深圳前海车辆段上盖物业一期项目及定位报告

谨呈：深圳市地铁集团有限公司前海车辆段上盖物业一期

——项目分析及定位报告深圳世联地产顾问股份有限公司

项目住宅分析及定位Part1项目分析项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角

前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山区）；定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目项目计算总建面1410000平米，住宅合计约96万平米，商务合计约22.4万平米，商业合计约10万平米。综合体意味着项目品质的保证，同时多种物业组合也有利于居住物业的价值挖掘和提升，有利于卖点的整合和营销；综合体项目将成为前海的一张名片，奠定前海片区的区域价值。项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物流用地为主本案仓储用地物流园商业服务性用地市政公用设施用地项目周边主要为规划用地，具体情况如下：北侧：规划为绿地；西侧：规划为市政公用设施用地；南侧：规划为发展备用地；东侧：距火车西站铁轨大约50米。周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处，城市交通及城际交通优势突出沿江高速、西部通道：连接宝安中心区与前海、后海，东达深圳湾口岸；滨海大道：西至宝安中心区，东接滨河大道，贯通东西部，与北环大道构建城市内环线；月亮湾大道：北接北环大道，目前是重要货运枢纽，2011年规划不走货柜车，恢复城市快速干线功能；南坪快速:与水官高速接壤，连接东部龙岗、盐田区域。前海片区由9条不同交通干线（地铁1号线延长段、地铁5号线、广深城际铁路、平南湾铁路、南坪快速、沿江高速、滨海大道、月亮湾大道以及深南大道）构了成立体化的交通网络，通达性良好.轨道交通分析：2011年轨道交通全面打通，直接拉近城市距离，城市价值突显地铁1号线延长线：世界之窗——宝安机场，预计2010年12月全线通车地铁2号线一期：世界之窗——蛇口，预计2009年通车，二期、三期将于2014年完工地铁5号线：前海湾站——大剧院，预计2011年通车，其东西延长段规划中深港机场高速铁路：深圳宝安国际机场——香港国际机场，将在前海湾设立深港机场，目前线路已基本确定周边配套设施：具备成熟的生活配套教育配套：南山实验学校鼎太分部、阳光小学、南园小学（民办）、荔林中学、南山实验学校荔林中学部（省级重点中学）、荔林中学、前海中学、深大附中（省一级重点中学）；深圳大学；生活配套：岁宝百货（鼎太社区店）、岁宝百货南山店、天虹商场、家乐福、沃尔玛、人人乐、海雅百货、曼哈商业城；医疗配套：南山区人民医院、南山妇幼保健院、南油医院、联合医院；休闲娱乐配套青青世界、荔香公园、南山公园（规划中）、前海公园（规划中）、月亮湾公园、南山图书馆、南山文体中心、南山书城。景观条件：景观价值不均衡，优势不明显东面：火车西站及部分住宅小区南面：有部分大南山景观，西面：为前海湾，从西侧用地规划来看，建成后将形成遮挡本案将无海景，但处于前海湾可提升项目的滨海居住氛围。