西北湖开发项目-维xx亚港湾定位报告

西北湖开发项目——维xx亚港湾定位报告壤目毕丹录顾武汉房地产珠市场走势综蛙合分析煌总体市场发凯展状况良好浇，无泡沫之住虞纯……………臣……把6顾总投资、总另销售量稳步迷增长腿新开工楼盘施销售率较以兔往普遍提高耽各档次楼盘灭平均价格分乘别上涨烛小高层市场标份额逐渐增袭大粪开发企业越搂来越注重整铸合外部资源展大盘开发热皱点逐步外延颂7.旧城他改造步伐加刃快，城区地鸡价攀高眠各类物业发等展趋势分析规……………切……………稿………诚14泉写字楼、营翁业用房开发柜趋缓热住宅继续看壮好多层、小腐高层开发步垫伐加快云酒店式公寓偿及小户型市啊场前景模糊队“瑞豪宅垄‘丸市场初露端阔倪享当前楼市畅循销户型分析绩回……………举……………挎………是21脊畅销户型基俩本特征免复式住宅要急求质素较高题、市场理性记错层结构逐肚渐淘汰饮临湖住宅开究发现状唱……………布……………络……………扫24哄区域分布以帝“告武昌占“挤为主民多层住宅是众主体建筑类苍型裕湖岸线整治铅风格各异盯西北湖片区屑房地产市分初析葡一、地理位勾置与交通配行套适……………姿……………撕……………捞28努二、综合圈谨层的教育、询医疗、体育矩、文化等配概套压……………赛29捡三、周边住火宅物业（市忌场存量、增谎量）砖……………轿…………科31飞第三汗章店重点楼盘剖积析悦一、世纪华暑庭催……………间……………涝……………浊………桑34饶——烫设计新颖、嫁定位准确，世销售价格及唤速度创单体伪高层高档楼虚盘新高，朝匹向、户型等窜缺陷明显裳二、东方国栽际公寓闪……………绿……………拒……………武…林37瞎——袖项目定位过倒于求全、一镰网打尽，档失次不高，东团西朝向是不哀可弥补的硬娘伤涌三、怡景花芒园疫……………卸……………哑……………枝………昼39饲——臂临江景观资苦源丰富，户唉型设计不尽歇合理，出现恭对视现象，曾朝向均好性古不足，车位呆明显不够、隶四、中环大闭厦君……………坚……………恨………瓶……………隔43岭——护立面效果及袖色彩安排恰晚当，容积率粒过高，户型越设计中明显赞出现对视严造重、通透性议差、车位不模足等问题胀五、东湖林列语视……………较……………含……………秩………淡45顷——坚推窗即见景寄的人居环境叛、优化的建奇筑结构及选抹材使项目成械为多层高档闻楼盘之典范豪，过快的销尖售速度让开本发商留下遗桑憾所六、丽岛花怠园誓……………牧……………烫……………孟………且47践——假既符“勤虹景花园狮”畅之后唯一成向功的高档别帖墅，楼盘获俊多个全国奖腰项，后期高回档盘景观资缠源不足年武汉高档住胜宅消费群体姓研究证居民对高档怜住宅的购房饱意向问卷调看查长……………芬……耕49劣目标客户抽拣样访谈分析残……………繁……………旱………狼56国武汉高档呀住宅竞争态付势、市场空漫间分析落总体竞争态顽势惑……………两……………苍……………毛……牛66翁——柱别墅和高羊层单体争抢后同一消费群越体割别墅市场竞税争激烈，价题格竞争占主赌导择别墅价格偏驾低，对高层献住宅销售冲算击较大透中心城区高熟档单体高层自开发近期增隶长较快批市场空间疏……………煎……………饼……………烧…………庭68鱼——绪武汉楼市高购档住宅购房竖理性、价格提承受能力较埋强、宵市场空间的葬挖掘起决于榴消费意识的应引导滑——杆富豪第一居芹所趋向于中盘心城区豪华但住宅毒项目定下位瘦决定市场定歌位的几个因宽素占……………折…蚁……………涂…止72勾“列地王做”秧位置决定了厉本项目的高鄙端定位黄周边项目竞乘争要求本项醋目以高端定需位来突出重锯围：录CBD商圈寻的启动给周挂边豪宅开发伍带来生机聋武汉真正的甘豪宅市场其提实是央“勺卖方市场绕”坏项目的高成饼本决定了高朝端定位是控康制风险的现熔实需要议市场定位竿……………壤……………牧……………吴………骂74离——阴武汉西北湖袍高档住宅区拢的催“细顶级豪宅除”早产品定位倡……………岛……………幅……………货………铃75杜——慨唯一性、尊霸贵性、差异强性、创新性旗核心竞争策杨略登……………腹……………蹦……………麦…酿76欢——湖产品领导者枪策略晋核心消费群圣描述踢……………除………唐……………起……舞76小案名设计建圆议件案名阐释拴……………程……………酱……………头………妨80冤推广主题高……………孕……………宰……………塑………萍81追侯选案名雁……………某……………及……………剖………扰81匙规划设计建折议牛一、规划总移体思路瓣……………湿……………辩……………橡……阳82吩1．总平面庸设计建议待2．项目风拔格建议连3．单体建绞筑设计建议馅二、大楼配垦置、会所配庙置及园林绿木化亚……………洞…………翻88角项目投资成枪本估算及财迁务分析汇项目基本指胸标貌……………银……………洗……………阳…抖93具项目开发成短本构成滨……………凯……………积…………会94蝶财务评定老……………猜……………筝……………队……扩102奇项目风险规料避矮风险剖析讯……………均……………驾……………厉……乘103蓬风险规避措说施贴……………瞒……………饰……………届103准项目价蛋格定位及营球销推广回价格定位团……………它……………讯……………士……威105寸营销推广刘……………关……………构……………防……腹105铅第一章街武汉房地荷产市场走势膛综合分析造总体市场发魄展态势良好萝，无泡沫之收虞街科1.总投资汉、年交易量扫稳步上升锹在近两年落武汉楼市继大续升温、交干易持续放量养、价格涨幅箭较快壳的市场格局碍下，武汉房微地产市场已柿提升了一个广台阶：1．呜从投资增幅腥来看，痕2002安年的房地产欧投资额较132.5他亿劫元，较20突01年的1症15.39俊亿元，增幅更为14.8避%，这一增拖幅远低于国村有及其它投佩资的增幅（牵国家统计局呼副局长邱晓沉华语胆），这说明畅武汉房地产狠投资并未出同现过热；2惕．从全国3兆5个大中城非市房价分析路，武汉目前而平均套房销筐售价格与户相均可支配收罪入比为7.鲜2。低于全中国平均值7白.8，与房暖地产业发达偷城市北京（寻12.4、俘上海(8.肆7)、深圳门(9.0)脖及同类城市旺沈阳(10届.6)、南图京(11.娘9)相比，聪基本处于合旺理的比例，蛾因此，房地悔产业对武汉揉而言，仍有堵一个长远发淘展的过程。弃2002年仇总投资额为核132.5慕亿元，同比时增长14.限9%。其中遗住宅投资9必9.39亿险元，同比增钟长15.4傍%，占总投日资的75%选，经济房开盒发投资13抛.65亿元躁，占总投资撇的10.3孝%。严2002年狸施工总面积视为1690耽.12万㎡南，同比增长凝9.2%；抽其中，住宅跃1387.性22万㎡，助同比增长1秋4.8%，育占总面积的仓82.08奔%，住宅中佣的经济房面秃积140万子㎡，占总施雕工面积的8大.3%。腊2002年嫂竣工总面积奔为633.机17万㎡，杏同比增长3敬.1%。浅其中，住宅辈522.7嚷3万㎡，同抱比增长4.朵6%，占总消面积的82烛.55%，篇住宅中的经叠济房面积7喂0万㎡，占露总面积的1偿1.1%。响截止200货2年底，全驱市实有住房徒建筑面积9研400万m害2谨（不含空置副住房），人炕均建筑面积蔑已达伟22.16鼓m龄2睬。却2002年午全市销预售端总面积为7输59.32漂万㎡（其中肥住宅销售面垮积393.统13万㎡）摄同比增长1主7.17%番；总销售额帆为118.沸55亿元，企同比增长2明6.62%闲。恳2.新开海工楼盘销售凝率较以往普晃遍提高另从各个片区司来看，无论锄是繁华的汉磨口区域，还骗是较偏远的驱青山、桥口奉、汉阳，每习个区域里各艺式项目（非蜓常失败的项称目除外）的青销售率都比期较高。据统面计，今年新徐开盘项目8狮4个，新开败项目销售率搞达55％。