江苏关于国内某标杆地产集团的深度解析战略管控与运营

xx解析——战略、管控与运营2011年2月9日·苏州目录一xx的灵魂人物二xx的战略三xx的管控四xx的运营五xx的HR导言：学习xx什么学习xx什么：最值得学习的是心法而不是招式导言：学习xx什么xx的心法xx的招式战略定位尊重人运营景观物业成本质量心法之中，战略比尊重人更重要，前者决定能否打胜仗导言：学习xx什么汉武帝时代两大名将霍去病与李广的对比霍去病（前140－前117）霍少霸气十足，谋勇兼备，天赋极高，堪称一代天骄。个性强硬，心狠手辣，军中大多数人对其即敬又怕。公子哥出身，并不体恤将士，也不顾及士兵伤亡。他在长途奔袭中还带了许多厨子，专为他烹制精美的肉食，每日还要变化花样。大漠苦寒，士兵们常见饥渴。霍去病总是独自享用这些肉食，有时吃不完烂掉了，却也不肯给那些随他征战的兵士吃。有时士兵因饥饿而不能举手，但霍去病还在“穿域蹋鞠”，踢球健身业绩：先后6次出击匈奴，屡建奇功，封为冠军侯，日后“冠军”一词由此而来。汉武帝对他极为器重，要为他修建宅第，霍去病谢绝道：“匈奴未灭，无以家为也！”跟随霍少的将士也纷纷封侯升官。飞将军李广（?—前119）个人能力杰出：《塞下曲》（卢纶）林暗草惊风，将军夜引弓。平明寻白羽，没在石棱中。让士兵很舒服的将军：在汉军中有很高的声望，体恤士兵，爱兵如子，与士兵同甘共苦，“得赏赐辄分其麾下，饮食与士共之……广之将兵，乏绝之处，见水，士不尽饮，广不近水，士卒不尽食，广不尝食。宽缓不苛,士以此爱乐为用”。甚至对士兵过于宽容，没有严格的纪律和约束，“行无部伍，人人自便”业绩：“冯唐易老，李广难封”；李广曾抱怨：“诸部校尉以下，才能不及中人，然以击胡军功取侯者数十人，而广不为后人，然无尺寸之功以得封邑者，何也?”命运的对比：元狩四年（前119年）漠北大战。霍去病率军北进两千多里，歼敌70400人，封狼居胥，“匈奴远遁，而漠南无王庭”，霍因功授大司马，威望超过卫青；李广随卫青出征，与张骞出东道，失道不获，自杀。仅仅是战略正确的企业已经足够凶悍导言：学习xx什么

大连万达王健林高瞻远瞩，复合地产模式（综合体+百货+影院）获得了巨大成功，被世茂等企业模仿，2010年起，各大住宅巨头也纷纷加大了对商业综合体业务的投入通过猎头招募了大量人员，每年猎头费用数千万，同时干部流失率也比较高廊坊华夏老板王文学缔造了独特的复合地产模式（工业园建设与招商+配套住宅开发）并开始全国扩张，其工业园与住宅项目孔雀城实现对北京的战略包围，2010年销售额过百亿通过猎头招募了大量人员，猎头费用数千万，同时干部流失率也比较高两家未上市的复合型房企

哈尔滨人和商业（HK1387）

2008年10月上市，市值295亿港币（瑞银认为股价低估1倍），实际控制人戴秀丽（女）；从事利用城市地下人防经营商业的改造、出租业务廊坊荣盛发展（SZ002146）

2007年8月上市，市值168亿，市净率3.9（高于万科的2.24），布局四线城市进行产品复制，周转率与万科一样快，毛利率比万科高，营销费用比率只有万科一半。两家具有独特战略定位的上市房企xx把两者结合，员工发挥出巨大潜能，组织发挥出令人可怕的强大战斗力（业内称xx有“冠军相”）导言：学习xx什么

晶蓝半岛一期住宅总量595套，是成都xx在成都交付的第一批住宅

集中交房时间11月24日-12月2日（9天）

到访业主495户（到放率83.2%）

收房业主494户（交房率83.0%，一次交付成功率99.8%）

提出返修要求的业主253户（返修率51.2%）满意度调查问卷总量450份，有效问卷445份，总体满意度6.54分（满分7分）

邀请了当地媒体监督交房，带记者接触了几乎所有平时无法观察到的建筑死角，让媒体提意见；

xx的集中交房是营销部的客户关系端口组织，本次组织者是人民大学本科毕业才半年的秦文，之前他负责晶蓝半岛尾盘的销售，2007年8月13日交房小组才成立（距离交付103天），10月13日组织了一次业主开放日（距离交付42天）。重庆xx客户关系端口介绍，xx高层公寓一次交付成功率95%及格，98%优秀；别墅90%及格，95%优秀。成都xx创造了xx地产交房新记录。xx重视一次交付成功率，这是交房环节最客户导向的指标，也是最符合xx最佳客户体验战略的指标（强调一次成功）。成都xx2007年底晶蓝半岛一期交房案例重申：学习xx什么？导言：学习xx什么正确的战略定位尊重人的文化员工发挥潜能企业打胜仗一个简单的测试方法就是对比不同企业具有同等责任的职位上干部的年龄人才培养速度快的企业干部会更年轻导言：学习xx什么先简单理解一下什么叫尊重人（性）——xx从老板、干部、到员工对人性的理解

曹筱玲20031204发贴节选——“7-24工作原则”解释：是对于顺驰员工工作时间的要求――一周工作7天，每天工作24小时。偏见：一种“非常态”的工作状态是不是可持续？我的理解：与其要求“一周工作7天，每天工作24小时”，不如告诉大家“我们要在××时间内与××部门（同事）一起完成××工作”。让他们理解目标以后，7-24也好，6-16也好，甚至能享受双休还能完成目标不是更能皆大欢喜？！我理解他们员工所讲的故事和对企业文化的服从，他们也知道这些未必是他们的最终选择，他们每个人都在这样的故事和传说里感动自己感动别人，致使：……有了北京xx驾驶员小巩与顺驰驾驶员相处半天后，一脸迷惑：“要是每天休息3、4个小时，安全怎样保证？”索性告诉他：“按xx的制度和要求办。”员工王越跟贴：做人要厚道，才能有做事的成功。超出人的生理极限的事情是没有人愿意长期做下去的，或是长期了就做不下去的。世界万物、万事都是有它的基本规律的，人也不例外的。我个人认为这是没有人性的口号、违反自然规律的口号，这个口号不禁让我想起了当年的政治口号“人有多大胆，地有多大产”“人定胜天”等等，这些口号带来的是对地球毁灭性的破坏、对自然规律的破坏，今天我们受到了惩罚，无情的惩罚。如果口号真的实现了，那就是对人性基本规律的抹杀；如果口号没有实现，那就是招摇过市的假话！

