苏州吴中区苏蠡路项目定位及企划提报

苏州吴中区苏蠡路项目定位及企划提报第一部分【项目定位分析及定位篇】种项目立基分仁析项目四至陷东侧：紧邻揪城市主干道己苏蠡路，该康路沿线规划辛分布有众多压的写字楼以洗及休闲娱乐访项目，为本邀项目提供了具良好的商业陆环境。屑南侧：紧邻脆澄湖西路，盗南边目前为问住宅区，未街来将规划为永居住、商业燥区，南不远爸即为蠡墅老台镇区。浅西侧：紧邻泻规划次干道怜，西为蜜蜂现城商业办公旬居住区，能父很好的与本网案融合成一称体。的北侧：紧邻跟居住区，以率及不远处的吸金十六区休芽闲商务区逢综合项目地丘块四至条件管，本案周边奴商业办公氛油围浓厚，并撑具备良好的改交通优势，神十分适合商惭贸服务业的讨发展。折地块位置朽占地面积改(㎡)佳用途君容积率合建筑面积(芒㎡)距吴中区苏蠡描路西侧、澄祖湖路北侧奏17711脚.4版商业壤≥3.5穿≤4.0附70846你项目基本参索数旱总体项目规系划指标盖对于项目规晶划要求较高互，结合地块碎位置，初步胜判断该项目跨易于打造成假蠡墅板块地刑标性建筑，遣引领商业潮铸流纳。但好的项回目设计应是置与项目定位垂、业态组合错相对应的，撑本报告在下芹面的阐述中镜会有兼重点的市场迫定位及规划主定位碌建议。迹二、项目S统WOT分析优势与机会：优势与机会：本案处于蠡墅城市副中心商贸核心区，交通优势明显，并能有效连接市区与吴中及吴江等外围区域。项目更处于两条主干道交叉口，地段优势更加明显。项目周边政府规划方向明确，给项目的发展带来了良好的机遇。项目周边有众多写字楼以及休闲娱乐项目，为本项目提供了良好的商业、商贸商务环境。项目地块方正，并三面临路，项目的规划可塑性极强。区域内商业相对单一，并总体上商业状况较为落后、分散，对本案是个机会，有利于整合区域差异化资源，引领区域商业潮流，走集中特色化道路。周边竞争项目较多，但整体开发水准较低，给本案带来了品质化路线的塑造，并迎合区域中高端需求。城市副中心核心，未来升值潜力巨大。劣势与威胁：劣势与威胁：周边项目众多，以及吴中区类似项目较多，侧面上对本案构成了一定的压力。两面临主干道，有一定的环境不利影响。当前区域内市场不是很成熟，开发水准偏低，区域形象以及成熟度需要时间考量。9/27新政对于商业以及商住项目的严要求，对于本案未来的销售带来了压力。区域商业配套单一，整体商务、商贸气氛需要一定时日，存在了一定的不利影响。互总体而言，纽项目机会大按于威胁，关撇键点是找准查项目疤总体叛定位以及差渔异化路线，将并迎合区域拨发展的要求豆。吹项目总体定随位思路总体定位思路原则：总体定位思路原则：体现创新方向国际化趋势，商务办公理念市场的接受程度考验开发利润角度开发回款速度角度吴中城市副中心，轻轨沿线地标建筑总体定位：主力建议：商业+精装修酒店服务LOFT-SOHO公寓+全装修办公耀四、办公物悲业定位依据裳及定位花（一）、定亿位依据地段导向：牵目前在吴中姻区首期规划款发展区域（荷中心城区、匀经济开发区兔）内，主要沈沿东吴路以世及贷苏蠡路、医越湖路沿线党分布。魂苏蠡脏路沿线系吴尚中臭城市副中心败核心，已陆倘续的分布了鞭众多写字楼柏物业，将是央未来商业、灰办公、酒店猾物业发展的朽重点。蛙苏蠡路为吴步中新兴区域撒，借助其独每特的区域地幼理交通等优著势，城市副销中心的角色艰将越发显现痰。勿未来租住客猛源导向：抵目前区域写遮字楼市场供辆不应求，写响字楼需求旺疼盛，唤但肺中高档潜写字楼稀缺鄙，胀本案周边有狸大量企业，旬加上膀未来辉商业配套齐陶全。另外随数着整个区域钥大蓬勃发展坦以及指吴中滩城市副中心祸地位的不断慧塑造与建成械，大大改善扬了项目周边升的交通，若行有合适的产王品，将是这幸些企业的首竞选之地。拔目前吴中经尼济开发区内挪企业众多（增如旺山工业照园、吴中科泡技城以及东鼻吴工业园等来），且在进莲一步吸引投猾资，大量的玻企业需要符蛋合其企业形秋象的中高档期写字楼。吴郊中区对中高袖档写字楼的武需求将进一奥步显现。颗同时与经济敬开发区企业速及日益红火旗的房产企业健发生关系的续相关企业在屈不断增加，盈这些公司没前有自己的生诚产基地，他寨们需要利用陷写字楼进行冲办公。这类码企业的增多杀在一定程度功上促进了写已字楼市场的耐发展，增加挑了市场需求赏量。砌另外在区域柿内本身办公狗的现有客群逐，考虑到公汉司发展与改昆善办公的目蔑的，将有大卷量的需求被铲激发。血大交通的改逆善，必将吸竹引众多的外毒区域的办公瓜客群。勤3、吴中区钥庞大的企业叠支撑：奥民营文化企苦业瓣工业企业刑种类初个数（家）气种类坑个数（家）傲书、报、刊义印刷醋6放营业收入超包过衬1000版万元么722边包装装潢及证其他印刷荒211嫌旅游文化服截务疾24杏大中型工业菜企业截107略娱乐化服务刊4爱文化产品出奖租与拍卖服辨务皱15张其他少3383育广告和会展用文化服务蚕56梢文化用品生芳产婆16亦文化设备生焰产叶1姻相关文化用皮品生产态145惧文化用品销窑售垫274梢文化设备销弃售终12需相关文化用拍品销售脑2丘合计袖766疾合计样4212修4、邮区域竞争市赌场导向：腿供情应：墨区域内蠡墅亭板块未来写结字楼供应量枕将会较大，罚但我们调研占发现，其中朱绝大部分为预已经在开发穷项目，其开挽发水准较低载，属于中档锅形态，而中柜高档形态为处市场稀缺；框另外打造中边高档的项目碗只有恒润大序厦以及蜜蜂卧城，恒润大厌厦的大部分绿将是自己公角司办公，小将部分用作对备外销售，蜜蠢蜂城写字楼住只占少部分俊，故未来与获本案真正能铜形成竞争的稠写字楼项目欺较少；研究映发现，区域嘉内越溪板块记写字楼项目炼将较少，主狐要方向是为罢区域提供配守套的商业形谅态，而这个呼区域内的众漏多开发区企厨业正是本案行所处区域内筝办公楼的先无天客群所在词，在性价比马上可以与吴堡中南、北路街写字楼项目党形成优势竞火争。锈差异化：当元前周边写字酱楼项目大多尿为中档偏下胶档次，物业君装备简单，屠配套落后，玩物管简单，还不能满足区简域内对于高众品质办公环假境要求的企裁业需求。肥（二）、市叉场细分蝶随着市场的伍不断发展，鼠客户也在不列断成熟，在美选择楼盘时装更加谨慎。痒目前苏州的俯写字楼市场知处于党“棵大众市场港”袭阶段，随着抵市场的进一枕步发展，市递场会逐渐细闯分肢，而每一个眼细分市场都巴有其自身的材期望、观念沸、偏好以及史购买标准。站对客源的把魄握程度是写痕字楼操作中上一个非常重炒要的因素。命因此，我们纺进行写字楼迅调研的过程循中特别注重票对客源的分倚析。宽由于目前本惹案各类定位降还未确定，姑我们从两方贝面去考虑客破源，一方面如是大面积销谨售如整层销头售的客源；搂另一方面是线相对短零散分割小矩面积销售的拍客源。尸1、奉大面积定位蠢策略潜在客港源分析：言我们通过演对胞苏州恭市场的不断棉跟踪，了解码各个写字楼苍的大型客户票成交案例，绒寻找到了大捞型客户的一连些脉络。辨A、鼠政府机构转程制出来的大骗集团（公司挨）以及将要施转制的大集碗团（公司）硬。赠炼已经转略制的公司经世过数年的发女展，具备了册相当的实力尺，进而产生欧了对改善办海公环境放膛的需求；苏顿州各企业的那转制都比较拳成功耐，预计将产住生又一次躬比较大善的写字楼"草需求效应"盏。对我们乞的项目莲而言，这应迟是一次跌很好疾的机遇。毕B、输金融机构，晒包括各级银慈行、保险、浊证券、期货质及其他非银扛行金融机构见。盛茶实际上，通长过我们对苏棉州写字楼的完大客户绸的调查发现剖，金融机构理占到3刮5叮％以上，是斧大型客户中农最有潜力的蝇行业。潜C、行政职最能型勺政府贝机构。壤通过尾对市场调研迹，很多智能猪型政府机构背往往会占据肺很大的办公晒空间，如公滨积金中心、讽行政服务中葵心、人才市锯场等等这类助机构，虽然锄有不少机构京是政府行为妥单独建造办贿公场所，但董仍有不少机羞构可能成为奥我们的客户赠。紫D惕、各类其他圣大型公司乏此踏类客户是指男一些大型生波产型企业、绵房地产公司际、以及各类商大型外省企例业、跨国公撞司，我们通猾过对市场上悉这类客户的较调研，发现渗他们很多都豪占据了比较愁大的办公空俊间。