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文档简介
PAGEPAGE16澳海东方1号项目调研报告2010年01月9日前言:本次调研澳海东方1号项目,其主要由于该项目距离本项目仅有一路之隔,且存在区域、客群、产品上的重合,是本案的主要竞争对手之一,对于竞争对手我们要做到知己知彼方能百战百胜。同时对于我们来说也是一个学习的机会,平时由于工作比较繁忙的原因,很少有出去调研学习的机会,通过此次调研学习,不断完善自身的业务水平。目录前言: 2目录 3第一部分:项目介绍 4第二部分:项目基本信息 51、基本资料 52、项目配套 6第三部分:项目整体规划 71、项目整体规划图 72、建筑立面效果图 7第四部分:项目户型图 91、两居室 92、三居室 10第五部分:项目实景图 111、建筑实景图 112、样板间实景图 123、其他 14第六部分:价格分析 16第七部分:客群分析 16第八部分:项目总结 17第一部分:项目介绍澳海•東方1號开发商为长春澳海房地产开发有限公司,是浙江三江房地产开发有限公司的下属企业,总公司开发足迹已遍步浙江省内的富阳、杭州、金华、嘉善以及国内的银川、长沙、重庆等城市,在富阳有鸣翠桃源、在杭州有鸣翠蓝湾、在银川有鸣翠春天、在长沙有花中城、在重庆有品山水等多个项目,而其产品类型则涵盖了以中高档为主的多层、高层、排屋、别墅等。澳海•東方1號位于长春市经济开发区东方广场区域,毗邻经开区新的政务中心,东靠东七路、西邻洋浦大街、北面是武汉路、南面是闵行路。根据经开区政府的规划,东方广场作为城市东部门户,未来将建设成为城市交通性广场、高度复合的城市分区级行政中心,以及集行政办公、商业金融、体育休闲、工业园区、教育科研、生活居住等功能于一体的综合性区域。另外,澳海•東方1號西面所邻的洋浦大街将被政府打造为一条迎宾大道,而洋浦大街沿线则是连接机场与市政府的“快速通道”,区域潜力巨大。第二部分:项目基本信息1、基本资料地理位置:经济开发区洋浦大街东、武汉路南、东七路西、闵行路北交通状况:361、301、190等多路公交车占地面积:12.94万㎡建筑面积:30万㎡容积率:2.2绿化率:37%开盘时间:2009-8入住时间:2010-12开发商:上海澳海房地产开发有限公司物业公司:长春澳海物业物业费:0.8元售楼地址:洋浦大街东、武汉路南、东七路西、闵行路北总户数:2184户一期:828户一期销售率:93%建筑形态:别墅(3层)、高层(16、18)洋房(5、7)销售均价:多层:4500元/平米高层:3900元/平米2、项目配套智能化配套24小时红外线监控、摄像监控系统、电子巡更系统、家居安防系统、门禁管理系统、新风系统、电梯控制系统、家居多媒体配线系统周边公共配套中小学:花园小学、长青小学、杨家小学、二道实验小学、62中学、16中学、58中学、57中学、84中学、长春大学光华学院、长春工业大学新区、长春医学高等专科学校、长春师范学院分院、长春医学专修学院。综合商场:国贸商都、亚泰商圈、中东大市场、新天地购物公园、恒客隆大卖场、生产资料、北方市场、沃尔玛超市银行:工商银行、商业银行、农业银行、交通银行、农村信用合作社、邮局医院:中日联谊医院、吉大医院分院、延安医院、君安(中铁十三局)医院其他:中日友好会馆、亚泰会馆、吉林大路餐饮街、虹场第三部分:项目整体规划1、项目整体规划图2、建筑立面效果图多层立面:高层立面:第四部分:项目户型图1、两居室建筑面积:89平米进深:12.7点评:该户型南北通透,常规的两室两厅户型,但其进深过长,通风效果稍差。玄关设计保证居住者的私密性。卫生间不是明卫通风效果不好。赠送北向露台,增加产品附加值。建筑面积:94平米进深:10.9点评:玄关设计增点居住着私密性。卫生间和餐厅连接位置,有空间浪费。南北通透,进深控制较合理。南北阳台,增加产品附加值。2、三居室建筑面积:97平米进深:11.8点评:户型设计很漂亮,空间合理利用,进深控制合理的情况下设计出一个书房,面积控制合理,总价低,增添市场竞争力。南向大阳台设计,北向小阳台设计。玄关设计,增添居住着私密性。建筑面积:142平米进深:12.52点评:主卧附带独立卫生间南向两个大阳台独立餐厅北向赠送生活阳台进深过长,影响通风效果第五部分:项目实景图1、建筑实景图2、样板间实景图
3、其他第六部分:价格分析时间最高价最低价均价2009-12-145000元/平方米2998元/平方米3900元/平方米2009-11-174500元/平方米3500元/平方米3900元/平方米2009-10-193800元/平方米2009-9-163398元/平方米3600元/平方米2009-08-123500元/平方米2009-07-143800元/平方米2009-06-124498元/平方米2988元/平方米2009-05-184498元/平方米3038元/平方米2009-04-244358元/平方米2988元/平方米3700元/平方米2009-03-194358元/平方米2988元/平方米2009-02-064358元/平方米2988元/平方米2009-01-054300元/平方米2988元/平方米3700元/平方米点评:09年澳海东方1号,价格保持一个稳步上升的趋势,价格涨幅在200-500之间,涨幅同长春市其他类似定位相同项目,该项目其涨幅实属小幅度上涨,该项目其市场定位、客群定位与本案存在重合,其价格与本项目相差300-500元左右,对于本项目的威胁较大。第七部分:客群分析购买人群年龄购买人群职业购买人群收入(年)购买目的区域来源25-55企事业单位职工95%自由职业者5%30000-80000自住95%投资5%经开、二道、南关、朝阳点评:目标客户群周边企事业单位及各大院校的职工为主,因此基本上属于改善型购买,区域来源主要以经开区、二道区本区域内客户为主。第八部分:项目总结综合以上分析,经开区为长春市近几年刚刚发展的区域,周边生活配套不健全,属于新兴区域,客户群体为本区域内,整体消费水平有限,购买力相对于市区内较低,购买方向为满足基本居住需求,改善型住宅购买需求较少,因此40㎡-60㎡小户型在近两年内依然会成为畅销产品,80㎡-110㎡虽然整个市场推出的量体很大,但仍然是主导产品。新楼盘的主导户型应依然以两室两厅80㎡-110㎡为主,小户型所占比例可以适当提高,从整个区域小户型的去化速度可以看到,目前客户对小户型的需求较大,但随着客户认知度的增高及09年经开区楼盘的大规模交工,整个区域的居住氛围逐渐加强,配套设施逐步完善,交通便利,长春东部新居住区的大形态已初现端倪,因此,未来本区域对大户型的需求会逐渐增加,因此,大户型在整体户型设计中不可或缺。另外,外立面的颜色及建筑形式也至关重要,随着长春市近几年楼盘的剧增,客户选择空间加大,对产品的个性化及软环境的要求越来越高,因此,在满足户型基本需求的前提下,产品的外观、建筑风格、园林景观、配套设施等也应有差异化设计。整体二期产品与本项目竞争较大,对于这个区域而言100-120平米为市场需求的主力户型,本项目在售的主力户型均为137平米以上的房源。两个项目的单套总房款均在490000元左右,价位相当,澳海东方一号120平米虽然面积相对较小但澳海的品牌效应已在长春市场逐渐深入人心。也因为澳海的品牌定位客户群体为
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