吴亚军回复：王越你太可爱了！xx内网：关于对“顺驰”的一点“偏见”（曹筱玲20031204）目录一xx的灵魂人物二xx的战略三xx的管控四xx的运营导言：学习xx什么1

xx的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军具有职业经理人精神的企业家吴亚军——简介政治身份：全国人大代表出生：1964年5月籍贯：重庆合川出身家庭：父亲是供销社职员，母亲是裁缝毕业院校：中学时饱读各种书籍，思想极度早熟。那时班上的同学已经没法和她对话了，她也因此显得特立独行。当时她作文写得非常好，文科成绩超好，但她对人生有规划，认为女孩子缺少逻辑思维，于是硬生生放弃文科，读理工。（这段话来自张薇）1984年7月毕业于西北工业大学导航工程系（搞鱼雷的），曾任校篮球队的前锋进入地产业前的履历：1、1984年毕业后进入前卫仪表长担任机械工程师2、1988年起在《中国市容报》做采编，该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委最早涉足地产时间：1993年，创建了重庆佳辰经济发展有限公司；1995年第一个地产项目xx南苑面市成功我们的时代，是一个具有高度人格魅力的优秀企业家层出不穷的时代，也是一个严重影响政府公信力的贪官污吏层不出穷的时代。——作者语1

xx的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军被称为“xx发展最大风险”的吴亚军是怎样一个人？其貌不扬，不聪明、不精明、也不会玩弄政治手腕，怎么看都不像个“商人”；

一个优秀的实业家，气质很适合做制造业或服务业（可惜啊），“把鸡蛋装在一个篮子里”；不擅长地产大势研判和玩资本运作，对地产的金融业属性认识不深，有时会冲动；要做伟大企业，但怎么看都不像理想主义者，而是个脚踏实地、头脑清醒的现实主义者；

真性情，受人夸奖会心花怒放，有时还自夸“谁让我这么优秀呢？”，有时也会发脾气；情商极高，我感觉不到她的心智模式（mentality）有障碍，不“执”，到达很高的境界；睿智，高度“知行合一”的人（如明朝的哲学家军事家王守仁；武术家李小龙）；坚韧、勤奋好学、精力旺盛、惜时如金、谦逊低调、胸怀宽广、目光远大的第五级领导者；战略、管理、产品、识人四个方面的九段高手（黑带），但还称不上“大师”战略：深谋远虑（洞察力、穿透力）、灵活应变管理：推崇人性化、简单有效的管理，反对官僚与形式主义，有时也超前产品：优秀的园林工程师、销售员、样板区专家识人：眼光锐利，“很毒”，用人不拘一格淡泊名利，股权会随着增发配股逐步被稀释，2030年中国地产黄金时代结束后退休（像Pulte），公司委托职业经理人打理，千亿元以上的巨大财富会捐赠给慈善机构吴亚军对名利的态度——淡泊名利，执着理想内部论坛创建时间：2003-10-1709:33:02

“恭贺吴总荣登胡润版《2003房地产影响力人物五十强》”

创建时间：2003-10-1710:55:53

“恭喜吴总，您当仁不让。您聪明、睿智、勤奋、好学，您务实，平和，我们为有您和蔡总这样的领路人而骄傲和自豪。我们相信您还会有更大的发展！”吴亚军回帖

创建时间：2003-10-2114:40:43

“莫去管那些，不能给公司带来价值的东东。我是有虚荣心的，但摹虚名招实祸，怕怕。”媒体采访对所谓的“中国女首富”的说法嗤之以鼻，认为那不过是纸上富贵。接受媒体采访：“中国的土壤产生了大量富豪，但很少产生伟大的企业……我最不愿意看到的是，一个人在富豪榜上的名次不断攀升，却不能造福于人类、造福于社会、造福于股东、造福于员工。”“其实说实话，xx上市后，我的内心并没有外界想象的那么高兴和兴奋。”上市反而是个麻烦事，成了她的“生命中不能承受之轻”。“xx的员工通过股票可以套现，很多一直盼望买xx股票的人有了机会，投行也可以做一单漂亮的买卖，但我却背上了压力和包袱，这个债是要还的，一辈子都要去为别人挣钱。以前我没老板，现在我有老板了，乐于为投资人打工……上市让我失去了不发展的自由。”xx举行的上市答谢会上，吴亚军说，“上市后我思考得最多的是如何回报那些信任我们、有情有义的股东。股价越是涨，我们的压力和责任就越大。”“上市对于xx的最大意义在于，公司治理结构的改变，这使得xx未来可以靠机制运行，而不是永远寄望于一个英明的老板，xx的百年老店梦想也由此成为一种可能。”1

xx的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军房晟陶解读具有职业经理人精神的企业家吴亚军

吴亚军是一个爱干活的人，她常说，工作对于她来说，是跟一群喜欢的人在一起，做喜欢的事情，所以干活是一件很愉快的事情。

她的体力好在公司也是出了名的，她时常自豪地称自己曾经是篮球三级运动员，西北工业大学校队的前锋。她全年一半的饭都是在飞机上吃的，工作性质使得她很善于调整自己，把自己像橡皮筋一样拉，随时工作，随时休息。比如这次上市路演，她都是在飞机上、车上抓紧时间睡觉，到了目的地又精神百倍。

在公司，吴亚军不搞特殊化，她的办公室大小和高管们都一样，只有十几平方米，里面的办公桌也一样大，很普通。她没有秘书，重要的讲话稿都是自己写。她从不以老板自居，也不认为员工在xx工作，是为她打工，而是为自己工作，所以不管是员工平时高于同行的薪酬水平，还是此次上市收获了股权分配，她都认为是员工付出在先，他们的收获是应该的，也无须因此而感恩戴德。

她尤其重视年轻人，每年新人进入xx前的最后一次面试，她都亲自参加。在民营企业里，老板基本上都是至高无上的。而在xx，吴亚军是可以批评的，一般老板最避讳的接班人问题，也被她视为必须解决的技术问题，而非政治问题。

xx的职业经理人要求是有企业家精神的职业经理人，吴则是具有职业经理人气质的企业家，她的做事方式、职业习惯以及对规则的尊重，让不知道她是老板的人，都会把她当成是一个非常职业的经理人。1

xx的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军整日忙于面试的吴亚军和许多民营企业家的思路差异：亲自选人用人充分信任授权关键过程控制人力部招人老板想要的结果吴亚军的路径多数企业家的路径1

xx的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军有时间就控制些关键过程有时间就控制得更细致一些1

xx的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶具有企业家精神的职业经理人房晟陶——简介籍贯：河北承德毕业院校：清华大学机械工程系工学学士履历：1、1995-2001年，毕业后进入广州宝洁，先后在总部、广州黄埔厂、天津的一个合资公司以及天津的一个独资公司任职人力资源副经理、经理、高级经理。2001年8月离开宝洁时任大天津地区人力资源高级经理，负责在天津的一个合资企业和一个独资企业的全面人力资源管理工作。2、2001年8月至2002年7月就读于欧洲工商管理学院（INSEAD)，获MBA学位。3、2002年8月，在上海加入翰威特管理咨询有限公司任职高级顾问至2003年4月非典期间。4、2003年6月与他人合作创办上海拓晟管理咨询有限公司，任职董事总经理，5、2004年11月开始兼任xx地产的人力资源总监。2005年9月起至今任xx集团董事。1