践2、何小面积定位体策略潜在客滚源分析：灵作为中小面爬积的客户，帽其实就是目碧前苏州写字廊楼的主流客型源宰A、难外资企业、扎外地公司在膝苏州建立的宁商务分支机盟构斩作为一个经激济增长型城您市，苏州的瑞移民城市魅识力凸显。一刮些国际跨国权公司纷纷把赠目光瞄向苏提州，他们在旺苏州设立总飘代理，不需搞要很大的私患人空间，但酱需要地段优篇越，交通便且捷，品质高渗档，内部公躲共区域要求谜完善的商务降配套、专业馅的物业管理广，会议室、浙会客区域一占应俱全，小鸦面积、高档汗次、服务全页的写字楼是纷他们的首选颗，但这个市腹场，苏州还趴存在着巨大搬的空缺。离B、贸易公允司愈贸易公司一堪般没有自己充的生产基地趟，这一点决执定了他们需托要租用写字慎楼作为办公锁场所，他们摩一般需求面协积不大。苏土州的外向型支经济和大量耳外资企业的泻进驻苏州使徒苏州的贸易依公司的数量刘不断增加，假外地的贸易惑公司也纷纷偏在苏州设立辈自己的办右事处。越目前，贸易章公司在苏州中的写字楼市昌场已经占据端了非常重要嫌的地位。冤C、畅民营、私营债企业尺苏州经济结母构正在发生凯着巨大的变多化。外向型闯经济的发展干正催生着一姻大批为其做禾服务、配套极的相关小型等企业，一些下在园区、新湿区跨国公司丛工作的IT折业、计算机辨高级白领，营也纷纷自己鸽当起了老板毁。而私人律渔师楼、个人宿工作室等小喇型公司，也分如雨后春笋盏般诞生杆，未这些新增小脊型公司都有共意改善办公芽条件，又不爪想“大而全狗”的办公司霉，也希望在登拥有公共配惑套齐全的写谊字楼中占有诸一席之地。翅D、生产型胜企业屑通过我们对剪吴中区几其个写字楼的丈调研，发现联吴中区激的不少生产廊型同样会租枯赁办公楼进斯行办公。换随着苏州招挖商引资力度著的加大，越宰来越多的生腾产型产业来才苏办厂，他丰们的很大一姓部分可能够帆成为我们需卡求的重要客姨源。谦E、醉投资人士挽在苏州投资武房地产已经疑成为一个值座得关注的焦敲点，从去年特开始，就有姓越来越多的辅外地及苏州闲本地购房者衣将购置的物糖业作投资用耳途，与商品漫房相比，同乓样的投入，估商铺、写字苹楼的投资租白金回报率更替高，而在苏扰州经济处于买上升的阶段崇，他的收益燥也相对稳定线。正是基于慰此，很多有仿经验的浙江沈、上海投资赢客开始向苏革州的商用物碑业进军，而遥苏州住宅房故价的持续高扬涨也使一些展敏锐的苏州影人把投资的伍眼光转向写此字楼。彻依托于苏州蒸经济的快速叹发展，这些宁客户大量存链在，他们的魂需求远远没照有得到满足置，这是定位汉写字楼的一支个契机。愈结合本案地范块特殊的地冬段以及未来掏市场的趋势怜，建议本案圣选择第二种长方案，类应锁定相对昌需求零散分爬割井“向小面积钳”条的客源，并早在空间上能袄兼顾第一种也客群。于建议面积主键力控制在急80-12蒸0平方米程，可适当增更加120-贱150平方樱米的户型，溜总体可分可捉合，弹性空风间。叛（三）、价步格建议案晕市场比较庸——绒此方法主要亿根据项目的捡主要竞争个驶案的位置、房环境、产品欺等各因素的吉情况，与本侨案进行准确翠的对比。我悼们根据其具命体情况，结钳合这些个案鲜所对应的价蒙格，对项目业自身的价格术进行初步的朱评估。着以市场参照很办公物业为啄例作价格评史估，离可比实例的呆选择：束根据项目所大在区域市场帅状况及其自宝身的特点，报我们选择以袖下楼盘作为扯可比实例：授东吴大厦慢（a）、膊南门商务中猜心螺（b）、倍嘉福国际大裳厦滨（c）、创胀世纪大厦（役d）钞。栋定价的基本凡原则：签结合市场需爆求及本公司沟开发经验，虑评定上述定恼价影响因素难之权重，综愉合分析评定推物业综合素臭质如下表：惧回在影响因素磁中，位置、考产品和交通埋、配套是最帜主要的4方古面。怒具体的影响咳因素与所占韵比重如下：敌位置析23晓区域认同度刑14侨升值潜力脱9侍环境梅13怪购物环境妹6淘小区环境甚4嘉自然景观温3霉交通尿21慈通达程度你14贞公交网络皇7聋配套锻13称学校、幼儿荡园鸣3稠菜场、商场军3督医院、银行含7精规模拢9熟开发商实力塞4尘面积蹈3牙社会影响力丰2称产品茧21遇建筑风格款5论景观规划淋4剃得房率睡5串户型设计璃5鸣车位典2叮合计须100竹各楼盘对项奸目影响的权哄重分析：端说明：根据音专业的统计歇调查，项目甘的比较楼盘拳对项目影响堂所占的权重参比例如下：原同质同区楼淹盘嫩40%-5限0%锯异质同区楼控盘隐30%-4霜0%洲同质异区楼矩盘降10%-1皇5%永异质异区楼蚁盘扁5%-10葱%邻项目主要竞常争个案各影万响因素的具把体得分情况习如下表：蜡权重因素隔堤项目名称疗本案剩东吴大厦闲（a）盗南门商务中奇心（b）充嘉福国际盆（c）剪创世纪大厦蜻（d）蹄均价（元/出平方米）粪Px池Pa=75狠00捐Pb=65线00贵Pc=82侄00尿Pd=61如00吃位置中23携区域认同黎14作17皂10款21详1佛3斥21晨14此22饶14奏18喉12抖升值潜力遮9男7萝8贯7须8稻6里环境兼13奖购物环境野6辫7来3仓8洋4法9功5捕8祝4斯6园3姑小区环境缓4央3是3剪3榴3泉2烧自然景观泪3湿1规1北1贫1进1唐交通耳21惑通达程度斑14最18池13暂19形13挑21姥14饭19送13赤19愁13控公交网络准7捏5颜6家7勇6暑6只配套仿13均学校等萍3逗4柱1较11步2掉11周2誓11鼓3割7粮2应菜场、商场辛3黑1惯2哥3胡2投1沫银行等剃7孙2贡7袭6借6箱4揪规模佣9到开发商定4就7怕3盈8僵3盏6可2巡8象3尽8糊4绳实力血面积罗3展3迫3赢3泪3味3趁社会影响力抄2右1半2都1继2留1天产品贵21躲建筑风格窗5留17临4建14长4便14不4孤15枕4规16甜4毫景观规划袄4墓3何3岗3部3购3湿得房率冠5拥4颂3姻3宗3秋3页户型设计码5盒4割3遣3苦3扁4殊车位拢2舅2骆1修1卧2地2碎合计樱Q总=10阅0递x=70仙Qa=76凉Qb=82中Qc=83谈Qd=74饿备注：以上阻南门商务中隙心、嘉福国翅际大厦以及烘创世纪大厦搂均价为去除服装修标准后辫的价格。闪项目价格的舱确定：班参考均价说害明：将各案均价按证照目前销售绞或对外公开垂价格取得闻以上均为按裹建筑面积计若的均价讽修正后各相顿关楼盘价格内Pi洪’家Pi赞’肾=（Qx/卡Qi）读×钳Pi讽注：Pi糖为按揭均价仅Pa坡’炮=（Qx/班Qa）合×略Pa廉=吨（70/8的1）洪×有7500=陆6481.家48（元/末平方米）激Pb标’敞=（Qx/导Qb）饱×杏Pb杂=响（70/8灾2）掘×话6500=芹5548.纹78辆（元/平叶方米）罗Pc筛’牛=（Qx/只Qc）邪×绵Pc艰=末（70/8群3）较×政8200=烘6915.这66芳（元/平闭方米）粘Pd节’钥=（Qx/恶Qd）知×没Pd腐=缎（70/7贤4）殿×奴6100=熔5770.酬27巧（元/平竖方米）灿由上面各楼漏盘对项目影送响的权重分摧析得出：设雅各相关楼盘株权重取值为杯Wi，则：内东吴大厦者（a）谣：Wa批：50%扯南门商务中素心遮（b）宇:Wb希：35%福嘉福国际管（c）火:Wc帅：10%核创世纪大厦际c）：5年%名由Px=挥∑简PiWi，锡得：彼Px=（善Pa北’卖Wa+P搬b若’招Wb+P绵c智’调Wc+P利d唉’冷Wd）/（砍Wa+Wb锤+Wc+W脊d）尝=妥（6481漂.48缸×凝50%+5米548.7灯8届×没35%+6耳915.6灾6娇×姑10%+5黄770.2攀7房×亡5%）/（龙50%+3呼5%+10轰%+5%）出=掀6162.海89念元/平方米易根据以上的锋市场比较法沫，结合未来钓市场走势及齿项目特性，师本项目毛坯壶的市场评估肺价建议如下径：6700过元/平方米纸，建议装修悉标准为80见0-100论0元/平方部米，则市场弹平均价格可贯定位为稀7500-亲7800元漂/平方米绕，具体视情桶况再做调整滑。预估明年挥良好的市场象走势，后期与市场均价可怖上升到忍8000元球/平方米摘。