《房地产估价》第四章教案2007

?房地产估价(gū〃jià)?第四章教案2007第一页，共50页。估价(gū〃jià)方法根本估价(gū〃jià)方法收益复原法市场比较法本钱估价(gū〃jià)法假设开发法应用估价(gū〃jià)方法路线价估价(gū〃jià)法基准地价修正法购置年法契价剥离法。。。。。。第二页，共50页。主要(zhǔyào)内容一、收益法的根本原理(yuánlǐ)二、收益复原法的计算公式三、收益复原法特点、范围与步骤四、纯收益的求取五、资本化率确实定六、剩余法七、收益乘数法八、应用举例第三页，共50页。一、收益(shōuyì)法的根本原理(一)收益法的概念收益法，又称收益资本化法、收益复原法、投资法、收益现值法，在土地经济理论(lǐlùn)和土地估价上时常叫做地租资本化或地租资本化法。收益法的英文名称为IncomeApproach,IncomeCapitalizationApproach或InvestmentMethod。收益法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期〔通常为年〕的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。采用收益法估价求得的价格，通常称为收益价格。第四页，共50页。〔二〕收益法的理论依据收益法是基于预期原理及效用价值(jiàzhí)论，即未来收益权利的现在价值(jiàzhí)。形象一点表示是：某一货币额×利息率＝纯收益。那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。将这个等式变换一下便得出：房地产价格＝纯收益÷利息率=40/10%=400。例如，假设某人有一房地产，每年可产生40万元的纯收益，同时此人有400万元货币，以10％的年利息率存入银行每年可得到40万元的利息，那么对该人来说，理论上这宗房地产与400万元的货币等价，即值400万元。房地产价格=房地产未来收益折现值之和第五页，共50页。二、收益(shōuyì)复原法的计算公式〔一〕资金时间(shíjiān)价值资金时间(shíjiān)价值就是资金增值，就是利息，其与通货膨胀不同。1.在利率、期限不变情况下，投入的资金量不同，具有时间(shíjiān)价值不同。2.在利率与资金不变的情况下，资金的使用时间(shíjiān)不同，具有时间(shíjiān)价值不同。3.资金的周转速度不同，具有的时间(shíjiān)价值不同。4.资金具有利上加利的增值。把不同时间(shíjiān)的货币额换算成现在时点的等值货币额，换算结果叫“现值〞，其过程叫折现。10%100元：一年后110元，两年后121元，三年后元133.1=100(1+10%)3亦100=133.1/(1+10%)3F=P(1+r)nP=F/(1+r)n第六页，共50页。〔二〕一般(yībān)公式说明(shuōmíng)：〔1〕此式实际上是收益法根本原理的公式化。〔2〕当公式中a、r、n变化时可以导出下述各种公式，可见下述各种公式只是本公式的一个特例。〔3〕本公式只有理论分析上的意义。第七页，共50页。〔三〕有限(yǒuxiàn)年期且其他因素不变的情形这具体有两种情况，一是资本化率大于零，二是资本化率等于零。1.资本化率大于零的情况上述公式还有一些其他用途，如可以利用(lìyòng)该公式制一表，说明在不同资本化率下土地使用年限长到何时，土地使用权价格接近于无限期时的土地价格。第八页，共50页。2.当资本化率等于零的情况V＝a×n式中，V、a、n的含义同前。此公式的假设前提是：〔1〕a每年不变；〔2〕r=0；〔3〕有限年期(niánqī)为n。公式原型：V＝a＋a＋a＋…＋a第九页，共50页。〔四〕最简单(jiǎndān)的情形第十页，共50页。(五)纯收益在前假设干年有变化的情形这具体有两种情况(qíngkuàng)，一是年期无限，二是年期有限。无限年期的情况(qíngkuàng)式中，V、a、n——含义(hányì)同前；ai——表示第i年的纯收益;t——表示纯收益有变化的年限。该公式的假设前提是：①t年以前(含第t年)纯收益有变化；②t年以后纯收益无变化为a；③r每年不变且大于零；④年期无限。第十一页，共50页。三、收益复原(fùyuán)法特点、适用范围与操作步骤〔一〕特点1.理论行强2.估价(gū〃jià)结果取决性强3.