项目目标项目占位副及定位企业运营要目标项目运咽营目标城市发展达背景分析项目价凑值体系首分析营销总之控营销铺项排总控资金测烫算项目占芽位及定侵位做客户挎资源转候化做产品王功能转轮化做时间价扶值转化整体发红展战略项目成赵功运营详的关键是商业专业家具弄建材广场核心是项目成压功运营便的关键踩是商业物业互动研中，商业器为其他物倚业带来客拦户群体，娘提供消费拜场所，满灿足城市生甘活功能的刃核心需要远，聚集人算气，驱动辛其他物业奖的发展，湿是整个项仙目的灵魂个。商业为其姓他物业提漫供溢价值说：商业为坏住宅、码公寓、篮写字楼哲驱动更灭高的投眼资价值徒；商业为其耕他物业带趟来购买信贤心；商业为焰其他物锅业带来匙客户：商业客败户可以民为其他借物业带富来购买上客户。家如，为皂方便商悠业打理怕，而在爹此购买停住宅等缝物业，悼或在此骂一并投羽资公寓死写字楼喇等物业商业为否企业的出战略目煌标；公寓写字楼商业商业客户互偿动消费互寻动客户互动消费互快动客户互击动消费互必动项目成辨功运营炮的关键香是以专关业家具遇建材广舅场为核皂心专业家具逐建材广场呈是本项目猾区与德思煤勤的最核统心区隔因滚素；【整体运营童策略】始终围绕黄家具建材番市场为核逢心做客户资扇源转化始终围挥绕家具滋建材市躺场为核末心做产品功精能转化始终围绕引家具建材目市场为核租心做时间价左值转化围绕家切具建材忙市场为至核心做烫透文章思维导束图项目目居标项目占位呈及定位企业运妹营目标项目运营瞧目标城市发迹展背景饮分析项目价孕值体系恶分析营销总卸控资金测流算项目占位效及定位做客户军资源转观化做产品苏功能转时化做时间价肢值转化整体发傲展战略营销节尽奏及铺虎排总控客户资源费转化：目丧标客户人票群分类万家丽臂沿线、灶红星片蛇区客户投资客项目周晌边客户家具建虽材市场缘瑞带来的普客户家具建材市场带来的客户持有者员工市内购买者地州市购买者运输者：司机搬运工客户资源鼓转化：目窝标客户人轨群分类——围绕家具拦建材市场崭的客户人血群细分长期性居住需求临时性居住需求办公需求餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求家具建材市场持有者有无需求1、高档家具建材持有者：已有住宅，且不常来店面，长期居住需求不强烈；2、中低档家具建材持有者驻守店面，有居住需求，1、驻本地的机构负责人，中短期驻场，出差频繁，，临时性居住需求较强；1、部分机构在长沙已多年，有固定办公地点，无强烈办公需求；2、部分小型公司成长较快，目前办公环境已不能满足需求、3、新品牌进驻长沙，具有一定办公需求现驻长沙以本地人为主，餐饮需求强烈；通常与同行或生意上的老客户多有往来，因个人偏好不同娱乐多有不同除自己在本地买房外，对家具建材基本无需求敏感点中低档家具建材持有者主要看重距门店的距离、户型、对面积的要求以中小户型为主；主要看重居住的便捷性，对就酒店式的服务比较偏好，注重酒店大堂、档次等主要看重办公环境的舒适度和豪华度，好面子，能体现品牌独特的质感和形象主要看重便捷性，对口味要求也较高，偏好湘菜、川菜、粤菜等；主要喜欢放松身体、轻松且易于交流的活动；——客户资吼源转化煎：围绕渗家具建都材市场爬的客户哥调研及聪敏感点泡研判家具建母材市场胡持有者幸：调研目货的：探求建材通市场持有问者的消费葬需求及偏膨好；调研方法鞠：深度访谈烈；调研时间情：12月21日-27日，共计7天；访谈对景象：各大家透具建材简市场持巨有者、趣负责人蠢；家具建钞材市场派：井湾子国壳际家具城椅、红星美必凯龙家具占、建材广拿场、万家笛丽家具建稍材城、欧糖亚达家具遗建材广场处；访谈数冻量：建材市场株持有者3人，机构摆负责人1人；需求分类人群分己类长期性居住需求临时性居住需求办公需求餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求员工有无需求方便上下班，长期性居住需求较强烈，基本无基本无驻场主要人员，对餐饮需求强烈；大多店员在门店，喜欢打发时间的休闲类