祝各区新辅开项目、项换目平均销售激率如下表：枯睛行政区域碰2002年熊新开项目饰平均销售率栋武昌区僵18役54％僵洪山区们16请48%朵江汉区州涂10肃58%廊江岸区斜8写60%爆桥口区位9执50%嗽汉阳区调15枪46%陵东西湖区出6血62%妇青山区场2牙59%忘合计搅84湿55%肿3.各种椅类型住宅售找价普遍上涨驻中高档商品玻住房明显增徒多，比重逐航渐增大，占港全市商品房术开发总量的尘63%，并胞由此带动全够市商品房单件价的上涨。遭市区中心地帖段的中档商数品房均价已态达2700楼元/㎡，涨陪幅7.4％机，产品的综究合品质有明誓显提高。刃均价最高的璃区域为江汉古区为拘2618.石05元/㎡朗，其次是江处岸区，24芬50.60辱元/㎡，主查要是由于这灾两个区域属楼于老城区，皆土地价格过葵高引起的；迟最低的区域知为青山区1冰827.2萝1元/㎡，帆全市住宅均逢价2327娃.21元/牧㎡，同比上搞涨12.6芝8%。辰普通住宅均盒价如下图到写字楼市场趣继续保持平引稳的发展趋幻势。全年均唱价为416退2.25元蹈/m锦2赤，涨幅音1.94%盈，四个季度拴写字楼价格屡如下图。队季度刺价格贺指数本2002年症第一季度赞4128.弯3煎103餐0.04床2002年少第二季度熄4149.五16庄1035.缎24街2002年捏第三季度列4163.丈08凡1038.烧71梁2002年呆第四季度贼4208.买63序1050.那07或各季度指数资列表如下：绸牢

豪住宅价格指毕数遥写字楼价格锐指数奶综合物业价些格指数酬2001年纺第四季度海1082.句37叉1023.础09劫1041.怀90昏2002年像第一季度盗1003.纸97螺1030.住04妖1017.颂01虫2002年支第二季度释1038.扫99殊1035.筋24比1032.肾41杨2002年跨第三季度扶1078.授31立10敢38.71夺1049.览29章2002年格第四季度啦1136.赖63齿1050.船07胸1115.祖72痰4.小高层贿市场份额逐事渐增大罢竿全市各垒片区房价普袜遍上涨来自概于多方面因挥素的促进，牲有政策面的都积极推动，栽如：土地储绪备制度的实录施，交易手色续费的下调伯，交易程序独的简化；也停有开发项目欲的品质提高堤，新开项目捉推出力度加蹦强；同时还盖有购房消费初的日益理性储和成熟以及抽购买力的释泼放，诸多积圾极的因素促钳成本年楼市圆的普遍飘红适。参敞骆剥犯2002年进7月10日策以后，我市缠正式实施土厘地储备制度兼，使得城市网用地更加稀埋缺，迫使开登发商向天空扑要地。可以葵看出，今年州我市房地产席市场小高层舅数量明显增甚多，截止1手0月份，小返高层占到总乒供应量的4按3％。同时聪小高层固有艳的优势如楼晨盘带电梯，既房屋的采光衫、通风、视炉野均比多层开住宅好等，纽普遍得到市卫场的认可。丰搅脸各区小高层浴数量比例如肿下表：偏区域名称刃楼盘总个数墓小高层个数筑所占比例启武昌区柏98刃48陈49%匠洪山区滑60殿21宰35%款江汉区炸116诉62悠53%狠江岸区末96葬59畅61%林桥口区且31览15惑48%磁汉阳区色43岂4送9%老东西湖区颗28框2娘7%晓青山区重18主0喇0廊合计恨490族211衬43%感5.开发声企业越来越绵注重整合资窗源，产品质驶量上了台阶阅今年本市项教目，无论城饲郊大盘别墅张还是多层洋鸡房，从规划御水平、园林厦设计、户型灶创意都上了碌一个台阶，采这主要得益帽于行业竞争贼所带来的发韵展，开发公阳司都注重仔治细研究市场视，高度重视归项目品质和撑细节，日益籍满足居民消边费品位提高汗带来的新的处购房需求。百瞒在规划扯设计上纷纷腔请来外域或填者外地大师柏参与，在建添筑施工方面乓大量地运用干了新技术、搬新工艺、新声材料，尤其喂是在大规模串社区体现得颗更加突出，撞开发商都能忌以开放的心忙态来提升产族品质量。蛾莫各区涉外项莫目的个数以议及在各区中揪的比例箭贡区域名称所项目总个数裳涉外项目个灭数异所占比例锅武昌区季98计26项27%团洪山区那60悔22捐37%守江汉区补116剖28垦24%右江岸区酱96丝12劲13%适桥口区妄31批6岗19%苏汉阳区幻43肚10姐23%俘东西湖区缴28薄9招32%咐青山区至18瞒4下22%诵合计唇490奴117铺24%睛6。大盘开艰发热点逐步格外延霞从今年热点勤版块的分布搏来看，除了然传统的热点训地区以外，抽涌现出一批赔新的热点，各如：中北路耳、东湖、汤授逊湖、杨汊晃湖等。我们荣综合比较这挪些新的热点绘区域可以看截出，这些区哀域实际上是互传统热点区剥域的延伸。柳怀1）徐倚东路向中北文路和东湖两倾个方向延伸辟。凤胖2）光炼谷版块则向扭珞狮南路、坚汤逊湖、关盖山路方向扩绿张变哗3）由赠常青路、杨牌汊湖、新华渗下路、发展化大道围成汉佳口新的地产附经济圈，实冬际上是金银迎湖版块的延搁伸。申7。旧城改专造步伐加快腰，中心城区肢土地价格攀油高爹近半年来，爷武汉市通过习旧城改造，财对房地产开务发用地供应罚进行了有效贿调控，逐步商让开发商自龙觉地娃“循回归社”香并参与到城保市中心城区仁，旧城改造多的趋势日益革明显，目前哪，仅汉口地虚区，除王家竖墩CBD建语设外，其它抬如析“望汉正街商贸盒区改造项目望”鼻、炮“晃永清商务区公旧城改造项忍目寿”鉴、全“针新华西路旧绕城改造项目土”灭，其中以朋“穗新华西路旧厉城改造项目电”慧为例，该地宿块最终以2乌34万元/航亩的高价竞垂拍成功，充握分预示着武浪汉旧城改造悄项目用地的三成本已经到鸦了一个新的缩高度，在较册高土地成本典、及城郊大锡盘中档物业猫的双重压力开下，旧城改择造项目中走钞高端路线的哄思潮蠢蠢欲球动，在竞拍储“习新华西路努”睬地块成功后颗，夺标的南蒙京三金公司角一位负责人检表示，湿“革在对武汉房樱地产进行考料察后，发现匪武汉的房地滩产开发水平扶不高，三金正有信心把该绩项目建成武六汉房地产精却品，使之成郑为区域标志远性建筑询……”正因此，我们秩可以预言，且随着开发商赏“犬回归迷”秃中心城区的滋热潮出现，美市中心城区述高端住宅的桨市场竞争会唐日益激烈，鞠高端住宅产竹品的形式会奥日益丰富，稀激烈的市场继竞争最终较逐量的还是开色发商之间自赖身实力与经帅营理念的竞扑争。旋各类型物业劫发展趋势综军合分析脆1.写字楼粥、营业性用耳房开发明显引趋缓，存量醋房消化仍需任时间莫目前，武昌顶除易“并光谷版块聚”吹市场较好外逐，其它地区线均反映平淡糠；炕汉口中心城观区写字楼如那“磨武汉广场泪”虏、涛“亮世贸大厦睛”烟、讲“颂泰合广场异”奸、大“妇游子乡大厦柏”列等；西北湖胜商圈的纯写享字楼如概“酒建银大厦聚”纠、贷“抵信合大厦躺”呆、贤“虚招银大厦后”偷、削“疼宏元商务大挡厦蝇”榆、醒“宿环亚大厦肺”逝等，是汉口陷地区较有代谜表性纯写字疫楼，通过市痛调我们发现般，除少数楼慎盘招租较好汪外，大部分蚊招租率不到浑50%，有笑的楼盘，甚宜至不到30驴%的出租率溜。扫通过市调及灰走访相关物扩业管理部门朽，我们发现双武汉当前纯盼写字楼市场月需求量有限码，普遍空置装率较高，从图未出现过火犹爆的市场状料况；西北湖燕商圈以从建猪设大道沿线箭到青年路沿攻线，纯写字竭楼随着在建携工程开发量韵的增加，空厦置率将越来牺越高，导致朗这种局面的崖主要原因为绿：其一，武顷汉市改革步史伐较慢，总廊体经济发展示水平在全国索同类城市比误处于低水平任，国内外各闷类大公司在洁汉分设办事厚机构数量有辈限，武汉本映地新成立公览司规模较小跃，对写字楼超需求有限；斤其二，地方虽政府驻汉办俭事处规模小笋，多选择购路置房产；其料三，武汉在子上世纪90冠年代初第一毁次房地产高暮峰中盲目上德马的大型写歇字楼项目较吵集中，消化崭存量都是问蜡题；其四，度近几年，政模府虽然对写乘字楼开发进殊行了相关调游控，仍有新粪项目问世；奖以上原因导炼致武汉目前裤写字楼空置挡率久高不下助，租金水平酿不高，目前案租金水平大弯部分在35笋元/㎡左右跟，最高的在产65元/㎡毯左右，而且汁各写字楼纷贼纷出台不少唯优惠措施吸朴引租户。里据2002售年上半年对暑全市空置房及的调查，老辞城区写字楼秒，营业用房劝空置现象相贸对集中。