达州旧城改造兴建都市花园公寓楼开发项目可研报告

编制人员项目负责人：孙艺华报告主持人：程桦注册高级咨询师谢育新高级工程师、注册高级咨询师郭德清高级工程师杨运福造价工程师张华高级咨询师、会计师校稿：刘小宁会计师袍目喉录做第一章蛮总论吵……………早……………松……………邀……探3粉第二章座项目业主与众法定代表人蕉……………拒………窑8丘第三章个项目的提出狼和建设的必读要性伴……………把…粗1普2探第四章崇项目建设条屡件掩……………技……………猛……名1颈7沾第五章桐工程设计换……………棕………茫……………登…横1筝8盖第六章那市场分析与朝预测慎……………挠……………泻…颈2嚷4飞第七章哑建设进度扑……………研……………芹…………察2姓8膏第八章贿投资估算与帽资金筹措僚……………挨…………敞3悲0并第九章拖财务效益评霸价剂……………巧……………小……澡3顽3栽第十章抖结论谨……………役……………焦……………乒…针3蒙7附表目录倚附表一粘《经济评价椅指标汇总表臂》辨……………凝………灯39烦附表二麦《固定资产宽投资估算表心》膏……………刺………候4员0愤附表三经《投资使用姐计划与资金设筹措表》未……………蜓4辜2串附表四妙《借款还本餐付息计算表甲》呆……………话………尽4受3屿附表五笔《禽营业收入、撞税金及附加饱估算表块》振…………加4进4浩附表六差《伴总成本费用扑估算表订》挣……………弹…………岭4装5致附表七顷《而损益表晴》崇……………她……………也…………依4峰6奥附表八百《侍现金流量表骡》畜……………悦……………恰……捏4棉7筒达州市通川春区火厂坝旧钢城改造州兴建都市花踪园公寓楼开雪发项目钓可行性研究暮报告绢第一章末总论您一、乔项目名称：朽都市花园公披寓楼建设项忽目期二、郑项目性质：山达州杠市貌城市形象重物点基础设施妹建设牺三、仅项目地点：手达州市通川些区大西街与父红旗桥交汇代处的火厂坝筑四、项目规偷划及开发面会积：黄项目总占地俭25249怒平方米(3古7.87亩兽)，其中：玉都市花园楼善工程占地2晶0358平辣方米(30景.54亩)拴，拆迁安置端房占地48悲91平方米爹(7.34金亩)。建筑史总面积：1付35832皱平方米，其从中：都市花计园楼建筑面假积1091放54平方米勉，砌都市花园楼逗商业建筑面狼积径36402锡平方米法，抹住宅面积概62974奔平方米防，设备用房附面积师2556酸平方米，物轮业管理用房堤面积欧964铜平方米，衫地下车库面场积迈6258弓平方米饮，合计材10915储4定平方米涨；妥拆迁安置楼踢建筑面积2柄6678平猪方米态，弟其中：商业焰建筑面积话5130谨平方米愉，禾住宅期面积邮21548嗽平方米龙。团五、项目法糖人概况旁(江一水)期单位名称：楚四川省达州疼四方原房地产开发肤铜(被二岩)炎法定地址：粒达州市通川叙区朝阳东路税15号急(饺三津)彻经济性质：捧国有勾(缺四采)正法定代表人滔：伴王兴财家(碧五断)蛇注册资本金勺：叠2000疮万元愈(资质证注抹册资本)罢(夏六贼)抗企业类型：荐有限责任公仆司稼(快七周)匹经营范围：庙房地产开发殃；备五金、交电设、化工产品究；建筑材料狼批发、零售牢；财(秃七叛)峡企业资质：锯房地产开发轻二色级资质证偶六、项目承船建：竿本项目由塞四川长城建扫筑材料集团诊承包施工。口七、可研报茫告的编制依容据和研究范比围摧四川威权财垒讯项目管理别咨询有限公匹司呀受伐达州市昂四川省达州周四方门房地产开发猪价（以下简称喇：脸四方会公司）的委劲托，睛负责对其开锦发的糊达州市通川寻区火厂坝旧弯城改造兴建色都市花园公支寓楼开发项岛目测进行可行性仓研究，其主值要研究内容权为项目提出蓬背景及建设弊的必要性、格达州市折房地产宅开发市场分握析、建设内妥容和规模、薪工程建设方缠案、投资估蜘算与资金筹敲措、借款偿反还能力分析劳、风险分析展等。扑八、可研报惊告概要及结攻论意见践（一）夹项目建设的水必要性妖达州市处于虫我国西部大缠开发的前沿狗部位，北临鉴陕西、南临纸重庆，是四屑川省重要的赤交通枢纽，姓贸易集散地慕。木中共中央提精出的希“素实施西部大垦开发战略，气加快中西部搂地区发展，通关系经济发礼展民族团结踩社会稳定关妇系地区协调辨发展和最终兆实现共同富巩裕是实现第羽三步战略目绑标的重大举根措。事”案花园公寓楼到项目的建设挠正是朝着这危个目标奋斗输前进的。石花园公寓楼渠项目的建设馒和实施具有亚十分的重要琴意义，主要镇反映在：发1、都市花笛园公寓楼开辛发项目是城刃市建设快速侍发展的需要额，2、城市泉现有街道狭洪窄亟待改善捏和改造的需钟要，3、城犬市人口急剧衡增长逼切需宣要加大城市赔规划建设力晌度，4、城凤市改造和基欠础设施建设占是西部开发内战略部署的乔需要，因此尊，确立本项降目的建设，肥既是十分必保要的也是非挖常紧迫的，汽该项目的建颤设是完全必毒要的。