xx的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶房晟陶接受媒体采访时表示：

做人力资源的人要有三重素质。

第一是哲学家素质：做人相关的工作，对人性要有深刻理解，要深谙人的不同层次需求。

第二是政治家素质：在企业快速发展的时候是需要大量变革的，变革最考验政治素质，因为政治是平衡的艺术，平衡好改革、发展、稳定的关系。当然，懂政治不能搞政治。

第三是企业家素质：人力资源的所有工作，最终都要体现在投资回报率、劳动生产率、竞争力等指标上。不敢用这些数字来衡量自己的人是很难成为有竞争力的人力资源管理者的。房晟陶在2005年时草拟的集团HR负责人岗位说明书中的岗位成功关键素质能力要求1事业心及企业家精神2xx通用素质能力，尤其是高层素质能力（战略思考、哲学思辩、变革管理、领导能力）3企业家/实业家素质，哲学家/思想家素质，官员/政治家素质这三种素质的平衡（相当于职能通用素质－组织敏感度、咨询能力、总经理视角） 理解企业的追求利润最大化的本质；既能把员工当作人也能把员工当作企业的资源，平衡企业与员工之间的利益；有思想和智慧但不失去对利益和金钱的热情；有政治敏感度，不幼稚但不玩弄权术；善于辨别及平衡企业内不同的利益团体；善于影响他人的思想观念；在平衡这三方面的基础上产生原则性。如何修炼成顶级的CHO——房晟陶的“三种素质”框架如何评价房晟陶？他为什么选择xx“放飞职业理想”（吴亚军语）？房晟陶与吴亚军有什么共同点？典型的早熟（房在大学期间想明白适合干什么），对人性的理解相当深刻，心智模式无障碍高度知行合一（参考中欧商学院的杨国安教授），功力深厚，能量巨大

不圆滑世故但睿智、真诚，对比：吴（不聪明不精明但睿智、真诚）

极度讨厌官僚主义和反人性的管理，推崇人的发展，崇尚人性如何评价房晟陶？人力资源管理的九段高手，对HR的理念、管理工具、方法论的掌握已入化境，自成一派推动组织变革的高手，组织要“善变”忠于HR专业（xx成功后或许会再换别的行业的有潜力企业做HR，然后写书，与老林志向不同）房晟陶为何选择xx这个平台？xx有良好的公司治理，尊重人的基因，而且，地产业有高利润空间这使得地产企业的HR有很大价值创造空间，“人才链比资金链更重要”房晟陶与吴亚军有何共同点？1

xx的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶目录一xx的灵魂人物二xx的战略三xx的管控四xx的运营导言：学习xx什么2

xx的战略——2.1xx的愿景xx未来10年的愿景做最受尊重和信赖的领先房地产企业最受尊重和信赖：用户满意度全行业第一劳动生产率全行业第一（在全国前十大规模的开发商中）中国本土企业的管理水平标竿各个业态都有行业内受推崇的产品最受政府、金融机构、合作伙伴信赖的房地产企业最具有企业家精神的职业管理团队领先：市值在房地产行业位列前三名在60％以上的进入城市中占据市场第一名或第二名项目平均利润率在全国前十大规模的开发商中位居前三名2

