策划房地产营销活动方案

—策划房地产营销活动方案策划房地产营销活动方案篇1从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。假如以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。依据需要开发商可以选择不同的菜单。一、工程的前期定位策划：即房地产开发工程的可行性研讨，包括市场调研，工程定位，工程的经济效益分析等。二、工程的推广整合策划：包括工程的VI设计，工程推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。三、工程的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格确实定等；工程的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。全程策划核心流程如今中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从工程用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、工程投资策划营销；2、工程规划设计谋划营销；3、工程质量工期策划营销；4、工程形象策划营销；5、工程营销推广策划；6、工程参谋、销售、代理的策划营销；7、工程服务策划营销；8、工程二次策划营销；房地产策划人的六个职能伴着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、询问参谋的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们仍然会随时被房地产开发商追问：策划师或询问参谋有什么用假如我们仅依据字面意义，认为策划师或询问参谋就是出办法的，未免太过简洁。那么，房地产策划师或询问参谋到底是干什么的从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。1、医生的职能就好像医生为了对症下药，选择最正确医疗方法，必需对患者进行认真检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最终得出正确的诊断结论。房地产策划师或询问参谋受房地产开发商托付，对所开发的工程进行具体的诊断分析，在了解了工程所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”“怎么建”“卖给谁”等要素，提出工程的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或询问参谋既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为工程进行人性化的定位。2、法律参谋职能为了标准房地产市场，国家和地方政府公布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如工程对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必需以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全把握。3、财务专家职能房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或询问参谋可以告知你如何更有效的运用资金，房地产策划师或询问参谋是站在开发商的立场上，为开发商的工程进行全程策划，并要保证工程在将来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，取得最大的投资收益。其手段主要不是通过降低本钱，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使工程增值的创意设计上。4、导演的职能房地产策划师或询问参谋是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调协作，将工程的概念定位演绎胜利。5、船长的职能认为房地产策划师或询问参谋的工作只是出办法的人也有许多，事实上，当工程的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，假如把设计图看作海图的话，就是要严格根据海图航线航行，局部变动必需征的船长同意，只有这样才能保证工程概念定位精确实施。6、环境问题专家这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以表达。而居住区景观构成将极大的影响工程的将来销售，而景观风格定位及如何完成则取决于房地产策划师或询问参谋。可见，房地产策划师或询问参谋是通才型人才，同时，一个房地产工程的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或询问参谋就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。7、房地产策划师国家职业资格房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、工程运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产工程的市场调研和询问策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产工程的产品营销工作；房地产工程的运营工作。20X年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，标准新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的看法，最终评审通过的。房地产策划师职业确实立，不仅可以培育大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推动社会主义现代化具有非常重要的意义。伴着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并快速成长，估计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。20X年12月15日，由中国房地产及住宅研讨会主办、房教中国承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京高校隆重进行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、标准化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、标准化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充足展现中国房地产策划人的才智和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的标准、健康发展。8、房地产策划的地位和作用（1）地位第一、房地产策划在学问经济时期属于智力产业，能为房地产企业制造社会价值和经济价值。二十一世纪是学问经济时期，学问经济的一大特征是智力、才智产业将得到进一步发展，社会所需的学问比任何时期要丰富得多。胜利的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用学问的力量。这种力量，就是思想、智力、方略等。智能与财宝结合在一起，还会爆发出巨大的能量。第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲切助手。主要表如今：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从工程选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个胜利案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活泼、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在制造很多精彩的工程典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的.策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮忙与支持，给房地产企业出谋划策，制造更多的经济效益。第三、房地产策划在房地产开发工程建设中自始至终贯穿一起，为工程开发胜利保驾护航。房地产开发工程建设要完成一个工程周期，需要经过市场调研、工程选址、投资研讨、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节显现问题，都会影响到工程的开发进程，甚至使工程变成半拉子工程。房地产策划参与工程的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占据市常（2）作用第一、房地产策划能使企业决策精确，防止工程运作显现偏差。房地产策划是在对房地产工程市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的才智结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为精确，防止工程在运作中显现的偏差。第二、房地产策划能使房地产开发工程增加竞争力量，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继显现，竞争越来越剧烈，确定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增加工程的竞争力量，赢得主动地位。第三、能探究解决企业管理问题，增加企业的管理创新力量。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮忙房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发工程的问题入手，探究解决管理问题的有效途径。第四、能有效地整合房地产工程资源，使之形成优势。要开发好一个房地产工程，需要调动许多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与从前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮忙它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测将来市场，满意居民居住详细要求等作用。策划房地产营销活动方案篇2一、工程建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设备，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，便利企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的工程。