六投资核算业务

项目六投资核算业务

企业在正常的生产经营之外，可能为了有效地利用暂时闲置的资金，以获取一定的经济利益，而将现金、实物资产让渡给其他单位而获得股票、债券、期货、房地产等，从而形成企业的各种投资。本项目涉及的主要会计岗位是投资核算岗位。作为该岗位会计人员应熟悉企业投资环境、投资策略、投资收益分析，及时反馈企业投资经营活动情况信息，以利于企业作出恰当的投资决策。投资核算岗位第一页，共一百九十六页。项目六投资业务的核算一、投资概述（一）投资概念投资有广义和狭义之分，广义的投资包括对外的各项权益性投资、债券性投资、房地产投资，还包括对内的存货投资、固定资产投资、无形资产投资等；狭义的投资一般仅是指企业对外的权益性投资、债券性投资、房地产投资等；会计核算中的投资，一般是指狭义的投资。所以，我们把投资的定义概括为：投资是指企业为通过分配来增加财富，或为谋求其他利益，而将资产让渡给其他单位所获得的另一项资产。第二页，共一百九十六页。

（二）投资特点

1、投资的目的性

2、资产的让渡性

3、获取收益的间接性（三）投资的分类

1、按投资性质分类对外投资按投资性质不同可分为：（1）权益性投资

（2）债券性投资（3）混合型投资

第三页，共一百九十六页。2、按投资目的的分类企业对外投资案投资的目的，可分为：（1）交易性金融资产（2）持有至到期投资（3）长期股权投资（4）可供出售金融资产（5）投资性房地产此外，按企业投资转出的内容可以分为实物性资产投资、货币性资产投资、无形资产投资等。第四页，共一百九十六页。第三章金融资产学习目标

掌握交易性金融资产的核算；采用实际利率确定金融资产摊余成本的方法；持有至到期投资的核算；应收票据、应收账款、其他应收款和预付账款的核算；坏账准备的计提方法及坏账准备的核算；可供出售金融资产的核算.第五页，共一百九十六页。能力目标

1．能够结合企业自身业务特点、投资策略和风险管理要求，在初始确认时将取得的金融资产做科学合理的分类，明确各类金融资产初始计量方面的区别。

2．能够正确填制和审核与金融资产有关的原始凭证。

3．能够根据有关原始凭证，正确选用本章所学会计科目填制记账凭证。

4．能够根据记账凭证的记录，正确登记金融资产类总账及其明细账。第六页，共一百九十六页。学习指导

本章内容理解起来可能比较困难，但是，只要学会了分析、比较、归纳、总结的方法，静下心来，潜心研究，这点困难一定会克服。第七页，共一百九十六页。持有至到期投资应收及预付款项可供出售金融资产第三章金融资产交易性金融资产第八页，共一百九十六页。第一节交易性金融资产交易性金融资产概述主要内容

交易性金融资产的核算第九页，共一百九十六页。

交易性金融资产主要是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如购入的股票、债券、基金等。为了核算这类资产，设置了“交易性金融资产”账户，且分别设置了“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。交易性金融资产概述1交易性金融资产——成本2交易性金融资产——公允价值变动反映取得该资产时的成本反映该资产的公允价值变动状况第十页，共一百九十六页。CompanyLogo二、交易性金融资产的核算第十一页，共一百九十六页。1、取得借:交易性金融资产——成本(取得公允价值)应收股利/应收利息（包含的已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）

投资收益（交易费用）

贷：银行存款2、收到现金股利和利息3、确认现金股利和利息借：银行存款借：应收股利/应收利息

贷：应收股利/应收利息贷：投资收益4、期末借：交易性金融资产

贷：公允价值变动损益（或相反）5、处置借：银行存款同时：转出公允价值变动，

贷：交易性金融资产借：公允价值变动损益

投资收益（差额）贷：投资收益（或相反）第十二页，共一百九十六页。

20×9年5月15日，A企业委托某证券公司购入甲上市公司已宣告但尚未分派现金股利的股票25000股，并将其划分为交易性金融资产。每股成交价8.7元，其中，0.2元为已宣告但尚未分派的现金股利，股权截止日为5月20日。另支付相关税费1100元。A企业于6月26日收到该公司发放的现金股利。第十三页，共一百九十六页。（1）5月15日，购入股票借：交易性金融资产——成本212500

应收股利5000

投资收益1100

贷：其他货币资金——存出投资款218600（2）6月26日，收到现金股利借：银行存款5000

贷：应收股利5000

第十四页，共一百九十六页。交易性金融资产的现金股利和利息

交易性金融资产持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，或在资产负债表日按分期付息、一次还本债券投资的票面利率计算的利息，应当确认为应收项目，记入“应收股利”或“应收利息”科目，并计入投资收益。

第十五页，共一百九十六页。

20×8年1月8日,甲公司购入乙公司发行的公司债券,该笔债券于20×7年7月1日发行，面值为2000万元，票面利率为5%，债券利息按年支付。甲公司将其划分为交易性金融资产，支付价款为2100万元（其中包含已到付息期但尚未领取的债券利息50万元），另支付交易费用10万元。20×8年2月3日，甲公司收到该笔债券利息50万元。20×9年2月5日，甲公司收到债券利息100万元。

