标杆房企项目整体定位及物业发展建议报告附图丰富

大标题－40号微软雅黑，加粗日期地点，微软雅黑16号XX集团平谷1号地项目整体定位及物业发展建议报告2010.02.02PART

1对开发目标的理解我们对本项目的开发目标的解读：品牌塑造＞利润追求。PART

1对开发目标的理解品牌塑造：本项目将是XX集团在平谷第一个房地产开发项目，本项目承担着树立企业良好形象、形成市场口碑和品牌影响力、提升品牌美誉度的作用。本项目面临着对品牌塑造、利润速度，持续影响的要求，都将决定本项目的最终目标。利润速度：本项目对利润要求有较为合理、客观的预期。销售速度在满足资金回笼的前提下，通过对“量价”控制，实现适当利润。持续影响：通过对本项目的成功开发，将本项目打造成为平谷市场上的精品大盘项目，进而树立XX在平谷市场的品牌形象，获得政府信任，为后续取地打好基础。

通过项目的产品打造，全面塑造品牌形象，进一步带动项目销售，形成良性循环。品牌塑造路径项目打造品牌塑造项目受主客观因素影响，项目必须向”名至实归“的方向发展主观因素：XX品牌在平谷长远发展战略。客观因素：地块基础条件好、市场竞争处于初级阶段、地价成本较高等。为成功通过项目的成功进而奠定XX的品牌，本项目在平谷市场必须做到“名至实归”PART

1对开发目标的理解√品牌市场占有率×名至实归××PART

2本体条件分析项目属平谷边缘区大盘住宅开发项目，拿地过程竞争激烈，楼面地价被迫推到高位。宗地名称规划建筑面积(平方米)成交价(万元)现场竞价次数平谷1号地居住项目34636720050062特点：远离北京城郊；郊区化住宅全面启动；远离平谷城区。特点：建筑规模在平谷首屈一指；易实现气势磅礴的大盘开发；整体规划、开发、营销等专业要求较高。特点：拿地总体成本较高，对于整体回款要求较高；单方楼面地价较高，与市场销售价格基本一致，对整体销售价格要求较高。特点：拿地过程中竞争激烈；很多知名开发企业加入竞争行列；市场受关注程度较高地块位置地块本身存在的“双刃剑”隐患：远离北京、平谷城区，可开启远郊市场化运作先河；体量较大，可形成气势磅礴的郊区大盘；

拿地成本价高，成本控制、产品设计、营销推广要求价高；行业内外广泛关注，是塑造品牌美誉度的良好契机。70公里90公里PART

2本体条件分析PART

2本体条件分析本体条件分析总结，看看哪些因素可以促成我们“追名”PART

2本体条件分析研究结论目标实现影响项目位置城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。-区域交通便利：本项目周边紧邻顺平路，交通条件优越。+自然资源丰富：地块紧邻天然水系、大面积市政绿化景观带，自然资源丰富。+区域价值客户认知度较远：距离平谷核心区较远，客户心理认知较远。-未来的休闲生态区：属于平谷新城规划重点发展的休闲生态区域。+本体条件品牌效应：XX品牌，开发实力雄厚。+规模性应：本项目总建面约34万㎡，在平谷区为第一大盘规模。+噪音影响：地块紧邻城市主干道，有一定噪音影响。-地价较高：土地成本较高，直接影响销售价格。-外在因素广泛关注：行业内外广泛关注项目运作。+/-PART

3市场基础是否支撑PART

3市场基础是否支撑宏观市场回顾PART

3市场基础是否支撑房地产市场回顾PART

3市场基础是否支撑客户分析回顾通过市场环境的分析，看看哪些因素可以促成我们“追名”研究结论目标实现影响宏观层面经济环境：房地产投资比重逐渐加大。+新城规划：平谷新城规划明确，利于房地产开发建设，本案处于政府发展重点方向，周边公园、体育中心、轻轨、星级酒店等规划明确+发展缓慢：城市整体发展较为缓慢，人均GDP居北京末位-人口数量：整体人口数量有限-市场层面地产市场：市场呈现”量价齐升“的局面，市场消化量大于供应量，处于卖方市场阶段+产品水平：整体市场产品水平有限，存在较大超越空间+溢价能力：优质产品溢价能力较强，并且销售速度较快+未来竞争：预计未来1年内市场竞争较小。+成交价滞后：开发企业操盘不正规，致使市场成交价滞后明显-客户层面客户范围：购房客户严格控制区域内，未出现大量导入型客户-购房客户：以改善型、婚房置业目的客户为主+购房欲望：平谷客户购房意向强烈，紫贵庄园、腾龙源城均取得良好的销售业绩。+销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度-购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。-PART

3市场基础是否支撑研究结论目标实现影响宏观层面经济环境：房地产投资比重逐渐加大。+新城规划：平谷新城规划明确，利于房地产开发建设，本案处于政府发展重点方向，周边公园、体育中心、轻轨、星级酒店等规划明确+发展缓慢：城市整体发展较为缓慢，人均GDP居北京末位-人口数量：整体人口数量有限-市场层面地产市场：市场呈现”量价齐升“的局面，市场消化量大于供应量，处于卖方市场阶段+产品水平：整体市场产品水平有限，存在较大超越空间+溢价能力：优质产品溢价能力较强，并且销售速度较快+未来竞争：预计未来1年内市场竞争较小。+成交价滞后：开发企业操盘不正规，致使市场成交价滞后明显-客户层面客户范围：购房客户严格控制区域内，未出现大量导入型客户-购房客户：以改善型、婚房置业目的客户为主+购房欲望：平谷客户购房意向强烈，紫贵庄园、腾龙源城均取得良好的销售业绩。+销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度-购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。-PART

3市场基础是否支撑通过市场环境的分析，看看哪些因素可以促成我们“追名”PART

4项目核心问题推导本体分析品牌塑造：XX品牌如何塑造。城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。客户认知度较远：距离平谷核心区较远，客户心理认知较远。噪音影响：地块紧邻城市主干道，有一定噪音影响。地价较高：土地成本较高，直接影响销售价格。宏观层面发展缓慢：城市整体发展较为缓慢，人均GDP居北京末位人口数量：整体人口数量有限市场层面成交价滞后：开发企业操盘不正规，致使市场成交价滞后明显客户层面客户范围：购房客户严格控制区域内，未明显出现导入型客户销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度。购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。PART

4项目核心问题推导项目核心问题的梳理客户认为区域较为偏远怎么办？客户不愿意花80万元以上的价格买房子怎么办？以事实说话，以类似项目作为启示。案例选取的原则：房地产发展的市场背景相似开发初期区域成熟度相近，同属城市陌生区域外界认知相对较差均处于政府规划的重点发展区域案例研究的切入点：在未被定义区域价值的背景下，如何通过占位和采取何种方式来提升项目价值？万科东海岸——打造城市另一极的成功典范星河丹堤——扭转区域价值困境、重新定义提升项目价值万科十七英里——打造极至产品力突破区域认知陌生困境PART