xx的战略——2.1xx的愿景房晟陶谈优秀与卓越有什么不同——选自2007年11月28日发表在内部网的《关于员工发展问题的论述》（上）xx的使命里写到：我们要为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。在此过程中成为卓越的企业并创造机会。（吴亚军写的）卓越与优秀究竟有什么不同？和很多人一样，我原来做过一些思考但没有形成一些简单易理解的框架。前一段时间，我听了《高效人士的七个习惯》作者StenphenCovey的一次培训。其中他讲到了对于卓越的定义。我觉得这个定义的框架比较全面也容易理解。第一条：持续的高绩效(SustainedSuperiorPerformance)。高绩效是要通过经济指标且是在较长时间内的持续性来衡量的。这些指标就包括如投资回报率、利润率、增长率等。第二条：充分发展的人(UnleashedPeople)。“充分发展”绝对不是只靠关心人、尊重人就能实现的。所有人类社会的活动，归根到底都是为了人的发展、自由与解放。第三条：为你做促销的客户(LoyalPromotingCustomers)。客户仅仅是满意、忠诚是不够的，还要达到愿意为你做促销的程度。客户对“你有多大可能将这个产品或服务推荐给你的同事或朋友？”这个问题的回答与组织的长期健康发展有高度的正相关。第四条：独特的贡献(DistinctiveContribution)。不同的组织可以有不同的独特的贡献，有些是生产方式上的独特贡献，比如，福特对于汽车规模化生产的独特贡献。有些是社会发展方面的贡献，比如王石及万科对于中国“职业经理人”及“职业化组织”这些理念方面的独特贡献。你可以前三个指标都满足，但如果缺了这第四条，总会让人觉得缺点什么。这四个标准必须同时满足才能称得上是卓越。满足其中一、两个，只能算是优秀。比如，中石油、中移动这样的企业，在第一条上有所接近，但其它三个就差得比较远了。万科在第一、第四条上不错，但第二、第三条上还有提高的空间。为什么要谈到卓越与优秀的区别这个问题？因为一个只想达到优秀的公司在其是否要充分发展人方面是可以选择的；在把人发展成什么样方面是可以采用较低的标准的；在怎么发展人方面会总是摇摆的。对xx来说，我们若想达到卓越，第一没有别的选择，第二不能采取低标准，第三也容不得摇摆。2xx的战略——2.鞠2x榆x对公司返战略三墨个关键姜问题的雷回答区域布显局业态布渴局集分权控棒制xx认为公惭司战略吐的关键周在于回峰答三个涝问题：2xx的战略——2将.2触xx对公司付战略三劝个关键苏问题的唉回答2006年时xx但对中国市刮场领先房企的终局鄙判断+––+业态地域城邦型届经济体领先企要业多业欺态布局狡发展模糖式地域小惹、土地词稀缺、括由政府搁集中供迈给且不销均衡大陆型纪经济体领先企倍业多区胆域布局舟发展模梅式地域大步且区域啦发展不邮平衡、晚土地市外场化供臭给、以捉独立住给宅为主威、产业忘化程度种高、劳涉动力成犹本高中国领先企装业终局拔特征：在单一弓城市内寒多业态屑布局在全国筐范围内开多区域讽布局地域大宜且区域柴发展不怠平衡、墙土地政朽府供给唉且不均编衡、产煤业化程舍度低、贺劳动力吩成本低2xx的战略——2.侦2x长x对公司奖战略三驴个关键仪问题的蒜回答xx对眨如何到嫂达终局接的总体公思路运用业态革与区域的诞双重平衡龄实现持续近稳步发展爹，分散产始品结构不辨均衡和区堪域周期不梁均衡带来葛的风险在少于竞隙争对手城士市布点的干情况下运闷用多业态途布局实现丸领先业务肺规模在城市太领先与发新城市铲进入产酷生冲突油时，城秧市领先挨优先于役新城市孔进入2xx的战略——2.渐2x们x对公司隶战略三尽个关键骂问题的翁回答区域布局祸：运用帕尔迪模式进行全除国布局xx选择凝的增长路诞径：先扩访张产品线凭，再拓展线地理范围Note部s：M=M正ark谋et，P=P尖rod眠uct；产品种类P1P2P3M1M2M3区域市场123起点终局三种扩张路径优点：迹享受产疼品复制加带来的业规模经葱济；缺点：因销适合的土狸地机会有德限，需扩介张市场；典型企业佣：星河湾巧、碧桂园焦、仁恒/晋和、华抗侨城、南脊京郎诗优点：聋兼顾产宿品复制逐与聚焦换城市的艇规模经患济，易扶把握土权地机会缺点：企辨业规模不冻大时，易葛形不成主阿力产品线袖与根据地铜城市典型企匹业：万凶科、中戴海、金且地、浙羞江绿城抖、保利部、富力绞、合生优点：享滑受聚焦同疮一城市带考来的规模必经济缺点：为错了把握土倚地机会，巧需要研发价多种产品典型企锐业：xx、珠海晌华发、荒栖霞建骄设、合窑景泰富爹、杭州级滨江1聚焦产罩品，扩种张区域2产品与市膊场扩张平而衡进行3聚焦区腿域，多葡业态开乓发2xx的战略——2井.2斗xx对公司溜战略三笨个关键倒问题的眯回答2xx的战略——2.叔2x帐x对公司党战略三剧个关键葛问题的豪回答业态布功局：在每一个迈进入的城晒市成为新鸿基在每一个捉进入的城拖市成为NO.胞1或NO.版2集中于摸中高端岁市场，惧在城市衫内进行能多业态择布局可售物疫业数量亡维持在妇高水平匆并快速镇周转（情尤其是厉城市化娇的前期承和中期亭）适时发隶展具高茅升值潜列力的地陡标性投者资物业独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业2xx的战略——2.孙2x崭x对公司突战略三理个关键观问题的蛮回答业态布乌局：城致市内的缩慧业态平帅衡独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业200宜5年2006年在同一城针市内不同让业态产品姑有不同的厨市场周期雨，多业态域开发可使渐地区公司绘在不同业掌态产品间颜平衡收入挖，实现持摘续稳定的用发展，使度每一个进拥入的城市靠都能成为筝稳固的根哪据地√√√√√√××××2xx的战略——2伟.2花xx对公司战辉略三个关渡键问题的杰回答业态布局兼：不同业过态的价值皆贡献销售型物死业持有型鸽物业公司规塑模的持续稳定茅增长分享城着市经济虽、地价洋增长带免来的收闹益2xx的战略——2须.2衫xx对公司窜战略三纳个关键域问题的足回答业态布窃局：土克地增值耳税的征声收将对江行业产誓生系统朗性影响对销售和蜘转让物业泉的增值部联分征收土脱地增值税销售型物也业的快速右开发和销落售持有型甜物业的笼开发与她经营未来成功志的关键长周期、璃高增值的骆开发模式骄将受到重祥大影响持有物业摘将能更好获地平衡综膀合税负水咸平企业盈利岛模式的系呜统改变2xx的战略——2倡.2赞xx对公司纱战略三粪个关键盲问题的船回答集团管弱控模式撕：运用霍顿模式进萝行集分鼓权管理Hor赏ton的管理仍成本占拦销售额尾比重最菠低，可防能反映以了采取雾分权管晚理模式夹！！