第十六页，共一百九十六页。（1）20×8年1月8日，购入公司债券借：交易性金融资产——成本20500000应收利息500000投资收益100000贷：银行存款21100000（2）20×8年2月3日，收到债券利息借：银行存款500000贷：应收利息500000第十七页，共一百九十六页。（3）20×8年12月31日，确认该年度债券利息收入借：应收利息1000000贷：投资收益1000000（4）20×9年2月5日，收到持有丙公司的债券利息借：银行存款1000000贷：应收利息1000000第十八页，共一百九十六页。交易性金融资产的期末计量

资产负债表日，交易性金融资产应当按照公允价值计量，公允价值与账面余额间的差额计入当期损益，通过“公允价值变动损益”科目核算。资产负债表日，企业应当按照交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；交易性金融资产公允价值低于其账面余额的差额，企业应当做相反的会计分录。第十九页，共一百九十六页。交易性金融资产的处置

出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的账面余额，贷记“交易性金融资产”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。同时，将原计入该金融资产的公允价值变动转出，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“投资收益”科目。第二十页，共一百九十六页。第二节持有至到期投资持有至到期投资概述主要内容

持有至到期投资的核算第二十一页，共一百九十六页。

持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。通常情况下，能够划分为持有至到期投资的金融资产，主要是债权性投资，比如从二级市场上购入的固定利率国债、浮动利率金融债券等。股权投资因其没有固定的到期日，因而不能划分为持有至到期投资。持有至到期投资通常具有长期性质。一、持有至到期投资概述

第二十二页，共一百九十六页。企业应当设置“持有至到期投资”科目，用以核算企业持有至到期投资的摊余成本。本科目可按持有至到期投资的类别和品种，分别“成本”、“利息调整”、“应计利息”等进行明细核算。本科目期末借方余额，反映企业持有至到期投资的摊余成本。企业还应当设置“持有至到期投资减值准备”科目，用以核算企业持有至到期投资计提的减值准备。本科目可按持有至到期投资类别和品种进行明细核算。本科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的持有至到期投资减值准备。

一、持有至到期投资概述

第二十三页，共一百九十六页。CompanyLogo二、持有至到期投资的核算第二十四页，共一百九十六页。持有至到期投资的会计处理初始计量按公允价值和交易费用之和计量（其中，交易费用在“持有至到期投资——利息调整”科目核算）实际支付款项中包含的利息，应当确认为应收项目后续计量采用实际利率法，按摊余成本计量持有至到期投资转换为可供出售金融资产可供出售金融资产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额计入资本公积处置处置时，售价与账面价值的差额计入投资收益第二十五页，共一百九十六页。一、持有至到期投资的初始计量

借：持有至到期投资——成本（面值）

应收利息（实际支付的款项中包含的利息）

持有至到期投资——利息调整（差额，也可能在贷方）

贷：银行存款等二、持有至到期投资的后续计量

借：应收利息（分期付息的利息，票面利息）

持有至到期投资—应计利息（到期一次还本付息的利息，票面利息）

贷：投资收益（实际利率计算的利息收入）

持有至到期投资——利息调整（差额，也可能在借方）

金融资产的摊余成本，是指该金融资产初始确认金额经下列调整后的结果：

（1）扣除已偿还的本金；

（2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额；

（3）扣除已发生的减值损失（仅适用于金融资产）。

本期计提的利息=期初摊余成本×实际利率×期限

本期期初摊余成本即为上期期末摊余成本

期末摊余成本=期初摊余成本+本期计提的利息-本期收回的利息和本金-本期计提的减值准备第二十六页，共一百九十六页。三、持有至到期投资的重分类借：可供出售金融资产（公允价值）

贷：持有至到期投资—成本—利息调整—应计利息

资本公积—其他资本公积（借/贷）已经计提减值准备的，应同时结转减值准备。四、持有至到期投资的处置借：银行存款

贷：持有至到期投资—成本—利息调整—应计利息

投资收益（差额，借/贷）已经计提减值准备的，应同时结转减值准备。第二十七页，共一百九十六页。持有至到期投资的期末计量

持有至到期投资为一次还本付息债券投资的，企业应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“持有至到期投资——应计利息”科目，按持有至到期投资摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。第二十八页，共一百九十六页。持有至到期投资的处置

企业出售持有至到期投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“持有至到期投资——成本、利息调整、应计利息”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。若持有至到期投资已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。第二十九页，共一百九十六页。第三节应收及预付款项

应收票据是指企业采用商业汇票结算方式销售商品，提供劳务收到的尚未到期兑现的商业汇票。带息商业汇票是否带息不带息商业汇票银行承兑汇票承兑人商业承兑汇票第三十页，共一百九十六页。应收票据的取得和到期收回票款

企业取得的应收票据，应按其票面金额入账。因债务人抵偿前欠货款而取得的应收票据，借记“应收票据”科目，贷记“应收账款”科目；因企业销售商品、提供劳务等而收到开出、承兑的商业汇票，借记“应收票据”科目，贷记“主营业务收入”、“应交税费——应交增值税（销项税额）”等科目。商业汇票到期收回款项时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“应收票据”科目。第三十一页，共一百九十六页。20×9年3月1日，甲企业收到A公司签发并承兑的期限3个月、面值23400元的不带息商业承兑汇票一张，用以抵付前欠货款及税金。甲企业应作如下会计处理：借：应收票据23400

