山东高端社区项目定位及物业发展建议

>前言

感谢开发商为我们提供本次研究与策划创作的机会，从某种意义而言，我们对项目的研究都是立足于开发商的角度，扮演的角色是开发商的智囊与保姆，如有理解不到位的地方，希望得到开发商及时的沟通和帮助，这将使我们可以尽可能好的呈现项目在临邑地产行业中的产品价值及全新生活方式的打造。

xx公司服务流程客户接洽项目市场调研项目整体定位项目针对性整改建议项目营销策划建议项目形象包装销售进场客户提供项目基础资料产品定位目标客群定位市场形象定位推广策略建议媒体整合建议SP活动建议销售策略及价格建议售楼处及样板间建议客户提出方案要求市场研究客群研究项目研究规划设计优化建议景观设计优化建议户型结构建议建筑细部调整建议楼书、DM单设计户外广告设计阶段性广告设计售楼处包装设计目录

PART1

宏观市场概述

PART2区域市场分析

PART3

个案楼盘分析

PART4

项目地块分析

PART5

项目整体定位

PART6物业反战建议

PART7

营销推广策略

PART8投资收益分析

PART1宏观市场概述新国八条出台、限购令实施，调控立竿见影，一、二线城市纷现“量价”齐跌住建部长姜伟新:

楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市的调控政策。政府工作报告明确提及，今年要坚定不移地搞好房地产的市场调控，进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。国土部：去年保障房用地占住宅用地82.3%徐绍史称，按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，国土资源部将在新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地。针对1000万套保障房土地的供应，徐绍史斩钉截铁地说：“一定能保证。”

房地产私募基金悄然集结千亿外资伏击国内楼市据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。“从外商投资的角度来看，商业地产项目占比突出。”新国八条的出台，限购令的杀伤力立竿见影。一二线城市量价齐跌。从过去全民炒股到如今的全民炒房，政府的限购令恐怕也是无奈之举。政府打压房价的决心非往昔所能比。两会的召开，房价更是放在民生的头等议题之席。温总理承诺，在位之际一定要将抑制房价。楼市的起伏已经深深地关系到中国民生的政治问题上。2011年，楼市如果没有达到政府的预想，那么后续的调控政策依然会层出不穷。调控的直接效应--购买力被限制，开发商将面临资金的压力。

小结：2011，现金为王的情景将重演…PART2区域市场分析临邑县地处鲁北平原，属于德州市，总面积1016平方公里，人口52万。县城人口仅为5万左右。临邑县地理位置优越，是山东省进出京津的喉咙之地。是鲁北重要的交通枢纽和商品集散地。104国道和临枣、临南、临武、溶莘、永馆等5条省道贯穿县境，交会于县城；境内公路四通八达，交通十分便利。临邑矿产资源丰富，境内已探明石油储量2.9亿吨，天然气40亿立方米，开发前景非常广阔。临邑县简况《临邑县城市总体规划2002-2020》临邑城市未来发展方向为西南片区，西面为经济开发区，南面为新兴城市政务区，目前临邑城市的发展偏重于老城区旧村改造，但从长远来看，西南片区仍是临邑县未来发展的中心。一、农业生产稳定增长，粮食生产再创新高2010年，全县实现农林牧渔业总产值52.8亿元，比上年增长6.12%。二、工业生产平稳增长，企业效益持续向好

（一）是工业生产平稳增长。2010年，全县规模以上工业达到360家，比上年增加38家，规模以上工业实现增加值91.47亿元，增长19.47%，增幅比上年加快3.13个百分点，其中轻工业增长3.39%，重工业增长25.53%，重工业增势强劲，拉动全县工业增长16.68个百分点，重工业增加值比重达到69.6%，工业重工化结构特征更趋显著；临邑2010年经济运行情况（二）企业效益持续向好。

2010年，规模以上工业实现产品销售收入379.37亿元，增长22.11%，比上年提高6.43个百分点；实现利税总额55.47亿元，增长21.83%，利润25.88亿元，增长28.29%，分别比上年提高2.67和14.16个百分点；工业经济效益综合指数为310.37%，比上年提高13.62个百分点；三是支柱产业拉动作用明显。2001年，食品、化工、纺织服装、机械和建材五大支柱产业达到260家，占规模以上工业企业的72.2%，分别实现产品销售收入和利税279亿元和40.68亿元，分别增长21.4%和39%，分别拉动产品销售收入和利税总额增长15.8和25个百分点。四是高新技术产业比重较快提升。2010年，实现高新技术产值113.77亿元，增长40.98%，占规模以上工业产值比重达到29.76%，比上年提高5.5个百分点。临邑2010年经济运行情况三、投资增长高位趋稳，投资结构继续优化2010年，全县完成规模以上固定资产投资115亿元，比上年增长23%，增幅同比回落1.8个百分点。一是固定资产投资在建项目进展顺利。全县规模以上在建投资项目212个，其中5千万元以上项目117个；新开工项目167个，占全县在建项目的78.8%。二是从构成看：2010年，建筑安装工程和设备工器具购置投资分别完成55.55亿元和47.33亿元，分别增长29.5%和16.9%，两项投资占全县固定资产投资额的89.6%。三是从三次产业看：2010年，一二三次产业分别完成固定资产投资4.21亿元、60.06亿元和50.55亿元，分别增长130.2%、13%和31.7%，固定资产投资仍以第二产业为主，但第一、三产业增速明显加快，三次产业投资结构调整为3.7：52.3：44。四是房地产开发投资有所放缓。2010年，房地产开发投资完成10.75亿元，比上年增长15.1%，增幅同比回落7.6个百分点，比全县固定资产投资增幅低7.9个百分点。四、消费品市场持续旺盛，各行业全面增长2010年，全县实现社会消费品零售额56.66亿元，比上年增长19.4%，增幅同比提高0.2个百分点。临邑2010年经济运行情况五、出口贸易快速增长。2010年，全县累计实现进出口总额23504万美元，增长62.2%。六、民营经济稳步发展。七、财政收入较快增长。2010年，全县完成财政总收入116881万元，比上年增长11.19%，地方财政收入68261万元，增长13.01%；地方财政收入中税收收入完成39547万元，增长7.87%，占地方财政收入的57.93%；财政支出128635万元，增长25.04%。八、各项存款平稳增加，信贷投放小幅增长。截至12月末，金融机构各项存款余额82.06亿元，比年初增长20.6%。九、城乡居民收入稳步提高。2010年，全县在岗职工平均工资23210元，比上年增长8.6%，农民人均纯收入7090元，增长13.9%。临邑2010年经济运行情况临邑经济是一个以能源为支柱产业的经济特征，以能源为产业链，以此为附属的工业、加工、纺织、制造等产业经济。城镇人均月收入为1500-1700元左右，而涉及能源产业的职工收入在月收入在2000元左右。相对而言，对能源的依赖性较大，整体经济结构较单一，但能源产业的不可替代性，日趋稀缺性，在经济发展过程中最具有稳定性和抗风险性。政府南迁，虽然西南片区目前暂停地产开发，但是未来该片区仍将是城市中心地域西部以经济开发区为主导，相应的配套需求将配合整个区域的发展规划来完善。政府大力进行旧城改造，老城区的成熟配套势必吸引周边乡镇客群的购买力，改善居住品质的客群也是旧城改造的重要目标群体。区域小结：PART3个案楼盘分析所选项目基本信息简述项目名称位置体量产品形态开发商南鑫世纪城迎曦大街路北15万平米多层/小高层南鑫地产比德弗国际花园南部新区明德广场正东16万平米多层、小高层、花园洋房比德弗房地产金龙盛世花园花园大道与迎曦大道交汇处东行100米路南28万平米多层、小高层临邑金龙房地产/山东德兴鑫都御景苑邢侗公园南门20万平米多层、小高层临邑鑫汇房地产公司水木清华启秀苑临邑南部新城第一中学南邻15万平米多层，小高层德嘉房地产万泰佳苑渤海路与永兴大街交汇处12万平米多层临邑万泰置业龙腾华府市场街与为民路交汇处南面17万平米多层、小高层山东大圣房地产老城区--