4项目核心问题推导案例1：万科东海岸位于深圳东部偏远的旅游度假区，资源条件一般区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里，距离罗湖30公里；交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中，盐坝高速于2002年通车，深盐快速线等三条线路未来3年内通车；位置：盐坝高速路旁资源：二线海景，邻菠萝山；地块资源：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流；占地面积：34万平米建筑面积：27万平米容积率：0.8目前销售价格：45000元/平米大梅沙海滨公园盐坝高速80米休闲、旅游、度假区北PART

4项目核心问题推导大梅沙片区—市级旅游度假区提出强势概念，整合周边资源，明确区域价值，弱化区域陌生感全国首家提出海岸生活概念，通过国外滨海生活的对比，树立项目的滨海高档社区形象；倡导与世界接轨的海岸生活方式，完全刷新滨海社区形象，将滨海生活上升到一定高度；以海岸生活理念整合大梅沙旅游配套等资源，形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位；区域价值大于个盘价值策略成功，片区价值得到客户的广泛认同，海岸生活概念深入人心；PART

4项目核心问题推导规划和产品设计通过各种元素建立与海的联系，拉近与海的距离以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉蚌壳式对讲海鱼式对讲海上小岛海滩游泳池沙滩排球场海洋意象PART

4项目核心问题推导注重展示效果，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震撼和共鸣，促成购买核心展示区以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉通3D技术宣传片来展示未来生活场景意象展示区显示项目规模优势和健全配套露天游泳池水中婚礼堂楼体形态沙滩排球场泳池和热带植物PART

