购物中心开发前期策划

购物中心开发前期策划目录购物中心开发市场调查分析流程图如何调查竞争店动向各类商品经营门店选址策略◆开店人应当知道的学问◆选址十不宜◆连锁药店的三角地带选址法◆开店选址的基本因素◆超级市场各业态类型选址策略◆区域位置选择◆零售店铺如何选择恰当的店址购物中心开发市场调查分析流程图购物中心开发市场调查分析流程图环境条件分析↓地理位置

环境条件优劣势

竞争区域发展状况↓初步发展模式规划↓商圈界定↓需求面调查分析货﹡购买力分蚁析﹡消费者俗量化分析﹡烂消费者质化幻分析打供给面调查不分析抓﹡商圈业态娱业种调查﹡报相关业种营竹运概况作↓市场逮潜力分估析

蚊抵岩蜻晃怨↓购物中心们主题定位分刮析暖↓最适合经尖营业态的评轻选惭↓结论候与建议潮如何调查竞乓争店动向驳今天是个竞已争激烈的时珍代，为了安感然渡过这一绣时期，每家楼商店非得确浪立独特的经寇营方针不可变，因此，有均必要调查竞流争商店的经覆营方式，以备拟出必胜的炼方法。串

然桃而，有些从劣业者，由于凤过于重视竞烘争商店的存道在，而忽略闸了商店经营政的目的乃是卡以服务顾客愤为目的；一蝇味地与同业矿之间做价格枕上的竞争，末无法继续抓便住顾客的心栋，唯有得到度顾客的支持答，商店才能花持续经营下番去，所以忽传略顾客的存灯在价值，只响会流失更多筝的顾客，不柜会使生意更幕兴隆。地

收伶集同业间资歪料的要点：其

(锹1)顾客群旦

从对谋顾客的观察与和商品结构边掌握得知。饿

(极2)主力商断品束

从品商品的陈列露方式、陈列殃的数量、P她OP广告、酿广告传单等域方面掌握得义知。斜

(辜3)价格的门波动幅度搬

从诵商品的价格莲、广告传单丙等方面掌握同得知。活

(帜4)待客方孝式的

从敞对售货员的矮观察、商店纹的观察、广育告传单等方缝面掌握得知状。逮

(罢5)商店内畅的格局、陈幻列的方式、屡色彩、照明狭等等从对商纺店的观察掌正握得知京

如君果能够掌握潮到上述的资萌料，便能够诵提高对顾客辅的服务品质讽，而且以这机些收集到的添资料为基础珍，考察同业宴间的作法，和并判断出何贿种方法才是堵最合适的，授这样，不但出能符合顾客扔各方面的要镇求，而且面光对如此竞争祖激烈的时代锈，也就没有胸什么畏惧了敬。该各类商品经针营门店选址庄策略疗选址不仅珍要选客流较润大的街区，少同时，不同张类别的商品景也要选择不脂同性质的商屯业区域。在撞繁华街区，筒客流一般以形购

物为团目的，停留豪的时间相对希较长，应经讨营一些可比在较挑选的商戴品；而在机三关、学校、足工厂附近，倒客流主要是另路过，相对博停留时间短起，应经营一鹅些选择性不应强的商品，或并且质量可糕以直观、携斥带方便。啄通常；眨商品的类别轧可分为三类混：

撞第一类泉是低值易耗聚的日用生活剑品…如牙膏仰；肥皂、手魔绢、毛巾之浪类。人们购伐买这类商品南时，并不反紫复挑选，但攻求

方便错就近。因此木，经营这类来商品的商店偶，应最大限投度地接近

藏消费者，墙距居民区换300米斗，步行即可秃到达的路程此为宜。贡第二类访是价高耐用翠的选择性消傍费品，如服互装、家具；蝶家用电器之踪类。这类商只品价格高，腊购买频率低伪，消费者购梅买时不惜多杏跑路，货比肺三家后方肯涝解囊。因此钞，经营这类白商品的商店仍应靠近店铺骄密集的商业忆区，便于顾追客多家比较婶选择。郑州改紫荆山百货篇大楼营业面饶积在河南省翁首屈一指，纺但其销售水词平并不理想漫。其原因之冰一就是地处洁偏僻，周围准无其他店可揪供选择比较衡，消费者不茎愿为光顾这朱一家商店跑郑远路；监第三类驰是能满足消绒费者某种特崖殊偏好的特容殊商品，如址古玩；钓鱼丛用具、古装交书等；经营享这类商品的海专亚店店址孩不必一定设也于闹市区，伍因有特殊偏华好的消费者挠是不惜跑点拒路来满足自然己的需要的李。但这种商映店一定要品刮种齐全，各轿档次兼备，宣便于顾客挑云选。破旅游区冤的店铺与旅倡游季节有关君。如果在此歌区选址，不矿可忽视淡季代、旺季之别舅。以旺看淡漂是旅游区店调铺经营策略瓶。旅游区的钉商品有自己哪的特点，如搂纪念品、饮错料、食品、竟餐饮等，因求为在旅游地恳区，人们主怠要是以娱乐斗为目的。所消以，在开店誉时，要对自颜己经营的商柔品有所了解星；对将要选挪择的商业区辨有所了解，蒸盲目选址，赖不会有好的免经济效益。番当然，凶门店经营的摄性质也有所勒不同。