南鑫世纪城

地理位置：迎曦大街路北开发商：南鑫地产占地面积：109013平米建筑面积：150688平米容积率：1.49楼层：6/11层物业：广厦物业0.2元/平米户型面积：87-102平米，两室两厅约占60%，

130左右的三室两厅户型40%多层价格：2800-3100元/平米小高层价格：3200-3800元/平米交房时间：2011.10.30项目点评：该项目为临邑县城老城区典型项目，地理位置较好，整体项目品质在临邑属较高水平，小区配套较为齐全，项目自开盘以后就备受市场追捧，目前一期已基本消化完毕。项目地址：邢侗公园南门开发商：临邑鑫汇房地产开发有限公司全程营销：盛大策划总占地面积：20万平米物业收费：0.2元户型面积：目前在售户型为94㎡两室和101㎡小三室户型。项目售价：目前在售多层（6层产品），其中二-六层楼价格分别为：3955、3988、3888、3820、2400（阁楼）元平米；其项目中间为著名的临邑第一商业步行街，沿街商业现已基本售罄，双层均价6300元/平米，三层商铺售价5800元/平米，商铺单层面积在58平米左右。项目点评：该项目为临邑市区中心位置楼盘，紧邻新世纪广场和邢侗公园，地理位置优越，周边配套成熟。项目整体品质尚可，为目前临邑售价最贵楼盘，是整个县城的价格标杆项目。老城区–鑫都御景苑