狸（二）馅建设内容及雕规模筑都市花园公遵寓楼词开发项目是独集商业、居毙住为一体的辨城市综合建怪筑群体，该屡工程的开发略建设应兼顾洒社会效益、测经济效益、幕环境效益，凯充分发挥黄交金地块的社狸会和经济价钩值，拓展城灿市空间，提累升贵达州市酷的城市形象啄，方案设计损遵循以下原炭则：1、遇合理组织外危部空间，做芝到布局合理绸，节约用地惩，郑2、交通组索织顺畅便捷陈，减少人流摘、车流的相夸互干扰，减鱼轻城市交通铜压力齐，准3、加强广评场、绿化的恶建设，形成单有特点的绿陷化体系和广吓场空间，使捡之成为城市昨的有机组成却部分，并能坊进一步提高陪该地区的城元市环境质量走。剩都市花园楼探的功能分布饮：负一层、冤一至三层为挤商业用房弊，送负二层为吊设备用房，瘦23层为销物业管理用庆房，爸负三层为地禾下停车场臂，判2号塔楼5山—婚26层、1叮、3号塔楼毛5观—粥23层为住即宅房；拆迁颠安置楼的功擦能分布：一曲、二层商业败用房，三至翁十二层住宅务房。务(薯三谜)纵投资估算及洁资金来源吃本勺项目为睬四方舞公司谜投资建设，型其建设投资亏范围包括土翼建工程、装姓饰工程、安氏装工程，室神外工程，给作水及生活污京水排水等工注程的投资。测1.诱项目总投资皇经船测算、项目为总投资悔27泪728.7晚万元，其中举建筑工程安宁装费用稍18461集.6酸万元，辰总平面配套旦设施费灯4350.族3假万元，钻土地购置费冲2690绩万元，建设奖工程其他费俭用宴557浇万元，基本椒预备费法553怒.8蜂万元，建设援期利息彼1116饮万元支。冷2.详资金帆筹措鲁业主匠自筹资金:买7728.吃7伶万元,其中旱:星自有资金貌7500股万元（购买之土地、材料趴费等）繁，销售转入塌228.7坑万元；奸申请银行贷佩款中20000律万元。进(称五驳)去结论意见野通舟过对该项目外的分析研究仇，我们认为浅项目符合总肌体规划，有予利于加快裤达州市蒙城市现代化柴的建设步伐摊。项目计划哲申请银行贷栗款绪20000爬万元，耽3芬年左右即可驰偿还银行贷深款。项目在盯整个经营期悬可实现税后勿利润毅9091.主2载万元，投资识利润率为袖48.93司%叮，预投资利税率速为缘57.81狡%团，牵税后财务内击部收益率冲25.79届%帽，财务净现挡值串5229.却63僻万元，投资恢回收期欧3.捆72剧年虽(印含建设期非)延，财务评价短指标较好，猜该项目具有深较好的开发因前景和良好朵的投资回报杜，项目的建迎设是可行的耐。矿达州市处于蜓我国西部大土开发的前沿逆部位，北临腥陕西、南临重重庆，氏是四川省重否要的交通枢傲纽，贸易集鞭散地翻。受成都经熄济圈、重庆勇经济圈和长眯江经济带的培影响，在川虑东经济发展导中具有明显虑的区位优势梅。达州市的山地理位置、疫人口状况、慕人气和商气盐仅次于绵阳旷、德阳，从才消费水平来佩看，在中等筛城市处于前鞠列妥，城市经济咬和城市建设坟等蛾方面的束发展成绩士十分显著。傅随着捎达州撤地建插市，经济得吴以进一步的星发展，人口峡急剧增多，押目前达州市歉常驻人口超车过50万人祥，流动人口芳超过20万愁人，君随着挑都市花园公亏寓楼开发项品目信的建成，必粥将锋促进畏达州市火城市经济和拥城市建设快撒速发展木。承建公司秤也可从中捎获批得合理的投撑资回报，具变有驳“渠双赢藏”零的效果。项上目的建设是匙可行的。敌第二章装项目业主与亏法定代表人泛一、草企业概况店四川省达州异四方烛房地产开发勾（逃简称：侧四方我公司）秆，其前身为乐达州市广厦象房地产开发爱查，冷是北1986年屠9月缴成立的有限啄责任公司，何具有独立的枣企业法人资抽格，公司注鬼册资金掩2000由万元，注册刃号：瓣51300蔑01800输132摩，公司地址金：购达州市通川厕区朝阳东路随15号牢。迟四方赛公司边的经营范围喊：你房地产开发盾；遮五金、交电主、化工产品县；建筑材料宇批发、零售批；段公司现有员崇工400人丸，其中：高岔级管理人员笔4人，高级臣工程师2人渴，工程师1巾3人，会计侧师6人，经携济师7人，裕其它有职称证的技术人员勇10人，公劳司有大专以巷上学历员工粗占26掌%券。拾四方还公司既以亡“峡诚信、务实冲、创新、竞最争、高效筐”夜的经营理念疮和要“衡依法经营，骡互利互惠，辫共谋发展尼”弱的企业形象擦。全力投入惹达州市号现代化城市返建设，改善神人民居住环绝境、生活环米境的开发与要经营活动、齿取得了良好嫁的开端和社采会效益。毅四方没公司赌是较早进入拢达州市房地窝产行业的企甩业，在坚持呼“岩以质量求生疫存，靠信誉放求发展，向西管理要效益坦”荒进取发展中盆，取得了较饺好的开发业裹绩。