4项目核心问题推导多渠道蹈、立体赢式、高西密度的看广告投新放，将幸项目信插息多触孔角的与软目标客绩户接触查，使项林目成为队不可不慰看/去磨的焦点PAR碍T4项目核盖心问题蝴推导案例2：欧星河丹堤晋面对区域租价值的困秆境，成功教扭转和突阿破占地面辞积：3垮6万平司米；建筑面积暗：20万途平米；容积率换：0.5尖5目前销售遵价格：4饱2000海元/平米区域关己键词：量城中村谷、烂尾族楼、塞誉车在客户爬或者业遵内人士欢心中，醉该片区惊为价值法比较低利的区域地块旁的胡丰泽湖山听庄档次较证低，定义拥为“平民哥住宅”南坪快速植噪音；梅冤林关口交会通杂乱；永没有生活睁配套；区域背被景：关副口片区项目技术劲指标“星河丹耀堤最早面偏临的不得庆不突破的汇问题是：请梅林关口董极低的片未区美誉度夹和丰泽湖引山庄60吹00元的澡单价。”“项目面侦临的最大年问题就是泳如何扭转凶区域价值蒸的困境，携如何最大烤化利用稀惑缺性资源累，如何使俊客户感知方项目品质叛与资源相到匹配。”——项吴目经理伪邓荷震宇优势亮点9万平米邻天然湖、承郊野公园强；专利产品若；城市距离；PAR茧T4项目核怜心问题敬推导丰泽湖山庄南坪快速路A区：TH111套C区：TH86套独栋7套主入口和会所银湖山郊野公园借助各种父时机对区输域价值进语行重新定风位，提升准项目价值丰泽湖山极庄共同升籍级“HE哗LLO呀中产笑”“向上的力六量”西银湖城殊市原生别窃墅群银湖山饭城市别墅贺CEO锄官邸丰泽湖山爪庄一二期痒改造，改围善公共配筹套设施、政升级入口时以及会所饺；改造完成析后，丰泽些湖山庄二旷手楼单价诱从600站0元/功m2左右旋提升到1灭万元/司m2；间接提升唤星河丹堤适在新客户值心中的区蚕域价值。为获得尘市场认夏知度、叠扭转地反理位置联带来的内负面形滤象以及拿提升区悔域的人鸡文品质阶，星河态丹堤通亭过泛定撑位对中荐产阶层浸进行圈纵层营销夺，扩充框项目文秒化内涵岛，逐步额树立高钳端形象民；邀请王喊受之先应生撰写借出版《着HEL闹LO中旋产》一迅书，引摆起社会槐轰动。200位5年葬初，星宽河丹堤侍利用深依圳市政避府为入阁选“全库国十大经宜居城扶市”评笨选展开拢城市形妈象推广肾之际推玩出公益筹广告，舌努力体懂现城市柄中产阶陆层“向衰上的力罢量”的购特性；对客户从烫泛定位发怕展到精准皮定位，从框中产阶层倾成功转化豆为企业家膨。200达5年1茂0月，徐星河丹难堤再次详亮相秋箭交会时切，重新忌定位“闪西银湖寻城市原友生别墅岛群”；“西银湖因”借助深衡圳银湖传岗统别墅区攀的知名度垒在客户心柔中明确自跟身位置，抵“城市原驻生态”展需现星河丹邀堤稀缺的讨自然资源同，“别墅捉群”则突套出项目的涨产品形式县。星河向残深圳市纲城管局腿捐赠6须00抹万元用如于银湖饭山郊野逢公园的督建设；申请5类建筑产亲品的国家贡级专利，满足了客搬户占有稀盟缺资源的皂心理；星河丹丸堤对客剩户进行盗了更清剂晰的定扰位——CE宝O。PAR熔T4项目核连心问题典推导规划上万体现对缝稀缺资拨源的最都大化利雄用，支悔撑项目腐溢价借20尊万平方骨米湖坡斑地形，都让建筑顶布局大长地。官绝邸，随守山势起海伏，营哑造出“粥半岛”均、“腹好地”、侵“长堤劳”、“掩峡谷”厚等别墅织组团，叛较完整夺地保持救了项目疏的原有洲自然地满貌。实现了从赖亲湖、近匪湖、悦湖没到亲山、程近山、远霉山的层次答布局。6.2宜米的挑碑高阳台去和入户滴花园，浑星河丹捉堤最大接限度地院将原生躬活水湖娱与室外拾的园林贸景观纳轨入室内任，借景度扩大空拌间视觉框边界PAR喜T4项目核贿心问题始推导关注产爷品细节怖，细节唱造就品朗质，品的质造就豪宅星河对细颤节的把握疏体现在产鸭品和营销部两个层面粘：产品——葱材料和做毅工，带来系产品附加铲值；营销——抵场面的大王气，隐私分的关怀，穴细致入微禁的选房细肿节；营销事件僚——星河凳用600谢万“赞助驶”修建郊花野公园；管道木栅喜栏外墙砖耕精心搭围配以色列零无敌门摩锁久违的露娱台花池下水管籍道精心派布置PAR秒T4项目核心短问题推导实景展示偶＋系统化浮的营销手饰段造就项乎目热销局饮面豪宅餐怠会低成宪本营销为挖掘圈之层客户，造形成口碑塘效应，先轰后举办6连次豪宅采客户聚餐耳会；通过低谁成本准连确客户普营销，她共累积情400监余名目笋标客户惊。实景展羽示生活召形态耗时2的个多站月对小化区园林框、展示秘区通道鸟、样板驾房等进棵行细节肿整改，俱力求让伐客户真垄实体验帅入住后算的原生左态生活阴；在深圳C逮BD打造筒高品质分秋展场，有抢效实现星温河丹堤前木期的客户稀积累。体现尊裂贵感的猛“一对爹一”全株程服务安排经验静丰富的销竹售人员提疑供“一站周式流程”央接待服务晨，给客户普提供最便慰利的购买壁途径;专业培饮训所有详物业管殃理服务者人员体欢现项目依品质感野，提升不项目价量值。三大举措负之一三大举措详之二三大举措谣之三PAR弹T4项目核纠心问题筝推导两年多验破证，前期叠确定的“宽别墅气势片，高层承博接”的分暮期开发节砍奏做到项斤目价值最奸大化PAR宪T4项目核财心问题其推导案例3：聪万科十七忆英里——势景观资源热优越，但缘瑞位置偏远需，缺乏配饰套位置偏僻盯：位于深装圳东部龙惠岗区溪涌控海岸，从享市区到1精7英里，得在不塞车患的情况下雄，历时5必0分钟左霉右。景观资源吹优越：北县面为绵延葛500余田米的的山情丘，东西打南三面临更海，项目籍地内海岸倘线长60哥0余米，湿南面的大辟鹏湾是其个主要的景袄观资源。缺乏配套堂：配套严绸重缺乏完多全依赖自恳身建设。占地面积豆：7.5源5万平米建筑面积脑：7.4割6万平米容积率：1目前销动售价格免：54笔000永元/平软米大鹏湾区浩瀚海痛景亿年礁问石青山绵延PART4项目核心洞问题推导在诸多赠不利因轰素条件或下通过养极至产乌品的打服造成功象实现项送目高价个值极致产品秩打造规划充巷分挖掘资落源价值高品质创新产品辞体系体验式追营销整体规划园林景观建筑风格悦创新路牌导示户型创新蔬及运用现场导驶示及包荣装注重产枕品细节卖场氛趴围样板房惹实景展影示PART4项目核心社问题推导整体规划窄充分挖掘啊地块价值催分布，做校到资源价屋值最大化规划中充姜分分析价搅值分布对铜营销定价沈极为重要海景资卧源成为臭影响价料值分布斑的关键疫因素销售价聪格与规表划中的搬价值分柜布力求食一致，杀同时结理合客户逆对不同颗户型的关需求价值标杆临近海至、景观监好、面愧积大、敢独立性第一价绕值层次双拼别墅临近海、减户型优面积大究、赠送斧多下层上层中层叠拼别墅第二价不值层次SEA信HOU事SE217平争方米临近海、捡风景优、屡亲地第四价怖值层次SELF室HOUS兼E187/盯188/洁256面积小、钟无天地第三价值械层次SUNH疼OUSE276/姨285位置高贩、视野填阔送天台PART4项目核息心问题赵推导主观景轴县贯穿全区奸，次景观赚轴线网络写化布置，辫丰富视觉楼效果深入挖掘避核心景观奸亮点，以收主景观轴凳线贯穿全晒区，主景悲观面吸引洞客户目光鲁，次景观膛轴线呈网静络化布置隐，丰富视胖觉效果。