范破零售店放依据自身的甚能力和经营替设计可以把竟门店开在繁甚华商业区。妨这里，众商标家的哄托，缴加上城市的符规划，使繁症华区日显繁微华。但繁华讽区房租较高控，其他费用处也相当可观液，—实力雄许厚及经营能凉力强者可选饱一类区域一甜展才华。赚城镇郊伯区，居民区习也是零售商婆店经营的理掉想区域。较叶低的房租降恼低了投资成讽本和风险。饲有关机构调消查认为，杂岸货店、五金腾店、餐厅、版日用百货店熟、药店比较匪适应。批发渡店一般应选糖择集中的批楚发市场，如防书城、服装挥城、五金城钓等。经营无童孔不入，使芬批发商存有恐更大的选择壳余地。协有的甚以至对地点没闸有要求，生尺意依然做得读很好。应当映说，对于批沿发商、生产渠商来说，经玉营、公关、灵策划显得更伐重要，服务求业主要讲特艰色于服务质爱量，知名度精、信誉度是慈经营的基本弱策略，店址判可以随心所技欲。证点子是蓄没有穷尽的丰，只要你处帐处留心，随四时可能会出伟现灵感。连波锁店除集合袖优势外，选欠址是否得当列，也可影响散企业的命运志。访开店人应当犁知道的学问体开店人应随闲时记住，店绝内商品的位待置和摆放方烤式要随时根佩据市场的变爹化加以改变宗，为店内制爸造一种充满亲朝气的气氛醒，并使店员焦养成随时移冲动商品的习货惯。

术狸

店内商茧品的陈列得模当，富有意夹味，给顾客燥以感染的力窃量，这并不船是每家门店童都能做到的驳事，包容了凡开店人对事叼业的执着追河求，一个成敌功的陈列布裕局有时要经骑过多次的反矿复才能得到拔确认，在探填索的过程中念，不仅需要傲付出的是投扒入资金，还泥要耗费宝贵米的精力。耕

开店的律快乐就是有坚所收获，经期济上的回报日体现了创造到的价值。作概为一种商业睛上的经常作龄法为后来者闭所推崇，其板意义比赚了片一些钱更远果大。商品陈晕列没有规律品，又无常形棒。开店人最竭常见的是把平最惹眼的货叔放在最显眼融的地方，目职的是要起一坏个以畅促滞罪的带动作用碌。

许

商房人更多的时龄候注重的是惰他的商品，黄他的门店给乏顾客留下深垒刻的印象，油他们不惜花弱很多时间在锄这方面，花亮时间下功夫倘，甚至是使煮出了浑身解虹数，制造不景同一般的效刘果，以期打间动顾客的心爽。

诉’沙

在蚂店中开店，少第一个“食齐蟹者”不能扯不说是一个乔创举。19窃31年，美细国商业奇才侧哈默回到了映纽约，发现由属于他的古翼玩店，由于叮他兄弟经营巩的不得法生广意也不好。针当时，有朋港友提议他到总美术馆去销吃售。哈默认盐为，传统的会美术馆来人背不多，根本傅不引人注意灭。而令朋友洗们不解的是筝，他却在百席货公司联系垃了柜台。同制时在报纸上某大做广告，猴引起了顾客户的广泛兴趣捧。不少来百灾货公司的顾才客都忘不了错到他的柜台垫’顺便挑点员所需之物。放哈默的古玩霜生意开始“伶火”起来。走美术品在百不货公司获得声出人意料的婆销售额，于卧是哈默便打茄算开另一家我艺廊。句

自属从犹太人发足现女人的钱下好赚之后，丧大家都想在爬女人身上打辱主意。这样怀谁的“招”鸣高，谁就能蚂“得到”那姐爱花钱的女秧人。开店绝贞不例外，日黑本的日伊高料级百货店的券成功主要在聋他们随时能尊抓住女人们苗的消费动向怪。征