北面：现状为空地，未来为区域规划绿地，远景可看宝安中心区城市景观不利因素：景观价值不均衡，优势不明显紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损大体量政策性用房，可能拉低项目档次紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需经受市场验证SWOT分析：优势优势分析（S）：区位优势明显，本项目位于城市双中心前海中心的前海核心区域；项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，市场竞争较小；项目体量较大，大盘的规模优势明显；综合类物业联动效应突出，同时提供一种全新的生活方式；项目周边立体化交通体系，构建快捷的都市生活方式，同时为项目带来区域外的客户；项目位于滨海区，具备打造滨海社区的可能性。SWOT分析：劣势劣势分析（W）：车辆段上盖、铁路噪音及高压走廊影响；车辆段上盖物业属于市场首例，市场接受度有待验证；前海区域成熟度不高，开发周期；前海属于市场价值洼地，本案作为片区内形象奠基项目在价值突破上阻力较大。SWOT分析：机会机会（O）：前海利好规划，提升前海城市地位，促使产业升级，极大的促进了区域的发展和成熟；关内土地供应稀缺，本项目作为关内少见的大规模综合物业价值彰显；立体化捷运系统促进区域的成熟；片区产业集群的发展，为片区成熟及项目客户提供有力支撑。SWOT分析：威胁威胁（T）：政策性用房体量巨大，且租赁群体不确定，对本案档次和纯粹性有一定干扰和影响；轨道交通增强了项目片区的辐射力，同时也使得轨道交通沿线的片区外项目对项目客户竞争分流。SWOT分析下的策略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁通过区域炒作，提升区域价值，结合项目作为综合体的优势，使得项目从区域价值洼地中跳出，实现项目的高价值。充分挖掘项目的区域价值和综合体的城市价值，奠定区域内的市场地位，弱化政策性用房对项目的负面影响。通过新型隔音减噪材料的运用和绿化带设置，降低噪音对本项目的影响；强化项目的区位价值，将片区的规划利好贯穿于项目开发和营销的始终；以区域的崛起提升项目的价值，增强客户对项目的价值感知。优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：Part2项目定位定位前提从区域发展的角度看地块的价值深港共建——全球化背景下深圳、香港发展的必然途径前海湾片区——深港共建下的世界级物流、贸易中心前海商务中心区——前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中心服务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的CBD本项目——世界级CBD前海商务中心区的组成部分定位前提从市场的角度看项目整体属性的价值本项目综合体形态的价值——紧缩城市，未来的活力之都根据柯布西埃、简•雅各布斯和迈克•詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需的多种功能业态（如工作所需的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相关配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住密度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并将在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城市污染等方面起到巨大的作用。而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为“紧缩城市”。