主景观坦轴线方作向主景观面师沿海岸线讽延伸次景观轴届线沿登山站石径层叠垫纵向延伸辅助景竖观轴线劳以人工危园林为阀主，沿树水平道辅路延伸PART4项目核迅心问题数推导园林塑造缝突出滨海条风情，与帽原地形完舒美结合打级造立体化练多重园林借鉴理雪念园林与给项目主缓题相吻始合，突枯出“滨夜海”风丹情；与地形结祸合紧密，蛛表现手法戒多样，如凝：叠水、徐山石、半驻山休闲广绝场、海岛编风情树木喘等。立体美化巧、强调整躲体效果的究融洽感与藏美感。滨海休闲羞小镇园林紧风情PAR嫩T4项目核携心问题日推导原生地貌咽与人工景毙观小品的娇完美组合堵，塑造观立赏性与可状参与性俱怒佳的园林1亿3千悔万年的礁肠石穿越者医雕塑小锦品原生植被末与人工园合林的组合沙滩风情PAR菌T4项目核恳心问题峰推导与周边资坟源环境相们融合的产身品创新形昏式是项目悲取得成功胃的关键因壁素产品创新夫及差异化村是提升项膀目竞争力抛的必要之讲举；BOX兄形式的贩产品创姜新以及己与山体真环境高渐度融合绕是项目泼取得成逝功的关拥键因素璃之一；PAR药T4项目核漫心问题屯推导创新：B咱OX——胜17英里灶建筑语言唯一获得国全球脑库多论坛组委旱会颁布的创新建筑说奖的别墅项酷目万科1初7英里洋在建筑横风格形圾态上与系传统别稀墅有着抹明显的冠区别，恳风格脱孝离了曾橡红极一休时的西钞方风格阳，没有次典型的亏坡屋顶嫁、罗马登柱、浮教雕、壁雅炉、拱筒门等表灰现中世难纪贵族逐的传统雅建筑符长号，但删与山体酱坡地的整体融届合度很高。风格关键胸词：层叠、灵方盒子逢、直线艳条、白倒色+黑乎色、透凶明、坡池地退台建筑与克地形地馆势、环侨境景观港整体上丢的和谐脂统一，忧建筑规把划大环陶境的整窄体美感喊是打动端客户的揪核心动论力叠拼的方扯盒子，使瓦外立面错惨落有致，滤同时增大评了室内观僻景面。面海一道侧全落听地玻璃妄，增强吹了观赏晕海景的拼通透性巡寿。侧面为墙评体，保障劝了相邻别挎墅的私密呈性。退台式设各计在保障设每套别墅惠都有良好缺的景观视诊线的同时栏，上层仅狱能看到下绣层的屋顶评，上下别厨墅的私密修性也得到粮了充分保技障。PART4项目核心叼问题推导户型创新验结合周边行资源情况惊，不拘泥枕于常规方须式，做到坡观景效果纤最大化高价值户窝型景观占芹优，视野晒开阔；功能分区蛾明确，互边不干扰；空间宽敞醋，赠送面混积大，性验价比高；主人房、葵客厅、次参卧的朝向案及景观优削势；充分照顾养主人及家福人生活起床居的私密踏性。双拼别墅泳池露台露台双拼别虾墅位于图临海的扰第一层馋面，景富观非常雹优越，法户型有绒天有地梁，建筑镜面积与套赠送面笛积均较唉大，楼曲梯间中市空，室植内空间亦感强，糕价值感败较突出耍。入户层全铲部为主人节房，能够副满足主人吩休息的私架密性。但黑入户后要睁下楼梯才凑能进入客散厅，行动绕起居较为境不便。入户下一胳层全部为流客厅、餐虚厅，起居镜活动空间秩宽敞。次卧全浇部位于原入户下妨二层，盟家人生技活不受院干扰，魄同时与闸泳池接愿近，便躺于享受抹生活。PART4项目核破心问题惑推导实景展示干营造营销秀氛围，目励的是引起返客户冲动卵石铺就的水渠休憩椅导示牌样板房用摆饰品营造出的逼真的生活场景PAR梁T4项目核心红问题推导展示注重屿细节，细汉节决定品首质精雕细琢装、注重细启节处理，葡是物业彰车显高档次即、体现高讲价值/高发品位的必乖要手段。客户对党高端物拘业细节钥的关注根程度较期高遮阳窗防西晒照明/监控系统PART4项目核心零问题推导弱势区市域认知苦下，项故目价值虫提升的聋启示和妥借鉴规划上充易分挖掘地培块资源价两值高品质产宝品发力支勺撑项目高勿价值拔高区鼓域形象懂，高举祖高打解读规划埋利好，借肯势城市发偷展，重新庭定义区域PAR停T4项目核劲心问题乓推导强势营埋销，注毒重展示珍，关注叛细节PAR李T5项目整披体发展般战略基于对桐目标的判解读、词核心问库题的梳鼻理、类演似项目孩的启示说，从而时确定项杨目整体啊发展战睡略。放大平伯谷城市市价值，蓝重新定最义地块避区域价装值PAR内T5项目整体众发展战略对战略定宁位的解析定义区困域：规泥避客户须认为本较案距离盾城区中盾心较远挤的负面林心理；塑造产赤品：实丛现预期技价格、走量价控书制的核孔心驱动厕力。项目整体携发展战略产品全面呈超越市场抓水平，突佩破现有价底格上限区域价嘱值定义岭的基础很：城市花化、主绕动郊区餐化、汽蛛车时代吵到来城市化水报平达到8迎0%表现几个数域据2009年，北京常住人口突破1800万人；北京城市化率超过80%；2007.6.1，北京机动车数量突破400万辆。——诱人的房价差——快速捷运系统——汽车时代到来人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。——北京的白领们在买六环外、卫星城的房子；——上海人看好外环外的房地产市场；——深圳人则把惠州当成了地产乐土；……人口郊马区化的撕两个前命提主动郊狡区化的幼特征PAR秒T5项目整妻体发展客战略北京城蛇市发展揪阶段城市化城市发展体规律郊区化逆城市潮化纽约、亦伦敦、蜜东京、贪德国鲁蚀尔……二战开炊始、2畅0世纪须60年肯代时间城市特敲征20世狡纪70香年代20世宫纪80影年代二战开始亲、20世雨纪60年惰代交通拥挤授、犯罪增共长、污染忽严重等城升市问题的争压力增大城市建设悄的发展、室公共交通爪的改善、某环境治理寄水平的提肚高、服务伴业整体条策件的改善园、汽车燃吉油成本的株增加人口和社覆会特征向菜大都市集帽中，成为酿主导趋势人口迁至移城市经免济高度宣集中，获二次产迹业比重扁大，各盆阶层都破趋向城炉市集中高收入阶鼠层趋向郊肝区中低收欣入者趋破向城市二次产业愚外迁高收入罩阶层部币分产生洁回流，芳占据城耍市核心搅资源中低收漏入者趋患向城市粗边缘或茄郊区GDP300揉0-5削000本美元GDP归:5刮000剩-10煤000劝美元GDP怖:1呜000灶0美元59%40%都市人口郊区人口41%60%北然京所津处阶薄段城市规受律：大椅都市发齐展经过辟三个阶支段：城啊市化—斤郊区化资—逆城贸市化200顺9年北否京人均膛GDP少突破1限万美元PART5项目整体飘发展战略北京城汇市发展但阶段城市化→崇郊区化1243城市边缘达形成多个专新城经济结构池发生变化城市病的猴产生，知泡富阶层趋登向郊区居捎住和度假产生大量制的知富阶角层城市由输单中心跟向多中切心都市品演变产业由于碎成本的压裳力，开始落外迁城市大仅力发展箭通往城摘市郊区岛的快捷往交通在城市郊悲区依据不双同的资源捷和区位形徐成多个副红中心：机腾场、科学挖城凤、港言口、产业愧基地等城市第拳三产业含（金融按、保险驼、会计财、法律爬等）的铅发展和咏聚集产枕生了大唯量的知命富阶层受过良革好教育良、综合村素质高胸、有生捎活品位城市集中字的部门并伙非直接生威产经营有元形产品、屈而是涉及汁无形产品酬——信息二次产喉业转向型郊区零售、穗度假以肚及由休锈闲和居迷住相关眼的三次智服务成馒为郊区赞的经济千社会特财征城市环境窃、交通、篮治安等恶以化、开始圾使人逃离离城市知富阶袜层依附插于城市姑、又厌迫烦城市告，因此湾郊区度纳假和休茂闲成为推选择大都市从汇城市化到献郊区化阶卷段演变过科程中的关嚷键特征PART5项目整粘体发展驰战略北京城市延发展阶段完全主动种式郊区化主动式共郊区化被动式耀郊区化按照国竭际标准硬，城市劳人口比叹重达7撇0％以袜上，第犹三产业耗占50纯％以上亩，第二妇产业稳积定在3丙0％左剪右为城砍市化进满入高速奏增长期日；当前，北氏京的城市陪化水平达膝到83.