能五、营酒店式公寓颤定位包（一）、定篇位背景：林从目前市场登上真正入住属客群来看，呆虽然这些项泰目是以公寓枕的形式出现厅的，但在实仅际的入住中岩，存在了很涂大部分的办肠公客群，市猜场占有率在灾30-40洞%之间。澡从例各个项目的魄立面上看不转是写字楼又应接近写字楼般，从配置上决看逊色于写斗字楼却高于杀住宅公寓，请从功能上看邮，既可舒适槐的居家生活础又可气派便宋捷的商务办属公，从配套装上看既有适居合居住的生冻活环境又有控便利的商务旋设施。顽导向：事实糖上，这类项际目都是以居款住类物业立益项，最多也旧不过是带底问商的公寓而块已，但在产纹品设计和营闯销推广中，虾我们建议定若位为以居住闻为主，并兼雁顾办愧公。由于立残项非写字楼煌，所以土地秩出让和市政慕费用均低于影真正的写字叉楼。紫另外我们必盲须考虑的是插，由于新政渠的执行劣，这类物业辟在销售车中总价优势痕以及贩办理按揭贷谅款方面价的偷优势坦已不是很明储显土。君但吴中区这别个一个区域佛市场对于酒喂店式公寓的面需求确实存堤在，故建议小可以少量的踪规划以迎合挑需求。奥（二）、市风场细分支撑省点：歌市场差异化佣定位的有力谣支撑。都城市副中心趋概念对于项碗目的定位有宫着充分的理蚁由。慌商务公寓助底阵事业起步庸者为成长境企业办按揭铲减负急——书市场供需不原平衡，有许楼多成长型公害司买不到既披价低又体面声的办公物业浑，这样一个损产品的出现读，可商可居驼，为成长型属企业带来了缝需求的满足魔。燥整个项目周详边有很多写澡字楼项目，怜本身聚集了君很多商务办址公人士，给绑项目的定位陪提供了充分禽的客源。柄园区优越的恳环境以及独索特的区位优橡势，也是吸草引区域外以冻及外埠客源差的重要基点所。盯（三）、酒致店式公寓定躲位：吓综合以上市淹场研判分析丈，结合项目诵的实际情况若，提出弹“柏酒店式贿服务在LOFT-术SOHO神公寓弄”振概念。叉主力面积建祝议：械40-50项平方米，适滥当增加50缩-70平方车米的户型。谢（四）、神酒店式公寓朱定位价格预掉算代市场比较把——影此方法主要菜根据项目的叮主要竞争个钥案的位置、朽环境、产品笑等各因素的谷情况，与本迁案进行准确轨的对比。我专们根据其具秃体情况，结遍合这些个案星所对应的价离格，对项目怖自身的价格采进行初步的赔评估。西以市场参照落办公物业为佩例作价格评赵估：山可比实例的详选择：糖根据项目所牢在区域市场钩状况及其自冶身的特点，焦我们选择以设下楼盘作为悼可比实例：余印象19雀（b）、宵蓝调都汇宗（a）、垒凯翔国际热（c）、雨新天翔广场维（杠d）控。糠定价的基本罢原则：头结合市场需刊求及本公司柏开发经验，刊评定上述定摆价影响因素租之权重，综樱合分析评定援物业综合素择质如下表：绳逢在影响因素覆中，位置、吧产品和交通云是最主要的皆3方面。兆权重因素霞咸项目名称邪本案颠蓝调都汇苍（a）谋印象19（梯b）坚凯翔国际张（c）源新天翔广场颜（d）衡均价（元/佳平方米）砍Px柿Pa=70握00过Pb=90耐00度Pc=73罪00玉Pd=95遍00国位置家23惨区域认同弱14哪17拾10怕19抛12梨21枣13购18守11头22盼14意升值潜力政9坚7吃7盏8痒7厅8抖环境少13迅购物环境豆6秩7疗3鸦8挎4无9居5扔8倘4蝇9等4虾小区环境胃4层3扰3纲3像2王3帐自然景观怠3上1确1呼1改2耕2元交通躲21减通达程度横14必18见13而18拿12贺21玻14督19向13趣17葱12萝公交网络酿7诊5赶6决7害6房5艘配套察13端学校等每3屡4上1懂8畏2宇10按2针9邀3慎10房2存菜场、商场黄3母1狮2毁3继2魂2愿银行等想7枣2吐4谱5旱4络6疾规模蛇9抢开发商齐4站7同3丑8撞3遇9菠4住7牙3血7回3牧实力赢面积借3汤3仍3岩3勇3芳3次社会影响力队2启1糕2班2介1帅1烈产品奴21慎建筑风格斑5泪17愤4虽15严4平16杯4屠15固4汗16酱4屈景观规划困4搬3饶3雪3孩3愚3悉得房率踩5源4蜂3丈3泳3炼3优户型设计愁5宵4获4亡4雾3红4获车位忠2返2随1奉2催2绩2宪合计汪Q总=10摄0寸x=70佳Qa=76杯Qb=86谜Qc=76稀Qd=81牺项目价格的硬确定：掩参考均价说秋明：暴各案均价按摄照目前销售柴或对外公开络价格取得苗以上均为按坑建筑面积计孤的均价晌修正后各相嫩关楼盘价格成Pi保’冷Pi慕’继=（Qx/悄Qi）贞×多Pi享注：Pi岁为按揭均价遣Pa秋’州=（Qx/妈Qa）促×吴Pa杨=（70/贺76）虏×包7000=急6447.钟37（元/岁平方米）研Pb弯’稳=（Qx/国Qb）序×猫Pb垄=（70/侄86）璃×饱9000=仅7325.即58（元/践平方米）俭Pc俩’月=（Qx/那Qc）厕×若Pc愚=（70/霉76）茎×记7300=缎6723.右68（元/霉平方米）情Pd渗’压=（Qx/印Qd）些×船Pd某=（70/飘81）诊×渣9500=膨8209.军88（元/净平方米）桥由上面各楼哥盘对项目影协响的权重分零析得出：设屋各相关楼盘捞权重取值为妙Wi，则：秒印象19赖（b）鸦：Wa封：35%大蓝调都汇迁（a）雷:Wb约：50%槽凯翔国际妹（c）炒:Wc签：10%娱新天翔广场字c）：5节%变由Px=伤∑哭PiWi，遥得：醒Px=（孔Pa挥’惯Wa+P竹b器’泳Wb+P煎c蹲’汉Wc+P胡d诱’俯Wd）/（杠Wa+Wb碗+Wc+W胁d）拴=（644桥7.37匹×喷50%+7氧325.5截8要×玉35%+6映723.6朝8妙×烦10%+8桃209.8咏8第×邀5%）/（蚊50%+3率5%+10扑%+5%）痛=6870售.46元/参平方米景根据市场比怖较法推算出若该酒店式公杰寓价格为：肆6870列.臂46塑元/壮平方米。责以上对比楼桂盘都为标准忘层高（3米犬左右）户型预，结合项目并挑高特性以于及未来市场刚走势，度本司称初步左建议市场价建格为：仆8000-辨8500越元/平方米地六、齐商业物业定蜓位依据、定擦位及方案调活整建议还（岗一脂）、项目商下业部分定位会分析津针对本项目碰的产品定位恩，蕉我司榨依据影响基泡地的环境范贸围大小所划成分的吊区域定级层次的一嫁般因素、商粥圈层次的区量域因素及其柳基地层次的京个别因素，疏采用的是翼“火三层次定位激模式腿”拣的定位方法足执行脉，莫由整体到局霞部，由表及眼里地进行分绞析定位。库观点：呢主题定位的挡复合性和可房研展性是决脏定产品营销沟成败的基础刚因素之一。初项目定位方逗向定位思考烦项目位于城俗市输副圣中心峡最具潜力区垦域准地段，虎未来最具影唉响力的商业舟、商贸核心累之一，站代表了一个赞城市的发展见水平与消费厦去向，城市先商业中心是领交通密集、发消费集中的咱区域，又是哥人口密度最伸大的区域库之一乳。城市中心雨的最大商业辱点首先保证据了往来人群风的消费需求稳，商业资源棍的全配套和届高标准为人佛群提供了便贝利性，也引庭导了人群的匆消费成熟度收。列对于晶吴中区蠡墅炼板块座而言，盯苏蠡季路商业项目黄是启动某吴中区脏新都市矮城市副中心盼商业建设的映引擎项目观之一皇，对于泛怀苏蠡路织版块而言储，犯本案是其中幸的领袖跪重点扛项目，对于任区域胆而言，城市经繁华位置除集中足式消费黎“羡航母委”川的方向定位趋是否完全体导现项目的综冻合价值，是蔑否在市场上源拥有唯一性翼，是否能成舰为城市名片仗式项目，其鄙所具有的超出越区域商业煤本身的价值稍如何展现？贩定位依据综予合分析顿区域规划及盲发展特征分饶析钢蠡墅板块极覆力打造为苏奏州吴中城市绞副中心，将否以商贸，中哥高档办公物锅业作为重点糕方向。棚区域商业特王征及趋势分萝析狡蠡墅镇传统巴的商业已经专饱和，现在崇主要缺少的殿是新型现代蔑化的商业进与驻与此，但唇是老镇区已邪经没有发展颗的空间，所征以现在规划辞将镇区向北船转移，把较喘大规模，比铲较有影响力废的商业放在虚现在正在规农划建设的澄肚湖西路及苏期蠡路，截澄湖西路商德业规划东至摔苏蠡路，西咱至友新高架草，主要规划扭为商业，办爽公楼，酒店等式公寓。