二、工程选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条大路旁，交通便利、地势平坦、四周环境优雅。距市中心20XX多米。三、工程建设市场的需求情况及开发策略定位1、市场需求状况（1）百旺经济开发区已进入驻很多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设肯定规模的、给企业提供便利条件的小区。（2）东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）镇内较好地段新建房价，目前已到达2400元/平方米。2、开发策略定位（1）小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）建筑类型：门市、住宅、车库比例适合，户型面积合适市场需求。（3）建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）较好的施工质量。（5）科学的物业管理。四、工程建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60X70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。2、小区规划、建筑风格（1）小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，便利进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2）整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观适用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭协作谐，明朗，且有比照度。（3）小区的绿化、景观园林设计有特色，欣赏性强。设有体育、健身场地及设备。五、环境影响、风险分析及防范措施1、环境影响符合国家环境爱护法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析（1）小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。（2）工地建设风险，工程建设及工期是本工程的主要工程建设风险，建设中招投标的实施胜利与否将直接关系到工程造价和质量，工程假如延期将影响工程的资金回收。（3）户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。（4）周边企业入驻数量缺乏，需求量不大。3、防范措施（1）充足进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。（2）抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3）抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。（4）强化对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设备的建设。六、建设本钱、销售、税金、利润估算1、建设本钱估算：（1）住宅按900元/平方米（砖混）58485X900元/平方米=52636500元。（2）商业建筑1200元/平方米（框架）17683.98X1200元/平方米=21220776元。（3）车库、物业等1XXX元/平方米：车库7922.88平方米，物业450平方米（其它0平方米），计：9013X1XXX元/平方米=9914300元。（4）土地本钱：270元/平方米X41568.8平方米=11223576元，单位建筑面积地本钱：132.5元/平方米。（5）前期费：规划设计费：3元/平方米（含外网竖向），审图费：2元/平方米，防雷检测费：1元/平方米，测绘费：2.72元/平方米，质量监督费：1元/平方米，环保相关费、环保评估费、工程立项报告费：0.6元/平方米，公司费用（工资、款待费等，计180万元）21.29元/平方米，广告费：XXX万元，即11.82元/平方米；其它费（暂设、围挡、临时道路、水、电等）65元/平方米。土地契税（5%）56万元，即6.62元/平方米，消防管理费：2元/平方米，设计费：8元/平方米，勘察费：1元/平方米，监理费：6元/平方米质检费：2元/平方米，总计：134.5元/平方米。（6）小区配套费：①小区道路（含照明），30元/平方米。②小区绿化景观，15元/平方米。③小区外网：给水10元/平方米、排水10元/平方米、雨水10元/平方米、消防20元/平方米。④小区供热一次费：40元/平方米。小区供电：90元/平方米。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/平方米。人防：35元/平方米。上述计300元/平方米（建筑面积）。（7）住宅本钱计：900+132.5+134.5+300=1467元/平方米，总费：1467X58485=85797495元。商业本钱计：1200+132.5+134.5+300=1767元/平方米，总费：1767X17683.98=31247592元。车库本钱计：1XXX+132.5+134.5+300=1667元/平方米，总费：1667X9013=15024671元。总计：132069758元，计6.65%贷款利息，总计：140852397元。2、销售估算：（1）住宅：按2300元/平方米X58485平方米=134515500元；（2）商业：按3800元/平方米X17683.98平方米=6720XX24元；（3）车库：按2700元/平方米X9013平方米=24335XXX元；（4）总计：226049724元。3、利润估算：（1）销售利润：226049724X13920XX24=86848200元。（2）税金：暂按下三项计：①营业税：5%5%X226049724=11302486元。②所得税：25%25%X86848200=21712050元。③城建、教育附加税8%：8%X11302486=904198元。（3）税后利润：86848200X11302486X21712050X904198=52929466元。七、工程资金运作1、工程初期投资（1）土地费：270元/平方米X415068=1122.3万元（2）前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防检查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。2、工程的融资（1）对工业园区已建厂房1X2#，6X11#租赁、出售。（2）对工业园区规划厂区进行租赁、出售。（3）查找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，到达利益双赢。（4）房屋销售过程融资。（5）银行抵押贷款。八、工程实施原则及建设周期1、工程实施原则（1）严格执行建设程序，统筹布置各项工作。（2）重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。（3）严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付运用。2、建设周期（1）20X年3月20日X3月25日，地质勘察。（2）20X年2月1日X4月1日规划、设计及施工图设计阶段。（3）20X年4月1日X4月15日审图、图纸交底。（4）20X年4月15X10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付运用。九、销售策划1、销售宣传的重点区域：金城江区2、按时开展销售宣传，准备工作（20X年1月1日X3月1日），3月1日开头正式销售宣传。3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展现（20X年2月20日做完）。4、多方位广告宣传（1）网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。（2）通过媒体（报纸、播送、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。十、工程立项结论通过以上论述，该小区建成后，能够到达对工业园区的企业有利生产，便利生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本工程在周边企业入驻具有肯定数量，且有相应配套设备，户型平面布局合理，户型面积适合，建筑风格高雅，颜色搭协作谐，欣赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其工程是可行的。策划房地产营销活动方案篇3一、前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不行少，而且必需做到位。X商业城工程是X房地产开发公司开发的精品物业，将成为X市北区的新型休闲地产商业的经典作品。X商业城座落于X市城区北部的X广场旁，是X地产开发公司的新建工程。本工程占地X平方米，依据目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为X余平方米，地下车库及装备用房建筑面积为X多平方米，商业裙楼建筑面积约X平方米，塔楼建筑面积约X余平方米。工程总投资约X万元。经过前期的市场调研分析，本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步想象，结合目前工程现状，本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度动身，对工程的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略布置、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。二、工程营销总体策略营销总体策略是认真分析、科学划分并精确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升工程的附加价值，取得工程的最大利润，并全面树立和提升企业形象及工程形象。概括本工程的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、提倡一个财宝理念、提炼一个鲜亮主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。三、工程营销目标方针依据本工程“五个一”的总体营销策略，拟订本工程的营销目标方针如下，作为本工程营销工作纲领的完善和充实。