蔡子池办事处商业用途房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告估价项目名称：***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押价值评估委托方：***估价方：41估价人员：******估价作业日期：2009年12月8日至2010年1月15日估价报告编号：***估字[2010]第**号目录孩一、致委托捞方函蚕……………胀……………守……………周…………壳……怀3服二、估价师讽声明蝶……………汁……………葵……………演…………舱……珍4深三、估价的植假设和限制剥条件宽……………使……………逐…………消……煮5违四、房地产角估价结果报准告转……………阴……………筹……………学……也7革五、相关附匪件驻……………待……………盒……………拨……………押……昂15柔泥碍矿题抵宏疑旬挎倘尘菠钳楚怠雾致委托方函薪***杂先生竞：帽受提您致的委托，我佣公司秉着客蒸观、公正、闷科学、独立累的原则，对庄***诸所属的蚊***泥蔡子池办事且处虾*****离，映总退建筑面积为陷214.1辉6柱平方往米猪商业用途如房地产抵押劣价值兄进述行评估愁。估价时点背为胸2009年椒12月8日届，估价目的猎为确定房地虎产抵押贷款蛙额度提供参纤考依据而评和估房地产抵域押价值。侧本公司根据钩估价目的，占遵循估价原元则，采用科关学合理的估需价方法，在贼认真分析现隆有资料的基朽础上经过测察算，结合估停价经验与对彩影响房地产猪市场价格因巡素进行分析居，确定估价修对象在估价骗时点，满足燃本报告的假连设和限制条治件下，并且秋在能够持续砍经营的前提葬下的市场价均值为人民币=661300\*CHINESENUM2擦陆拾陆万壹代仟叁佰辜元田整(￥愿66.13声万元)薯。选领旅土地舰证号爷产权证号闭用途妖层次摧建筑面积（贸m训2伶）腹评估单价除（元/m罚2呜）膛评估总值访(万元)四耒国用（2患00慧5佛）第百01080堤8霜号哈耒诉-芹00034所298菜商业灶1滚/敬6销99.56宝4800遍47.79剪商业秃2夫/倚6懂114.6睡0矩1600穗18.34临合计茫——影——稿214.1隆6蛋——篮66.13匹揪于石骆负绸人民币=661300\*CHINESENUM2及陆拾陆万壹忌仟叁佰点元整(￥替66创.死13留万元)幕。房地产估种价师知悉的昼估价对象在械估价时点的残法定优先受密偿款为人民匪币钢零元整（￥舅0.00元才)底种以上内容摘肾自房地产泻抵押匆估价报告，仗欲了解本估沉价项目的全尘面情况，请稿认真阅读房殿地产蓄抵押趴估价报告全价文乐。41蒸材齐狠法定代踢表人：渠冶尝柏对二土○抵一筐○武年奉一么月锣十草五窝日哥燥驱估价师声明糠我们郑重声原明：厕1、我们在敏本估价报告浊中陈述的事畜实是真实的湿和准确的。碧2、本估价超报告中的分新析意见和结欠论是我们自折己公正的专叉业分析、意够见和结论，智但受到本估台价报告中已味说明的假设布和限制条件公的限制。嘴3、我们与阔本估价报告增中的估价对扎象没有利害泡关系，也与浆有关当事人损没有个人利它害关系或偏偏见。洽4、我们依验照中华人民摩共和国国家肉标准《房地剩产估价规范贝》进行分析医，形成意见沾和结论，撰搅写本估价报状告。嗓5、我公司撤估价人员层谭鸣明、插严伟秆于躲2009年桐12月8日倡对本估价报承告中的估价果对象进行了飞实地勘察，图但我们对估章价对象的现巡实勘察仅限求于其外观和始使用状况，绵对被遮盖、犯未暴露及难启以接触到的闷部分，依据厉委托方提供枝的资料进行贴评估，我们蚀不承担对估嫩价对象建筑德结构质量进当行调查的责袭任。仿6弹、本报告系款我公司房地扔产专业人员咐独立撰写，佳未邀请其他呜专家对本估碎价报告提供遭了重要的专搂业帮助。蚀注册房地产跪估价师：活读飘布吗注册号：办*****慕注册房地产针估价师：乘存挑灵巨注册号：危***奋**乱估价的假设台和限制条件杂一、估价假较设条件忽1、任何有疏关估价对象妹的运作方式购、程序均符灵合国家、地标方的的有关恒法律、法规址。显2、报告中映估价结果是登估价对象于期估价时点的题抵押价值，秀该价值等于秒假定未设立具法定优先受酷偿权利下的课市场价值（肯在估价时点巡预期能够成蝴交的最合理欢价值）减去凝房地产估价城师知悉的法行定优先受偿世权价值。执法定优先受车偿款是指假写定在估价时层点实现抵押浩权时，法律倾优先于本次牺抵押贷款受强偿的款额，臂包括发包人份拖欠承包人狭的建筑工程樱价款，已抵挑押担保的债母权数额，以疲及其它优先麻受偿款。争而未设立法盯定优先受偿押权利下的市翅场价值，我小们基于以下系假设：阶（1）评估足对象不存在粱任何产权、浅债务纠纷；维（2）存在但自愿销售的蔑卖者和自愿兰购买的买者溪；械（3）买卖腿双方交易都腔是精明谨慎钳的；走（4）该房徐地产可以在卵公开市场上弄自由转让；倒（5）在估之价时点前，毫相对于房地顿产的特性和奴市场状况而坏言，有一段集合理的谈判疑期；博（6）在此继周期内，市百场状态和价砖格水平是静困止不变的；怠（7）不考杜虑特殊买家竹的额外出价体。轮3、镰报告中之有获关证明材料棋由委托方负效责提供、其消真实性由委恭托方负责。村评估房地产众之建筑面积毯、用途，以幻委托方提供友的《鬼房屋所有权悦证辈》涝、登《国有土地禽使用证》治所载面积、油用途为准，善我们未进行凡丈量；实地嫂勘察时，对核房屋仅进行轧了一般性的队察看，并未缺进行结构测窑试，不能确收定其内部缺走陷杨。宽二、估价限冤制条件灿1效、未来市场湾变化风险和坛短期强制得灯分等因素对得抵押价值均深产生的一定类影响，本报灰告结论未剔蛋除上述风险者因素造成的威价值减损，降抵押权人在孔办理抵押事融宜时需全面灰考虑。万2良、估价时点诞后，估价对踢象有效期内各估价对象的膝质量及价格介标准发生变弦化，并对估复价对象价值羽产生明显影浩响时，不能眠直接使用本膨评估报告书不的结论。牧3乏、本次估价按没有考虑将幻来可能的特洋殊交易对该解评估价值的淹影响，也未枪考虑国家宏苦观经济政策把发生变化，殖城市总体规编划发生重大言调整以及遇婆有自然力和件其它不可抗窄力对评估价携值的影响。竿4裂、本报告估绑价结果仅作厚为委托方在艺本次估价目以的下使用，腿不得做其他亲用途。未经裤本评估机构述和估价人员购的同意，估沃价报告不得威向委托方及之报告审查部诵门以外的单资位及个人提查供，凡因委已托人使用估惜价报告不当尸而引起的后娃果，评估机贷构和估价人三员不承担相集应的责任。锁5歌、本估价报桌告的全部或岸其部分内容墨不得发表于纱任何公开媒静体上，报告低解释权为本烤评估机构所喘有。薪6仅、本评估报绿告应用的有斯效期自评估局报告完成之衰日起，原则忧上为一年，早但市场状况境变化很大时富，该估价报茶告应用的有喇效期不超过话半年。夹写***钞所属的位于制***惨蔡子池办事亏处扶***何一、二层塞商天业朋用途房地创产尸抵押风浅咽**窃估字房[2010江]第捷***吸号凶一、委托方酸：花***乌住所：世***负身份证号码错：吊***您二、估价方钥：蝇41忧法定代表人罢：手***何地址：待***意估价资格等运级：军**骡级盛资质证书编最号：戒湘建房(估置)证字第0滚044号孤联系电话：显***贞三、估价对牛象：边1、估价对醉象权属概况茧根据委托方洁提供的房屋建所有权证，侵吴吃队园坛我谜朝沿***种碑命***族蔡子池办事扭处帽***泊；新辰蜘粘桨桃酒偶粮酸斩败戚灵迹宣热寄期郊壁在估价时点捉，该房产未岂设定抵押权式等他项权利走。别根据委托方经提供的国有芳土地使用证崭，蹈饶骨冠创窑额左籍我飞扁***币集岩金华北路北侄段劈，互裤假挨乖吧唯顷恭烤弄爆旋微哭阳绳银辛得杯猛师连刑撒下贱在估价时点混，该土地未骆设定抵押权坟等他项权利昂。次2、估价对盼象实物南情况简介谦估价对象位穿于编***秀蔡子池办事仁处六***命，暗建成于典2004年洋，他建筑物畜总层数为涛六槽层，色本次估价对只象所在层为沸一止至拨二谜层，苹东西礼朝向，遗临街宽度约塞7.4米，睡临街深度约残13米，燕设计疼用途还为朽商业。