蛋苏州市类似尖物业商业定腾位及规划分见析残按规划形态桃来分类阐述冤：绞商业裙楼与斩写字楼独立率设置，代表令个案为锦亭板大厦、星海钓国际中心赤纯写字楼，饺代表个案为雄华亭大厦脉商业裙楼与逢写字楼或酒砌店式公寓融这合设置，代炮表个案为都益市E站、自杏由之邑、商嚼务大厦、高课峰会、汇豪队国际等抛商业裙楼业粒态分布分汇总卡分析表颠：色编号态区域分布规名称著业态组合裙代表商家栗主力消费人像群逮1朋新区CBD朗汇豪国际问休闲咖啡、加茶馆、餐饮秧医疗、美容宁美发顷水天堂、美搂好家宴、天平艺发艺、天皱源齿科、必照胜客疤星巴客、小笛肥羊、汇丰设银行、三万挣昌、龙马轩味周边商务人孟士、新区、杯市区企业中诸高级白领舍2果金河国际熄休闲咖啡、简特色餐饮黄商贸服务等司伊诺咖啡、庄火锅、银行虏、中介等斗周边居住人涌群、粉商务人士誓3蜡狮山丽晶缓特色餐饮崭特色餐饮阔周边商务人界士白4掠金狮大厦兔餐饮、中型丹银行衔城市之光、庆华夏银行、虏招商银行、博迪欧咖啡、久酒吧猴周边商务人栏士、新区、哗市区企业中淹高级白领酒5旺金阊区衬都市E站郑大型银行、进休闲咖啡、测健身等鼻招商银行、普迪欧咖啡、居宝迪健身中脸心、美容美皇体耽市区商务人抓士、周边居俊住人群等姓6蒸自由之邑致大型家具专弦业市场哗奥克莱斯还市区居民菜7捉商务大厦烛休闲类德新岛咖啡、凭百盛天地校市区商务人委士测8隐锦亭大厦检商贸服务、铅小型便利店糊等牢中国移动、单可的、保险港公司、花店涛、美容周周边居住人科群、凉商务人士驳9镜时代晶华冤卖场、中型主超市、宾馆催五星电器、执华润万家、摇168安周边居住人辉群、规新区、市区赚购物人群译10吊园区露高峰会且银行、休闲百娱乐、特色抗餐饮愤中国银行、捕星巴客、S仅PA、鲍翅睁宴、KTV遵园区商务人筝群、药周边居住人潜群坑11材星海中心壮银行、餐饮贫、休闲娱乐摸、服务类暴民生银行、冈张生记、K制TV、齿科灰诊所誉园区、市区唇企业中高级住白领、周边朵居住人群掌12别金融大厦占银行店农业银行、挨工商银行赵周边商务人缺群谅13威平江区检东锦大厦参卖场戚国美电器索市区购物人拘群定位战略关结合项目综天合因素，以增“唯铸就吴中区灿新城市副中借心商业引擎捕”退为战略目标恢，以吴中城万市建设开发竖为核心市场伪支持力，立豆足片区市场蹦，辐射市区接以及周边如遥吴江等区域渗，适度超前炭开发模式。战略依据狗顺应该区域口发展走势歇在未来吴中顿苏蠡路沿线押商圈崛起的昏大好背景下租，集中式的伐中高档次的扬休闲、餐饮继、乘娱乐盆、服务佛是整个吴中馅区的市场空模缺筛。糕城区施中心商业汇综合引擎陵——晓扩容未来市钉场吸纳空间绘一座城，一颗座位于都市齐最繁华位置案的稻休闲、餐饮犯、梦娱乐鞭、服务收商业城中城意。卫一个实现捞苏州浅消费需求，软能满足不断什发展的城市腿消费趋势的蕉商业区。劳一个有群体吸个性，有接饱纳业主多元纵业态、接纳毛顾客多元消盈费、接纳人金群多元聚集齐目标的商业舱中心。便一个能够承木载窄苏州酷悠久文化背饮景，能表达司现代巨时尚消费理清念的醒商业组团。锹（二）、项债目定位舟项目整体核见心定位修针对本项目容的规模，地党段等优势，红有以下3种俗定位方式作撞为战略延展误：党A以开发鼠理念为核心塘（如：中海弦的至“锻过程精品公”档，万达的掠“点城市航母吨”库）瞧B以开发碌背景和战略神目标为核心辩C以经营或旅生活方式为雁核心（如著摸名的住宅地尸产南国奥林克匹克花园牙“弟运动在家门稀口吸“弊）身经过以上比坐较，结合综脑合全面的全纽局分析，备瑞联行些认为作为不苏州绕城市中心的灵新都市矩CBD拦商业中心，猪其战略意义效对于整个城晌市的总体形亲象，三产发警展，民众消芬费引导等许前多方面而言奇均举足轻重删，因此建立脖区域引领地槽位尤其重要涛，在以上3猫种定位延伸圈上，我们确滑定第二种方心式最符合本驻项目的发展狸战略，定位柳为：距具备区域人灾气领袖气质配的综合哭休闲、餐饮化、娱乐、服堵务饲商区，意包含多种消碌费业种，对多城市规划与夫配套有影响垂力，赌顺应市民集兼中消费的泛伸一站式商业榨组团。尺产品功能定判位茄瑞联行控从消费心理采（定向消费冬、不定性消盲费，消费的挡随机性，消眼费的趋同性河）、供需悖丙论（供需平伐衡的把握、缸平衡的动态拣调节）、规队模效应、消找费利基四个怕方面出发，蛇将产品功能牛定位如下：参以大型加餐饮船、俯休闲产、骗银行等服务垒性行业殊为标志汇聚利人气、以特训色说目的性娱乐爬、特色服务尾性行业命来滞留人流较，以主流商查业为聚焦点姨，以特色商值业为消费动极线，以品类策齐全、规模盛成市的商业疾片区为面的赚点线面相集际合的立体消逐费中心。窄写字楼局立面处理建坊议意写字楼部分松建筑建议在视造型及外立咐面处理上要俘宏伟、大气斗，能够算展示苏开发商公司贸实力，树立堤吴中新城新欺地标性建筑莲形象；葛商业街外立新面以现代元蓄素为主，配很合写字楼与顿公寓楼的造衣型设计林业态组成定乓位不及项目租售揪建议带商业区域赔商业区域惩细分科定位主题在具体业态表千现批楼层分布桨备注腥A区冈A区之目的性休闲泪类业态为主农健身、量贩住式卡拉OK蕉娱乐、SP厦A生活馆等蝴1童-2F类建议商业裙典楼三楼局部详为物业用房何，局部镂空适，该部分辈前期主要作撇“争招商招租用穿”棕B区颈B1区接综合类：餐居饮、休闲、洋零售类走餐饮类：特模色餐饮、美垦食、商务套摸餐告休闲类：咖桑啡、茶馆、岂休闲会所呢零售类：小优型便利店、黄通信、数码柏、花店创1化-2F艇1舍-3F尝该部分设置碗为外街商业含形态，面积沾组合灵活，适可大可小。拨主要作害“预边招商边出因售乔”语B2区贿中小型商业烧、商贸服务布类秤旅游公司、具小型法律等歇咨询公司、姐医疗等价1停-2F少1还-3F兄该部分设置匙为外街商业岂形态，面积仆组合灵活，公可大可小。禾主要作巷“参边招商边出惯售罚”仁B3区往主力餐饮、少商贸服务、浓娱乐类樱中大型餐饮谁、银行、娱怎乐城等睁1剃-3F秃1睡-2F宰该部分设置术为外街商业趋形态，面积符较大，视招芬商情况及商固家要求，可柳灵活覆盖B桂区的大部分均的2-3层荐；该部分前参期主要作招口商招租用；判可你“肆兼并圆”恩B2、B4贿区，视招商舅情况定锹B4区柄综合类：餐遣饮、休闲、劳零售类氏餐饮类：特捉色餐饮、美辽食、商务套少餐宵休闲类：咖培啡、茶馆、乳休闲会所葬零售类：便钓利店、通信栋、数码类、安洗衣等贯1伤-2F外1诱-3F丰该部分设置居为外街商业鸦形态，面积志组合灵活，杏可大可小。乡主要作逝“瞒边招商边出御售疾”位B5区羊综合类：餐橡饮、休闲类支餐饮类：特播色餐饮、美化食、商务套柿餐疗休闲类：咖种啡、茶馆、振美容美发、岁酒吧、休闲亿会所等找1F拖1滔-2F惰设置为内街谈特色商业街企区形态，面敞积组合灵活收，可大可小描。主要作攻“绳边招商边出但售堤”垮C区栋C1区集综合类：休摊闲、商贸服锄务类嚼休闲类：咖休啡、茶馆、找SPA馆廊商贸服务类寺：中大型通尤信、银行猛1贵-3F灿该部分设置肉为外街商业惨形态，面积话组合灵活，宝可大可小。顽主要作勺“霉边招商边出罢售膨”闪C2区往综合类：餐吼饮、休闲类番餐饮类：特廉色餐饮、美旋食、商务套丑餐蚊休闲类：咖倦啡、茶馆、饶美容美发、植酒吧、休闲竖会所等均1矩-2F妻设置为2F炼内街特色商宏业街区形态核，面积组合落灵活，可大并可小。主要弃作柜“国边招商边出英售肉”滋（腔四须）、价格建劣议秀市场比较溉——梁此方法主要公根据项目的抱主要竞争个侦案的位置、刚环境、产品号等各因素的职情况，与本葡案进行准确手的对比。我捎们根据其具狠体情况，结蚁合这些个案远所对应的价程格，对项目恭自身的价格薄进行初步的网评估。对以1-3层桃沿街商铺为谈例作价格评案估：孝可比实例的槐选择：怠根据项目所铃在区域市场采状况及其自鹊身的特点，违我们选择以垦下楼盘作为弊可比实例：田群联商务楼搂（a）、变南苏州生活职广场伴（b）、留第三大街园（c）、瑞律基花园底商卵（巷d）涝。杂定价的基本领原则：舟结合市场需伤求及本公司串开发经验，妨评定上述定样价影响因素永之权重，综雀合分析评定剂物业综合素拿质如下表：税怠在影响因素原中，位置、笛产品和交通摇是最主要的盏3方面。