1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2、提倡一个财宝理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3、提炼一个鲜亮主题：产权式商铺、休闲式商业。4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面对年轻新锐、有自己独特的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5、酝酿一场热销风暴：本工程将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。四、销售目标1、销售（招商）目标。2、销售目标分解，依据工程的定位及施工进度计划，进行营销工作。五、工程销售机遇及价格为了更好地在后续营销过程中充足表达总体营销策略和达成目标方针的完成，综合工程要素资源和营销推广传播要素，结合工程定位，确定以下销售机遇及价格。（一）工程入市机遇及姿态。1、入市机遇：依据规划与工程进度以及营销准备，在X年X月份房交会期间开盘（或X年X月），可以抓住X年春季房交会、X节等时机掀起第一个启动；在X节、X年秋季房交会、X等重要时期掀起新的销售。2、入市姿态：以全市乃至X地区“财宝地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略。1、价格定位的原则：采纳比价法和综合平衡法。2、价格定位：整个商业工程的销售均价为X元/平方米，其中起价为X元/平方米，最高价为X元/平方米。3、价格策略：实行“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价风格整（略升），均价为X元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介搭配（一）宣传策略主题。1、独特特色：“X商业城财宝地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建筑建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，提倡“投资财宝地产、取得稳定回报”的投资理念。2、区位交通：本工程地处X广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置本钱低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介搭配。1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财宝投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2、开盘后的强势推广期：即工程营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3、开盘后的形象展现期：为了展现形象，以软性深化挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、工程招商说明会等形式。策划房地产营销活动方案篇4一、前言：营销理由传统经济学认为，商品的价值确定于凝集在商品中的有服务动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有服务动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地把握一个商品的价值，因此是理智的，因此也就不存在市场营销概念了。然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的本钱购置某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。如今已经步入了学问经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断端详、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的详细内容。二、促销：点石成金如今的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业假如仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的根本市场法则。有远见的人总试图看清本来看不清的东西，一成不变的思维方法是最简单失利的。在房地产市场饱和的现状下，我们必需打破常规、独树一帜，充足运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，四平八稳；多线共拉，布线为网，一网打尽。（一）立异：以租带售房地产开发商对其所开发的工程都希望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式取得高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上显现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高超住宅的销售市场竞争非常剧烈，市场明显供大于求。在此情况下，假如华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高超独树一帜。但我们不能满意于此，必需尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，转变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），实行“租售结合”的营销策略。“租售结合”房地产营销策略和方法的根本内容如下：当市场发生改变，供应过度，造成楼房难以销售时，应转变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子临时未售出，我们也可以获得肯定的租金，而且，伴着高超经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢的确，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，以缓解再开发的资金压力，充足调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：伴着大佛山的启动及招商成果的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终显现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也显现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!（二）顶楼：困中创“圆”（园）众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分防止不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必需找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在确定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“当心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。详细问题详细分析，一切从实际动身，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺肯定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。并且，我们投入也不大，XXX平面大约只需20XX元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设本钱。至此，顶楼的逆境我们就可以“圆”满解决了。（详细操作方法可以到“永安新村”“取经”）阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、简单漏裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必需实行低价、甚至本钱价销售，在价格上对其固有的缺点以肯定的补偿，以弥补其缺乏。对于顶楼简单产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建筑的过程当中假如严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然如今房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信念么（当然我对您们还是有信念的），假如有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的成认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，由于营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）（三）中楼：以旧换新俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不怜悯弱者，在产品同质化严峻、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有长期的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最终也逃离不了失利的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、顺应现实要求的模式，并胜利付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己剧烈竞争的强手之林。目前，作为弹丸之地的高超，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必需实行差异化的市场策略，努力制造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而取得胜利。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：伴着高超低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱把握在20%的人手中，而其余80%的人只掌握着20%的财宝。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异样火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的连续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不行逆转!