证大联样写字楼项目产品说明书

证大联样写字楼项目产品说明书通过调查分析，传媒、电信、咨询、IT、金融、文化传播、中介代理、贸易、小型拍卖行、工坊等行业可能是本项目比较有潜力的租赁群体。以下简单介绍这些行业的状况。总体分布以上行业在上海五大商业圈中的分布比较均匀，其中徐家汇区域市场相对较小，与徐家汇主要功能定位在服饰与休闲购物方面有关。陆家嘴区域则是金融和贸易性公司比较集中，咨询业也占有相当比重；南京西路和淮海中路是上海历史和文化气息最浓郁的区域，传统经济及创意经济的主力，即传媒、咨询、拍卖行、文化传播、工坊等相当集中，且档次很高；而虹桥主要依托古北经济开发区，贸易和中介代理比较集中。传媒电信感行业组特征温描似述逆区域分布兔分布相当分殊散，五大商拖圈占全市比本重较小，以妹徐家汇和南涌京西路为主邻，注重交通彻和人流量涨办公人员构福成南研发技术人注员，上游业程务人员，销墙售人员，售嚷后服务人员歼重要办公设研备胡功能强大的接联网电脑系炊统、展示接猴待室、中型做会议室等咨询喷行业欧特征智描椒述柱区域分布知分布相当集羽中，尤其集敌中在陆家嘴爷和淮海中路袖等处的高档犹写字楼味办公人员构怕成江业务人员，振专业人员（条注册审计师域、会计师、贞精算师等）就，行业研究树人员等均重要办公设他备松中型会议室呆、投影仪和育放映室等IT艇行业福特征论描凯述吃区域分布旁大多分布在献各区的孵化蝇中心，在商程圈边缘，获窝得商务便捷线，同时降低或场地成本献办公人员构伶成剂业务人员，窃专业人员（量编程人员、介游戏开发人康员等），售鸽后服务人员拍等颤重要办公设火备俗研发实验室温、功能强大孩的网络设备见和电脑设备犯、产品展示桨空间金融共行业岸特征恼描夜述盼区域分布歉商务区中心楚最集中，陆砌家嘴主要为衡大型财团，张中小型金融草类公司分布姥比较均匀冠办公人员构埋成吵业务人员，泼专业人员（询审计师、会修计师、资产熟评估师等）洲等明重要办公设研备装计算机网络瑞、保密设备漏或者空间、辅内部安全系罢统、档案资各料空间文化传播令行业猪特征厦描民述柴区域分布雁整体上比较头分散，以南牵京西路和淮喇海中路较为甚集中，其次刺为虹桥输办公人员构鸡成柏业务人员、脉创意人员（鲁文案、美术钱设计、摄影遮、策划等）晋、制作人员弹（户外媒体隶制作工人）眠重要办公设调备大电脑网络设牛备、摄影和校放映设备及毕放映室、制债作工间等中介代理雅行业飘特征浊描惰述堂区域分布或比较分散，平虹桥和徐家肾汇比较集中锯，在商务区捉边缘地带比舰较多甩办公人员构杆成粘业务人员变重要办公设俗备欣会议室、电汇脑网络、国脑际国内长途贸易鸭行业长特征展描逐述令区域分布兼在虹桥和陆重家嘴两个区复域相当集中允，且规模较物大；其余各刺区分布均匀发，规模不一阿办公人员构及成返业务人员、娘专业人员（谣跟单、质检指等）罢重要办公设秃备暖会议室、电编脑网络、国旷际国内长途小型拍卖行蓝行业苍特征殊描余述怜区域分布水整体数量比鞠较少，在南驰京西路和淮兆海中路比较袋集中籍办公人员构麦成淹业务人员、刑专业人员（忠评估师、鉴炕定专家等）呢重要办公设衬备肥展示厅、拍狱卖厅、内部秀安全设施等工坊限行业鹊特征管描抬述递区域分布字整体数量比在较少，在南侮京西路和淮凭海中路、虹芝桥等高档购鲁物场所内或粮者附近集中败办公人员构脚成就销售人员、等技术人员僚重要办公设亲备怀展示空间、腿制作工间、烟制作设备等乘信息提脉示赌行业仆描妖述峡区域分布和·罚成长型的企构业结构有向辫浦东聚焦的县倾向，尤其愧金融与信息施科技产业的架偏好明显漂办公人员构驶成特·旧20-50厕人/单位释为主力构成琴袍桑·锋<20人/平单位为次浑主力构成榴办公空间妨特殊蹲构成轮·处展示倡贿→绍文化/贸塑易含·沸交易铅→倦文化/贸易姜/拍卖/金筋融肆·当工作室乱→洲文化/咨峰询（律师）说·就设备室仿鼓→微文化/I舍T、电信/颤贸易/工坊旱/金融顺·猜制作室龙→漠文化/贸技易/工坊蜜·圆接待室听→看中介/咨岭询爸办公硬件毯要求父·怖网络系统/债安全系统/井泊车系统/胀空调系统/做电梯系统波·竹指示系统春·影商务辅助系疑统（大堂/弃会议室/商布务中心/展眨示厅/交易轧厅等）舞·露商业系统览产品锐框架播定关位币基本指太标肠用地面积左5492平敬方米鼠总建筑面积粒33226荐.6平方米晶容积率圾6.05需建筑密度（旷暂定）叉55%露建筑层高挣<100较米而单层建筑面续积（暂定）宗裙房千3000平智方米趴标琴准层1餐500平方鼓米率建筑测算结眨果耻1F势矩鼻室践5.辉1米（裙房猴）债2F照盐俭拳恩4.恢5米（裙房漠）企3F游虾哄计怎2.璃0米（设备裳层）帜4F住极费伤支2.恶0米（设备舒层）抹5-12F真嚷增徐因3.0米眠（办公楼）躲13-22单F具钥休嫌5.6米（检办公楼）建梢参幕车位配置锹>200外（2个/催单元）役面积定宜位妻面积段踏配比偷实际使用面脂积面100-1垄50平方米仰22%袜100-1太50平方米连200-3系00平方米凶55%倘200-3管00/30撑0-500齿平方米套>枕500凤1鸣5予%及700-1貌000平方森米茄其他花8%菌商业配犹套定息位态商业面积问3000-封4000平血方米锦商业定位鞭内庭式主题亩商业街区燕品牌/商务楚/核心客户乖针对性槐·须会展垦：其中包括坚：稼会议、行业标交流、一般才聚会、赴专题论坛、遭新产品发布胶与宣传、小车型特色展览饲、教育与旅浊行咨询、文膝化耕展示与新型扯旅游产品设计计刑·肢CLUB倚商界聚会犬场所/休闲抽·析商业业态可腰分为几大类窜别：榆吧类：酒吧喂、咖啡吧、出艺术吧悄文化艺术类童：特色书店乐（比如说旅健游书店、外胃文书店等等吩）、高档音端响店、画廊冤、数字影像点店腾品牌专卖点瓜：以经营一译二线时尚品寄牌为主调餐饮类：快芒餐、中式特逝色餐饮、西悦式风情餐厅遇、主题餐厅带、高档糖果纷店、特色咖杀啡店、冰/扭甜品点趴家居商业类惊：小型超市僻、鲜花、礼甜品剖航空中介及扩银行：魂————疯钻饰/手表患/古董：心————耻商务中心：台————内庭式商业街效果演示内庭式商业街效果演示皂·蚕办公楼配套询设施分析支车位惑指活标左英国仲量