扑具体的影响否因素与所占历比重如下：喊位置膊23从区域认同度胜14讲升值潜力击9稠环境参13遥购物环境眯6峰小区环境封4竹自然景观诞3半交通寿21递通达程度橡14躺公交网络记7筑配套魄13三学校、幼儿浇园醋3健菜场、商场含3剧医院、银行馋7厨规模奖9稻开发商实力骗4崇面积寨3德社会影响力散2箭产品础21挪建筑风格竟5杂景观规划晃4饺得房率祝5酱户型设计妈5模车位刘2篮合计过100承各楼盘对项虫目影响的权赏重分析：爱说明：根据奸专业的统计共调查，项目呈的比较楼盘鸭对项目影响弹所占的权重变比例如下：披同质同区楼恋盘测40%-5诞0%郊异质同区楼零盘娇30%-4从0%晶同质异区楼捕盘恩10%-1拒5%兴异质异区楼兰盘速5%-10阅%周项目主要竞太争个案各影予响因素的具冷体得分情况净如下表：轨权重因素蚁挺项目名称艰本案呼群联商务楼掘（a）使南苏州生活饼广场（b）披第三大街资（c）荡瑞基花园底也商（d）详均价（元/孔平方米）肾Px缎Pa=12香000锤Pb=11烫600练Pc=12逢000丙Pd=26亦000顽位置馅23沾区域认同天14涉18养10栽17修11拌20滨12妙20蛋13玻22仁14误升值潜力赴9卵8筐6分8腿7室8径环境套13便购物环境吸6括7偶3谋7垫3努8么4乓7近3泪7捎3爽小区环境序4枪3想3絮3左3普3萝自然景观费3密1容1蔑1茫1张1坝交通钻21街通达程度贪14汪18剃13江18夹13墙16盟12远20铸14筒21勾14马公交网络愈7吃5香5友4战6絮7任配套歉13蕉学校等奸3惩4崭1基6化2兽6贱2首9返3茶12劳3戚菜场、商场农3搂1磨2路2贫2骄3季银行等厚7海2仍2兵2葬4展6宴规模贼9企开发商简4戴7故3斗6展2雹8米3牵6储2顺6匆3杀实力服面积域3恢3岩3番3拖3救2侧社会影响力饶2网1史1泛2雄1哄1识产品伟21骆建筑风格瘦5女17所4灰13表3凉16弃4籍16争3太15拆4逗景观规划急4引3鼠2厚3羽3灭3薄得房率律5意4暴4肯3躺5杠4润户型设计痒5滔4舟3皂4阶3捐3历车位慎2筹2虽1符2比2左1长合计凯Q总=10秀0益x=71良Qa=67凭Qb=74惠Qc=78于Qd=83悟备注：南苏享州生活广场捏价格为原价方格扣除3年扎每年8%的河回报后的真萝实价格。尸项目价格的幸确定：芹参考均价说前明：踢各案均价按级照目前销售芽或对外公开驰价格取得吐以上均为按普建筑面积计酒的均价深修正后各相荷关楼盘价格琴Pi宫’缘Pi继’朋=（Qx/壁Qi）要×喇Pi雾注：Pi衬为按揭均价烂Pb碎’泳=（Qx/储Qb）匠×剧Pb袖=器（71/6洞7）汗×木12000残=1271举6.42（穴元/平方锡米）出Pa秀’竹=（Qx/辫Qa）凳×智Pa伴=疯（71/7匠4）捞×默11600吴=1112颗9.73（弓元/平方京米）脆Pc雹’蚁=（Qx/摆Qc）式×插Pc交=绩（71/7袜8）考×粉12000伪=1092烤3.08（肠元/平方泼米）叮Pd烫’言=（Qx/校Qd）液×冶Pd常=早（71/8劝3）指×卷26000丧=2224陡0.96（松元/平方续米）肌由上面各楼概盘对项目影作响的权重分姻析得出：设悠各相关楼盘质权重取值为阳Wi，则：势群联商务楼净（a）哥：Wa脾：孙50令%宵南苏州生活谨广场宜（b）被:Wb雕：被35涝%撇第三大街道（c）金:Wc叠：10%氧瑞基花园底结商情c）：5善%象由Px=泊∑抗PiWi，呀得：耳Px=（叔Pa袖’摆Wa+P筝b毒’钱Wb+P公c桨’烟Wc+P浸d甜’塘Wd）/（是Wa+Wb兽+Wc+W我d）坦=安（1271陶6.42馒×若50%+1仪1129.辱73琴×缺35%+1蜘0923.灰08粒×捐10%+2外2240.半96周×济5%）/（滥50%+3锤5%+10慧%+5%）代=捞12457粥.976弱元/平方米输根据以上的什市场比较法减，结合未来壶市场走势及对项目特性，满当前本项目畜商业外街沿肉街的市场评枕估价建议如睬下：130拖00元/平岭方米，预估劫明年良好的望市场走势，璃市场均价可像调整到榆14000骆-1500婶0元/平方映米氧。具体视情剖况再做调整精。决第愁二让部分弯【项目招商相篇】聋一、招商目冈标犹运作4个月刘以内筛确定主力业躬态种，形成旺场深的局面。晓并在之后的鹅项目营销推奉广中，不断冬的招入非主荡力业态或中牙上品牌业态畏。肉二、时间控煮制意主力业态招明商时间控制臂：猫200搅7娱年手11林月——20巴0勺8脖年凯2五月蜂非主力业态治或中上品牌掉业态：贯穿绢整个项目的涉营销与推广墨中角三、招商阶狮段丹第一阶段—亚—招商实施灿准备期疏（然一册）确、目标瓜1、完成项谦目市场调查事工作，根据救市调完成和妙完善项目定熔位、项目运央作思路以及王所欠缺的项悔目不利因素破等。什市监场调查辽是招商工作搞的第一汇步疤。最先要做平的是笼对春目蜡标畅所在市拢场债的捞调查尺，脸这隆主要包括圆对项施目周蹄边滋的交通人流魂、居民收入娇，消创费习惯孔和消僚费层姨次等等；另宽一个掏调查敞的方向是周勒边海商爬铺清以及周边区棕域发展，侮目前的预经营业态医、粗经营御状况、租金射水平、配经营皇面价积朗等。事这器两方面睁调查茫非常重要，拥它决定着乖项理目的昌发型展和前程。敞2脊、调整业态捡规划，根据糟甲方要求相堂应调整售价丑及租金方案汇。项目分析补项庭目的分析包思括馆项王目愧产烛品本身的分经析，如且项块目的物对业麦形式分析（祥街抢铺壳、商泄业耀群楼、膨综释合市伟场仰、商质业懂街、社区商抖业限等）；物箭业产惠品分析（表铺榆面或内铺捕位、衫开间佛、仙进闯深、楼笑层奥）；市榴场减分析（租金程、租期、踩优巴惠欢办腊法）。少这格部分要考额虑明的是越项识目适合引双进场怎抓样赴的商家，将聪来要做成怎虾样页的一个商君业烤物宿业烛，怎贿样种才能制弃订公合适的招商岁政策等。商业定位秆在陈对项氏目宽进益行商裁业醒定位劈时肃，要充分考专虑磨到阻项田目所在区域巷的消添费习惯梢、察经济发撞展水平等因被素来决定你驾经营踏什奋么类张型的心产居品，是中档艘还饱是高档怖还磁是更精密细繁一点的喝东粮西，只有定猾位准确，才鼓能在招商稀过伏程中找准目山标盐，才能有的巷放矢地制定终招商支计贺划，免做跑许庄多无用之功鹊。业态组合两目前各促地房地辽产项弱目么开发须中的商途业楚物辣业签日益放量，支商撑铺狱的分膛类束主要有校这殊几专种辫：商额业溜街商运铺迷、市蓝场类雷商寇铺抱，住宅底预层矮商娱铺犯、百傍货腰商堂场购赠物中心嚷铺千、交通绵设拢施商俯铺垮、街聪铺范和德铺番位；除此外础，餐兽饮类炎、百甘货类厚、巧电息子椒类下、服装世类技等俩经营业态扛如何春组苦合排列，都场需要我巧们对项稀目余进骗行嫂业态组恢合和布局划钉分。加售价及租金钓建议糟根据市场的旦状况以及未备来趋势，莲相应调整售忽价及租金方叛案艘。讲3、完成对个招商人员招维聘和招商技隶巧、统一说兆辞、礼仪、证管理制度、狸商业地产专览业知识的培公训；老（毒二躺）衔、重点工作坏1、完成招辉商的基础性凳工作；改招商中，我容们是毛面强对桶的人是生意狂人，般这信些人拼见眉多关识肆广，如果控招商人员忠对这深一行很陌生牢，认客户就会菜对井之撕产痰生不信任感巡，不同的行貌业琴有其不同的猎特点，比如偶饮冤食行圾业酸往往注重定卫熟生喷环钳保、秧药怨品行吗业关注注周赤边迷是否有医听疗伯机构、文体枣用品行绑业则对浙周奉边杂是否有学校企关色注等芽；另外章要吃透合同勒，包括待补悠充暖协议伟、管理答协议稀等都要吃透挥，要做到客幻户问块什帝么简都能很透裤彻上地回答观。修只有熟悉商云业搞的操作方法洽，分析得有醒条有理，他区才会淡对异你感盖兴储趣，双方有风了信任感才王会有合作的粘可能。津2、完成现蜡场招商处包返装及项目地穿盘包装；卷招商处一般母是与售楼处件处于一处，湾这样一个适芳合项目商业青形象的招商挪处的包装显肾得尤其重要衔，应突出商既业主题以及赵区域发展等荐，并显示项逃目想象以及半开发商对于牌项目未来的条信心。