收益性价格〔二〕适用范围收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价(gū〃jià)，对政府机关、学校、公园等、公益房地产的估价(gū〃jià)大多不适用。第十二页，共50页。〔三〕操作步骤：1.估计每年的潜在总收益。这是假定在充分利用、无空置时的总收益。2.估计每年的有效总收益。这是由上述潜在的总收益减去估计的正常空置、拖欠租金〔延迟支付租金和不付租金〕的损失而得。3.估计每年总费用。4.估计每年的纯收益〔又称净营业(yíngyè)收益〕。这是由上述有效总收益减去估计的每年的营业(yíngyè)费用而得。5.估计资本化率。这是估计正常投资者投资获取此纯收益而要求的收益率。6.选择具体的收益法公式计算价格。这是将上述纯收益、资本化率等代入收益法公式中求得。第十三页，共50页。四、纯收益的求取(qiúqǔ)〔一〕纯收益的概念纯收益是由正常情况下的总收益减去总费用而得。一般以年为计算单位。房地产的总收益可分为实际收益和客观收益〔费用也如此〕。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般说来它不能用于估价，因为(yīnwèi)个别人或个别企业的经营能力等影响实际收益很大，假设以实际收益为根底进行资本化，会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般正常收益，它才能作为估价的依据。房地产的收益也有有形收益和无形收益，在估计收益时不仅要包括有形收益，还要包括各种无形收益。第十四页，共50页。〔二〕各类房地产纯收益的计算(jìsuàn)

1.租赁性房地产〔1〕总收益总收益=房屋出租年租金＋押金与保证金利息〔2〕总费用①管理费A.以管理面积计算B.年租金一定比例2%～5%②维修费A.造价比例法维修费=造价×比例B.定期轮修法维修费=轮修次数×平均每次费用C.经验估计(gūjì)法维修费=折旧费×80%③保险费保险费=房屋现值×〔1.5‰～3‰〕④税金营业税一般为5%房产税一般为年租金的12%其他还有附加城建税0.35%，教育税0.05%⑤空房损失费以半月租金计第十五页，共50页。其他涉及的有折旧费、利息(lìxī)：折旧费=〔造价—残值〕/耐用年限=造价(1-残值率)/耐用年限利息(lìxī)=房屋现值×年利息(lìxī)率纯收益=总收益—总费用总收益=纯收益＋总费用纯收益=土地纯收益＋房屋纯收益总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金＋〔折旧费＋利息(lìxī)〕10000元，年利率10%，利息(lìxī)1000元，通货膨胀率3%，贬值3000元，实际收益只有7000元。第十六页，共50页。2.其他类型房地产如使用性房地产、自用性房地产、待开发(kāifā)类房地产、农用土地只是各自收益工程及费用工程的差异，纯收益的计算思路与方法相同。纯收益=总收益—总费用第十七页，共50页。〔三〕未来纯收益确实定1.以估价时点前假设干年纯收益确定〔1〕平均(píngjūn)〔2〕公式计算2.以估价时点后估算假设干年纯收益确定〔1〕平均(píngjūn)〔2〕公式计算〔四〕收益年限确实定1.建筑物年限≥土地年限以土地年限为准2.建筑物年限∠土地年限〔1〕分段计算〔2〕按无限年期纯收益中扣除折旧费及土地摊提费。第十八页，共50页。五、资本化率确实(quèshí)定〔一〕资本化率的实质为防止歧义，首先需要指明(zhǐmíng)哪种是资本化率。所谓资本化率，简单地说是用以将纯收益资本化〔或转换〕为价格的比率。但这样的界定还不够，还不能使人完全明白，需要再看具体例子。我们知道，在收益法中，由于纯收益的特性不同，具体的计算公式也不同。例如，在纯收益每年均不变，并且持续无限年的情况下，收益法的公式为：V＝a/r。但在有限年的情况下，收益法的公式为：在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下，收益法的公式为：上述三种情况下的公式中，r就是我们所说的资本化率。第十九页，共50页。资本(zīběn)化率实质上是一种资本(zīběn)投资的收益率〔由一笔投资赚回的收益的百分数，有假设干种不同的名称，诸如收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率〕。