都市花嚷园公寓楼项眼目的开发，改在达州市已昼创出了较高选的品牌知名请度，在达州罚市房地产行召业具有一定旺的竞争力。巡公司严格按丰照股份制企事业和《公司锄法》规范运隆作，经营范聪围和开发项早目符合国家黑有关规定，脆具备房地产张开发资质，招公司现有管招理和技术人哀员配备，能似满足该项目疗开发经营要重求。都市花品园公寓楼前握期工作已具伍规模，具备外持续发展的西条件。财务没状况逐年趋汽好，资产结鼠构合理，具刮备一定的贷翠款偿还能力注。寿在杂都市花园公畏寓楼的开发油中，公司主跌要采取自筹舍方式筹措开纠发资金，实宗行分期预收侄房款滚动开注发的原则。领鉴于目前房同地产开发形宫式逐年向规和模化经营发旱展，公司充潜分重视加强乖与银行的合筑作，采取银园行贷款解决横部分开发启部动资金，以议增大项目开梯发规模，缩阳短开发周期驳，尽快使企见业发展壮大败，适应房地锻产行业的竞糖争要求。羡房地产市场禽竞争的必然碍趋势是向高熊度社会专业锁分工方向发娃展，也就是谣从目前房地厅产企业全程悬开发向专业贡策划、销售太、设计监理局、物业管理罪方向过渡。怕公司在争取昨银行合作快娱速扩大开发粗规模的同时敏，还将选择事专业策划、珠销售公司介丝入开发项目撒，以开发项撇目、提高项构目的开发业隶绩。锋二、泰财务及信用本状况：狼1、舍财务状况：斥2000年向末，代四方发公司种总资产56瓣95万元，呜其中：流动盼资产484喂9万元，固消定资产84滥6万元；负炒债总额22吹78万元，碰其中：长期茎负债280租0抗万元，资产滚负债率养46停.滨97否%缴。亲2、公司与吓银行之间储一直袋保持着良好荐的银企关系热，相互配合温、相互支持埋。变公司根据都贞市花园公寓先楼开发项目海的实际情况挠，在董事会联下，设有总惰经理和综合锤部、财务部学、工程部、叶售房部、拆膨迁部等五个愈职能部门，谎公司遵循援“侵重合同、守痒信誉、求发洞展、增效益于”公的宗旨，建台立了清晰、生高效的企业尝内部组织机思构。农业银育行AAA级倾信用等级。吨三至、企业法剪定代表人和泉项目责任人殿基本情况丘：肆公司法定代馆表人董事长战王兴财，男馅，汉族，现玉年40岁，炎文化程度大乱专，技术职赛称经济师，煤从1986榴年开始一直腰从事房地产济开发经营工仅作，具有丰宗富的房地产劝开发经验，够曾先后成功东开发广安械“裕洪都花园求”汽(规模8万气平方米，总损投资400生0万元)、高成都市岛“述小天竺趴”缴住宅小区(袜规模5.5吧万平方米，畅总投资60蔽00万元)答、渠县南大昼街、胜利街省旧城改造(冶规模5万平弯方米，总投旧资3500枪万元)等，吨取得了可观艘的经济效益军和社会效益罢，经过短短告的五年时间闲，已使公司娱资产达56日95万元，弯累计实现利穴润1103便万元，上交袭税金920即万元。已具酸备相当的经知济实力，是单达州市同行观业中的姣姣惕者。仍综上所述，趋公司管理层枝具有较高的残企业经营管往理能力和房煮地产开发经页验注，娃开发业绩显项著，受有较丰富的复项目策划、丸建设经验，验开发成绩显肉著，具有聚牙集资金的能全力和贷款偿兼还意识闸，无拖欠借检款资金的记升录扣。有能力主尊持该项目的挪开发和建设谱，实现预期丈的开发目标孩。谨第三章技项目的提出辣和建设的必抗要性遍一、倘项目的提出朝达州市地处第四川省东部拆，大巴山南慕麓。地理位宏置介于北纬理30020静—县32033住′渔，东径10筹6040船′傻一1080竞30偷′夫之间，处于钳北温带，属旷亚热带湿润围气候，冬无滔严寒，夏无克酷暑是较为廊理想的居住江地。添达矩州城历史悠机久，从东汉学皇帝建治起朋，历经县、趣州、府等建寻制，距今约死1900余轿年。因棒“凳地处四达之膛地宇”诵而得名，历添史上便是川守东北的物资续集散地，辐傍射合川、广帅安、重庆、幻遂宁、万县召及长江流域昨的其他省、般市。浑达州市处于吐我国西部大灶开发的前沿其部位，其地灶理位置北界太陕西、南临若重庆，在川尸、渝、陕、晶鄂四省、市护交界处，是岩四川省杆“贞东出西进背”萄的桥头堡，临是山区经济忌与平原经济会的结合部，桃是秦巴地区康物资集散、弯商贸中心。糟襄渝铁路横唯贯境内，达弯成铁路在此威始发，成万呈铁路、达渝宿高速公路和匪达南（南充态）高速已在娘全面建设。柄以国道为主并体的公路网房络四通八达夕，河市机场与可直飞成都众、西安、武庄汉、重庆等糟地（目前河竿市机场拟将冤扩建成为可谦容纳波音飞臣机的大型机涌场）。邮电盗通讯设施极窝为先进，通译讯网络覆盖片全市城乡。请另一方面，减达州临近长匠江，又是我涝国九十年代张以浦东为龙竭头的长江三潮角洲地区、犯沿长江流域宪的武“歪T坦”落字型区域经梳济发展战略多的重要城市吓之一。同时荣受成都经济蝴圈、重庆经买济圈和长江炸经济带的影闭响，在川东厌经济发展中承具有明显的唉区位优势。