役3、塑造项彩目形象；辞4、确定目夫标商家资源底，收集商家修信息视（大型百货懂公司、中大怪型家电、超乘市卖场、品谜牌休闲、娱算乐）先；森5、筛选重先点主题主力处商家,开继展对重点商肯家的接触塞；册6、设计完挪成招商资料栋；脾7、完成布垒置招商现场姑用图表；记8、储备大罢量的目标商净家资源，为阻后期强势推巩广做好铺垫纸工作；独9、完成租债赁合同的评吃审和定稿；伯10、确定需招商广告宣掠传方案；禁11、完成斤项目现场广驳告位及导识文系统规划方丛案；善12、协助浆甲方与业主注签定委托经医营协议；摸13、完善旅项目租金价映格体系。域第二阶段—臣—强势招商席阶段磨（挎一急）泥、目标劳1、全力启批动招商任务向，招商率达重50%--罪80%。柔2、商家资偶源储备率达班到90%，满意向入驻商涛家储备量达矿到30个以背上。罗（萄二茧）刃、重点工作呼1、完成招坐商任务分解逮和落实；诚2、继续收互集商家资源驾,筛选商家津资源；杯3、与相关向行业协会就管本项目建立疏合作关系；侵4、全面展况开与意向商纯家的洽谈,决重点引进主摘题、主力商陷家,形成带瞎动作用和引瓶导；供5、用优惠程政策引进主瑞题、主力品智牌商家，形添成样板店并气安排进场装北修；虾6、形成对巨重点商家资逼源集中区的杀针对性招商廊；敢7、完成辅与助招商工作铺的现场氛围阴烘托。延8、完成营贤销推广阶段汤性计划；图10、实施暗项目导识系校统及广告位镜的制作；欧11、逐步著完成对项目局商业氛围的隆营造,包括竞招商的现场迫包装布置。追（三）、招前商策略与方愈法土1、锅前期招商阶碧段设置表重点说明没前期招商主现要是对主题誉产业（如主健力店、专业奸市场）及地抱区级的交易爷招商，对广谊告、物业及乏经营公司采沈取招标形式森。本项目的圈招商特点是泻前期招商、烂招标和公开载招商同时进纪行，到一定原阶段后，进震行调整整合需，如果此时辉的结果没有怎达到目标，宫则补充主题瞧物流招商；倦如果达到预反期目标，则勿进行公开招秒商的散户招茧商阶段。增2、牲招商流程示竖意图穷3、使主力店群大下客户招商跟杰进表（1盐1外.1音—缓08年休2腾月耍27怒日植）范就第一批选颈出的大客户倍进行初步接偷触，了解对答方意向（1虽1甚.1输—鸡1焦2系.15）迟初步接触后王，达成购租财意向（剥12做.16隶—编1合2辛.30）教根据二个月安接触跟进结骄果，及时总供结并调整部验分策略（0粘8年1见.1肌—薪1.8）慨不断拟定大挣客户名录,毙并进行接洽赔（蝇08.屯1.12喊—袖08蛇.2做月）滥对己达成意径向的大客户冬保持跟进,霸反馈客户信糟息,对客户牺的规划意见有及时与工程量部协调,减伤少差距（0严8年难6糠月前）论制定大客户匪财务计划（葵08.宁1.18拖—丙08年壁2兄月）倒促进其他大箩客户签约达（0咳8袖年匀1慎月冈—徐08年酸6占月）巨按客户要求怕设计、建造把相适应的商托业设施钱约后工作（旱08年勺6添月至项目完徐工）犬4、非主力天中上品牌业焦态唯群招商跟进彩计划堆（徐0堡8阻年白2给月斧后的推广过扔程中）殃中小店群对渐形成后的商兵业设施改造访要求不大，勾通常装修进术度影响中小绳店群的入驻钉决策。估拟定非主力品业态店群招厉商对象，并填不断更新共。挨与拟定招商挖对象进行初醋步接触，了恳解对方意向通。另与主力业态猫店群进行比洞较，对有昂可能冲突的梦问题，进行扩协调调整，稿并作相应取恨舍甩。促成签约随约后工作并壁进场管理限。议四、本司招陕商资源疮说明：本司铜在操盘2年功多年来积累过了将近13正00多家主响力商家，在盘招商过程中在接洽了这些库商家，并与猫其维护着很醉好的合作往师来，有些在凶我们实际的造项目中也选钩择了加盟，炸并运营的十察分的良好。毕相信在贵司俩的项目运作惯中，我司可退以很好的发埋挥这方面的镇优势资源，涝以使项目能燕尽快的找到令合作商家，毙共创互赢。乖下表为本司咬所拥有的商拢家资源以及杂接洽过的商厚家一览表：沾名称/商家旬类别深数量伞名称土数量膏大卖场困36洁棋牌室鸡10心酒店逗63指美容美发流54疼餐饮睁700卖婚纱摄影难126蛙超市听20的学校两16辟商城筑8尿数码芒3波茶馆西66照书店洞5章咖啡面60航银行劫25兔酒吧裳38殖影院占2诚娱乐夜90忽花店炕5灰健身恳40氧干洗店痛3栏浴场上38邻家电预5眯下表列举了伪一写具代表稠性的本司接僻洽与合作商限家名录：钩类别杨编号尤主力店侮区域闯类别侄编号余主力店殊区域挖超市斤1喝华润超级市础场例上海/苏州嚷咖啡捎25篇巴黎之夜咖套啡西餐厅均苏州皂2敏农工商超市慕上海役26炎新岛食品有何限公司鹊苏州醒3束家乐福包/世纪联华红苏州/苏州是27祥芭芭拉浅苏州楚4反好又多/大阴润发鬼上海奏28芒两岸咖啡仅苏州也餐饮浮5胳乐汶堡啤酒导坊西餐厅侦苏州黑29唇上岛/迪欧牙苏州夹6鸟千卡餐厅卫苏州酬30断巴黎之夜咖坚啡西餐厅眉苏州绳7护蔡家食谱器苏州舰酒吧唐31运营地酒吧删苏州屯8昏达板城餐厅器苏州货32汗雪公主漫苏州名9古香雪海饭店醉东环店乓苏州渡33色汤姆斯酒吧邮苏州幻10偿钱塘人家席苏州筹34晓杰克逊酒吧谷苏州嫩11夺土家人湘菜稼馆江苏州钱娱乐限35纷苏州市音乐朗空间站帮苏州舒12迷福记联合剩苏州贴36息苏州一代娱淹乐城有限公湿司链苏州浮13倾老妈米线连嚷锁有限公司酒苏州搞37幕苏州胥城业匹总会娱乐有灯限公司匹苏州未14仅苏州肯德基钩餐饮有限公秋司样苏州代38扎西部飚歌城例苏州坐15意永和豆浆观纹前店买苏州物39帝新锦祥健康鞋俱乐部爹上海旋16突王品台塑牛西排妻苏州软40雨浪潮娱乐城盾上海项17糕苏州市名典摘咖啡语茶鼠苏州澡41笑天堂娱乐另上海联18热苏州水天堂坡茶艺馆有限讨公司岸苏州爷42番花样年华饱上海更商城珍19召苏州市泰华棕商城班苏州驶健身象43哨良子健身馆汽苏州月20扎苏州市大洋句百货丝苏州火44钞卡玛瑜伽馆贸苏州堵茶馆衔21燥颐高数码港勿浙江过45欢苏州汇友健圆身中心仍苏州屠22充渔人茶楼染苏州雁46辈苏州劲与美跳健身馆索苏州些23数苏州奇钱塘茶人饮铸品有限公司它苏州给47联中体倍力健束身俱乐部丙苏州崭24纷乾元茶馆械苏州愉48夏钻石国际健签身俱乐部糊苏州镰五、招商经叉历倘招商营销时得期筒名称煎物业形态次2006-疲2007年伴北桥购物广搁场李商业、办公胸、酒店添2005年贪天邻西路项昌目煎商业彩2007年演-咸南苏州生活复广场混商业向第问三御部分仅【矿本司职业团历队及优势歇篇】一、团队团队主力颗业务主委：雹汪胜波骡从业时间：推六年蚁毕业院校：岗黑龙江大显学方操盘项目：邮胥香园、株翠坊易居、窜聆湖丽墅、犬北桥购物广加场、春申湖肺半岛名墅等灾参与项目。涨个人特点：齐思维缜密莲、细致入微另、塌实质朴播操盘最大优呀势：项较强的彼全盘宏观掌头握能力，6炎年多参与十族余楼盘的销瘦售，有丰富毒的实战经验键，掌握楼盘脚各个阶段的养分解及各过兰程的现场控捉制。裤策划主任：滨郑浩林葱从业时间：桌五年百毕业院校：愈苏州城建环苏保学院谣房地产经营苍管理与开发态操盘项目：幻雅典世家、特汇豪国际（伙酒店式公寓楼）、自由之绿邑（酒店式嫩公寓）、卿艇峰丽景、国淘香园、北桥贯购物广场、榆西城朴墅、灰春申湖揪·耻半岛名墅饼个人特点：恼严谨、执着逃、资源整合喝能力与市场尽判断力。撒操盘最大优潮势：掉对于乡镇项降目的推广熟枝悉，并有独些到的策略见努解。对于苏枯州市场媒介炉以及各大厂捷商的熟悉节痰约营销成本棋、找到推广陷捷径。在活上动策划上有宇丰富的操作平经验。淡市场主任：瞎叶军侮从业时间：捐六年捡毕业院校：笋苏州科技学份院房地桂产经营管理覆与开发阻操盘项目：偏奥林春天、膨公园天下、卷渭塘商业城贷、北桥购物慨广场、东湖松林语、春天号城市花园册个人特点：埋细节、责任缩心、资源整筋合能力与市笼场判断力。商操盘最大优炼势：泼对于市场的席不断变化来贩不断研判，事并对公司与宿项目带来建慰设性的预判具与定位。乎美术指导：管张金发来从业时间：刻五年什毕业院校：膏苏州大学艺斗术学院为主创项目：嫌南亚花园、裕美之国三期贺、金港中央聋广场、自由处之邑（酒店昏式公寓）、不春申湖选·闻半岛名墅等版个人特点：扎工作认真负碗责，富有团唯队合作精神巨，能准确把胳握项目整体拨设计调性。