2xx的战略——2.全2x据x对公司祝战略三蚕个关键古问题的住回答补充资料指：霍顿模式的肚分权管层理描述分权化公管理模积式是Hor碎ton公司一粪直以来蹦坚持的绍事业模绕型。Hort侨on公司认为丧房地产开抵发是区域横事业，赋缘瑞予地方公去司负责人南更多的经荐营自主权刊，相信各彻地的总经哨理熟悉各诉地的情况取，能更好叫地决策。佳”Hort趴on公司的基分权化说经营有圈三个重彩要特征笨：第一是简坛单的组织艰机构。目妹前全国有7个区域事男业部，每喘个事业部螺有一个总争总裁，一绵个法律顾尸问，一个触财务总监愤，一个采宋购经理和惜有限的办埋公助理人裁员。每个庙区域事业摧部总裁及虚其管理团红队监管下夺设最多至8个单独的距运营公司使，这些运刻营公司有翼些处于同俭一市场内萝。经营公叼司的机构厉非常精简峰，一般来统说，每个迟运营单元朋有一个总旗经理、一析个办公室晒经理、一承个销售经遣理、一个筛建筑经理雪及各部门说雇员。第二是直励接的激励爸机制。区祝域的总裁冒根据所负孔责的公司信达到的运椅营水平获冈得绩效奖其金。第三是明糠确的总分升部管控体策系。通过溉明确划分舰总分部职郊责范围规猜范双方的罩经营行为畜，这大大晴减少了双波方的摩擦若，降低了讯沟通成本盆。——摘自金地仗集团2008年《HO疤RTO麦N研究报告》2xx的战略——2屿.3涛xx三大业务撇战略：核狭心能力与府关键举措业务战喜略的关佛键在于比回答：毛公司在痰业务操梢作层面与上于何床处体现绿竞争优弄势，如惑何建立黄核心能蚂力通过销售坟物业溢价梢与持有商颈业物业的膨租赁利润裳和价值提殿升实现公村司整体净狸利润率上竿升通过项目秤快速开发虑和资金回慌笼提升公归司资产周柜转率xx（将来）Not袋es：xx2设008年后改吉用“投遇入资本屡周转率汪”而不您是“总膨资产周刮转率”沉定义周绩转速度最佳体验今：围绕客摘户的最蒜佳体验鉴来设计姨产品和屿服务以盛达成溢峡价效率提升勾：围绕快速卫复制产品茄模块与服察务和优化降流程来加徐快开发速卵度商业增值炼：围绕商业犯资源管理无和氛围营草造来提升华商业物业踪蝶和地段价午值2xx的战略——2.路3x贡x三大业务荒战略：核代心能力与仿关键举措三大业务形战略业务战略1：最佳体衔验——核心能丙力解读特定漏目标人群掏需求的能卷力未能满足由的需求潜在需果求时代精灾神和消熟费潮流饿的把握插能力增加非实删物投入溢舱价、精神晋层面附加喇值增加品牌嚷影响力和规为未来发叙展铺平道喝路（政府处准入、公朗众美誉度脏）价值分析当能力（准丑）围绕客蔬户敏感锅点进行鞋创新、参研发围绕成本礼感敏点进赔行控制产品组嫩合能力挖掘特定放地块的最器大商业价论值通过业态全组合增加挪各自业态停价值2xx的战略——2策.3暮xx三大业务点战略：核饭心能力与庸战略举措业务战略1：最佳亿体验——战略举措关键点I：将样悦板区和垂样板房泳做成客周户体验员中心和粮实验室久，由此染测试研扰究客户窗对景观遥、建筑邻空间、冬室内功砖能和装件饰、设穴备、建速材的反金应。目茅标：a.消费者及个体进编入区域迹的感受谨：震撼游、惊艳投。b.每一次援开放的讨样板区奔和示范薪环境均送有亮点荒和突破疑。c.每个地区节公司至少况每年有一遇次样板房军开放引起破全城或业班内轰动。关键点II：研发中闻心：优秀驳的研发人职员应在营溜销的销售吵、客服、涂样板房、粗市调、造轰价等环节蜡轮岗，至朝少经历一沸个岗位。端设计管理茶中心：有肤工程或造鹿价经验的屑占50%，有设祥计院施歼工图经肤验的占50%，着重与遭工程造价旨部门进行透轮岗，培撑养团队的志成本意识缎和客户视岂角、甲方驳能力和计标划管理能讯力，对设阔计规范的恋精通和施跑工图规范橡的熟悉。随研发人员疲和设计管箱理人员人怪数适当放翼松，增加恢轮岗机会映。关键点III：强化客赶户关系的葱管理：a.将客户育与公司夹的所有堵接触点托进行设讨计和管茅理；b.围绕家庭抄的全生命牛周期进行河产品和服稼务设计；c.对不同层界次和阶段间的客户价闯值进行挖勾掘和管理首。关键点IV：加强亿不同业告态产品显关键品粥质和成旨本特征繁的基础束研究，奶分析和仿归纳一狮定容积禾率下不是同业态爷产品组绿合的方渠式及其药对收益酸率的影格响。2xx的战略——2.隶3x微x三大业务免战略：核境心能力与摊战略举措对市场相的快速踩反应能叶力快速研喊发和创绩新能力基础性图研究学习、模洁仿与复制系统化款集成：她产品模叼块化流程创新差优化及快摔速复制能职力2xx的战略——2伍.3湖xx三大业捉务战略绢：核心伶能力与特战略举白措业务战略2：效率提惕升——核心能力关键点I：各地黎区公司剪加深在阿拿地前竹的预案冈深度，敢目的在甩于快速棵完成方佣案报批科；关键点II：严格控捷制交地、而进场、开樱工、四证免、市政公晶用等前提蒙条件，作保为重要节勒点严格管顿控；关键点III：各地区拜公司提前前下达研究爷课题，尤著其是建筑荷单体研究躲，目的是牌在最短时随间内完成牙预案；关键点IV：研发部状对复杂空关间和难以爸表达的意涝图，要多婶运用大比从例模型以姿及实物封药样向营销钥、工程部掌交底；工呆程部也要累用大比例冻模型、实聪物封样以记及样板带卖路的方法耳向乙方交侦底，或要评求乙方运中用同样的礼方法向我袭们表述他条对建筑和披工法的理哀解。关键点V：集团应因固定很多玩工法和做加法指导各盛地区公司虫快速开发幻玉。关键点VI：集团厨应颁布换优化后历的制度酱、流程穿、指引胞、岗位暴说明；关键点VII：集团应携鼓励各地列区公司将纲产品系列苦化，相互副借鉴、学婆习；关键点VIII买:集团通被过激励军与约束灭机制引命导各地疾区公司柴复制与肝创新的宝平衡：服新公司台在第一俘年严禁半创新，狸每年每孙个地区治公司只赶允许1个创新姻产品，洪其余为测适应性纲的改进汁产品和晕复制产雄品。2xx的战略——2.赴3x题x三大业务旬战略：核保心能力与沉战略举措业务战趴略2：效率告提升——战略举番措业务战科略3：商业飞增值——核心能力商业地段介预判和城中市发展的像预判能力尝；商业业态号规划与组圣合能力；品牌资眨源与建亮筑设计百资源获匠取与管醒理能力汁；商业氛围裤营造与提斯升能力；商业物克业与销尾售物业柔互动的婆价值提舰升能力校；商业物业颂的资本运粗作和税务票筹划能力叶。2xx的战略——2.鹊3x课x三大业绝务战略丽：核心次能力与休战略举凳措主力店面积月租金备注xx北城天街(全地面)80,392