霉综上所述，览达州市的地疫理位置、人晨口状况、人积气和商气仅洒次于绵阳、艺德阳，从消篮费水平来看朝，在中等城夫市处于前列革。撇基于上述，血都市花园公殖寓楼镜项目强的申请惊很快孩得到市规划另局的批准。拌二、溉项目建设的跑必要性怠中共中央提首出的捧“拌实施西部大顶开发战略，温加快中西部闯地区发展，驾关系经济发荒展民族团结珠社会稳定关苏系地区协调厌发展和最终踪实现共同富彩裕是实现第辰三步战略目若标的重大举嗓措。杨”舒花园公寓楼汗项目输的建设正是洲朝着这个目贵标奋斗前进跃的。探花园公寓楼拨项目央的建设和实记施具有十分透的重要意义课，主要反映五在：育一朽、都市花园孙公寓楼开发水项目是城市变建设快速发卖展的需要垦近这年来，达州横市随着新城菊建设和旧城评改造发展规址划的进行，境旧城区规划章范围内的一赛些城市新区著相继建设，皇城市建设范例围不断扩大鸭，城市人口坊随之逐年增芳多，目前达唯州市常驻人谨口已超过5堡0万人，流批动人口业已茶超过20万煤人，城镇居浴民住宅需求看量大幅度增干长。一是城森区旧城改造子必须适应当疑前形势的发惕展；二是城牛市化水平的棚提高带来了紫消费观念的前转变，人们磨对居住条件蕉提出了更高犬的要求，三呢是旧城中心上正在控制占吹地面积，作算为达州市第州一个高层电坝梯公寓，占树地少、空间甩大，必将推眯动和促进城窝市建设和居米住条件的改管善。因此，柳本项目的开册发建设加大敌了城市规划膊建设发展的图力度，将为贡人们提供具三有现代气息祥更完善的居挽住条件，以站适应达州市踏城市建设快翠速发展的需坑要。当二损、城市现有职街道狭窄亟井待改善和改做造的需要兽达吃州市现有城流区面积18妻.42平方汗公里(其中时：老城区4屿.77平方各公里，西区俗7.9平方映公里，南外宵区5.75燕平方公里)勒，常住人口营70锤万人，人均灰用地仅绩26县平方米。美远练低于四川省衣设市城市人它均用地83运.1平方米丹的平均水平代。现城市用偏地己极大地笛限制了城市惰社会经济的局发展，难以谦适应城区人兰口增长的需五要。达州市贼老城区更是软建筑物密集锁，街道狭窄在，交通拥挤初，脏、乱、欧差突出。因讯此，达州市薄委、市政府绸在重视规划骆达州城市向挠西外、南外址发展的同时富，也加快了卷老城区的旧撇城改造和向首高层电梯公妻寓发展的步损伐。优达格州市红旗桥酬火厂坝旧城按危房片区，范是达州市城斧区内现有唯杯一大面积危丈旧房区。该雄片区地处城纹区要地，房守屋破旧、脏稀乱、排列错胞杂，严重影角响了达州市即的市貌，给削市区居民带容来诸多不便宝，亟待规划乖改造。奔三颂、城市人口贩急剧增长浆迫切悦需要加大城奴市规划建设呜力度海随枪着达川撤地惩建市，进一虫步促进了经暴济的发展，裙人口急剧增词多，各区、辜县向市内人累口移动速度脂进一步加快塑，市区内住段房紧张的问骑题明显加剧拐。人口的增暑加还带来商牌业的兴旺，悲市区内门市血租金价格涨览幅巨大，这龄也反映出闹悦市区商业网俘点不足的压锦力也进一步版加大。为解槐决这些矛盾威和美化城市援面貌，给市禁民营造一个弓健康、舒适程的工作生活帜环境，从根双本上解决火店厂坝一带旧淋城区的脏乱济差现状，确哑定开发该项职目已迫在眉芒捷。起四、城市改薪造和基础设嫩施建设是西享部开发战略栽部署的需要向达州市地处源天府之国的燃东部，是四抄川省理“睛东出西进杯”次的东大门，休也是公路、秋铁路的交通默枢纽区域。优由于地域位苏置优势和交跟通发达条件初，给达州市圾带来了经济斥发展的机遇格和有利前景抹。筹城纺市改造和基掠础设施建设抱是我国的一挨项基本国策倚。近年来，伪国家对城市王改造和基础号设施建设的战要求力度不辰断加大。特葬别是当前国复家实施西部根大开发，生挂态环境、城悟市建设、基撤础设施建设剩被列为西部斯开发的重中掏之重。要让赌达州市发展铸进入四川省昼乃至全国中净等城市的前叉茅，成为西妇部开发的重症点城市，加芹强城市规划违和基础设施俭建设是优先抗发展的目标讽。为此市政前府确定了趴“们强工业、兴隔市场、建城语市、奔小康院”做的工作重点剑，并统一协膜调以一系列艳优惠政策，求全面推进达闪州市城市建廊设的发展。参该项目立项孩批文、土地柜使用证、建虫设规划许可聋证、施工许厕可证、预售穗许可证已办览理完毕（预供售许可证政边府已答应准瞧予颁发）审脏批手续齐全女。毁综上所述，愿我们认为伸都市花园公消寓楼项目有榴效地推动了滚城市规划建狼设步伐，对喷促进达州市助人民居住消巷费水平的提忙高，节约用挽地，改善城梳市面貌、改硬善环境和交忆通拥挤、堵棕塞，完善市磁政基础设施励，增加城市铲发展动力具梢有重要的作健用，同时还乡增加了就业刊机会。项目兴建成对达州房市社会、经寇济发-展和瞎四川西部大悼开发影响重糕大。因此，盾确立本项目沿的建设，既舅是十分必要罢的也是非常嫌紧迫的，馅该项目的建县设是完全必绪要的。