贷：应收账款——A公司23400第三十二页，共一百九十六页。应收票据的贴现和转让

企业将未到期的商业汇票向银行贴现，应按实际收到的金额(即减去贴现息后的净额)，借记“银行存款”等科目，按贴现息部分，借记“财务费用”等科目，按商业汇票的票面金额，贷记“应收票据”科目或“短期借款”科目。第三十三页，共一百九十六页。

应收票据贴现是指商业汇票的持票人因为需要资金，持已承兑而未到期的票据向银行兑取款项，银行受理后，从票面金额中扣减按一定贴现率计算的贴现息后，将余款付给贴现人的一种信贷活动。第三十四页，共一百九十六页。应收账款

商业折扣是为了鼓励购货方多购买商品而价格上给予的优惠。比如一件商品的单价为100元，买一件100，买两件180元，相当于每件90元，销货方提供了10%的商业折扣。

现金折扣是销货方为了鼓励购货方在规定的期限内早日付款而给予买方的现金优惠。现金折扣条件一般以“折扣比例／付款时间”表示。

商业折扣与现金折扣的发生时间、目的不一样，注意区分！第三十五页，共一百九十六页。坏账的核算什么是坏账？1什么是坏账损失？2坏账损失的核算方法3指由于债务人经营状况恶化、倒闭、破产等原因而无法收回的应收账款。企业应该用备抵法核算坏账因为坏账给企业带来的损失即为坏账损失。第三十六页，共一百九十六页。1应收账款余额百分比法估计的坏账=期末应收账款的余额×估计坏账率3账龄分析法估计的坏账=∑不同帐龄的应收账款×其适用的坏账率赊销百分比法2估计的坏账=本期赊销的金额×估计坏账率坏账的估计方法第三十七页，共一百九十六页。坏账准备①计提坏账时实际发生坏账时②确认的坏账又收回时第三十八页，共一百九十六页。预付账款概述

预付账款是指企业按照合同规定预付的款项。应收账款是企业应向购货方收取的销货款，而预付账款是企业预付给供货方的购货款。第三十九页，共一百九十六页。预付账款的核算

企业因购货而预付的款项，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”等科目。企业收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”、“应交税金——应交增值税（进项税额）”等科目，按应支付的金额，贷记“预付账款”科目。第四十页，共一百九十六页。

甲公司向乙公司采购原材料1000吨，单价100元。根据购货合同规定，甲公司通过银行转账预付给乙公司50%的货款，货物验收合格后补付其余的款项。甲公司应作如下会计处理

第四十一页，共一百九十六页。（1）预付50%货款时借：预付账款——乙公司50000

贷：银行存款50000（2）收到向乙公司定购的材料，验收无误后入库，增值税专用发票列明材料价款100000元，增值税额是17000元，共计117000元。借：原材料100000

应交税金——应交增值税17000

贷：预付账款——乙公司117000第四十二页，共一百九十六页。（3）补付所欠货款时借：预付账款——乙公司67000

贷：银行存款67000上述会计分录中，甲公司应补付的款项=117000-50000=67000（元）第四十三页，共一百九十六页。

其他应收款是指除了应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收，暂付其他单位和个人的款项。主要包括一下内容。应收的各种赔款、罚款拨付给各部门的备用金应向职工收取的各种代垫款项预付账款转入出租的包装物的租金存出保证金其他各种应收暂付款项第四十四页，共一百九十六页。其他应收款

企业发生其他应收款时，借记“其他应收款”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”、“营业外收入”等科目；收回备用金以外的其他应收款时，借记“库存现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目，贷记“其他应收款”科目。

第四十五页，共一百九十六页。

甲公司以银行存款代职工李刚垫付应由其个人负担的住院医药费8000元，拟从其工资中扣回。甲公司的有关会计处理如下：

第四十六页，共一百九十六页。（1）垫支时

借：其他应收款——李刚

8000贷：银行存款

8000（2）扣款时借：应付职工薪酬8000贷：其他应收款——李刚8000第四十七页，共一百九十六页。第四节可供出售金融资产可供出售金融资产概述主要内容可供出售金融资产的核算

第四十八页，共一百九十六页。一、可供出售金融资产概述

可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及没有划分为持有至到期投资、贷款和应收款项、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。例如，企业购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金等，没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或持有至到期投资等金融资产的，可归为此类。第四十九页，共一百九十六页。（一）取得1．股票投资

2．债券投资借：可供出售金融资产—成本（公允价值+交易费用）借：可供出售金融资产——成本（面值）

应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利）应收利息（实际支付中包含的利息）贷：银行存款等可供出售金融资产—利息调整（差，借/贷）

贷：银行存款等（二）资产负债表日计算利息借：应收利息（分期付息）可供出售金融资产—应计利息（一次还本付息）贷：投资收益（实际利率确定的利息收入）可供出售金融资产—利息调整（差额，也可能在借方）（三）资产负债表日公允价值变动