棵62％，捐远远高于嗓全国平均陕水平；在移进入城市缝高速增长衬的同时，肺也吸引了炼大量人口乡丰的流入；200饰9年，乘北京人鼠均GD到P突破强1万美蚀元，按军照城市师发展理吊论，北脾京城市另发展正它处于“谁大都市横化”的阻发展阶惠段。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；郊区化发展阶段北京所处价阶段主动郊卡区化已士成为北畅京当前赏的主流闹趋势PART5项目整体缩慧发展战略在北京处亏于主动郊承区化的历掏史阶段，毕我们应抓旁住契机，顾主动适应拦，做好政践府的发言贯人，协助肚政府实现逆平谷整体担发展，同但时项目实葵现预定期诉望。社会发展喷目标城市发展慌目标做政府描的发言缺人，站抖在城市柿营销的描角度，矿将平谷辣进行强运势推广扭。定义擦区域建苍设，带钱动新城恒土地升勒值，形逗成新城扇发展的桌新动力俊和新引遮擎。经济发展呜目标塑造优柱质产品辞，实现统品牌价们值、“仅量价控辉制”，猾满足回易款要求恒，并以款全面带私动平谷勺房地产麦地产发陪展为己塘任。打造高比品质的介宜居环棋境，在多提高原便住民居攀住质量养的同时巷吸引外踪蝶来高素坑质人口兄入驻，垃形成和赔谐活力邮的人居旧氛围。PART5项目整体花发展战略做政府年的发言乖人：放陆大平谷寻价值，站唤起平朴谷在京懂地位。★平谷北京天津唐山环渤海：知京津唐经狭济圈重要叔的位置廊坊香河燕郊顺义昌平密云房山门头沟通州大兴怀柔平谷R=70霞km大北京：虽东部地区晌三级发展蛛圈具有真代正“北京每”资质的四卫星城R=50挣kmR=30狱kmPART5项目整缸体发展势战略做政府反的发言运人：放杆大平谷贱价值，把唤起平形谷在京恭地位。辐射区：近CBD、搜三元桥东严部辐射区首都机绿场有效奇辐射范标围区CBD三元桥首都机场★平谷发展带亩：北京采东部发乡丰展带重毅要节点PART5项目整体吴发展战略做政府割的发言起人：放弹大平谷统价值，尸唤起平广谷在京骨地位。平谷——京胃东发展御门户；生态休闲上基地；果蔬产贿业基地运；清洁制造俗中心；山水宜煎居新城蛮！京东发工展带上垒的山水数宜居新典城！北京平谷PAR低T5项目整体汪发展战略轻轨交通仔，加强平秧谷与北京裹城区的联乖系，距离嘱不再是阻钻隔。平谷根据北控京地区革市郊铁非路线网棕规划方帆案（2茎020带年），悲北京将谢在20泻20年棚之前建膊设5条世市郊铁些路总干喉线和1棉条市郊帽铁路主奸支线，活干线网诞络总长市度为3剪60公目里。这馋些市郊兽铁路将云分别通瓣往北京睁的西部市、西北词部、东沃北部、西东部、丑南部和捷西南部域6个方止向，服获务范围昏是北京狐市域卫管星城地僚区，及木卫星城予至城市贴中心地嫌区之间饺的沿线蠢地区。其中，s3支姻线为通钻往平谷皂的市郊斯铁路干哭线，规筒划线位主沿顺平铅路走向牵。线路石西起顺议义区仁踪蝶和镇，敞经杨镇蓝、张镇股、平谷敲，东到让平谷区同金海湖，线路长燃度为60敏km。PAR兼T5项目整要体发展抛战略重塑地块轻区域价值旧，规避客坏户认知度臭较弱的特叶点。可利用爸因素：处于新悠城规划象中休闲降度假区鬼；自然水洪系环绕崇；政府花费歉15亿元姨打造的绿早化景观大反道；平谷门户荡位置，堪妥比三元桥柴的“国门选”地位；未来城发训展方向：浆西、南。体育中心市政公缺园本案——上风上蓬水、平斯谷门户垄、未来铅发展的偶财贵专围属区★城区中心财贵新己区PART5项目整体绸发展战略PART6项目定俩位整体定位客户定风位产品定霉位京东·上品生穷活示范基区PART6项目定位对“京东绒上品生活而示范区”肤的深层解反读1234京东上品生活示范区四重标准候诠释北京东部敲重点发展滴区域平谷未来铲发展核心丘区域整体规划平利好多样的叼建筑风敌格精品特葛色园林独特的足自然资的源高贵的身啊份感气质的鹿标签感配套完善幼儿园徒、小学会所功能PART6项目定位生活liv暮eli清hoo箩d享受enj疲oym辩ent京东上陡品•享缝受极致欣生活，瞧开启完掉美生活筐画卷PAR落T6项目定位气质temp博eram递ent阶层stat厚e京东上级品•阶捉层烙印邀着气质抹的标符PAR初T6项目定位京东上品藏•与你的友邻居缔造暂生活典范邻居nei锄ghb欠or和谐har凭mon扔iou葛sPAR帖T6项目定位产品定位PAR叹T6项目定缘瑞位产品定攻位客户定位整体定苹位目标客胃户定位盗：以平泉谷城区恐人为主宫，以周押边村镇寻、北京碍市区客傍户为辅塔。PART6项目定坐位平谷城引区客户改善型同客户：被平谷区贡企事业共单位中默高层、皇公务员吧、私营摸业主等婚房客乒户：中搞高端客欠户为子膏女结婚鞋置业、万年轻时趟尚追求贷生活品籍质的年炼轻客户平谷周弯边村镇页客户改善型客而户：周边匙村镇私营势业主、公枪务员等重要客户边缘客拨户北京城区加客户主动郊区吗化客户：询追求山水春、自然的搭中高端客淋户被动郊区街化客户：跳北京高昂滋房价限制滋的年轻客供户核心客户客户演冰变历程本地客户敲需求分析本地客访户需求挠随着2视002骨年房地石产市场慌的爆发世而呈现比平稳上烈升态势滋；在需求糕量达到毕顶峰后骑逐渐呈浓下降态艇势；随后需求罪呈现平稳援态势。时间需求量本地客笨户导入型器客户本地、导吗入型客户及需求量变牙化示意本项目页处于阶胁段导入型客蛋户需求分债析随着主踢动、被脆动郊区问化现象刃出现，向大规划程人口迁葵移运动慢开始；随着人口丑聚集推动步生活配套塞成熟发展砍，郊区化否成熟完善喝，需求量螺平稳上升拉。PAR印T6项目定房诚位顺义夹在机北京-平谷之未间，形眠成严重每阻流顺义平谷北京东北部地厌区R=7返0kmR=30少km顺义的阻欧流与平谷晨相比，糕顺义地净理位置搁更具优咳势：地理位置机较近临空经赢济优势顺义别埋墅区发呀展良好大盘项目丈良好开发在地理位求置方面，顺义桥凭借临础空经济舞、产业愿特色、浴别墅区脏的发展父，已经盼成为东积部发展图带重要蜡组成部剩分；就目前稿阶段而饱言，本案的凭导入型客性户将有多棍数将被顺尘义截流。PAR拥T6项目定位顺义项目间蓬勃发展宜，市场表康现活跃顺义在售典型住宅项目一览项目成交均价（元/平米）平均月成交套数香悦四季16000100顺义金宝城1500090中景江山赋15600100顺义房露地产快绿速发展目前顺鸽义普通脾住宅项敌目售价军平均售搜价已经险突破1么.5万拦元/平风米，平津均月销曲售套数荣在10肆0套左栏右；整体顺义令市场呈现私出快速发爷展的趋势扑。PAR斤T6项目定破位导入型客鞠户辐射范握围平谷蓟县机场三元桥东直门导入型客疾户辐射范惜围辐射一轮级区域侮：顺义芝机场、伸天津蓟途县等距锹离平谷铅较近区巧域的客祖户；辐射二级着区域：以静三元桥、纤东直门等耕往返平谷群公交通畅盈的工作聚塞集区。PAR铜T6项目定位产品定屿位PAR阻T6项目定位产品定炮位客户定罪位整体定位既定容积烘率下产品仔组合形式皂的探讨根据项目瓦地块规划抛条件以及茄客户目标箭，通过项取目研究在谈综合容积肆率2.1崖1的情况湖下，本项蜂目可能的雷产品组合杆形式为：产品组合优劣势分析综合容积率2.11A.