跑第四章偶项目建设条恳件袋达州市酸在改革中，送与时俱进、辟开拓创新健，历经改革林开放20年敢来的建设发各展，已经发惜生了历史性恢的巨大变化林，也为摔达州赠进一步发展槽积聚了能量百，劣城市功能日貌益增强，环斑境质量不断游提高，一座方新兴的城市母已初具规模州。伯达州蝴市爽抓住机遇，区深化改革、抚扩大开放。翠经济建设、宇科技、社会赠事业持续快狭速健康发展玩，躬达州巷市业气候宜人，拘资源丰富、锹得天独厚，辛境内属题处于北温带岸，属亚热带屯湿润气候，错冬无严寒，见夏无酷暑是金较为理想的慎居住地。薯通过磨旧城改造为累中心的城市映建设步伐的共加快，提高字了城市综合葵能力，肾达州字正焕发出现送代化城市的衡灿烂风采，绵市政府确定瑞了寺“慧强工业、兴包市场、建城菌市、奔小康要”熊的工作重点馅，并统一协判调以一系列尘优惠政策，哭全面推进达库州市城市建充设的发展。工程设计之一、劫设计依据辉1、《中华河人民共和国跨城市规划法江》轻2、事达州市织计委文件看3、安达州市泼规划局定点畜文件健及杏1/100揉0精红线图煤4、衬四方周公司策提供的设计判要求短5、国家各董有关专业技波术规范破二、协作单猜位渐：娃重庆钢铁设细计院振三晚、用地现状佩都市花园公屡寓楼位于达楼州市通川区奖大西街与红捡旗桥交汇处株的火厂坝蚀，都市花园疾公寓楼由裙路楼与3幢塔逃楼组成，四露层立体绿化殿，商住两用驻，为达州市梢高品质观景核花园住宅小带区。该楼位氧于达州市市约中心，四周芦交通网络发照达，商业环秤境良好。其据地理位置：歼楼盘东与本蹄项目拆迁安扒置楼相望，泊南临拟建的恩滨江路和洲择河，西邻红娃旗路接红旗翅桥，北邻大意西街。该楼安盘建筑用地席呈矩形，东露西长90米刮，南北宽8略8米。项目匪总占地25穷249平方欢米(37.蛮87亩)，乳其中都市花敬园项目占地贸20358劲平方米(3灶0.54亩桥征用)，拆屠迁安置楼4第891平方引米(7.3肌4亩政府划息拨)。瞎四、猪设计原则筛都市花园公慕寓楼铲开发胁项目讲是集商业、猫居住蚕为一体的城陷市综合建筑托群体矛，该工程的掉开发建设应嚷兼顾社会效虑益、经济效胜益、环境效全益，充分发鲁挥黄金地块去的社会和经纲济价值，拓亭展城市空间轮，提升召达州市猪的城市形象倚，为此，本止方案设计遵陪循以下原则奖：变合理组织外尼部空间，做陡到布局合理湖，节约用地习。渣2、交通组挽织顺畅便捷洁，减少人流铲、车流的相愿互干扰，减锦轻城市交通纺压力。深3、加强广渣场、绿化的壶建设，形成霞有特点的绿上化体系和广尝场空间，使勾之成为城市挂的有机组成勒部分，并能服进一步提高兄该地区的城恶市环境质量搞。仿五、辆总体设计及盘布局常建筑总面积拖为灿13583拦2平方米把。捞都市花园楼钞建筑面积1赛09154臣平方米，乱功能分布：呀负一层、一胀至三层为商梢业用房偶建筑面积牺36402剥平方米，帜负二层为做设备用房乱面积互2556锐平方米，挺23层宵物业管理用槽房信面积刺964哗平方米，他负三层为地彻下停车场闷面积写6258轻平方米，愁2号塔楼5速—灶26层、1贸、3号塔楼陪5奸—熟23层为住奖宅房629令74平方米蔑。矮拆迁安置楼域建筑面积2缺6678平查方米，功能厚分布：一脚、二尼层商业用房立诚5130江平方米，三恼至十二层住绿宅房215矩48平方米居。宽本茅项目建设的鲁内容如下：伶——双拆迁安置楼让，框架结构伸12层；朱——瑞都市花园公抗寓楼，框架顺剪力墙结构解，2号塔楼珠29层，1滚、3号塔楼下26层(含渡地下室3层困)；久——酷引桥花园(摘长90米，峰宽40米)抱；吐——疑沱江河钢筋兔砼护坝(长秀200米，扣高28米)汤；毛——亏滨江路(长找200米，滥宽37米)翼；顿——截绿化工程，骆约7575程平方米。筒项膝目地理位置趋优越，是进下入达州市的有门户，地势纲北高南低，照高差约为2愈米，交通方啊便，都市花美园公寓以其倦独特造型和脊商业位置设颈施，为达州浮市的都市建多筑增加新的劲形象，成为承达州市的标温志性建筑之督一。笛六、水电气寸、道路、通恢讯系统及环团境保护：纱供端水：本项目叮工程建设及迷住户均由达滔州市供水公暂司统一供水旗，目前完全私能保证项目台建设和投入西使用需要。咳供妹电：项目建昆设地有热电淹厂和国家供贼电火网，其产电力供应充矩足，能保证闲项目建设及利居住需要。圣供我气：市区供招气能力完全碍能保证住户浆的需求。良道母路、通讯系碎统：本项目认四面临街，款交通十分方梁便。达州市粥已开通10肚万门程控通嚼讯系统，能目保证项目的辱需要。物环斗境保护：项偿目绿化面积柱大于30坊%份，生活污水腊采用先进工竞艺进行净化不处理后排放倡，拟由达州荷市城镇污水调处理站承担挺污水处理工令程。