世联常熟鸿泰商业项目定位及物业发展建议204PPTNXP

常熟鸿泰商业项目

项目定位及物业发展建议谨呈：常熟鸿泰置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第一页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标2第二页，共二百零五页。常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US＄■常熟市大量外来从商人群，人口不计在市区人口内，但经济税收计入常熟市地税部门，从而大量提高了常熟市的人均GDP；■正常本地人口的人均GDP应该处于4000-8000US＄；3第三页，共二百零五页。这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。

常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发展进入快速期04、05、06年常熟人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：68.51%、69.97%、74.79%

表明常熟市的居民消费能力逐渐提升，占支配比重大，商业发展潜力巨大常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民消费性支出占可支配收入比重大

——极大促进商业发展4第四页，共二百零五页。常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为支柱，但第三产业消费性行业提升明显消费性第三产业住宿餐饮业居民服务及其他服务业文娱业批发零售业2004年6980178639300152005年10379913014738692增长率48.71%65.50%28.91%15.37%5第五页，共二百零五页。常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业发展奠定了良好的平台常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期社会零售消费品总额每年以15%以上增长，且人均消费性支出占可支配收入的比例不断增加，突破70%第二产业轻工制造业为全市支柱产业，第三产业潜力巨大，消费性行业年增长率30%~60%宏观经济消费市场产业结构6第六页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标7第七页，共二百零五页。区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广明日星洲金山苑、锦绣苑东区铂宫项目地块距市区3公里常熟三个专业市场项目区域特征8第八页，共二百零五页。镇政府大楼东侧地块西侧地块明日星洲东区铂宫锦绣苑金山苑地块解析禧徕乐9第九页，共二百零五页。西侧地块用地面积：30272平方米容积率≤1.8建筑密度≤50%绿地率≥20%建筑形式：多层建筑东南角设置集散广场≥2500平方60车位/万平米，地面停车位≥总停车位的20%东侧地块项目参数

用地面积：42487平方米容积率≤2.2建筑密度≤50%绿地率≥20%建筑形式：多层为主，局部可设点式高层，限高60米西南角设置集散广场≥3000平方60车位/万平米，地面停车位≥总停车位的20%项目总建筑面积将近14万平米具备成为市级商业中心的潜质跨越昆承片区服务功能，辐射全市，形成三足鼎立10第十页，共二百零五页。世联对项目的理解——项目界定总GDP、人均GDP上涨迅速

消费能力不断提升的三线城市

全国百强县（市）排名第六的城市

城市人口迁移，未来成熟区域

跨越昆承片区辐射全市，形成三足鼎立11第十一页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划

８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标12第十二页，共二百零五页。常熟市商业发展规划——两心三带两心：古城核心新城中心三带：虞山---尚湖旅游渡假休闲商业带环琴湖风情休闲商业带沿昆承湖自然风情休闲商业带常熟商业规划13第十三页，共二百零五页。常熟市商业发展规划——10大社区商业服务区常熟商业规划14第十四页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标15第十五页，共二百零五页。常熟市历年商业用房开发情况常熟市历年商业用房销售实现均价2002年2003年2004年2005年2954元/平方米3714元/平方米6211元/平方米8401元/平方米常熟市商业地产发展迅速16第十六页，共二百零五页。常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈1、从商圈历史演变来看：方塔街商圈---招商城商圈----建、汽、居批发商圈----世茂中心规划商圈2、以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西3、东部缺乏大型消费型商业，以新世纪大道为中心，周边商业明显不足，但世茂中心已经规划100万平米商业，对本项目产生巨大威胁4、城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主方塔商业区海虞路沿线金融商业带环虞山娱乐休闲商业带招商城商业区建材城、汽配城、汽车市场世茂中心17第十七页，共二百零五页。常熟市现有商业分布状况方塔商业区海虞路沿线金融商业带环虞山娱乐休闲商业带招商城商业区建材城、汽配城、汽车市场

特点：

■集中式市民消费场所不多

■常熟市商业多以专业市场形式出现，

如：招商城服装、布匹、小商品、鞋类市场、建材城、汽配城、汽车市场、禧莱乐家居等18第十八页，共二百零五页。方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货、华地百货商圈定位中低档，工薪阶层消费较多，人气较旺附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大方塔街商圈因有方塔而出名，商脉历史悠久商圈分析方塔街

方塔东步行街沿街商业华地百货华联商厦街区商业街区商业方塔园第一百货广场海虞南路沿街商业剧院恒隆中心（在建）街区商业新福地广场环城东路19第十九页，共二百零五页。方塔街典型物业商业名称物业形态总建面业态人流量售价租金方塔步行街商铺综合性商场9万一层商铺二层餐饮娱乐28人/分钟周末42人/分钟一楼沿街商铺15-20元/天/平方方塔园商铺5000服装经营16人/分钟5-10元/天/平方东胜街沿街商铺15000服装、餐饮------3-10元/天/平方商圈分析20第二十页，共二百零五页。招商城商圈通过20年的经营已经形成大规模服装、小商