借：可供出售金融资产——公允价值变动贷：资本公积——其他资本公积（或相反）（四）持有期间被投资单位宣告发放现金股利借：应收股利

贷：投资收益（五）出售可供出售金融资产借：银行存款等同时：结转以前累计的公允价值变动额贷：可供出售金融资产借：资本公积——其他资本公积

投资收益（差额，也可能在借方）贷：投资收益

第五十页，共一百九十六页。

20×8年5月6日，甲公司支付价款10055000元（含交易费用5000元和已宣告发放现金股利50000元），购入乙公司发行的股票2000000股，占乙公司有表决权股份的0.5%。甲公司将其划分为可供出售金融资产。（1）20×8年5月20日，甲公司收到乙公司发放的现金股利50000元。（2）20×8年6月30日，该股票市价为每股5.1元。（3）20×8年12月31日，甲公司仍持有该股票；当日，该股票市价为每股5元。（4）20×9年5月10日，乙公司宣告发放股利4000000元。（5）20×9年5月20日，甲公司收到乙公司发放的现金股利。（6）20×9年6月10日，甲公司以每股4.9元的价格将股票全部转让。假定不考虑其他因素。第五十一页，共一百九十六页。借：应收股利50000

可供出售金融资产——成本10005000

贷：银行存款10055000借：银行存款50000

贷：应收股利50000第五十二页，共一百九十六页。借：可供出售金融资产——公允价值变动195000

贷：资本公积——其他资本公积195000借：资本公积——其他资本公积200000

贷：可供出售金融资产200000第五十三页，共一百九十六页。（5）20×9年5月10日，确认应收现金股利时借：应收股利20000

贷：投资收益20000（6）借：银行存款20000

贷：应收股利20000第五十四页，共一百九十六页。（7）借：银行存款9800000

投资收益205000

可供出售金融资产5000贷：可供出售金融资产10005000

资本公积—其他资本公积5000第五十五页，共一百九十六页。

1．本章主要介绍了交易性金融资产、持有至到期投资、应收票据、应收账款、其他应收款、实际利率法下摊余成本的计算和计提坏账准备的方法。

2．根据《企业会计准则——基本准则》第二十二条的规定，符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表。知识链接第五十六页，共一百九十六页。长期股权投资后续计量长期股权投资的减值和处置

子项目二长期股权投资长期股权投资初始计量第五十七页，共一百九十六页。

模块一长期股权投资初始计量

一、长期股权投资概述（一）长期股权投资的性质（二）投资企业与被投资企业的关系第五十八页，共一百九十六页。（一）长期股权投资的性质

长期股权投资是指通过投出各种资产取得被投资企业股权且不准备随时出售的投资，其主要目的是为了长远利益而影响、控制其他在经济业务上相关联的企业。企业进行长期股权投资后，成为被投资企业的股东，有参与被投资企业经营决策的权利。第五十九页，共一百九十六页。（二）投资企业与被投资企业的关系按照投资企业对被投资企业的影响程度，投资企业与被投资企业的关系可以分为以下几种类型：1．控制2．共同控制3．重大影响4．无重大影响第六十页，共一百九十六页。1．控制控制是指投资企业有权决定被投资企业的财务和经营决策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。一般来说，企业的重大财务和经营决策需要股东大会半数以上表决权资本通过，因此投资企业持有被投资企业半数以上表决权资本，通常认为对被投资企业具有控制权；此外，如果投资企业未持有被投资企业半数以上表决权资本，但能够通过章程、协议、法律等其他方式拥有半数以上表决权，或能够任免董事会多数成员，或在董事会中拥有半数以上投票权等，也视为对被投资企业拥有控制权。拥有控制权的投资企业一般称为母公司；被母公司控制的企业，一般称为子公司。第六十一页，共一百九十六页。2．共同控制共同控制是指按照合同约定与其他投资者对被投资企业所共有的控制，一般来说，具有共同控制权的各投资方所持有的表决权资本相同。在这种情况下，被投资企业的重要财务和经营决策只有在分享控制权的投资方一致同意时才能通过。被各投资方共同控制的企业，一般称为投资企业的合营企业第六十二页，共一百九十六页。3．重大影响重大影响是指对一个企业的财务和经营决策有参与的权利，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些决策的制定。一般来说，投资企业在被投资企业的董事会中派有董事，或能够参与被投资企业的财务和经营决策的制定，则对被投资企业形成重大影响。被投资企业如果受到投资企业的重大影响，一般称为投资企业的联营企业。第六十三页，共一百九十六页。4．无重大影响无重大影响是指投资企业对被投资企业不具有控制和共同控制权，也不具有重大影响。第六十四页，共一百九十六页。二、长期股权投资的初始计量

长期股权投资在取得时，应按初始投资成本入账。长期股权投资的初始投资成本，应分为企业合并和非企业合并两种情况确定。企业合并取得的长期股权投资，又分为：

同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并取得的长期股权投资。不同方式取得的长期股权投资，会计处理方法有所不同。第六十五页，共一百九十六页。二、长期股权投资的初始计量

（一）同一控制下企业合并取得的长期股权投资（二）非同一控制下企业合并取得的长期股权投资（三）非企业合并取得的长期股权投资第六十六页，共一百九十六页。企业合并概述①控股合并A+B=A+B②吸收合并A+B=A③新设合并A+B=C第六十七页，共一百九十六页。（一）同一控制下企业合并取得的长期股权投资

同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的。例如，A公司为B公司和C公司的母司，A公司将其持有C公司60%的股权转让给B公司。转让股权后，B公司持有C公司60%的股权，但B公司和C公司仍由A公司所控制。第六十八页，共一百九十六页。企业合并同一控制下的控股合并借：长期股权投资(账面价值的份额)应收股利(享有被投资单位已宣告但尚未发放的现金股利)贷：银行存款/股本资本公积——资本溢价/股本溢价(差额）直接相关费用：借：管理费用