喉一层分两空乔门面，一空贱现为中国联胆通营业厅，左进户为玻璃苗推拉门，城地面贴毁6父00*赶6姥00㎜地砖艳，限墙面塘、劫天棚钟刷白，带独菌立卫生间院；哪另一空现为蚕婚纱摄影楼诊，办进户为玻璃序推拉门，仰地面贴绑6榜00*歇6完00㎜地砖尖，叼墙面息刷白、精天棚项造形吊顶，棕带独立卫生饰间，担带独立卫生压间，枣层高待约3.2m宽。涛二楼现为婚跃纱摄影楼摄瓜影间及服装缺摆设间遭，遥地面贴扎4陪00*迅4尸00㎜地砖眉，顾墙面逝刷白、验天棚摔造形吊顶尽，层高约4映.2m倚。编估价对象维挽护保养状况覆较好,仪室内轿设施能满足夹正常使用。地3、估价对预象位置及区乌域状况臂估价对象位予于滑***那蔡子池办事船处胀***种，葵南历临稍城桐北凉中升路，蚁西临插金华北历路，北邻孤金星路乖，若地理位置较逮优盯，联城市基础配买套设施，各且类生活服务冷配套齐全住，商业气氛秃较浓斗。周边聚集笔了陕红鑫网络会遭所每、岭国际保健中博心返、刊蔡窗伦国际新乐塘园足浴、佳扣福乐超市金乔华店、漓江昌春桂林美食昨城夕、时名门世家婚践纱摄影机构极、押金杯卫生室心等顶。笔交通便捷，把有真1条屡公交拨线路在此企经过每。僻四、估价目育的喝为确定房地希产抵押贷款露额度提供参跑考依据而评朗估房地产抵哥押价值。震五、估价时认点束2009年气12月8日偶。鸭六、价值定李义恼房地产抵押零价值为抵押绘房地产在估渴价时点的市郊场价值，等让于假定未设陷立法定优先得受偿权利下猫的市场价值厦减去房地产穷估价师知悉等的法定优先练受偿寇款猾。煮法定优先受概偿款是指假掘定在估价时懒点实现抵押绣权时，法律俊优先于本次历抵押贷款受拿偿的款额，睁包括发包人清拖欠承包人紫的建筑工程窗价款，已抵棚押担保的债师权数额，以里及其它优先叫受偿款。诱七、估价依赏据燕（一）相关骆法律、法规解和政府文件欢1、《中华超人民共和国开城市房地产绸管理法》；盈2、《中华聚人民共和国盯土地管理法谈》；啦3、《物权似法》券；星4碗、《中华人亮民共和国担敲保法》；锐5狗、《城市房荐地产抵押管煎理办法》；裂6棍、《城市房黑地产转让管公理办法》号。婆（二）技术永规程拆1捞、中华人民忍共和国国家谁标准GB/沃T5029啊1-199枝9《房地产毯估价规范》日；昼2杂、《房地产框抵押估价指侄导意见》护。把（三）委托吃方提供的有阔关资料兄1迁、矿《国照有胁土御地耐使用证》淘遇槐辰2、《嘱蝇蚂》汉（四）麦估价方现场嗽勘查和房地瓜产市场相关雕调查资料。喊八、估价原坊则滥本评估报告针在遵循独立估、客观、公抛正、合法和碗谨慎的前提闻下，结合评帐估目的对估扁价对象房地聪产价格进行舰了评估。具手体依据以下蜂原则：弊1、合法原莲则店房地产价格擦是房地产权帜益价格，只羞有当房地产就合法使用时桐，其权益才西能得到法律伶保障。因此栏，估价中以该估价对象的批合法使用、冶合法交易或岭合法处分为蹦前提。吩2、最高最缸佳使用原则爬房地产无估价却要以房地产馋的最高、最精佳使用为前昨提。也就是肾说，房地产灰评估是在合饭法使用方式奖下，各种可扣能的隐方式擦中，姑能够获得最稳大收益的使斜用方式的估卖价结果。霜3、替代原表则则同一个市场蹄中具有相近炮效用的房地暮产，其价格懂也应当相近征。在同一市芝场供需圈内谷，可以通过妄调查近期发陈生交易的、遇与估价对象胡有替代可能深的房地产的洲价格和条件绳，通过与估授价对象进行警比较来确定效估价对象的猜价格。李4、估价时歉点原则缴估价实际上健是求取某一晕时点上的价弹格。房地产导的价格具有棚很强的时间让性，在不同闷时点，同一漫宗房地产往搭往会有不同吴的价格。泡5、供求原调则贴房地产价格寇同其他物品径的价格一样芹，受供求关仓系的影响。检若需求不变嘉，供给增加摩，则价格下册降；若供求把不变，需求雷增加，则价乎格上升，由坏于房地产具势有地理位置陈的固定性、辰地区性和个腥别性，这种伙供求状况主长要是指当地轮同类房地产牺市场的供求颈状况。订6、公平原愚则排房地产估价导必须站在公救正的立场上眉，估价目标惊在于求得一浮个客观合理闹的价格。眠7、谨慎原收则属充分估计抵姨押房地产在酷处置时可能膊受到的限制戚、未来可能伯发生的风险稍和损失，不看高估市场价素格，也不低固估知悉的法倾定优先受偿偿款。锤九、估价方学法书估价对象为纷商业房地产挠，区域内同议类房地产的忧交易案例较瑞多，一般情拆况下可以采幻用市场比较搁法的要首选藏市场比较法抚，在市场依担据充分情况盏下一般不采禽用成本法评域估，估价对颜象为收益性辰房地产，区驰域内房地产奇租赁市场活钻跃，因此可蚁采用收益法剑评估，估价邻对象已投入粮使用，因此炸假设开发法朴不适用于已钱正常使用房培地产的评估迈。根据本次胖估价目的及疾估价对象的良实际状况，商综合考虑估卵价对象所在浸区域的商业没用途房地产敢价格水平后捐，以市场比群较法和收益粥法综合确定严估价对象的掘最终价值。由市场比较法衫是选取同一啦供需圈内三湿个近期形成钳之类似用途裂房地产交易析案例的交易袭价格、交易泉时间等估价倦相关数据资远料，对所选货取的案例分曲别进行交易聪情况、时间艺因素、区域雄因素、个别拆因素修正，广以求取比准吉价格，将所张求取的比准魂价格进行技角术处理以确健定估价对象奔现值。强收益法是运旗用适当的资旺本化率，将丙预期的估价藏对象房地产页的未来各期拴（通常为年蝶）的正常纯南收益折算到详估价时点上愧的现值，求谜其之和得出岭估价对象的占客观、合理盗价格浩。割十、低房地产良变现能力分葬析俘及信贷风险调提示塌（一）变现剂能力分析字变现能力是买指假定在估症价时点实现严抵押权时，匙在没有过多浙损失的条件裁下，将抵押翅房地产转换到为现金的可雪能性。欧1、估价对参象在变现过高程中可能会龙受到通用性敲、独立使用忙性、秋唉樱蚕烦斤素阴刮（1）估价迁对象通用性锤：本次估价植对象俩为临街商业抄用房告赔烘吵泄宰志不存在改造枕难度，策艇扫膜直滴骡通用性较好闹。任（2）估价霜对象独立使御用性：芹贫为临街商业物建筑且蛇粮替啄供里愿击葱耐涝趋著然瘦马喉酿师屯安诱搏壶第腐黄踢堂。缸句言丈贴监拴暖份方贯半盲番2、变现方旁式：按照《洪担保法》第精五十三条之横规定和法释召[2005肢]14号《盯最高人民法耳院关于人民拴法院执行设镜定抵押的房虚屋的规定》辩及目前金融般机构对不良筹资产的处置延的实践，通微过采用诉讼诞的方式以拍少卖形式处置岁抵押房地产裂，在估价时废点拍卖估价拴对象时，因烈存在短期内理强制处分，票潜在购买群娱体受到限制肥及消费者心依理排斥等因贤素的影响，壳可能实现的武处置价格比旅公开市场要贼低。按《最俩高人民法院粥关于人民法珠院民事执行画中的拍卖、火变卖财产的使规定》，拍技卖保留价由羽人民法院参梁照评估价格袋确定，确定业保留价，第麻一次拍卖时执，不得低于搂评估价格的少80%，流澡拍或再行拍师卖时，可适插当降低保留急价，每次降常价不得超过厦前次保留价坦的20%。蛛3、变现费书用：处置房淹地产时，其梁变现的时间绘长短以及费士用、税金的页种类、数额芹和清偿顺序敬与处置方式述和营销等因蜜素有策略等航因素有关，鉴以拍卖方式黎处置房地产浅时，变现时草间较短，但恋变现价格一杰般较低，变劝现成本较高治，要支付律非师费、案件卵受理费、哪执行费方评估费、拍弦卖佣金、契处税、营业税拳及附加等。峰假设在估价雁时点拍卖估说价对象，其阴具体税费种队类及标准如妄下表：廉项目似标准奋收费比例禽依据挎案件受理费度、执行费辉诉讼标的浓4.5%筹法[司][翠1989]位14号禽评估费捕评估额抬1%叼湘价服[2爹007]1牺10号湾拍卖佣金部成交额剩5%猪法释[20朵04]16转号煎契税自成交额搅4%桨按房地局、步国土局有关踩规定战营业税及附弦加杯成交额鸽5.5%移律师费愁诉讼标的章1.5%叶根据银监会鞋对全国八个卷金融机构调煤查结果和湖壁南省实际情演况综合确定规4、可能实斯现的价值：垃假定估价对善象第一次拍联卖以评估价众格的80%选成交，则可烘用于优先受怒偿于支付抵迷押债权的数来额为：评估姻总值饥×睛80%－所湾需支付的相们关税费（以钻上表作为参换考依据）。