认识到了资本(zīběn)化率实质上是一种投资的收益率，我们实际上就在观念上把握住了求取资本(zīběn)化率的方法：收益法中应采用的资本(zīběn)化率，等同于与获取估价对象房地产所产生的纯收益具有同等风险的资本(zīběn)的收益率。第二十页，共50页。(二)资本化率的种类运用收益法评估房地产价格，由于估价对象不同，应当采用的资本化率的性质并不相同，由此需要区分资本化率的类型。应用(yìngyòng)最广泛的3种资本化率是：综合资本化率，是求取房地价格时所应使用的资本化率。土地资本化率，是求取单纯土地的价格时所应使用的资本化。建筑物资本化率，是求取单纯建筑物的价格时所应使用的资本化率。第二十一页，共50页。综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率，三者虽是严格区分，但又是相互联系的。房地产纯收益=土地纯收益＋房屋纯收益房地价格(jiàgé)×综合资本化率=地价×土地资本化率＋房价×建筑物资本化率式中R0——综合资本化率，适合(shìhé)于土地和建筑物合一的估价；RL——土地资本化率；RB——建筑物资本化率；VL——土地价格；VB——建筑物价格。第二十二页，共50页。〔三〕资本化率的求取方法搞清了资本化率的实质，下面介绍4种易行且科学的求取资本化率的方法。说这几种方法易行，是相对而言的，真正要运用好并不容易，同时需要有一些前提条件，如有的方法要求房地产市场较为兴旺。1、市场提取法这种方法是利用收益法公式(gōngshì)，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益、价格等资料，反求出资本化率。第二十三页，共50页。选取的6个可比实例及其相关(xiāngguān)资料(表4-1)可比实例纯收益(万元/年)价格(万元)资本化率(％)1234561223106590321021908854272025011.812.111.412.012.512.8第二十四页，共50页。2、平安利率加风险调整值法这种方法的公式为：资本化率＝平安利率＋风险调整值。它是先找出平安利率。所谓平安利率，是无风险的资本投资的收益率。该方法的进一步细化，是将房地产的风险分为低、中、高和投机(tóujī)4种情况。在求得了低风险下的土地资本化率后，顺势可以确定出其他风险下的资本化率，如表4-2。第二十五页，共50页。表4-2不同(bùtónɡ)风险下的资本化率风险水平土地资本化率(%)建筑物资本化率(％)低7～98～11中9～1211～14高12～1514～18投机＞15＞18第二十六页，共50页。3、投资收益率排序插入法这种方法的根本思路是：首先将社会上各种类型的投资及其收益率找出。各种类型的投资及其收益率包括从各种类型的银行存款、贷款、国库券、债券、股票、保险到各个领域的投资收益率等。其次，将收益率从低到高顺序排列，制成图表。然后，将估价对象房地产的投资与其他投资进行比较分析(fēnxī)，考虑投资的风险性、流动性、管理的难易以及作为资产的平安性，找出同等风险投资，判断资本化率应落的区域，范围，从而确定出所要求取的资本化率。第二十七页，共50页。投资组合法这种方法的资本(zīběn)化率，是购置房地产的抵押贷款的利息率与自有资本(zīběn)的收益率的加权平均数，计算公式为：式中，r表示资本(zīběn)化率，V表示房地产价格，L表示抵押贷款额，E表示自有资本(zīběn)额，MC表示抵押贷款的利息率，EDR表示自有资本(zīběn)要求的收益率。第二十八页，共50页。以下几点有助于理解上述公式：1、拥有房地产是拥有货币的一种形式(xíngshì)。2、购置房地产可看作是一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产纯收益为投资收益。3、购置房地产的资本来源可分为抵押贷款和自有资本两种。4、抵押贷款额＋自有资本额＝房地产价格。5、抵押贷款收益＋自有资本收益＝房地产纯收益。6、抵押贷款×抵押贷利息＋自有资本额×自有资本收益率＝房地产价格×资本化率。7、第二十九页，共50页。六、剩余(shèngyú)法〔一〕剩余法的概念在上述收益法中，是根据土地收益法求取土地价格，根据建筑物收益求取建筑物价格，或根据房地收益求取房地价格。但当需要根据房地收益单独求取土地价格或建筑物价格时，那么要采用(cǎiyòng)剩余法〔residualtechnigues〕。