因针此，受其影搁响，全市写摘字楼，营业吗性用房开发菊步子明显放微慢，1-3飘季度，全市行写字楼、营锯业性用房竣调工47.6咸4万平方米则，只占前3魂个季度总竣的工量332坡.77万平失方米的14姑.3%，比狗去年有所下为降。都2002年效上半年武汉抛市各主要城井区房地产开你发空置房情弓况表用行政区域叨总计镜比例脖住宅蝇比例市营业用房沸比例如写字楼柱比例男总计宾126.2粉75.65司59.94倘%斜25.75阴20.4%献24.80膝19.65冤%渐江岸包30.23演23.95颂%华22.70英30.00抖%扯5.10卧19.81仓%病2.43于9.8%咱江汉辜28.93扰22.92奉%法14.61贴19.31纪%抬3.74酒14.52机%术10.58帐42.潮66%顶桥口拌11.91距9.46%员4.03宜5.33%谜3.56嗓13.83尘%般4.35眼17.54牧%轻汉阳吊11.86策9.39%须9.96夏7.89%催1.40帖5.44%蓝0.50循2.02%邮武昌次25.22妖19.98感%煌16.41翻21.69拔%侨6.58游25.55或%他2.23尤8.99%悔洪山接10.33寒8.19%数3.87舰0.68%艘1.86脑7.22%桃4.6扣18.55竿%搞青山治0.92铁0.07%混0.52体1.32%狗0.29糕1.13%旋0.11盯0.44%怀东西湖坏4.12因3.26%万1.00尘2.89%要3.12齿12.12卷%冬其他远城区维2.62越2.10%恼2.55殖3.37饮0.1难1.08%夜按价格分析架营业用房空恼置表如周衡狭挨民慨钳面积趁单位：万平轻方米锐价格分类咸项目醒比例（%）缺空置面积摩比例（%）蜻总计馅74条25．75场3000元拉以下抵40茫54．05救6．82年26．49晕3000元队以上京34蚊45．95顾18．93帽73．51络附表3显示幻：高档价位徒的空置营业督用房比例较果高，而且单吗个项目空置抵面积较大，国营业用房多故为集中空置歇。灾按价格分析定写字楼空置胆表茄附表4治原县甚项微游有面积单位钱：万平方米牌价格分类狮项目描比例（%）副空置面积奏比例（%）护总计秧34浊24．80够4000元释以下真17扒50．00列4．21敲16．98喊4000元熄以上衫17供50．00搜24．80坦83．02粥附表4显示轿：高档价位健的空置写字辟楼比例较高激，也都为集咳中空置，主券要集中在世怜贸广场、武似汉广场、泰曲合广场、亚掩贸广场等大诉型写字楼。横2．目前武堤汉客户群体概最大、开发睬商最看好的滴楼盘为地段悔较好的中高裂档住宅盘跃武汉市受经向济发展水平屑影响，居民胶收入、消费泡水平在全国枕同类城市排精行滞后，总凉体房价与同冒类城市相比桥，明显较低顽。价格在1蔬500元/冰㎡以内的经码济适用房几绪年热销不减戚，消费群体晴较大。价格晕在2000莲～2500恭元/㎡的中抖档楼盘多集枯中在城郊大宅盘，如金银土湖片区、后凉湖片区、南孔湖片区等五吉大热点片区歪，这一价格钻区间的楼盘虫竞争异常激炼烈，房屋品术质正逐年提职升，但由于迎地点偏远，野政府配套设于施难以完善哑，目前不少匀开发商正逐催渐将开发重攀心向城区转胃移。棋随着开发重送心向城区的熟转移，价格展在2500缩～3000待元/㎡左右旋的中高档多犯层、小高层帖楼盘，因获来得丰厚，深期受开发商亲秀睐；这些楼沙盘因其交通怜便利，地段慈位置优越，象价位适中，纽成为目前武娘汉居民二次雹置业及白领词阶层购房的晓首选，汉口调地区目前最贪有代表性的蹈如畏“迫福星城市广嘉场最”芒，若3．小高层凡住宅开发步烟伐加快楚随着人们生示活水平的提滴高和开发用劝地成本的增淘加及城市可召供开发的土留地逐步减小艳，小高层市浙场逐步升温恼，其开发和汽销售日益成蕉熟，目前武毁汉市小高层勤项目主要集井中在开发较黑为成熟的武终昌热点片区泪及部分中心认城区，尤武汉市目前态现有住宅楼稳盘约430塑个（不完全侦统计），其执中小高层住锻宅楼盘有9毛3个（不完摘全统计），伤约占总供应静量的21.桶6%，多层消住宅仍是市恐场的主导，娘占场市总供的应量的53崭。2%，其拔中小高层所声占比例较2调000年、棵2001年甩，2002渗年已有较大云的突破。叼武汉市小高姿层住宅市场探发展一览表柔年度漂楼盘数量置增长比例（禽%）奥2001年山43睁23阴2002年升62伤44例2002年熔93尽50扎在武汉市现孔有93个项思目（不完全丙统计）中，桌在售小高层工达到85个基，其中汉口划地区共有4那2个小高层酒楼盘占总比驰例的49.跨4%；汉阳腊地区共有7胶个小高层楼亿盘，占总比衬例的8.2亭%，；武昌须地区共有小挥高层楼盘3踪6个，占总些比例的42锄.4%，导如所“候徐东片区槽”岗有笔“婶都市精典偷”柱，勺“辈徐东欧洲花梦园恒”银，绍“悬世纪彩城凤”符等项目，南纤湖片区有隐“屿加洲花园、假碧云天、新均大地家园变”宵等项目，光谜谷片区的怠“渠名都花园冈”鸭，戏“耍丽岛花园绣”绞等，裁“摔明择惹·烧半岛尊邸偿”酱；在汉口、满汉阳、武昌码三个城区中侦，汉口地区孟聚集的小高肝层项目最多炭，西北湖板肢块、香港路蚕、台北路、华解放公园路除、青年路、它新华路、新烛华下路沿线居是汉口地区友小高层、高和层住宅项目潜主要聚集地启，如江岸区郊的鸭“薪永清庭园，胞黄浦雅园悄”玉，江汉区的湖“奏澎湖公寓，劝富豪花园，齐沁园春锹”冷等项目；汉柴阳城区估“休东方华尔兹钓”爹等项目较有确影响。随着疮我市旧城改黄造工作的不急断深入，以悲及各大盘云佣集的城郊片脖区的开发土正地的日益减单少，小高层处住宅开发会驻逐步取代当座前多层住宅迷占主导地位塘的局面。这钢一趋势的发文展也是我国狭城市房地产冈经济发展的锄必由之路。责◆此中心城区许为小高层聚陷集的一些特壁征：愉

搅区域经济患发展迅速，追居民消费水嫩平相对较高戴；妥

足人口密度沾大，人流量雨大，交通便送利；暮

鉴区域土地嫁资源日渐稀睁缺（尤其是子武汉市新的兴土地政策的祝出笼）；倡

叛商贸繁盛锄，配套设施黑齐全；达4．商住两溪用楼购买多垦为置业投资旺，多集中在吩商业氛围较箩浓的老城区帐对商住两用已公寓楼的调败查，我们走雄访了江汉路林步行街的胀“隆港澳中心辽”纠、果“厘台北之星矮”丹、痕“赴世纪大厦减”肆、耳“知俊华大厦闪”召以及西北湖芝商圈内的扑“驻元辰国际戏”岭公寓、秀“间嘉鑫广场乖”棋等项目。假通过市调，虾我们认为目械前武汉市不牢少开发商看竟好小户型商驾住两用楼的路市场前景，随已在传统的暗商业氛围较丹浓的老城区甘开发小户型波商住两用楼友。面积在2雾8㎡～85美㎡（标准间秀、一室一厅读、二室二厅棋），销售形挂式较好，目读前这些小户陆型购买群，奖近30%为炭自用，70鼠%以上的为陶中小投资者描用于置业投毒资，大部分筑已租或待租随，其租赁对葱象多为传统症贸易领域的桂中小个体私霞营业主，而问如IT、医丸药等科技含躺量较高的产毛业领域多选绕择不同档次周写字楼办公漆，并不看好报这种商住两国用公寓楼。第5．酒店式罪公寓及小户塑型市场前景碗模糊辫酒店式完全阔产权公寓楼者，是近几年猾随着我国对出外改革开发腿而出现的一虚种投资性物伟业，目前，雕在部分开发励商注重市场齐引导及对投农资人回报承背诺的前提下经，该物业市附场出现热潮毯。如武汉市喜目前最有影边响的酒店式充公寓项目看——“芳港澳中心睡”情的成功开发炉销售最为典棍型。勤“棕港澳中心困”乔基本情况：芹港澳中心位们于武汉最繁用华的江汉路麦步行街临街赶中间段布，透由武汉江龙您房地产建筑辽开发有限公旷司开发，香没港美亚置业若投资（中国弱）有限公司铁代理。港澳悼中心的基本态投资模式为粮：投资者仅脸需支付物业绒总值30％才的投资款，惧余款由银行粮提供按揭贷槐款。在按揭胁期内将使用丑权委托给专袖门酒店管理书公司统一经括营、统一管仇理、统一支熄付按揭款。昌在头五年中产，每位业主切每年将得到善相当于总楼根款8％的固螺定回报。委美托期满后业失主可继续委异托管理公司警经营，也可鸡以自用或自结行出租获得袜相当年限的衡租金收益。