青岛软控智能装备有限公司资产评估报告

青岛软控智能装备有限公司拟股权转让涉及其股东全部权益价值报告编码：合同编号：德铭合同(2023)第0021号报告类型：非法定评估业务资产评估报告报告文号：[2023]德所评字第021号报告名称：青岛软控智能装备有限公司拟股权转让涉及其股东全部权益价值资产评估报告评估结论：评估机构名称：青岛德铭资产评估有限公司签名人员：(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为资产评估报告声明二、评估目的-----------------------------------------6三、评估对象和范围-----------------------------------6四、价值类型及其定义---------------------------------9五、评估基准日---------------------------------------9六、评估依据-----------------------------------------9七、评估方法---------------八、评估程序实施过程和情况-------九、评估假设----------------------------------十二、评估报告使用限制说明---------十三、评估报告日-------------------------------------20一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。青岛软控智能装备有限公司拟股权转让涉及其股东全部权益价值[2023]德所评字第021号拟股权转让事宜涉及其股东全部权益价值进行了评估。有限公司股东全部权益价值的专业意见。评估结论及其使用有效期：本次评估结论：经资产基础法评估，青岛软控智能装备有限公司于本次评估基准日的股东全部权益价值评估值为大写人民币伍仟零玖拾伍万捌仟贰佰元(RMB5,095.82万元)。账面价值AB流动资产1.095.961,095.960.00青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报告第2页非流动资产其中；投资性房地产无形资产资产总计流动负债非流动负债负债合计净资产(所有者权益)年12月31日至2023年12月30日止。对评估结论产生影响的特别事项：详见评估报告正文。青岛软控智能装备有限公司拟股权转让涉及其股东全部权益价值[2023]德所评字第021号青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值在2022年12月31日(一)委托人(二)被评估单位注册地址：山东省青岛市高新区新业路31号远创国际蓝湾创意园B区1号楼207室注册资本：3000万元人民币企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)QingdaoDemingAssetsAppraisa经营期限：2017-12-04至无固定期限(1)2017年12月04日，青岛软控智能装备有限公司由软控股份有比例为90%;青岛品烁华章置业有限公司出资人民币300万元，持股比例序号股东出资方式持股比例(万元)实缴出资额(万元)1软控股份有限公司货币2青岛品烁华章置业有限公司货币货币(2)2022年10月11日，青岛品烁华章置业有限公司将其持有的10%序号出资方式持股比例(万元实缴出资额(万元)1软控股份有限公司货币3、近三年一期的财务状况及经营业绩(1)公司业务情况青岛软控智能装备有限公司自2017年12月成立以来未实际开展经营业务，2021年8月起确认厂房租租金收入。(2)近三年一期的财务状况资产总额负债总额资产负债率近三年一期的经营成果2019年度2020年度2021年度2022年度营业收入营业成本净利润上述2019、2020、2021年度和评估基准日2022年12月31日数据分别摘自中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的中兴华审字(2020)第030309号、中兴华审字(2021)第030575号、中兴华审字(2022)第030424号和中兴华审字(2023)第030150号审计报告。4、主要会计政策和税收政策公司按照《企业会计准则》的规定进行确认、计量和编制财务报表；采用人民币为记账本位币；以公历年度为会计期间，即每年从1月1日起至12主要税种计税依据7实际缴纳的增值税教育费附加3实际缴纳的增值税地方教育费附加2实际缴纳的增值税企业所得税(三)其他报告使用者为满足委托人拟股权转让的需要，提供青岛软控智能装备有限公司的股东全部权益价值的专业意见。(一)评估对象为青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值。单位：人民币元审计后账面金额(元)备注一、流动资产合计货币资金二、非流动资产合计投资性房地产无形资产四、流动负债合计应交税费五、负债合计六、净资产(所有者权益)并出具中兴华审字(2023)第030150号无保留意见审计报告。企业办公场所为山东省青岛市高新区新业路31号远创国际蓝湾创意园B区1号楼207室，为政府提供、无偿使用，不在本次评估范围内。本次纳入评估范围的全部资产和负债与经济行为涉及的评估对象和评(三)评估范围内主要资产概况支行、交通银行青岛崂山支行3个人民币账户存款。(1)资产概况地面积33666.5平方米，建成于2021年6月1日。其中，该厂房共1层，建筑面积约22000平方米，附属办公楼5层，建筑面积约4300平方米；北门卫约79.12平方米，南门卫约70.84平方米，工具间约50平方米；地上车位116个。附属办公楼为框架结构，外墙为玻璃幕墙，内装饰瓷砖地面、乳胶漆墙面，门窗及楼梯扶手为铝合金，2-5层内部隔断为铝合金玻璃，办公楼与厂房通道装有木门6个，配有中央空调及人脸识别系统，无电梯无供暖无供气，强弱电、消防等设备齐全。厂房为钢结构，建筑高度12m至14.25m,钢板推拉大门，铝合金外窗，外墙钢板，内墙乳胶漆，顶棚钢板玻璃膜；水泥地面，其中参观通道为环氧地坪；配有30吨吊车梁；强弱电、压缩空气、消防等设备齐全。园区内南北门卫内装饰瓷砖地面、乳胶漆墙面，无吊顶，各配卫生间一绿化包括樱花、白蜡、黄杨、紫荆、红枫及个别柿子树，园区均设有监控系根据企业提供的租赁合同，投资性房地产对外租赁给科捷智能科技股份有限公司，租赁建筑面积26,328.20m,租赁期为2021年8月20日至2024年8月19日。(2)权属概况该投资性房地产占用的土地为青岛软控智能装备有限公司的工业出让用地，不动产权证号：鲁(2019)青岛市高新区不动产权第0005121号，土地使用年限至2069年7月22日，证载面积66666.5m²,其中投资性房地产占地33666.5m²。房屋产权证办理中。(1)资产概况鲁(2019)青岛市高新区不动产权第0005121号，权利人青岛软控智能装备有限公司，土地用途为国有出让工业地。2019年取得，使用截止期限为2069年7月22日，证载面积66666.5m²,纳入评估范围的土地使用权面积为33000m²。