品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈招商城经历20多年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场；还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米；成熟的经营铺位价格大大高于市场；商圈分析服装城小商品市场21第二十一页，共二百零五页。招商城商圈典型物业商业名称物业形态人流量售价租金出租情况纺织品市场商铺、摊位58人/分钟8—26元/平米/天95%以上八达市场55人/分钟三楼人流较少3—22元/平米/天一楼最贵，逐层递减80%左右布匹市场62人/分钟12—18元/平米/天85%左右区内街铺沿街商铺------18—30元/平米/天85%左右八达鞋城商圈分析22第二十二页，共二百零五页。招商城商圈在售物业名称小商品市场时装中心位置招商城青莲路1号招商城新莲路2号总建面10万，单层2.5万（划分40~50平米小铺位出售）15.6万方，一层3万平，二层3万平，三四层6万平（每间约50-150平）开业时间2006年一期2006.6交付使用二期预计2007.6竣工入住率60%40%售价11000~14000元/平18600-18950元/平（二楼）商铺数目2000多家共有商铺1500多间业态小百货、针棉用品、礼品、辅料一楼针纺织品服装，二楼女装，三四楼羽绒服，四楼停车场+国际标准T台管理费第一年免，后暂未定第一年免管理费，第二年根据开门率减免点评利用招商城有利区位，政府政策支持，划分小面积商铺对外卖，总价低，投资回报较高国际标准T台，曾在2006年10举办过服博会，出售40年经营权，租一年一签。二楼有知名韩国品牌，品牌入驻奖励招商城商业体量趋于饱和商圈分析23第二十三页，共二百零五页。东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居都在建设之中建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错商圈分析建材城汽车市场汽配、五金市场禧徕乐家居24第二十四页，共二百零五页。东部专业市场典型物业商业名称总建面业态租金售价经营状况汽配市场12.7万汽车配件、摩托车、车用品等0.35元/平方/天4000~5000元/平方经营两年多租售率70%~80%五金市场11.3万尚未开业----4100元/平方（三层通卖）出售率不高30%建材市场30万地板、五金、窗帘、卫浴、家具一层2.1-4.6元/平方/天二层0.35元/平方/天四期售价1.5~2万元/平方满租正造四期禧徕乐20万（目前售4万多）家居、建材、五金40~55逐层递减一层1.1万元/平方二层0.8万元/平方4月开盘出售70%以上常熟投资者对传统认知度较高的产业比较看好商圈分析25第二十五页，共二百零五页。世茂中心未来规划100万平米的商业面积，包括写字楼、酒店、集中商场、沿街商铺等物业形式总体量170万平方米建筑面积商业办公100万平，规划有市级商业中心和酒店办公楼住宅70万平，以高层为主，少许联体和独院商圈分析26第二十六页，共二百零五页。从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈，项目附近区域商业尚未体现图示单位：元/㎡/天汽配最低0.35

招商城：5~30方塔：5~25专业市场：2~5招商城商圈：租金最高，平均租金达到18元/平米，最高达到35元/平米，转让费在20~30万方塔街商圈：以步行街和新福地广场为两个中心，因体量大，商品档次属于中档，导致租金难于升，平均为5~25元/平米东部商圈：专业市场为主，由于区域相对较偏，所以租金也较低2~5元，汽配市场只有0.35元世茂商圈：目前未建成，预计全部完工时间比本项目晚商圈分析方塔商业区招商城商业区建材城、汽配城、汽车市场27第二十七页，共二百零五页。从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的

发展和人口的迁移而发生转移随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位；城市发展城市发展人口迁移人口迁移商圈一商圈二商圈三商圈一商圈一商圈二核心商圈核心商圈核心商圈商圈发展分析28第二十八页，共二百零五页。306省道集美翔安海沧厦门的城市发展历程与商圈的转移

集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车，306省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局海沧大桥于1999年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化翔安隧道2009年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现富山—火车站商圈江头商圈江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通四通八达是其最大优势，自2001年12.6万平米的SM广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来。富山—火车站商圈：98年以后逐步取代中山路地位，目前成为厦门人气最旺的商圈，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日商城、灿坤3C、富山诚达等多家大卖场，2002年40万平米的明发商业广场开盘进一步巩固了该商圈的龙头地位。中山路商圈：98年以前厦门最繁荣的商圈，但由于城市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧、可供开发用地不足、环境等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰落。厦门大桥海沧大桥翔安隧道中山路商圈案例城市发展历程与商圈的转移29第二十九页，共二百零五页。青岛的的城市发展历程与商圈的转移

中山路商圈台东商圈东部商圈青岛的城市发展经历了“市南区—市北区—崂山区—四方、李沧区”这么一个过程。而青岛的核心商圈也随着城市的发展在不断的迁移。案例城市发展历程与商圈的转移城市发展顺序30第三十页，共二百零五页。80年代末以前城市的范围：罗湖区核心商圈：

罗湖商业中心90年代末城市的范围：罗湖区、福田区、南山区核心商圈：

华强北80年代末至90年代中期城市范围：罗湖区、福田区核心商圈：国贸、东门、地王2000年至今城市的范围：罗湖区、福田区、南山区、宝安、龙岗、龙华核心商圈：多个城市开始进入多极发展阶段深圳的城市发展历程与商圈的转移案例城市发展历程与商圈的转移31第三十一页，共二百零五页。随着城市向东、北发展，人口向东、北部迁移，本项目商圈将

有可能承接方塔街商圈的地位，成为新的城市核心商圈利用周边专业市场形成的气候及周边居住区对商业的需求，对两块地块进行统一定位，但功能业态进行有所区别。方塔街商圈竞争分析本案世茂招商城建汽居批发型商业零售型商业32第三十二页，共二百零五页。常熟市商业市场结论市场结论需求上供应上专业市场：对传统认知较高的产业比较看好，这类产业的专业市场经营状况非常好消费型商业：目前东部地区消费型商业缺乏，存在巨大潜力招商城供应趋于饱和，住宅项目商业也供大于求未来两年随着世茂中心全部建成，商业供应量大，市场存在一定的竞争33第三十三页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标34第三十四页，共二百零五页。常熟商业地产市场虽然近年增长迅猛，但年销售量起伏不定，本项目能否引起市场追捧，顺利实现销售呢？常熟市近几年商业用房销售面积起伏不定，原因是由于有些项目推出市场后得到全方位关注，引起市场的追捧，从而达到火爆的销售速度。而有些项目定位不是很准确，导致滞销。（禧徕乐、五金市场两个临近的专业市场，销售的价格、速度差异十分明显）常熟的投资者跟风的意识比较强烈，大家认为好的，就越会关注；35第三十五页，共二百零五页。常熟人对商铺投资比较感兴趣，看中区位、人流及