耳（二）信贷峡风险提示缺敬请银行综疏合考虑上述良因素，按照节谨慎原则确奔定贷款抵押偏率，防范风骗险。另外，肯在评估过程维中没有从评追估价值中扣燕除短期强制铸处分产生的搅支付律师费哑、案件受理肃费、纲执行费预评估费、拍津卖佣金、契旅税、营业税竖及附加络等各项费用提，我们建议幕贷款额度按母房地产评估架价值下浮横一定比率掉。桑十妖一草、估价结果血本公司根据司估价目的，优遵循估价原广则，采用科腔学合理的估贴价方法，在贿认真分析现稿有资料的基饮础上经过测而算，结合估姨价经验与对狂影响房地产尚市场价格因扎素进行分析工，确定估价检对象在估价本时点，满足述本报告的假嗓设和限制条赢件下，并且顿在能够持续兄经营的前提恰下的市场价半值为人民币=661300\*CHINESENUM2默陆拾陆万壹融仟叁佰乌元舱整(￥母66.13歉万元)何。练惠奉土地隐证号瞧产权证号团用途颗层次督建筑面积（然m墓2悔）蝇评估单价脆（元/m播2拣）衔评估总值帮(万元)愧耒国用（2滩00孩5哈）第淹01080悄8挪号鼓耒外-屋00034哑298拴商业闪1据/盟6熔99.56坚4800蒸47.79谷商业碧2宗/治6摄114.6飞0译1600金18.34锐合计娃——袄——惹214.1也6另——华66.13扫跪饶抵辛某摔人民币=661300\*CHINESENUM2联陆拾陆万壹题仟叁佰军元整(￥果66场.堪13稀万元)悦。房地产估前价师知悉的嚷估价对象在宿估价时点的吗法定优先受国偿款为人民罚币丹零元整（￥围0.00元惨)摩刃十传二家、估价人员辰中国注册房脂地产估价师磁：姓凳篇注册号吗：珠***渐中国注册房国地产估价师龟：搏或桃注册号沟：皱***渡十勉三拆、估价作业意日期臣200如9鲁年算12乖月辰8部至矮20宾10围年丽1雹月评15吼日笨十四艳、估价报告缎应用的有效忙期领在房地产市疗场无较大波肚动的情况下越，有效期为拍一年，即从岂20喉10燃年博1毅月勺15顿日损至20许1袍1怠年纠1俩月强14受日止。41史二盘○毕一颈○岸年皂一露月霜十水五塔日票相关附件商1而、房地产委述托请估价滴协议次书次（食存档）能2愚、巧房地产外勘剧记录表介（欢存档）陷3圾、建筑物胀现状背照片载4榨、罗委托方身份蛾证复印件毯5借、卫房屋所有权愧证复印件阻6良、纠国有土地使狮用证复印件箩7睡、评估机构驼公司营业执组照复印件槐8喂、评估机构配资质证书复树印件测9留、评估人员激资格证书复钞印件呼***低所属的位于另***励蔡子池办事路处洒***一驳、二层仿商服用途房雪地产抵押厅域卡童衡正评估鼓技顶字仿[2010刺]第010熔3行号括一、个别因卫素秧1、估价对煌象权属概况车根据委托方猾提供的房屋假所有权证，蛙欧书米送承夺残刊叶***衡键锁***挤蔡子池办事丘处扫***遮；它艰注羽仗现证边兽姨偿撑脑萄污掩正在估价时点谷，该房产未曾设定抵押权太等他项权利组。颂根据委托方形提供的国有法土地使用证危，关挺植胸购漠衡宏涉令攻食***硬功庆金华北路北仗段笑，先逢室疾困阀绩狠朵奋正定校好粉模燥乓秋乳猫数池作校嗓在估价时点坝，该土地未趟设定抵押权访等他项权利否。奇2、估价对井象实物单情况简介境估价对象位壶于柔***习蔡子池办事纹处钓***厉，吴建成于20坏04年哈，括建筑物总层鞠数为紧六悦层，偿本次估价对细象所在层为业一至您二境层，巩东西核朝向，傍临街宽度约欣7.4米，泼临街深度约拜13米，铸设计用途为乓商业。私一层分两空格门面，一空泪现为中国联走通营业厅，通进户为玻璃楼推拉门，故地面贴暂6番00*支6威00㎜地砖衡，恩墙面优、控天棚大刷白，带独料立卫生间划；另一空现段为婚纱摄影潮楼醋，缸进户为玻璃垂推拉门，闯地面贴立6普00*葱6摧00㎜地砖常，刻墙面株刷白、品天棚忧造形吊顶，额带独立卫生杜间，带独立膀卫生间，层贡高约3.2过m档。咽二楼现为婚盏纱摄影楼摄秤影间及服装进摆设间，跑地面贴作4舒00*添4滩00㎜地砖修，帝墙面葛刷白、壤天棚慰造形吊顶，用层高约4.亚2m。钩估价对象维饼护保养状况躬较好,室内奇设施能满足何正常使用。蔑二、区域因查素烛估价对象位改于渣***隆蔡子池办事麦处朽***殿，南临城北蛛中路，西临塌金华北路，削北邻金星路香，地理位置雅较优，米城市基础配雨套设施，各尽类生活服务凑配套齐全，杜商业气氛较蜂浓。周边聚搬集了协红鑫网络会汁所、国际保轿健中心、蔡贪伦国际新乐兵园足浴、佳萌福乐超市金内华店、漓江饥春桂林美食州城、名门世含家婚纱摄影脸机构、金杯上卫生室等。自交通便捷，最有材1条棋公交期线路在此舅经过丢。楼三、市场背骨景分析磨（一）耒阳绍概况度将耒阳位于湖滤南省东南部肃，总面积2余656平方债公里，总人慧口130万田，市区常住弦人口30万敲。耒阳是伟童大的造纸术薄发明家蔡伦应的故乡，素背有愚“洽荆楚名区恳”大的美誉。改公革开放以来项特别是近几荷年，耒阳坚竹持以发展为嗽第一要务，见着力优化经蚊济发展环境棒，大力实施冒开放带动战躺略，致力打桨造为“能三湘明珠水”尘，社会、经厅济已进入发扯展的快车道笛。悟耒阳南临广挣东，是湖南迁省经济战略尘重点壁“票五区一廊材”躲的南大门，滤是内陆地区歼主动接受粤泼、港、澳经座济辐射、积河极承接珠三列角产业转移产的前沿地。饺水陆空交通勤俱全，京广刃铁路、10孩7国道、京胸珠高速公路渠纵穿南北，形连通闽南、爷赣南、湘南淡的1817淘省道横贯东裕西，即将兴拾建的武广高绵速铁路穿越蓬全境，并设持耒阳站；耒扶水、舂陵江停四季通航；验枫冲机场拟游军民两用。伞去广州、武类汉、南昌、扩桂林等地均拌可在5小时腰内到达，已滋全面融入持“孕中南5小时因经济圈妇”兆。徒耒阳资源丰父富，已探明貌的矿产品有渗45种，其苗中煤炭可采礼储量5.1茫亿吨，是全莲国产煤百强维重点县（市押）之一，大冲理石可采储梳量9亿立方些米，人民大脾会堂、人泉民英雄纪念硬碑、南岳大哥庙都曾取材丛于此，被誉稳为得“昏汉白玉之乡妨”粪；高岭土储兆量、品位均筑居全国前茅唱，是一级造朽纸涂丰原料春。能源供应疾丰足，有装绸机容量共1凤1万千瓦的眯三个水电上袜和装机容量舰120万千包瓦的耒阳火祖电厂，韶能陪火电厂年发民民量达86怕亿度，是湖届南省最大的迹能源基地。镇此外，耒阳远还是糟“赖全国特种经痒济林、油茶掩林之乡帝”训、捧“判湖南省牲猪安出口基地矮”烘、屋“盒10万亩国础家级优质杂恩交水稻制种幕基地淘”剃和燕“恼湖南省优势薯烤烟生产基纳地仆”参、止“欧草食动物基缺地背”睛。在耒阳投灶资兴业综合智成本较低，委一般用电价慢格在0.4车0千瓦/时录左右，工业援用水价格相陵当于广州、标深圳的三分悄之二左右；沾管理人员、庆技术人员和廊一般劳动力呢工资成本明液显低于沿海印地区。激（二）舞综合经济喉2008年晶全年完成地染区生产总值蛋161.4陈4钱亿元，增长李11.1%居；第一、二债、三产业分趟别完成增加葡值伞37.36驰亿元、烈68.13羊亿元、识55.95鸟亿元，分别蛾增长厦5.4%匆、回9.6%即和桌16.4%伟；三次产业心结构比为激23:42胡:35炕，均比上年俘有所提高；夕财政收入伙10.13盆亿元，达到挥23.64驻%的高幅增里长；城镇居心民人均可支愧配的收入和漆农村居民人改均纯收入分导别达到猜12955般元和巧5778守元。全社会作固定资产投执资总额要56.29顶亿元，期末齐银行一般性汇存款余额习112.4泥亿元，贷款辩余额矛42.8痕亿元，存贷凶比搏38.1%侦。梅***贼2008年幅经济发展具僵有以下几个仓特点：掉一是生产性夺项目大增加升。灾全年新增内袖外资生产性蔑企业帖115闸家，引进外幼资沈17.36趋亿元。新增扯项目投资愁1000态万元的有带40剃个，其中过寇亿元的逗10私个。尤为可知贵的是引进垦了山河智能梦机械、东锆层新材料、立神诚电子、稳断扬五金电子鸟、南阳鞋业伐等工业好项询目、大项目歼，启动了东计兴水泥、绿唇海产业园、躺润涛生物、翠铁路道岔、狭韶能火电厂波等项目的二离期工程，涌暂现了蔡伦农暗业科技园、氏东湖观音阁耽、哲桥石仙祖、黄市泉水涉湾、导子兴银发农场等一患批农业迷“鹊新景观渣”驰。删二是第三产积业大提升。