地理位置：渤海路与永兴大街交汇处开发商：临邑万泰置业总建筑面积：12万平米建筑形态：多层、小高层物业费：预计0.1元/平米目前已销售：约55%左右项目售价:该项目目前在售多层住宅剩余楼层较少，多层售价一、四层3180元/平米，二、三层3300元/平米，五层2910元/平米，六层2380元/平米，均价3000元/平米。项目点评：该项目建筑密度大，楼座布局过密，一楼采光不足，园林规划也较差，整体品质一般。目前在售楼座主体已经基本封顶，将于今年底交工，该项目最大的优势就是紧邻临邑实验小学，教育是该项目的主打品牌。老城区–万泰佳苑地理位置纹：南部新溉区明德广巨场正东占地面厌积：200亩总建筑趟面积：16万平米建筑形引态：多塔层、小羽高层、勉花园洋翼房物业费：日预计0.3元/平米目前已销遥售：约25%左右，柜约4-6万平米芽。项目售价:该项目拉目前在护售楼座驳为6、7、11、12号四栋宽小高层杆，户型职为125-董128平米的三苦室两厅户环型，售价博为3078缴-368翅8元/平米，康均价3400元/平米；五刚层以下每诵层加80元/平米，六奸层以上每映层加60元/平米；西巧山最贵，俘高10元/平米。项目点拴评：整误个小区势品质较崇高，应造属临邑炒高档的嘉社区的慈代表，趁浙江开公发商，泛临邑县冤西南新涂区城市均建设的烦招商引场资项目链，在西走南新区世建设如决火如荼炎的去年悼销售业屯绩斐然庆，销售龄价格也粉直逼市戴区位置映最好的吴楼盘，愚但随着京临邑县究政府领床导班子占的调整援及整个璃城市规销划发展港方向的智转变，邀新城区躺目前已沸经不作灯为未来霞几年内内临邑县否发展的要重点方谨向，导冠致目前盯区域内传楼盘受从关注度裁直线下稼降，加固之其代菊理公司将采取的同错误的慨降价营僻销策略视，导致封该项目润部分客解户退房海情况较瓣为严重狗，项目壶声誉受挣损严重族。西南片区–比德弗彻国际花买园地理位置挽：花园大唐道与迎曦晒大道交汇离处东行100米路南开发商：市临邑金龙舟房地产开惯发公司山知东德兴企轿业发展联俗盟占地面菌积：200亩应总建筑纸面积：28万平米窜建筑债形态：多费层、小高抱层销售价格荒：多层一潮、二、三冻层383例8元/平米，槐四层3658元/平米，五颠层3288元/平米六锯层283负8元/平米；腔小高层3068洒-390在8元/平米，五早层以下每累层高60元/平米，梨六层以际上每层车高100元/平米。优惠：饭一次性摄免1年物业青费和6000元的家驰电卡；意银行按信揭免1年物业费哀和300暂0元的家电坝卡户型区间程：80-获98平米两遮室，120-生130平米的这三室户误型，三论室为主衬推户型目前销售芝进度：除尼了前期部故分团购房蔑源之外，颜销售不足15%异.项目点蚁评:该项目紧纽奉邻比德弗零花园，同译为临邑县承西南新区尝规划下的查项目，该享项目开发腊商为临邑沙当地开发主商，资金滤实力较弱寨，前期一侧期所售楼袜房为集资而建房，目导前在售的烂为二期房次源，虽然踏已经开始惠有动工迹脉象，但该侄公司资金防不足，至尿今在售的橡二期土地夜款仍未交环齐，而目忙前国家贷吵款融资政颗策不断收猾紧，因此催可以预见叛该项目后疼期操作难穗度非常大祝，项目进句度会较慢抚。西南片区–金龙盛巧世花园项目位居置：临装邑南部秆新城第有一中学盟南邻开发商：亏德州德嘉真房地产开际发公司总楼座数疗：12栋多层总户数寺：100挪0户户型面积锁：90、98平米两悟室、99-详126平米三算室户型目前售价殖：一、四眠层3098元/平米，估二、三薪层3218元/平米，五谣层280昆0元/平米，器六层（叠阁楼）210祸0元/平米。优惠：拘一次性95折，银讽行按揭框没有项目点福评：该评项目也军属于西馆南新区跑内的代腾表性项栗目，该策项目紧形邻临邑电一中和榆西南新钳城政府缝办公区辟，目前占项目已哪经主体抬封顶，树整体项纱目品质秀一般，桥项目目姜前已经阵推出8栋楼座，处户型包括90、98、99、125平米户型境。西南片区–水木清砌华启秀烘苑从目前辜单个项金目供应樱体量来胃看，临曾邑县楼括盘规模谷普遍不龙大，且变目前市犯场上在陈售项目烛较少且兰区域相音对集中搬，市场度竞争尚宋不激烈悟；所有灾项目均肢以两室役、三室带为主力怕户型，帮其中两寨室面积基集中在85-哀90平米，茂面积较凡大的两尸室销售割速度明源显缓慢典，三室惜户型跨胞度较大善，以90-1暮00平米的敞小三室监户型市巷场认可担度较高坊，120冤-13蔬0平米的缝舒适性谎三室市双场认可冬度次之，四室及点顶层复蚀式的开磨发量较除少，因址总价较带高及需突求较少况，销售丧速度缓限慢；从价格巾角度来漂看，临扬邑县历年来退房价涨茶幅较大减，目前蚊整个临邑县销帝售均价已嚼经超过300件0元/平米，束未来几年临邑房价上究涨势头届十分强底劲；从客户角么度来看，冷目前临邑购房客户侧对临邑的翁整体发耀展潜力皱十分看贝好，正敞逐步接希受小高怖层、高册层住宅柿，目前亮临邑购暑房客户纹的年龄抵一般在25岁—45岁之间是，县城矮周边及粘下属乡炒镇居民氏进城购围房现象锣比较普咸遍；临邑房地产逐整体产危品品质僵属中低黑等水平格，多层挣、小高贤层产品西供应为祸目前市止场主流燃。受整层体价格荒因素影满响，开拨发商在林产品品虾质层面乞上投入锐较少，户型同质扫化现象普职遍，市场畜竞争中地寨段和价格商因素占据桌了主要比仿重；由于外来动置业群体叛较少，属于典吴型的输鹅出型县去城，从累临邑房地产市虽场发展水疲平来看，在售遮项目去五化主要多依托本励地客户煎，因此允整个县诱城目前贪的年均勿消化总余体量有路限，年遮平均约单在10-臭20万平米，万而目前临俯邑县的城施市总人口央特别是县乱城人口十士分有限，摔且目前整美个城市的帅房地产正券处于起步削阶段，因熔此大规模祝需求爆发松的可能性掠很小，但油随着旧城蒜改造、新副区建设，匹供应量会聋越来越大，因此未来战整个临邑房地减产市场前潮景充满机采遇和挑战持。竞争楼盘毕分析总结从目前实关际情况出嚼发，xx认为本案馋的操作战丈略应重点惊注重项目匙的通畅运迷作性，重茶点保证项档目整体品威质的均好衡性，通过梅品牌营销住尽可能避讽免大量的吧竞争威胁杠，提升产污品价值，贞创造最大时利润，打卧造临邑最牵高端品质享社区。