消费力◆拦街随机访问消费者。消费者中对商铺投资感兴趣较多，43%的人投资过，其中75%觉得成功。◆比较看中商业的位置、周边消费人群◆不少人有“一铺养三代”的传统观念◆不少投资者认为常熟能投资的物业较少，写字楼、酒店式公寓也不多，还是对商铺投资比较看好36第三十六页，共二百零五页。常熟本地投资者购买力强，看重升值潜力，易于被引导从对常熟商铺投资市场的投资者进行访谈，归纳出常熟投资者的特征如下：投资者购买实力较强，有多次购买商铺的经验；看重升值潜力，并不急于短期内转手；商铺投资知识不足，投资理性程度不够，易于被引导。看重旺铺概念，一铺养三代。投资者之陈夫妇投资购买了两个商铺，成交总额在120万左右，现居明日星城。对商业物业要求不高，只要位置好就行。投资者之冼女士投资购买三个商铺，成交总额在200万以上，私营企业主。

投资商铺不急于转手，主要为升值作准备，地段旺了好收租。喜欢选择周边居民较多的商铺，二楼、内街都可以接受。投资者之曾先生投资购买1个商铺，成交总额70万，私人老板。不转手，享受长期回报收益。比较喜欢总价低，回报高的投资项目投资者之梁先生常熟本地人，有多次投资小铺位的经验，自己经营连锁生意。

两手准备，短期涨幅大就转手，不大就长期持有。——投资者访谈投资者37第三十七页，共二百零五页。绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键在所访谈的投资者中，无一例外地认为本项目所处的位置是今后一个商业发展的大好区域，潜力巨大。项目如何定位是项目成败的关键。也是投资者决定是否投资的关键。超市、百货、餐饮、专业卖场等都在投资者考虑范围之内。投资者之陈夫妇位置不错，发展空间满大，但做什么很重要。投资者之冼女士我就住附近，附近买东西不是很方便，有大型的卖场那就方便多了。投资者之曾先生

位置不错以后会有很多人感兴趣，但主要是商品档次和种类，常熟集中式一站消费场所根本没有，希望有这类商场出现投资者之朱女士属于新区，发展潜力很大。不过定位档次要高。——投资者访谈投资者38第三十八页，共二百零五页。投资者研究结论商业地产市场规模较小的城市，其市场容易形成热点，易于被引导，整个市场可以因单一项目而发生巨大的改变对于小规模商业地产市场，大型商业项目的强势入市往往能启动市场，激发整个市场的投资热情，改变整个市场的规模和格局无论从区位、规模还是开发商实力来看，本项目都有能力改变整个常熟市的商业地产市场投资者客户重点客户：公务员、私营企业者核心客户：投资过商铺的投资者以私营业主为主的常熟本地投资者具有很强购买能力；同时普遍认同本项目的商业价值和升值潜力；将是本项目的核心目标客户群39第三十九页，共二百零五页。常熟消费者对新鲜事物接受度高，购物出行半径大，这都有利于新商圈的成熟程度只要项目定位的好，有适合自己的商品，有新鲜的东西，去哪里都无所谓，反正我自己有车，很快就到了。——消费者王先生◆由于常熟市区面积不大，本地人很少有区域概念，北面的居民到南面消费，是很正常的事。◆本项目离市中心3公里不到，规划道路建成后，距离将更进一步缩短◆购物半径大，同常熟消费者购物出行方式有关。据调查，30%的消费者拥有私家车作为出行的交通工具。有什么新鲜的东西我一定要去尝试下。——消费者钱先生常熟人吃饭，只要东西好吃，就算打车去很远吃，他们也不在乎。反正市区就这么点大。——出租车司机李师傅消费者40第四十页，共二百零五页。访谈纪要被访者：史先生职业：教师访谈内容:住在锦绣苑，觉得附近商业比较落后，平时消费喜欢和家里人一起去方塔步行街。如果有更近的消费场所当然欢迎，希望本项目做得更综合性，能满足各种生活需求。被访者：陆先生职业：公务员访谈内容:准备购买明日星洲的房子，现住在里颜巷。觉得那边人气不是很旺，但今后会好起来。消费频率一般为一月两次，主要周末和老婆、儿子逛逛商场。因为经常去上海、苏州，觉得常熟缺乏一站式消费场所，消费档次也不高。被访者：蒋小姐职业：理工学院学生访谈内容:不是本地人，在常熟上学。平时一个月大概5、6次逛街，比较喜欢去步行街、方塔街，因为那里比较集中东西较多。和同学、朋友一起去。常熟市消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物场所消费者41第四十一页，共二百零五页。区域内消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物

场所访谈纪要被访者：钟先生职业：招商城私营业主访谈内容:在招商城附近买了房，平时购物次数很少，但对餐饮娱乐业接触的比较多。常熟高档餐饮场所不多，和朋友一起去的比较多被访者：金女士职业：家庭主妇访谈内容:家住东胜路附近，平时大概一个月去一次上海，丈夫开车带全家去。觉得上海东西比较好比较多，车程也就一个小时多。主要常熟综合性集中的MALL很少。消费特征：家庭式消费占很大的比重开私家车去消费比较多喜欢综合性商场的购物环境消费者42第四十二页，共二百零五页。消费者访谈◆针对步行街、招商城附近的110组人流做出问卷调查◆对于消费者、投资者有目的性的访问，其中有效问卷97份，其中男女比例67%：33%◆本问卷主要通过数据，分析常熟人的消费习惯、消费方式、投资意愿等消费者43第四十三页，共二百零五页。常熟消费者消费习惯“如果常熟能有象上海那样的大MALL就好了”——消费者王小姐“现在买东西的地方东西很不全，要是能在一个地方买齐所有东西就好了”——被访者殷女士消费者44第四十四页，共二百零五页。调查显示，常熟的餐饮、休闲、娱乐消费市场也存在“盲区”，消费者对“一站式”消费需求强烈“如果有上海莱福士广场那样的商业就很好啊，更多餐饮、更好的娱乐设施，更多常熟现在没有的品牌，比如在上海都有的星巴克咖啡、哈根达斯冰激凌，常熟却没有。”——消费者李小姐