惊国美电器的阵落户，新都搭康年、海琼殿百货和一批柔休闲娱乐店令、咖啡连锁欺店的开张，羡以及成百上合千家商业网笨点的增设，科改善了居民缝消费条件，六促进了商贸曾服务业的发蠢展，全年实评现社会消费左品零售总额做42.42陡亿元，增幅斜达劣16%俊，在金融危棚机蔓延之际元，出现了角“写风景这边独雁好轧”货的奇观。尤璃其是随着红筒太阳家俱城涂、中星时代择广场、国贸究新城、新世鼠界国际广场翅、金桥影视估中心酒店、尸蔡伦竹海等芬重大项目的篇开工建设，岭我市商贸和瘦旅游业将出征现新一轮的渴提高和发展哨。储三是基础设婚施大改善。鬼全年新建武棕广新城耒阳粱大道、西湖超东路、开发烤区工业大道幕、新城一路晕东段、金华群北路、振兴病北路等惑10扎余条城区道弊路，接通了惠蔡池路、文心化路两条断迈头路；新建绿通村通组公祝路既450匆公里，脸4筐个乡镇实现茎了村村通水棍泥路；省道阳S320寒线西段路基图工程全部完泥成；城市供拦排水设施改氏造、城市绿贞化，农村水捏利、电力网仓改、新农村访示范村等方解面的建设都强取得了显著抄成效。20迈09年柄***凯经济发展目惕标：全市地计区生产总值汉达到坑185侦亿元，比上标年增长携12%殊，其中农业版、工业和第著三产业分别懒增加疫5%泄、递14%广和涉16%转；全社会固于定资产投资币要达到把30%丸的增长，总特额达烫73勺亿元；城镇墓居民可以支件配的收入品14700欺元，农村居径民人均纯收艰入善6100液元，增长都扑要在瞎8%深以上；市财粘政收入要增面长捷14%棚，达到连11.5击亿元；新建欣农村公路丰400懒公里，改造巴农村电网干28000减户以上，新总增农田灌溉额面积角4500系亩，完成植反树造林毁7阁万亩；新增抽城市建成区顺面积喷1振平方公里，滩城镇化率和优城市绿化率检均提高愿1薪个百分点；变为屑400化户以上城镇姿困难家庭提夹供廉租住房刘。紫***瓜2009年买前三季度实舰现GDP1肚28.53雅亿元，同比哈增长15.塔9%。其中蛙，第一产业乡实现增加值峰24.01送亿元，同比秤增长5.7匹%；第二产渠业实现增加狐值61.3石8亿元，同肉比增长22蜻.9%；第翻三产业实现磁增长值43错.14亿元防，同比增长蚊10.3%撤。三次产业编结构比为1具8.68：娘47.76汉：33.5脱6。彩2009年沿前三季度萍完成全社会他固定资产投脑资32.5武9亿元，同姓比增长40编.99%。俩其中城镇以喝上固定资产倍投资完成2即4.31亿绣元，同比增隙长46.1爷7%；非农旧户完成投资店4850万赤元，同比增够长74.9亩6%；房地芹产完成投资递2.48亿愚元，同比增宫长26.8惰1%。农村刷固定资产投泊资完成5.狼31亿元，映同比增长1越8.3%。原投资上亿元汇的项目有绿打海工业园、虹大唐耒阳电碗厂脱硫工程斯、武广高速唤配套工程、巾污水处理厂足4个，总投眨资额达5.调42亿元迟。虽估价对象位晌于起***牛金华北路散，处于奔***蛾中心城区，爱随着区域内爬基础设施及喊公共配套设烦施进一步完匪善，人气度权进一步聚集扁，以及楚耒阳城市“方东拓北移”旬战略发展俭的影响赚，耐估价对象将缎具有一定的淘升值潜力。帽四、最高最全佳使用分析午房地产估价府要以估价对扑象的最高最会佳使用为前萌提进行。最扮高最佳使用捐，是指法律苍上允许、技相术上可能、早经济上可行各，经充分合禾理的论证，穴能使估价对净象价值达到拘最大的一种莲最可能的使耕用，最高最农佳使用分析构真正体现了鼻估价的客观悬性。彻最高最佳使讲用分析真正闻体现了估价后的客观性。絮衡量、判断稳估价对象房誓地产是否处携于最优使用朋状态主要从土以下几个方侍面考虑：约1、法律上蛇允许（规划穿及相关政策众法规许可）销。对于每一膛中潜在的使灵用方式，首蒸先检查其是滑否为法律所捏允许。如果抢法律是不允宾许的，应被捷淘汰。海2、技术上浙可行。对于松法律所允许横的每一种方锻式，要检查茅它在技术上搭是否能够实插现，包括建性筑材料的性驻能、施工技罪术手段等能奥否满足要求欢。如果技术台上达不到的建，应被淘汰咬。碗3、经济上辱可行。对于市法律上允许零、技术上可善能的每一种受使用方式，士还要进行经个济可行性检量验，只要收研入价值大于缠支出现值的煤使用方式才桂具有经济可村行性，否则昨应被淘汰。寨根据委托方简提供的产权尊资料，结合谣估价人员现伐场勘察了解膛的估价对象超平面布脑叙煌衣纹艳丹帮妈让般王社程靠熄若纹兼养稠料稠粮嘉摄弹竞垄羞毯牲侍闭证童费五认、估价方法毕的选用览一般而言，来房地产剥估价方法主马要有市场比丹较法、收益俗法、成本法皆及假设开发钢法等。市场垒比较法适用对于同类房地己产交易案例征较多的房地嚷产估价；收馅益法适用于举有收益或有讽潜在收益的破房地产估价璃；成本法适拴用于无市场堂依据或市场碍依据不充分叔而不适宜采毁用市场比较哈法、收益法雷、假设开发疑法进行评估伸的房地产；殖假设开发法坑适用于具有附投资开发或促开发潜力的味房地产，主地要为在建工滤程或土地。缓估价对象为粥商业房地产颠，区域内房监地产租赁市售场活跃，因毕此可采用收罩益法评估，料区域内临街税商业房地产登的交易案例罩较多，可采颈用市场比较者法评估，在麻市场依据充液分、租赁市采场活跃情况或下一般不采淡用成本法评滚估，估价对街象已投入使奖用，因此假播设开发法不斩适用于已正镜常使用房地胀产的评估。贞根据本次估良价目的及估透价对象的实锤际状况，综吸合考虑估价脊对象所在区毅域的商业用需途房地产价施格水平后，矿以市场比较淘法和收益法熔综合确定估强价对象澡的价格彩。四市场比较法任是选取同一她供需圈内三氧个近期形成霸之类似用途姨房地产交易剑案例的交易束价格、交易脾时间等估价递相关数据资盘料，对所选船取的案例分展别进行交易平情况、时间加因素、区域幸因素、个别那因素修正，凳以求取比准杨价格，将所碎求取的比准断价格进行技车术处理以确剩定估价对象飞现值。眨收益法是运与用适当的资睛本化率，将亿预期的估价保对象房地产犯的未来各期鬼（通常为年寸）的正常纯雁收益折算到详估价时点上朱的现值，求廊其之和得出更估价对象的析客观、合理确价格。瓣六恰、估价幅测吗算过程庄Ⅰ销、收益法评料估表（一）采用克收益法评估蜘估价对象一丘层的价格势收益法是运群用适当的资仆本化率，将远预期的估价蠢对象房地产洁的未来各期醋（通常为年熊）的正常纯烟收益折算到牌估价时点上连的现值，求隔其之和得出衫估价对象的白客观、合理罚价格。般1、收益法众按下列步骤术进行飘1.1收集资有关收益和声费用的资料止1.2估算克潜在毛收益孙1.3估算法有效毛收益驰1.4估算术运营费用辛1.5估算饶净收益纷1.6选用男适当的报酬乘率溉1.7求出律收益价格格2、采用收救益法的计算旗公式勾P=a/r魄[1－1/固(掩1+r)勤N浮]式中修P殊——帆房地产市场谱价值总额康a拥——仗为年净收益聋r厘——山资本化率我N凯——配收益年限灰（注：潜在乘毛收益、有企效毛收益、涛运营费用、么净收益均以引年度计。）刺3、估算潜窄在毛收益饺根据当地房罚屋租赁水平途，采用市场慰比较法确定纤估价对象的眯租赁价格，掘并确定潜在闲毛收益。穿3.1选取趋可比实例：专表1：可比弃实例选用表抱名称怎尿实例先估价对象酸可比实例A剂可比实例B庄可比实例C愿位置玻金华割北路仓金华北路扒金华北路抄金华北路擦类型成商业提商业霜商业业商业叨楼层咏1纲1丰1恰1唐结构腾混合米混合伞混合令混合灶装修魄普通装修浊简单装修拍普通装修提简单装修辛租赁日期损/葬09.阵10者09.椒9仙09.砍10换1层租赁价适格额（元/㎡.眨月）棉待估由34底33剥32秃3.2、比白较因素的选庆择崖通过对房地役产市场的分壳析，根据商节业房地产主基要影响因素大确定比较因捉素。结合房效地产估价师描收集的资料盼，参照比较慕实例的租赁敌情况、租赁棍日期、区域唤因素、个别神因素等差别军，本次评估对选择下列因捉素作为比较哭因素。香员租赁日期：梳因交易日期动的不同，成良交价格存在躲差异，需进歪行交易时间悔修正。占画租赁情况：劲考虑交易是传否正常对价梅格的影响。保族区域因素：对主要有商业撕繁华度、公竿交状况、公致共配套设施公、环境、治敢安状况、规摩划限制等。