老讯的商法总是处能奏效，只且是不要天天浊用。偶而把钟它拿出来，蔬给顾客一种随新鲜感。蛋

货庄卖一张皮。姻外表和内容箱的统一历来始如此。只要葬人还喜欢美权，美就能打亡动人。在美骗的前提下，美如果再能想舅到顾客的具丸体难处，那跃样做生意将命是一件很有糠意义的事。冠

虽拨然商店摆的裹是货真价实哄的商品，让技顾客看个够颠的同时，玩棉点“招术”券也挺顶用的忌。有哪个顾忌客有时间在绳“追”根刨切底呢?再说却商家并不是勤要蒙人。册

商炼人就在于务劫实，更看重狐具体的问题译。就这么一恳个在外行人叔看来只不过专是“码”一敢下店堂布置语，开店人至秘少要想到以已下的内容：倘污

1主．顾客对店有内感觉。

桨冰

2波．色彩。枝

3踏．商品布置壮的位置、顺予序。甜

4刺．广告布置计；始

5首．怎么方便耽顾客购买挑悠选。餐

6备．分类商品吓。狼

7见．顾客在店般内活动规律马。

料

8筹．人流量分敞布规律。垃

9信．店‘内气律氛。蹦

10江．灯光。院

货区物陈列的合批理必须引起膜重视。这是锡影响顾客挑王选与购买的鹿直接因素。承

陈佳列中的一些看细节也不能存视而不见。丢如货架的高呀度，要同眼手睛视线平行闯，码货要整砌齐，包装要通完好，价格美标签要全，伶货架、商品浓无尘不脏，喂货不要上得捕太挤，缺货益随时补齐，育换位、移位车的货要随时义摆好等等。润

货境物的陈列本滋来与艺术无啦关，开店人拼非要这么叫驳，足以证明抄，在这一方镇面有很多讲爬究和知识。歼多琢磨这些触纯屑形式的买经营，肯定汁会对实质的凝买卖有所帮独助。选址十不宜凝事实上，有座的人往往犯型一般性的错数误，反复的亿提示是有必倡要的。商人兴们经过数次慧的开店、转却让、关闭，云最后得出了秤常见十条选哨址“禁忌”仇，对于新开搬店者应把这峰些因素考虑宵进去，慎重畜行事。抗

1休．西晒的门兆面要慎选。浙有时候西晒粉店位置不错估，但到了炎躺热的夏季，盗如果没有空毒调，顾客是井不愿意冒着钻大汗购物的时。

劲

2舒．风口位置稳的要慎选。旧在北方城市堡的冬季寒风慨袭人。烟

如态果店门朝风歇(一般朝西燥北方向)，昏对顾客入店兴会产生麻烦还；粥

3默．店面地面锄与路面不平具的慎选。高斩低不平影响混顾客进店。粗

4援．店面在斜址坡上要慎选珍。斜坡影响焦车辆停放，酱不利顾客进雨店购物。傍

5沃．快车道旁椒开店要慎重插。路边无法露穿过，影响个顾客流动。的

6并．居民稀少丙的地区开店三要慎重。居视民区流动人踩口少，加之兔居民增长慢鸭，没有固定欧的消费者。终

7鹊．门前有障涌碍物的要慎默选。如有的双门店前有树翻木、建筑物耐等，这些障扁碍物有可能婆影响店铺的食能见度，进毒而影响客流牙。戴

8降．门店宽度往相对窄者应舒慎重。因为奔门店宽度相冈对较窄者不进易被顾客注垮意。壤

9葡．行人匆匆麻的地方要慎烤重。因为这图样的街道人吹们不习惯逛材街。在这样纷的街道也很亲少有人驻足姨购物的。蒸

1棕0．灯光暗欺淡的地方要悉慎重。昏暗阴的地方影响烈逛街兴致。体同时也说明仰灯光暗的街魄段并非繁华昼街区。触连锁药店的筋三角地带选美址法淡日本有个叫爪通口俊夫的耕企业家，以这经营连锁药斥店而闻名。汪壤

初仇创时，筛通口海先生在京板恶铁路沿线京侨桥、干木、这梅云这三个酒地方分别开央了小药店。禁扒

因语为这三家药啊店在一条直启线上，销售驱总是上不去砍。牢

一堤年夏天，他幸坐电车下班少，无意中，登发现在他前宁边的几个小光学生都把手乡套在三角尺妇的窟窿里，朵用另一只手东转着玩，他该心里突然亮俊了起来。联数想到他以前适看到的有关扶部队打仗的茧书籍；”一纪下找到了药烤店不景气的毯原因：直线隆排列点很容源易被外力阻截断，三足鼎确立，点和线接才能连起来门，就能守住的中间的三角恳形部分。想尤到这里通口裁激动不已。名宇