活动；下班后比较喜欢时尚类休闲；基本无敏感点对价格、户型较敏感，同时与现有居住地与工作地点的距离、周边租金环境有很大关系，————对餐饮是否外送、口感以及送达讯速度非常看重，对餐饮档次不太看重对网络比较看重，对休闲类的档次要求不高，但重在娱乐性；——需求分类人群分类调研目的完：探求建材献市场员工杜的消费需锐求及偏好园；调研方法誓：深度访裁谈；调研时间话：12月21日-27日，共残计7天；访谈对泪象：各大家污具建材行市场员魔工；家具建薯材市场腐：井湾子策国际家鼠具城、竟红星美唇凯龙家胆具、建据材广场界、万家巴丽家具届建材城余、欧亚钥达家具怠建材广派场；访谈数译量：共计采访17人，有董效访谈11人；家具建顾材市场钢员工：客户资谢源转化样：围绕叼家具建归材市场音的客户矿调研及容敏感点数研判长期性居住需求临时性居住需求办公需求餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求市内家居建材购买者有无需求除附近周边居民外，基本无基本无基本无有较强烈餐饮需求，顺道在看家具时吃饭是比较常见的行为除附近周边居民外，基本无强烈，来此的主要目的敏感点——————高档家具购买者对口感比较看重，但对档次要求不高，特别看重用餐的便利性——各类档次购买者敏感点不同；市内家粒具建材匹购买者以：客户资萍源转化师：围绕念家具建鹿材市场抗的客户恶调研及警敏感点幸研判调研目定的：探求来代此购买胳家具建辩材的长剩沙本地蛛客户的寒消费需精求及偏代好；调研方的法：深度访谈寺；调研时兆间：12月21日-27日，共太计7天；访谈对丧象：各大家谣具建材剥市场长锦沙本地上购买客嗓户；家具建材虹市场：井湾子国壤际家具城容、红星美她凯龙家具鲜、建材广骂场、万家据丽家具建功材城、欧汗亚达家具把建材广场播；访谈数量角：随机访谈铸，共计采撞访21人，有遭效访谈14人；长期性居住需求临时性居住需求办公需求餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求地州市家居建材购买者有无需求基本无约合一半有临时性居住需求，其余部分在市内有亲戚或者居所，另外的当天来买当天即可返回；基本无有较强烈餐饮需求，顺道在看家具时吃饭是比较常见的行为在这里临时居住的客户有部分娱乐休闲需求强烈，来此的主要目的敏感点——好面子，追求高档次享受；看重大堂、服务等——对档次要求较高，对偏好湘菜和长沙的特色菜；敏感点较散，无法具体把握；各类档次购买者敏感点不同；地州市家袋具建材购闪买者：客户资源旺转化：围省绕家具建武材市场的库客户调研盗及敏感点披研判调研目的好：探求来此舅购买家具筝建材的地慈州市客户挖的消费需栽求及偏好秧；调研方法球：深度访谈辆；调研时魔间：12月21日-27日，共计7天；访谈对象券：各大家胞具建材烦市场外器地购买慈客户；家具建材辩市场：井湾子观国际家绸具城、箭红星美栗凯龙家番具、建芬材广场仅、万家绑丽家具池建材城饰、欧亚光达家具怜建材广链场；访谈数淋量：随机访优谈，共爽计采访7人，有元效访谈5人；长期性居住需求临时性居住需求办公需求餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求家具建材运送者有无需求基本无小部分有临时性居住需求，其余为长沙市内有居所，或者当天返回；基本无餐饮需求一般，基本无基本无敏感点——对档次要求不高，看重性价比——看重性价比和口；————家具建材化运送者：客户资桌源转化附：围绕您家具建敲材市场你的客户鼻调研及抓敏感点堂研判调研目的座：探求家具级建材市场龙运输者的奸消费需求网及偏好；调研方与法：深度访谈拍；调研时婶间：12月21日-27日，共计7天；访谈对象参：各大家具肝建材市场柱家具运送推人员；家具建疫材市场吵：井湾子国鲁际家具城咐、红星美狼凯龙家具轻、建材广稍场、万家说丽家具建范材城、欧绞亚达家具晶建材广场舱；访谈数量皱：随机访猴谈，共抢计采访4人，有蔽效访谈4人；需求分类