我们调查的消费者中，80%以上的消费者都表示会光顾休闲、娱乐场所。从调查的结果看，常熟的休闲娱乐消费市场已经形成了一定的气候。不过健身中心、游乐园、国际影剧院等较为缺乏。“希望以后能够出现”一站式“的大规模购物中心，品牌多，商品全。另外，现在锦绣苑这一带餐饮休闲娱乐的地方太少，尤其适用于休闲和与社会交流的餐饮。”——消费者赵先生消费者45第四十五页，共二百零五页。商业核心消费群特征★本项目商业的核心消费群是常熟市核心城区居民；★他们越来越关注商品的种类、品牌和购物环境；★女性是大部分消费行为的主体；★目前已具备了一定程度的品牌忠诚度，并且在不断增强；★喜欢跟风，赶时髦，很多购物行为属于非理性的易于被引导；★崇尚外来的商品和国际性的品牌，很大一部分高端消费外流（主要是上海、苏州）；★“一站式购物”和“一站式消费”的需求日趋强烈，将就餐和娱乐当作购物体验中很重要的一部分；★渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的生活；消费者46第四十六页，共二百零五页。目标消费者分类标准一：按生命周期分类核心消费者次要消费者1、青春时尚——年轻、单身、充满活力A、行为性格：热忱、重视友情、喜欢聚群、有鉴赏力、关注时尚B、商业需求：K吧、迪吧、运动场馆、休闲茶吧、娱乐嘉年华2、二人世界——甜蜜、浪漫、热恋中的年轻人A、行为性格：爱情至上、强调品味、追逐时尚、善于欣赏和品鉴B、商业需求：时尚服饰、影城、中西快餐、运动地带、娱乐嘉年华3、小太阳家庭——温馨、关怀、孩子小于10岁的三口之家A、行为性格：十分重视亲子教育，孩子是家庭的重心B、商业需求：亲子乐园、餐厅、影院、书城、嘉年华、家电卖场4、小资一族——自我、独立、单身贵族A、行为性格：前卫时尚、有时孤独、非常重视品味和文化B、商业需求：时尚服饰、中高档餐厅、酒吧、咖啡吧、运动健身5、大太阳家庭——成熟、稳重、孩子超过15岁的三口之家A、行为性格：父母走向不惑、儿女开始独立，二代人开始区隔B、商业需求：品牌服饰、中高档餐厅、美容spa、桑拿娱乐6、夕阳时光——幸福的中老年人A、行为性格：追求安逸和宁静，居家、或有学习欲望B、商业需求：超市卖场、健康保健、书城重要消费者47第四十七页，共二百零五页。目标消费者分类标准二：按社会圈层分类核心消费者重要消费者次要消费者1、居家型——下岗职工、退休职工A、特点：居住在项目周边，日常消费为主B、商业需求：大型超市、中档餐饮2、工薪阶层、一般白领——企业一般或中层职员A、特点：容易被打动的人群，压力大，追求快乐的生活B、商业需求：时尚服饰、影城、中西快餐、运动地带、娱乐嘉年华3、高级金领——医生、教师、企业高管、小型私营企业主A、特点：重视交际、追求时尚和品味、消费能力强B、商业需求：中高档餐厅、影院、酒吧K吧、运动健身、品牌服饰4、政府机关人员——公务员A、特点：消费能力极强、重视交际和享受B、商业需求：桑拿洗浴、中高档餐饮、K吧酒吧、品牌服饰5、高端商务人士——大中型私营企业主、大型企业高管、老总A、特点：社会金字塔尖人群，神龙见首不见尾B、商业需求：一线品牌服饰、私人会所48第四十八页，共二百零五页。本案所面对的市场目标消费者需求的启示分类一的核心消费者：二人世界、小太阳家庭分类一的重要消费者：青春时尚、小资一族、大太阳家庭分类二的核心消费者：一般白领、高级金领分类二的核心消费者：政府公务员、高端商务人士二部分核心消费者的需求交集：时尚品牌服饰、中高档餐厅、影城、运动健身场所、酒吧KTV、娱乐嘉年华、家居装饰等以上业态可以作为本案业态组合的重点参考49第四十九页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标50第五十页，共二百零五页。客户目标＆企业战略本体条件市场实现结构化分析核心问题我们将结合企业战略，解读客户目标企业目标、本体条件、市场状况之间的关系51第五十一页，共二百零五页。佳和集团提出的目标:将所有物业对外出售，尽量不自己持有降低开发风险，实现项目价值最大化考虑做消费型商业，持续运营，赢得常熟市良好口碑52第五十二页，共二百零五页。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，