起此外，投资垦者及其亲友韵还可以享受竭每年一定时论段的免费入挤住时间，或停者通过美亚走公司的度假熟网络交换到序国内外城市擦的度假村，筛享受国际流归行的度假交倡换计划的乐初趣。塔据调查，港功澳中心自开蜻盘以来，在冷武汉地区已葬取得相当好壳的销售业绩墓，并于8月置3日至4日匪在深圳香格突里拉举行展蜜销会，目前紫公寓楼均价借6000元嫩/平方米，叛另外装修款闷1000元庸/平方米，患物业管理费蜜18元/平川方米，目前尚已销售80织%，销售形臣势看好。但图这种个别的顶热销并不能犁说明武汉楼莲市迎来了仁“截酒店式公寓底”权的春天，在膊北京、上海规、深圳、广眯州等经济发夹达、对外开疮发处于前沿础的城市，其评市场容量较佩大，其开发酸、销售及物莲业管理已经粱较为成熟，坡武汉市虽是未全国特大城柔市，但受经超济发展速度春及对外开放晴深度的制约上，离设“金国际化大都凳市千”歉的标准还有三相当距离，谨近年来，外根地客商，外蚀驻企业、机逝构，数量虽朱有增加，但尘对酒店式公封寓的消费市棋场仍较为狭意小，其大规钳模开发时机俭尚未成熟，绕由于武汉市文房地产开发章中一直忽视洪类似物业的贵市场细分，矛很大程度上海干扰着蕉“撕酒店式公寓旺”枪的市场。磁小户型住宅征的存在无论渡是因为产品警本身的品质软，还是因为庭酒店的物业沸管理，但有咬一点却是任糖何人无法回棚避的，就是献开发商抓住圈了总价的概吴念，用一个丽较低的总价励来冲击目前申较普遍存在党的高总价市家场。然而，屋这种情况很抄快就会因交立通环境大为枣改善的近郊鼠、甚至郊区疲的低总价项有目的推出而矮出现改变，愿从某种意义田上说，小户墨型住宅和郊淡区物业的目酱标客群是接神近的，都是霸中等收入的吵工薪阶层，摸这类客群希蔑望享受都市弓生活，又对闪大量大户型疲、高总价房驳望而却步。墙于是，对郊刺区交通等环再境不能容忍让的人留下来富选择了小户拾型，其他的盗去近郊用同干样的总价购察买了舒适的民户型；另外雹，几乎所有搅的小户型项谎目都打出了轿投资牌，但谁到底所提供援的户型能不启能够投资成缘功却还需要印谨慎考虑。则6．武汉巩“错豪宅戒”较市场初露端诞倪捷随着武汉市隶房地产业的胞日益成熟，赔房地产开发邪商越来越注活重产品品质郑的提升和消展费市场的细畏分，为满足堪一部分富裕必阶层及各行授业层峰人士泛的高端住宅万产品，既北笑京、上海、绣深圳等经济辣发达城市之盾后，在武汉雕楼市早已问颈世，通过近梅2年的市场连引导，目前雁‘抛豪宅她’纸的市场竞争摄在武汉楼市申可谓是初露蓝端倪。落当前武汉楼刺市畅销的户倡型分析往（一）、畅膜销户型基本星特征妥住宅户型布式局相当重要锋，它关系到粱业主入住之烧后是否舒适伙、方便、有部利于身心健影康。如果布村局不合理，损要么大大增突加日后改动专布局的烦恼毁和费用，要透么有可能带树来难以挽回灵的遗憾，绝万大多数住户区都觉得不用阴改动的户型衫布局才是最东好的布局。怠我们在考察钓了众多楼盘崭之后，综合剂分析目前武杂汉楼市一些拣比较畅销的理主打户型，池它们共同的能特质十分明明显，一梯两裁户的板式结差构楼，由于鸡通透性较好怕，与阿“雪蝶式溪”拜、季“隆点式笼”县楼相比更适论合武汉的气珠候特点，其家市场接受程闹度较高，它鱼们都具有如乔下共性：掠1．三房两然厅两卫，建鼓筑面积为1位10平方米严-150平左方米，朝南畏房间（含客许厅）有3个帐，客厅及主幼卧必须朝南山，力争达到集朝南房间的纺最大数。跌2．入大门裙处有一过渡券空间，装修粮时可以设计歪一个玄关，朵对整套房的画私密性有很离好的保证。戴3．客厅的让空间十分独寇立，除了一墙个入口和阳军台推拉门之鸭外，无其他绸任何房门对怀着客厅，使男客厅的空间滩几乎不受任重何干扰；客闻厅开间不小舌于见4.2米杠，并且客厅挺的阳台向南椒，有南北穿劳堂风，通风俗采光效果要建求较高。持4．厨房、稻饭厅和公共毯卫生间最好茅集中在一起葛，确保功能拢分区集中，腥并与其他功临能区明确分饭开。其中，河厨房与饭厅口紧密相联，汤方便备餐与覆用餐，均有忌明窗，通风现、采光好，祝橱、卫设排渗烟道，确保职住宅的环保绩效果好，利涌于身心健康穿。启5、两个卫劣生间均有明陡窗通风和采糖光，主卧房盖有独立卫生跪间，私密性府强；阳台为挨双阳台，一槽南一北，有提利观景、通野风和晾晒衣歌物等功能。持6、每个卧回室的面积分爷配都十分合商理，方正、覆平直、宽大橡、令人心情舱舒畅。其中扁主卧室十分同宽大，建筑嫩面积为20换玉米左右，怖符合二次置忘业者提高生睡活质量的要街求，并且置薄于最里面，俩充分保证了钢其私密性；枝其余两间小仰卧室面积次廊之，为13蔑平方米-1煎6平方米。贝并且主卧室室与北面卧室着的门对开，绸十分有利于利南北空气对墓流。摘7、公共活灵动区（客厅丽、饭厅、厨耻房）与分隔芝过渡区（公批用卫生间）定功能分区集辽中营，动静榆分区、干湿席分区明晰，及过渡自然，绝互不干扰。大8、房中无挽狭窄通道和贼其他难以利胡用的空间，序公共分摊小佳，空间实用祸率极高，达眯85%以上反。吃（二）、复好式住宅要求赠质素较高，盏市场十分理栋性兰复式住宅一僻般是这样界宰定的：内部宵设计突出欧括美风格和现穴代意识；将贯起居空间与损居住空间分耕为上下两层忘。一数为公崖共活动空间获，设客房、雹客厅、餐厅富和厨房，层闪高约3米；友二楼为私人状活动空间，冲设有起居室睁、卧室和书渐房，层高2贿.8米。楼怒上、楼下分贫别有多个卫徐生间，且与戚浴室分开，刚有的复式住朵宅采用中空趴设计，厅的液高度达5.感6米，站在黑一楼仰视二婆楼顶，给人稀一种高堂大胶殿、气派非玩凡的感觉。流复式住宅定铲位高档、设碍计新颖、气匪派，价格亦厦比一般平面驱住宅要高,澡随着经济拆的发展，社重会上出现了后不少成功人独士。据最新纱统计，全国塌资产超过百料万的就有9蜂00多万人曾，这些家缠趣百万的人成柴为复式住宅烦的主要买家梅。但是作为恋一种特殊的粮大户型住宅轻，复式住宅类针对的目目瓣标标客户层西面较窄，目撇前，客户对暑复式住宅的叫购买十分理舒性，在规划脂设计和公共酷环境较好的牲高档楼盘，篇尽管复式住文宅价格最高肾，但其销售争形势却看好啊，而相反，饶一般中高档找楼盘的复式为住宅，却因缝体量大、总返价高，销售劲形势严峻。活在目前的形禁势下，影响谣普通复式住渠宅市场的基暖本因素为：姐⑴专目前这一客荡户群体的积详淀量不够，稿所以对大户手型复式住宅跃的需求量不巧大；化⑵杂目前仍有大改量大户型豪音宅陆续上市水，且这些楼杆盘大都具备绪一定特色，哄因此复式住父宅所面临的肌竞争压力较副大；兔⑶寄另外一些复伸式住宅的环慰境、设计、风建筑质量、古位置等因素涨亦会制约其屑推广的顺利唤进行；测⑷匪复式一般为全纯大户型住驻宅，其针对驶的客户群体尊较单一，所表以抗风险能桂力弱。绸由于复式住坡宅的目标客厘户层面较窄油，其销售周问期一般较长讯，因此要求泄其设计应具冒有一定超前码性，以争取涌层面更广阔榜的客户群体耗；在大规模固开发中小部卵分复式设计季是发展商为寒分散面积过千于集中所带碎来的市场风铜险而采取的湿一种规避手旦段，但复式卖设计的面积戏、楼层、环腔境等必须经鬼科学的论证临，不可盲目灭追随市场。厕（三）、错哭层结构逐渐筐被淘汰贞在我市曾火等爆一时的错遗层式住宅，钩由于其在实渐用性上存在援明显的缺陷同，近2年并却没有受到消绒费者的青睐步，而简单且密实用的平层宽住宅又逐渐妹回归主流。扩四、拦武汉临湖住俊宅赴现状分析移武汉市具有买极为丰富的死湖泊资源，塞在住宅产业粗普遍倡导"糊以人为本"逐和"生态环娱境"的今天摆，"亲水"摘对于住宅项早目来讲无疑诚是一个极为百有利的自然移条件。于是臣大量的楼盘叨项目都与"顷水"紧密地垮联系起来，乖开发商们纷杆纷大打"水余"牌。我们莲在市调过程盟中，特别对咏武汉市目前令盛行的滨湖沃“熟亲水住宅串”还项目进行了闻调研和分析墙，本市以"督水"为主题渠的住宅分布躬及特点如下仓：漫烈翼1、区域分弯布--武昌死为主亭哄鹊宅粘从目前武汉炊市已建和新吸建的临湖的寒住宅项目的质区域分布上响看，我们发歪现武汉三镇拌中湖泊资源赴最为丰富的锐武昌拥有最赌多的临湖住羞宅，具房地录产信息部门假统计，约占瞒全市临湖住镰宅总量的4稿3%；武昌评市区内的临技湖住宅主要搬集中在东湖调、沙湖、南撒湖和汤逊湖且周边。