PART柏4项目地块分析迎宾册南路花园大道索通老厂第一水遍厂项目地块从上图上可以看仓出，项惧目地块需位于花强园大道末以北，钳迎宾南房诚路以东饼，临邑涝第一水鼓厂以西晕，包含请原索通退老厂区漫，在整供体城市周规划中卧属于南促部区域梁，地理绒位置优纤越。老城区新城政务勺区项目地裂块区位浇图索通老厂客区现状图地块北侧捡道路现状诸图临邑第一算水厂现状陵图地块内炎部东侧移现状图地块南侧举花园大道谷现状图地块南侧础现状建筑情图项目地乓块现状本地块位沸于临邑县梅南大门门绍户位置，设西邻迎宾离大道，南件邻花园大镇道，距离历中心城区3分钟车债程，交尼通便捷橡，地理陷位置优受越。项碍目东侧号紧邻临闭邑水资抹源保护克地公园——临邑第地一水厂轨，环境交优雅，垦自然景穿观均好登性十分北突出，挥后期为馋重要的贵项目可卫利用因牙素。项秀目目前鄙地上附愈着物较笋多，后瞎期拆迁泼体量较瓣大。整添个地块概不太规纲整，这响也给未末来规划叔设计带骆来一定栽的难度报。总体来蔬说，本脚地块综粱合评价竖较高，宅可操作催性价值四较大。项目地填块现状黎小结方法论概丑述：本次深化塞梳理分析坏所选用的第指导方法蚁论是“奠祥基理论”醋，该理论风是在社会脉学研究领案域中常用辞的信息加停工及定性喝分析方法困。该方法回擅长通过弄编码并筛把选、分类三、组合编皇码的方法圈，对散点垫式信息进陷行分析，坝从而在没肚有任何假各设的前提叔下通过归煮纳及演绎雄法从数据证中直接提淋炼出结论虫。我们将擦首先对炒项目的耽各项信闲息特点秆进行编毒码，再丽通过以分下四个典步骤的前筛分、扰组合，勉通过交踏叉分析漂探讨各惧项目特绿点对于换本案的岔可利用践程度和熔所需条肿件，从这而归纳床出本案良最具实势质意义妄的可利岗用优势弱，进而烧演绎归蚕纳出本愁案的核既心价值匆，从而婚更精准和的指导辱下一步蜓的定位堵工作。项目价值变分析方法步骤一：深入SWOT分析。对楚本案所具缝备的各项夫特点，按扰照优势、悼劣势、机慎会、威胁俊进行分类蹲并进行编吵码。步骤二头：改良的哨波士顿钱矩阵分爽析法。蜻我们认仇为一般项的SWOT分析中惑相关项尺目特点县都是静耗态的，务在外界放因素发右生变化闸的时候奶，项目歇特点也瓣会随之串发生变斥化。因慨此还需哑要针对鼠项目特瞧点进行吩辩证的窑分析，让对编码隆做进一揭步梳理津，通过叼“可利裕用/改造性”疾和“影响魂力”这两汽个因素建低立二维坐甜标，动态玩的确定各梅编码/特点的确塑定性和不滥确定性以赢及其深化怒的价值。步骤三：劣势及威肯胁进化分间析。针对笔步骤二中江间不确定骨性因素最洗高的两个箭象限中的薄特点，探鉴讨其转化采或进化的蓝可能性，刃从而筛选岭出其他补税充性的项抱目价值。项目价翅值分析绒步骤项目地块掘地理位置飘优越，有萝升值潜力拨；项目地块值交通便捷妇，出行十惰分方便；地块东赵侧紧临脉第一水障厂水资通源保护绳地，具块有一定朴景观价湖值；索通集团船在临邑当拐地的品牌收企业形象乘，给房地降产开发会耀带来较大伯便利性。优势（S袖）步骤一气：深入SWO园T分析及盘编码项目目前沈地上附属斑物较多，塑后期拆迁还总体量较信大；周边的凤生活、叔教育等焦配套资屑源尚不疾完善，夏会对项述目品质钉产生不局利影响描。劣势（W）步骤一：厨深入SWO兔T分析及葛编码临邑县正忠在进行较毅大规模的怨城市改造乞，会产生什大量的购施房需求；项目地块站也属于目凭前政府大娘规模旧城打改造的范奔围，有机吧会寻求政乘策方面的姐支持;目前市评场产品述品质较涌低，且恭单一化，缺乏差俯异、缺乏私高品质产野品；本地营销浅推广操作流成熟度较拖低，对本垃案营销推姥广提供了档机会；先进的芒开发理掉念，可占以保证袄项目打促造高品海质产品呀、树立蚕良好的佛品牌形耽象机会（O）步骤一引：深入SWOT分析及辨编码随着整个临邑斥大规模城笛市改造的严进行，后抓期潜在供页应量巨大本，势必会北分流大量完客群，对里本案会形之成较大冲况击；国家今纯年房地专产打压轿政策十堪分严厉破，目前伍全国整圾体房地榴产市场缠形势十内分严峻；国家信懂贷政策疑全面收趟紧，严浩重降低厉了回款爽速度；威胁（T）步骤一罗：深入SWOT分析及编妨码对项目对项目难改变易改变明星问号瘦狗奶牛步骤二兰：改良何的波士宁顿矩阵皇分析法上图根据精项目特点周对本案影城响的大小窃和改变的衡难易程度壁划分为四励个象限，分别命距名为：明星、涂奶牛、宰瘦狗、扎问号通常来滨讲，有句四种不带同的战愁略目标馆对应不什同的象桌限：发展：暗重点利寄用和宣哗扬的特远点。主验要针对煤明星和些有部分穷发展前景途的问幅号；维持：维烂持现状。毒主要针对个部分稳定鲁的奶牛；收获：怒实质上魔是一种兰榨取，真目的是烟在短期内内尽可群能达到忽最大限迈度的利衣用；主要针沿对部分荷处境不回佳的奶艰牛和部敬分没有思发展前属途的瘦盘狗和问敢号；放弃：目秆标在于清相理和规避宣，主要针鼻对部分无妹利可图的销瘦狗和问活号。在实地视操作中运，往往杯根据实尸际情况院的不同咏，多种麻战略混丝式合使用骡。步骤二：相改良的波扒士顿矩阵烤分析法明星为本案特死点中较容虽易改变或城获得和利强用并且对镰本案的发辰展影响很花大的因素夹，这些因丹素我们可胖以直接利亩用，打造凤成为本案词的亮点，祝从而进入涂本案的核奔心价值体总系。本案的明禁星因素：S项目内地块地抓理位置各优越，独未来升摧值潜力街巨大；S项目地缎块交通便糠捷，出行拴十分方便刺；S地块凝东侧紧纲临第一舒水厂水术资源保案护地，强具有一花定景观取价值；S索通集杆团在临邑扩当地的品烟牌企业形巷象，给房巾地产开发母会带来较富大便利性刑；o目前路市场产筹品品质也较低，带且单一亡化，缺对乏差异眯、缺乏遥高品质掉产品；o开发舌商充足摩的资金虚保障和形先进的活开发理核念，可包以保证臣项目打杜造高品禽质产品谁、树立故良好的宫开发企增业品牌冈形象。步骤二糠：改良葡的波士搁顿矩阵视分析法奶牛为本案猛特点中监较容易刚改变或废获得但出是对本间案的发迷展影响克相对较浙小的因尚素，可砖以通过受附加少缩慧量的外当部条件熄，将其晨改善成虾为本案抹可利用塌的机会效，打造肝成为本击案的亮善点，但滔不成为阴本案的三核心价典值体系本案的奶勇牛因素：o项目何地块也耽属于目傻前政府首大规模溉旧城改乖造的范根围，有恢机会寻带求政策揪方面的售支持;o临邑县颠正在进行丘较大规模今的城市改复造，会产刑生大量的骆购房需求o本地顽营销推棒广操作杰成熟度砌较低，纲对本案匠营销推钩广提供姨了机会桐；o开发服商充足救的资金尊保障和据先进的惭开发理希念，可拾以保证法项目打努造高品跃质产品屯、树立锐良好的姓开发企窜业品牌萝形象。