上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)

报批报建流程图规划关系房屋土地关系HYPERLINK土地获得（收购、招投标）土地勘测定界报告10HYPERLINK规划定界报告15HYPERLINK编制修建性具体规划75签定土地出让合同环评报告编制60签定土地出让合同环评报告编制60HYPERLINK修详评审并批复45/60HYPERLINK环评报告批复15/30HYPERLINK交纳土地出让金和土地补偿费方案设计60方案设计60HYPERLINK缴纳契税HYPERLINK缴纳契税20 可研报告编制15/20HYPERLINK可研报告编制15/20HYPERLINK立项备案15/20拆迁许可证15/30HYPERLINK方案征询15/20建设用地批准书15/30HYPERLINK建设用地批准书15/30HYPERLINK方案批复15/20扩初设计60扩初设计60HYPERLINK建设用地规划许可证20/40扩初征询15/20HYPERLINK扩初征询15/20HYPERLINK土地证20HYPERLINKHYPERLINK扩初批复10/15施工图设施工图设计60施工图审图证施工图审图证15/30工程招标工程招标HYPERLINKHYPERLINK建设工程规划许可证20/25申报门牌号码30申报门牌号码30中标通知书190/350中标通知书建筑工程施工许可证15/30建筑工程施工许可证15/30面积预料面积预料45新开工登记新开工登记工程进度：多层封顶高层结构2/3工程进度：多层封顶高层结构2/3新开工支配、施工支配、配套支配，并配套费支付到总额的70%新开工支配、施工支配、配套支配，并配套费支付到总额的70%HYPERLINK地名申请30现场进度鉴证现场进度鉴证大产证HYPERLINK预售许可证大产证HYPERLINK预售许可证10规划验收、竣工备案配套竣工合格证明现场条件竣工图打算规划验收、竣工备案配套竣工合格证明现场条件竣工图打算地籍修测、面积实测地籍修测、面积实测60设计审核5公建用房移交15完税证明15HYPERLINK上海市房地产权证20HYPERLINK住宅交付运用许可证设计审核5公建用房移交15完税证明15HYPERLINK上海市房地产权证20HYPERLINK住宅交付运用许可证20住宅交付现场验收地籍图、实测报告10物业用房承诺物业用房承诺10土地核验土地核验15业主共用及公益性设施认定业主共用及公益性设施认定15现售商品房销售方案备案现售商品房销售方案备案15物业物业修理基金缴纳15入伙入伙

报批报建工作指引依据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：土地获得及规划确定建设工程规划许可证和开工证的申请预售交付和产证依据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获得及规划确定该阶段包含的重要环节：获得土地——签定合同规划定界——依据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特别性限制条件等）详规评审及批复申请《建设用地规划许可证》缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点留意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必需符合批准的内容，指标肯定不能突破。各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日限制要点：规划定界和土地定界是否一样，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：序经办部门供应资料清单1总办申请单位营业执照2报建配套土地定界报告3项目发展部中标通知书、土地出让合同及附图HYPERLINK[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日限制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请表2报建配套地形图2份HYPERLINK[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后起先需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）限制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、依据评审会看法（会议纪要）修改规划；6、上报具体规划；7、详规批复。审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套填写修建性具体规划报送表（包括电子版）、请示报告2设计部规划文本8套内容：区位图8份、用地现状图8份、土地运用规划图8份、具体规划总平面图8份、交通及道路系统规划图8份、绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间利用规划图8份、分期实施规划图8份。