纯（小）高层社区产品形式单一产品未明显分级，无价格标杆地块价值不能最大化利用不建议B.（小）高层+类低密度产品产品线复合，且分级明显地块价值最大化利用开发可持续，期期有亮点类低密度处于竞争空挡建议C.（小）高层+多层混合社区市场主流多层市场实现价格偏低，不能形成价格标杆不建议地块编号用地规模（㎡）容积率地上建筑面积（㎡）A09-02844162.2185715A10-02722152144430合计1566312.11330145PART6项目定覆位产品定歇位联排：项目扶高端产注品，面渠向市场弹高端客邻户，成晴为项目洲价值标幸杆，标套定项目割档次，援促进现聪金流产叮品的销睡售花园洋经房：产品顶差异化悼，扩大缩慧项目客派户群体惰，最大造化项目做利润空蚀间（小）高框层：从现有匙市场表现万看，市场之反应良好堡，为项目螺主现金流齿产品，吸馒引市场大膊多数客户社，降低开榴发风险价值标轻杆联排盈利主体花园洋房盈利主剧体（小）谦高层价值标庭杆提升项目杨品质盈利主椒体产品差茂异化丰富社区妻产品形态盈利主体最大化土揭地价值利润最摘大化PAR免T6项目定位平谷区现剥有较高端亏项目以2及3居室为渔主，户孤型尺度阵较大一居二居三居四居及其他面积区间套数建面比例面积区间套数建面比例面积区间套数建面比例面积区间套数建面比例紫贵庄园——81-9017134%125-14041849%160-2809017%腾龙源城43362%76-8821628%103-12539569%——盈谷中心30282%92-12712035%130-17010042%140-1705621%渔阳公馆2期——78-10841747%128-16828952%162-16892%迎宾花园3期60-76289%76-1309348%130-1693325%170-2002018%2期————130-1699745%170-2359555%PART6项目定融位户型配比产品类型面积区间建筑面积（万㎡）面积占比联排别墅180—28040001%洋房130—1708060024%（小）高层紧凑2房70-906140019%紧凑3房100-1206140019%传统3房120-1304900015%舒适3房140-1606140019%4房160-200123003%PAR坊T6项目定位项目定店位总体写回顾项目目励标：名至实归客户认棍为区域致较为偏烧远怎么御办？客户不测愿意花80万元以上垃的价格买衰房子怎么等办？解读规划逮利好，借哲势平谷城定市发展，漏重新定义递区域价值充分放差大项目治自然资利源优势壶，产品露全面超醒越市场爷水平，钩突破客咬户价格样上限财贵专属逃区区域价蒜值京东上慕品生活控示范区亮的概念放大资源题优势，打直造精品项帅目容积率平引衡，产品效分级核心问题解决策略具体实施PAR呆T6项目定现位产品定位PAR脚T7物业发展亮建议“上品生端活示范区星”物业发烟展建议体歌系本项目物赚业发展惯建议户型设计园林景观产品形坚象社区形象满标签社区规烦划精品社区丹物业价值帖体系全新的生活体验富有冲击力的视觉形象大尺度空间创意户型立体的生看活空间百分百园巧林景观强烈的项沸目符号优化户滴型多种增云值亮点“情”“轿景”“私顾”物业发力锯点PART7物业发展弦建议平谷区规娇划设计现嗽状——整体水狡平较差谱，缺乏绞规划设坑计理念臣、无布浙局方案吧、无组妇团概念紫贵庄园腾龙源城迎宾花园PAR螺T7物业发国展建议社区空间裂营造的物帮业开发要下点建议高层界定批区域，围塑合社区，请强化内部撒空间的领伐域感和私朗密性，对峰低密度产礼品提供环都境支持高低两种功物业形式握的产品相聚对集中布丈置，形成死各自独立者的组团空胶间集约利抢用土地鼠，形成香集中、踏规模化啦的社区窝开放空报间，作维为高低袄物业的连分隔与狱过渡，恢柔化建范筑形式悔差异，就提升社槐区空间率质量在以上沫三条的斑基础上粉，社区耀规划还揭往往追奔求较强感的“形药式感”宜，形成忘富有特尾色的社伶区形象桥，产生惊市场冲汤击力社区规划园林景观产品形象社区形象标签户型设计PAR相T7物业发味展建议“形式感核”的规划亭给人以强捷烈的视觉塑冲击和空株间体验深圳淘姜金山天津江胜旱天鹅湖绿城·蓝庭PAR摧T7物业发展蛾建议高层界御定社区痰，强化闯内部空处间的领贫域感和喇私密性深圳熙园深圳中淋惠金士纺柏山花印园高层成属为社区征的屏障忌，并且臭能够形辫成连续险的展示焰面，形坚成较高骄城市意焰象深圳公园母大地深圳公园大地花园PAR墙T7物业发桌展建议高低两种额物业形式韵的产品相叙对集中布鼓置，形成例各自独立邀的组团空粥间天津江胜天鹅湖不同物望业形式气各自形眼成完整童的组团垃，保证短了低密持度社区仔居住氛鱼围匀质孕化。北京上拼元PART7物业发斗展建议集中、规有模化的社眨区开放空培间，作为半高低物业忍的分隔与栋过渡，柔膝化建筑形圈式差异6000平米景观效带北京上耐元深圳香密趣湖1号景观水系冶自然地将刺高层与联徒排居住区拢分开，廊蚊桥设计既犹丰富了景冶观，又建夫立了联系PART7物业发港展建议集中式园监林景观对张社区环境咳的品质提低升明显，季形成较大估规模的集绢中社区开户放空间，耳丰富景观现趣味性社区中心肥广场，成粒为联结社括区的核心深圳水岸现山城上海久蜘阳文化伴府邸PART7物业发展宜建议地块价耽值分析水系景观村镇村镇城市主干般道噪音较大地块北少侧昭示注性较好灭但噪音氏较大建议排诵布高层湖建筑，锅展示项向目城市剥感，同晶时隔挡匪噪音4123价值较慌好价值较好愿的地块建灭议排布密固度较低的罢花园洋房振，以提高愉项目整体落价格景观最差好近邻洳供河水景登及市场博绿化的肆地块在振项目整汪体地块忙中价值录最大，猴因此排硬布低密治度产品撇，充分缠利用景未观资源显，拔高喷项目整遵体档次张。45价值一雷般价值较喊为一般妻，建议脾排布密夕度较高盘的现金领流产品植以平衡暴容积率商业价值由于地块渔周边生活蜜、商业氛生围均未成基熟，配套扰商业更为宝合理该城市道兆路通往两积地块便捷孔度较高，虎商业价值每较大，建多议在此排解布配套商桌业PART7物业发旱展建议整体规蹄划原则临要点：延顺平房诚路一侧后排布高糟层建筑庸，分隔社哗区与外住部空间，达到形梦象展示效勤果；高层与类浅低密度产事品各自集辰中布置，基本以现状削地形进西行划分东侧地块塘在保证低密度生活感受三的前提下屯，将体现品质、提升价值的物业排悉布在景观盐较好的位启置西侧地块碌利用景观轴线分割居住月组团，形习成较大规模的集中袭社区开放空优间，丰富景观趣味判性充分考恒虑主入扬口位置慕对社区内部交通的作用：留依据周边保交通条件片布置主入巨口位置，丝式实现社区内部人军车分流瓦;采用外环震交通组织唉，保证社纪区内地块乞的的整体性和规模感合理解决射社区入麻口同商业布盛局关系，结合会涛所、入口丛处景观形答成公共空失间，提升商业价值短；PAR衡T7物业发杨展建议整体规冤划意向PAR乏T7物业发失展建议整体规骨划意向PART7物业发孩展建议景观设拌计市场贩现状——整体水平纯低，仅进梳行硬质铺俘装，目前嘴市场可见茄项目没有爆内部水系云、集中景柄观缺乏盈谷中心紫贵庄园腾龙源城迎宾花园中卫世纪城都丽豪廷怡馨家园中央景观---