步骤二捐：改良醋的波士奔顿矩阵锤分析法瘦狗为本案特乎点中较难摊改变或获拒得且对本断案的发展温影响相对贿较小的因辰素，这些偷因素我们搬即使加以络改善，但添难度大且莫收效小，化再加之其仁对本案的谊影响又不兄大，因此折，可以考芹虑舍弃或钢者规避。本案的瘦戴狗因素：W地块整体高不太规整菜，给规划偿设计带来奖一定的难规度W项目目粘前地上茅附属物胡较多，退后期拆创迁总体用量较大；T城市经士济水平毙不高，迹面对逐揉步提升懒的房价晌，消费米者绝对弃购买力璃有限，方对高端贩产品承后受力较敞差；T整个市区年部分竞争赚项目规模摆较大，户较型种类丰柔富，社区知配套较齐熊全，会对漆本案产生拳较大冲击房诚。步骤二按：改良串的波士峡顿矩阵进分析法问号为本案特郑点中，较絮难改变或预获得，但的是对本案较的发展会他产生很大钞影响的因效素。对于奸这些因素企，我们既键需要花大油力气去争猪取，又要脑时刻关注筛这些因素扣的变化情评况，因为迹这些因素船均具有较康强的不确花定性，随艘时可能变沈成本案的等威胁因素蠢。本案的爱问号因澡素W周边的质教育等配调套资源尚茄不完善，汤会对项目旺品质产生窝不利影响宅；T国家今年井房地产打维压政策十则分严厉，呀目前全国奸整体房地川产市场形丑势十分严腹峻；T国家信芬贷政策种全面收占紧，大毫大增加樱了房地茅产开发庆的资金慢成本，叠严重降暗低回款触速度;T国家续通货膨痕胀严重伟，物价波持续走谢高，项翠目开发长的各项奸支出不且断上涨漆;T整个萄临邑竞规争项目啊潜在供景应量巨荣大，对压本案会界形成较荣大冲击璃。步骤二：饶改良的波担士顿矩阵严分析法通过步春骤二的嗓分析可艰以看出躺，静态夸的SW排OT信叉息在进夸行“可余利用性以”和“您影响力图”评估匪后出现壳了交叉先的现象熊。本着调资源最读佳配置呢的原则肆，我们咐首先对墙“瘦狗辆”类型深的因素这采取放筋弃的战疗略，重榴点研究机“奶牛哑”和“壶问号”歼类型的珍因素，孤探讨如挽何进行鹊资源最倒优配置禽进而达师到使威鬼胁和劣兵势得以搭进化的污结果，稍形成新杨的项目碰价值点遮。同时领结合本购案的“颜明星”愁因素，陪共同形惠成本案林的核心缴价值体养系。步骤三：装威胁及劣辆势进化研殊究目前临尝邑县正哗进行大疫规模城误市改造，会产生售大量的民回迁房代安置房钢，这部柏分房源针会给市松场带来革较大的舟冲击，灵所以未结来本地殃块的客悉源还是法有保证喇的；项目地块属矩于旧城惑改造范围，可剃以寻求政弊府相关政坝策法规方拳面的支持型与帮助，吃降低项目歼的开发风皱险和资金鬼成本；牢牢把灵握住临抬邑高端称购房客愈户群体然的需求第及对生艳活品质湾的追求棵，打造逢适合其略需求的众高品质啄产品；媒体的成青熟度较低距是地县级专城市存在浑的普遍现笛象，根据董我们掌握给的地县级伯城市营销姑推广的系望统方法和国手段，届挠时将通过景系列的营青销推广方失案及sp活动弥补塞这一不足杜。奶牛因素筑进化及改昂善评析：步骤三：馅威胁及劣罗势进化研朝究结合周取边的未廊来城市弄规划，列与政府易协商解不决周边廉缺乏的且的配套飞资源的晋问题；时刻关注集国家相关螺政策及法目律法规的凉最新规定壳，合理利伤用各种资桥源，想尽踢各种办法冈，努力将波政策给楼叉市带来不渡良影响降判到最低；随着临烈邑大规托模的城介市改造故产生的妥大量土亏地供应出，这些粮土地将自陆续进赞入市场尺，未来蜓整个城房诚市商品姑房供应靠量将十赤分巨大锣，这就京带来了割严重的条市场竞方争压力侧，但同息样也释闹放出了灿较多的夕购房需支求，结换合项目扭地块本砍身的优笋势，打胃造市场瞧差异化耕明星产传品，实淋现价值末最大化平；问号因素钱进化及改影进评析：综上所刑述，结蚊合贵公拆司的想蜂法和思幕路，我级司建议拾将本案每定位为壶临邑最供高端尚吸品社区，以高品质产品育、高居住中舒适度为主打卖效点，塑造高端形象，提升产挑品附加值姜，优化自执身产品披品质，以高品质产旧品取胜，追悉求高利润家率的同时，刘注重索畜通房地描产良好企业品牌形象耍的塑造，阔摆脱市场乒低档产品融供应量大茎的重重包填围，达成团终极营销晃目标，实匠现利润的底最大化。步骤三陡：威胁型及劣势叉进化研袭究PART5项目整口体定位本章节系的目的吸在于综订合分析牺项目与费目前在哈售竞争坦项目在吗地段、灰交通、浩自然环疫境、规蜡模、规伏划、户强型等方施面的优太劣。以期帮助本案在规竞争激世烈的市缺场情况痛下，发杨挥优势锅规避劣歪势，成慎功突围！本章节将薄重点分析湿项目地块假与目前临洒邑县城在扮售项目之赖间的优劣逼势比较，委从中求得靠本案地块阶的综合对宣比情况，懂从而为项妙目地块未炭来的市场封定位做一匙定的参考绣借鉴。本疏章节将重劈燕点把鑫都御景巷苑、南鑫镜世纪城、申比德弗国戒际花园、给鑫龙盛世身花园、水欲木清华启观秀苑、万佳泰佳苑作为对比械对象。要素鑫都御景苑南鑫世纪城比德弗国际花园鑫龙盛世花园启秀苑万泰佳苑本案地段5544444交通5544454自然环境5354434规模4345434市政配套5544454开发商品牌4443334合计28252524232324通过客焰观评分撒系统可础以看出毙本案在砖基本条阅件方面屑与竞争刚对手类抛比系数络中的优治劣势，宴找到项房诚目在市壤场竞争佳中的位膛置，才肿能为项割目未来乱的发展钻作出理侨性的判富断和战稿略定位肿，从而咱实现项隶目品质侦的全面讽提升与到超越。竞争楼费盘综合亩类比评亮析在竞争激匹烈的市场研情况下，宴如何发挥克优势规避肆劣势，成攀功突围，避开大饥量同质斗化产品危及大量笋回迁安瓶置房竞字争层面乎，独树瞧一帜。差异化槐产品，念差异化犹形象，栽打造临助邑高端复样板盘案例借扑鉴核心能力茅建立开发筑模式研究1产品创领新型社喇区2科技领先匙型社区3主题概念计型社区4创意领先公型社区5配套升葛级型社榨区万科系概列：基津于客户眯需求深手入研究乌上的产鹅品创新产品创新嚼型社区金色家园摧创造了最火简洁的建练筑形态和袄最单纯的旧功能形态嫁楼体外檐怀是低调而何有性格的谊颜色层次糊，构成完利整的六面售造型，体今态绰约；一个单尸元的纯盐板楼，历充分保区障了归来属感与卫私密性狭，成双讯成对的搏错落布断局，达沿到共享茫与均好穗的最大歪化；三种户型正，构造了烟纯粹的居蛇住环境，束营造顺畅点与友善的猎沟通空间共。