《房地产规范化设计管理体系建立》

高品质住宅规划设计创新管理高级研修班房地产规范化设计管理体系建设2012年11月10日—11日房地产开发流程与运营体系第一部分目录123房地产的运营体系房地产的计划管理概述房地产的开发流程一：房地产开发流程-----总的流程与框架图说明及图例：、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算设计流程阶段一：房地产开发流程1.1房地产开发阶段划分与职责层级一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（一）一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（二）一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（三）一：房地产开发流程1.3房地产设计研发流程构建的体系框架一：房地产开发流程组合1组合2多项目区域总部多项目跨区域整合多项目跨区域多项目单区域战略型+矩阵式战略型价值链型1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系操作型一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系矩阵式管理一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系弱矩阵一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系强矩阵二：房地产的运营体系2.1房地产运营管理：2.1.1定义二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房归地产的挥运营体慎系2.1起.2运营管理福中心的职楼能二：房嗓地产的两运营体驰系2.1团.3运营管穗理的重唯点二：房地倾产的运营轮体系2.2房地产运营体系内容：2.2闪.1投资决度策2.2.剧2阶段性成虽果2.2.索3运营决策2.2.斩4计划管傅理2.2紫.5成本管理2.2.撒6资金管愉理2.2.路7知识管理二：房冬地产的辅运营体路系2.3房地产运营体系案例解析二：房地支产的运营获体系2.4房地产运营管理架构2.4取.1项目运浅营组织粗架构与忧决策机真构二：房地径产的运营校体系二：房地巷产的运营堪体系2.4想.2项目的乘管理目催标二：房地丙产的运营付体系2.4胶.3运营会确议系统愁：a.运营决告策会b.运营管居理会二：房腹地产的她运营体渠系非运营饮会议系粥统二：房索地产的核运营体每系两个重懒要的运似营决策州会二：房纵地产的须运营体量系两个重呈要的运浮营管理告会三：房机地产的灶计划管识理概述3.1项目计划管理是房地产企业项目管理的重点三：房地樱产的计划辈管理概述3.2项目计划管理本质与关键要素三：房部地产的睁计划管着理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.芦1建立一盈体化计铲划管理购体系的某目标三：房地凯产的计划躺管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3猎.2一体化夺计划管珠理体系匙的特点一个目标+二个体尤系+三个层党级三：房地吩产的计划云管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3掘.3项目计安划分级尊体系：呢三层次+四要素三：房地笑产的计划恭管理概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.3掌.4项目计竹划体系个与管理沾计划体绍系的关酷系三：房离地产的渐计划管院理概述3.4项目的关键节点计划3.4.夸1如何确定污项目的关骑键节点三：房秘地产的灭计划管涉理概述3.4.通2项目关键杆节点的内粱容：a.里程碑节堤点b.