----集中水面---

----集中绿地√√-√√√√水系-√-----雕塑

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-√--喷泉--

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----平谷区斧现有项赴目的园晶林景观颜水平普挡遍较低未可见有麻视觉冲击傅力的景观仁展示空间中央景横观、集姻中水面芬、水系缸、雕塑闹、喷泉秘等园林悲景观要邮素都罕获见。迎宾花继园假山PART7物业发展悟建议市场要然素——集中绿惭地、水锦系、雕套塑80%的项目拥毫有集中绿于地，但多名为硬着铺们装，没有佳整体规划骡思路。都丽豪廷中卫世纪饿城PAR扁T7物业发炒展建议社区空游间营造便的物业秀开发要漫点建议打造多思层次景提观系统波，形成刻“低层拥景云、高层瞰对景”的社区睁意向，对问景观资源龄利用最大临化。将外部水资漠源渗透到愈社区内部。以北粪侧现有府植被为僚景观屏击障，营芦造内部逆绿色景母观空间莲。东区：将水系引博入社区内临部，打造柄户户临水拉的居住感温受。提供观国景、亲默水的休米闲平台纷，增加否人与景疗观的互撒动西区：“南北组”向的葱社区绿果色景观盟走廊与校“东西优”向活均动休闲今公共空傻间相互暴交织社区规案划园林景观产品形象社区形象止标签户型设计PART7物业发贞展建议项目整体歪规划布局——以各核心昂景观为中什心，两条梨景观主轴解为延伸绿化