(2)权利概况序号土地权证编号取得日期土地用途准用年限度面积(m)1鲁(2019)青岛市高新区不动产权第0005121号工业用地五通一平他项权利状况：现场了解，未发现委估资产存在抵押、查封、涉诉市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况本项目资产评估基准日是2022年12月31日，本次评估一切取价标准选取2022年12月31日为评估基准日，是基于委托人的要求，且财务第10页(一)法律法规依据46号);3、《中华人民共和国民法典》(2020年5月2(二)准则依据1、资产评估基本准则(财资〔2017〕43号);2、资产评估职业道德准则(中评协〔2017〕30号);7、资产评估执业准则资产评估委托合同(中评〔2017〕33号)11、资产评估价值类型指导意见(中评协〔2017〕47号);青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报告第11页(三)产权依据(四)取价依据务总局令第50号，国务院令第691号修订);4、机械工业部机电产品价格信息中心2021年版《机电产品报价手册》;明》;第12页13、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。(一)评估方法的介绍根据《资产评估执业准则企业价值》的规定，企业价值评估通常采用的评估方法有资产基础法、收益法和市场法三种基本方法。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。(二)评估方法的选用根据《资产评估执业准则企业价值》的规定，资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。企业价值是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值的反映。被评估单位资产产权清晰、财务资料完整，各项资产和负债都可以被识别。委估资产不仅可根据财务资料和购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价值，因此本次评估适用资产基础法评估。被评估单位无主营业务收入，主要资产为投资性房地产和土地使用权，收入来源为持有的投资性房地产对外租赁，公司尚没有明确的主营业青岛德铭资产评估有限公司QingdaoDemingAssetsAppraisalCo.,Ltd务，未来收益无法合理预测。因此不适用收益法评估。鉴于目前国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品结构和主营业务构成方面差异较大，难以获得足够的可比上市公结合本次评估目的和评估对象的特点，通过上述分析，本次评估采用资产基础法评估。(三)资产基础法具体评估方法如下：1、货币资金：按清查核实后的账面值作为评估值。2、各种应收款项根据每笔款项可能收回的数额确定评估值，款项可能收回的数额为账面金额扣除估计的风险损失额。各种预付款项根据所能收回的相应货物或接受的劳务形成的资产或权利的价值确定评估值。采用收益法，收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。公式如下：收益法的基本公式如下：Ai一未来第i年的净收益；n—未来可获收益的年限(年)。(1)净收益青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报告第14页年净收益=年有效毛收入-年运营费用运营费用=管理费+维修费+保险费+税费(2)折现率折现率选取安全利率加风险调整值法，即以安全利率加上风险调整值作为折现率。安全利率选用一年期存款利率，根据中国人民银行公布的最新一年期存款利率为1.50%;评估风险报酬率确定取4.00%,合计为(3)收益年限根据房屋建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余使用年限孰短的原土地使用权采用市场法评估，市场法就是通过对近期土地市场交易情况调查，从交易资料中选取与委估土地在区域、用途、交易类型、交易情况、交易时间等相同或相近的交易案例，然后在交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四个方面，与委估土地相比较，调整修正差异A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报告第比较实例宗地情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数其中土地使用年限：各类用地按法定最高出让年限设定，对于使用年限少的用地要作相应年期修正，公式为：1土地还原利率；m待估宗地土地使用权年限；n比较实例宗地土地使用权年限。综上，委估对象价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。5、负债根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及审核后的金额确定评估值。八、评估程序实施过程和情况评估工作于2023年3月20日开始，至2023年4月18日结束。具体如(一)接受委托本公司与委托人、被评估单位协商，确定评估目的和评估对象及范围选定评估基准日。听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍，拟定评估计划，组建评估小组。青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报告第16页(二)现场清查评估小组于2023年3月21日进驻现场，对被评估单位按审计后填报的(三)评定估算(四)形成报告青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报青岛德铭QingdaoDemingAssetsAppraisalCoLtd万元，增值率21.23%。3、净资产账面值为2,974.31万元，评估值5,095.82万元，评估增值2,121.51万元，增值率为71.33%。账面价值AB流动资产非流动资产其中：投资性房地产无形资产资产总计流动负债非流动负债负债合计净资产(所有者权益)资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。4、评估值增减值主要原因分析(1)投资性房地产评估增值1,383.22万元，增值原因：1)委估投资性房地产采用成本模式计量，账面价值为实物资产建设成本，并根据会计折旧年限计提折旧，评估值为市场价值，涵盖投资利润。2)企业落地享受政府招商引资政策，土地原始取得成本享受优惠，账面值较低，综上导致评估增(2)无形资产-土地使用权评估增值738.28万元，增值原因：委估土地产权持有人为政府招商引资引进当地，土地享受优惠政策，原始取得成本较低，且近年当地土地价格有所上涨，导致评估增值。评估结论：青岛软控智能装备有限公司于本次评估基准日的股东全益价值评估值为大写人民币伍仟零玖拾伍万捌仟贰佰元(RMB5,095.82万上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。十一、特别事项说明(一)资产评估师和资产评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到资产评估师和资产评估机