轻蛋个别因素：巴主要有临路眨状况、临路归类型、临街狮宽度、临街誓深度、平面瞧适用性、层沉高、装修标凑准、建筑结裂构、物业管卡理水平等。南将可比实例付A、B、C尼与估价对象诉分别就租赁重情况、租赁壤日期、区域疗因素、个别甜因素四大要晴素进行修正织。唤3.3比较压因素条件说钻明醒整理房地产岁估价师收集亩的有关资料哲，将估价对斥象与可比实踏例的因素条傲件列表表示陶，见表2。肤表2：因素任条件说明表粪3.4编制络比较因素条鸟件指数表注根据本次评拿估运用市场储比较法时所巷选择的区域侮因素、个别规因素，在编茎制比较因素箱指数时，由洗估价师根据特市场租赁情框况，确定本串次运用市场推比较法评估债时所选择的懒相应的比较松因素指数编唱制依据。晓闭租赁情况修倍正划由于房地产警具有不可移退动的特性，典房地市场一搜般是个不完盼全市场，因朽此其租赁价靠格往往容易棚受当时的一后些特殊行为做的影响，必秘须将个别的泡特殊交易剔狂除，种根据所掌握钻的资料，选葵取的可比实煌例A、B、霜C均为正常姥租赁的房屋句，故无需进奉行租赁情况掠修正。欺射租赁日期修塌正姓根据衡阳市步房地产租赁庙市场状况，吐选取的可比稼实例与估价榨时点接近，琴故无需进行惨交易日期修垄正，则修正茂系数为10蛮0/100轧。皆棕区域因素修胶正负①菜商服繁华程丹度：分为繁腊华、较繁华编、一般繁华熄、不繁华四促个等级，以墓估价对象商扇服繁华程度茄为基准（1晒00%），偶可比实例相院差一个等级低，租赁价格台修正+/-器3%。遣②路公交状况：都分公交线路腥6条以上、霜有公交线路窝5-6条、聋有公交线路偶3-5条、胁有公交线路王1-3条、逮无公交线路桶五个等级，羞以估价对象姿附近公交线同路为基准（言100%）霉，可比实例释相差一个等运级，租赁价馒格修正+/时-2%。夫③叠公共配套设断施：包括城额市基础设施票及生活服务饶设施配套，篇分公共配套详设施完善、顺公共配套设籍施较完善、抖公共配套设茫施不完善三撇个等级，以丛估价对象周聚边公共配套筒设施状况为絮基准（10是0%），可份比实例相差兽一个等级，冰租赁价格修慎正+/-2迟%。属④恩环境：主要猛包括自然和啦人文环境条灵件及环境质黑量（区域内紫大气、水、叶噪音的污染瓦程度），分犬为环境条件察优、较优、社一般、较差答、差五个等趴级，以估价豪对象环境条楼件为基准（印100%）跑，可比实例划相差一个等言级，租赁价纺格修正+/裤-3%。氏⑤英治安状况：筹根据区域内艰治安好坏程茎度，分为治锡安情况好、饰较好、差三达个等级，以嫁估价对象区跨域内的治安的状况为基准无（100%详），可比实羽例相差一个停等级，租赁舟价格修正+捞/-2%。视⑥记规划限制：渠主要包括对嚷用途、建筑视容积率、建庄筑覆盖率、冈建筑高度等剥指标的限制痰，分为无、假有二个等级锦，以估价对股象区域内规览划限制为基心准（100算%），可比病实例相差一经个等级，租价赁价格修正风+/-2%偿。膀以估价对象泳所在区域因赴素为基准，描因估价对象蹈和比较实例吩处于同一区盼域，且位置障接近，其递商业繁华度爽、公交状况团、公共配套诵设施、环境伐质量、治安嫁状况、规划鸭限制等娇相同，故窜无需进行区娱域因素修正桌。凑朗个别因素修坚正拘①胞临路状况：塔分为两条主猫干道并汇处渴、主干道与贼次干道交汇远处、临主干爪道与巷道，茶临一条主干摔道、临次干期道、临支路掠或巷道、不析临路七个级砖别，可比实坝例相差一个立等级，租赁丽价格修正澡+/-流2毕%瓦。引②剥临路类型：倾分为一面临滤街、两面临雪街、丁字路站口、十字路赖口四个等级谋，以估价对零象临街类型筛为基准（索100%篮），可比实便例相差一个公等级，租赁详价格修正肃+/-答2材%职。偶③为临街宽度：傲以估价对象骄临街宽度为寒基准（缝100%奔），可比实沿例临街宽度迁每增加哑3m如，租赁价格换向上修正2渡%，每减少是3m熊，租赁价格践向下修正2垒%，最大修协正幅度德+/-罗10推%直。头④射临街深度：槐以估价对象推临街深为基坐准（拦100%效），临街深色每增加蛇3m办，向下修正贡2%，每减啦少胜3m卷，向上修正根2%，最大优修正幅度障+/-睛10情%贱。宣⑤坛平面适用性刻：指房屋形块状是否适应斥空间的布局称，分为适应阶性强、较强秧、一般、差寸四个等级，摆以估价对象引临街类型为办基准（紫100%词），可比实柄例相差一个晒等级，租赁享价格修正秘+/-夕2此%云。臣⑥绕层高：以估狠价对象层高私为基准（商100%奔），可比实梅例层高增加蕉0.3m访，租赁价格桶向上修正3伟%，每减少资0.3m刃，租赁价格提向下修正3辨%，最大修款正幅度划+/-呼15权%躺。倘⑦胸装修标准：映装修分为毛涝坯房、简易丸装修、普通以装修、中档统装修和高档波装修五个档砌次，以估价栏对象装修标名准为基准（崭100%赴），可比实骆例相差一个眼等级，租赁约价格修正伍+/-粉2笛%汉。帮⑧甲建筑结构：慨分为框架、圈混合、砖木渡三个等级，路以估价对象搏建筑结构为遭基准（火100%宴），可比实鸣例相差一个慎等级，租赁岂价格修正库+/-3%据。键⑨植物业管理：另分为优、较范优、一般、浆无物管四个肢等级，以估棋价对象物业极管理状况为梯基准（残100%劲），可比实招例相差一个衬等级，租赁办价格修正竭+/-戏2哈%男。涝根据因素条客件说明表中喊的估价对象添与可比实例珠的因素情况猴，编制因素挡条件指数表察，见表3。速表3：因素旅条件指数表述3.5比温较因素修正嗓在各因素因亚素指数表的寿基础上，进授行可比实例薪租赁情况、咏租赁日期修她正及各因素载修正，即将举估价对象的革因素条件与炸比较实例的等因素条件进芒行比较，得若到各因素修徐正系数，见婆表4。亲表4：比较间因素条件修祥正系数表方3.6求出辈比准价格泊兔把以上比较炉修正后的各盖项结果，综排合计算出可牺比实例修正病后的租赁价煌格，见表5羡。望表5：综合搅修正计算表减名称施岭喊实例财可比实例A腥可比实例B胡可比实例C煎租赁价格（宜元/㎡.月旺）痛34床33雹32裕租赁情况修视正逢100/1轨00端100/1握00视100/1退00洁租赁日期修个正梢100/1咏00首100/1宽00亏100/1胁00父区域因素修际正很100/1供00偏100/1全00舱100/1羡00稍个别因素修巨正咳100/1机02.96佳100/1民00.94妇100/9阔8照修正后租赁芳价格（元/行㎡.月）潮33.02同32.69斗32.65赌番采用简单算但术平均法计茧算出一个综铅合结果作为鞋估价对象的芝比准租赁价哄格，则：缴估价对象租读赁价格=（谊3洲3.02错+塌32.69叮+粘32.65纽）呈÷席3仍=扑32.79鸣元/㎡.月帆3.7潜在介毛收入是假殖定房地产在再充分利用、奖无空置率（萄即100%领出租）情况遭下的租金收弟入。程根据市场比竹较法测算的做结果潜在毛咸收益为泊393.4妹8迹元/㎡.年每（注：此租盈金未包含出促租房屋的水臭费、电费、妹物业管理费价等费用。）贺4、计算估休价对象有效哀毛收益菌有效毛收入添是由潜在毛婚收益扣除空键置等造成的屯收益损失后遍的收益。估线价对象所在剧区域的商贸怖发展度高，弦房屋租赁较欲活跃，本次廊考虑年空置买率为喂3屠%。则有效毛收益疗=潜在毛收拘益果×柿（1-驴3刚%）=他3础81.68义元/㎡.年源5、计算估换价对象的年辰运营总费用催5.1管理软费耕管理费是指匙对出租房屋揭进行必要管读理所需的费谁用，分为两高部分：一是劫出租经营过犁程中消耗品去价值的货币横支出；另一义是管理人员竟的工资支出屈。根据衡阳纵市房地产管校理部门提供抬的资料，估婶价对象管理夺费取捞有效毛收入郑的3%，哑则：框管理费=赚3界81.68券×册3%=属1贩1.45偿元/㎡.年嫂5.2维修钢费毙维修费是指垄为保障房屋叛正常使用每颂年需支付的俘修缮费。通像常按房屋重精置价的1-脱2%计。根宾据待估房地魂产房屋经营易的维修状况毛，维修费按船房屋重置价水的2%计算祸。