案例参考洛克菲勒些中心占地8.9公顷，套共有建永筑19座，总贸建筑面栽积74万平方凭米，容缎积率达18，集RCA大楼、时摄代生活大怪厦、美联认社大楼等歪商务办公吐楼，酒店唯、购物中湾心、餐厅跳、剧场、站电影院、班美术馆、优地下步行江街零售系坝统于一体闻，创造了酿富有生气迎，并集功能撞、艺术、雾休闲于一这体的代表旋性紧缩城棋市规划建期筑典型案窃例。自1930年起，由幸于认识到社功能的不暴协调造成谱了市场的后不景气和极使用的不爱方便，继续建练造了大伯量住宅雪和公寓谈，并在荷洛克菲降勒中心索外围建帝造了拥擦有2153间客房陈的希尔动顿酒店，使得功舱能不协调货的局面大亮大改观，耻并给中心带来大赶量人流坝，激发旨活力。定位前提从市场抓的角度负看项目哑整体属犯性的价稻值从规模指晨标看——深圳首屈菌一指的综抵合体项目根据世联方数据平台使所知近年壶将兴建或蠢入市的大忆型综合体昼项目有：本项目总馋建筑面积子达140哥985烦0平方米，浅其中含住等宅959池130平方米芽、办公224须300平方米瓶、商业9110率0平方米任、商务歇公寓4867享0平方米、暮酒店2625陷0平方米，颗其他（含胆市政配套辜及项目配派套等）7040例0平方米。通过项贫目基础充指标及头入市时剖间对比兔可知，本项目倘以近（拾计容积抚率）141万平方米费的超大规忍模将成为姜深圳首屈靠一指的综全合体项目析，规模溢羡价空间巨滚大。定位启示从区域虚发展的爽角度看才，前海湾钞片区将肯成为全判球化背秧景下深鸡港共建催的世界它级物流诉和贸易停中心，录而作为贱前海湾家片区核窃心组成挽部分的针前海湾龄商务中蓝心将成陵为世界现级CBD。从项目综润合体物业供属性价值储来看，本币项目以近141万平方牲米的建歪面将成遵为深圳倦未来首乖屈一指甩的综合雹体项目宜，是集办公愁、商业、赌酒店、商旗务公寓、粪住宅、保棒障性住宅淡、学校、疼幼儿园、窜市政配套套等多种功们能的新型贤的活力之痛都、紧缩侦城市。案例借鉴—SOH杜O现代城SOHO现代城劫处于CBD边缘地钞段，于1997年先行推命出。此时殿，北京CBD正处于侄发展初钢期，大敞型跨国猾公司的仗汇聚带营动商务源氛围初部步形成股，为之贿服务的这大量中爸小公司芳迅速崛摄起。他豆们的工恩作或生抓意行为蓄与CBD有着密你切的联皱系，但湿又无法胆承受CBD核心物裳业的价罩格。多求数中小覆企业处汪于发展示期，对叙于居住弦和工作校空间混贤合的需塞求越来叨越大，织顺势而质为，SOHO中国首轮次提出喜“小型士办公，产居家办呼公”的SOH杰O概念，蕉获得市鹊场追捧盛。SOH医O中国的溉品牌逐教步深入迁人心，SOH撒O的生活方蚂式逐步受脸到CBD先锋人赌士和都鸣市白领昆的追捧周。200改2年前后，单北京CBD进入迅速船发展期，固大批世界500强公司鹊和金融存机构业钉已落户坑。与此浓同时，员为这些泼跨国企授业提供的高端服丢务的律缎师、会狭计、咨虏询、顾汤问等国帝际性服兄务公司夸也纷纷裹进驻。CBD商务氛围南愈加浓厚贝，高收入葱群体汇聚涂。案例借张鉴—SOH央O现代城随着CBD的发展,服务于吩跨国企兔业的律个师、会截计、咨惑询、顾圾问等国座际性服搏务公司京对SOHO生活的需火求增大案例借鉴—建外SOHO面对CBD客户群诱体的变核化，SOH获O中国在CBD于200床2年推出卷第二个现综合体退项目“个建外SOH早O”。建外SOH挎O前期借助SOHO中国业已兄形成的品揭牌优势推灾广公寓产脉品，回流秋现金。而查后期打造弓更先进和舱高档的办趣公物业以极达到提升发项目价值蜘的目的。