11层的建筑雾，采用了棋重度纯色竟方案，从恨视觉上降舌低了色彩浅的刺激度酬，拉开了族楼与楼之毒间的心理成距离；另外一种18层的建筑往，则采用偿了高、中锅、低三种捎明度的深宿色设计，仇在与纯色11层建筑相仇融合的基湾础上，丰吴富了色彩驶感，提高讲了整体建突筑群的层盗次感，凸偏现建筑的滚个性风格贱与时代感愉。首先是在夜市场研究庸和客户细挨分的基础绢上聚焦目薪标客户，取确定了两抵种人群，骗一类是“设社会新锐闲”，一类穿是“望子增成龙”然后根据截对这两类指客户的家凶庭结构、锯生活习惯从、空间审捞美的研究叹，设计和植推敲适合弓他们的具宏体户型。最终金色桌家园一共没只推出11层和18层两种冤楼型、3种户型乡丰，分别贡是105平米平荡层两室耕、101平跃层纷两室、117平三室。甲其中面向箱“社会新粱锐”的设蛋计的101平的两敏房跃层戴，获得松天津创催新户型惑大奖，口被誉为累“最具州个性的夺品质婚眨房”。在101平的两育房跃层困户型中纵，除了码情趣感挡和舒适贼度之外却，最大攀的亮点独是近8平米的超咽大露台，们将户外生脏活尽情发汉挥，并与文楼上主卧冬外阳台遥腐相呼应，能平添一份财生活情趣印。聘请著名茶建筑设计引公司，在羡成熟社区绪注重功能西和实用的蚀开发，外建观时尚、细现代的露今台，还能农兼顾其他卫功能。万科天津碎金色家园锋尚系列增：凭借高锋档、高科耗技含量的晕建材、设慰备设施创紫造产品价捎值位于海帆淀万柳冒居住区;建筑面积8万，容积胁率3，四栋毛塔楼和丑两栋板握楼组成;颠覆板围与塔的朱比较体境系;欧洲居糊住标准咬，新风鉴系统、LOW艺-E玻璃、掀外墙保显温、地瓶板热辐梦射采暖这等科技狠住宅八烦大子系联统;周边价格璃平台7000～8000元/平米，熔本项目宅实现均形价1050磁0元/平米。整体规划外部看板裸体样板间高科技住果宅的定位西符合区域铲中关村客优户的价值喘取向，实责现了超额略溢价。科技领颂先型社谊区成功案例泰：北京锋屈尚国际公纽奉寓、南京真锋尚国际链公寓等北京锋旱尚金地格林峰系列：以零纯正的欧纸洲小镇风蛙情为主题萄，创造全图新的居住捕理念主题概茶念型社醒区东莞金地烂格林小城：典雅明快五的德式建些筑风格缤纷浪右漫的欧填洲风情查商业街特色配套：印象馆音乐坊标志物花裹塔……格林系答列：北胃京金地煤格林小威镇、北糕京金地氧格林小判镇6、武汉金浪地格林小撕城、东莞悼金地格林春小城等主题社箱区主要仇类别与潮典型代颠表：风情主赔题：金冈地格林蓝系列运动主潜题：奥贞林匹克浑花园教育主扫题：深岭圳桃源邀居阳光100系列：国科际大师设疑计，打造赠城市新兴原地带具有协强烈标志逼性的国际凯新城创意领气先型社计区天津阳伍光100：规划：借用北联京故宫轴娃线对称的贯空间格局淡，建筑高全低错落，管塔楼与板浑楼之间，坡空间开放竟流畅，将擦中庭花园售、灰色过玩渡空间结贤合得完美怀和谐。建筑：喉红、黄餐、灰坟建筑外稀立面景观：620米的长湖沿湖滨600米的景阁观大道庭院式辨花园几何造维型楼间球花园成功案例淋：北京阳边光100、天津巧阳光100、沈阳州阳光100等合生帝景景系列：通迁过配套设震施的全面贤升级，实秀现市场超蚁越珠江帝社景：精装修赛公寓，辛塔楼均炮价930苦0元/平米，板前楼均价1100疤0元/平米，键实现市刺场平台悬超越2.5公里长，10万平米很欧陆风娱情商业猪街五星级酒衔店会所5A级写字楼星级酒店纤式商务公网寓成功案例明：北京珠钳江帝景、耐广州珠江辜帝景、惠蚀州帝景湾瞧等配套升暮级型社抖区类似案秀例：鹏招润第一板城系列国美第一北城明天又一卧城通过大兴型商城岁配套建图立差异执化竞争蒸优势核心能演力建立开发模熄式总结模式类别典型案例典型案例的典型动作模式总结产品创新型社区万科系列产品具备个性风格的建筑外形注重功能与实用的创新户型强调舒适度与情趣空间依靠强大的产品研发能力，扮演需求引领者，基于不同客户细分和城市阶段形成产品系列，“选择填空式”的复制科技领先型社区锋尚系列产品从通风、保温、采暖八大系统，满足欧洲居住标准国际领先节能技术通过先进材料设备的引入，引发生活品质的明显提升或变革性改良主题概念型社区风情主题运动主题教育主题……金地格林系列产品风格化建筑风格风情商业街社区标志物围绕主题，做足文章，形成系统化的开发体系，在“套路化”的同时形成品牌优势创意领先型社区阳光100系列产品国际大师设计形式感的整体规划色彩鲜艳的建筑外立面设计发力，推出高辨识度的创意形象，锁定城市中日益增加的“创意敏感人群”，城市新面孔的制造者配套升级型社区合生帝景系列产品五星级酒店会所5A级写字楼星级酒店式商务公寓通过开发商自身强势的资源能力，整合高档或大规模配套的强势拉动，提升项目竞争力核心能力创建立开发兼模式选择根据当前亡市场阶段坏的客户敏名感性、现典有市场空职间、开发畜模式的投娱入产出比辫等因素，小建议本项胶目采用“主题到社区”的开发孕模式。主题社子区模式钳优势：1、项目形仓象鲜明，廊价值“外绸”现，易花被目标客目户感知2、目前熊有较大善市场空届间，差林异化力防度明显钉，易于汗形成品探牌认知3、投入产塔出比高，们易于成本径控制4、对地哗块资源培条件较扫小，易沙于模式么化套用极复制主题社珍区成功泪案例研绵究案例：摩东莞金令地格林爆小城项目位责置：南城限区东莞夺大道与锄四环路骆交汇处箱，北临蝴四环路庆，西近配东莞大予道，南脚靠新中医路，东除至宏伟电路项目规秤模：项目列总占地貌面积13.6万平方洗米，总侍建筑面灶积25万平方挣米容积率:1饺.9产品类算型：多层、画小高层、毛高层、商沸业街客户构鞠成：聚焦城锅市中坚船阶层，衬为客户举创造全闲方位高折档品质挡生活格林小疫城整体欲规划由到一条横惯向景观茶轴贯穿态整个社失区，将阅各组团耀有机组填合在一但起，沿杆轴线布培置景观野节点采用东莞砍首创的曰燥形组团，雷住宅与住衫宅之间形泽成内庭环衫境，整体杏规划上，展构成围合智式院落横向景观评轴贯穿整穗个社区，猪将各组团览有机组合锋在一起沿景观轴颂布置景观喷以广场为诵核心的景务观节点主入口处叶设置假日遮休闲广场歇，与商业避街有效结棉合，展示扛项目形象景观轴运动休闲区商业街格林小城读整体规划叨图建筑风旷格典雅怠明快，奴为东莞峡市场首窝个纯正桑德国现衡代建筑检风情项四目，获鹅得市场零的高度攀认可材料局略部采用勿石、木胆本色，捐顶部以亿白色为且主调，亮外墙以趁米白色讽为主，耻结合绿饮色的透惊明玻璃劈燕窗，穿驳插灰色萄、深色症的线条幻玉和色块升，丰富查的色彩麻变化为但整体注浅入活力善，表现蛇亲切快勤乐，很殃有浓郁监生活气喂息；带有创病新亮点求的住宅旱产品，惠体现了安居住品斯质的提耳升东莞首创盒全落地飘抛窗全景致洋锁房的五度吸空间：宽度：相同的面迟积，比别做人多了30公分，景妈致更宽阔高度：全落地窗艳，比普通慎窗户高了30公分角度：实用的90度角度，骆户型设计戴特点为方迁正、实用360度：一梯两户脖，南北通励透，享受朴不同方向盛风景。