回义家后，他拿吩来了地图，慢展开一看，户果然，他所怎开的三家药语店分布在一牲条直线上。畜于是，他就肆关掉了梅云埋的老店，在院德庵又开了种一家新药店伪。调整后的颜三家药店完袜全按照他的威“三角形”测结构布局。乐成功总是偏抹爱有心人，葡没多久，三哈家药店的营顶业额就开始梨回升，并越材做越火，业猾务量不断扩堡大。如今，耽通口的药店或已连锁到一惭千余家。爆

通原口的成功与宿他的“三角扇形”选址是来分不开的。朋科学的选址企非常重要。明连锁店经营五在现在经营努中已经相当堤普遍，赚大缴钱者有之；协本赚钱者亦压不乏其人，盼赔本者也大西有人在。在商选址上下点贼功夫会给成近功创造一个尚先决的条件共；袍

可倦是，有人并送不重视连锁割店的地埋位姐置；认为：券“东边不亮话西边亮”，词好店坏店平电均赚钱即可喊。从通口韵奉经验看来，星连锁店应该期是不可分割缴的有内在联反系的总体。教

然苏而；开店的揭最大的特点材是不愿意图叉轻闲，哪儿哥热闹往哪儿妇挤，他们不做怕同行竞争裤，就怕没有倒顾客。在无嘉以计数的商船业街、专业有市场上，都炮无例外地证障实了这一点透。奴开店选址的烈基本因素烧选址是开店静的开端。谁乱都愿意选一趟个生意兴隆守的旺地。但堤人在事中迷伶，事与愿违番的情况并不已少见，即便免是有经验的缝商人通常也祸犯这类错误蛾。看走眼有残时并不在当给事者本人，培事物的变化俘、综合因素刚，哪一点都逼有可能起作狡用。有人曾凯经总结，选霸址一般必须补考虑到以下兄因素：辣

1露．人的流量危。厨

2挽．租金。

忠漆

3宗．繁华程度崭。哨

4仿．交通。孤

5帽．居民结构五。泽

，泽6．面前场荣地。

意

7材．车站码头腐。

死

8汗．机关学校授。剖

9举．专业市场疫。

今

1封0．经营性摔质。

翁

1钞1．经营品筐种。枝

1丑2．房屋结颠构。晕

1充3．能见度犁。敏

1困4．相邻店纪铺。今

1赛5．地势。绞议

1立6．朝向。驰

1祝7．楼层。辱盛

1迈8．规划瑞

1稀9．相关政胳策。尖

2嫌0．房东。晌

以尚上因素并非泉面面俱到，证才可租房。钻至少与自己尖所租房屋相歪关的因素应涉充分加以考向虑，综合分狂析，权衡利前弊，再加上川自己对生意埋的感受，方土可拍板商圈的构成牺前面已经谈析到，为便于转分析，把商凤圈视为以零锦售店铺为中岗心的同心圆扭型，一般由伴以下三部分歇组成：正核心商花圈。核心商守圈是最接近卖零售店铺的渡区域。燥次级商黎圈。次级商任圈是位于邻醋近商圈的区介域。夹边缘商建圈。边缘商魄圈是位于外光围商圈的区担域。宋椅零售店皱铺由于所处搬地区、经营盾规模、经营设商品品种等耀不同，商圈锋的范围、形清态以及商圈筛内顾客分布递密度存在着沉二定的差异顾，在一般情蚂形中，还是非有规律可循肺的。地区性善的零售店铺穗，核心商圈剩是顾客密度炊最大的区域类，是主要商谋圈；次级商码圈顾客密度袜较小，是次盆要商圈；边踢缘商圈顾客盒最少，密度梯亦最小。楼一般说矛来，居民区姜的方便店几伯乎没有边缘般商圈的顾客谱。而位于商洪业中心的零村售店铺，核疾心商圈的顾六客密度较小吧，并不是商教圈的主要组览成部分，次宿级商圈和边熊缘商圈的顾接客密度大。皇大型零售商修店，边缘商榨圈的顾客往愁往最多。侧商圈的顾客崭来源犯任何零售店篮铺都有其特突定的商圈范接围，在这一腾范围中，零围售店铺服务纪的对象，即剪顾客来源可童分为三部分辰居住人口牙

居点住人口是指妙居住在零售覆店铺附近的纽常住人口，钉这部分人口全具有一定的角地域性，是练核心商圈内毅基本顾客的繁主要来源。蜂工作人口而

工袜作人口是指藏那些并不居赚住在零售店帮铺附近而工隆作地点在零揪售店铺附近预的人口，这偏部分人口中徐不少利用上茫下班就近购肤买商品，他恳们是次级商喘圈中基本顾棵客的主要来嗓源。一般来潮说，零售店府铺附近工作舱人口愈多，剃商圈规模相滑对扩张越大晃，潜在的顾樱客数量就多遭，对零售店商铺经营有利菌。祥流动人口厚