其中路我市面积最运大、风景最药为优美的反东湖防由于环境保汤护的限制，禁其周边的房忽地产项目主较要集中在湖杯的西面，可樱开发面积约览500亩，疫每亩地价在深100万元浇到150万袭元之间（9斧0年代初大远约在每亩2煤0渗—旋50万元之迅间），及“师秀水公寓撒”仍以3800麻元/平方米贩的价格旺销迅后，考“轨东胡林语起”运也得益于东蜡胡之美名而意成为武昌地使区名噪一时业的高档楼盘概，均价超过恳4300元扭/平方米，安其中510祝0元/平方籍米的经典房浪已售罄；南耗湖附近由于课好其水质好躁、开发空间彩大，已经成幸为武昌主要拜的高档别墅直集中开发区攀域，目前我来市具有较大乔规模和较高工影响力的临裁湖高档住宅真项目都在此洞区域（如：静丽岛花园、输明泽半岛尊波邸、水蓝郡勾等）；枕经济最为繁让荣的汉口地授区其临湖住田宅占到总量投的36%庸，低于武昌奶，这与汉口仙地区湖泊较覆少而且面积慌较小的自然京条件有关。岔汉口市区寸颠土寸金，市纹区内如鲩子必湖、西北湖匆、喷泉公园疲周边的住宅屿项目多以小贱高层、高层谢住宅为主（鹿如鲩子湖边御的澎湖公寓永、西北湖边拼的世纪华庭柳、喷泉公园牲周边的中环教大厦等）。勾目前汉口新勿开发的临湖驰住宅多集中能在金银湖周够边，其开发秆项目以别墅业为主。骆竟汉阳地区的献临湖住宅虽该然只占总量档的21%，辈但迅速发展萌的势头使我炸们有理由对梁该区域的住班宅开发充满谋信心。目前起汉阳的临湖沫住宅主要集伞中在墨水湖尚周边地区和严沌口附近的喉如后官湖、悦三角湖等湖拢泊周边。其喝中沌口地区接的天然湖泊溪由于开发程谣度不高，水祖质保持较好追，加上武汉帽经济开发区迷的影响，具帽有较高的发俱展潜力。局2、多层住次宅--最多柴的建筑类型壁栗组铅仍目前我市临行湖住宅的开塑发类型上看泽，高层住宅共所占比例最哗小，仅为才15维%，主要集佩中在汉口城龟区内和东湖蕉附近等由于漏条件限制无嘱法进行大规扯模开发的区愧域。多层住茅宅占总量的包38%，是宁目前我市临吩湖住宅的主脆要开发类型斑。小高层住辜宅占总量的驼21%；而妙别墅占临湖隔住宅总量的掌26%。僚标劲奶摔贱从值得指出的刷是，目前武舒汉市大型的絮临湖住宅项旋目大多同时坐开发别墅、沿多层住宅和经小高层住宅祥；为使业主垫能够充分享荒受湖景，临扁湖多为别墅章，其后为多剖层住宅，再洋往后为小高岸层，这样即抗可以保证大爸多数业主能吐够观赏湖景告，同时也能苹够形成一个待由湖面和建付筑共同组成虹的小型气候磁循环圈，起改到自动调节惑空气的生态参作用。由于彻多层住宅目诉前市场接受末程度较高，命因此为缓解叹销售压力，乓同一个项目孔中多层住宅馋的供应量一锄般来讲是最榜大的。屿3、湖岸线柄设计各具特男色翠幕俱优美的湖景之是临湖住宅浙最大的优势摘，而与湖面过相连的湖岸宵线，是人与锡水最为接近拌的地方，自孔然成为开发馒商最为重视肉的场所。从军我们对临湖亮住宅的调查谦发现，湖岸送线的设计已堂经成为临湖价住宅项目中局最为匠心独碍具之处。据羡统计，目前洒我市临湖住疗宅项目对湖愿岸的处理主罚要有同下几角种方式：乱界①桥人工沙滩班，一般临湖士设置，可以割打沙滩排球蛋；但②卵游泳池，随设在湖边即列赏水又玩水限。直高③菊伙设置木制栈脖桥，用于垂雷钓休闲和作揪为游艇码头狮。熟促④裤切临湖栈道，剃一般选用木前头作为栈道悬材料临湖铺施设，尽显自脆然。或沿湖百岸设临湖跑的步道既可观则景又能健身帅。呀⑤堪贤湖景会所，介临湖而设，方风格各异，鼻即满足会所虚的功能，又容成为一道景乓观。已从据湖岸线上不绑同的设计上杏我们可以看职到现在的临巾湖住宅虽然服同样以柳"景"为主扇题，但设计浸思路上已经丙发生了显著统的变化，从庭原先的井“道观水胸”倘发展到膊“宫亲水详”宜再到目前流快行的指“检玩水宽”井。设计思路竞的申变臭化反映了人备们在居住上美与自然相融裤合的要求，布体现了人们峡居住条件的疫改善和居住陷品味的提高窄。姜第二章感西北湖片琴区房地产市刮场分析贩一、地理位挪置与交通配艘套撕汉口曾是中安国内地最大茎的货物集散母中心和中国诵进出口贸易渔的重要口岸欲，伴随武汉桂迈向国际大踩都市步伐的伏加快，武汉迟作为口岸城兰市的地位逐晚渐形成并且炊不但强化。箩口岸物业是剪现代城市区量域经济的最滑权威代表，误伴随着海、协陆、空交通览工具的发展叶，口岸物业亚不再被局限修于港口，而卵是泛指所有蚂交通汇集之业处、港口、族地铁、车站席等周边物业奏。武汉作为闪一个日益国树际化的中心屑城市，更是害热切需要口群岸物业，以渴充分展示现忠代化大都市场的无穷魅力傅。西北湖版常块成为汉口来地区标志性嫩CLD、C缠BD及CF圆D，是目前去汉口口岸物屠业的扎堆区境域，而本项乘目在时间上盒和空间上与朵西北湖版块林的区域发展馋成熟度高度茅吻合，在西尽北湖版块片配区平面坐标缘体系中处于艺旗舰物业地菠位，傲视其助余。雹西北湖项目寨北望机场高驰速出口、汉煎口火车站、尼武汉市公路陵客运总站、铁地铁一号线觉二号站出口匠，南眺以武熄商武广世贸伪、汉商、S传OGO、万馒松园国际街英为核心的C么BD，西临六王家墩CB虾D桥头堡，凳东靠本市金优融一条街，振尊处建设大醉道与青年路侵交汇处。凭嫁借西北湖版倚块便利的交苦通网络，强澡大的经济辐乔射能力，充议足的消费群眨体和消费能童力，完善的虹办公、居住赶、金融与市响政服务体委终，巨大的增洗值潜力，西霞北湖项目作济为汉口标志漠性口岸物业盒之一，就是暖汉口城市中闻心的繁华所膊在。到富豪花园、伴新都市花园姓、澎湖公寓鞋、添地公寓球、德富花园逢等；以西北毅湖项目为中泼心的中央金驼融区，包括鉴建银大厦、响信合大厦、俘农业银行大敲厦、人民银萍行大厦、光室大银行大厦河（在建）、拌招银大厦等鬼；以西北湖戏项目中心的嘴中央商贸区响包括新世界详贸易中心、朝SOGO、移武商、武广震、世贸等，镜可以断定，挺以为西北湖闲项目中心的笛1000米厨半径范围内蚕，CLD、翅CFD、C借BD构成该司板块的绝大机部分面积，堵完全有理由猛相信西北湖候项目的王者条风范。刮二、西北湖败综合圈层的清教育、医疗夜、体育、文翠化等配套萄1．教育资涂源配置状况挥：苦第68中学蝴（万松园精浮品国际精品耗街），证第12中学煮（市重点航谁空路附近沿摩线），11船中学（航空畏路附近），让万松园小学台，北湖小学亦，武汉市外春国语学校（邪万松园路）抱，诉第69中学剩（青年路沿责线），天门陈墩中学（建尚设大道三眼梢桥附近），术解放中学（亭解放大道市汽委解放公园下附近），强先锋中学（牧唐家墩马场干路68号）鼠，邬家墩小蝴学（马场路踏204号）死，市艺术学柱校（北湖正耻街12号）恨，德市体委中心干学校（新华职路体育场）蝶，武汉一中室（规划中）养，疗空军少年军替校（建设大聚道575号扩），北湖幼头儿园（汉口润北湖南街）嫁等谅2。医疗资高源配置状况展同济医院（浙解放大道亚希酒附近），锣协和医院（杰解放大道中当山公园附近己），桨儿童医院（远台北路附近股），武汉中羊医院台北分沫院（台北路等鲩子湖），剩联合医院（经香港路万科吼俊园附近）图，六医院（松香港路），庙省财贸医院先（武汉图书框大世界旁）肠，斩武汉市妇幼周保健院（香强港路218武-2号）等笔。乒3．体育及饱文化资源配问置状况：皆新华路体育腊馆（新华路即长途客运站斯），饥西北湖公园刑广场，武汉垦杂技厅（建筒设大道台北察路附近），很喷泉公园体险育场（建设够大道与新华摸路交汇处）迅，拣武汉图书馆删（建设大道谜房地交易大秧厦对面），瞒武汉图书大思世界（新华睬下路北湖路旋），将中山公园（方解放大道武乞广对面），贝解放公园（专建设大道武总汉三眼桥市俱委附近），卸武汉青少年际宫（台北路遣附近），禾江汉区图书沿馆（新华下男路9-1号询）等布通过以上分址类分析可知笔：西北湖板喊块的体育及速文化资源配载置状况较好源，可以构成反西北湖项目角所能整合的绳外围资源的撕优质部分，拆主要体现在衫对高素质潜散在客户及其们子女家庭恩拘格尔系数的膏降低，在卫园生医疗方面自的支出必然众相应提高，江他们在此方蜻面的需求能写够得到市场和的有力供给美。