燥联行指标越英国世邦

矮魏理仕指标娇《新地产》

芹推荐指标科车位分布密养度

猎（个/平米程）弱1个/25意0平米签1个/20恭0平米茶1个/15阀0平米芽写字楼等级竟5A级蛛5A级暴5A级于电梯侮指薯标赞平均800董0平方米拥币有一部电梯晌，电梯的平污均等待时间薄在4~8分插钟悉4000~树5000平灶方米拥有一命部电梯，平著均等待时间奉为45秒粱空调加新源风锋系欺统窝甲级写字楼遥每人每小时扒获得的新风江量为朵50-幻60立方米草，为普通写影字楼的两倍澡（每人每小芽时30立方李米）橡燃气锅炉，提水冷系统组瞒合空调系统仆，最24小时单奴户自由开关丙、自由调节牲室内温度，忆并可以精确道地进行分户痕计量费用驰供决电说说明参供电容量：圾应能适应将亲来用电设备筒的增加，用刃电量增大的犹需要，变电族所设计时应文为将来的扩探容而预留足愤够的空间，衫一般在10难000Kw践-1200孟0Kw（根评据本案面积宋而定）蜓供电电源质继量：必须符冶合以下规定存：电压波伏动不大于勤±亡15％频宰率变化不大海于潮±劳0.5Hz昼波形失真瞎率不大于8是％允许断叨电持续时间崖为4～20摇0ms趋给水延系惧统君全自动变频六标准给水系孝统，卫生间抹24小时水董源热泵板换分热水，直饮大水入户供应是，中水系统狐（满足SO服HO办公的液需求）境分美摊歌说卵明咏全楼分摊：示部分管井，抓设备机房，殊物业用房，标公共走道，酿楼梯间及前总室，电梯间磨，写字楼入浅口大堂，消门防控制室，吐电缆分界室柄，交接击间，煤气表粗间，水箱间吹，卫星电视蛇机房及公用威墙体面积的坚1/2煮商务分摊：缠自动扶梯，皆公共卫生间秘，过道，大抽堂部分机房轻，楼梯间及堆前室，部分昆管井仆写字楼分摊坑：新风机房恋，弱电间，寨服务间，走率道，公共卫凯生间，楼梯鸭间及前室，惧电梯间，部誓分管井俗配套仔建折议话电梯庭商场设置2艺部自动扶梯正/办公楼设质置5部客梯县/设置1部怀消防货梯/雀3米/秒幕车位献200个舰能耗弊10000垫-1200窝0Kv，两络路供电，自境备发电机组求，保证3小湾时独立供电疏照明刺公共照明5旱00lux潜空调场燃气锅炉，依水冷系统组怜合空调系统副，廉24小时单气户自由开关袖、自由调节烧室内温度，冠并可以精确啦地进行分户年计量费用耗新风扬甲级写字楼丹每人每小时誓获得的新风鱼量为挺50-诵60立方米嫩，为普通写扭字楼的两倍饲（每人每小海时30立方蜜米）款给水既全自动变频巷标准给水系伍统，卫生间瑞24小时水委源热泵板换寺热水，直饮期水入户供应辉，中水系统往（满足SO然HO办公的过需求）档承重霜楼板承重不育小于500象kPa/平聋方米徐柱间距抖考虑办公楼挥的实际利用缝率，及可分薯割性，（建谊议累8困.25按米份）膨大堂户>500平樱方米，挑空景（两层裙房君）头设计市内跌怎落式水景或泄水幕墙//迎设置大堂接上待前台/大良楼客户铭牌嗽/自动感应立门、旋转门宽/大理石地富面、装饰墙疯/乔木绿化敬、软装修、获装置画、公兰共休息区剩走道搭珍珠白石材栋地面、复合因壁布墙面、址矿棉吸音板差吊顶惕办公区域奇地面抛光砖省、乳胶漆墙摆面、进口格柿栅灯具、矿计棉吸音板吊跟顶/玻璃幕哭门娃