流北动人口是指碧在交通要道牲，商业繁华堂地区，公共煤活动场所过提往的人口，敬这些路过人幸口是位于这班些地区零售蓄店铺的主要站顾客来源，粪是构成边缘犹商圈内顾客宰的基础，一惰个地区的流懒动人口越多胀，在这一地仍区经营的零堆售店铺可以糖捕获的潜在敏顾客就越多县，同时经营问者云集，竞嗽争亦越激烈谈，这就要求毁经营者更讲兼求竞争策略摘和经营特色蹦。眉分析商棍圈时应考虑帅的关键因素栗零售店铺经仅营者在分析丧零售店铺商结圈时至少要钱考虑两个关寒键因素：一姐是零售店铺具所在的地理植因素，二是泉零售店铺经执营的商品因刚素。拣地理因素补

地房理因素是指咱零售店铺所饶在地区的特凳点，如中心临商业区，交音通方便，流博动人口多，秃有大量的潜逃在顾客，相宗对地，商圈点规模较大，外而那些设在穿交通偏僻地拌区的零售店执铺，顾客主络要是分布在童零售店铺附职近的常住人夕口，其商圈靠规模一般较扬小，要扩大著商圈规模只吓有依赖零售虎店铺创出独算特的经营特塘色，以此吸耗引远道的慕荒名来客。丽商品因素块

商害品因素是指涝零售店铺所丰经营的商品找种类。商品扰种类与商圈喜规模关系密映切。一方面御，每一顾客步群总会表现晶出特定的消手费特征，零犁售店铺在既毫定地区开展峡经营，经营摧的商品只有测投目标顾客桶所好，才能蹦吸引潜在的锄顾客，商圈叉规模才会延欲伸扩大，反植之，商圈规帽模会因此逐述渐收缩。另胜一方面，撇胸开顾客自身岗的不同，商辫圈规模大小琴与商品购买患频率成反向拢比例关系。锅如人们日常劈生活必需品来，购买频率滔大，往往是所就近购买，狸主要表现为连求便心理，拣所以经营此膀类商品的零晋售店铺顾客娃主要来自居削住区内的人筒口，商圈规君模就小；而饿耐用消费品担，消费周期郊长，偶然性事需求商品，萌购买频次少蚕，经营这类锤商品的零售伸店铺顾客来麦源少，相对厚来说，商圈骄规模较大；互另外，经营酒特殊性商品茫的零售店铺洁，其商圈规盛模可能更大户。碎选择商圈时听应分析的有贸关因素调零售店铺经姨营者在分析溜商圈时，可纳以通过抽样驾调查销售记拉录、售后服楼务登记、顾栏客意见征询比等途径搜集糊有关顾客居扰住地点的资饶料，对资料疮进行统计分你析估计出商泛圈范围。采蝶用这些方法挣，都不可忽扁视时间因素恶。如平日与旧节假日的顾育客来源构成惭比重不同；舞节日前后与奇节日期间，烛顾客来源构辆成比重不同固，等等，这芳些都有可能绢导致商圈范慈围有所差异仔。蹲

分塑析新设商店役的商圈时，辛主要依据当株地市场的销享售潜力指标线，分析可以毫获得的包括聪城市规划、它人口分布、渗住宅小区建析设、公路建小设、公共交禾通等方面的窜资料，预测男本店将来可搬以分享的市脾场份额，从箩而分析商圈凭规模的大小霜。亡

零菌售店铺经营寺者在分析商蔬圈时，也可夹以运用定型社分析方法，盖对影响零售华店铺商圈大岛小的各种内慰外环境因素进进行分析，牧这些因素主嘴要有：尾

1果．商店的经越营特征幼

经出营同类商品稠的两个商店循即便同处一洪个地区的同较一条街道，堤其对顾客的疤吸引力也会聋有所差异，示相应地，商唐圈规模也不周一致。那些榆经营灵活，皱商品齐全，阴服务周到，简在顾客中树彻立了良好形巧象的商店，补商圈规模相吼对地会较其切他同行业商放店大。另外梅有一种属寄疗生性质的商吧店，本身并身无商圈，完客全依靠因其暗他原因或前妥往其他商店贝购物而随机节光顾的顾客够。克

2出．商店的经卸营规模夫

随筐着商店经营唐规模的扩大勾，它的商圈纯也随之扩大熊。因为规模年越大，它供软应的商品范温围比较宽，逝花色品种也翼比较齐全，降因此可以吸焦引顾客的空属间范围也就胃越大。商圈炕范围虽因经反营规模而增友大，但并非桃成比例增加蛾。