适度：适合人居胁的尺寸设季计六层全景陈致洋房效援果图较之市场胆平台，强忆化了社区折公共空间还的品质和伯社区氛围础的营造，疫社区形象秩具有浓郁隙的小镇风弹情意向小城符号僻花铝板——体现着对轿欧洲现代枯主义建筑弓的完美演谜绎浪漫的窑欧洲风隔情商业恒街、具丸有艺术章气质的锯高端配编套设施尿充分展尼示了项肥目的高秤形象，尘标志了玩社区生驴活的领呼先性150米的商墓业街，尽盛产咖舱啡香、勇书香、责面包香居，传播饿衣韵、负乐韵、银美颜雅知韵……音乐坊印象馆风情商业复街印象馆台：散布营在园林户及建筑应间的会雹所。被丽设计大楼师称之峡为“无岗边界会袭所”社区同赌时还具斧备网球赶场、健著身房和召青少年树室（功给能齐全零的活动竟中心，烂有了乒膜乓球、惊泡泡球逝、阅览剃室等）休闲游救泳馆实寨景_65_总结：逆主题社融区开发捆模式四欲大要素：2、重点架打造体归现社区晌主题的兰风情示得范区，雅形成鲜买明的形惨象标签摘。1、社区主凭题具有鲜爆明的市场怀识别性，惹并能够激啄发客户的尚价值联想3、围绕主锯题，形成巡寿体系化的合物业体系基，社区风押格统一匀闲质，大量筝使用“点纠题”的符哀号与元素宅。4、少而临精的亮魂点配套硬，营销巩社区生抢活领先准性。主题的价奏值感主题的午浓缩展赤示主题的体扇系化表达紧扣主题难的社区精采神营销√√√√品质感风情化精致感_66_项目整瓶体定位访建议：临邑首席瓶地中海风敲情大宅产品核耳心价值临邑首席板地中海风破情大宅周边自胶然景观妹良好、辞紧邻水职资源保动护公园视觉价值演、休闲.历生态价阔值尊崇上享层生活额场高层、小酬高层、花描园洋房、似联排别墅上层社窑会聚集她地未来核逮心地段城市配套无体系逐渐紫完善项目定甚位主推案名索通.但名郡SLOG彩AN:西班牙原激装风情大驰宅形象定位其他建证议案名索通.织华府索通.南愈都SLOG航AN:地中海原装风情扛社区形象定爷位本案价榆格定位通过分析侦临邑市场姓的整体市肢况，结合票调查同区旬域内周边短楼盘的价挥格水平，闸再通过对驼各物业的撕环境配套迟、交通状糠况、小区鲜规划、物汁业管理、坊升值潜力渣等影响价礼格的因素报做类比分粪析，以便网得出该物旁业最合理都的价格水喷平。定价原跌则参考项夸目选取幼原则本案临呼近原则/建筑类型头相同原则/销售价格站相近原则/与本案询形成直惧接竞争傍原则参考项目鑫都御景逝苑/南鑫效世纪城/步比德弗国段际花园/追鑫龙盛世贷花园参考项目寸比较因素地理位置吵道路交泛通周边痛配套环校境景观中建筑规划夸建筑类蚀型户型窄设计园抱林景观绿化率赠社劣区配套据层高冈开割发商然安防系锅数物聚业服务竭装修提标准抱会所可比楼盘悟量化定价宽法产品品质凤定价地段升值诊潜力本案价格定位价格定位xx采取“念可比楼洋盘量化锦定价法蓄”对本窝案楼盘肿定价：针对许患多楼盘姿均倾向型于定性骑描述的贩现状，版我们尝说试对楼伍盘进行呼定量描过述。进围行量化两统计的龄楼盘应搏为可比悦性较强央的、地誉段、价少格、功边能、用狮途、档煤次都相旨近的现都楼、准果现楼或折楼花。遇每一楼似盘定级帖因素的覆具体指崖标及等盐级划分禁只有落装实到具烘体楼盘陵所在片己区予以拼清楚描冬述。序号摘要评选指标权重比德弗国际花园南鑫世纪城鑫龙盛世花园本案1区域因素地块区位96765交通因素8565523自然环境65.53544生活配套94.574.555教育配套755536发展前景865.5657项目因素项目规模544548建筑品质75.554.569户型设计7554.55.510园林景观75.54.55611社区配套53.5334.512物业管理53.533413项目形象54.544514品牌效应6555515宣传推广643.53.54.5合计10072.570.56971.5项目均价(元/平米）340035003488加权系数0.7250.7050.690.715比较系数55%30%15%本案均价（元/平米）3378小高层价夺格——市场比我较法本案入优市价格杀定位：小高层饭：3380元/平约米高层：3480元/平重米花园洋辨房：4380元/平米别墅：630撕0元/平米小高层做购买力客户定位按3380元/平米，项一套100平米的住宅计俱算：总房价：33.8万首付：10.8万；贷庄款20年；商业贷杠款：23万。月还款额意度：176巧0元（按首套房忘还款利率计宅算）可承受的目基本家庭芽月收入：176轿0元*2=35签20元（50%为还款安蒸全系数）可承受的蜘基本家庭搜年收入：422第40元根据2010年，全县神在岗职工出平均工资2321卖0元/人能够达船到家庭年收入422传40万元的购买污力基本客颂户类型为:经济型讽家庭，辅助客朝户类型值包括富裕型家见庭和中产型战家庭（许拆迁刚性需要）。客户定位花园洋疮房购买力客户定位按438剥0元/平米，一套130平米的住宅役计算：总房价：57万首付：17万；贷款20年；商业贷梅款：40万。月还款额稿度：3060元（按首套敌房还款利率计器算）可承受岁的基本戚家庭月在收入：306乘0元*2=61除20元（50%为还款安逝全系数）可承受刮的基本璃家庭年线收入：734涉00元根据201肯0年，全县焦在岗职工涝平均工资2321日0元/人能够达毫到家庭年收入734陡00元的购买摆力基本竹客户类型为:中产型家深庭，辅助客佩户类型隆包括富裕型家庭和经济型家稼庭（拆迁刚性需要）。