体现项玩目管理陶思想的化节点三：房务地产的拘计划管爪理概述三：房地增产的计划具管理概述三：房地应产的计划冰管理概述3.4拣.3房地产项呢目50个关键节嫌点如何建产立规范替化的房突地产设盟计管理宜体系第二部分目桶录房地产设计管理的范畴与定义12345房地产谊企业不构同发展洽阶段的光管控模挣式与相决应设计歌管理模备式建立精细驱化市场需袄求下的规系范化设计毕管理体系设计管理驱效率指标设计管桨理通病女与案例烘分析一：房地产设逐计管理液的范畴粱与定义涉及房地碧产开发的体全过程。牲内容包括喊：从项目坊初判的跟茄踪,到项目阁决策中陪的概念湾草案研月究，从喉概念设秘计到施嘉工图设谊计，从梢施工现戒场的配额合到营摄销道具鞭的制作句，以至控到后期撇客服的昼维修、文整改的例技术支怜持等。契合企游业的发甲展战略眨，锁定曾项目的冤经营目傻标,在符合企激业发展的颠产品策略佳指导下，街通过有效孕的组织、惹完善的流猴程及制度榴的建立、阀方法的提杂升等一系唉列手段，想在产品制五造过程中斜实施的涉氧及设计内撞容的管理估。房地产设计管理的范畴房地产设计管理的定义一：房地产设计肚管理的范称畴与定义涉及产品傅的种类、墙品牌、以信及开发运休营模式选择何种寇产品战略态对一个企疼业来说至廉关重要。醒产品战略犯并不仅指歇导项目策宾划、规划歉设计、户尤型研究、且营销推广驱，同时也锄影响到项毕目的拓展幸模式、土恨地储备模赢式，甚至惊品牌宣传录模式及企练业自身的班发展模式盒。产品策略车为企业发充展服务产品制造熊过程必须逗符合企业波产品发展蒜策略产品的战略产品的策略品质保证疯、进度控堵制、成本财控制设计管理三大目标二：房地伪产企业不片同发展阶息段的管控暂模式与设径计管理模裙式1.1企业管控模式的分类1.2设计管理模式的分类1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考1.4设计管理资源配置基准二.1.1企业管控绢模式的分涝类财务型(投行)战略型操作型(运营型)管控模式二.1.2设计管某理模式如的分类职能型公司型(项目制骨型)矩阵型项目管径控模式设计管长理模式齐与企业速对项目添管理设洗立的管浪控模式庭一一对管应二.1颜.3企业管理掠模式与设堂计管理模旷式的优化迈组合之思旬考组合1组合2多项目区送域总部多项目跨流区域整合多项目耗跨区域多项目失单区域集群式复合职膝能型项目制略型(大、小)职能型二.1.爬3企业管估理模式注与设计盆管理模唐式的优殊化组合爬之思考标准化侦设计水圈平集群式复合职能型项目制型职能型战略合万作水平设计管理模式发展二.1胸.4设计管理而资源配置僚基准合理的府项目人礼员数量谁和结构孕配置，侮不仅是挑人力资株源有效赤利用的旁要求，纺也是项俩目有效浇实施的桨保证。庭配置基雕准应基承于企业吓项目的咏运作模洽式、运叹作水平何和人力候资源成靠熟度企业年度请人力资源飞规划新增项准目人员丢配置规嘱划参考多项目运暗作状况下外，项目之巨间人员动滑态规划和宝调配人员配置基准目的人员配置基准的作用案例:某大型地产公司人员配置基准三.建立精细帆化市场需庙求下的规寄范化设计咬管理体系3.1建立规范化管理体系的意义规范化辩设计管姨理体系室能够提持高企业胸内部的很设计管柜理业务服水平，殿规范设乐计管理阅制度和峰流程，草以保证绍项目开虫发质量侨，提高逢项目开领发效能称，提升五公司项喂目运营雨能力，杏打造企忧业核心透竞争力三.2体系建立苗的组成要赶素与核心绘内容负责项目显设计管理招，保证设才计质量、报进度、成脊本目标的饼实现(规划、建含筑、结构罢、水电、据景观、室涝内设计)材料设备友选型定板配合成春本管理向中心建灭立设计夫成本基祸准体系,建立从研仪发开始的醉成本控制警理念与系蔽统,提高产品堵综合性价赞比组织并参钱与主要材耀料、设备程的调研,与成本管盼理中心配凶合,建立按泄体系、武专业分晃类的材插料信息须库(含品牌及陵供应商评任价)3.2.1设计管理职责3.2.1.1一般意义下的设计管理职责三.2体系建胞立的组和成要素历与核心复内容项目开发省部按要求及幸时向设计贯管理部提视交各设计亭阶段所需阁资料条件负责与覆政府部删门就各敞阶段设揉计中间询过程成筹果的技奇术沟通耻及完成赚各政府维相关部脾门的申章报审批鸟工作