在基础教句育资源配置妙状况方面而纯言，西北湖岭板块不是很腿理想，具体护表现在无一只定数量的知姜名中、小学汪尤其是西北者湖板块附近橡滨湖小区，喜而万松园小完区、蔡家田御及台北路小绣区较好，但疤是服务半径拾有限（由武匹汉市的实际对情况决定）仙，对西北湖辆板块西北湖司项目的高素裤质潜在客户孟在子女高素猪质需求方面东近期不能提唱供有效支撑青，须在后期常物业服务上眉加强此方面夜功能，以弥行补先天不足肤。庆三、周边住彻宅物业并1．钟中高档住宅杠物业：台市场存量包购括：冲万松园路沿义线项目包括浓：兵万景花园（让2800-亿3000起售价，多层）挤中奇欧洲花昂园（280换0-300急0起价，多肯层）碰西北湖板块扁沿线项目包蒸括：脖同城广场一胜期（尾盘特鹿价3300注元/平方米坦，正常价3倘800-4要000元/夹平方米，）观，鞭同城广场二弊期（起价突登破3800腿元/平方米谎，高层）；声统建千禧园虫（起价33炉00元/平来方米，均价嘴4000元蝶/平方米，情高价达到5弹000元/遮平方米）；贤世纪华庭（兆起价380项0元/平方么米，均价4户300元/诵平方米，高逼价达到66似88元/平寄方米）；凶澎湖高级公泰寓（起价3不500元/斥平方米，2赠450-4废400元）炼；熟中环大厦（革3020-叙4000元喘/平方米）晚；忠元辰大厦（松青年路附近估，24层在矛建）；舅嘉颐公寓（钥青年路，机氧场河附近，傍高层在建）荷；距金盾大酒店摔（机场河路心靠近北湖西厘路，15层妖在建）；沟2．段西北湖周边球有一定竟争蒙潜力的楼盘浊（已开盘销荣售）：眨物业名称墓规模译价格落客户定位饮坐落位置负世纪华庭闯1栋25层低4个单元，攻一梯2户，堪总建面42现400㎡，秃容积率5.客67，绿化致50%，总草189户，阴泊车位18纳7位，占地淹7477㎡粪4300元天（均）园3800元饭（起）喝中高收入（探都市新贵一嗓族）度西北湖广场姐，建银大厦蜂旁种澎湖高级公学寓（二期）尖3栋9、1女5层（已售疾完）、24右层（现在售诸）层共21睛0户，总建羞面2400国0㎡，占地宴7477㎡犬3600元阶(均)骨（2600忠-4000勺）绞中高收入（柜都市新贵一芽族）滴台北一路2菜3号激中环大厦造2栋塔楼3辨2层共38芬4户，10磁8个车位总写建面645非81㎡，占衡地5200惹㎡底3556元雕（均）廉（3020却-4000淘）雄中高收入（眼城市白领）贪云林街31漠号（喷泉公步园旁）浙同成广场菊（二期）腔2栋20层什，共392呆户，占地5壶200㎡彻3700-幅4000，备3300（签起）耐中高收入（要城市白领）恭建设大道5盗38号西北责湖附近笛福星城市花终园犬12栋17斥-22层，珍总建面18橡万㎡，整个恒规划640上套，占地3堆0000㎡淘3650（气均）喘2900（荒起）梯中高收入（涂城市中产阶圣层）玻新华下路中霞段186号齐环亚艺术家枣一期为1栋浴20层公寓陈楼（已售完叛）二期3栋漆10层，一洞梯2户，共炉230户，呀总建面26什000㎡岁3100（哥均）叮2800-急3600个中高收入威青年路45料号闻3．项目周抽边潜在住宅恰物业的市场校增量：并A．星海项猫目占地21寒亩子：嫌北湖西路原高塑料六厂，体北临北湖西梳路，西靠北满湖小路，加毒油站附近，希拟建中高档摧物业；访B．德富二昨期占地12守亩左右革：坦在德富花园齐与碧湖花园遭之间，南临端西北湖，北志邻北湖西路残，拟建中高堵档住宅物业普；老C．桥口城粥建占地10蚀0亩左右：民粘与沁园春和矿富豪花园隔筒马场小路相漫望，祥和家挨园的旁边，径拟建中高价档住宅物个业：碌D．东方万俱豪项目占地热1.2万平孤方米禾：外地块沿西索湖呈匆“右L群”柏形状，北邻忌西北湖路，红西邻西湖小剧路，建面8田万平方米，神以高档高层左大户型供应流为主（14咏0-220耗平方米）；沸E．省广电宴中心：汁在新世炎界百货隔建宁设大道对面鹿包括三五醇强酒店所在地衰，除规划广潮电大楼引外，另规划蜂高档高层住派宅物业一栋微，以中型户青型为主（1建10-13剂0平方米）厉，剪可以得知：劫仅是西北湖喘项目靠近马火场角地区5阳00米范围皆就有大量的然市场增量，按可见此板块壶的市场追捧义强度和跟进联速度。目前装西北湖板块娘的物业结构险将以高容积阴率的小高层交，高层中高贤档物业为主桑导。若将考且察半径扩大园1500米花左右，则市窗场增量会更很大，产品供冒给结构将趋匙向更大的雷晚同性。尤其酿是在郊区高名素质楼盘的组快速市场投泰放，可以初邮步判断西北差湖项目的市盈场定位和市委场消化是有果一定难度的疏。死片区综合分宣析结论赤：闭西北湖片区府中高档多层足、高层住宅膛相对集中，胆市场竞争激伪烈。姑产品差异化涨、档次定位晌的差异化、泊营销手段的亚差异化，是险产品脱颖而炎出的唯一出尊路。烘第三章赚重点楼盘匀剖析疑我们在对昏“稍武汉市房地亲产市场现状漏”挨进行广泛调遣研、及对才“揭未来房地产程走势声”升进行综合分巷析的同时，威针对性地对供武汉部分高爆档楼盘（重秒点是高层高伟档楼盘），橡进行解剖式批分析，并注强重把握一定急的专业深度察，旨在通过匙解剖久“务麻雀库”弱，寻求当前烛武汉楼市高脉档楼盘的亮带点及有效支轮撑，并力图缴发现不足，螺以利我司在杏西北湖项目婆的运作中市猫场定位准确检、规划思路喉创新。决一、陵“撒世纪华庭煤”澡项目（竣工疫项目）卵（一）项目馆概况笨1．楼盘位慈置：汉口西废北湖之北湖太东岸梯2．开发商唯：湖北新世约纪置业有限蔽公司欢3．项目合拳作单位：疲A．设计单扩位：方案设慧计浑——煮新加坡蔡家侨声特许建筑廊师解卸件施工雪图设计最——料中南建筑设盖计院拦B．施工单桂位：中建三眉局二公司街C．销售代抚理：深圳怡火安信实业发杜展有限公司凉D．整合推居广：深圳博池思堂BIR唐THIDE答R广告全E．物业顾践问：中海物携业管理（深乐圳）有限公坡司良（二）基本锣指标数据搅占地面积：午约11亩壁容优积率：5.之7卡绿化率：拔53%丈总建面：4缠.24万㎡碰捆总户数：1熄89户派车位比遮例：1：1妨.2奏会所面积：竞600㎡蚁物置业管理费：苗1.92元伙/㎡康（三）户型磁组合、大楼受配置爱1．嫂3房2厅3稠卫＋佣人房穿＋观景阳台遇＋生活阳台陆边16桥3.24㎡肌占总碑户数1奥3%冷2．毁4房2厅3塞卫＋佣人房冷＋观景阳台迅＋生活阳台卖刷17浑7.14~傅211.㎡称占总户数匙59%鹊3．还5房2厅4职卫＋佣人房酷＋观景阳台阁＋生活阳台豪2拥20.72减~235.怒19㎡传占总户数辣24%月4．复式绵楼面积篮3痒26㎡~4雷50㎡哲占总户数疗4%纳（四）大楼培配置忙一梯1户（商1部功能梯干1部观光梯窑）洲客厅、主卧叠配置双层真拿空玻璃垒600平方慰米生态泛会屯所（MIN疲I高尔夫、贷咖啡厅、阅洁览室、健身帖房、假日广闷场）冒（五）销售盐价格及现状医1．最低单千价3388获元/㎡（活滴动期间底楼膀价）；最低咏总价55.牺3万元际2．最高单咸价6688哑元/㎡；最缎高总价约2每76.8万宽元顾3．目前均惰价4300此元/㎡妖4．最热销匠户型面积：颤163.2姻4~202蒙.87㎡已京售炉5．总体销斧售状况：已笑销售90%困（六）工程亭进度：20毒02年12披月31日交跨房。驳（七）综合唉分析：禽“幻世纪华庭巴”刮率先引爆武首汉楼市俘“镰亲水高层豪危宅季”敢概念，其成据功的开发、肉销售可归结追为如下特点华：特点：傲1．是我市恶首家全方位坦整合国内各勇专业优势资熄源的开发项钳目。该项目科在络“掘方案设计云”慌、岁“辫销售代理蛛”君、伪“园整合推广亿”劣、遗“堵物业顾问眼”派等各环节，诱全方位引进混深圳等地成附熟的枕“换豪宅下”记开发经营模座式，使项目父运作的各个悔环节均高于周本地开发商队一筹。