钱

3存

商店的桶商品经营种威类档

经慎营传统商品铜、日用品的陵商店，商圈氏较经营技术煌性强的商品贡、特殊性(所专业)商品快的商店要小茧。斤4

帖竞争商店的冤位置司

相垃互竞争的两溉店之间距离撇越大，它们上各自的商圈羡也越大。如镜潜在顾客居铲于两家同行隙业商店之间按，各自商店索分别会吸引蜜一部分潜在兄顾客，造成潜客流分散，慧商圈都会因造此而缩小。券但有些相互寨竞争的商店巧毗邻而设，多顾客因有较纳多的比较选华择机会而被皱吸引过来，朝则商圈反而示会因竞争而味扩大。案5

眉顾客的流动睁性条

随彻着顾客流动织性的增长，视光顾商店的钥顾客来源会广更广泛，边嘴际商圈因此导而扩大，商冷店的整个商误圈规模也就如会扩大。睡6

揪交通地理状淘况洲

交秒通地理条件商是影响商圈炉规模的一个给主要因素。趁位于交通便兄利地区的商耕店，商圈规敏模会因此扩畏大，反之则葵限制了商圈乒范围的延伸执。自然的和即人为的地理切障碍，如山讲脉、河流、院铁路以及高尤速公路，会嫂无情地截断咳商圈的界限逐，成为商圈缴规模扩大的目巨大阻碍。球7

卸商店的促销烂手段圈商店可检以通过广告膛宜传，开展悟公关活动以宫及SP活动踢来不断扩大殃知名度、影弟响力，吸引豪更多的边际等商圈顾客慕我名光顾，随缠之商店的商菊圈规模会骤刻然扩张兴。刃超级市场各晴业态类型选摆址策略超级市场各业态模式具有市场的替代性质，因此对不同模式的超级市场或便利店来说，应采取规避性选址策略。

(1)传统食品超市的选址策略

传统食品超市在选址上尽量接近居民区，上海地区最早发展起来的超级市场，就是传统型的食品超市，之所以会取得很大的成功，就是实行了开到居民区的策略。但由于传统食品超市无法完整地销售生鲜食品，所以要力求避免与具有生鲜食品经营内容的其他超市模式开设在一起，否则就有被挤垮的危险。我们已经看到一些这样的事实，在许多城市中处在大型综合超市和仓储式商场的商圈内的传统食晶超市在经营和发展上已受到打击。。所以，传统食品超市应选择在无法开设大型超市的地区中开店，也尽量争取离这些大型超市的有效商圈远一点。其原则是在各种大型超市的中心商业圈中不能开，次级商业圈中要慎重开，边缘商业圈中可以开。对传统食品超市而言，选择在菜场和农贸市场附近开店是可取的，因为正好弥补其生鲜食品的不足，同时还会为其带来人流。传统食品超市和标准食品超市之间的替代性虽有但并不强烈，原因是我国标准食品超市的“生鲜”功能还不足，所以传统食品超市并不强求要避免与标准食品超市开设在一起。由于我国各地的各类“市场”较发达，在选址上；传统食品超市应避免开设在与其经营内容基本相同的食品与日用品批发“交易”市场附近，因为靠得太近，传统食品超市不具有价格优势，反而会由于较大的价格差影响失去其对消费者的吸引力。

(2)标准食品超市的选址策略

标准食品超市在选址上，除了与传统食品超市一样要贴近居民区，与大型超市保持一定距离，避免开设在一起外，在策略上还应有自己的特点。如可以选址高档住宅区开店，因为对高收人者，其对生鲜食品的需求是“超市化”的，而低收入者对生鲜食品的需求往往是价格型的“市场化”的；选择在较大的地区性商业街开店，选址在以百货为主体经营内容的购物中心附近开店，这些地区一是人流量大，二是基本生活需求量也大。

(3)大型综合超市的选址策略

大型综合超市是超级市场中的主力化业态，其选址策略要分两种类型进行；一类是3000平方米一5000平方米规模的超市，它的选址策略最主要的一点是选择在较大规模的居民区中开店，一般居民的支持数是5万一10万人。而对于在6000千方米--10000平方米以上的超大型综合超市，一般选址在城市边缘韵城乡结合部，在5-15公里内有10万一20万居民数的地区开店。但在交通条件和停车数上比大型综合超市有更高的要求，如停车场面积要求与卖场面积比例至少在1：1，否则无法达到汽车人家庭所带来的购物场所需有停车场的客流吸引力要求。超大型综合超市的选址中，要避免同类型的大型超市开设的距离太近，否则会导致恶性竞争，至少相距的距离在5公里以上，也就是在自己和同类大型超市的中心商业圈以外。目前，在我国一些城市中，大型综合超市韵开店位置越来越逼近城市中心区，在有些地区已打响了恶性竞争的前哨战，许多地方政府正在考虑制定一些政策以制止其盲目选址开店，所以大型综合超市的选址策略还必须考虑到这些政策性的跟制因素。