人群分类餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求办公需求长期性居住需求临时性居住需求对应物业类型商业写字楼酒店式公寓酒店目标客群持有者主要看重便捷性，对口味要求也较高，偏好湘菜、川菜、粤菜等；主要喜欢放松身体、轻松且易于交流的活动；——主要看重办公环境的舒适度和豪华度，好面子，能体现品牌独特的质感和形象中低档家具建材持有者主要看重距门店的距离、户型、对面积的要求以中小户型为主；主要看重居住的便捷性，对就酒店式的服务比较偏好，注重酒店大堂、档次等员工对餐饮是否外送、口感以及送达讯速度非常看重，对餐饮档次不太看重对网络比较看重，对休闲类的档次要求不高，但重在娱乐性；————对价格、户型较敏感，同时与现有居住地与工作地点的距离、周边租金环境有很大关系，——市内购买者高档家具购买者对口感比较看重，但对档次要求不高，特别看重用餐的便利性——各类档次购买者敏感点不同；——————地州市购买者对档次要求较高，对偏好湘菜和长沙的特色菜；敏感点较散，无法具体把握；各类档次购买者敏感点不同；————好面子，追求高档次享受；看重大堂、服务等运输者看重性价比和口；————————对档次要求不高，看重性价比客户资冲源转化宗：家具叔建材市府场带来吨的客分墨析小结巨：商业一级目标客群：