其中：北京华联36,5104108年水平远东百货43,8823708年水平专卖区（零售及其他）面积月租金备注xx北城天街(全地面)套内32615套内135月租金440万，入驻开业率95%按60%实用率折合为建面建面54358建面81

xx商业运歼营初期侧的经验土教训1——要控制贫主力店悼占比北城天街晶郦馆南苑购物中心邻里中心纯社区商业三种商业沉类型溢价冤能力高低2xx的战略——2.刊3x叫x三大业繁务战略冠：核心张能力与叨战略举杀措xx商业运晚营的经茄验教训2：区分等沿级制定租打售策略长期持有培育后纳带租约闪销售直接销雾售等级举例策略业务战略3：商业司增值——战略举措关键点I：研究城五市发展脉宣络、空间裳规划和城归市化的不晓同阶段、飘人口构成星，寻找未锯来最有价王值的商业东结点，抢防占商业地酿段和口岸辆。关键点II：不断总保结不同类帆型商业项体目在不同端阶段的业貌态和品牌吉组合规律贡，对项目婚定位与业寒态和品牌呈组合方案居反复推演嘱，并加强耻品牌资源肿的获取和翼系统管理捐，确保租字金得以持俭续增长；关键点III：通过东空间价青值挖掘让增加可引租赁面层积，并惭营造良比好的购森物环境山；关键点IV：通过牢成熟的传营销活萝动开展皇，让商赌场变成烦知名的腾购物热巩点区域括，在引颠起消费镜者关注饭的同时与增强租月户的信畜心，不谜断提高钻租户的界单位坪纳效；关键点V：在项目劣销售前期属通过商业觉的引入与核运作提升磨销售物业谊的价值，辜业主入住延后通过营溜销推广手催段不断吸捞引业主到俗持有的商逮业中心消细费，为商纽奉区带来人习气和客源论；关键点VI：加强犁商业物史业的税焦收筹划证，通过雄不同业询态间的时组合平允衡，达墨至最优锡的税负症水平。2xx的战略——2.窄3x定x三大业务繁战略：核烦心能力与蜻战略举措xx20具08年初时的愁产品选择大力推广低层高虽覆盖亲副地型住宅全面启绵动公寓精谅装修交房09年重庆粥实现公箩寓产品疏全精装仍交房09年北京针、上海虚、成都嗓及其他寒地区实仙现公寓差产品精孤装修比击例达50%（含新测开工）08年精装句修高端匀房在北知京实现淘突破08年集团换运营中世心制订粗五套装惰修房标枪准体系每年每个并成熟地区金公司至少信有一个项子目获得生态/环保认证（绿帽子艇）有鲜明栏的亮点旷以及响唤亮的名倡字或口障号获得生沉态/环保相育关奖项有可测评德的结果有清晰的绵、可复制葛的系统08年下半掌年北京胳实现大型综贿合体的尝试重点在腰于发现晕未来的愚商业热纸点与政府舍合作创壁造新城剩市中心追求每狼平米建蓝筑面积颂的租金丈收益（删空间价凶值挖掘稿＋坪效民）2xx的战略——2洲.4从xx的产品剥研发策训略低密度拖物业研尝发的5个方向亲地：降低房子挤高度、增变加亲地户既型赠绿：大绿地拔变小、冲房屋周网边绿地盛赠送业宫主赠送：露台、加斩面积、赠籍送灰空间绸、阳台、米花园、车骄位模块：组合单体床、单体研兆发，会所赏售楼处结圾构标准化童及装修模由块化、硬默景铺装标唤准化、导庭视系统标钥准化拼合：增强户群型拼合饰研发2xx的战略——2吴.4潮xx的产品研沫发策略高层、超微高层研发渣的4个方向杏：立面公初建化入口、大弦堂、电梯么间星级酒误店化车库景咽观化车库至哈电梯通镜道舒适债化2xx的战略——2接.4敢xx的产品研脏发策略总图研禁究的7个方向帜：不平衡叔使用容全积率：高层＋低末层，超高腿层＋低层均好：借外景、短造内景；惧近人尺度迫精细化分绿：大绿地变公小、房屋叫周边绿地弹赠送业主减缩硬景杜：硬景控制防在8-1球0%(除道路翻面积),但造价驰提高周界处旱理：用商业要区隔住半区和城宰市，快台速路旁否用土坡蹈＋铁丝坊网＋绿敬带，减酬少景观膜硬质围爬墙的使忠用人均物业药管理面积症：控制出吉入口数湿量，增孩加技术逆安防严控不季可销售秋面积或耀计入容伙积率面轨积：单个车逝库建筑编面积，都物业用洪房面积掀，会纵所面积2xx的战略——2.屡4x境x的产品尖研发策胃略产品创球新机制继：2xx的战略——2炸.4卖xx的产品宋研发策歪略90%复制+1急0%创新（1+1脚0%）n一年一碰小改没三年贺一大改投资主导络阶段利用关卫系资源彩或在市棵场萧条名、复苏祸期获取骡相对廉摄价、支峰付条件蓝宽松的狠大块土阵地产品主导姐阶段招募优舞秀的关柳键人才最初产品慨精雕细琢整合优质热供应商之后复敲制成熟暗产品简单有拳效的管川理管理主血导阶段充分发挥进规模效益规范精细享的管理从内部培泥养人才资本有撑限时可滴通过战机略合作映扩张规安模资本主导余阶段大力展锣开并购循整合增持经何营性物客业组织瘦身旺，反官僚1234关键战稻略举措阶段性妻目标奠定生满存发展既基础建立口碑复制产品preI捕PO与IPO复制公司美（抓运营记）快速周转规模经济资本运营财务稳吩健市场或产石品线重构销售规模＜50万m2/年50-弦200万m2/年200-五400万m2/年＞400万m2/年职能制的害项目公司欠或城市公易司总部与腔本地子侵公司合标并运作运营控制贼型总部，屡关键专业墓资源集中多项目城赶市公司逐时步出现营附运副总、郊项目总战略总部细，经营放另权区域内核炉心城市强粉大，强矩衫阵发育成币型，按片萌区管理或角事业部制战略+投资型总览部商业资至产也许娃独立IPO形成总部——区域公司——片区或城醋市事业部赏结构组织发展产品构成根据地块钟特点，被裂动型的开馋发，不能第主动选择膏产品业态形成1-2种竞争力医很强的主肤力产品被动型搏开发商做业产品线疼不断丰程富大量复制+少量创新适时增疾加经营辣性物业产品线重衬构经营性物除业比重明者显增加区域布观局1-2个城市机会导向3-5个城市零星分布皮在几大区降域1-2个城市占晓有率靠前6-2叹0个城市同一区赏域有多冠个城市核心城市构占有率高＞20个城市间距更近疲，呈连绵哀带占有率矩位于区似域前列房企发展绞四阶段论2xx的战略——2.撤5用房企成仓长四阶段昌论分析xx房企发敞展四阶欠段论是绍根据中犹国房地顽产行业何环境和犁房企发济展的经爬验教训矛总结出撒的方法赔论，具骨体含义辱的解读俭与蕴涵灿的重要雕判断如低下：房企在规桃模成长的错过程中，勤可掌控的幸资源始终球是有限的党，因此每职个阶段都懒必须重点乒解决阶段菊性的目标主，以达到惯事半功倍守的效果；超前解决拼一些问题族实际上事祸倍功半，刺且因占用鹊有限的资纲源，妨碍肢当前阶段灰重点目标银的达成，弟因此并不膊可取；阶段性项目标若忠完成得学不好，辉企业很蜡难发展路到下一名个阶段书，即使锈勉强、讽幸运地迫发展到钓下一个酿阶段，筹也存在暴着很大虹的风险裳，企业廊会发现始后劲不昨足而必抖须回头某补课，翻耗费巨耗大精力旅将上一兄个阶段足未达成控的目标厚重新完瓜成，而爹这必然映让企业岛放慢前充进步伐适，错失崖发展机纷遇。四阶段论冠含义的解景读产品主导皮阶段先于雨管理主导目阶段，产品攀主导阶丛段只适侨合采纳眠简单有卫效的管澡理，不寨适合规看范精细个的管理贷。当前订有一些蔑咨询公黎司向中宵小房企葵推销万城科的管腿控模式煌与业务啦流程体垒系，实拴际上是域害了这宿些房企享，相反勿，不以肝万科为卡师、狠楚抓产品具品质的xx、绿城怪、仁恒素、星河哀湾就非翼常成功赶；中国的房主企要想做或大，必须学习饥香港房企鲜，走开发宽与持有并暑重的道路，否则必纤然遭遇规次模瓶颈，麦并深受行旅业波动困锻扰，美国毙的商业经箭营企业与惹住宅开发构企业分离骄的模式是邀金融体制弯造成的，团不适合中龄国。四阶段论尿蕴涵的判降断2xx的战略——2.悉5用房企奇成长四粪阶段论雁分析xx管理为什析么需要简州单、有效音？简单有效符合人争性符合股东急利益2xx的战略——2医.5用房企成剑长四阶段泼论分析xx简单有效快的管理——产品主导犁阶段强调人的鼠主观能动询性战略：建“刺猬尺原理”——练就独门刺秘技（搞圣穿搞透）冤，认为核府心竞争力逐是独特的查模式和战竞略定位强调结鸽果导向做减法，朱重视体系筒中的杠杆排点（投入酬产出比高铅）文化：泄不按牌积理出牌肚，“狼旁性”，翠“亮剑足精神”摇，具有饥企业家首精神的划职业经艇理人强调授权奥，追求效骑率，即使锻省去某些盆环节会带办来风险（锤房晟陶语危：故意让望体系有些倡漏洞）适合打造染精细产品规范精细猛的管理——管理主妇导阶段强调体座系的作逐用战略：追轻求“均好煮”，认为另核心竞争颠力是规范午精细的管规理强调过程梯导向做加法骂，重视孕体系的宫完整性文化：凝讲求规咏则，循致规蹈矩道，画地店为牢，除“温和托羊性”剥，程序提化的职序业经理旗人强调集忙权，控艰制风险此，宁可杂有不创秩造价值水的冗余哗环节适合复制还成熟公司简单有渗效管理港与规范齿精细管翻理对比——案例解善析：马滚云向郭呢广昌谈猴消灭职望业经理屿人2xx的战略——2.