剩余法实际上是一种收益法。剩余法具体有土地剩余法〔landresidualtechnigue〕和建筑物剩余法(buildingresidualtechingue)两种。第三十页，共50页。〔二〕土地(tǔdì)剩余法所谓土地(tǔdì)剩余法，是土地(tǔdì)与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法，而依本钱法能求得建筑物的价格时，那么可将此建筑物乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的纯收益，然后从土地(tǔdì)与地上建筑物合并产生的纯收益，再用土地(tǔdì)资本化率进行资本化，即可求得土地(tǔdì)价格。式中，VL表示土地(tǔdì)的收益价格；a0表示土地(tǔdì)与地上建筑物合并产生的纯收益〔通常是基于房租的纯收益〕；VB表示建筑物的价格〔依收益法以外的方法，多数情况下是依本钱法求取〕；rB表示建筑物资本化率；rL表示土地(tǔdì)资本化率。第三十一页，共50页。土地剩余法的估价步骤是：1、估计建筑物及其基地的总收益。2、估计建筑物其基地的总费用。3、将建筑物及其基地的总收益减总费用得建筑物及其基地的纯收益。4、估计建筑物价格。5、建筑物价格乘以建筑物资本化率得建筑物纯收益。6、建筑物及其基地纯收益减建筑物纯收益得土地纯收益。7、土地纯收益除以土地资本化率得土地价格。土地剩余法的适用(shìyòng)条件是：1、收益性房地产。2、土地与建筑物土地价格。3、单独求取土地价格。第三十二页，共50页。〔三〕建筑物剩余法所谓建筑物剩余法，是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法，如依市场比较法求得土地的价格时，那么可将土地与地上建筑物合并产生的纯收益中扣除此土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物资本化率进行资本化，即可求得建筑物价格。建筑物剩余法的计算公式如下：式中，VB表示建筑物的收益价格；a0表示土地与地上建筑物合并产生的纯收益〔通常是基于房租(fángzū)的纯收益〕；VL表示土地的价格〔依收益法以外的方法，多数情况依市场比较法求取〕；rL表示土地资本化率；rB表示建筑物资本化率。第三十三页，共50页。建筑物剩余(shèngyú)法的估价步骤是：1、估计建筑物及其基地的总收益。2、估计建筑物及其基地的总费用。3、将建筑物及其基地的总收益减总费用得建筑物及其基地纯收益。4、估计土地价格。5、土地价格乘以土地复原利率得土地纯收益。6、建筑物及其基地纯收益减土地纯收益得建筑物纯收益。7、建筑物纯收益除以建筑物复原利率得建筑物价格。建筑物剩余(shèngyú)法的适用条件是：1、收益性房地产。2、土地与建筑物合并产生收益。3、单独求取建筑物价格。第三十四页，共50页。〔四〕运用剩余法应注意的问题剩余法在土地或建筑物的价格依其他方法不能明确把握时，是有效的方法。但是，一般情况下剩余法要求建筑物比较新，并且处于(chǔyú)最有效使用状态，同时可以获得其经济租金时才为有效和方法。否那么，运用剩余法也不一定能保证求得正确的价格。第三十五页，共50页。七、收益(shōuyì)乘数法〔一〕根本原理地价＝地租×一定的数字(shùzì)有时人们把这“一定的数字(shùzì)〞干脆作为判断地价上下的标准或用它来表示地价，而不直接用价格来表示。关于这种估价方法的名称，目前普遍称之为购置年法，也有称之为收益倍数法或资本化乘数法〔grossincomemultipliermethod〕的。第三十六页，共50页。〔二〕根本公式购置年法实际上是一种收益法，其求得的价格也可称为收益价格，计算公式为：V＝a×y式中，V表示收益价格，a表示纯收益，y表示购置年。例如，有一农地的年纯收益为2万元，购置年为12年，那么该农地的收益价格可估计为：V＝2×12＝24〔万元〕购置年法为一简捷(jiǎnjié)但很粗略的估价方法，其可信度取决于纯收益与购置年的准确与否。根据收益的类型不同，收益乘数法分别有：毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法。值得的注意的是，从理论上看，收益倍数与上述购置年法略有不同。收益倍数法的地价等于总收益与“倍数〞之积。