贷：银行存款非同一控制下的控股合并借：长期股权投资（公允价值的份额+各种费用)应收股利(享有被投资单位已宣告但尚未发放的现金股利)贷：有关资产（支付对价的账面价值）

银行存款（直接相关费用）营业外收入（差额）第六十九页，共一百九十六页。非企业合并1、以支付现金取得的长期股权投资

借：长期股权投资（价款+费用税金）应收股利贷：银行存款2、以发行权益性证券取得的长期股权投资借：长期股权投资贷：股本资本公积－股本溢价/盈余公积/未分配利润3、投资者投入的长期股权投资借：长期股权投资（合同或协议价）贷：实收资本（形成的资本额）－投入方资本公积－资本溢价（倒挤）第七十页，共一百九十六页。

A公司于20×9年2月15日自公开市场中买入B公司20％的股份，实际支付价款50000000元。此外，在购买过程中另外支付手续费等相关费用1000000元。

会计分录借：长期股权投资

51000000

贷：银行存款51000000

第七十一页，共一百九十六页。

20×9年7月1日，A公司通过发行股票1000000股作为对价向B公司投资，每股面值为1元，实际发行价为每股3元，另支付相关税费60000元。

会计分录借：长期股权投资

3000000

贷：股本1000000

资本公积——股本溢价2000000会计分录借：资本公积——股本溢价

60000

贷：银行存款60000第七十二页，共一百九十六页。

20×9年8月1日，A公司接受B公司投资，B公司将持有的对C公司的长期股权投资投入到A公司。B公司持有的对C公司的长期股权投资的账面余额为18000000元，未计提减值准备。A公司和B公司投资合同约定的价值为20000000元，A公司的注册资本为40000000元，B公司投资持股比例为40％。。会计分录借：长期股权投资——C公司20000000

贷：实收资本——B公司16000000

资本公积——资本溢价

4000000第七十三页，共一百九十六页。模块二长期股权投资的后续计量主要内容

权益法

成本法第七十四页，共一百九十六页。权益法成本法

投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资

投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资

投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资第七十五页，共一百九十六页。对于公允价值能够可靠计量，且不具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应将其作为金融资产处理。对于控股型的长期股权投资，投资企业应当采用成本法核算，但在编制合并财务报表时应按照权益法进行调整。特别提示第七十六页，共一百九十六页。长期股权投资核算的成本法主要内容

成本法核算

成本法的概念及其适用范围第七十七页，共一百九十六页。（一）成本法的概念及其适用范围

成本法，是指按投资成本计价的方法。以下两种情况下，企业应采用成本法核算长期股权投资：1.投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，即企业对子公司的长期股权投资。2.投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。第七十八页，共一百九十六页。不具有共同控制或重大影响共同控制或重大影响控制２０﹪５０﹪≤≤（成本法）（成本法）（权益法）第七十九页，共一百九十六页。投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资

不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资成本法编制合并财务报表时按照权益法进行调整（！）第八十页，共一百九十六页。（二）成本法核算

1.长期股权投资初始投资成本的确定在成本法下，长期股权投资应当按照初始投资成本计量。追加或收回投资成本应当调整长期股权投资的成本。企业所发生的与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出应计入长期股权投资的初始投资成本。第八十一页，共一百九十六页。2.取得长期股权投资

取得长期股权投资时，应按照初始投资成本计价。除企业合并形成的长期股权投资以外，以支付现金、非现金资产等其他方式取得的长期股权投资，应按照上述规定确定的长期股权投资初始投资成本，借记“长期股权投资”科目，按实际支付的价款中包含有已宣告但尚未发放的现金股利或利润，借记“应收股利”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”等科目。第八十二页，共一百九十六页。

A公司20×9年5月15日以银行存款购买B公司的股票l00000股作为长期投资，每股买入价为l0元，每股价格中包含有0.2元的已宣告分派的现金股利，另支付相关税费7000元。

会计分录借：长期股权投资

987000

应收股利20000

贷：银行存款l007000第八十三页，共一百九十六页。3.长期股权投资持有期间被投资单位宣告发放现金股利或利润

长期股权投资持有期间被投资单位宣告发放现金股利或利润时，企业按应享有的部分确认为投资收益，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目。属于被投资单位在取得本企业投资前实现净利润的分配额，应作为投资成本的收回，借记“应收股利”科目，贷记“长期股权投资”科目。第八十四页，共一百九十六页。长期股权投资核算的权益法主要内容

权益法核算

权益法的概念及其适用范围第八十五页，共一百九十六页。（一）权益法的概念及其适用范围

权益法，指投资以初始投资成本计量后，在投资持有期间根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变动对投资的账面价值进行调整的方法：

投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应采用权益法核算。采用权益法核算的长期股权投资包括两类：一是对合营企业的投资，二是对联营企业的投资。第八十六页，共一百九十六页。投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资权益法应当以投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润调整被投资单位的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，应当进行调整第八十七页，共一百九十六页。1、设置“应收股利”、“投资收益”、“长期股权投资”等科目