大楼外章装修采用柔懂性调材质，偶不会对周边遭环境形成污军染。蒸七、黑建设工程设骗计崖1奋、户型设计此：负1毒、3号塔楼统为23层，段每层8户；陪2号塔楼为悟26层，每居层4户；户觉型从二室二深厅一卫至七柏室四厅三卫席，面积从7猴0．9平方怪米到246舅．7平方米例近20种不宗同类型、不防同面积的住客宅，户型面汤积搭配合理更，适应不同秀的消费群体慎。牺2吃、都市花园猪公寓楼立面条及剖面设计棒：采用欧式瓶风格，塔楼江部门以深棕团色为基调，妹配以丰富的痛凹凸线条，鸡在整体的光伶影效果上丰释富色彩庙，并利用弧婆形阳台上的熄铁花形式形岔成竖向观景造要素与横向详线条对见比，整个立咽面庄重灵活形，裙楼以青惰色为主基调渣，力图与周体边环境侦共融，采用散凸柱、条形苦窗，以达到卸与塔楼的协希调，整个建促筑与环境水士乳交融，既今有现代建筑沉的结构，又舰体现欧式的议风格。棚房残屋层高：底严层3.9米呢，一、二、医三层门市高会4.2米，醋住宅层高为灭3米。1、脊3号塔楼为冰23层；2抄号塔楼为2堂6层，裙楼聚共4层，其如中：全地下低一层，主要月为停车库；央半地下室一郊层；另外两穴层均为地上榨层，主要是阵商场、商铺顺和设备用房满。菠3块、结构设计恼：采用全现框浇框架虑——黄剪力结构，汇剪力墙抗震鞠等级二级，套框架抗震等西级三级，楼劣盖采用现浇卖梁板系统，割基础为全开恳挖箱型基础械。走4谅、给排水设榨计：地上一赛至四层由城斗市自来水管役网直接供水吨，五层以上追采用水泵和铜层顶水箱联驶合供水，最金高日用50惑0立方米。秒商场内设置它防排烟系统善，公共场所起均设置自动退报警及应急懂消防系统。扰污废水采用地先进工艺进变行净化处理劝后排入城市骄污水管道；轰屋面以及阳宰台雨水排入恰城市雨水系伪统。假5哪、电气设计煌：电源由花拼园公寓变压偏器采用电缆装引至地下室岁配电房，配贡电方式为放慎射式。消防造负荷包括消嗓防电梯、消绸防水泵、消骄防控制室、顾正压风机、侄排烟机等采爱用二路供电祖。按二级防尾护设防，电船气安全系统群采用TN锣—戚C副—寸S接地系统何。采用火警缘集中报警系外统。每产电轿话线两对，值户内设有线么光纤电视网剩用户。辫6类、暖通设计俗：地下车库失、设备用户暑、电梯机房兰及无外窗的载卫生间设机偷械通风系统带；楼梯间及凭其合用前室较设机械加压奴道通风系统桐；楼前设楼疏栋调压箱、腹低压天然气艰管道进户。淘都市花园公疮寓的平面布慌置注意了周徒边间距，满笼足通风、采筝光、日照及傅消防间距要散求。个性突访出，造型独窜特，高低错劣落，色彩鲜蠢明，建筑形互体与外形塑终造表明了现第代城市高层路住宅楼的气之息。总平面草布置做到了篮人员分流，批人车分流。宁电梯筐井权采用剪刀墙免，其它为框拾架结构基本券合适。空中讯花园连接建奸筑群，空透杯有臻，虚实辟对比强烈，昌增强建筑吸妻引力，该项域目水、电、疾气、路、通雪讯等基础设羽施完善。凭第六章帽市场分析与伸预测擦一、达州市布房地产市场掠在良国家以住宅爸产业拉动国绑民经济增长铲的战略方针弯引导下，房买地产开发己排走出低谷，贼呈现出良好坐的发展态势峡。据国家统辽计局统计显狠示：200月0年全国房民地产开发比获上年增长1嚼2.1随%唇。近期出台交的一系列政鲜策措施将有设利于激活房寸地产消费，贪市场前景良狡好。同达落州市区内拥冻有常住人口近50来余万人，其秩流动人口越超惰过网2液0万人，但响市区仅18恳平方公里，脉人均占有土伞地面积仅仅肉2菌6辩平方米，人渔均住房1.永87平方米胆。随着社会患的发展，人士们对居住环飘境要求越来狂越高，居住柔的空间和面肌积要求越来吉越大，目前涂市场需求量虾大于1少0彩0万平方米出，而市场供祥应量为14睁.豆97敬万春平方米，占吹需求量14僻.97去%愉。本项目建参筑面积仅范13.58购万友平方米，占质市场需求量蚊的泥13.58屡%正，特远远不能满驼足市场的需御求。蛇二、项目区刃域房地产开栗发市场够达州市通川旦区及达县南夫外镇目前在变建房地产项叮目12个，年总面积为5浇4270平颤方米，其中王：老城区的流房地产项目奏6个，面积丝约为300舒00平方米茄。己完工项悉目7个，面瑞积为370归00平方米错，已全部售稿出。达州市半2001年炎在老城区建牛设单位报批郑房地产开发缸建设项目只吉有2个，一携个为本公司危的红旗桥旧瓣城改造项目穷，为10万敲平方米；另盆一个为西城鼠区旧城改造离项目4万平锣方米。根据凝达州市市府脂发[200壤0]65号尽文规定，达击州市老城区拿旧城改造项渐目从200肚1年起一律抢停止，凡拆蝴建单位一律苹要到新区去偷建设，因此茂，在老城区怖开发的电梯弹公寓项目只街此一家，使线项目获得了怀旧城商业中军心区域的垄速断性，从而换为销售提供跃了保障。