3设计部文本光盘（盖设计院章）4报建配套限制性具体规划批复5报建配套详规评审会议纪要6报建配套国有土地出让合同及规划看法复函附：《项目用地条件流转确认表》HYPERLINK[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）限制要点：地形图用地范围划示必需清楚、用地性质明确审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套填写建设用地规划许可证申请表2报建配套用地范围测绘成果报告（规划定界报告）/选址看法书（青浦）3报建配套地形图５份（划示道路红线、河道蓝线（青浦））4报建配套国有土地运用权出让合同、详规批复及附图5报建配套方案批复6报建配套立项备案HYPERLINK[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地运用权出让合同经办部门：项目发展部限制要点：缴款期限内必需缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：依据合同约定缴款依据：依据补偿费合同经办部门：项目发展部HYPERLINK[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套HYPERLINK[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日限制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请表2报建配套用地批文、用地批准书及批文附图(原件)3报建配套土地出让合同5报建配套契税缴纳凭证6报建配套地籍图2份7报建配套建设用地规划许可证(原件)及附图8报建配套土地勘测定界报告9报建配套已付清土地运用权出让金或交纳土地租赁费的证明10报建配套已付清动迁、配套等费用的凭证HYPERLINK[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：方案设计、征询、批复环评批复扩初设计、征询、批复立项备案支配转正施工图设计、审图、报建卫生设计审核民防规划证阶段审核水务局河道蓝线复验申请《建设工程规划许可证》施工中标通知书《建筑工程施工许可证》重点留意事项：设计过程中肯定要符合详规批准的要求，满意规范要求。青浦区在此阶段的重要环节依次为：项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准书；指标如：容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；停车率——１００％；建筑面积——精确性。公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。各阶段报批指引1、方案征询：时间：10---20个工作日征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教化局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。附：《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询看法反馈看法单》、《区政府各职能部门送审看法单》HYPERLINK[返回]2、规划报批：批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山）批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）限制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套立项批复或中标通知书2设计部纸质地形图一份3设计部总平面图两份4设计部方案文本两份5报建配套选址看法书或规划设计要求或土地出让合同6设计部方案送审申请表7报建配套各部门征询看法单8设计部高层建筑附日照分析报告两份9设计部分层面积表两份10设计部电子地形图光盘一份11设计部设计图光盘一份12设计部电子报建光盘一份13报建配套修详批复（调整看法）/土地权属调查报告书(宝山)留意事项：电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。按沪规信（2004）1190号要求执行。设计图光盘内容含全部图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。纸质地形图：用墨线标注总图内容：1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划限制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑限制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。总图和方案文本必需加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。方案送审表及分层面积表加盖设计院章。建筑间距必需满意规划要求，日照分析必需精确，如满意60分钟不满意65分钟日照需供应承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。集中绿地率达到15%，绿化率达35%，停车率达100%即可，数据不宜过大。规划经济技术指标必需符合详规批复要求。商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。HYPERLINK[返回]3、环评批复批复单位：区环保局批复时限：从编制环评报告起先3个月送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）2报建配套立项批复或中标通知书3报建配套排水许可证或排水接管许可证明4报建配套公示5设计部总平面图、总排水图各1份HYPERLINK[返回]4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）编制单位：投资询问公司批复单位：区、市发展和改革委员会批复时限：1个月限制要点：经济技术指标必需和设计一样，投资估算不宜过大送审资料：青浦区序经办部门供应资料清单1报建配套上海市企业投资项目备案申请表（建设单位盖章、所在地政府盖章）3报建配套环评批复4报建配套建设用地规划许可证及附图5报建配套地形图6总办营业执照、开发资质、组织机构代码证7报建配套房地产权证、土地中标通知书、出让合同8设计部总平面图、方案文本9财务部资本金承诺（20%-35）10财务部资金证明宝山区资料：序经办部门供应资料清单1报建配套组中标通知书报建配套组控规文件5总办营业执照、组织机构代码证、资质证明7报建配套组出让合同报建配套组环评初审看法报建配套组节能专评HYPERLINK[返回]5、扩初征询：所需时间：20个工作日征询部门：区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教化局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。