案例启叛示配合CBD的发展局周期，钻先行开暖发质素伴相对较额差的地朴块，后悄期开发脊质素相鸦对较好腹的地块盯，以实狡现地块迈最大价择值；在CBD发展的初的期，由于映人群相对破中端，且备区域聚集倾效应较弱渐，因此建事议以开发坟中档物业桐为主，后本期随着CBD人群的变足化逐步开混发高档物搭业；利用先师期开发恩物业建甜立开发丽商品牌友，为后弃期开发犹物业形培成溢价勒。整体市释场定位本项目整剑体市场定裤位为深圳地产问开发的新穿一代顶级朴物业，其担负叫的使命是创造全新遥的深圳综隐合体地产周开发模式畜，并成为丸中国地产匠开发的代邻表作和里胜程碑。一期市苦场定位项目一期伍（即6、8、9、10号地块脱）的开发处较于前海商朱务中心开期发初期，妇区域价值亡尚未全面蹄彰显，面释对的是城要市中端人炕群，因此其市场定切位以中高腹档为宜。而4、5、7号地块宇的市场邪定位则托建议以攀高档为萝宜，以实现项邀目整体蔑价值最涝大化的助同时，奠定项战目的整害体市场盲定位——深圳新一符代顶级综兰合体物业堪。形象定耀位本项目一病期将是国卡际的、活完力的、全发新的里程酸碑，也将换是地铁集炼团在地产咐开发上的壁全新里程罚碑。因此，我煤们对项目盟的形象定芝位为世界新谁兴CBD前海湾的懒，具备代挽表性、推将动性的里狮程碑项目，其关券键词是“城市、炼多元化、MIX峰USE复D、国际备化”。写字楼牛分析及缝定位1、项目案价值点钳分析2、南山写撞字楼市场蒸分析3、项目骨定位01Val份ue项目的区帖域价值和斩本体价值毙在哪里？深圳商务掩圈整体发公展趋势——城市西鸣进运动十年成一迷线的深南肾大道呈现催了强劲的砍西进态势扎，而且这铺种气势越耗来越磅礴覆；深圳整缘瑞体的发展保趋势以罗宫湖国贸商邪圈为最早淡起点，一汤路向西挺亦进，历经径地王金融妻商务圈、撒华强北电示子物流商尘圈、紧接洪着以文化青、行政、绞金融于一秀体的中心钞区及中心征区一级辐音射地段中做心西区，挪最终确定坝“双城市鄙之一”前露海中心区议的宝安中蠢心区区域分析A/根据《珠江三角逮洲地区改谱革发展规群划纲要》到202漠0年，珠三驳角率先基从本实现现花代化，基闯本建立完刃善的社会弯主义市场鞭经济体制仗，粤港澳挽三地将形室成分工合倦作、优势袋互补、全碌球最具核霉心竞争力副的大都市贩圈之一。B/珠江口东扩岸地区加快发展披电子信息累高端产品删制造业，师打造全球姨电子信息淋产业基地哑，大力发肯展金融、徒商务会展自、物流、烘科技服务鸦、文化创夺新等现代服叹务业推进产嚼业结构珍优化升朋级，构串建区域努服务和财创新中国心。深圳将大铃力发展现足代服务业——构建区赴域服务伞创新中财心区域分析双“心”略格局不变勿，前海未掘来规划现散重大变更前海中心福田中心南山区委航书记叶民苹辉日前在册接受记者炕采访时表辉示，后海规划已己确定，勾而前海的大方申向也已亲明确，两者将分乒别打造成炕为深圳未泥来的“中环”筝和“曼哈都顿”。福田中倾心：深羊圳中心包括福嘴田中心圈区和罗幼湖中心宾区，主裳要发展泼深圳市徐一级的租行政、遵文化、劳商业、影商务等倚职能；前海中心夜：南山、深柿南大道以调南的这一跌区域，包眉括了前海统、后海等同地，这一烛整个区域震将作为深宽港高端服趴务业和高担新技术产场业合作的谊先行区。C/区域分析前海拟打攀造深圳“腹曼哈顿”——前海深裙港现代贡业服务输业合作另示范区D/曼哈顿中环后海：从功能上须已经定位棚为第三金缴融区和惩超级总尿部聚集雷地，实际挤上就是参新的南宫山第二雕中心的型核心部略分。——未来深圳废的“中环”前海：总体发展丝式方向已经洪确定，就凝是前海深售港现代因业服务寸业合作容示范区订。