(4)仓储式商场的选址策略依

仓贿储式商场一诞般采取会员泛制顾客制度赞，并实行C干and脑C(Cas脑handC袋arry，结现购自运，无即付现金且坚自己提货)房的销售方式盐，从本质上席说这一业态押是批发性质启的，只不过觉是采用了商妖场化的超市燃形式。由于宝其价格的特工征和法人会繁员的顾客制其度，决定了宣其选址策略但的重点是土喉地与租金的规价格和便利棋的交通条件孟。仓储式商钻场的开店一糖般选址在远李寓市区的城掏乡结合部，痒因，为那里刃土地价格便笔宜成营业建日筑物租金低奴，更重要的蛇是交通条件幅必须非常好肾。值得特别构注意的是，品仓储式商插耻在选址中，貌其便利的交拍通条件有一境个不同于一捡般大型超市幕的特点，及葵交通条件的封高速性、辐未射性、枢纽体性，这是因用为它的商圈司范围可远达舱50公里中(半径)，顶且在Can仗dC的销患售体制下，驼低成本要求缴顾客购买的户商品自提，仁要求供应商晌向店铺直送企商品，没有旋这些特殊的哪交通条件是技无法正常营交业的。对仓东储式商场来磨说，其选址委也要考虑到步与大型综合狮超市保持一奶定的距离，秧避免开设在岭一起；这是想因为虽然它轮与大型综合狠超市选择的惕目标顾客不搭同，但在中骂国，许多个兼人会拿着公真司的会员卡炒到仓储式商届场为自己购抓物，则主要克是因为价格暑因素对消费司者的吸引力白，个人购买目才是中国仓仅储式商场销槐售额中一块荐不容忽视的丛力量，这也嫩是不同于其悲他国家的中谈国特色，在承选址上的规幸避原则就是般考虑了这一你特点。另

(益5)便利店宾选址策略迹

便披利店的选址携其空间的选善择性要比超驶级市场各种决业态模式大裂的多，只要贵是有人流的隙地方，并能剑提供便利性存购物和服务客的地方都可稿以开设。但油在便利店的静选址策略上恒还是应遵循铸其在发展过杰程中的特点击。从目前国女内的情况看滚，有两个因历素要特别引挎起重视。战第一个设因素是，便补利店的选址烂不强求一定改要开设在居芬民区，但一秧定要开设在蹈人流多的地棒方，即使是场开设在居民凯区也需要一道定流量的流共动性顾客群提支持，这是眠固为便利店某的商圈小，传交又性布点册是较普遍现慧象，稳定性腾顾客在被瓜遥分后，如没绝有一定流量夸顾客群的支四持，很难达如到理想的销脚售额。另外姨，我们在强歼调便利店的听选址时，把碗顾客流量放搁在第一位，五是充分考虑到到便利店目胡标顾客的购徒买方式，即姓及时性、急错需性和便利构性，而这三舅个特征在流录动性的顾客着中体现的较府充分。梳第二个球因素是便利仓店与超级市钻场，特别是高传统食品超他市的竞争，爪对便利店选速址策略的影膏响。在现阶雅段便利店的鼻及时性、便欣利性功能还新不够完善，他在商品结构倦和目标顾客壮上与传统食碌品超市还有宇很大的雷同烟。与此同时虏，传统食品乳超市在大的虹大型超市，铺小的便利店泽的两头积压持，也在实行维业态的转型蒙和创新，如旁增加便利性见商品和服务仗、延长营业傻时间等，如睬此对正在成肝型化的便利棉店产生了很浮大的竞争压弹力。因此，位对中国正在扔完善其功能蔑的便利店，纤要求一段时破间内避免与饿传统食品超态市开设在一挨起。关于便型利店选址的雁选择性因素折可以考虑以炭下这整立地左条件；歌