2、“长期股权投资”科目发生额的计算

（1）“应收股利”科目发生额=本期被投资单位宣告分派的现金股利×持股比例

（2）“长期股权投资”科目发生额（当年应冲减初始投资成本金额）=(投资后至本年末止被投资单位累积分派的利润或现金股利－投资后至上年末止被投资单位累积实现的净损益)×投资持股比例－投资企业已冲减的投资成本

若计算结果为正数，则为本期应冲减的投资成本，在“长期股权投资”贷方反映；若为负数，为本期应恢复的投资本，在“长期股权投资”借方反映，但恢复数不能大于原冲减数。

权益法的核算第八十八页，共一百九十六页。1、取得长期股权投资（1）投资成本＞权益份额：差额作为商誉，不调整投资成本。借：长期股权投资——成本（成交价+相关税费）贷：银行存款（实际支付的款项）（2）投资成本＜权益份额：差额计入当期损益，并调整长期股权投资成本借：长期股权投资——成本（权益份额）贷：银行存款（实际支付的款项）营业外收入（差额）权益份额=可辨认净资产公允价值×投资比例第八十九页，共一百九十六页。

案例：甲公司支付2000万元取得B公司30％的股权，取得投资时被投资单位各项资产、负债的账面价值与其公允价值相同，可辨认净资产的公允价值为6000万元。假设甲公司能够对B公司施加重大影响，则甲公司应进行的会计处理为：

借：长期股权投资20000000

贷：银行存款20000000

长期股权投资取得的份额为1800万元

（6000×30％），支付的代价为2000万元，多付的200万元保留在长期股权投资的余额中。

第九十页，共一百九十六页。

假设投资时B公司可辨认净资产的公允价值为7000万元，则A公司应进行的处理为：

借：长期股权投资21000000

贷：银行存款20000000

营业外收入1000000

长期股权投资取得的份额为2100万元

（7000×30％），支付的代价为2000万元，差额100万元计入当期损益，并调整长期股权投资成本，初始投资成本=2000+100=2100。

第九十一页，共一百九十六页。2.持有长期股权投资期间被投资单位实现净利润或发生净亏损

第九十二页，共一百九十六页。2.持有长期股权投资期间被投资单位被投资企业盈利

投资企业取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部务，相应减少长期股权投资的账面价值。借：长期股权投资——损益调整贷：投资收益第九十三页，共一百九十六页。2.持有长期股权投资期间被投资单位被投资企业亏损

被投资单位发生净亏损时，根据被投资单位发生的净亏损或经调整的净亏损计算应享有的份额，借记“投资收益”科目，贷记“长期股权投资——损益调整”科目，但以本科目的账面价值减记至零为限。借：投资收益贷：长期股权投资——损益调整第九十四页，共一百九十六页。

20×8年B公司实现净利润12000000元，A公司按照持股比例40％确认投资收益4800000元。20×9年5月15日，B公司宣告发放现金股利3000000，A公司按照持股比例可分派到1200000元。6月15日，A公司收到B公司分派的现金股利。

会计分录借：长期股权投资——损益调整

4800000

贷：投资收益4800000会计分录借：应收股利

1200000

贷：长期股权投资——损益调整1200000第九十五页，共一百九十六页。会计分录借：银行存款

l200000

贷：应收股利l200000第九十六页，共一百九十六页。3.持有长期股权投资期间被投资单位所有者权益的其他变动

投资企业对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在持股比例不变的情况下，对被投资单位的这些变动，投资企业应按持股比例计算应享有的份额，借记或贷记“长期股权投资——其他权益变动”科目，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”科目。第九十七页，共一百九十六页。【案例】甲企业持有乙企业40％的股权，20×8年12月31日投资的账面价值为2000万元。乙企业20×9年亏损3000万元。假定取得投资时被投资单位各资产公允价值等于账面价值，双方采用的会计政策、会计期间相同。第九十八页，共一百九十六页。

甲企业20×9年应确认投资损失1200万元；长期股权投资账面价值降800万元（2000万-1200万）；如果乙企业当年度的亏损额为6000万元，当年度甲企业应分担损失2400万元，长期股权投资账面价值减至0，如果甲企业账上有应收乙企业长期应收款800万元，则应进一步确认投资损失400万元。

甲企业应进行的账务处理为：

借：投资收益24000000

贷：长期股权投资20000000

长期应收款4000000第九十九页，共一百九十六页。

A公司对B公司的投资占其有表决权资本的比例为40％。20×8年8月20日，B公司取得的可供出售金融资产按公允价值进行后续计量，这项可供出售金融资产在20×8年12月31日的公允价值大于其账面价值的差额为1000000元。不考虑所得税的影响。

会计分录借：可供出售金融资产

1000000

贷：资本公积1000000会计分录借：长期股权投资

400000

贷：资本公积400000第一百页，共一百九十六页。模块三长期股权投资的减值和处置

主要内容长期股权投资的处置长期股权投资的减值

第一百零一页，共一百九十六页。（一）长期股权投资的减值

企业应当设置“长期股权投资减值准备”科目，核算企业长期股权投资的减值准备。资产负债表日，长期股权投资发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失——计提的长期股权投资减值准备”科目，贷记“长期股权投资减值准备”科目。

借：资产减值损失——计提的长期股权投资减值准备贷：长期股权投资减值准备第一百零二页，共一百九十六页。长期股权投资的处置

处置长期股权投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按原已计提的减值准备，借记“长期股权投资减值准备”科目，按该项长期股权投资的账面余额，贷记“长期股权投资”科目，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。第一百零三页，共一百九十六页。长期股权投资处置