以客户的目标为导向基于企业战略的目标全部出售、价值最大化降低风险、赢得口碑—— 高利益—— 高形象53第五十三页，共二百零五页。２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标54第五十四页，共二百零五页。开发商目标与市场结论对比本项目该定位成什么样的商业物业形态？55第五十五页，共二百零五页。邻里中心是商业功能设置上坚持十二项功能于一体的区域性商业服务中心邻里中心以社会管理的理念规划社区商业，改变以底商为普遍形式的社区商业运作模式，突出服务功能，使社区商业与大卖场实现优势互补。商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析56第五十六页，共二百零五页。集中化管理、分散化经营，与商业街、市场不同；基本要素区域性商业区社区性商业区邻里性商业区规模（㎡）36000360001800-9000日人流量３0万以上5万以上居住人口5000以上辐射半径半小时车程15分钟车程步行15分钟内商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析57第五十七页，共二百零五页。业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场邻里中心，区域商业的各项配套有住户会所、超市、银行、咖啡馆、健身房、邮局、诊疗所、书店、茶室、美容美发厅、洗衣房、彩扩中心、桌球房、商品专卖厅等各类业态邻里型购物中心半径1-2KM人口1-2万超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房，其他10-20商铺邻里型商务中心更小型化，邻里型商务中心更小型化，及50-70家专卖店构成,属于相对小型化的购物中心社区型购物中心半径3-5KM人口5-10万廉价商店、日用品商店专卖店、外食店、其他20-40商铺比区域性稍小的购物中心，包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各家以及100家以上的专卖店区域型购物中心半径10-20KM(全市范围)人口20万人以上百货店2家量贩店2家区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的专卖店世联认为：邻里中心商业形式规模不大、体量小，而项目14万平米的商业面积明显不适合发展邻里中心商业功能商业规划原则商业业态邻里中心分析58第五十八页，共二百零五页。社区商业不是传统的“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”商业功能商业规划原则商业业态社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。商业类型辐射范围社区商业（住宅底商，周边社区商业）1-2公里日常购物（超市）3-5公里特色主题商业（主题商业街，大型购物中心）全市范围社区商业是辐射半径1----3公里，建筑面积5万平方米以下的购物中心，其主力客群是目标商圈内的居民社区商业分析59第五十九页，共二百零五页。便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性，商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐；开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外来客流和通过性客流；在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境；满足社区居民需求便利和谐开放独立商业功能商业规划原则商业业态社区商业分析60第六十页，共二百零五页。多种商业业态相辅相成，形成完善的服务功能。小型社区购物中心（便利型社区购物中心）中型社区购物中心（紧密型社区购物中心）大型社区购物中心（功能型社区购物中心）位置居住人口密集区（5~10万）高密度居住区（10~15万）数量较大的人口区（15~25万）面积1~2万平方米2~3万平方米3~5万平方米定位综合性大卖场主要以主力店为主主要以大卖场、社区型百货为主力店特点偏重于商品组合，生鲜类商品作为强势品种；配备少量配套性质的生活类店铺；以满足步行消费人群为主。注重不同生活服务类店铺的功能组合；配备有1~2家餐饮生活功能店以及快餐主力店、1~2家小型休闲类服务功能设施。强化综合性生活机能的店铺组合；配备有2至3家不同类型的餐饮主力店、多种类型的综合生活功能店、多种服务休闲类设施、社区型百货精品专柜区/店以及互补型大卖场（家具/建材/玩具）；世联认为:项目可以考虑中型社区商业商业功能商业规划原则商业业态社区商业分析61第六十一页，共二百零五页。商业用地物业类型分析商业用地物业类型写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓商场MALL沿街商铺餐饮娱乐专业卖场消费型商业62第六十二页，共二百零五页。项目名称总建面售价租金入驻率/出售率入驻企业备注亿源广场近4万1.5~1.8元/平方/天60%—70%常熟凯宏针织公司常熟飞洋进出口公司苏州市天纺进出口有限公司常熟市恒达货运有限公司…………经营状况不是很好，A楼写字楼改商住楼世贸中心写字楼7.5万均价6000开盘半年30%-----比周边住宅项目均价高1000多元常熟市写字楼市场尚未起步，市场仅两个项目，租售率也不高，故不建议做写字楼

＆常熟市大型企业不多，对写字楼也并不是很看重

＆写字楼内主力客户以贸易物流、针织品服装等小型企业为主

＆写字楼价格稍高于住宅价格，完全没有市场认知度写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓消费型商业63第六十三页，共二百零五页。常熟市酒店市场很好，但规划趋于饱和，且酒店无法对外出售，故不建议做酒店规划星级酒店数量五星7家常熟国际饭店中江假日酒店龙殿嘉城阳光大酒店荷风四面湾万泊渔港国贸酒店四星6家虞城大酒店时风国际假日酒店天铭国际大酒店承湖明园虞山锦江饭店国泰假日三星15家常熟大酒店森林大酒店华联宾馆尚湖花园…………写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓消费型商业64第六十四页，共二百零五页。常熟酒店式公寓市场，租售非常火爆，投资者看中回报，租赁者看中品质，但酒店式公寓需要酒店支持，本项目没有此条件，故不在考虑的范围写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓消费型商业目前市场上酒店式公寓情况项目名称现状售价租金入驻率/出售率所支持酒店备注裕坤国贸广场在售均价8000元/平米75%以上喜莱登☆☆☆☆☆投资回报7%税后10年反租中江凯悦售完在租8000-9000元/月90%以上凯悦☆☆☆☆☆租客多以周边学校学生家长伴读，或周边企业高层人士时风国际酒店统一经营7500-8000元/月80%时风国际假日☆☆☆☆租客多以日本公司高层人士为主65第六十五页，共二百零五页。常熟高档公寓市场处于空白，由于住宅市场相对商业消化速度要快，作为降低开发风险，可以考虑一部分的高档公寓写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓消费型商业＆常熟市高档公寓项目几乎没有，本项目可以作为市场补缺者入市；＆住宅的消化速度快于商业项目；＆精装修公寓实现的价值也很大；＆常熟人对40年产权和70年产权概念模糊；＆规划文件中西侧地块设计要求：建筑形式为多层建筑＆规划文件中东侧地块设计要求：建筑形式为多层建筑为主，局部可设置点式高层，限高60米（20层以下）66第六十六页，共二百零五页。大型商场SHOPPINGMALL沿街商铺餐饮、休闲娱乐专业（批发）市场Ⅰ432消费型商业在常熟比较成熟，认知度高，也可以满足开发商要求对外出售，是本项目重要开发方向写字楼酒店&酒店式公寓高档公寓消费型商业消费型商业的几种模式67第六十七页，共二百零五页。06年常熟人均GDP达到9000多美元，从商业发展规律来看，常熟已经进入了都市Mall发展的成熟期，完全有条件开发Living-Mall＆从我国商业的发展历程可以看到，商业业态经历了一个“百货商店——大型综合超市——商业街——Mall”的发展过程。＆常熟ShoppingMall规划中已经出现了世茂中心这样的购物中心，未来ShoppingMall在常熟的发展必然是大势所趋。＆常熟2006年人均GDP为9000多美元（按户籍人口计算），从人均GDP水平与业态发展阶段的关系可以看到，目前常熟完全符合Mall的发展要求。商业发展模式我国商业业态的发展历程人均GDP(美元/年)相应开发模式1000-2000百货商店2000—3000大型综合超市3000—4000便利店4000—8000都市MALL8000—10000仓储式购物中心10000以上郊区MALL时间段业态1990年代初期百货商店、批发市场1990年代中期大型综合超市、仓储商场1990年代后期商业街2000年后SHOPPING-MALL常熟所处阶段常熟所处阶段大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场68第六十八页，共二百零五页。常熟市的社会和经济发展水平完全