蜘操盘最大优华势：犯擅于快速渔把握项目和泳市场切合点奇，整合提炼凶项目调性，纤并以科学创叛新的平面表扮现方式，具涛有独特视觉液冲击力，吸唤引目标客户备，并挖掘潜鹊在客户。身资深平面设确计：张雷拘从业时间：设四年浮毕业院校：魔苏州工艺美问术学院歌视觉传达系不主创项目：保春天城市花棋园、聆香雅驱院、雅典世纵家、北桥购绍物广场、春墙申湖半岛名怕墅等凤个人特点：汗沉稳、内敛皇，做事果敢条；善于对新睛事物的发现启与创造，以其及进行艺术容性的修饰；舍接触面广，支对项目的调世性核心把握队力极强。让操盘最大优冠势：亮对于各种平塔面表现载体窝的熟悉程度炎比较高，例腿如楼书、引智导旗、看板匆、三维动画曲等表现形式果。幕资深平面设讲计：石培宅从业时间：族四年抓毕业院校：嫌南京艺术学赤院视觉渡传达系棒主创项目：可新港名难馨花园、国叔香园、南苏拢州生活广场诵、西城朴墅隶、锦绣黄埭拍个人特点：懂思维活柿跃，有责任佣感视操盘最大优舰势：筑把握项坐目调性能力层强，市场分撑析准确，表躁现力较强，定有丰富的实欠际操作经验寨资深策划文誉案：李娟勉从业时间：馆五年亲毕业院校：渡苏州大学箭新闻学专弯业族主创项目：详东城喷·午世纪广场、盾阳光昆城商绸业街、苏州间机电五金城钓、春申湖流·柳半岛名墅、迈西城朴墅、锻西山乐府等寻个人特点：萌沉稳、细致科、思维严谨孙，具有独特喊的审美策划斧能力和优秀尖的艺术修养尼，钩熟悉广告心破理学，擅于天运用科学与颗艺术相结合型的企划表现境策略。作操盘最大优豆势：甜对项目具有滑独特的分析锋创新思路，傅良好的资源哗整合力和敏奉锐的市是场判断力，你精确地提挺炼项目企划极诉求方式，在善于把握消堆费者心理，袜优秀的品牌独包装策划和坦文字表现能板力。鸡二、鼠瑞联行营销备特色王团队营销+奉数据库营销辣=瑞联行商柔业营销成功续之道站1、研展先免行团队剃市场汽研究与定位玉是瑞联行的销核心竞争力骗之一，在项鬼目产品设计晚前期就参与黎项目的系统芦定位（客源控定位、项目弃总体档次定额位、形象定遣位、产品建刊议等），为帮项目后期市扮场推广销售钞奠定坚实基铁础。怠2、招商催程化团队蚊项目招商是平一个项目推主向市场销售缓前的催化剂酒，并且对项顾目的整体定赴位产生影响策。因此必须重考量招商与锦销售的联动蝇效应，招商除与项目的定产位的影响效睁应，并且还胳需要做好招荐商之后的销争售推广工作临，借机推向黎高潮。仰3、销售中铺坚团队嫁销售团队是佛引领项目走同向市场的最廊前线工作，黑是瑞联行公昂司的团队运诚作核心（后桶期一切工作固围绕销售目销标执行），超销售专案直纹接面向客户轨终端了解需描求方向、了梨解需求群结运构、了解工森程进度、反烤馈推广情况复、销售情况瞎、竞争情况相等信息，对贫销售策略做掠适时调整。独反馈给策划瓦可以对推广敢做适时调整橡。踢4、推广灵阴魂团队直把握项目津的主题定位急做项目的表摘现、把握项脱目的客源定啊位做项目的圈推广计划，求抓住目标客姐户的所在、桌所想、所需盘、所行配合押销售团队实缩现项目的资滴金回归。通师过策划团队银与销售团队亿配合，带领店平面设计表上现与文案精貌神表现实现坏项目的成功箱营销推广。吴5、投资客含户数据库孟瑞联行多个剧自行操作商担业项目积累纤投资客户资塌源与本项目春的共享（节测约很大的推蠢广动作），何瑞联行与大贵苏州片区多详个大型商业凯项目客户共君享机制，实橡现项目在前烈期炒做过程渔的迅速启动必。羡6、运营商众家数据库脂瑞联行多个视商业项目招掏租商家积累蹲经验、多个洲大型商家租穿赁洽谈经验天，为本项目载后期运营奠膀定扎实基础御。（网吧、餐大型餐饮店长、连锁机构献等）。培7、媒体资熊源数据库锹瑞联行多年而多家广告制欢作、媒体推沾广合作单位俊，高效推广物节约成本。失使项目信息旱迅速到达目泡标客户手中刻，使媒体营勤销达到跌“韵群对群监”砍的要求。（遍各大报社、阁杂志社、展哲览展示公司裙、模型公司骑、三维动画宝公司、广告烛制作公司等慈）。斧8、案例研请究数据库收瑞联行集合构大苏州区域告商住地产研拌究、结合自请身操作项目秀定位做细分谅、差异化、努竞争性定位杀，对营销推秒广策略与销誉售手段做详莫细研究分析损。（特别是哈太仓、吴江辞、苏州市区艇等商住项目系）。劣第血四揪部分中【护企划篇勉】企划篇窑一、价值体亚系的认识场1、本案价丹值中心的认桌识惯场所价值=悉形象+知名绸度+认知性哈+效率+人洋才仇场所的价值弦创造过程是戴本案研究的盖出发点，本瓜案作为城市黄发展的新支妨点，必将给臂区域发展带飞来新动力。腰因此对此动固力的挖掘过疲程势必成为窑本案定位与盏策动的源泉爬。皇场所的核心隆价值实际在判于：使用价很值与影响力缩，基于项目穿多产品业态掏的特点（写踢字楼、酒店董公寓、商业炮街等），建赞立了本项目猪形象屠+绣知名度民+造认知性脆+雀效率徐+万人才甘的价值体系吵。愧本案场所价票值所在：堤形象：城市股新中心形象欠，既有庄严映的办公形象耐气质，又有爪轻松娱乐生级活的休闲空俱间。界知名度：项轻目中心形象路在各种阶层乞客群中的传危播率。到认知性：多拒种业态的产钥品信息认知摔、档次认知胸（例如：高键级购物中心轧、中高档写枯字楼、个性超酒店公寓、执高档休闲消天费中心等）轨。间效率：到达迈本项目的便蚂捷性与本项量目内部功能屋机制循环的与节奏。桥人才：本项顺目所能够吸与纳的各群体舟高端人群（委或匹配人群深的能力）。准2、本案价曲值分解炉序麦功能缸价值溪目前的普遍亲认识黑黎刮未来新诠释翁的展望曾1）笛树立企业悬形象戒筝写字楼是陕门脸忌企业将的文化理念命、企业的价颗值观存提升办公效纵率句过位置与社悉区的交通组互织、内部垂沉直交通系统原，俭针对人性的览高效办公环圣境奥臭通讯系统恢、智能化系美统、管理等外创造发展商暖机虫喊所有客户都蓬会对你的办纸公场所有所毅评价记企业视冤野和精神气饶质的影响和拼感染舟优越的投巨资回报宿企棒业的固定资即产，保值、蝶回报有保证娇国外拍顶级物业只糕租不卖，入徐住企业惜2）致商业恨休闲中心改凝哈卖场、欢场痰裙底肚塑饰搜晶煮生活休闲功展能与商务功散能的有机结朴合消础城棚市功能的完淋善渴虏效应还未形室成短渠泊军袋旺屑新乱商圈效应即疤将诞生堂3）衫酒店财公寓枣保猫高成本告的生活胃暗滥轻举肌枪嚼低门槛的竟进入、高品拣位的享受粪张过引渡定居生活浩帮冠没有舒适魂性箭勾帜虽丑握科斯自由掌握杏节奏的都市互体验场客在本案的价伍值分解过程傲中我们进一除步认识了项崖目的核心竞西争力所在，辣有利于后期沟在推广过程轻中解析客户围对本案价值绣的误解，导歉致性价比不旱高的判断。蚁因此对项目援各产品核心硬价值的分解辩很有必要，挨并且在整个体传播过程实宪际上就是价艳值分解的过宵程。嘴3、客户理亭解的价值构验成基建筑环境描创新+地段谁高关注优势姐+精品定位阵和管理的软脾性优势+与持知名企业聚昆集的形象优笑势=客户对壶本案价值的式理解领先的领先的思考的独特的有特殊利益的软硬件双优越感国际化个性化新品质效率社会化单在价值传播柱过程中也必灶须迎合客户木的关注核心简，在这些关矛注核心过程剧中传播项目贱价值理念将须更有效。国嫩际化、社会阻化、新品质特等都是客户统关注的产品竿表象，项目锁在推广过程掠中必须通过客领先性的产堡品突出表现初、注重社会得化的公众层蹈思考、软件帐硬件的多方胡特点优势来拾使客户深刻跨理解价值。定二、定位策危略诚1、战略定仁位途径比附定位菜比附定位就锡是攀附页CBD淘的定位策略勾。本案通过电各种方法和驴强大的沈CBD醒及商圈建立蒸一种内在联吵系，使自己春的品牌迅速善进入消费者层的视野，借秀CBD探之光而使自巴己的产品生晒辉。惠借商圈之势壶使写字楼及听各产品档次盖迅速提升。壤2、营销推谱广定位缘挺进南城成幅长中CBD耕商圈第五商圈：护从老苏州的恶观前、石路鸡与南门商圈公，到近两年洋风风火火的群越溪新城市谊副中心与湖扛东新城。苏拐州城市中心曲的多格局变壤化已经使苏凤州的百姓与扎政府得到了雷真正的实惠两。城市副中涨心、CBD纪、CLD等掠概念不断得借到繁华见证眉，这些概念德均使苏州城累市发展得到芳快速提升，春大众对于这赔样的定位并刻不陌生，由乱于在发展过妨程中得到实答惠，因此商骗圈的概念势瓣必引起区域伐共鸣！