其它部门在设计管理过程中的职责成本管序理部按要求及弱时向设计乌管理部提陵交各设计总阶段所需刮成本目标随着图纸姑的不断深课化，调整唯成本及控确制目标负责组织耽方案设计欣招标中的敲各项工作市场营销部按要求及舅时向设计孕管理部提神交各设计链阶段所需恩资料条件负责对颗各阶段换设计成议果地产宴公司内爷部技术碍评审提兰供市场这评价建泳议负责制颤定各阶矛段设计录任务书运中的市漠场定位勿部分的泥内容三.2体系建执立的组咏成要素肺与核心蒜内容3.2.2组织与架构优化案例分析处一：北京金地2006设计部组织架构选图三.2体系建僻立的组朽成要素息与核心任内容案例分析二：06~0痛7深圳金地任设计部构阳架图(改进前)项目组1项目组2项目组3项目组N

结构组

设备组

景观组

室内组专业组主管负责制强大的技术支撑平台技术支持+质量控制项目组设计经理制前期方案+项目设计管理设计总监部门经理专业组项目（建筑师)组建筑研发组

材料组部门副经理

行政秘书三.2体系建念立的组诵成要素悔与核心牵内容三.2体系建郑立的组侦成要素胃与核心侨内容

2.3.1设计管理业务流程的意义梳理设计涝工作流程笋，明确设疑计管理的筑控制节点勉和不同阶灾段的设计土输入条件,清晰规骑范项目稍设计管搂理过程跪中的控紧制节点忙，以便结提高设险计管理脚效率，稠保证设沸计质量查、进度腊、成本蛋三方面杂均得到栏有效控厘制三.2体系建立技的组成要络素与核心驾内容主线流程概念设计方案设计扩初设计施工图设计配合部门营销成本工程开发物业主线部门设计部

2.3.2业务流程总的房金地产运部营框架萌图说明及挎图例：、房地产妄开发业务闪划分为六隐个阶段：粮项目论证维、项目策阴划、设计睡管理、工蜻程施工管钳理、销售鞭管理和入鼻伙管理。、工程量施工管滋理阶段坚和销售裹管理阶骨段的时洞间存在棒重叠。、本示虫意图中铺仅列举禾四个专蛾业的工迅作内容南，其他独的专业知的工作涛内容在饿流程文剪件中有稻详细的刮描述。：代表阻关键里浙程碑：代表帽某个阶伪段的主黄导的专润业任务养，即其如输出会雁成为本柄阶段其豪他专业护开展活岸动的输县入条件膜。：配合专蠢业的任务受。项目立项主体结棚构开工开盘销售入伙项目论普证阶段项目策疏划阶段设计管理凑阶段工程施巩工阶段竣工销售管医理阶段入伙管灭理阶段工程拓展组织项目桶论证初步产品爪定位营销组织项目旧策划/产品、查市场及劲客户定咳位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划麦、项目推箩广方案策位划、项目闭前期推广吗及销售前洗准备设计方案设欢计扩初设搁计施工图设桶计设计配偶合、供熔应商考弱察及招苹标、施达工准备咏及桩基扮等工程川施工主体结菠构施工殊至具备想预售条您件工程施工肤至竣工验荡收销售及入悬伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事案务管理入伙事务津管理成本估算测算预算、标益底、合同贷价进度款、蹦工程变更孕、招标采绪购结算设计流购程阶段设计流早程框架桨图施工图设疫计建筑、规划方偿案部品设计及定板扩初设弱计拿地节点概念规划草案概念规划方案方案报俭建方案设计扩初设计施工图设计模型研椅究施工图设梁计指引部品材鄙料调研部品材料做清单部品材料瘦定板封样销售配合循资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品、端技术创愧新研发论证阶段策划阶段销售示穗范区设宪计设计管理阶段工程管理分阶段之业务流祸程图设计流蛾程框架警图一级流程:项目投鸟资决策产论证管未理阶段家流程项目设计王管理阶段龄流程项目工雅程管理厕阶段流锻程项目营筹销管理唉阶段流声程项目入伙悦管理阶段抄流程二级流溜程:设计管藏理流程设计单位鼻选择管理景流程设计合坑同及付材款管理追流程材料设蓄备选型/定板/验板管辛理流程设计变瓜更管理露流程设计流程仙框架图三级流程茧：设计费骆用预算劳计划编斩制细则设计合同蔬编制工作都细则设计任招务书编坏制工作酱细则设计、咨谣询单位选侨择及信息归管理细则施工现裳场设计株配合工平作细则设计关键死点控制工定作细则计变更管守理细则三.2体系建屿立的组展成要素合与核心疮内容

2.3.3管理流程主要是跌涉及设迈计职能锅的公司吸管理制损度，如《地产公挡司设计王总监管技理办法》、《设计管理晨阶段集团省对子公司赵监控程序》、《实施地产牌项目开发片周期基准判作业指导榨书》、决策浙分判等三.2体系建立分的组成要而素与核心狡内容

2.3.4优化的流程带来的管理效率和效益梳理设计混工作流程腾，明确设鼓计管理的德控制节点鄙和不同阶烈段的设计座输入条件,清晰规茅范项目徒设计管讽理过程补中的控远制节点插，以便剃提高设在计管理鄙效率，阵保证设典计质量洲、进度仓、成本阳三方面粒均得到嫁有效控负制精装修见管理流放程与优班化三.2体系建立马的组成要肥素与核心挎内容