——未来深圳密的“曼哈怜顿”区域分析前海初步砌构思已经散形成前海商务中心区前海物流园前海湾保税区E/按照《纲要》和综改汉方案的昂要求，巧围绕着创新、金童融、现代拿物流、科光技等专业秘服务，信墨息媒体服猾务、商业氧服务等重点领鸣域，深化演深港的合查作，努力戚把前海地舟区打造成骄深圳新一茶轮改革开拴放和科学猛发展的示族范区和增拾长极，构悲建深港合镇作的先导雾区，机制辫、体制的碰创新区，商现代服务血业聚集区于和结构调匪整的引领朗区。两地已施组成专霉家小组笛，共同足研究，冤初步的远构思是——希望前海拦发展成一便个综合的服宴务区，包括贸易、盲创意产允业、金挪融等各拢方面的树综合服交务区，能够住服务深躺圳、香盖港和整僚个广东乘省。区域分析01Val懂ueA/城市西进堤运动B/构建区域棍服务创新灭中心C/双“心”位格局不变为大量贸扎易、创意套产业、金垄融类企业齐的发展带楚来重大契怀机！D/前海深鹅港现代虚业服务悲业合作变示范区E/前海发展运成一个包肃括贸易、硬创意产业神、金融等姥各方面的奖综合服务搬区前海物流商务中心月亮湾大道位于深兴圳火车厦西站以雨西，紧诉临月亮犹湾大道渴，距宝芬安中心名区直线济距离约3公里的位倦置；脱离传统狸写字楼圈碑，属于全新陌屯生的商庙务圈，短期较难冠形成商务件氛围紧邻前袋海物流广商务中禽心区一期整体馋以住宅为意主本体分析南坪快速5号线前海湾站鲤鱼门站1号线沿江高速深港机场高铁陆地货叮运干线抬：路网发遗达，贯雁通深圳瓣，为区厘域发展巷奠定坚难实基础——最大的叮竞争优过势地铁1号线延长记线：世界之赶窗—宝安机齿场，预任计2010年12月全线乒通车；地铁2号线一卷期：世界之似窗—蛇口，茧预计2009年通车哑，二期些、三期箭将于2014年完工；地铁5号线：前海湾站—大剧院，牢预计201规1年通车，贯其东西延械长段规划绞中；沿江高骑速,滨海大道针延长线目抗前处于规螺划建设期,这两条图道路将召成为连悄接宝安短中心区疲与前海效的重要援枢纽,加快区纲域的城刘市化进伞程；但从短期证而言，受杰铁路阻隔木及道路建坟设仍未完积成影响，按本项目周探边交通通镜达性暂时拔较差；项目四至信：项目一研期开发时省，周边为姑何均为住访宅项目，难以形成梳成熟的商挽圈氛围填海用地未开发0米标高12号路填海用地未开发火车西站填海用地未开发0米标高滨海大道延长线规划路0米标高振海路前海居住区月亮湾大道9米标高桃园路9米标高学府路远望大南山阳光棕榈园云栖西岸大南山总体经重济指标姜包含保弹障性住光房、一乡丰期地块复、二期垮地块三味个部分保障性棕住房规旨划为不锯少于110筐00套的公共采租赁住房盖，面积100%在50平米以下保障性住洞房以及一扇期地块预盯计2012年6月全部叛竣工，防二期地蹦块预计201扔3年6月竣工指标认论知：150万平米超询大体量,深圳目前汇最大体量仔的综合体恢物业，为未来拳写字楼掌的配套假提供了肿良好的暮基础。保障性住房一期地块二期地块一期地育块受地怕铁上盖歪影响，库高度受屈限，容歌积率较害低。地暂块用途嚼以住宅废为主，孟商业主钉要依托心于一期标以及保贸障性住影房住宅早发展二期地嚼块在一傅期住宅烫相对成别熟的基竭础上，驾商务功辈能物业斜大幅增眉加，与闻住宅比时例基本增持平备注：表茅格中未包应含配套设躬施指标保障性返住房对校项目整辩体档次丙、居住侧价值有棚一定负碎面影响怜，但利私好与项毫目商业地块认倾知：前海地魄区少有柜的低容瞒积率，逆高绿化泪率的生瓣态办公蛛环境。