景观节点景观主轴水系PAR柏T7物业发蜻展建议多层主入口及会所商业次入口景观节点绿化三错层东区景观枪节点图PART7物业发展芦建议西区景观家节点图PART7物业发展少建议社区内何部景观插小品适慨度加入馅西班牙任风情小匆品，在眠成本有额效控制谦的前提嫌下，融梨入西班才牙风情蔑元素符霜号，呼稼应主题PAR挥T7物业发挽展建议东区”高水“资惊源的延充伸，在级达到社鬼区景观廊共享的堤同时，榆保证了腾别墅的掉私密性贯穿社疫区的景秃观水系笛，使整横个别墅竭形成”舱绿岛“漂的景观绵形象。亲水平台工及休息廊羞架的设置揭，增加了橡居民交流门空间，观顶享空间。PART7物业发辩展建议西区极康具景观驶致化的臭“绿色车大面积辅休闲区于”成为捏社区的天一大亮携点PART7物业发展汉建议个性强烈牲的雕塑小旬品不仅增主加了社区税空间的趣灾味性和休术闲氛围，态同时体现督出浓郁的钉人文精神匪，提升了绩社区的价钱值.雕塑和槽小品的扒运用对燥社区景椒观起到侮画龙点胀睛的作码用PAR恢T7物业发绘展建议平谷区现译有社区产冶品形象;均为常见住的普通板态楼形象、尤无风情感勿。外立面烫装饰用材牵多为乳胶不漆、少数致贴外墙砖迎宾花园紫贵庄园怡馨家园都丽豪廷中卫世纪城PAR蜂T7物业发辅展建议社区空间穿营造的物运业开发要勾点建议社区规冰划园林景观产品形象社区形象歌标签东区意向——田园风额光低密若度居住锁区西区意和向——豪宅像城面市生活东西两址区在造辫型上形践成高与低、仁多与少、粉竖向与横都向、组团荒与整体的多重对吓比，互为晌映衬，产或生强烈的师形式感户型设计PAR克T7物业发展硬建议以临街板屋式高层定回义社区边尊界、内部都排布类别安墅产品（盖洋房、联循排）展示妖低密度社狭区舒适感扩、将水资广源最大化失的利用，园打造田园险风光的舒范适生活休昏闲区。东区意象——田园风损光低密题度居住笑区PART7物业发展眉建议风情化——建筑原截型为地旷中海沿刺海国家等意大利袜、西班办牙、法卡国、希泳腊建筑灾，通过吩浓郁的至欧洲地绕域风情毁建筑彰泥显历史隆底蕴和粪人文精利神。形态丰富——运用多莲种建筑削结构，头如：高熟低拱门摧、穹顶汁、回廊唇、塔楼恋、柱式愚，形成傻错落优险美的建套筑空间灶。地中海狼沿岸建派筑风格任为原型史，展现盾浓郁欧肺洲人文辫风情，勒与水系牌绿地相记结合，睬西为中地用打造题精致低亩密度社殿区。PART7物业发展血建议色彩丰引富——使用丰花富的暖遭色调材贡质，如嚼：红瓦简、黄灰愉泥、斑公斓的石较料、马起赛克铺至装等，管强调地愈中海建聚筑特色树。装饰性强——将欧洲读传统符川号显示转在建筑辆细节上汪，通过驱门框、井凸窗、宗阳台、司坡屋顶漆、铁艺稍等细节杂的打造缘瑞，增添芳亲切感跨。色彩与材细质充分尊烟重欧洲风宇情建筑原畅貌，细节偶上通过强磨烈符号化井的建筑语吵言传递异粗域风情。PART7物业发展程建议用古典自元素增虎加文化瞎气质及迹档次感公，体现梢项目贵松族气息——建议“西伸班牙”经岸典风格西区意旱象——"豪宅未像"城做市生活直线设棉计、流招畅的线悔性结构来，线条荡与空间滩感的和饥谐统一讲，释放孝的视觉该效果体零现自在堡高雅的麻新派贵沃族精神助内蕴。建筑的高盟低排布，抢使空间形袋式不在呆屡板，形成灵独特的韵姑律感。丰富、斯明快的歇色彩打注破传统劫的视觉挂感。PART7物业发订展建议沿顺平路局的高层建害筑充分体碌现城市感，强烈阿视觉冲售击效果僻展示社煮区形象强调建筑爷的整体形吴式感，完光整、流畅酸的展示面茅和具有韵轨律感的天昨际线都是扮吸引眼球址的重要因左素。以尖屋顶厅体现豪宅闲的韵味和住建筑的历展史感。北京尾棕榈泉北京西涌钓鱼台嘉拖园PAR遭T7物业发堆展建议着重打造珍直观易感亏知部分，蝴营造社区球的高品质驳形象PAR视T7物业发展益建议装饰性扎强——建筑的语并言将古罗马盆、古希腊亮的传统符段号显示在顶建筑外齿立面装瓣饰上，获通过石钥雕、线棍条等细锹节的打处造，丰序富建筑犯感受，兴增添建邻筑的精届致感。拢采用玻跪璃、铸战铁、瓷导砖等建钉材和凹件凸窗的贷配置营融造出层顺次感。三段式惑的设计勾手法与腊精巧的者细部表英现力充购分体现心整体建蜘筑的端利庄大方汇。三段式设勾计——理性美的晶代表。立面划分需为纵横三葡段，建筑左右对称、造型轮廓整栽齐，体现纯雄伟的盯气势。在材料乏使用上百主要以凶丰富的舍暖色调拥为主。下部以花岗鸣岩铸就赵扎实根箱基、中部以鹅黄淡厉彩的面砖梅凸现明快单鲜亮、顶端以尖圆和静斜坡营建致轻盈飞扬拿的感觉。PAR电T7物业发搜展建议门窗及其蜻他构造装敲饰中适度申融入西班我牙设计元然素，完善翠风情意境西班牙风幅格元素：米拱形门窗怜、木窗扇隔、木花架钞、烟囱、刷石窗花、喊铁艺、陶眨艺拱形门窗PAR寺T7物业发展吸建议社区空间手营造的物府业开发要犹点建议仪式化的势入口星级会所社区形刮象标志风情商业姓街人车分流妄系统围墙和导蹦示系统社区形援象标签社区规划园林景长观产品形象户型设计PART7物业发展锣建议入口的唇仪式化移，以两独特的机气质和蔽精细的住细节处膨理悉显榨尊贵入口可尺以直接逝与区域粥的标志遵性公共空间—广场或集暂中水面相曾联接，锄体现出大埋度的气势元。PAR修T7物业发灰展建议东区入口战体现高档况低密度社恰区意向PART7物业发展申建议西区入口培体现豪宅贞社区意向PAR贞T7物业发展覆建议星级会所——打造具层有城市税影响力居的特色唇功能会所功愤能健身活动休闲活己动特色功矩能养生活特动健身设施淘（200㎡）棋牌室旱、麻将场室（200㎡）SPA（400㎡）商务活翠动商务会议陕间、客房滨（200㎡）会所功僵能的设根置主要雅参考本农地客户脾的生活暗习惯和附本项目家客群的冷高端属疾性，满结足财富妻人群休冶闲，会袍友、炫宣耀等生鹊活需求扬。精品特巴色餐饮著、红酒卖酒窖（医地下）扇、雪茄医吧（600㎡）根据以上结功能设置静，建议会幸所面积在150偿0—2愚000㎡，红外酒酒窖歌功能可薪在地下躬空间实阔现PAR茎T7物业发展唐建议标志性惹建筑，缸营造社号区视觉摊焦点标志性建展筑成为社乞区系统的来统领，建尖立社区的多方向感和净领属感公共建筑熔，更好展胖示西班牙所风情、标送示项目形贩象PART7物业发懒展建议社区风铺情展示裂区——彰显西忆班牙风基情，营蛾造异域底的生活御氛围体恭验，强调仪式奥感和品质版感商业街除叠担负社区斩配套的作作用之外，溜还是风情络主题展示扣的重要元唤素。结合特色网入口布置务，展示西钉班牙风情亡城市界面：商业街空抢间模糊化胳、休闲化景观细恢节化增浮加风情杯体验特色化酱的统一捷符号烘召托商业克氛围PAR妹T7物业发降展建议风情商燥业街和岩建筑立盛面形象娱保证统梦一，商粒业空间收和建筑宪空间形昆成合理爱过渡；尽量保证寒商业的连猴续性，以肢人行为主锐，避免车初行对商业绿流线的切氏断；商业街机和社区沿内部通砍过小型琴花池区嘴隔，形咬成空间鸭过渡；通过店铺纳建筑设计李与外立面恐的统一装号修营造西插班牙风情PART7物业发展田建议延展室内差商业空间拳，形成街朝区小广场握，增强体轿验感，扩梢大交流空绕间优点：室坦外的商业预空间不仅皆可以增加绢营业面积淹，也能有搬效的聚集偿人气，有佳利于把整忧个街区的废商业氛围堤连成一体建议：布置适量进的休闲座团椅与店铺警座椅，方斯便人流驻鞠足商业街内设街局部放难大为若干沿小广场，焦配合户外费的卖场、北座椅和景猎观小品，停形成浓郁蹲的休闲氛跪围，购物兼之外亦是势交往、放渴松场所商业街掉空间模跌糊化、坡休闲化PAR腔T7物业发展签建议特色化型的统一劲符号烘喂托商业别氛围PAR忽T7物业发稠展建议项目入市转初期，商恩业街各商晨铺难以完于全进驻经戒营，过多设空置店铺腾会影响整发体商业氛鸽围，建议因对这些商疫铺进行统熔一包装，盟通过内衬默广告招贴套、统一招旨牌设计等森方式对未铅来预期的雁商业氛围嗓进行“提赚前展示”次，从而对矿商业街的港整体商业剑氛围进行伯有效维护姿。商业配私套在销芳售时先昏行包装劣，做好葛展示，贷聚集人浓气，打雅造入住览后的居笑住氛围例和西班隶牙风情PART7物业发息展建议人车分创流系统