待估宗地拘建筑物为瓶钢过混结构二级撇，根据振***奖物价局、房六产局文件缺耒汽价胞发灵字[怪2002调]序40姐号，混合二岩级临街商业避用房房屋重息置价为环650胳元物/m突2拆，急则：闲维修费=饮650泪×掩2%=介13拍元/㎡.年横5.3丹保险费夏保险费是指烈房屋所有权秧人为使自己均的房产避免桑受到意外损乳失而向保险漆公司支付的酷费用。根据巧保险公司的龄有关规定，雷保险费率为孕房屋重置价逗的0.2神%，则：送保险费减=险650塔×独0.2%=般1.3桃元/㎡.年5.4税金衔税金是指房严产所有权人美按有关规定尽向税务机关相缴纳的房产位税、营业税续、城市建设错维护费、教践育费附加。猫依据税法及土衡阳市税务毫部门提供的妨资料，槽房产税取有矛效毛收入的槽12%，营也业税宾、城市建设雅维护费、教懒育费附加吴取有效毛收荐入的5.5冰75%计，另合计为有效眯毛收入的1什7.575和%。旺税金=跃3渗81.68弦×拔1猫7.575胖%数=户67.08栏元/㎡.年略5.5年运变营费用合计龄=管理费+怕维修费+保峰险费+税金移=腥1默1.45逆+采13匠+怜1.3胆+缠67.08刘=劲92.83宴元/㎡.年膊6、计算估域价对象年净逝收益耐年净收益=南年有效毛收烂入-年运营南总费用剪=始3宴81.68肿-驳92.83蒙=馋28旬8.85击元/㎡.年迫7、资本化躲率的确定董报酬率即折扑现率，是与缓利率、内部哭收益率同等慨性质的比率测。报酬率为牧投资回报与陶所投入资本抱的比率，即表报酬率=投重资回报/所腔投入的资本芝。报酬率与旁投资风险正标相关，风险时大的投资，息其报酬率越雅高，反之则的低。秋报酬率的求饲取方法：报藏酬率的求取粥方法有累加帝法、市场提碌取法、投资拼报酬率排序滑插入法，根染据估价对象择的房地产现泄状，本次评墨估选择累加轧法求取报酬源率。若累加法是将烘报酬率视为忌含无风险和但风险报酬率阵两大部分，倍然后分别求啄出每一部分补，在将它们念相加得到报衬酬率的方法张。无风险报糟酬率又称安躺全利率，是岸无风险报酬税的报酬率，棵是资金的机省会成本。风坡险报酬率是柳指承担额外俭风险所要求粗的补偿，即吸超过无风险靠报酬率以上悬部分的报酬招率，具体是沙估价对象房却地产存在的范具有自身投仪资特征的区包域、行业、党市场等风险回的补偿。舱根据国家的晶现行银行存笨款利率及有产价证券的利登率分析，目律前货币的安艰全利率为2息.25%。日根据衡阳市族目前的经济郊和房地产发动展状况及未依来预测，其内风险调整值速一般，随着每生活水平的蠢提高，市场秆需求的增加埋，收益风险适相对较小，窝本次评估取亭风险补偿率狡为2.16着%，合计报竭酬率为5.折61%。具交体测算见下馒表；付表6：报酬罢率测算表纸8、计算估炊价对象收益功价格备P=a/r旱[1－1/拐(1+r)毯N集]摩估价对象为很混合结构，炒耐用年限为两60年，腾建成于20移04年，云至估价时点谋已使用了5乖年，尚可使娘用年限为5皇5年，根据啄《国有土地秩使用证》记艳载，截止估禁价时点估价业对象土地使呆用权剩余年展限为晚44.96亚年，根据使话用年限孰短豪原则，确定房本次评估的削剩余收益年姿期确定为评44.96犹年。馅则：模估价对象价四格=嘱28半8.8盖5耍/5.61袖%脖×匠[1－1/笼(1+5.董61%)项44.96探]丸=呼4霉706.3付6哥元/骑㎡尼（二）采用救收益法评估愉估价对象二纪层的价格瞎收益法是运魄用适当的资据本化率，将馆预期的估价熟对象房地产誓的未来各期扔（通常为年判）的正常纯炊收益折算到勇估价时点上啄的现值，求病其之和得出睬估价对象的羞客观、合理纯价格。导1、收益法非按下列步骤讯进行唉1.1收集盟有关收益和冬费用的资料哥1.2估算宪潜在毛收益蹦1.3估算荒有效毛收益般1.4估算帮运营费用跳1.5估算漆净收益亚1.6选用即适当的报酬狐率择1.7求出糟收益价格住2、采用收本益法的计算览公式傍P=a/r板[1－1/叠(1+r)墨N付]式中车P蕉——名房地产市场腥价值总额魔a伤——滥为年净收益勺r宾——呜资本化率逃N腊——盖收益年限裹（注：潜在肠毛收益、有瓶效毛收益、询运营费用、尺净收益均以搭年度计。）泊3、估算潜耍在毛收益疏根据当地房筹屋租赁水平柳，采用市场固比较法确定剪估价对象的愧租赁价格，秧并确定潜在预毛收益。丽3.1选取伶可比实例：津表1：可比军实例选用表蚊名称急广实例躺估价对象销可比实例A击可比实例B鸡可比实例C疾位置任金华雀北路总金华北路细金华北路酒金华北路该类型鼓商业吵商业昏商业岔商业摇楼层悼2腐2耀2砌2翻结构抓混合搭混合衫混合隆混合每装修篮普通装修渠简单装修饰普通装修送普通装修亦租赁日期影/荒09.饿11识09.菜9永09.株10协2层租赁价屿格胖（元/㎡.干月）价待估崖12羞13修11怖3.2、比涝较因素的选棕择泥通过对房地龄产市场的分赞析，根据商职业房地产主括要影响因素裤确定比较因广素。结合房匙地产估价师番收集的资料行，参照比较股实例的租赁沉情况、租赁猪日期、区域舱因素、个别演因素等差别面，本次评估洋选择下列因箭素作为比较侵因素。炉加租赁日期：雀因交易日期宣的不同，成没交价格存在民差异，需进给行交易时间扯修正。停弟租赁情况：垦考虑交易是搂否正常对价闸格的影响。播森区域因素：送主要有商业殃繁华度、公廊交状况、公堆共配套设施榨、环境、治畜安状况、规发划限制等。址说个别因素：集主要有临路下状况、临路睬类型、平面谎适用性、层浑高、装修标逝准、建筑结带构、物业管势理水平等。抗将可比实例馋A、B、C维与估价对象瓣分别就租赁陷情况、租赁忽日期、区域魂因素、个别型因素四大要凭素进行修正袍。慨3.3比较将因素条件说其明勉整理房地产霉估价师收集颈的有关资料舞，将估价对物象与可比实栗例的因素条主件列表表示错，见表2。爱表2：因素奇条件说明表家3.4编制辰比较因素条余件指数表袭根据本次评睁估运用市场着比较法时所亿选择的区域送因素、个别辉因素，在编桑制比较因素欧指数时，由倘估价师根据茅市场租赁情报况，确定本框次运用市场闹比较法评估坚时所选择的撞相应的比较下因素指数编银制依据。锋倚租赁情况修骆正低由于房地产很具有不可移完动的特性，淡房地市场一街般是个不完校全市场，因答此其租赁价翼格往往容易黎受当时的一猛些特殊行为称的影响，必创须将个别的深特殊交易剔者除，眯根据所掌握殊的资料，选引取的可比实帅例A、B、待C均为正常似租赁的房屋春，故无需进械行租赁情况敌修正。捡截租赁日期修祸正棋根据衡阳市捞房地产租赁习市场状况，氏选取的可比驾实例与估价烦时点接近，打故无需进行羞交易日期修链正，则修正走系数为10惕0/100放。美拆区域因素修章正织①写商服繁华程亮度：分为繁鉴华、较繁华兽、一般繁华边、不繁华四愈个等级，以梁估价对象商月服繁华程度最为基准（1刘00%），剑可比实例相党差一个等级诊，租赁价格胸修正+/-脑3%。艘②照公交状况：悦分公交线路坊6条以上、贷有公交线路缎5-6条、瓦有公交线路届3-5条、谱有公交线路捷1-3条、米无公交线路施五个等级，掩以估价对象预附近公交线源路为基准（往100%）忍，可比实例继相差一个等魄级，租赁价针格修正+/描-2%。缴③榨公共配套设俯施：包括城猎市基础设施岗及生活服务扮设施配套，旅分公共配套锐设施完善、逆公共配套设鼠施较完善、样公共配套设谱施不完善三截个等级，以惹估价对象周抵边公共配套洁设施状况为模基准（10轻0%），可雀比实例相差啊一个等级，剂租赁价格修法正+/-2伟%。角④混环境：主要典包括自然和曲人文环境条避件及环境质截量（区域内唉大气、水、平噪音的污染洁程度），分絮为环境条件美优、较优、皆一般、较差杆、差五个等鹊级，以估价烛对象环境条园件为基准（彻100%）塘，可比实例抱相差一个等讨级，租赁价加格修正+/警-3%。孔⑤尘治安状况：毙根据区域内怎治安好坏程炊度，分为治录安情况好、还较好、差三厕个等级，以吓估价对象区河域内的治安寸状况为基准搏（100%什），可比实很例相差一个济等级，租赁味价格修正+粘/-2%。雁⑥惊规划限制：例主要包括对停用途、建筑还容积率、建绑筑覆盖率、映建筑高度等淡指标的限制卧，分为无、秩有二个等级捕，以估价对状象区域内规捧划限制为基帖准（100式%），可比崖实例相差一方个等级，租亚赁价格修正帅+/-2%彻。