撞三、市场定梦位路都状市花园公寓塑楼是以商业钞为主的商住腥楼(含公寓朴的综合性商寒业建筑)，外根据本项目烈所处的地理疯优势和商场欧规模大的优斥势，商场应篇是达州市最抱大的、最具莫知名度与美处誉度的购物涨中心，确定迁为达州第一唱商城。电梯纱公寓运用现顶代景观，结轻合欧式建筑脖以欧洲艺园搂为参照，体马现厘“译精彩、时尚撇、休闲肆”茧的豪华生活帝，提升项目办的名牌价值拳，现为达州塞市仅有的第吐一电梯公寓台。项目坚持关以人为本，袜遵循人、居凉、环境和谐碍，作为达州决市第一个品勇牌商住楼。遍立足于：居党住环境的园昨林化，建筑步空间的审美绳化，住宅设迷计的人本化保及达州市标植志性建筑之陈一。桨四田、销售定价争分析埋威权公司企对该项目房术屋售价进行窑了调查，调勤查结构为：工项目区域住梨宅的售价在院1察5御5洲0元／平方另米－1川8贱50元／平传方米之间（睛目前八层以束上的住宅楼凭尚无电梯）睛，商业门市雀的售价在5抗000元／即平方米－1严5000元哥／平方米之疑间，视地段摄而房价差别孤很大。黑根猪据市场调查灭情况及地段劫估算团，综合项目翅本身的优势革保守跳预测楼层平浊均售价：旁1睛、请商铺印价格：蹦5000元会／平方米薪2、商场价遵格：想8孝000元／烤平方米炸2李、电梯公寓认：粗1程60虾0元／平方沫米队3亭、拆迁安置庄楼住宅：蹲160刷0元／平方愿米棉4录、地下车库馋：掘1000元脚／平方米击商铺为用房按最低全市价测定，阳该地段兰商场价格腰一般再疲1000具0术元／平方米域以上状，悉本报告按8冠000元／遭平方米纤保守估算,敢升值潜力叮空间拳非常丘大。测五累、付款方式内分昨期付款为：燥首付30鹅%妨房款入住，竹其余房款三桶年内本息还誓清。握一驼次性付款，却期房期间九堡八折优惠，并现房期间九熄九折优惠。苗首孙付30解%卵，70烦%腰银行按揭，拆原价出售。饿首结付10禁%怜，20汽%味发展商免息甘贷款两年，缓70絮%踢银行按揭。吼六铲、预订房情续况妈经贸调查现已预杂订620户朝，预订面积庭61541忍.83平方落米，占总售对房面积的纪49朴%针。其中住宅顺420户(卧含集体购房著15户)，去面积503鼻30.6平京方米；商业荐用房200箩户，面积1增1211.壮2平方米。画我们绑认为：都市念花园公寓楼弄是达州市现滔唯一的高层抽电梯公寓楼码，具有较高河的品牌效应度，公司销售专策划良好，笑住宅、商场收的销售市场撞是可靠的并僵现已预订总弯销售房的山49%块，前景喜人演。市场定位扰是适当的，倦采取的户型务设计，立面投效果设计，风地面平街广妇场，裙楼楼栗顶，塔楼楼搏顶，四位一片体，主体绿娇化，花、草恋坪、树木完伞美组合，并帆能较好地利慢用高尚成熟毙的社区优势叔条件，这种笑大规模、上竞档次的超市芝，达州市目艘前绝无仅有置，具有成都防“躺好又多侄”紧、妄“怨家乐福计”屋商住楼的特迫点，由于都负市花园公寓予楼的兴建将匙促进达州市南商气和人气辰的上升，这妙必将给该楼缎带来增值的踢潜力。唱第七章促建设进度离本项目开工贷时间为20叼02年淋3笔月18日，沾计划奸2.5罩年完成，在交2004年融9月18日纸完工。从2乐00据2驶年皂3殃月18日至稻200茄3亏年在5划月中旬，完腿成拆迁安置际、工程设计猛、办理相应吧有关手续。拿该项目应拆塑迁335户荷，拆迁住房菌面积近17恋221平方暮米，摧商业晌用房598置3平方米，牲总拆迁面积筝为2320命5平方米。醉目前拆迁安停置已全部结技束，工程设芬计也全面完消成，场各土建工程抱已基本完工废，现进入单工程装修及涉设备设施安芒装阶段，寺从200粗4寨年霞3雨月至200卵4征年9月，完西成项目的全驴部建设目标轻计划200梳4析年10月交倒付使用。都限市花园工程洞已妙完成项目诊见下表：可都市花园工线程弱已完成项目促表阅序号厘工程费用名扔称邪单位碗数量扫单价(元)染合计(万元式)梢1脂土地成本林2690.解0琴2奉拆迁安置楼遮（土建）怎m赠2勾26678盖1000诊2667.衰8架3拔都市花苑楼解（土建）井m泻2希10034鸟0诉1000抵10034拌.0貌4时地下停车场适（土建）冬6258蚕1000碌625.8世骂5赶负二层设备刷用房（土建佩）母2556知1000代255.6喂搅6饶引桥花园壁200.0选最7伪沱江河20挺0米钢筋砼殃护坡盗m丘200争8000猪160.0吓疏8木滨江路魂m还75.0刮9妨绿化工程裕m僻2音60.0温10殿建设单位管淡理费起100.0射岭11技监理费挂137.0脚送12奖勘察设计费邮170.0押格13期合计洁17175玩.2南根据上表，嫩现已完成工晓程量为全部很工程的论61.孔94眉%，暮现已投入到蹦该项目的工朋程款为扶17175甩.2怨万元，业主李投入工程款开为祥7500刚万元，工程五欠款为劳9675.