第三十七页，共50页。〔三〕购置年的实质现就经济理论上购置的实质及引起的一些误解加以讨论。我们赞同马克思对这个问题的某些论述。马克思正确地揭示了购置年法的理论根源：“这不过是地租资本化的另一种表现。〞这就是说，购置年只能通过利息率来解释，单纯这个数字本身是毫无经济意义的，它只是由地租资本化法所演算出的数学结果。所以，许多把它说成是购置年或地租资本化年限的观点，从严格意义上讲是不正确的。购置年只能通过利息率来解释的完整含义是：购置年只能通过利息率等有经济意义的因素来说明，在一般情况下仅用利息率就可解释，但在某些情况下还要通过其他因素配合(pèihé)才能解释。第三十八页，共50页。〔四〕购置年法的现实意义我们认为购置年只能通过利息率等来说明，并不是说这种估价方法(fāngfǎ)完全是地租资本化法的重复多余。实际上，地租资本化法转化为购置年法后，也有很大的应用价值。1．可直接评估。在评估房地产价格时可不必再通过迂回的方法(fāngfǎ)先知道资本化率。如果通过大量的调查资料，找出了现实房地产市场中地价是地租的假设干倍数，这个假设干倍数就可以用来评估土地的价格，只要将这个市场上平均的假设干倍数乘以的年地租即可。第三十九页，共50页。2．可以简单地判断一下某宗土地的买卖价格或评估价格是否公平合理。在一定的地区范围内，地价与地租的倍数一般不会波动很大，绝对数字也不会很高。例如，伊利、莫尔豪斯曾判断：“在大多数的情况下，地价很少超过租金价值的20到25倍。〞〔见伊利、莫尔豪斯：?土地经济学原理?，商务印书馆1982年6月第1版，第228页〕如果一块土地的地价与地租之比的数字，偏离这个地区的平均数字较大，可以说是不正常的。3．可能完全形成一种估价习惯。如在有了年租的地方，人们完全按照形成惯例的假设干倍数来估算地价〔如像英国那样〕，这假设干倍数可能与利息率毫无外在的联系，尽管理论研究(yánjiū)上可以把它们联系起来。第四十页，共50页。例一：某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床45元，年平均空置率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料估计该宾馆的价格(jiàgé)。年总收益＝300×45×365×〔1－20％〕＝3942000〔元〕年总费用＝3942000×30％＝1182600〔元〕年纯收益＝3942000－1182600＝2759400〔元〕宾馆价格(jiàgé)＝2759400／10％＝27594000〔元〕第四十一页，共50页。例二:某家庭估计今后10年内月收入为16000元,如果月收入的30%可以用来支付(zhīfù)住房抵押款的月还贷额,在年利率为12%情况下,该家庭有归还能力的最大抵押贷款额是多少?对应的公式为：V＝a/r[1-1/(1+r)n]a1=16000*30%*12r1=12%n1=10万元a2=16000*30%r2=1%n2=10*12万元第四十二页，共50页。〔一〕估价对象概况本估价对象房地产是一出租的写字楼；土地总面积为12000m2；建筑总面积为52000m2；建筑物结构为钢筋混凝土结构；建筑物层数为地上22层、地下2层；土地使用权年限为50年，从2001年5月15日起计。〔二〕估价要求需要评估出该写字楼在2006年5月15日的购置价格。〔三〕估价过程1.选择估价方法宗该房地产为出租的写字楼，有经济收益，适宜(shìyí)于用收益法进行估价，应选用收益法。因其收益为有限期，公式为：V＝a/r[1-1/(1+r)n]第四十三页，共50页。2.搜集有关资料通过调查研究搜集的有关资料如下：〔1〕租金按净面积计，可供出租的净面积占建筑总面积的60％，总计为31200m2,其实局部为公共过道、大楼管理人员用房、设备用房及其他占用的面积。〔2〕租金平均每月每平方米35美元。〔3〕空置率年平均为10％，即出租率年平均为90％。〔4〕建筑物原值5500万元。〔5〕家具设备原值500万美元。〔6〕经常费平均每月10万美元，包括工资、水电、维修、清洁、保安等费用。〔7〕房产税按建筑物原值减扣30％后的余值的％缴纳(jiǎonà)〔每年〕。〔8〕其他税费约为月总收入的6％〔每月〕。第四十四页，共50页。3.估算年总收益年总收益＝31200×35×12×90％＝1179.36(万美元)4.估算年总费用〔1〕折旧费采用直线折旧法计算每年的家具设备折旧费家具