适合发展第二代购物中心——Living-Mall＆目前，国际上对shoppingmall的发展划分为两个阶段，第一代ShoppingMall主要是单一消费（购物），是商品经济的载体；第二代Livingmall主要是复合消费（多功能），是体验经济的载体。Mall的发展阶段特点相适应的人均GDP水平相适应的汽车拥有率水平相适应的恩格尔系数水平相适应的居民休闲时间第一代的Shoping-Mall主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”1000~2000美元15%~20%（亚洲国家）40%~50％无要求第二代的Living-Mall“一站式消费”——增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他功能，因功能更多，空间需求也更大3000~4000美元40％以下全年的1/32006年常熟人均GDP9877美元汽车拥有率21%恩格尔系数29.1%居民休闲时间全年的1/3数据来源：常熟市年鉴、苏州市年鉴MALL在国际上的发展阶段及相应特点大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场69第六十九页，共二百零五页。目的性消费带动随机性消费本项目，体量大、距市中心约3公里，属于新的开发区域，对现有的商圈辐射力较弱，人流量是本项目不可逾越的鸿沟；唯一根治“人气不足”的方法就是增加项目功能和扩大其覆盖面，引入外区客户；这就需要项目给消费者一个存在理由和目的；世联认为：适合发展第二代购物中心——Living-Mall目的性消费是吸引商业人气，当人气聚集后，利用项目自身功能、设施、业态、环境让消费者作出随机性消费的选择。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场70第七十页，共二百零五页。投资者对常熟的街铺投资十分积极，但由于本项目总体量达到14万平米，考虑到建筑设计要求，做街铺不太现实大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场★常熟的投资者对位置好的铺位有极大的热情；★城市之光、华府世家等住宅项目的沿街底商，开盘一个月内基本售完，最高价达6万元/平米，但内铺销售缓慢；★招商城沿街商铺，也实现了相对最高的租金和售价；★但本项目体量大，建筑形式及高度有所限制，所以不适合规划为沿街商铺；71第七十一页，共二百零五页。常熟市餐饮业发达，现正向大体量，高档次，交通便捷，停车位充裕的方向发展1.餐饮业发达，大体量高档次酒店超过10家，中小型酒店超过200家2.消费者喜好尝试新鲜事物，对新开业的酒店有浓厚兴趣。3.目前经营较成功的高端大体量酒店，如王四酒家，新开元酒店，铭港海鲜，南海渔村，金海华等均与2003年左右开业，已经到了餐饮业3－5年的“审美疲劳期”。4.高端餐饮业竞争较为激烈，呈多足鼎立局面。5.因为城区较小，交通及道路情况良好，故对远近距离不敏感。6.因为人均消费能力较强，商业及商务状况发达，消费人群进行商务宴请较多，对酒店的规模、档次要求较高。中档小体量酒店经营状况远远不如高档大体量酒店。7.因为自驾车比例的不断提高，对交通道路及停车位有着高要求。8.对中式餐饮的喜好程度远远超过西式餐饮，常熟市高档酒店无一不是以中餐为主。9.消费人群中，有丰富经验的“吃客”较多，对菜肴的品种，口味，新鲜程度要求高。消费者喜好尝新消费者对距离不敏感偏好大体量高档次交通与停车非常重要高端酒店大部分已过3年偏好中餐，注重口味多足鼎立，竞争激烈关键字餐饮业整体发达常熟市餐饮业的基本情况大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场72第七十二页，共二百零五页。常熟市五家高档次酒店情况分析-----地理位置王四酒家位置：西北虞山北麓358号新开元大酒店位置：南部环城南路50号铭港海鲜大酒店位置：中部海虞南路49号金海华位置：中部方塔街83号南海渔村大酒店位置：中北环城北路2号大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场73第七十三页，共二百零五页。常熟市五家高档次酒店情况分析----基本情况名称开业时间面积层主营菜式包厢大厅桌数停车情况装修情况王四酒店老店2003年翻新30002本帮菜，杭菜4640桌左右门口有约100个停车位古典风格，新旧程度一般南海渔村2002年30003粤菜，海鲜，燕鲍翅5025桌左右对面有约60个停车位现代风格，新旧程度较旧铭港海鲜2003年24003粤菜，本帮菜，燕鲍翅4425桌左右后面有约200个公用停车位现代风格，新旧程度较旧金海华2000年9月开业，06年翻新36002粤菜，海鲜，燕鲍翅7630桌左右周边可停10辆，旁边停车场现代休闲风格，新旧程度较新新开元2002年底50003杭菜，粤菜，燕鲍翅7045桌左右地下有约50个专用停车位现代风格，新旧程度一般基本情况分析表大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场74第七十四页，共二百零五页。常熟市五家高档次酒店情况分析-----经营情况名称每日营业额每日平均客流量人均消费（元）停车费毛利率王四酒店淡季：7万－9万旺季：11万－13万淡季：800人旺季：1200人60－100免费～50％南海渔村淡季：6万－8万旺季：9万－10万淡季：400人旺季：600人150－200免费～55%铭港海鲜淡季：5万－7万旺季：9万－11万淡季：500人旺季：900人100－150免费～55％金海华淡季：5万－7万旺季：8万－10万淡季：400人旺季：800人100－150周边免费，停车场费用报销～58％新开元淡季：5万－7万旺季：8万－10万淡季：600人旺季：1000人60－100免费～50％经营情况分析表大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场75第七十五页，共二百零五页。常熟市高档次酒店情况分析----结论综合以上两表分析结果，我们得出以下结论：1.从消费客户群的消费要求出发： －－－－－－－－－经常性商务宴请活动频繁导致消费要求强烈。2.从消费客户群的消费能力出发： －－－－－－－－－人均高收入导致消费能力较高。3.从消费客户群的消费习惯出发： －－－－－－－－－倾向于大体量，高档次，交通便捷，停车方便的消费场所。4.从本地区潜在消费客户的增长情况出发： －－－－－－－－－东南开发区的快速发展，世界500强生产基地的落户，已建成喜徕乐家居市场所吸引人气，潜在消费人群将会大幅度增长。5.从餐饮同行业竞争状况出发： －－－－－－－－－目前高档次餐饮行业竞争较为激烈，呈多足鼎立格局。6.从餐饮行业盈利情况出发： －－－－－－－－－高档次餐饮行业毛利率达到50％以上，净利率在20％左右，盈利情况较佳机遇与挑战并存风险与收益同在大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场76第七十六页，共二百零五页。本项目进军常熟餐饮业的可行性分析