戒2．绝佳的翠临湖地理位隙置与新颖的伙“样夏威夷妨”重风格天然合乘一，一举成尝为武汉高档董楼盘的明星漂。胖3．通透的闸板式结构和何大胆的1梯养2户全大户漠型设计、及筛本市首家咐“贪观光电梯住雪宅驴”鸦提升了楼宇渡品质。忙4．绿化带牧下作地下停馆车场设计，叮既保障了高赴绿化率的豪肃宅品质又解租决了车位问形题。不足之处：井1．大楼平兽面布局东西躲朝向，影响醉项目整体档芳次。座2．底层作圈住宅开发，蒜必然导致起悼价偏低，降郊低了整个楼剧宇品质。掌3．会所面员积、功能离坟‘兴豪宅脆’麦标准尚有距贞离，淋4．无配套热泳池设计是志一大缺憾。浓5．营销环盈节忽视看楼尺通道设计及该街区包装。细二、很“楼东方国际公石寓魔”身项目（尚未岔开盘销售）谎项目基本概思况理1赶．项目位置耽：汉口西北键湖之西湖与辩北湖之间仆2．开发商示：武汉东方箭万豪地产有铜限公司臭3．项目合税作单位：屈A．方案设耽计：香港巴局马丹拿设计何机构辈B．施工图胞设计：（第沟一阶段）中讽南建筑设计她院惯级苗（粮第二阶段）锋武汉建筑设挑计院盲C．施工单油位：麦4．项目基翻本技术经济预指标：妖A．净用地烦面积：10荒010.8窄5㎡(约1纪5亩)皮B．总建面继：7921凉1㎡球其中：地上秘6986狮0㎡遵其中：住宅床587竭61㎡（含旷裙房筒体）往|睡商业及裙房哲公共部分掏5780㎡赤会所98恳0㎡掘还建办公蜡1650㎡蹈架空26杂89㎡（空驳中花园）阻地下室：1僚层（停车场图）935邮1㎡公C．建筑占胀地面积：5统780㎡桌D．建筑密宜度：57.罢3%丝E．容积率膀：6.9登8负F．停车位蚀3结44个递G．层数：驾地上23-款29层；建冰筑总高度嚷98.7米地下1层衔椒H．人算防建面：底7109㎡铸（二）户型腔组合冶1燥．主打户型顶：纽3房2厅2京卫双阳台拣面积11胃0尘—嘴130㎡迹B．离4房2厅2茂卫双阳台究面积1乌25巡—污160㎡刑2．最小户域型：仅A．单身公乒寓驴面积28枯—祸40㎡骗B．2房2板厅2卫添面积8语5独——舞110㎡真（三）大楼当基础、结构项及平面布局彩1．桩基为框后压浆钻孔率灌注桩工艺射2．主体结而构形式为框秘剪结构外3．总平面哄布局：3层场裙楼为条形悲整板，4楼蹈以上分别为妈4栋22层向—蛛29层塔楼荡啦（见附图）蛾（四）项目勺综合分析厘1．该项目畅优势在于占播地位置临湖向狭长状，湖选景资源丰富物，与西北湖毅广场隔湖相诸见，视野开旷阔。暖2．该项目客在项目定位燃及规划设计痕上有如下明虑显问题：怖A．在项目丑定位上，主贪题概念模糊五，其底层作峰商业用房设唱计，人流必驴然繁杂，降徒低了整栋楼币宇品质。丙B．在户型肤设计上无特百色可言，一计网打尽大、影中、小户型吊，给项目档浪次提升带来张困难。议C．在平面延布局上，受惹地块制约，被户型全为东骄西走向，与仙武汉地区气季候特点及本秘地居住传统思习惯明显那“薄水土不符幸”阅。会D．地面绿缩化率偏低，披对整个项目倍的人居环境傍直接带来影偶响。江三、科“戴怡景花园秒”绿项目（在建筑项目）扇（一）项目吧概况腾1．楼盘位远置：汉口沿奇江大道芦沟铜桥路1号付2．开发商送：武汉新能旧置业有限公志司捏3．项目合浮作单位：个A．设计单绞位：武汉建球筑设计院陈满钱武汉固阳光环境艺反术设计工程倘公司（环境谱设计）类B．施工单愤位：江苏正桂太建筑集团驱C．项目策埋划、销售代熟理：香港置民业国际顾问翁有限公司苍D．广告整千合：海德界·雨鸿亚房地产则工作室些E．物业管淘理：深圳瑞悟征物业管理聪有限公司娃（二）项目期基本指标伍占地面积：金约17.6烘亩勿容积率：5伙.75胳绿化桂率：38.号4%沟总建面：7催.13万㎡舱挪总户数：早335户龄每车位比：1朝：0.59获（196个焦车位、其中暗室内89个田室外10播7个）漆会所面积：扮约1500叙㎡展（三）大楼令总平面、建纺筑结构形式猪1．大楼总辩平面布局形胃式：合围式陷条式房型，醋大楼从中间偏高、两边低傅（高六73.6米档—萍91.8米愚，24层闷—以30层），枝错落有致。识2．大楼功颤能布局：大揪楼设1层地僚下室（层高椅4.5米碑），作设备这用房及停车偷；1-2层翅裙房，层高敏3.9米匙，用作停车伪场，3层以辅上到30层锈为住宅。刺3．大楼层她高：地下室过层高却4.5米尝；1-2层滑裙房层高仇3.9米祸；住宅标准肠层层高为索3米犯；塔楼2层凶加顶层房饰赞高度暴7.8米瑞；至屋顶房菊饰高度贩99.6米挽。革4．大楼建匀筑结构形式晃：嗽A．基础桩撒形俘——寻钻孔灌注桩斗（桩径80橡㎝~100律㎝），截桩较为250㎝杨高承台梁、为40㎝厚整黑板连接。连B．主体结屠构形式：框逗剪结构作（四）户型昌组合帝1．户型组释合特点：章户户有江景斗，户户通透困，每间房有祸自然采光，通户型均设有撤观景阳台、解生活阳台；召豪华户型设患有佣人房、堆衣帽间、空寸中花园。核2．户型组框合：平层结构：纵2房2厅2援卫1阳台疏面积1骡35.36爷㎡渣拉3房2厅2叹卫2阳台誉面积5鞭.22㎡扎、185.巷8㎡2秃01.92柳㎡征雾4房2厅2雾卫3阳台杠面积2旧04.98荡㎡伤萌4房2厅2盖卫2阳台牧面积2桌37.02奥㎡相露4房3厅2匙卫2阳台惜面积2磁35.56汪㎡皆璃4房3厅阅3卫3阳台惯面积咐224.0遭5㎡销菌雕5房3厅3可卫2阳台＋蚕空中花园喘面积27从9㎡复式结构：碎5房3厅3州卫4阳台＋卫空中花园＋绢佣人房抖面积发281匪.31㎡不危帆7房4厅3叮卫5阳台＋写空中花园＋换佣人房捆面积越434红.93㎡辆（五）大楼析配置合拼1．电覆梯1梯2户拍；难倾2．会梁所：150税0㎡左右的功“脾21世纪国绿际精英商业会会所短——叮名仕会膝”副创3．智烈能车库：一请卡通系统中瘦控筒控4．其丙它配置：去刘套A．卫犁星电视、有辱线电视克胸数B．宽肿带数据通讯帽系统呢帐勉C．家怖居智能化自止动报警、电哨子巡更、红鹊外线对射防固控、可视对爽讲、闭路电涌视监控，远和程抄表收费旬滤暴习D．小区灯狗光背景音乐遗系统架（六）销售诚状况使因售楼部故正在装修之搞中，目前未庆进行大规模恋营销造势。胳目前了解的疾基本情况如亏下：黎1欣．该项目已恶于型11月16鼻日迫正式开盘，败目前约有7粗0余人看盘粱登记。骆2灶．推广主要死形式：长江翼日报大幅版链面广告及软哲性文章推介篮。兆3扭．主题推广捐词：拆“暂君临长江，茫极目楚天绍”侵3音．销售报价元：10楼以盖上均价50破00元/㎡颂左右，10画楼以下均价潮4300元脏/㎡左右。弱（七）现场协工程形象进劳度及工期分炎析跨1．总工期吓推算：蹲资A．鹅桩基：2个岸半月、土方驼15天楼艳B．秤结构10个紧月平均3层蜻/月捏主体总工期继15个月（跌平均2层/压月）预计2巧003年元悉月份结构封妇顶，结构封扔顶后半年内尚全部竣工病（八）糟“毯怡景花园哥”泊项目综合分痕析否由于该项目琴刚刚开盘，期且销售部尚畅未装修到位互，其大规模呀营销活动还芦未全面展开膏，目前只是狠“始市场测试期习”柔，其销售形宜式暂不作具秤体分析；从小项目规划设骑计及项目定郑位上分析，左该项目具有标如下方面特熔点和不足：特点：鸦1．规划上沸克服了土地饥方正的规划茶困难，合围练式平面布局犹和立面的高珍低错落，满喇足了临江观腊景及高容积剧率。送2．为数不殃多的复式户心型设计及空才中观景阳台惩设计均提升孩了楼盘品质粥。浙3．临江滩断公园，举目蒜见长江，是帽该楼盘最大抚卖点。不足之处：革1．大多数碍户型室内设俱计走道多、座穿堂多，房野屋使用率不站高。狡2．客厅（姥面积28.若6㎡-36机.34㎡）衰，主卧（1悦6.99㎡召-20.8熟8㎡）主卫惨（5.54从㎡-6.2税3㎡）普遍乌存在面积偏虚小，不大气拦。剑3．阳台设葱计过多（大杂部分户型3膊-5个），萄面积（1.路92㎡-1旬3.97㎡们）也不尽合上理。俩4．停车位辟明显不足（薄户比仅为1曲：0.5）艳5．大部分浩户型对视，蛙毫无隐私可们言，是该楼充盘最突出的王问题。少6．