花园洋房渠购买力客户定位按438寒0元/平米，族一套140平米的住宅计膨算：总房价：613袖200元首付：37.合32万；贷款20年；商业顶贷款：24万。月还款习额度：1824元（按二套房厅还款利率计糠算）可承受的项基本家庭灵月收入：1824元*2=3肝650元（50%为还款安妖全系数）可承受的回基本家庭包年收入：4380涝0元根据201筋0年，全圾县在岗临职工平档均工资2321肃0元/人能够达返到家庭年收入438狼00元的购买虹力基本心客户类未型为：富裕型家庭，辅助客户倾类型包括中产型家庭和经济型桂家庭（拆迁刚性需要）。项目客户徒类型细分重要客户核心客户次要客户补充客户核心客户拖：二次置杰业换房者部、能源企戴业职工、下乡镇居民翻、商业经劣营者、政呼府事业单追位职工次要客户步：周边居孤民、外出敲务工人员重要客户许：首次置聚业年轻人补充客萝户：返担乡创业砌者、城冲区之外吊投资者寻求他猾们在价敞值观、挂信念、宁心态、青生活方始式、社猜会角色塞上的共宗同点2530354050初生群体进取群任体成就群体还没有率自己的列财产、亮房子或膜车和定采型的事绕业“闯”刷天下，患“创”稻业对未来汁充满梦住想，乐旧于接受绳新事物捕捉机会中，从一个顿高起点向拢自己的目降标努力尝试，枕挑战，洒多做，都快跑常问的问旺题是：为救什么不？挣下自己爽的财产，祝事业有成有更高塔的目标宵，争取钞更多不断提慨升自己藏，工作园大于生岗活，忙误碌见证了自普己越来越稠好，但必约须努力常问的杯问题是似：下一状个是什抛么？拥有家庭哲，事业，腔身份注重优越存感、自得要轻松捐，不要皆松懈，保持成就暗和舒适，戚事业很重辞要梦想拥有敢和谐平衡添充实的生测活孩子教罚育，家庭菊生活，娱陆乐社交，林自我实现兆都是生活阳的重点常问的问稠题是：还酱有什么是较我没有体阵会到的？别墅客户训定位别墅购买力客户定位按6300元/平米，功一套260平米的住宅计艳算：总房价：164万首付：82万；贷磨款15年；商业贷留款：82万。月还款新额度：7752元（按首套房肾还款利率计帜算）可承受珍的基本轰家庭月柴收入：7752元*2=15红504元（50%为还款袍安全系住数）可承受的午基本家庭旦年收入：186滴048元根据201宰0年，全县请在岗职工终平均工资232享10元/人能够达永到家庭年收入186饮048元的购买蝇力基本子客户类型为:富裕型私家庭别墅客户横群职业背链景特性1、临邑座大型企波业高管域及能源牌化工高赢技术人欺才；2、临邑外亡出经商人圈员；3、当地功隐性收沿入人群暗；别墅客纽奉户群家绵庭年龄臂与家庭跨结构特颗性购买别价墅的客宋户基本蛙在40至60之间，犯家庭成洋员3-6人居多别墅客户棋群基本特软性他们属条于社会泰上比较护富裕的江群体，嫌有稳定秩的收入帽，具有池较高甚覆至显赫她的社会渗地位他们拥有专雄厚的个望人资本，蛙喜好购买薪抵抗金融碌风险强，托升值潜力愈大的商品伟用以保值恋和增值其斥资产他们含吸蓄内敛羡，深藏赵不露，明不事张脸扬，不悉喜“露户富”在事业成迷功的同时峰，内心深献处追求享收受成功的酿快感，喜稠欢树立自秀我，标榜问个性，追洒求独特的常文化品位觉，注重高间品质休志闲健康塔的生活聚方式生活阅历茄丰富，见纲识广博、属视野开阔役，对文化笔有很强的雷认同与敬菌慕，钟情勾于纯自然洪背景和高务品质建筑限，追求对稀欢缺的自然榆资源、人座文资源的笑拥有，享益受“珍品物化”生活通过对确临邑潜累在别墅竞客户的声描述，态基本可章以说明菌本案潜挨在的客聪户群是喉人生阅辱历丰富璃，眼界询极广的寇人群，砖可以说惑他们见漠过甚至期拥有很货多高品叠质住宅锡和别墅物，因此字，针对泪这部分塑客户群贸而言，彼如果要膛让他们腥成为我阁们的业利主就需波要打造驴更高标郊准、更平完美的独产品，扫才能打跟动他们恶的购买邮欲望。PAR涉T6物业发展战建议就目前临烦邑县的城话市未来发建展趋势可厅以看出，未来的大宪量土地供倒应，大量润的回迁安跟置房、中葛低品质商脸品房的建存造势必会故导致目虫前在售狠楼盘产迎品品质乞无法得乐到提升旦，面对未来温市场的激臭烈竞争状具态，为了避扬免未来柔陷入与惊低档产糖品拼价笔格的被撇动局面潮，更为回了攫取稼高额的骂利润，我司建斗议将该赢项目地背块打造恩成目前丽临邑最伙高端的策居住产彼品类型导，虽然高端菊意味高投陡入，同时放意味着更道高的风险盆。但这样衣做可以位保证取孕得市场势竞争的阻胜利，至避免同驾质化现钓象发生亡，并同时旗考量投运入与利鸣润，与恐当今市煌场格局爸的矛盾敬关系，是本案竭产品定帖位的主词要思考徐点？根据贵公极司的要求稍，我司结贴合上述分窃析可以得晃知：本项目产品品质假必须升级吵，避免同碧质化竞争添，与周边播项目拉杯开差距宽，摆脱陷裁入价格溪战的纠垮缠，也为了能边获得更高乏的投资利嗓润；打造高档授尚居社区奥，重视自幼身产品品顶质的提升服及配套设余施的完善馅；为了实划现打造薄高品质乐社区的级产品定汗位，必返须将产狱品丰富掏化，引入高保端物业蛇形态——别墅；小高层攻、高层至户型选剩取市场有上最热邮销的85-120平米全明件户型为主序，控制总圾价；花园洋看房产品面米积做大一淋些,以舒员适度为户村型指标；重视小区给内园林景询观的打造红；本案产早品形态己定位：小高层、酒高层、花初园洋房、肥别墅坚持“刊厚重、肃内敛、归低调、捎阳光、熊浪漫”皮的西班竖牙设计程风格，湖营造异斜国风情长的住宅斗区。通过建卖筑外立丢面、各拾种建筑丝式形态的醉组合及联原生态始主题景闯观设计彰显高端康品质社区整体规划新设计原则总体平盛面规划腾建议项目产品博布局地块西讲侧和南志侧沿街妨做小高控层；北虚侧沿街轰做高层锅；规划旋路北侧越地块建车造高层亭；迎宾路快与花园度大道交举汇处做挣一个酒壤店与住面宅（写价字楼）碰的综合羽体，占虹地面积10-1疾5亩，酒急店体量饰约2万平米，授层数控制暖在6层内，酒忙店上面为搂住宅或写云字楼；第一水厂桌地块可做霜为本项目月绿化景观妨配套，纳高入到本项震目生态景单观设计系券统中，项喊目中心主渔题景观可千与该绿化糕区域结合丙进行设计哈。中心景跃观区域摆浮放独栋别不墅和联排辆别墅；别墅、羞花园洋困房、小扎高层、坟高层进滤行组团叼分区设永计，每救个分区描相对独危