（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端餐饮业的条件？（SWOT分析）Strength（有利条件）和Opportunity(机遇)常熟消费者固有的尝新心理；频繁的商务活动导致的强烈的消费需求；高收入导致的普遍的较高消费能力；即将由于东南开发区和周边住宅物业的发展而带来的大量潜在消费人群；本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位；现有高档餐饮普遍于2003年左右开业，对于消费者已经到了“3年餐饮”的审美疲劳时期，进入时机良好。本项目开发商有建造及运营大型酒店及配套设施的经验。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场77第七十七页，共二百零五页。本项目进军常熟餐饮业的可行性分析

-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端餐饮业的条件？（SWOT分析）Weakness（不利条件）和Threat(威胁)本区域人气尚未充分形成；现有餐饮业同行较经营成熟，在消费者心目中有一定知名度与信任度；现有餐饮行业竞争较激烈，如本项目引入大型餐饮业态，有可能导致同业竞争加剧，降低利润率如采取招租引入方式，则需要统一经营，需要大面积反租，有可能导致现金流出加大，对开发商的资金运作能力是一个的挑战。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场78第七十八页，共二百零五页。本项目进军常熟餐饮业的可行性分析----结论

当对以下2点基本条件有充分认定后，我们认为引入餐饮业态在本项目可行2.如采取先出售后反租的模式，则须考虑到8－10年反租年限，1万平方米反租面积，8％的反租回报率，需进一步测算有可能导致的现金流出量，开发商需做好该方面的准备，防止资金链断流。1.如采取持有物业自营模式，需考虑该部分资金短时间内无法回收所带来的资金短缺问题，并建议引入有一定知名度和品牌，运营能力较强的酒店管理公司运作进行该餐饮项目。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场79第七十九页，共二百零五页。本项目进军常熟餐饮业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动）

项目定位规模体量持有方式配套设施业态互动高档次，人均消费在200左右，营业面积在4000－4500平方米左右建议持有，招商引入有一定品牌知名度的酒店公司进行经营200－300个的停车位规划，周边配套小型便利物业建议适当引入1000－1500平方米左右体量的娱乐休闲业态（KTV，酒吧）等互动（见后续娱乐业分析），与餐饮在同一建筑体内分层经营。经济测算招商引入租售定价业态互动关于该项目的具体持有方式经济比较测算，售价及反租率测算，招商引入租金测算，招商洽谈，酒店管理公司引入，菜式规划，上座率估测，营业额及毛利率测算，净利率测算，酒店具体规划（包厢个数，面积），周边配套物业规划，租金测算，招商引入，业态互动方式等具体规划，不属于本报告内容，将在下一阶段的报告中体现。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场80第八十页，共二百零五页。常熟市娱乐业格局及发展现状：竞争激烈，高中低端层次分明，细分以洗浴中心，KTV为主，酒吧迪厅为辅，业态互动现象明显。1.常熟市娱乐业发达，高端娱乐场所超过10家，中小型娱乐场所约70家2.娱乐业以洗浴中心，KTV为主，其经营较成熟，商家竞争激烈，大体量，档次较高的有天上人间洗浴中心，东方威尼斯洗浴，巴里巴里KTV，天籁商务会所，天上人间KTV，钱贵KTV，中汇娱乐，中江娱乐中心，嘉年华俱乐部等。3.娱乐业普遍采用开业前销售消费卡模式。4.酒吧迪厅正处于发展阶段，目前较成熟的有8号会所（CLUB8）,百度至尊慢摇吧，PARK酒吧，A8等。5.近距离业态互动，消费人群共享情况明显，如巴里巴里与东方威尼斯形成洗浴与KTV互动，王四酒店与百度至尊慢摇吧互动，天籁商务会所中包括天香桑拿与KTV互动，新开元酒店与嘉年华KTV互动，中汇KTV与A8酒吧，中汇宾馆互动，皇冠假日酒店与中江娱乐互动，位于方塔街的CLUB8、钱贵KTV、PARK，天上人间KTV与金海华共享消费人群。6.远近距离不敏感，对娱乐场所的规模、档次要求较高，交通道路及停车位有着高要求洗浴与KTV为主酒吧迪厅为辅偏好高档娱乐场所业态互动，人群共享交通与停车重要距离不敏感关键字多足鼎立，竞争激烈开业前预售消费娱乐业总体发达娱乐业基本情况大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场81第八十一页，共二百零五页。常熟市娱乐业情况分析----地理位置百度慢摇吧位置：西北（王四酒家旁）嘉年华俱乐部位置：南部（新开元边）PARK酒吧/CLUB8/钱贵KTV天上人间KTV/中汇娱乐/A8位置：中部 (方塔街)商业中心，共享密集人流巴里巴里/东方威尼斯位置：北部天上人间洗浴中心位置：西北（虞山北路）中江娱乐中心位置：东部（开元大道）大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场82第八十二页，共二百零五页。常熟市部分高档娱乐场所情况分析-----东方威尼斯/巴里巴里东方威尼斯洗浴中心/巴里巴里KTV定位规模体量地理位置经营项目经营定价大型、高端、休闲娱乐为一体营业面积20000平方米海虞北路55号，交通便利客房、餐饮、演艺、KTV包房、保健按摩、水疗、桑拿、网吧、棋牌、休息厅、健身房、美发东方威尼斯：39元（包括浴资，自助餐，演艺厅）目前淡季正推出“买1送1”活动巴里巴里KTV:大包厢最低消费（12人）：790元中包厢最低消费（8人）：590元小包厢最低消费（4人）：390元目前推出“啤酒无限畅饮”活动配套设施地面停车场，超过100个停车位业态互动洗浴中心与KTV共享主要消费人群，餐饮，健身，美发美容等作为辅助配套大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场83第八十三页，共二百零五页。常熟市部分高档娱乐场所情况分析----钱贵KTV钱贵KTV（方塔街店）定位规模体量地理位置经营项目经营定价中型体量，高端，专业KTV营业面积1500平方米方塔街，商业中心KTV包房大包厢费：108元/小时（12人）中包厢费：70元/小时（7－8人）小包厢费：56元/小时（3－4人）自助餐：9元/人，酒水小吃另行购买配套设施周边可停车20辆左右业态互动位于商业中心，人流充裕，周边的新福士广场，CLUB8，金海华形成互动。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场84第八十四页，共二百零五页。常熟市部分高档娱乐场所情况分析----PARK酒吧PARK酒吧定位规模体量地理位置经营项目经营定价集酒吧，慢摇，演艺于一体的交友型酒吧营业面积1000平方米左右方塔界新福地广场4F民族舞蹈、现代舞蹈、专业/通俗歌手、高笑谐星、另类乐器、疯狂慢摇、演艺嘉宾免费进场，酒水饮料果盆小吃单点。配套设施地下停车场，露天式休闲区业态互动位于商业中心，人流充裕，周边的百货，CLUB8，金海华形成互动。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场85第八十五页，共二百零五页。本项目进军常熟娱乐业的可行性分析