高商圈概念是梦来自城市规炮划发展过程缎的一种趋势伙体，圈外第跌一层为工业葛、第二层为梅居住、核心婶层为政府配弟套、商业中贴心。这与本导项目的区位亮相对特点相那当一致，另失外吴中区的例商业发展一央直为街铺的填发展模式，企商业发展没歪有形成中心镰辐射效应，过办公空间也之没有形成一革定的档次。伶因此商圈概首念势必得到形各方共鸣与晶追捧。槐南城CBD非：刃南迷城概念不仅舒仅立足于吴天中区，由于络项目接临与卧城市副中心股（沧浪新城畏与越溪卫星互城），不仅撞仅在行政规双划上，在交劣通规划上也锦绝对对接城绞市各交通脉照络。特别是讨西环线的交竞通优势。并逮且南城概念弦已经成为区付域内的各商码家与竞争对杀手的共鸣，钞因此在后续料推广过程中芝将得到正面敢强化。凯3、定位圣注殿图财智国际财智国际案名案名传播USP传播USP体验场所精神革新体验场所精神革新畅享时代C格调主题广告语畅享时代C格调主题广告语知名品牌的联动前瞻性客户品位创新的精神气质层峰板块的企业知名品牌的联动前瞻性客户品位创新的精神气质层峰板块的企业CBD高关注地段外观、环境创新支持点支持点广告创意/广告创意/大众媒介/创新媒介/公关活动传播手段愿三、广告策泽略秋1、押广告目标穴结合市场调那研分析报告施、写字楼本箭身的特质及延本案高档商容务型商业街真区的综合性厨，广告策略丰需考虑本案榴的长远目标抄。因此，本街案的广告目浩标由部“猫短期目标揪”姐和瑞“磁长期目标简”毒两部分组成悉，并针对这怖两部分目标紧制定相应的部广告策略。靠[短期目标鲁]租1拥）打造游本案么在市场上的悉知名度，提辣升其识别度帆和美誉度。镇2舱）奶造成市场轰双动效应，用徐品牌造势，衬聚集买家目点光，形成市德场销售热点村；抢3卡）描着力塑造茅本案涨的品牌与企构业的品牌两舰个市场亮点码，使秒开发赌商晚及合本案更加巩爬固道地产界品载牌地位。常4榴）喜强力促稳进楼盘租销俱售和招商。新[长期目标隆]挖1吹）索树立明确正片面的品牌形抽象；浸2彩）帜通过醋本案土形象的推广派使昼港龙集团疤企业品牌形仰象得到进一哨步确立；修3朋）金为企业今后政发售物业奠垄下坚实基础帐；况2、项目主袜卖点提炼跌1）吴中区吹城市副中心像商贸核心地孩标队2）24层熄区域程标志性建筑秀，略精锐商务枣时代夺的丸象征险3）精确高动效的物业管芝理网络研4）智能化粒楼宇办公管父理系统遗5）生态广写场、屋顶泛集会所痰6）精装高携档写字楼、巩精装挑高S绣OHO星7）城市副屈中心首席生陵态休闲商务踢平台委3、广告总者精神：涂畅享时代C底格调降C此ity：城淘市、都市；馋这里离尘不进离城，坐落贪在城市副中岂心，享受都赔市别样的静孙谧与繁华，岩与众不同的贝思想深度和绵品位；替C暖harac虾ter：特绑色，品质；捧这是一个充舞满特色的地唐方，因为这庙里拥有与众赏不同的精装百修写字楼，总具有较高的袍典范品质；讲C只abana贩：小房子；浅这里有精装举酒店式公寓城，面积小，端功能全，时极尚SOHO遭空间感，满砖足现代青年订的居住、办福公、生活的店需求；脏C恼omfor姑table花：舒适的；始这里的办公激居住条件是豪最舒适的，醒因为这里的满精装SOH驻O是挑高设纸计，可以自熔分割组合，登资源互用；套C忧lassi颗c：最优秀甩的、典雅的漠；这里的规喂划与建筑设桌计是最优秀份的，现代简判约的外立面用与欧式街区第相辉映，拥垫有典雅、自域由的生活工且作方式；察C很ivili家zatio吨n：文明的秩、文化；这常里将充满都诱市文化气息哭，因为这里欠汇聚无数经伙济型高品质伶人群，展现毁城市文明与盛智慧的风向稍标。坑因为这里是滑具有区域标筛识的20多坟层高档建筑敬，因为这里经地处苏州交竖通主干道-曾----苏衡蠡路；因为洒这里处于苏犬州城市副中拜心，紧承繁身华的金十六熟区休闲商务突区；因为这弃里是南城中扣央商贸区的舍核心，因为铃这里交通便狱捷，人潮涌攻动手……乏。烈商务商业地颗产项目最大甲优势是：地驳段，地段、腊还是地段。瓣本案立于城针市无可复制丢的龙脉宝地泛，以特色创蝇造品牌影响爱力，辐射苏绣州大市区，摩未来前景无森可估量。籍4、案名建鸦议与释义郊通过对项目读所在地地段俗、建筑形态亿、体量和市芝场报告中规由划建议的了横解和分析，玉结合当前该眼区域的商务盈商业市场的封情况，案名土建议如下：扩港龙凤·廊财智国际系将企业与项射目一起推广伸，有利于客驻户对港龙企帜业其他项目崇产生联想，屈塑造良好的信企业品牌形惩象。谱“贼财智饶”情一词直接点牌明本案是属拒于商务商业葱型物业，便辅于引起目标改客户有意注跨意，推广能肾快速深入人伙心。爸“盗国际驼”驴一词表明项比目的中高档刃的市场定位岸，从功能、决配套及格局弓等元素与国蚂际接轨，提挽升项目的档耗次和价值。添整个案名符泰合常规的市汇场推广运用脉，大气响亮泥，视听觉给纽人震撼力，闸易于传播和浮铭记。这苏豪罗福广筝场迟A)本案名料结合产品规种划建筑形态债和特色，猎“躺苏豪夏”旱是可“问SOHO梯”缩的中文译音锹，利“妄罗福挣”抗是烧“絮Loft沃”劳的中文译音降，突出本案葵的精装SO灭HO-LO患FT的公寓室的特色；吐B)眨“歉广场弯”棉定位是结合面本案拥有大渐量的裙楼底雁商和独特的旗商业街，拥育有广阔的休寨闲娱乐场所博，中“间广场共”想一词符合常增规的视听觉阅传播，直接鸡给人一种强喘烈的现代气残息感。页C)整个案恶名气派时尚瓜，具有较强稀的国际感，抹迎合目标客把户的消费心鬼理，有利于种助推项目招裳商销售，便筐于今后扩大残市区影响力服。798星城负A）盈“市798”撕位于促北京疏东北方向大茶山子地区，夺是一个集植设计逮、争出版愈、展示、薄演出订、艺术家工档作室等文化狂行业，精品大家居恨、罚时装绿、酒吧、场餐饮何服务性行业木等毯多种行业组近成的固空间，形成能了具有国际志化色彩的"摩SOHO滚式艺术聚落咏"和"药LOFT盘生活方式"竿。现今，柜已成为了北业京都市文化乔的新地标。帆经由当代艺接术，建筑空慰间，文化产黎业与历史文扎脉及城市生鞭活环境的有碑机结合傍，欣“798”欠已经演化为明一个文化概轨念，对各类户专业人士及宋普通大众产侮生了强烈的旬吸引力，并诚在城市文化贤和生存空间助的观念上产朝生不小的了锹影响。阁根据本案体纸量和所在地外理位置处于株城市副中心持，本地消费介主体无法支挨撑本案，想壁进一步扩大逮城市影响力红，最好以区鹊别于市区其血他同类产品损的独有特色索定位来吸引限力更多的消幸费者。建议亮借用剂“侮798袖”上的时尚另类先的美誉度，抖将本案打造傅苏州的都市辛文化新地标反。瞧“约星城循”百使本案从视辆觉上给消费呆者精品商务雅建筑的形象射，同巨“倦新城悦”悲谐音，结合湖本案的体量全，区别于北身京协“降798侮”罪传统的概念记和定位，以枕全新创意性割的陈“茅798掀”畅呈现给苏州吃的消费者。落“798帐星城渔”是新时期傲的青年文化适经过积淀转厉向成熟的载细体。这里形袜成的文化将营是地方资源界的国际化，失是个人理想钞的社会化。找新的“幻798”答意味着先锋纳意识与传统勤情调共存，胳实验色彩与撇社会责任并悠重，精神追桶求与经济筹圆划双赢，精汉英与大众的必互动。杆整个案名呈摸现时尚性、鸟国际化韵味急，有利于快昼速传播和铭流记，易于本慎案在苏州市减场快速形成职知名度，促扒进销售和招篇商速度。岛5、广告创丈意思路皂根据本案商涂务、商业、瞒SOHO三煤类产品具有抖投资、经营涝、自住的特廊性，广告创然意将结合入肆市产品的特帖性和卖点，创以理性、感铜性及理性感渗性兼融的诉虚求方式，通贝过有效的创昼意表现实现纽广告目标。洽根据客“沿短期致”篮和阀“纱长期饿”坟不同目标，距采用不同的喘创意思路。胀“替短期目标登”倡以概念的创肾意性为主，诞将本案的社朱会价值和阀“姥城市文化并”系的关系，以抖高起点、情食理之中的关鹊联效果，通肆过对卖点的斜创新挖掘，楼注重高度和诞深度的语气哄和措辞，对摊市场和目标恋客户带来强召烈的冲击力既和震撼。凶“铜