一期人行钩流线：交通就站点配祸套紧邻浑项目，圣进入性夏好项目旁边饶有地铁1号线前突海湾站伴、桃园丝式路公交病车站、董学府路奇公交车阅站，站全点配套从保证人漂流主要人行洪流线由商侍业地块进租入，路网渴丰富，进出入性好受地块垒占地较栗大影响衰，人行都流线到刮达各个亭区域的兄距离较锻远500米SWOT分析：项目优劣挣势引导及普对策:发挥综迷合体优估势，在盛外部环育境不成桶熟条件武下，重拒点通过如综合体内部环境妈与配套的丧打造，规避齿项目劣恒势；充分利用壶政府规划束利好，引吨导客户对辨项目片区拢的归属性胃与认同拌感；依托区键与功能拦定位，砌发挥项败目对贸缘瑞易、创输意产业爬、金融瓜及相关按服务业械的产业集难群效应；利用产品警特性，产跑生差异化尽的形象头定位及粮竞争策略，吸止引关注或抱需求该类色特色产品排的客户群欲体，如：蚀文化创意孔产业等。02Ana矮lys明is南山写字远楼市场分填析02—A市场供应温分析科技园IT类、贸箩易类桃园路、氧深圳大学区政府周抛边深大教师呀工作室南油大秋道沿线贸易类瘦、创业搁类蛇口海上包世界、招叮商局物流/实业/贸易南山商业萄文化中心车区接轨CBD的企业南山写槐字楼概做况南山文化教中心区科技园区南油蛇口南山区写赤字楼主要境分布于南套山商业文寸化中心区惕、科技胖园、南油以、蛇口4个片区恢，较为拿分散在售项椒目概况天利中把央广场2期近况：办公可售263套，均讽价2300匹0元/㎡。当蒙前计划22层以上刚发展商号自用，侄目前现蒙场可看乎到毛坯落房，据滩悉200顺9年底入期伙；上周24楼成交1套，面滩积181㎡，成爬交单价245内000元/㎡区位——深圳湾金眨融商务中眉心

规格——甲级商务直综合体配置——双大堂，续芬兰通力驱电梯，日演立VRV空调

环穗境——区域独疤创U型水景差规划品牌——天利集团僵，中国跨妙界商务地岔产领航者在售项目概况沙河世纪B栋近况：写字楼与酸商铺上月椅均已全部响售罄三级市第场概况近期南挤山写字满楼报盘情况目前甲级谁写字楼物夜业的报盘虚出售面积名基本集中么在300㎡以下，出售衔者能够刑接受的鸟价格不低于2万元/㎡，租赁样价格不低于70元/㎡售租三级市肠场概况近期南山报写字楼成交情况目前活苹跃在写据字楼市待场的仍收然以小召客户为怖主流，喊成交和集报盘面习积基本在300㎡以下。售租小结：1、目前伏南山市诸场仍然臭以中小面蜂积需求径客户为霜主流；2、正常情椒况下，同塞等物业内凡大面积单回位租售价洪格水平低撤于小面积舅产权单位峡，且由于肥总价敏感诉，议价空曾间增加，滥成交周期件较长；而庭小面积单序位持续成字为市场供柜应主流的涛原因在于驶：目标客亲户基数更叫大，租售孔风险更小结，且总价终不敏感可木导致单价减溢价空间贪更大，发狮展商利益武保障更强沈。09-园12年南山范写字楼锐市场加猛速放量良，以高驾端的甲跑级写字恼楼为主泛，市场寸竞争激敌烈未来供洪应鹏基时捉代创业贵园近况：项目外待立面完烫全出街熄，目前兔处于内堡装阶段火，无售预楼处，堡预计今坊年10月开始畅销售。近期供应汉京国雨际近况：8月8日完成识封顶，潜预计9月底10月初正穷式发售近期供亮应花园城施数码大扭厦近期供嘉应近况：目前一谊楼计划座引入银毛行、文氏具店、膜咖啡吧当等配套碧店铺。两同时，挨花园城摔数码大菊厦考虑兼整座出景售。港湾创业正大厦近况：目前商嚼业对外室招商中膊，只租贿不售，训租金价朴格80-1窝00元/㎡。写对字楼部君分预计俗今年10月公开租芽赁。近期供应德赛科达技大厦近期供应产品基本放技术指标总建筑面颤积：5000师0㎡建筑高度蓄：99.5爪m建筑层数收：地上24层，地下2层标准层蜻面积：2100㎡（平均妨）停车位末：320个电梯数乎量：8部客梯+2部消防梯电梯品牌庸：OTI葵S空调品翻牌：VRV三菱近况：主体工程居已于5月封顶恰，裙楼浓招商同部期启动喂。写字省楼部分泄预计10月正式开窜始租售。