家具建材市场购买者、建材家具市场员工；

二级目标客群：

家具建材市场持有者；

三级目标用客群：

家具建材运送人员；

一级目标客户敏感点：

高中档餐饮需求强烈，注重口味和送餐速度；购物休闲娱乐需求广泛，中高档次吸引力更强；

二级目标客户敏感点：

高档消费需求明显；

三级目标客户敏感点：中低档餐饮需求；写字楼目标客户：

家具建材市场持有者目标客户敏感点：

主要看重办公环境的舒适度和豪华度，好面子，能体现品牌独特的质感和形象

酒店式公寓一级目标客群：

家具建材市场持有者

二级目标客群：

家具建材市场员工一级目标客户敏感点：

户型、面积大小

二级目标客户敏感点：

价格酒店一级目标客群为：

少量地州市购买者

二级目标客群为：

少量家具建材市场持有者一级目标客户敏感点：

酒店档次、服务、大堂等

二级目标客户敏感点：

酒店档次、服务、大堂等家具建肝材市场处带来的党客户以暮商业客跃户为主圈，以写旁字楼和绒酒店式奸公寓为淘辅，并烂将衍生率部分酒栋店消费社需求；商业核斤心消费拥人群是挖家具建壶材市场胖的购买罢者，建仪材家具柿市场员雕工；持有者团构成写镜字楼、蓬酒店式等公寓、贡酒店的杂主力消锯费人群森；客户资扰源转化椅：目标遭客户人捆群分类——项目周边小客户万家丽沿组线、红星幼片区客户投资客项目周边沟客户家具建喇材市场盗带来的装客户客户资显源转化朋：项目涂周边各执类客户部敏感点怕研判目前项目您周边人气耐较弱，商稍务型需求禁基本缺失功，居住性垒需求多由柄周边项目应满足，商拳业潜在需字求强大；物业类型周边人群周边客户需求商业周边居民周边居民生活型消费配套需求商务无无酒店式公寓无无酒店物流商务人群；政府接待人员；项目周边主要以万家丽路沿线的商务型需求和雨花区政府的政务接待需求为主客户资源慢转化：项患目周边各愚类客户敏腿感点研判商务、旨商业需柜求客户吊敏感点悉研判：姓名：张女士年龄：36岁职业：XXXX思XXXX净X秘书访谈地术点：XXX百XX访谈要前点：1、XXX的政务委接待一窑般在XXX内，但住东宿安排一索般会到华雅华韵天等酒店，非若XXX旁边就有邀酒店且档查次足够的免话，会选强择就近接考待；2、酒店蛙的档次困选择不会低于医四星级，一般猾是五星胡级，大堂和阿电梯、协公共空蜡间很重要竿，最好俗能显得大气、椒富贵一点；3、雨花亭膀周边的生铅活配套比切较少，小党女儿想吃挖肯德基还坡要跑到红标星去；如蹲果有大型的窃商场或者超市，附近娃的居民命生活会庭便利很森多；客户资股源转化慌：项目导周边客辫户分析巷小结：需求分类

人群分类餐饮需求购物、休闲、娱乐需求购买家具建材的需求办公需求长期性居住需求临时性居住需求对应物业类型商业写字楼酒店式公寓酒店目标客群周边居民具有一定餐饮需求，主要是银行、房地产、周边打工者等，喜爱湘菜和川菜；休闲娱乐需求被压抑，只有几个网吧和家庭式的KTV；购物需求强烈；无调研——————物流商务人员餐饮需求旺盛，周边土菜馆生意很旺；——————多选择华雅华天等酒店和附近环境较好的旅店，需求较为旺盛，看重酒店的环境和档次，对大堂、服务比较看重；政务接待人员多选择高档酒店、餐厅就餐；附近的政务接待地点缺乏；——————多选择华雅华天等高档次酒店；商业一级目标客群：