借：银行存款（实收）长期股权投资减值准备（已计提减值准备）贷：长期股权投资（账面价值）应收股利（尚未领取）

投资收益（差额，或借方）第一百零四页，共一百九十六页。

处置采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的成本比例结转原计入“资本公积一一其他资本公积”账户金额：

借：资本公积一其他资本公积

贷：投资收益第一百零五页，共一百九十六页。

A公司原持有B公司30％的股权，20×9年10月10日决定出售10％的股权。出售时A公司对B公司长期股权投资的账面价值为：投资成本12000000元，损益调整为3000000元，其他权益变动为1800000元，出售收入为5800000元。A公司出售长期股权的会计处理如下：第一百零六页，共一百九十六页。借：银行存款5800000

贷：长期股权投资——成本4000000——损益调整1000000——其他权益变动600000投资收益200000借：资本公积600000

贷：投资收益600000第一百零七页，共一百九十六页。项目小结

本子项目主要介绍了长期股权投资的核算。其中：长期股权投资的初始计量分别就企业合并（同一控制下的企业合并与非同一控制下的企业合并）和非企业合并进行了介绍；长期股权投资的后续计量有两种方法（成本法和权益法）：投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资或不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的应当采用成本法；投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的应当采用权益法核算。

第一百零八页，共一百九十六页。

在财务报表附注中，投资企业应当披露与长期股权投资有关的下列信息：子公司、合营企业和联营企业清单，包括企业名称、注册地、业务性质、投资企业的持股比例和表决权比例；合营企业和联营企业当期的主要财务信息，包括资产、负债、收入、费用等合计金额；被投资单位向投资企业转移资金的能力受到严格限制的情况.知识链接第一百零九页，共一百九十六页。四、长期股权投资核算的权益法（一）权益法的适用范围（二）权益法核算的科目设置（三）权益法下初始投资成本的调整（四）权益法下投资损益的确认（五）权益法下被投资单位分派股利的调整（六）权益法下被投资企业所有者权益其他变动的调整第一百一十页，共一百九十六页。（一）权益法的适用范围

长期股权投资核算的权益法，是指长期股权投资的账面价值要随着被投资企业的所有者权益变动而相应变动，大体上反映在被投资企业所有者权益中占有的份额。投资企业对被投资企业具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应采用权益法进行核算。在这种情况下，投资企业不编制合并财务报表，但由于在被投资企业中占有较大的份额，按照重要性原则，应对长期股权投资的账面价值进行调整，以客观地反映投资状况第一百一十一页，共一百九十六页。（二）权益法核算的科目设置

采用权益法进行长期股权投资的核算，可以在“长期股权投资”科目下，设置“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”等明细科目。权益法下，“长期股权投资”科目的余额，反映全部投资成本。其中，“投资成本”明细科目反映购入股权时在被投资企业按公允价值确定的所有者权益中占有的份额；“损益调整”明细科目反映购入股权以后随着被投资企业留存收益的增减变动而享有份额的调整数；“所有者权益其他变动”明细科目反映购入股权以后随着被投资企业资本公积的增减变动而享有份额的调整数。第一百一十二页，共一百九十六页。（三）权益法下初始投资成本的调整采用权益法进行长期股权投资的核算，为了更为客观地反映在被投资企业所有者权益中享有的份额，应将初始投资成本按照被投资企业可辨认净资产公允价值和持股比例进行调整。可辨认净资产的公允价值，是指被投资企业可辨认资产的公允价值减去负债及或有负债公允价值后的余额。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资企业可辨认净资产公允价值份额的差额，性质与商誉相同，不调整长期股权投资的初始投资成本，在投资期间也不摊销；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资企业可辨认净资产公允价值份额的差额，应计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本，借记“长期股权投资——投资成本”科目，贷记“营业外收入”科目。第一百一十三页，共一百九十六页。（四）权益法下投资损益的确认

1．投资收益的确认。

2．投资损失的确认。第一百一十四页，共一百九十六页。1．投资收益的确认企业持有的对联营企业或合营企业的投资，一方面应按照享有被投资企业净利润的份额确认为投资收益，另一方面作为追加投资，借记“长期股权投资——损益调整”科目，贷记“投资收益”科目。权益法下，由于长期股权投资的初始投资成本已经按照被投资企业可辨认净资产的公允价值进行了调整，因此，被投资企业的净利润应以其各项可辨认资产等的公允价值为基础进行调整后加以确定，不应仅按照被投资企业的账面净利润与持股比例计算的结果简单确定。基于重要性原则，通常应考虑的调整因素为：以取得投资时被投资企业固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及减值准备的金额对被投资企业净利润的影响。其他项目如为重要的，也应进行调整。第一百一十五页，共一百九十六页。2．投资损失的确认如果被投资企业发生亏损，投资企业也应按持股比例确认应分担的损失，借记“投资收益”科目，贷记“长期股权投资——损益调整”科目。被投资企业的净亏损也应以其各项可辨认资产等的公允价值为基础进行调整后加以确定。由于投资企业承担有限责任，因此投资企业在确认投资损失时，应以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资企业净投资的长期权益减记至零为限，负有承担额外损失义务的除外。其他实质上构成对被投资企业净投资的长期权益，通常是指长期性的应收项目，如企业对被投资企业的长期应收款，该款项的清偿没有明确的计划且在可预见的未来期间难以收回的，实质上构成长期权益。企业存在其他实质上构成对被投资企业净投资的长期权益项目的情况下，在确认应分担被投资企业发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：第一百一十六页，共一百九十六页。(一)长期股权投资的可收回金额