①姑坐落于“生斯活道路”评

所亿谓“生活道充路”，是指齿商店所处的帮道路不能是纸一条单纯的能交通道路，陡周围应该有诉一定的住家高和单位。这抖样，可以保床证有一定数乖量的固定顾图客。舟

②出紧挨车站热

这营里的车站主丛要指地铁车初站，或者是僻多部公交车慧汇集、客流岸量大的公共泰汽车车站。羡紧挨车站可盯以为商店带船来较多的流发动顾客。

玩乓

③库商圈内有足体够的生活人物口

私

一否般情况下，玻商圈内应保煎证有30杜00人以上带的生活人口畅存在(徒步帜5—7分钟置之内)，这吗样才能有利震于发挥便利防店的便利功争能。奥

④价靠近集聚人慎的场所洁

能剖聚集人的场齿所主要是指冲政府机构、喷影剧院、警互察局、医院测、学校、游挣览地等。它帅们可以为商桂店带来大量鼠的客流。谁

⑤升附近有办公线楼

挣

有栗办公楼存在详就有客流存荣在，办公楼兴内的客流大前多数是购买本力水平比较竞高的白领，均它们对便利介店往往具有肚比较旺盛的白即时需求。壤

⑥虹附近有单身锈宿舍或单身旁公寓

泽朴

单狗身宿舍成单丢身公寓里的渠居住者对便唤利的追求特碌别明显，这理就为便利店番的销售带来指利极大的机堪会。盆

⑦恰月租应在一草天的销售额竿之下爱

便药利店的运转照必须建立在爹低成本的基续础之上，房遍租太高将阻索碍便利店的撤规模扩张。娃适宜的房租引最好控制在迎一天的营业围额之内。均

⑧摇竞争者较少倾贵

商灵圈内应尽量震没有竞争者值，因为有了少竞争对手将爸使商店的顾社客分流，从重而影响经济妨效益。和适右宜的立地条非件相对应，位按照便利店仆这一业态的灰经营特点，甲为了不使便朴利店的客流榨受影响，以耐下的立地条身件是不适合耳开设便利店唱的：显

①惹商圈内人口绪极少伯

便挤利店不适宜狡开在商圈内据人口不足的烧地方，如果丹商周内人口难在l50抢0人以下，嫩此店铺应抛榆弃(这意味恶着商店的固粥定顾客过少席，从而会影柄响到销售额模)。

婶

②车流窑的动线很少向轮

车流的炉动线指车辆施行走时的移半动路线。如少商店所在的柿位置车流的旱动线很少，晚则意味着商拉店的流动顾嗽客会受影响型。如处在是践十字路转角哗处的店铺，孔其车流动线吓有4条(东配、西、南、布北4个移动蔬方向的路线尘)，位于双勿向车道马路害的商店有两浮条动线，而贵处在单向车睡道马路的商图店则只有一轧条动线。

毙顶

③在马渡路上看不到吴商店胀

这是指虚商店不是设锹在沿马路的许街上，而是浊在某一脱离蜻马路的区域叔内。其缺点林有二：一是底不方便顾客涂的来店；二商是很难招徕纯流动顾客。眼

④地下先设店们

设在地驱下的便利店滴由于不能充庆分发挥便利合店的特殊功尝能，因此客聋流会受到影际响。其主要歪缺点是：顾绣客进出不方昌便；店铺位锣置不醒目而招难以招徕流睬动顾客。

毒练

⑤要登加楼梯店铺

雕己

和前者巨一样，要登东楼梯进入商炼店，会给顾写客带来不便该，从而违背医了便利店主奉要提供方便允的原则。一搂般情况下，帐顾客进便利啊店都是希望脸花的时间越已少越好；如洲果上下楼梯黑要花去很多混时间，那么帽就会阻碍顾剑客的采店。累尾⑧不能设店瑞招与灯箱的条店铺砖商店由于受苏到环境条件牙的制约不能敌设立店招与揭灯箱，意味两着商店的醒沸目与一目了训然会大打折烟扣，而便利兵店的醒目与面一目了然是垃矗保证客流盯的重要手段蝶，设想在夜渡晚如果投有出明亮的店招指，如何能让鼠过路者知道战这是一家2拆4小时营业融的便利店。堪

⑦不在萄车站“回归累动线”内的潜店铺浙

所谓绞“回归动线间”是指上车扁与下车的客甲流必须经过佳商店门口的挺移动路线。画如果商店的犹位置不在速止条移动路线败之内，即使扮商店紧靠车感站，也会使扩来店的客流植受到影响。受

⑧淡店铺的形状习不规则识

长珍方形或正方戴形的商场比汤较适合便利垂店的经营，区如果商场的斩形状不规则样，那么在一甲个本来营业淹面积就很小军的空间内很祖难合理地去便安排商品的较陈列，这就串会增加顾客界选购商品的廉时间。区域位置选择零售店铺店址区域位置选择指的是零售店铺应选择设在哪一个区域，即在哪一级商业区或商业群中。零售店铺在选址过程中，已逐渐形成了四类商业群，那么作为一个具体的零售店铺应选择哪一个商业群，在选择时应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。顾客对商品的需求一般可分为三种类型：顾客普遍、经常需求的商品，即日常生活必需品

这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现购买。所以，经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米以内，步行在10-20分钟为宜。顾客周期性需求的商品

对这类商品，顾客是