周边居民；

二级目标客群：

物流商务人员、政务人员；一级目标客户敏感点：

生活配套需求强烈；高档购物和餐饮潜在需求旺盛；

二级目标客户敏感点：

偶然性消费较多，餐饮要求较为高档，看重就餐环境；酒店目标客群为：

物流、商务人员、政务接待人员；目标客户敏感点：

酒店档次、服务、大堂等写字楼无酒店式公寓无项目周额边客户蠢对生活跟配套型碗商业需杂求最旺饭盛；部分物番流、商执务、政瘦务人员贞对酒店茅消费需接求旺盛徐，附带忙部分高侨端商业远需求；写字楼乞和酒店她式公寓筑需求较六弱；客户资风源转化预：目标笨客户人踢群分类——万家丽沿千线、红星蜂片区客户万家丽沿菜线、红星果片区客户投资客项目周边研客户家具建衣材市场摊带来的辞客户客户资源蒙转化：目写标客户人飞群分类——万家丽沿球线、红星言片区客户红星片区返市场调研经：万家丽鞭沿线、担红星片凉区客户株需求初犹判：红星商圈泉是借农博丢会之机而邮迅速崛起厅的南部商户圈，商圈站内汇聚了组多个专业装批发市场敬，主要以鸦家居建材蔑、农贸花纱卉、五金促机械、会常展经济为府主。毗邻惜汽车南站纵，餐饮和叨酒店业较磁为发达，慢但是多为钥一些档次矿较低的餐副馆旅馆。罗受区域整逐体市场消剩费水平及略消费意识眨限制，商贩业氛围暂比不成熟，企整体来说绩该商圈业剥态单一，疫消费档次晨不高。消常费群体以肝周边居民犯与往来顾喂客为主，叫目前来看具备较辜强潜在蓝的中高凡端商务屑办公和祖中高端员的生活肺配套型案需求；区域内批发式商业数量区域内零散式商业数量区域内商务型企业数量区域内娱乐型商业数量水果批发37招牌制作3中小型企业79酒吧2烟火批发38各类超市12商会驻长沙机构21KTV4糖酒批发49餐饮47会展驻长沙机构17网吧7人才批发市场2住宿42装饰公司7酒店4花卉批发市场3中小型艺术工作室9人才招聘机构4桑拿、按摩15测绘仪器店14婚纱摄影4汽车俱乐部5五金机械12服饰商场8银行6家具建材11区域内学校数量汽车5旅游职业学院1汽车配件、维修4女子大学1客户资爪源转化妇：目标通客户人守群分类——万家丽沿堆线、红星建片区客户物业形态红星片区潜在购买需求潜在购买者初判潜在使用需求潜在使用者初判商务（写字楼）√红星居民、商会、会展驻长沙机构；温州投资客；其他外省市投资客；本地投资客；√各类中小型企业；商会、会展驻长沙机构；人才招聘机构；人才培训机构；汽车俱乐部；房地产公司等；居住（公寓、住宅）√红星居民、私营持有者；企业白领；私营酒店持有者；√私营持有者；各类中小企业白领；各类商场员工；临时性居住（公寓、酒店）√私营酒店持有者；√外省、地州市会展人员；商务出差人员等；娱乐（商业）√红星居民、温州投资客；其他外省市投资客；本地投资客；√红星片区居民；批发式商业√√市内批发市场私营业主；地州市批发客户；零散式商业√√红星片区居民；调研目紫的：探求万家外丽沿线、缓红星片区扬客户的消揉费需求及惑偏好；调研方殃法：深度访谈慌；调研时间渔：12月21日-27日，共屋计7天；访谈对猫象：红星片歪区各物我业类型朱的潜在督目标消熄费者；访谈地礼点：井湾子附修近、红星焦会展中心旋附近访谈数量逼：随机访谈巷，共计采惨访21人，有止效访谈13人；客户资源瞧转化：万肺家丽沿线匙、红星片昨区客户需南求调研及喜敏感点研庄判客户资做源转化次：万家拌丽沿线若、红星死片区客震户需求渣调研及充敏感点蛙研判商业写字楼酒店式公啄寓酒店姓名：高小姐年龄：27岁职业：通程员响工访谈地点绕：通程商业蒙广场内访谈要点乘：1、红星附方近娱乐设厌施较少，下下班后没暑太多去玩臂的地方，谣最希望能因有好一点殊的KTV；2、餐饮项比较多帮，快餐薯为主，裁味道不情好吃，便但也不刮太可能朗跑太远鞋，只能刘凑合；3、住在红笔星靠近万幼家丽路上篮的小区内汽，租金800元/月；4、认为附屈近没有高即档商城，旱天剑商城源档次太低薄，可选择液范围很窄婶，买衣服岔等还是喜萝欢到平和济堂、王府灶井去，品巩牌、样式革等的选择钟范围都更长广，；客户资扫源转化艳：万家优丽沿线说、红星惨片区客炊户需求咏调研及粪敏感点愤研判商业写字楼酒店式型公寓酒店姓名：陈持有摘者年龄：41岁职业：红星烟逝酒大市祸场内批余发持有喝者访谈地点约：红星双叠喜烟酒诸批发店截内访谈要点余：1、近几年煌生意发展致很快，但旗批发市场触内比较乱配，给客户童的感觉不将够好，如期果租金合惹适的话考逢虑换一个逮店面，但踏不想搬太序远；2、住在西井湾子蛇上海城蕉，暂无期购房需迈求；3、平时经希常与老客独户应酬，乞附近的餐送饮虽然档靠次不高，孔但味道还适可以，接邪待客户勉紧强足够，院但没有高侄档的休闲万设施，足嚼浴、按摩嘴等档次较评低；4、很少牙看电影纺和唱歌醉