再5用房企总成长四捏阶段论业分析xx万科金地举有点迷失班于管理导茂向，每年呆一换的主嫂题年像是蛙缺乏清晰裂战略导向茫的形式主般义。xx从无主题鞋年，却有僵十年磨一扮剑的韧劲万科金地1995资金年——1996质量管理年——1997客户年——1998职业经理年——1999团队精神年——2000职业精神年文化主题年——沟通超越2001网络联盟年员工满意度提升年2002客户微笑年管理提升年2003生活无限年能力提升年2004成就·生活·梦想价值创造年2005颠覆·引领·共生效率提升年2006变革先锋·企业公民效率执行年2007大道当然·精细致远规范·执行2008虑远积厚·守正筑坚变革·超越2009零·壹大道从简2010城市，让生活更美好客户主题年2xx的战略——2追.5用房企成渠长四阶段寇论分析xx行业里作蜡为产品高评手的老板稼不少，但粥吴亚军在薪产品、管饮理、识人锡方面都是守高手，堪侮称行业罕信见2xx的战略——2.蚊5用房企享成长四鸡阶段论交分析xx对重庆公符司大城小靠院样板房异装修质量循和效果提骆出严厉批据评创建时间军：200灯7-0案3-2毕21掩6:1尽8:0沃1我作为定集团总矩经理，姑认为：犹景观有兽特点，爱较出彩迷，但样胳板房是xx最差的水础平。1、装修设茫计水平差悄，尤其顶半跃，2，户型侮设计原类就对价掉值挖掘选不够，铁大平层些有三个见独立露鸟台，可懒为什么顺不将其酸连通，汇顶跃入跨户的露省台细长劲，一进符门看见晨立管，纽奉为什么表不封上仗，底跃毁一层己苍做了钢缩慧结构，疼为什么激不将阳积台铺上叨木板（障可以留娇出缝隙爸让下面贝有光线恳）推出第去成为觉一个露伙台？且助下沉庭矩院可以抖成为半喝室内半市室外的健空间。下底跃要御做出别挥墅感，吵可没有缎前后私名家花园滑的领域迫感。3、工程质雷量差奇差贵，地面材概料开裂、田破损、发涉黄、污染质严重，墙贺面处理有尸明确埋暗紧线痕迹。4、处处细抵节出卖xx，如底丽跃花园至的入口树处，就域有一个召清洁工缠的取水帆点。看下来娱，至少水有二、隙三十个浑点需要香整改。荡我看了胁很震惊舒：这还霞是xx吗？而赵久总、周总测、张播、航杨虎、杨初建奋、尹总力…你们居然熄能容忍这穷样的东西乞明天展示泉出来！至水少我不容推忍！不允术许！！战略群烦指采取呈相同和黄相似战矮略的一壳群企业休。对每骆家企业轨按以下盾四个维蛙度逐个睁回答问泡题，即做可把中美国的房扬企大致伸分为不裙同的战垫略群垂直整合型专注型VS.B开发型持有型VS.C产品复制型（Product-based）区域聚焦型（Placed-based）VS.D复合地产单一地产VS.A2xx的战略——2.退6用战略群介分析法为xx定位业务模虑式复杂源度适中惜，独具宣特色的冻xx地嚼产适度垂竹直整合B开发兼柿持有C产品复尼制为主膏，区域聚拳焦为辅D单一地产A战略群分驼类战略描基述自育关巴键景观糊苗木，爱高端住天宅自销迟，自行恳招商住宅开发攻销售，持蠢有购物中变心（天街姿系列）当前快酱速复制糕低密度星产品线拼，培育蛮高层精城装产品孙线区域聚哄焦度行眼业领先变，地区纲公司均敬需进入鸡本地市牙场前三住宅地产+商业地产2xx的战略——2腿.6用战略群节分析法为xx定位从战略朽群分析卧角度，嫁评判中撇国房地止产企业秤的竞争屠力BCDA超级垂直极整合型（富力/合生/碧桂园/雅居乐伙）相对专注暗开发型企既业没有明亿显的战略尖优势，特别渗是施工护业务，蔑可能成蚕为包袱策；根据适合英行业竞争码需要和本俯企业战略摆定位的有其选择的整丑合，才会妥形成竞争用力（如SOHO中国自咏组销售恒团队和牲最近重纱建自有门物业品吴牌、xx的关键景很观苗木储深备、万达兰成立商业必规划院、丙金地与瑞芦银合作成稼立地产基个金）。有系些整合缺销乏战略价嚷值，如栖切霞建设参元股广东棕最榈园林。大型开发谨商必须抛肌弃美国模循式（开发捡与持有婶分离，据商业多游为专业捞化REIT绞s），效法香迹港模式（开发+持有），涛加强对商孝业地产，垄特别是城贤市综合体换的投入，剖否则会遭睡遇规模扩饱张瓶颈，脆抗周期波殃动能力差抹。除世茂搭、瑞安、仪富力、碧土桂园外，蔑现在华润/万科/招商/金地/绿城/xx丘/远洋等拍均加大续了商业围投资力太度。不音看好首逢创置业锹（奥特达莱斯）领。中小型毁开发商良资本不晕够，只扁能尽量散专注住乡丰宅开发，求生侧存。市场竞解争对品互质要求托更苛刻咸，而政魄府资源药作用逐昂步弱化痒，竞争酷态势有失利于产吸品复制台而不是惭区域聚丢焦型企何业；房企若在催拥有很强秃竞争力的钓产品线之乏外，单个芽城市开发移规模都很章大，则竞却争力如虎明添翼（如xx），产品撤竞争力不优够强，布熄局较分散凤的房企，轮中型的增腔长潜力有员限（金地燃、招商）滤、小型的播则面对生窄存威胁。小型房扫企宜专讽注产品言复制，如纳帕仗、重庆金赶科。业务关联印紧密的复介合地产公延司盈利与能持续发展暗能力明显挤强于单一缴地产公司临，特别是嘴在拿地抵和抗周伙期波动等方面。芝典型企狼业如万咸达——城市运营锯、华侨城——旅游+酒店+住宅、华房诚夏——工业+住宅+基础设施+商业；成爹都万华（旺麓山国际印高尔夫）轨、红星美脑凯龙地产央、中南建银设（施工+地产）柏也值得枕关注；淹而海尔氏地产、弟雅戈尔仪置业、坝北京金肯隅（建时材）的驱传统主渗业对地劲产，除有了政府麻资源外抚无实际学支撑。2xx的战略——2辣.6用战略群胁分析法为xx定位行业格局Ind抹ust鄙ry得com举pos妄iti布on1全国性表大企业耕（nati题onal稼lea特ders）多条产品腰线，全国泽布局，资龟本实力雄徐厚。2区域性龙鹅头（reg择ion哥al窃lea萌der藏s）多条产品眼线，在某绪些区域或昌某个等级众的城市的未市场占有汇率高3大中型满国企（sta摔te-它own扎ed呼ent其erp辞ris话es）国务院微国资委非管辖央版企（cent石ral到gove步rnme镇nt-o扇wned码ent辛erpr束ises）：资组本实力离雄厚，落政府关摧系深厚地方国昌企（loca大lgo闸vern碎ment罚-own漫ede六nter胶pris超es）：地方择政府关系艺深厚，在绞从事土地桃一级开发共、获取旧磨城改造和脖保障房项毒目方面有谢优势5香港和其附他外资地源产商资本实道力雄厚害，境外湖融资渠湖道，商金业地产夕的开发耍和资产傍经营的洁能力强4细分的拥产品复唇制型专注1种住宅或揭商业地产临，面向细璃分市场（Pro冲duc股t-b顿ase钩de王nte屑rpr兽ise宗sc咬ate家rin盖gt验os盛egm类ent烂s）未来行车业格局殖要求的坛关键成冰功要素违是产品夸能力、公资本实厕力、政翅府关系勉，具有糟绝招的博企业才遮可生存滨和发展俩。2xx的战略——2.击6用战略群童分析法为xx定位美国住近宅市场估自200萝5年以来的亿衰退，以锈及大开发浓商的业务导收缩（down蜘sizi训ng）对中国章房企敲响冲了警钟，剃万科/华润/招商/世茂/xx歉/远洋/绿城/保利等气大型房蜜企纷纷荡加大对不商业地天产，特成别是城来市综合桥体项目暖的资本羊投入力毛度。Note案s：数据斥来自Toll魂Bro跌ther邪s公司网待站。2xx的战略——2.家7对商业地锡产战略的炊补充解释以往中国坟大开商不眉倾向于从烘事商业地滑产开发与扫经营，因幅为担忧降脏低周转率咽，影响销奸售规模做摘大。比如糊，华润置迎地投资物屋业比重较捞高，ROE显著低于杀中海，且赛阻碍了销巩售额做大轨（09年销售额待为中海的60%，而净蒜资产达唉中海90%）。净资产收益率ROE200420052006200720082009中海地产10.8%13.8%15.3%15.9%15.2%17.9%华润置地5.3%4.7%7.5%6.5%6.0%11.7%单位：亿HKD港元（除销售额外）当前公司市值2009年销售额（含合作开发）2009年物业销售收入（合并报表值，扣除营业税及附加后）2009年末净资产（归属于母公司股东）2009年末投资物业公允价值（合并报表值）2009年末投资物业公允值/现行公司市值2009年净利润（归属于母公司股东）2009年投资物业重估收益中海地产1196.3413亿元373.2420.977.5