尤以估价对象均所在区域因值素为基准，冷因估价对象错和比较实例赚处于同一区博域，且位置乞接近，其桐商业繁华度芝、公交状况陕、公共配套汪设施、环境圾质量、治安另状况、规划茧限制等粉相同，故狐无需进行区把域因素修正些。猾旨个别因素修丽正针①占临路状况：颤分为两条主舱干道并汇处蚊、主干道与骂次干道交汇控处、临主干什道与巷道，距临一条主干尚道、临次干属道、临支路幼或巷道、不排临路七个级闯别，可比实捧例相差一个雾等级，租赁净价格修正巧+/-昏2灶%绵。告②探临路类型：肤分为一面临秃街、两面临写街、丁字路歪口、十字路迷口四个等级笑，以估价对蚀象临街类型厕为基准（鬼100%倦），可比实床例相差一个顾等级，租赁释价格修正盐+/-圆2鞠%帆。饭③换平面适用性复：指房屋形棍状是否适应即空间的布局积，分为适应盐性强、较强句、一般、差盯四个等级，炎以估价对象值临街类型为夺基准（逐100%寒），可比实攻例相差一个宗等级，租赁仿价格修正耍+/-指2助%贼。贼④迁层高：以估赵价对象层高疫为基准（睁100%凡），可比实省例层高增加粗0.3m漆，租赁价格攻向上修正3报%，每减少荷0.3m耻，租赁价格决向下修正3旋%，最大修茂正幅度握+/-衣15络%郑。绣⑤港装修标准：菌装修分为毛近坯房、简易掩装修、普通级装修、中档磨装修和高档出装修五个档腰次，以估价是对象装修标锅准为基准（缎100%影），可比实疯例相差一个犹等级，租赁漏价格修正愁+/-罚2掠%密。亲⑥额建筑结构：或分为框架、雨混合、砖木葱三个等级，缝以估价对象绕建筑结构为般基准（信100%殃），可比实闹例相差一个撇等级，租赁广价格修正佣+/-3%贝。氧⑦阔物业管理：项分为优、较其优、一般、返无物管四个骑等级，以估然价对象物业拦管理状况为窑基准（搂100%猪），可比实把例相差一个孝等级，租赁丑价格修正滑+/-初2卡%笼。搜根据因素条哄件说明表中咳的估价对象哲与可比实例弱的因素情况适，编制因素起条件指数表贵，见表3。夜表3：因素痰条件指数表太3.5比寨较因素修正唐在各因素因轧素指数表的乓基础上，进来行可比实例浇租赁情况、剩租赁日期修柿正及各因素握修正，即将塘估价对象的懂因素条件与峰比较实例的卸因素条件进柏行比较，得师到各因素修费正系数，见过表4。苏表4：比较固因素条件修着正系数表槽3.6求出战比准价格汽呢把以上比较稀修正后的各泉项结果，综仍合计算出可尤比实例修正放后的租赁价楚格，见表5减。羡表5：综合垃修正计算表高名称玻朱伯实例俘可比实例A休可比实例B芦可比实例C索租赁价格（倾元/㎡.月惰）晴12吼13店11害租赁情况修籍正蛙100/1市00稳100/1享00现100/1端00语租赁日期修毕正番100/1丈00辨100/1就00歉100/1错00酿区域因素修岭正补100/1辆00阵100/1和00经100/1仰00拖个别因素修肚正将100/9期8辟100/1免02建100/溪97牢修正后租赁守价格（元/功㎡.月）得1招2.24贱吓1凝2.75洋扛11.34屡盒葬采用简单算阿术平均法计掀算出一个综斯合结果作为徒估价对象的淘比准租赁价殖格，则：洽估价对象租比赁价格=（港12.24沿+诚1驻2.75稻+颈1飞1.34渡）薄÷竖3剂=北1尝2.11血元/㎡.月页3.7潜在钟毛收入是假复定房地产在乓充分利用、汇无空置率（挣即100%驾出租）情况添下的租金收掘入。谣根据市场比煎较法测算的雕结果潜在毛魔收益为逃1恶45.32春元/㎡.年踏（注：此租尿金未包含出洗租房屋的水秋费、电费、清物业管理费糕等费用。）氧4、计算估去价对象有效疼毛收益驴有效毛收入候是由潜在毛苹收益扣除空歇置等造成的察收益损失后叹的收益。估芽价对象所在冤区域的商贸拔发展度高，诸房屋租赁较裂活跃，本次告考虑年空置炸率为炊5央%。致有效毛收益跨=潜在毛收必益矮×演（1-抓5葡%）=矮1斩38.05贵元/㎡.年眨5、计算估悄价对象的年醉运营总费用信5.1管理犯费诵管理费是指泉对出租房屋培进行必要管简理所需的费吩用，分为两给部分：一是弓出租经营过批程中消耗品忍价值的货币猾支出；另一承是管理人员规的工资支出奇。根据衡阳村市房地产管膛理部门提供谋的资料，估叉价对象管理游费取鸣有效毛收入汇的3%，谣则：浩管理费=评1好38.05谊×缘3%=蓄4.14黎元/㎡.年溉5.2维修悄费燕维修费是指晋为保障房屋针正常使用每莫年需支付的驳修缮费。通胜常按房屋重都置价的1-纺2%计。根柿据待估房地储产房屋经营后的维修状况狭，维修费按助房屋重置价锯的2%计算醋。待估宗地致建筑物为惑钢援混结构二级常，根据中***蓄物价局、房韵产局文件热耒边价敞发歪字[恰2002圣]狡40柔号，混合二晌级临街商业复用房房屋重饶置价为愤650吴元彩/m盐2属，小则：燥维修费=芝650灿×谎2%=公13庆元/㎡.年肃5.3织保险费顾保险费是指忠房屋所有权搁人为使自己器的房产避免丑受到意外损杨失而向保险百公司支付的徒费用。根据敞保险公司的育有关规定，息保险费率为怒房屋重置价引的0.2净%，则：牙保险费室=防650冬×棋0.2%=其1.3寸元/㎡.年5.4税金钞税金是指房撤产所有权人瞧按有关规定排向税务机关蜘缴纳的房产瓣税、营业税蓄、城市建设找维护费、教则育费附加。桐依据税法及敌衡阳市税务锋部门提供的库资料，音房产税取有卡效毛收入的侧12%，营蔬业税疯、城市建设孔维护费、教尽育费附加特取有效毛收荒入的5.5属75%计，歪合计为有效疫毛收入的1贼7.575悄%。谦税金=足138.0兔5腥×辈17.57尤5俊%=孤24.26爪元/㎡.年座5.5年运司营费用合计趴=管理费+翁维修费+保梅险费+税金仁=样4.14偶+陡13惭+煤1.3帐+刮24.26刻=深42.7州元/㎡.年浸6、计算估夏价对象年净理收益汤年净收益=晋年有效毛收菌入-年运营轧总费用术=脂138.0筒5胸-缴42.7闻=翠9处5.35纺元/㎡.年钻7、资本化监率的确定痕报酬率即折层现率，是与辽利率、内部赢收益率同等榴性质的比率野。报酬率为秒投资回报与渴所投入资本梨的比率，即姻报酬率=投璃资回报/所考投入的资本其。报酬率与守投资风险正奉相关，风险注大的投资，桂其报酬率越顽高，反之则慕低。刚报酬率的求装取方法：报徒酬率的求取姨方法有累加喜法、市场提绸取法、投资容报酬率排序械插入法，根夕据估价对象伪的房地产现挠状，本次评皮估选择累加年法求取报酬朵率。馒累加法是将昆报酬率视为些含无风险和素风险报酬率类两大部分，倘然后分别求郊出每一部分视，在将它们耳相加得到报喝酬率的方法胡。无风险报降酬率又称安板全利率，是其无风险报酬堂的报酬率，唐是资金的机功会成本。风傅险报酬率是荐指承担额外皂风险所要求紧的补偿，即逢超过无风险展报酬率以上载部分的报酬淘率，具体是鸦估价对象房亩地产存在的肝具有自身投栋资特征的区马域、行业、黑市场等风险凳的补偿。睡根据国家的手现行银行存痰款利率及有寸价证券的利卸率分析，目悉前货币的安看全利率为2评.25%。肆根据衡阳市权目前的经济梅和房地产发粥展状况及未呆来预测，其婆风险调整值班一般，随着锐生活水平的赵提高，市场档需求的增加孤，收益风险余相对较小，开本次评估取窗风险补偿率浇为2.16煎%，合计报滚酬率为5.退61%。具堆体测算见下鼠表；察表6：报酬悔率测算表责8、计算估抢价对象收益次价格慕P=a/r滔[1－1/获(1+r)崭N辆]败估价对象为围混合结构，拉耐用年限为罗60年，懂建成于20秋04年，才至估价时点满已使用了5以年，尚可使蝶用年限为5剂5年，根据席《国有土地盾使用证》记抖载，截止估督价时点估价堵对象土地使凭用权剩余年递限为填44.96拢年，根据使典用年限孰短鉴原则，确定于本次评估的节剩余收益年劲期确定为蒙44.96议年。肌则：盒估价对象价询格=蹈9翼5.35王/5.61养%馒×码[1－1/行(1+5.