，更喜龄欢喝酒违聊天，萝希望能铺有高档甜一点的哀会所；客户资源蜘转化：万罚家丽沿线举、红星片壳区客户需您求调研及肚敏感点研奏判商业写字楼酒店式撞公寓酒店韶山路木莲冲初路本案万家丽路万家丽月路沿线农写字楼歪：华晨双帆木莲冲路攀沿线：中建五渗局红星：融城国际检、通程、售德思勤本案写馒字楼客浸户主要围绕万务家丽路特沿线和义木莲冲椅路沿线，但区域圾内高端宪写字楼牢共计仅4家，因此部分红策星的客似户也会因雨左花区政府沃被吸附至匙此；融城国记际中建五迫局通程华晨双但帆雨花区构政府德思勤客户资源膏转化：万同家丽沿线寒、红星片风区客户需征求调研及叮敏感点研凭判姓名：王小姐年龄：23岁职业：华晨双持帆置业王顾问访谈地点告：华晨双榜帆营销霸中心访谈要点胳：1、买在洗这里的广客户绝油大部分购都是投炉资客，部整层、垮半层购记买者居约多；招真商过来鸡的湛江响银行在啊这里购材买了整林层；2、他们午主要看帮中这里么的地段制，万家致丽路近虫年来的陶发展还爬是很快葛的，而塞且劳动昌路可以拒直接连绩通市中矿心，非嘱常便利光；3、客户对贩我们公共部分的精装挎还是比肥较认可办，大堂和媲美喜墙来登的三靠菱电梯也完全怕能满足缺客户要菊求；商业写字楼酒店式非公寓酒店周边公稀寓项目陵：万科金域工华府、上老海城、亚赵商国际、讲融城国际魂、通程、糠德思勤等隔；客户资撒源转化角：万家煎丽沿线久、红星许片区客奶户需求弦调研及漏敏感点葛研判商业写字楼酒店式客公寓酒店万科金域寄华府27㎡公寓客柏户分析东：地州市院客户占比为53.磁2%；投资兼自坊住比例最遮高，占侨到54%；客户主要扔关注价格、万科品牌、区域发展峰潜力；主力需蛮求面积在39～60秩㎡,对精装修认客可度一般附；主力客户陕群年龄分捐布在21～40岁；客户分布乌区域客户第一鸽关注因素客户第培二关注侄因素客户置桐业目的客户年融龄分析万科金废域华府猫公寓客瞧户分析韶山路木莲冲路本案万家丽路融城国际上海城通程雨花区政府德思勤金域华府亚商国际金领家族客户资队源转化唱：万家倒丽沿线段、红星削片区客赶户需求衡调研及卷敏感点累研判姓名：李持有补者年龄：47岁职业：华阳招待桶所持有者访谈地点群：华阳招府待所访谈要点丘：1、红星慈即将拆槽迁的老脱住宅里矛面的招孔待所持销有者，乖开店已难近5年，目前夫因拆迁，更可能再购典买部分公钟寓继续做旺旅馆经营惹；2、喜欢红侨星，一直际都在这里黄，习惯了塌周边环境嘉，而且这辛里的临时饭居住需求珠因为会展棵经济等非而常强烈，押生意一直住都很不错辣；3、对面劲积的要止求在30～50港㎡左右，可待打通任意晋组合最好班；希望大堂档次御高一些，能富像酒店一胳样，可沾以提高旅什店的档次设感，因为袄大多楼层雄较低，因户此对电梯怜要求一秒般；商业写字楼酒店式渣公寓酒店客户资室源转化微：万家圣丽沿线漂、红星拥片区客凡户需求续调研及矛敏感点肌研判商业写字楼酒店式公鸟寓酒店韶山路木莲冲路本案万家丽路融城花园通程华雅华天雨花区政府豪布斯卡五星级酒醋店：豪布斯送卡、融补城花园汉、华雅放华天四星级酒诸店：通程大酒宅店区域内酒叠店需求较储为旺盛，匆主要以会展经济、会务接斜待、物流接待的酒店需杰求为主；客户资源饱转化：万例家丽沿线慕、红星片奔区客户需售求调研及侦敏感点研米判姓名：王经理年龄：39岁职业：某外贸公叹司长沙区叮域经理访谈地踩点：华雅华跟天大酒铁店访谈要始点：1、长沙分逮公司的区叶域经理，照经常往返季于长沙和风武汉，每宜个周2天在长城沙，在固长沙无扁固定居倦所；2、华雅华爆天在长沙脊的档次来墙说是比较多高端的，代而且靠近筒武广那面候，比较方蠢便；3、如果溪在区政密府旁边驰有五星厦级酒店帜，还是辟很乐意患去尝试可；4、认为红酒店最奏重要的棍是服务，当然外立面、大堂、电梯等也需棍比较高璃端，体益现面子杜感；商业写字楼酒店式公榨寓酒店商业写字楼酒店式公寓酒店餐饮购物、休闲、娱乐家具建材除了高档餐饮外，基本不可能到本案附近用餐除了通程外，目前高档购物、休闲娱乐场所较少，需求较强，高档足浴、按摩、KTV等休闲娱乐设施缺失；基本无高档次会所；无调研购买者以银行、投资客为主，对精装修接受度一般；承租者以中小型公司为主，包括部分建材、物流等；对大堂、公共部分和电梯比较看重，需求面积在30～60平米；私人旅店老板、白领员工、地州市客户的公寓需求较大，精装修接受度较高；主要看中大堂，电梯次之；各类会展带来的客户，包括烟酒、房地产、汽车、五金、建材等行业；客户资突源转化材：万家柴丽沿线志、红星翼片区客却户分析傅小结目标客群：片区内居民目标客户敏感点：高档餐饮、购物、休闲、娱乐设施缺失，特别是高档百货缺失；大量人气可以因高档百货、餐饮、休闲娱乐等吸附到本案；目标客群：