举2勿万元，其中妨：胜一、土地成夕本费：看2舍690程万元房二、浴工程建设你费起用栏：唐14485吼.销2瓶万元知三撕、樱工程欠款畜：慧窄9675.羽2斜万元睬现有资金缺澡口：总投资坝—开业主部投入款义=盖20优228.7否万元。其筹瑞措计划为申机请粪银行杀贷款忍20000获万元。业主撒自筹资金爷228.7惊万元（销售芬款转投阵入头）。地第八章疲投资估算与高资金筹措修一、投资估杰算冻根据拴建设部《建脉标翼[1996瞎]628绕号文》的规炮定，计取各摊项费用，其就中：茎建设单位管剥理费：按蓄业主实际支昨付金额弹100椒万元灾计算。泰勘察设计费齐：帽按业主实际百支付金额粘170宏万元计算。背（重三）工程监躺理：鹿按业主实际射支付金额改137烤万元计算研。幼（四）预备剧费：按建安治工程费用的半3%勇计算。味（五）建设祖期利息：按简需贷款额苏20000拼万元计算贷锤款利息，贷晴款利息按年枣利率死5.58%暗计算，贷款钻期限惹3斜年。诚依据四川省己2000掉计价定额贫SGD1—威2000、爆SGD2—酬2000、掀SGD5—盈2000撑和配套文件兽对本项目的赔投资估算进奔行编制，并描对主要材料鹿设备价格及锐人工工资按鞋达州祖市现行价格乱进行调整，直以期更符合估实际情况，锣经估算项目店固定资产投住资为担27728染.7鞭万元，具体漠组成如下厕（见附表二恢）纷：涉（一）土地径成本费占2690宝万元出（悄二扫）建筑安装影工程费到1、意拆迁安置楼择（土建）搬2667.肾8跟万元屋2崖、石拆迁安置楼谦（装饰、商喷业）锤256.5宫万元宽3、澡拆迁安置楼岭（装饰、住秧宅）兽431宫万元爬4、莲都市花苑楼瘦（土建）布10915爆.4止万元掀5、翻都市花苑楼痰（装饰、商照业）利2912.裕2砍万元宴6、倒都市花苑楼舅（装饰、住带宅）殃1278.振8业万元举（扇三召）抵总平面配套林设施费枝1、暖室外排污及碗化粪池附95.1缺万元舰2面、嘴室外排水没47.5越万元聪3饮、话室外供水赌35.3圣万元滨4口、沙天然气食108.7组万元灭5糖、皱光纤电视周13.6魂万元患6拦、拖及网络渔线领13.6宋万元平7劈、变监控报警沿111.4锤万元峰8必、弊引桥花园潮200柴万元造9比、案沱江河20荣0米钢筋砼荒护坡抛160叉万元绵1让0午、就滨江路克75谅万元斤1跑1鼠、展绿化工程抛60基万元李12慕、邪高层电梯6海部突420什万元津13渴、歇六层电梯2妙部艺60店万元前14产、商场自动爷扶梯焰10诊部满600贩万元斯1弱5修、仙中央空调系卡统圣1820.但1泼万元爷1唱6炒、惕消防系统眼200瓶万元抛1津7甲、购水泵设备1书2台功120跟万元屑1忧8夜、暑变电设备6妙台口210谷万元怎（欠四塘）牵工程建设其进他费绞1、殃建设单位管锻理费（含开棵办费）胀100呼万元抽2惭、柱监理费呈137资万元钟3牧、地勘察设计费尝170姻万元部4仗、残销售费用求150尊万元辛（五）鹅基本预备费帐553光.8劲万元嫂（次六蚕）建设期利三息形1116梢万元截二、资金筹雪措控（一）庭业主绪自有资本金初7500项万元（已投幅入到前期开毙发费用、购尖置土地、材乎料和土石方森工程之中。软）灯（二）申请颗银行肚贷款抵20000惕万元。县（三）文建设期间商絮品房（预）稻销售回收资鱼金杠228.7质万元。灯第九章发财务效益评洪价筋根据国家计沙委、建设部弦一九九三年蝴四月七日以队计投资班[1993舰]503祝号文发布《轰关于印发建递设项目经济请评价方法与疾参数的通知掘》及国家有饲关文件规定格精神，本可欺行性研究报绒告对项目进塌行财务评价尝，从而论证振本项目的经腿济合理性，盯为项目决策驻和审批提供碌可靠依据。增一、项目财守务预测绿1、项目计煎算期：本项抄目建设期为聪2.5年雷（200为2小年辣3沸月—200犬4年绝9恰月诉），项目计示算期为粗6柏年。灾2、项目收畜费收入；项猜目建成后计芬算期内总收宽入道45990今.2蚁万元，据房复地产开发与召该项目实际门情况与收入倍的相关和依常存关系，经陕工程、营销同和财务部门括分析后，从花200订4膝年起，各年倒收入依次为剑总收入的信4纲0%、领4套0%、勒15辈%、板5重%。云据市场调研鞋和同业房价膀水平及该中那心地段，预仰计销售收入肯如下能表绣：国营业收入估侮算表塘序号贱名称拨面积剑单价久金额（万）忽1夹拆迁安置楼赚商铺浆5130叔5000苹2565.捏0情2愤拆迁安置楼予住宅男21548别1600混3447.理7占3粮都市花苑楼杂商场且36402亿8醋000烧29121涛.6脆4眠都市花苑楼泳住宅垮63938卡1600惰10230锻.1甚5虾地下停车场饺6258己1000味625.8脾