鼓61%)让44.96芒]抖=灯15换53.58阅元/值㎡纳Ⅱ伯、市场比较闷法评估躬（一）采用环市场比较法击评估估价对稀象一层的价壤格限市场比较法针是选取同一挡供需圈内三极个近期形成篮之类似用途烧房地产交易贸案例的交易妈价格、交易垄时间等估价惜相关数据资牙料，对所选咳取的案例分魔别进行交易抚情况、交易杜日期、区域逃因素、个别谎因素修正，渐以求取比准缩价格，将所腹求取的比准秘价格进行技杀术处理以确子定估价对象富现值。且1、市场比婆较法按下列纱步骤进行歉1.1收集末交易实例；青1.2选用乖可比实例；窃1.3建立举价格可比基化础；国1.4进行慕交易情况修俊正；仍1.5进行务交易日期修泄正；民1.6进行懂区域因素修通正；污1.7进行贩个别因素修怖正；岗1.8求出望比准价格。最2、采用市篇场比较法计狱算公式丢估价对象的买价格=可比般实例的价格已×损交易情况修醒正系数险×馋交易日期修亿正系数老×双房地产区域富因素修正系苗数身×改房地产个别贼因素修正系怖数=可比实量例价格糠×渴100/（逆100+交寨易情况修正柳值）企×榴（100+成交易日期修傍正值）/1捧00酬×当100/（妖100+房粒地产区域因维素修正值）郊×周100/（松100+房定地产个别因灵素修正值）肉3、选取可穴比实例包表1：可比透实例选用表旁项目李反话实例桐估价对象谋可比实例A病可比实例B掘可比实例C享位置站金华缺北路爸金华北路得金华北路帆金华北路美类型北商业姥商业工商业相商业烘楼层虑1全1和1酒1材结构择混合民混合伪混合矩混合赢装修家普通装修讽普通装修研普通装修阔简单装修领交易日期蜓/膝09.毁10巴09.登10拜09.中9究交易价格（霉元/㎡）租待估汪5068季5200锅4810庆4、比较因影素的选择闯通过对房地球产市场的分颗析，根据商巧业房地产主扬要影响因素贝确定比较因鹅素。结合房简地产估价师霸收集的资料融，参照比较桑实例的交易鸽情况、交易景日期、区域脱因素、个别异因素等差别便，本次评估融选择下列因岂素作为比较瓣因素。我4.1交易窃日期：因交滔易日期的不耗同，成交价属格存在差异芒，需进行交气易时间修正匠。梅4.2交易凭情况：考虑捷交易是否正居常对价格的惑影响。坛4.3区域享因素：主要感有商业繁华奔度、公交状典况、公共配加套设施、环妨境、治安状姓况、规划限相制等。榜4.4个别旗因素：主要克有临路状况长、临路类型历、临街宽度会、临街深度筋平面适用性过、层高、装都修标准、建于筑结构、物照业管理水平立等。张将可比实例夕A、B、C眨与估价对象涉分别就交易毙情况、交易泡日期、区域妖因素、个别碌因素四大要轨素进行修正御。监5、比较因瓣素条件说明策整理房地产壶估价师收集啄的有关资料么，将估价对猜象与比较案命例的因素条始件列表表示陈，见表2。赚表2：因素确条件说明表谦6、编制比吧较因素条件熄指数表嗽根据本次评找估运用市场情比较法时所蕉选择的区域锅因素、个别型因素，在编怀制比较因素准指数时，由董估价师根据持市场交易情茶况，确定本采次运用市场随比较法评估生时所选择的象相应的比较插因素指数编糠制依据。蛙6.1交易奸情况修正窃由于房地产酿具有不可移钉动的特性，肤房地市场一赚般是个不完猾全市场，因话此其价格往威往容易受当债时的一些特羽殊行为的影煎响，必须将朴个别的特殊托交易剔除，消根据所掌握英的资料，选子取的可比实封例A、B、驻C均为正常辅交易的房屋肚，故无需进单行交易情况罩修正。紫6.2叛交易日期修优正烦根据衡阳市评房地产交易世市场状况，偷选取的可比赵实例交易时佳间离估价时列点较近，且鸽这段时间房碍地产价格比晃较平稳，无善需对对可比弹实例A、B约、C进行交宋易日期修正他。丹6.3区域断因素修正缠渐商服繁华程县度：分为繁松华、较繁华锡、一般繁华撕、不繁华四浑个等级，以沈估价对象商蝇服繁华程度洁为基准（1欧00%），循可比实例相生差一个等级盖，交易价格烟修正抹+/-3%跑。竖丈公交状况：文分公交线路照6条以上、窗有公交线路渠5-6条、碌有公交线路贸3-5条、章有公交线路脂1-3条、逮无公交线路聋五个等级，叉以估价对象围附近公交线未路为基准（朵100%）你，亲可比实例相腊差一个等级逝，交易价格程修正吊+/-2%事。会曾公共配套设幸施：包括城捡市基础设施天及生活服务捞设施配套，朋分公共配套喷设施完善、默公共配套设昨施较完善、鲜公共配套设泉施不完善三霉个等级，以件估价对象周器边公共配套阴设施状况为少基准（10秃0%），葱可比实例相抬差一个等级纹，交易价格群修正芽+/-2%墓。框求环境：主要通包括自然和顿人文环境条盒件及环境质御量（区域内技大气、水、短噪音的污染狗程度），分腐为环境条件违优、较优、歌一般、较差斩、差五个等橡级，以估价桑对象环境条析件为基准（搞100%）零，券可比实例相逐差一个等级广，交易价格织修正蜓+/-3%害。值阿治安状况：讨根据区域内喇治安好坏程挠度，分为治助安情况好、轰较好、差三总个等级，以涉估价对象区旋域内的治安享状况为基准洞（100%韵），激可比实例相哪差一个等级钥，交易价格从修正超+/-2%备。旺供规划限制：舍主要包括对国用途、建筑鲁容积率、建俯筑覆盖率、骗建筑高度等班指标的限制缴，分为无、埋有二个等级礼，以估价对剑象区域内规岭划限制为基批准（100壮%），故可比实例相样差一个等级引，交易价格芒修正雕+/-2%鲁。柿以估价对象唯所在区域因近素为基准，唤因估价对象泳和比较实例丑处于同一区宏域，且位置倾接近，其专商业繁华度插、公交状况班、公共配套介设施、环境沫质量、治安勇状况、规划次限制等霉相同，故无话需进行区域植因素修正。驱6.4个别少因素修正烤协临路状况：氏分为两条主友干道并汇处蛾、主干道与旨次干道交汇结处、临主干币道与巷道，位临一条主干裹道、临次干欲道、临支路城或巷道、不债临路七个级射别，俩可比实例相箭差一个等级谁，交易价格后修正泛+/-厅2洁%提。说挡临路类型：微分为一面临门街、两面临袍街、丁字路备口、十字路吧口四个等级校，以估价对示象临街类型妻为基准（煎100%皮），味可比实例相吨差一个等级乔，交易价格稳修正这+/-卸2咱%逐。征客临街宽度：侵以估价对象希临街宽度为吹基准（锄100%兽），筹可比实例践临街宽度每语增加漂3m寺，冰交易价格擦向上修正1艰%，每减少港3m仔，爪交易价格牧向下修正1最%，最大修咐正幅度解+/-桂10丢%熊。殃弃临街深度：伴以估价对象羽临街深为基硬准（协100%弊），临街深致每增加漠3m持，向下修正眯2%，每减档少贿3m迈，向上修正概2%，最大食修正幅度全+/-辈10绢%碗。征忧平面适用性糊：指房屋形桃状是否适应跪空间的布局挽，分为适应母性强、较强选、一般、差蚀四个等级，升以估价对象涝临街类型为能基准（词100%席），吊可比实例相朴差一个等级碌，交易价格隙修正纽+/-耐2舅%岸。汪慰层高：以估镰价对象层高鹿为基准（疾100%抽），可比实虹例层高增加扰0.3m糕，子交易价格占向上修正3坟%，每减少寸0.3m仓，习交易价格乘向下修正3僻%，最大修戏正幅度瓶+/-促15宗%殊。洋自装修标准：袖装修分为毛戏坯房、简易筒装修、普通氏装修、中档灾装修和高档壁装修五个档冰次，以估价玩对象装修标验准为基准（拦100%）技，亡可比实例相始差一个等级号，交易价格蓬修正厦+/-2%历。驱泊建筑结构：诉分为框架、杜混合、砖木趣三个等级，盈以估价对象处建筑结构为群基准（10独0%），顺可比实例相箱差一个等级练，交易价格弱修正员+/-3%值。幼请物业管理：仿分为优、较掘优、一般、瓦无物管四个滥等级，以估辟价对象物业拉管理状况为衔基准（10锈0%），监可比实例相洽差一个等级动，交易价格棕修正崭修正+/-朋2%。煤根据因素条昌件说明表中国的估价对象水与可比实例肾的因素情况栋，编制因素捎条件指数表颠，见表3。遭表3：因素桥条件指数表奴7、比较训因素修正养在各因素因轰素指数表的迷基础上，进鹅行可比实例漂估价期日修脂正、交易情神况及各因素定修正，即将半估价对象的宴因素条件与擦比较实例的哲因素条件进罩行比较，得号到各因素修凑正系数，见提表4。禽表4：比较砍因素条件修双正系数表贯8、求出比兽准价格具8.1把以屯上比较修正免后的各项结订果，综合计割算出可比实家例修正后的餐交易价格，持见表5。染表5：综合催修正计算表屋项目眉披觉基实例