附：《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询看法反馈看法单》、《区政府各职能部门送审看法单》6、扩初批复：批复单位：区建交局（审核部门：建设审批科）市建交委（审核部门：综合规划处）批复时限：区15个工作日、市20个工作日青浦区流程：扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→看法回复→出批复送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套扩初申请报告及请示单2报建配套国有土地出让合同3报建配套项目建议书及可研批复4报建配套相关部门扩初设计阶段审核看法5报建配套原设计方案批文及总平面图（包括所附总平图及规划技术指标）6报建配套土地批准文件（复印件）7设计部扩初设计文本（总平面图及单位平、立、剖面23套），加盖市建委统一颁发的出图专用章及执业注册章8设计部总平面蓝图12份9设计部投资概算书3份10设计部建筑节能计算书3份11设计部初步设计图纸电子光盘1份HYPERLINK[返回]7、申请《建设工程规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核时限：15/20个工作日（政府承诺25个工作日）限制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积及布局（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析送审资料：序经办部门供应资料清单1设计部工程规划许可证申请表原件1份2设计部施工图审图证书1份（原件）3设计部纸质地形图4份4设计部总平面图四份5设计部建筑施工图3套（单体平、立、剖面图）6设计部基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图（结构图）2套7设计部分层面积表2份8报建配套方案征询单、批复和附图9报建配套扩初征询单、批复和附图10设计部高层附日照分析报告1份11报建配套环评批复1份（复印件）12报建配套土地权属证明及附图1份13报建配套民防审核看法单14设计部建设工程平面示意图3份15设计部电子地形图光盘1份（合同订单）16设计部概预算汇总表1份17设计部设计图光盘1份（含总平面蓝图、平立剖施工图、结构图、平面示意图）18报批配套卫生审核单19设计部电子报建光盘1份留意事项：电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。按沪规信（2004）1190号文要求执行设计图光盘内容含全部图纸内容，，光盘表面加盖设计院出图章纸质地形图：用墨线标注总图内容：1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划限制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑限制线距离、建筑物层数、道路交通（地形图划示见示意图）。总图和方案文本必需加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章。建筑间距必需满意规划要求，日照分析必需精确。商业空间划分必需确定，如在建设过程中发生变更请刚好告知我部，以便刚好进行规划调整，为今后产证的办理做好铺垫工作。总图中必需确定公建配套设施的位置，如：门卫、水泵房、变电站、垃圾房、道班房、自行车棚、停车位、围墙等。如不能和住宅同时申请建设工程规划许可证，必需在施工前申请。经济技术指标必需符合方案批复要求。总图中的指标必需和申请的指标保持一样。附：《建设工程规划许可证送审资料设计核对表》、《工程规划许可让申请内容确认单》、《报批报建手续自查表》、《规划批复图纸与施工图差异自查表》、《设计变更及规划调整联系单》HYPERLINK[返回]三、预售重要环节：地名、门牌号码、新开工登记、面积预料、现场鉴证、申请预售证1、地名受理单位：区规土局地名办时限：1个月限制要点：所起地名必需符合地名命名规定（有具体规定）送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请报告2份2报建配套建设用地规划许可证及附图2份3报建配套立项备案批复2份（或中标通知书）4报建配套地形图3份5设计部总平面图2份6报建配套地名命名、更名申请表2份HYPERLINK[返回]2、门牌号码受理单位：属地派出所时限：1个月限制要点：门牌总弄的选择、具体门牌的编号、商铺门牌的选择送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请报告2报建配套派出所规定表格填写3报建配套立项备案批复（或中标通知书）4报建配套用地批文及用地批准书5报建配套建设工程规划许可证6报建配套建设工程规划许可证总平面附图两份3、新开工登记办理单位：市房管局时限：10个工作日限制要点：该环节取得项目预达楼盘报告后，方可对项目进行预料。