如果长期股权投资可收回金额的计量结果表明其可收回金额低于账面价值，说明长期股权投资已经发生减值损失，应当将其账面价值减记至可收回金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“长期股权投资减值准备”科目。第一百一十七页，共一百九十六页。(二)长期股权投资减值损失

长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。第一百一十八页，共一百九十六页。六、长期股权投资的处置

长期股权投资处置时，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。投资企业应根据实际收到的价款，借记“银行存款”等科目；根据处置长期股权投资的账面价值，贷记“长期股权投资”等科目；根据两者的差额，借记或贷记“投资收益”科目。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资企业除净损益以外所有者权益的其他变动而计入资本公积的数额，也应转入当期损益。第一百一十九页，共一百九十六页。投资性房地产后续计量投资性房地产转换与处置子项目三投资性房地产投资性房地产的确认与初始计量

第一百二十页，共一百九十六页。模块一投资性房地产概述一、投资性房地产的定义、特征及范围主要内容二、投资性房地产的确认和初始计量第一百二十一页，共一百九十六页。1、定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。一、投资性房地产的定义与特征

第一百二十二页，共一百九十六页。2、特征：（1）属于企业的经营活动，因此通过其他业务收入、其他业务成本核算。

（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样。（3）能够单独计量和出售。

第一百二十三页，共一百九十六页。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物第一百二十四页，共一百九十六页。（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产2、作为存货的房地产3、准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物4、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

5、认定为闲置的土地使用权第一百二十五页，共一百九十六页。【实务1】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009） A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC第一百二十六页，共一百九十六页。

【实务2】下列各项中，属于投资性房地产的有（

）。（2007） A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD

第一百二十七页，共一百九十六页。二、投资性房地产的确认和初始计量（一）、投资性房地产的确认和初始计量1、投资性房地产的确认除符合投资性房地产的概念外，还要同时满足两个确认条件：1．与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第一百二十八页，共一百九十六页。（二）投资性房地产的初始计量1、外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。第一百二十九页，共一百九十六页。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。第一百三十页，共一百九十六页。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。第一百三十一页，共一百九十六页。2、自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。第一百三十二页，共一百九十六页。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。第一百三十三页，共一百九十六页。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。第一百三十四页，共一百九十六页。投资性房地产的初始计量成本模式1、企业购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值：借：投资性房地产——X房产贷：银行存款2、在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。借：投资性房地产——X房产贷：在建工程公允价值模式1、企业购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值：借：投资性房地产—成本贷：银行存款2、在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。借：投资性房地产—成本贷：在建工程

如果不是取得的同时即出租，则应该先作为企业的固定资产或者存货核算。第一百三十五页，共一百九十六页。（三）与投资性房地产有关的后续支出1、资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。第一百三十六页，共一百九十六页。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。第一百三十七页，共一百九十六页。2、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。 借：其他业务成本 贷：银行存款第一百三十八页，共一百九十六页。 【实务4】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。 A.企业购入的写字楼直接出租 B．企业购入的土地准备建造办公楼 C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 D．企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A第一百三十九页，共一百九十六页。【实务5】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。（）【答案】×第一百四十页，共一百九十六页。模块二投资性房地产后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产主要内容二、采用公允价值模式计量的投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更第一百四十一页，共一百九十六页。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。第一百四十二页，共一百九十六页。一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）科目设置：（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（摊销）（3）投资性房地产减值准备第一百四十三页，共一百九十六页。（二）核算：在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。第一百四十四页，共一百九十六页。成本模式成本模式下投资性房地产的后续计量一摊销未确认融资费用借：银行存款贷：其他业务收入1、收取租金时2、计提折旧时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧／摊销摊销未确认融资费用借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3、计提减值时第一百四十五页，共一百九十六页。【实务6】南方公司于20×0年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。南方公司土地使用权会计处理如下：

第一百四十六页，共一百九十六页。借：无形资产——土地使用权20000000

贷：银行存款20000000

20×0年末摊销土地使用权（2000÷50=40万元）

借：管理费用400000

贷：累计摊销400000

假设，20×1年1月1日，该土地使用权出租，南方公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：借：投资性房地产20000000

累计摊销400000

贷：无形资产——土地使用权20000000

投资性房地产累计摊销400000第一百四十七页，共一百九十六页。投资性房地产累计摊销额为400000

假设20×1年土地用于出租后，在年末每年摊销土地使用权金额为40万元，同时每年租金70万元，在年末一次性收取，南方公司在年末的会计处理为：

（1）确认租金

借：银行存款700000

贷：其他业务收入700000

（2）20×1年末摊销土地使用权（2000÷50=40万元）

借：其他业务成本400000

贷：投资性房地产累计摊销400000第一百四十八页，共一百九十六页。二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。第一百四十九页，共一百九十六页。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计.第一百五十页，共一百九十六页。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理科目设置：（1）投资性房地产——成本