因此，在挠当前市场确情况下必营须走产品欺的差异性才能从列举目梦前片区产劣品分析来战看，分为2种类型阅：一、是运营成香本极低的乙级胜写字楼嘴，面积去较大、呼产品形疮象较低骄；二、是传统写猎字楼加凯上商务践公寓等多重陪产品组续合（如窜海岸卡热夫诺）欧；此外，香呢年广场利借用独特的外匙立面造型及较高的快互赠面汤积，吸引鞋大批设爹计行业嫩的客户裹群体突出重围数码港近况：目前工程袄进度：管（2008罗.5至今停饮工）A栋—地下室主直体结构封意顶B栋—8层C栋—已封顶D栋—1/2地下室结僻构施工至掩负一层，1/2完成底拥板施工未来供应星海名挡城7期近况：项目已动低工，现已多做到正负叶零阶段，筑工程计划百明年5月达到预租售条件。未来供亚应航天国肾际中心伴项目近况：未动工广，前期湿规划处岸于调整核阶段。未来供应南山商业猛文化中心方项目未来供应总用地沃面积为257宰27.队8平方米由超高层霜塔楼和商滋务公寓楼导两栋建筑青组成，超球高层塔楼62层，楼去体300高m，商务迟公寓楼35层。超高些层塔楼6层至41层设计抗为高级再办公区道，其中毅，36层至41层设计县为豪华画办公区申。在42层至62层，设计忍了20层的豪今华酒店废。近况：目前为地袍基施工阶锻段，预计201屿1年入市湾厦海槐境界近况：未动工腿，商业无体量大见、类型刷全，为担商业、化酒店、繁公寓、悲办公的夕大型综甘合体未来供应住宅一期住宅二期商务公寓写字楼酒店式公寓鹏瑞后音海项目近况：项目集商抛务公寓、最商业、办列公为一体,总建筑逗面积高恐达20.虎6万平方把米的巨盘型综合荐体。目巾前设计唇规划正哪在调整绵，有转乖型居住懒功能的卡意图。未来供应占地面积北地块1365筐7.83㎡南地块3242柴6.67㎡科苑路东滨路建筑面积北地块400劲17.娱44㎡其中：商业1367割1.15㎡办公2634躲6.29㎡南地块116己982满.56㎡其中：商务公寓785什00㎡商业255据78.做85㎡办公1290珠3.71㎡未来2年内整魄个片区堡的写字暗楼供应鞠量将达梦到87万平米，拒且未来均尖已高端超甲核级综合体樱项目为主毁流产品。小结：从图表上卸总结来看堵，整个前拖海片区未少来入世的冒项目基本输都是超甲音级综合体迫项目，因旺此，面对叹后海金融惑商务圈的匆直面竞争眨之外，项容目的产品差异化乡丰路线就港是避免段激烈竞饺争的必毙然之路撤！启示：为了能够星在未来市页场竞争中舅立于不败脑之地，本周项目在产他品软硬件装基本配置彼上应达到甲级标准，通过臣高品质无满足日弹益提升嫂的商务久需求。02—B市场需求患分析深圳各成区域的兽写字楼莫客户来无源中，也均以本向区域客申户为主级流，南衰山的写沙字楼客斜户群这驳一特征侨表现得冶更为明寻显。南山区写截字楼具有相蜘对独立甲、相对霜封闭、酒行业属练性极强画的特点处，因此蔽主流客辰户一定编是扎根缎于南山牺的企业甘。写字楼仇客户来挺源滨海大逃厦客户励来自区及域6%10%66%8%2%4%4%罗湖福田南山龙岗香港国内其载他宝安南山区客克户来自区袍域中心区客冶户来自区鹿域11%1%40%10%10%1%7%10%10%宝安北京中心区广东其穴他中心西区龙岗罗湖南山香港中心西斯区客户狮来源区续域18%13%16%15%7%5%26%竹子林南山中心区华强北国贸关外车公庙写字楼投客户分尼析南山写字描楼客户回帮顾从产业类保型看，以电子、陕实业、叔服务、魔装饰类客户租用耍写字楼比宅例较高写字楼等朝级越高（海岸芒城西座花）、越知名（天利中徒央广场）玩，客户类脾型更为多炸样电子、IT类公司主要集中旱在南山商绑业文化中增心、科技跟园的写字菠楼内；实业类必、装饰类烤公司基本集宴中在南牙油传统绝商务区计，物流类企婆业集中在旺蛇口和鼻南油的样写字楼土内贸易/电子/IT/实业/物流类蹲等公司幅是南山写字楼乞的主力塌客户，亦以私营壤企业为摊主南山写浮字楼客附户分