序经办部门供应资料清单1报建配套建设用地许可证2报建配套土地证3报建配套建设工程规划许可证4选购 管理部建设工程施工许可证5设计部总平面图和分层平面图的建筑设计ACAD电子文档6设计部房屋公用部位运用证明7报建配套住宅建设配套费缴纳证明4、面积预料、现场鉴证办理单位：房地产交易中心——测绘中心时限：面积预料2个月、现场鉴证5个工作日限制要点：必需熟知房地部门建筑面积测绘原则送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套建设工程规划许可证（附项目表）2报建配套门牌号码批文3设计部总平面图4设计部分层平、立、剖面图(电子文件)5设计部公用部位运用功能、服务对象说明表6设计部房屋建筑分层施工平面图（盖规划审核章）7报建配套土地证8报建配套新开工预搭楼盘报告9报建配套商品房基础工程验收合格证明（复印件）鉴证（预售）条件：多层结构封顶、高层结构2/3附：《房屋面积预料报告审核手续表》５、预售证申请发证单位：房管局办理时限：15个工作日限制要点：销售支配，各项目第一次预售必需提前3个月知会，便于办理新开工支配、配套费的申请及缴纳、施工支配等，信息系统的维护重要环节：新开工支配施工支配配套费门牌号码批复面积预料现场进度申请预售重点留意事项：预料面积——核准；预售资料核准——市、区两级部门的协作。送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套上海市商品房预售项目状况表2报建配套房地产开发企业资质证书3报建配套土地运用权出让合同4报建配套房地产权证5报建配套建设工程规划许可证6选购 管理部建设工程施工许可证7报建配套有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告8报建配套建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告）9财务部与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议10报建配套水、电、煤等配套已落实的有关证明11物业管理公司房屋运用公约、前期物业中标证明、与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同、物业管理及业委会用房配置资料、物业公司的资质证书12报建配套施工支配、配套支配13报建配套物业管理用房承诺1４报建配套商品房销售方案15销售部销售人员名单、证书、承诺书16总办预约申请表17报建配套入网认证表18报建配套配套缴纳至80%的相关证明（青浦）19报建配套缴纳物业修理基金中个人部分1%的相关证明（青浦）预售证申请流程网上信息系统维护——总办物业管理单位的确定——物业公司1、面积预料、楼盘表的建立2、网上备案——销售部3、现场进度鉴证——各事业部协作附：《预售证办理资料时间节点支配表》HYPERLINK[返回]四、交付证和大产证重要环节：地籍修测及地籍图、面积实测及报告、规划验收、竣工备案、配套完善证明、住宅交付证、物业管理用房承诺、公建用房移交、面积核定、物业修理基金缴纳、完税证明1、地籍修测及地籍图、面积实测及报告受理单位：房管局交易中心——测绘中心时限：2个月限制要点：实测面积与预售合同面积的差异限制在合同约定范围送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请表2报建配套土地证3报建配套建设工程规划许可证及项目表4事业部房屋竣工平面图（盖竣工章）、项目竣工备案表5设计部房屋公用部位运用说明6报建配套门牌号码批文7报建配套竣工规划验收测量光盘附：《房屋面积实测报告审核手续表》2、住宅交付运用许可证发证单位：房地局（审核部门：工程科）办理时限：20个工作日/天限制要点：水、电、煤、电话、有线电视、宽带等配套完毕；现场绿化工程和道路工程；送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套上海市新建住宅交付运用申请表（可网上下载）(原件1份）2报建配套土地管理部门出具的建设用地批准书或土地出让合同。（复印件1份）3报建配套规划管理部门出具的建设工程规划许可证及总平面图、建筑工程项目表。（复印件1份）4事业部经建设行政管理部门备案的住宅项目建设工程竣工验收备案表和独立公共建筑建设工程竣工验收备案表。（复印件1份）6报建配套专业配套单位和管理部门出具的供水、供电、供气、雨污水排放、电话通信、有线电视、宽带数据传输配套验收合格证明。（除雨污水排放可为复印件1份外，其余均需原件1份）7报建配套市房地局或者配套费实行自收自支的区（县）房地局、住宅局出具的住宅配套费缴纳证明或者项目包干批复文件或者免缴证明。（复印件1份）8报建配套对一次实施或者分期实施最终全部完成的项目，规划管理部门出具的规划验收合格证明。（复印件1份）9报建配套公安管理部门出具的公安门牌编号，高层住宅须供应消防管理部门出具的消防验收证明，有电梯的项目须供应上海特种设备监督检验所出具的电梯验收检验报告。（复印件1份）10报建配套具有测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘汇总表。（复印件1份）11事业部《住宅质量保证书》和《住宅运用说明书》。（原件1份）12报建配套项目扩初征询单（区房地局看法）13报建配套公建移交协议附：《住宅交付运用证办理资料时间节点支配表》HYPERLINK\l"首页4"[返回]3、物业管理用房承诺受理单位：房地局（审核部门：物业科）时限：10个工作日/5天送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套实测报告2报建配套承诺书1报建配套工程规划许可证（已核定的物业用房面积）2报建配套工程规划许可证附图（已核定的物业用房平面图）4、公建用房移交移交单位：（1）、物业管理用房以及业委会移交物业服务中心；（2）、居委会移交镇政府社区办时限：住宅交付证之前移交经办部门：事业部5、土地核验受理单位：规土局时限：15个工作日送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请表2报建配套土地证3报建配套实测报告4报建配套经修测的地籍图、规划许可证5报建配套法人营业执照、经办人