有时，时机就显现在市场的改变中，跟随于雷声轰隆的雨后。胜利者擅长并敢于抓住市场，而失利者之所以失利就由于他“茫然”于时机。我们必需抓住这大好机遇，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市场依据的。毕竟，高超旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严峻及人们的喜新厌旧心理作祟，在有肯定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购置欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的胜利者确实是那些最能顺应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。（四）绿化：诗意栖居“诗意栖居”是人类居住的幻想!所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂盛行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回来自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完善当中有那么一丝丝缺乏：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。满眼的绿色意味着宽广的视野，洞察市场才能开山立业；氧气犹如良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。（五）物业：“和谐”民主现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。从前叫做消费者买的放心、用的满意；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必需要受到特别的待遇、肯定的尊重，他埋单时才满意，以后也快乐再次光临；在购置商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品屡次被列为消费者最喜欢的品牌之一。在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延长、拓展到物业管理服务上。由于物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。详细操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。三、推广：多管齐下一个成熟、胜利的品牌，到最终所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的坚固的心理上的联系。境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气概压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简洁的例子：你爱上一个女孩必需英勇追啊!否则，你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!对吗最主要的，由于房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、制服他们（一）广告：媒体打压广告宣传主要以《高超信息报》、街巷横幅条为主，以高超有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来削减广告投入费用，限度地提高广告资金的回报率；二来高超电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，实行任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的规律考核看它是否“经济”。通过本人屡次经验的证明，现有个很好的考核方法：假如广告后收益广告费用，则是经济的，可行!可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都明白，企业是赢利组织，它的这一本性确定了其在参与全部实际时都必需是以最小的投入而制造利润的化!好!既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必需将其费用投入结构化，以到达花最少的费用而取得诉求的化。举个例子，假如你在安静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清晰楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的本钱要远大于扔小石头的本钱，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是由于同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议实行“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。确实，墙体广告给人的感觉是比拟低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会运用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是肯定与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的看法可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时期进步、经济兴旺，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是适用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧（二）造势：气势浩大我个人比拟赏识《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步稳固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。由于广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调简单产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个独特化的内涵，它对消费者购置决策的影响力非常有限。这时，我们必需借助一两个推介会将本来“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。详细推介有多种操作方法：1.利用突发大事（包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的大事）来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆识就能取胜的。借助突发大事宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。2.必要时可以在荷城广场绽开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，由于这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的缺乏，使消费者更充足、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清楚的模型；令其在确定购置意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。四、补漏：瞻前顾后最终，特别要留意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、原因）进行，如可以是“推陈出新”（“陈”指华翠园的楼盘；而“新”则指我们即将推出的新楼盘）。五、收尾：殷诚期望在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必需抓住以下三个关键：1.勇于打破思维定式。2.擅长另辟蹊径。3.敢于抓住机遇。策划房地产营销活动方案篇51、产品的调研只有对楼盘进行充足的调研，才能找出了自身的弱点和长处，端详产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充足发挥产品的优势点，策划才能行之有效。（1）物业的定位；（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；（3）目标市场的分析；（4）目标顾客的特征、购置行为的分析；2、市场的调研或许有人讲，搞房地产工程靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断改变和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对全部在规划、推广过程中将显现的问题进行有效的预测。在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。（1）区域房地产市场大势分析；（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析；（3）与目前正处于强销期的楼盘比拟分析；（4）与将来竞争情况的分析和评估。3、企划的定位定位是全部广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过工程的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主见），提出推广口号，使楼盘突现其别出心裁的销售卖点。查找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间布置，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得剧烈，则手忙脚乱，怨声载道。房地产广告必需以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是铺张的。的确，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并搭配媒体是为客户完成利润最大化。整合传播则是围绕既定的受众，实行全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清楚的形象，并以持续全都的形象建立品牌。（1）不同媒体的效应和掩盖目标；（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；（3）不同种类、不同时间