析电子行业占据了南姻山写字楼刮市场约30%的市场请份额，积同时贸象易类企守业的比祖重也不裤容忽视单位性质济：以私营塘企业为主私企占88%，其次党是中外怠合资与顶外资企热业各5%企业性质2%88%5%5%国企私营外资中外合资企业成立时间2%42%38%7%11%1-2年3-4年5-8年9-10年10年以上企业注册资本26%35%21%9%9%100万以下100-300万300-500万500-1000万1000万以上企业规符模：中耐小规模毛企业居彼多注册资本返为100-枪300万之间键的企业忘占35%，100万以下旺与300躺-50庆0万的企财业比例机分别为26%和21%，500万以上继的企业撑比例小企业成熟叨度：度过侵创业期步秆入稳定发级展阶段的祝成长型企涉业居多成立3-4年的企才业最多慌（42%），其警次是5-8年的企业员（38%）南山企业求进入了快奶速的成长绩期，但中为小企业比例克仍然占绝供大多数南山写字拆楼客户分监析客户需村求面积分析客户面积竹半数集中含在100-茧200㎡之间，帅可见小萌户型客攀户为南平山写字塌楼的主控力客户躺。需求面积谎基本在200㎡以下南山写色字楼市埋场需求幼面积统验计典型客户猴访谈——有“很合刚适”的物萍业我会考拌虑温女士/某物流公凝司负责人/办公地稠址：东线方新地荐大厦/目前办妙公面积抛：60平米/衣着普通Q1：你对现在帖的办公物何业满意吗匙？温女士：不是诸很满意帐，太老旧，狗显得公司盏档次太低。Q2：你会考虑岩改善目前写的办公环孙境吗？如珍果会，那摄再次选择梳办公楼时挨更关注哪藏些因素？温女士祥：如果有季很合适皇的我可能会罪考虑，但是一定敞是“很合其适”，因掘为现在这秤里也还是趣可以用；如果要潜换，我涉更看重物业形遇象较好列，价格榜不要高狭，配套姻很重要踪蝶，我在这里忙办公很久帜了，就是兆因为周边痒很方便。典型客筑户访谈——面积和地裁方都合适赵先生/某船务公膝司负责人/办公地牢址：佳废嘉豪大丽厦/目前办王公面积例：90平米/衣着随帖意/喜欢去灾罗湖娱储乐消费Q1：你对现在睛的办公物位业满意吗缓？赵先生颤：还行，在这里溉办公很床久了，习惯了。Q2：你会考印虑改善付目前的烫办公环断境吗？赵先生：有更好的虎会考虑的霜，但是一定塘要面积和院地方都合周适的。Q3：去看过陶其他物筐业吗？赵先生：去看过南亿山中心区寻的写字楼棋，地方很好炒，但是租歉金太贵了，成本并太高了率。还是巧希望租务金便宜巨些的。蛇口商务洪客户描述他们大部苗已入驻写爸字楼至少一年以腥上时间，盘企业地直点较为常稳定；本地企业隙占用户总善量的绝对主榆流，多以物流、炊运输、升船务、橡报关、壶货运为主，绸企业实烛力不强剧；办公面积治普遍偏小伞，60-8滤0平米左午右物业市场重认可度高爹；他们对现坟有办公环经境基本满后意，但同扫时并不排斥勤更好的办扭公产品，搭关注配套甩和价格；公司规涌模小，人员建钢制一般捎不超过8人的企业超；其中一称部分选择配套齐茶全、租俗金低廉婚的商住猎楼，并不介意戒办公形式优不纯粹客户定共位南山写字检楼客户调回查小结南山写描字楼客带户多为柱小型创识业期公坚司，中贩低端的草商务需奋求较大电子/IT/贸易/实业/物流/服务类占等公司皇是南山卵字楼的将主力客言户需求面招积多为200㎡以下创业初含期企业插居多租售期1-2年居多03Loc麻ati判on项目定位南山本抢地追求表企业形去象、有菜实力改击善办公允条件需素求的贸董易、IT、创意产阀业、科技栽、现代物伸流企业基于对南仇山的客户抛分析，对闯未来目标宗客户的预遥判客户行队业构成舅：贸易傅、IT、科技、寄创意产业户、现代物亲流类企业含，以及其袖他创新服厚务产业投资办依公物业