6.5%75.313.2华润置地702.9249亿元166.0378.1167.4223.8%44.123.0中海地贼产（COLI）与华椒润置地症（CRL就and）财务区数据比旁较说明：华醋润中海都仁是香港上考市公司，做考虑了经懂营性商业郊因采纳投纷资性房地浩产会计准隔则核算，来因公允价剥值变动产冶生的损益险。2xx的战略——2.尚7对商业地活产战略的度补充解释中国大末开发商际效法香净港模式奸，放弃怒美国模激式，目慢的主要革是平衡菊收入结壮构（str度ate烫gic白ba袖lan甩ce础bet墓wee话nd管eve级lop匀men邀ta辰nd盛own寒ers舞hip），抵棋抗周期紧波动，桥同时也苏为了拓竭展新业顶务（exte笛ndp赠rodu任cts网egme敌nt）和变哀相获取业土地增彼值。欧美模式USA幻玉Mo向del特点住宅开发扮商（Home餐Bui划lder）与商头业地产康公司显怕著分离商业地淘产公司皮以多元纯化或专撑业性REIT狐s出现多元化架：Vorn穷ado（VNO）物流：Pro食log桥is普洛斯（PLD）公寓：Ava竭lon界Bay（AVB）Mal静l：Simo戒n（SPG）酒店：Hos从tM徐arr排iot糠t（HMT）住宅开床发商大像大小小畅很多，辜容易遭刊遇剧烈歉周期波身动06年来大新开发商蚀规模缩亩小3/409年Pult诉e与Cen他tex合并，盒当前市译值51亿美元，燥亏损状态背景住宅、歇商业市陷场均处点成熟期REIT篮s发展了40多年资产抵押渣证券化发纳达住宅开发存的制造业使属性明显香港模店式HK究Mod孔el特点少数大地染产公司寡拣头垄断市宜场，（oli秆gop衡oly）大公司多糊以出租为锁主，开发挤为辅九龙仓洋，投资鲜物业/市值=98喊%恒基，投休资物业/市值=66纷%恒隆，穴投资物茄业/市值=75%新鸿基，壳投资物业/市值=61窗%信合，投寄资物业/市值=59秃%背景市场成饥熟，开早发活动胶减少REIT晒s不发达住宅开脊发金融切业属性锦明显高层物业部为主，开眼发周期长地价占明售价比盛重高中国大陆亭模式Chin呼aMa送inla婆ndM努odel特点中大地幼产公司杀为规避愧周期波素动多数苦选择开牙发、经忧营均衡歉发展越秀，您投资物势业/市值=64白%北辰，投搬资物业/市值=63蓄%华润置变地，投马资物业/市值=24丘%金融街规，投资妈物业/市值=26扭%只存在想少量专京业性商尊业地产答商中化方问兴（HK0者817）浙江义乌纠小商品城稍（SH60岸0415）深圳华南边城（HK16贪68）厦门宝龙释（HK12旷38）同时存妇在很多肾小型住投宅开发沈商背景没有资做产抵押爹证券化没有REI派Ts住宅开发哪的金融业趁属性比较经明显2xx的战略——2.珍7对商业地博产战略的锹补充解释闲谈：战叼略幕僚的办气质战略幕离僚的价沸值是辅汪助决策焰层“运面筹帷幄钻之中”混，也就旦