2.4计划管理

目的：理顺各务项工作梳的衔接较关系，掉明确里沟程碑点泽和责任膨归属，刻保障开血发周期伙基准的距有效实情施，实袄现快速蚕滚动的姿地产开徐发模式法。2.4.悬1设计周期驰基准地产项目洲设计周期丙参考基准弓值简图三.2体系建立殿的组成要跪素与核心阿内容项目计划2.4鼻.2.仇1各级计鬼划的制毁定方式息与监控假办法2.4.2项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理公司一由级计划部门二级帜计划部门月仙度计划项目组周棚计划三.2体系建立常的组成要笑素与核心猫内容

2.5规范化的文件标准、技术标准及产品标准设计管驼理阶段赠及专业优的合理蹲划分专业：植总图、柄规划与料建筑、舒景观、滩室内、益展示阶段：天概念设今计、方窝案设计秩、实施手方案设描计、施工图触设计、旷部品设给计2.5屑.1建立标准租的基础三.2体系建立由的组成要咏素与核心梯内容

2.5.2设计文件的管理与模板建立《概念规喉划设计固任务书》《方案设计翁任务书》《住宅施勇工图设枕计任务割书》《景观概唇念规划惩设计任钞务书》《景观方逼案设计屈任务书》《景观施联工图设串计任务王书》《室内设滔计任务效书》2.5已.2.洪1设计文览件的内壤容2.5动.2.另1.1任务书类三.2体系建立范的组成要号素与核心秆内容《概念设计伟咨询合同》《建筑方鹊案/扩初设偶计合同》《建筑施工宾图设计合引同》《景观方坏案设计暴合同》《景观施工惜图设计合母同》《室内设船计合同》《销售示范研区包装设愤计合同》2.5.春2.1.五2合同类2.5呈.2.陶2模板标准浸化三.2体系建军立的组诉成要素蜓与核心套内容2.5.3技术标准与模板建立《产品配本置标准墨建议书》《方案设氧计指引》及《施工图绍设计指种引》统一技咸术标准:《区域通芝用节点总构造设哗计标准》及《区域通用节点君构造设计弹标准》交楼标准方案、哪实施方外案、施蚀工图设知计各阶赶段成果流标准及桥深度要晶求新技术应桌用2.5后.3.竿1技术标准宽的内容2.5止.3.嗽2模板三.2体系建立去的组成要陷素与核心骂内容

2.5.4产品标准的建立对每项设怜计管理工饱作，除颁瞎布程序(工作的朗方法)\成果标准外，同鲁时根据湿企业的请技术战旋略，建皱立相关请的评价膀标准，揉使设计管雅理质量保亏证工作有垫章可循耻。

2.5.5评审或评估标准《项目投踢资决策浅评审阶贪段概念智设计成王果评价亡表》《项目经狡营方案策评审阶亮段方案拍设计成妖果评价棕表》《设计巡下检评价带表》三个评价群表《项目投洁资决策桐评审阶经段概念炎设计成戴果评价匠表》评价纬度关键要素评价标准评价意见技术成果达标成果内容符合性满足《投资决策评审阶段设计成果标准》（编号SJ—201）中对内容及深度的要求。技术指标符合性经济技术指标符合政府规划要点和项目经营性指标的要求设计成果科学性设计方案可实施（如满足日照间距要求、参考户型可实施性等），避免技术指标的虚假性满足各项设计规范要求交通组织、空间构成、物业分布等合理、舒适并符合价值最大化原则设计成本关键因素地下室及停车位地下室布局满足技术合理、成本最优原则地下停车场内交通组织高效、便利其他特殊因素因特殊情况带来的其它超常规成本（如特殊地质条件、特殊场地条件、特殊结构形式等）应进行成本收益论证产品价值分析设计概念项目规划设计手法和概念应形成鲜明的特色，并支撑项目卖点，为项目创造附加值。产品设计规划布局应建立在多方案收益比较的基础上遵循经济效益最大化原则配套设施（会所、商业等）布局有利于居住品质提升、经济效益最大化典型住宅单元配置标准（包括层数，单元户数，梯数，各户型面积等）应符合高性价比原则典型单体价值点挖掘：设计创造价值原则附送空间创新的结构形式（高厅等）开发周期分期策略分期策略应满足结转要求，遵循首期快速和总体最大化的资金回收原则项目定位产品定位、设计方案是否有利于快速滚动开发结论《项目经营殿方案评审固阶段方案扭设计成果蹈评价表》评价纬度关键要素评价标准评价意见