临主干宗道，空气质蛇量差，噪音斯污染大，不土适宜居住。锈四、凳“见中环大厦甘”逃项目项目概况劳1．楼盘位阿置：临汉口盼喷泉公园，叮云林街31腥号婶2．开发商洞：武汉华美陡地产综合开羞发总公司神（香港中环状集团发展投熄资总公司投管资）群3．项目合异作单位：告A．设计单邪位：武汉建割筑设计院栽B．施工单豪位：武建集撕团公司昨C．销售：湾华美地产章D．广告策眉划：田田广搭告有限公司委E．物业管轨理：香港中娘环集团物业诊有限公司触（二）基本息指标数据希净用地面积哭约8亩俭容积末率：12.笔1薪绿化率：芳30%芳总建面：6悉4581㎡爱彩总户数：3仁20户怠车位比脏例：1：0佩.33筛层数：32知层寻建筑高狮度：98.怨8米惯一层地下室啦面积：33贼00㎡，除订设备房外均歼为大型立体及全自动停车白场设计阿会所面积：胁700㎡变跨物业管理费转：1.5元香/㎡都（三）户型氏组合、大楼反配置改1．3房2载厅2卫螺面积1洲31.61或㎡-157窜.7㎡占获64%棍2．4房2胜厅2卫馋面积1夹89.04悼㎡最凡占34%结3．复式毫折喝面积20智4㎡-24下4㎡,共慧计8套占2自%缘（四）市场赏定位及销售柳情况难市场定位属档中高档综合录楼，裙楼1浙-2层作商伙业用房、写谋字楼、3-太30楼为住搅宅。谈开盘时间：敲10层结构涂施工完作销售价格：苍临湖起价4累000元/帝㎡，不临湖装起价340尊0元/㎡（塌现房）崭耕最鞠高价718稳0元/㎡（捞临湖顶楼复摇式）窗主畅销户型曾：4房2厅县2卫重(肤临湖住宅甚)批目前销售状掠况：已销7祝0%，另3斧0%主要为王不临湖户型诱（五）工程宪分析披1．基础形当式：钻孔灌隔注桩岁2．结构形姻式：框剪摄3．工程进塌度：层A．几年前律基础施工完胆，2000疗年11月完懒工，至20旬01年元月们地下室改造重完。雁B．从20锻01年2月把至9月结构哭施工完役C．主体工犁程竣工时间仍：2002砌年4月松4．甲方将拘外墙涂料、僻塑钢门窗、狱设备安装外扰包，其余均典为乙方总包赤。乙方垫资崇至13楼结协构，垫资工期作量达成2亡300万元总，以后每月台支付进度款金300-5份00万元；凝退场时，已积支付工作量吐80%约5劲000万元泛（总工作量撇约6400筐万元）；其谦余部分甲方或承诺逐步支僚付。葱（六）项目偏综合分析层该项目位置和地段较好，区立面效果及椒色彩安排恰麦当，是西北察湖周边的高化层住宅标志妙性建筑之一抄。由于市场育定位、规划遣设计等方面在的不足，致律使该楼盘市帅场反映平淡承，具体分析绪其存在问题顶如下：火A．引昆进港式地下馋室大型立体寇全自动停车涌站，虽为楼屿盘科技创新技增加亮点，龙但总体车位闯户比（1：巩0.33）欧明显过小。否B．吵因过分考虑涌容积率（1溪2.1），兴使大楼体量贪过大，户型藏设计上难满胜足均好性，宅在销售中临星湖户型价位亲和去化率均佩明显高于非宝临湖户型。诸型平面布师局为2梯6关户点式设计逝，户型内通亿透效果差，喜绿化面积仗过小，从而竖整体上降低践了大楼档次朽。司五、眼“恒东湖林语扯”衡项目项目概况项目位置践爽“惯东湖林语素”棍坐落于武昌慨东湖公园大戴门西侧，东腔临听涛风景散区，南接环绣湖路林荫道拌，西抵东湖越路，北眺鸟乘语林。妄基本指标数旅据澡占地面积约捞80亩继总建面约性70000趣平方米（2慧4栋4歇—掘5层公寓楼净）佣总户数45穿5户崭容积率条0.76雹辜绿化率70牌%幅项目综合分浙析刃东湖林语是阁当前武汉楼掠市中墨“光低层、低密怜度、低容积尝率、高绿化辨率逝”建的高品质楼裁盘之典范，暗特色明显：盯在满足政府芝规定崖“题东湖楼盘高壤度不准超过蒙樟木树冠奔”防的前提下，膏本着桶“婚均好性烈”枕的社区规划忧设计要求，役在每两栋建稻筑之间形成举组团围合空惹间，推窗即驳见景。剃利用10米炊的天然地形跃高差，将停腊车场作地下绩处理，实现鉴完全的人车蜡分流，人性煎化的居住理饥念体现得淋阻漓尽致。财原生树木繁指茂成林，会奉所、泳池、其儿童中心、下老人休闲广食场等社区配躺套掩映其中介，可谓自然翻资源与建筑故物的完美融喉合。道在建筑结构终设计上，异栏行柱设计最昨大限度优化刑梁柱结构；杆在建材选用护上，大量采寒用进口环保亦性能好、高仅品质材料，引为楼宇品质蜻把关。歌东湖林语销孝售形势点沸拾东湖版块。恒东湖屯林语楼盘起渐价在420填0元/平方仍米左右，销斧售速度居武穗汉高档楼盘掉前列，开盘剂不到3个月舱，已销售6覆0%，均价尚5100元所/平方米的先中心楼栋在演开盘不久便吴已售罄，其踏销售业绩超幻出了开发商精的预期效果恶，目前开发挡商有意放慢如节奏、提高调售价，有封塌盘待价而沽性之意。僚该楼盘在项栗目运作中存套在的问题剧开发商由于土对市场的判召断不足，在宵项目销售定帆价及营销策乎略上过于保从守，过快的馋销售速度和垦定价不准，躬未能实现项秆目的赢利最术大化。滔六、旗“叨丽岛花园颤”瞧项目项目概况咬项目位置：款武昌南胡畔骗珞狮路特1去号枯开发商：联吸合置业（武贝汉0有限公滑司暗项目合作单滋位：宾方案设计：脊加拿大B+记H国际设计绕事务所乞景观设计：蹦香港怡境师编设计公司兔装饰设计：倡香港陈建中索设计有限公覆司作施工图设计枝：上海建筑披设计院堵物业管理顾闷问：深圳金德地物业管理裕有限公司夜基本指标数表据拾项目占脾地面积21清0亩临总建面1再4.7万平智方米塔容积率1.公05测绿化率65创%糟总户数7他00余户映车位茎比1：1.两08元项目综合分什析坐该项目是武介汉楼市亮相诚最早的座“逆高档社区焰”赛，也是武汉喘市当前临湖脚住宅开发中自综合售价最构高的项目，译一般小高吓层起价28针80元/平谜方米，临湖耗别墅单价达兆8000元礼/平方米，论且已全部售逃罄，非临湖尿别墅起价6掌000元/蛮平方米，目城前仅第四排迈有售，是武皆汉市惯“督临湖豪宅资”须的典型代表饼，楼盘综合粒品质与国内勉发达城市的责“侮豪宅才”膨差距不大。理其成功之处网，可归结为茶如下几点：狮介1．楼盘位伸置优越，是哀兼得山水与粘闹市的风水盖宝地，坐拥厕烟波浩淼的退6000亩飘南胡，与狮口子山、马房真山、珞珈山图、桂子山相赌伴，浸染全拣国闻名的高芹校风景区的够书香墨秀、俯山环水抱、种人杰地灵。愿2膊．小区规划愉呈坐北朝南董、南低北高肯，真正实现炒“技户户有湖景伞，家家有花旷园邮”怜。厚3简．中西合璧锄的园林风格送与800㎡棋水景广场相元映成趣，一俊步一景，曼慢妙多姿。耳4哈．户型设计捏适度超前，弦120㎡-劝693㎡多蹈样化户型，御处处体现豪雁宅风范；短欧肢剪力墙结夹构和对角线展布局，消除昏肥梁胖桩，绩使用率高达骗83%-9罩0%。正5窄．小区配套帮齐全，50德00㎡豪华恨会所功能齐跳全，运动、拦休闲、商务泡、教育、生拥活设施的完夫善配套，直喊接提升小区才品质。胶6腐．国际水准批的物业管理络，体现出入叛微的人性化甚服务。海第四章家武汉高档住自宅消费群体晶研究感一、武汉市比民对高档住损宅需求偏好蒜问卷调查遮我们曾委托设“订华中师范大爪学城市与不剥动产研究中嘉心夹”埋于8月8日崇至8月17烧日在汉口和女武昌两地进免行了调查活齿动，目的是懂了解和把握靠居民对高档耗次住宅的需誉求偏好，以摊及居民对居非住环境、物件业管理、小悄区配套设施丢、房型、房甚价等各方面患的要求。调恐查采取问卷叙方式，问卷左涉及居民住缺房现状以及玩与购房有关馒的房型、面池积、价格等情共计30个欧问题。调查崇共计发出问窃卷400份完，其中有效挪问卷371慢份，有效率到达牵92.75担%。调查结欺果统计采取赏交叉方式。朽经处理形成搂34张表格体，基本上反位映了不同性煎别、年龄、左职业、年收个入等居民的震基本情况和晶不同的购房驳需求。下对本次问卷成调查，我们胃进行了抽样哪分析，对比盾我们近期进戴行的目标客乡户访谈情况的，我们认为栋此报告有一转定的真实性须。惹辈具体统计分剃析结果如下称：悟调查对象陕基本情况随表1腔砖梅天缺络性别及年龄写性赢别咏年杨龄驶男走女晓35岁以下纪36～50屋岁启50岁以上供样