各类会展带来的商务客户；目标客户敏感点：

酒店档次、服务、大堂等目标客群：主要客户以建材、物流等中小型公司为主；包括商会客户；目标客户敏感点：对大堂、公共部分和电梯比较看重，需求面积在30～60平米目标客群：做旅店经营的投资客、部分白领员工、地州市客户目标客户敏感点：对精装修接受度较高，主要看中大堂、电梯；万家丽假沿线、邪红星片侦区对各韵类物业思需求均碌比较旺景盛，其中对蛾商业以铜片区内笔居民为惭主力消雕费群体接，并侧荣重于高宣端娱乐朱及高档帖百货消居费；写字楼胀客户主彻要为红好星市场复及会展闯相关商想会客户动、中小奥型公司筋；酒店式抗公寓客览户包括呈旅店经雹营者、谢地州市厨客户和污部分区内内白领铅；酒店客户经以会展经嫌济客户为虾主；客户资评源转化哥：目标竞客户人捆群分类——投资客万家丽代沿线、娃红星片币区客户投资客项目周愁边客户家具建晶材市场腊带来的录客户长沙本地骨投资客特倘点：财智幕阶层。集志中在财富闷型人群，朵位于财富举金字塔的朵高端区域包，具有很氏强的投资朝能力。高消费投资力超强高消费投资力强中高消费投资力中中低消费投资力低低消费无投资力财智阶案层企业内拆部资源激储备建材家具泽市场合作历伙伴资源破客目标客户袋所属圈层瓣、团体俱乐部、狮民间组织赔等3.专属资艳源平台2.团体资盆源平台目标客左户集中君行业资顺源企业协纯会、经氏济论坛枝、机构镰类资源1.行业资屈源平台独有圈酱层在区域肥的物理青分布上英，投资挡客比较澡分散，颂没有统笔一特点衡；但是，驼这些客朵户有着乞鲜明的叔特征，烦都为才公智阶层厚，有着庸