产品实现产品符合性设计成果满足《市场定位》要求；设计成果与投资决策评审阶段设计成果的延续性指标符合性各项经济技术指标满足项目经营性指标要求，如户车比、容积率、户型配比等技术成果达标成果内容符合性设计成果内容及深度满足《金地集团项目经营方案评审阶段设计成果标准》要求（编号SJ－202）技术指标符合性各项经济技术指标满足政府部门规划要点及项目经营性指标要求设计成果科学性符合各项国家及地方设计规范要求，满足日照间距、建筑节能的要求方案设计合理性规划效益对各项元素（总体布局，住宅组团，道路交通及停车组织，景观环境，竖向设计及公建配套等）的规划设计合理并满足价值最大化原则。居住区规划利于物业管理及运营分期规划合理首期销售示范区规划布局及销售路线清晰合理产品创新在满足成本收益原则的基础上进行户型设计创新提高产品附加值建筑技术应用应用合适的建筑技术提高居住性能及产品附加值立面设计建筑主题突出、特性鲜明色彩及材料搭配合理开发周期设计进度导致关键节点设计进度偏差的设计原因结论《设计巡检邪评价表》评价纬度关键要素评价标准评价意见

设计实现度户型成果符合性立面成果符合性现场实施效果与经营评审阶段设计方案的符合性

示范区效果示范区整体形象展场包装效果示范区整体形象整洁、美观销售路线便捷，标识系统清晰，设置合理示范区形象鲜明、个性突出、展示效果强烈，定位符合项目整体形象定位要求建筑细部节点技术处理立面材料交接立面色彩处理门窗、阳台栏杆、楼梯构造设计无功能性缺陷立面材料分色、交接处理无原则性错误客户服务设计问题投诉来自客户服务部门、物业管理部门的设计投诉问题处理、反馈情况三.2体系建办立的组洒成要素狮与核心忆内容2.7.培1建立成本荐管理目标奋及节点

2.7设计管理过程中的成本管理项目关键节点辅助节点管理目标案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算三.2体系建立宪的组成要梯素与核心赌内容2.7.洒2建立相关胆部品信息芳库2.7毙.2.像1项目部塑品信息库筝模板2.7.栋2.2项目部品信息库建请立的要点a.(工程)材料分应判b.标杆企业折主流材料狼部品品牌骂及成本基俩准借鉴c.战略供控应商合萌作及集纺团采购d.建立信息庙库共享平嗽台三.2体系建立棒的组成要沃素与核心亲内容2.7跪.2.匙3材料部孕品研究租的工作兽目标a.基于对目妹标客户的刷期望值分烂析,研发满催足客户赤需求的误部品b.成本优她化、对仙比c.工艺的块研究2.7.母3设计过雕程中的该成本优弓化的主睛要手段乱和方法2.7.践3.1结构及基纠础的形式2.7帽.3.勇2窗地比2.7.饥3.3外墙材甲料及部灭品2.7社.3.晋4停车方式床及人防方席案2.7.牛3.5主要设朴备选型2.7赠.3.剪6产品附话加值对既应的成遥本2.7稳.3.针7合理的胞景观成箭本配置四、设董计管理征效率指征标

4.1人工效能指标指标类别指标名称万科某城市公司（万科内部标杆）北京H地产公司公司开发规模深圳：8-10个项目北京：4-5个项目青岛/西安：各2个项目北京：3个项目天津：1个项目苏州：1个项目整体运营人均利润率250万元/人140万元/人61.5万元/人人均开发面积4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（净利润/人力总成本）8.553.11（4583万）开发效率（从拿地到开盘）低、多层：9个月高层：12个月项目1（多层）：18个月项目1（高层）：21个月项目1（高层）：31个月苏州项目1-1.5年目标成本变动率3%以内项目1：2.8%项目2：-2.6%项目3：1.1%5%左右计划完成率计划指标完成86%

会议决议完成100%

月计划完成90%计划指标完成55%

会议决议完成？%

月计划完成40.7%未统计四、设计仆管理效率僚指标分类指标名称含义/计算公式目标值①程序文件备注进度★概念规划周期从拿地到概念规划成果备案完成75天《设计管理流程》《概念规划成果标准》总设计周期为：225天/240天，可根据项目具体情况调整各阶段的周期，但总设计周期必须保证。★方案+扩初周期从概念规划备案到扩初成果备案完成95天《设计管理流程》《实施方案成果标准》★施工图周期从扩初成果备案到施工图最终成果备案完成55天（多层）70天（高层）《设计管理流程》《施工图成果标准》成本目标成本偏差率结构含钢量实际值－目标值/目标值