-------（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端娱乐业的条件？（SWOT分析）Strength（有利条件）和Opportunity(机遇)频繁的商务活动导致的强烈的娱乐需求；高收入导致的普遍的较高消费能力；开业前预售消费卡模式可快速回收资金；娱乐业可借助餐饮行业形成一定的业态互动；（如前述餐饮项目被认可）本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位；开发商有经营娱乐业态的经验。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场86第八十六页，共二百零五页。本项目进军常熟娱乐业的可行性分析

------（有利条件、不利条件、机遇、威胁）

本项目是否具备逐鹿常熟高端娱乐业的条件？（SWOT分析）Weakness（不利条件）和Threat(威胁)本区域人气尚未充分形成；现有娱乐业同行较经营成熟，已经达到一定的市场饱和度；现有娱乐行业竞争较激烈，如本项目引入大型娱乐业态，有可能导致同业竞争加剧，降低利润率；如采取招租引入方式，则需要统一经营，需要大面积反租，有可能导致现金流出加大，对开发商的资金运作能力是一个的挑战；如采取出售，由小业主自行经营方式，可能无法保证经营档次及营业互动。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场87第八十七页，共二百零五页。本项目进军常熟娱乐业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动）

项目定位规模体量持有方式配套设施业态互动KTV或酒吧，高档次。营业面积在1000－1500平方米1.整体出售，由小业主自行经营（资金回收快，经营效果难以控制）2.自行持有或出售反租，并引入有一定知名品牌，高端路线的娱乐公司，如宁波彩虹酒店娱乐集团的“国会”KTV，348酒吧等（有可能导致资金流出，但可保证经营效果）与餐饮业态共享停车场经济测算招商引入租售定价具体规划关于该项目的具体持有方式经济比较测算，售价及反租率测算，招商引入租金测算，招商洽谈，娱乐公司引入，内部规划，上座率估测，营业额及毛利率/净利率测算，具体内部规划（隔音，消防，包厢个数，面积）等具体规划，不属于本报告内容，将在下一阶段的报告中体现。综上，我们认为常熟市娱乐业已经到达一定的饱和度，且消费潜力预支现象比较严重，本项目可以采用高端，中小型体量娱乐配套的模式，在餐饮业态附近设置KTV或酒吧，定位高端，营业面积不宜过大；不建议涉足对体量要求较大，建筑要求较高，竞争过于激烈的洗浴业态。大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场88第八十八页，共二百零五页。餐饮娱乐业态与专业消费性市场的互动性

1.专业消费市场的分割性出售，可在很大程度上缓解资金压力；2.专业消费市场的目的性明确，对聚拢人气，提升整个地块的商业氛围，加快商圈形成速度，有着不可估量的作用；3.我们必须考虑后续东部9万平方米的商业氛围和土地商业价值，单靠一个餐饮业态所造成的影响力是有限的，对提升周边土地价商业价值的作用也是有限的，而专业市场对提升周边土地价值，将会起到很大作用；4.专业市场所带来的消费人群，能够在一定程度上保证客流量与上座率；5.餐饮娱乐业态又可为专业市场的潜在消费人群提供就餐和休憩的配套服务，提高方便性，延长消费者驻留时间。

本项目一期开发体量达到54000平方米，单靠餐饮娱乐业态所规划的5000－6000平方米的体量无法满足，餐饮娱乐业态固有的统一规划经营，长时间租赁性质，也会导致物业持有比例的上升或反租成本的增加，故在讨论餐饮娱乐业态时，我们建议开发50000平方米专业性消费市场，与餐饮娱乐业态规划同时进行。主要原因资金压力培育商圈土地升值吸引客流业态互补大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场89第八十九页，共二百零五页。

常熟市现有建材家居商业分布状况常熟市区主要建材及家居市场都分布在市区的东边；较大规模和上档次的企业只有五家;常熟建筑装饰材料市场本项目李闸路建材一条街好美家禧徕乐国际家居生活广场虞杭家具大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场1、常熟建筑装饰材料市场2、李闸路建材一条街3、禧徕乐国际家居生活广场4、好美家5、虞杭家具带着这个问题，我们对以下五家规模较大的商家进行分析90第九十页，共二百零五页。常熟建筑装饰材料市场------唯一的建材批发市场地理位置常熟建筑装饰材料市场（简称：常熟建材市场），位于市区的东边，204国道和外三环路交会处，距离本项目4公里左右；基本情况项目整体规划用地80万㎡，于2001年8月动工建设；2002年开业，前三区共用地面积53万㎡，四区（四期）工程正在建设中；建材市场基本都已经满租，只有三楼余有少量的面积及三区少量的仓库和宿舍；大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场91第九十一页，共二百零五页。常熟建筑装饰材料市场------经营项目户数、面积比较图分析：材料市场经营的项目达14项之多前六位的经营项目为：1、陶瓷卫浴、淋浴房4、地板、木材、装饰板2、油漆、涂料5、家具3、水暖、五金电器6、灯具、灯饰、照明占总经营户数80.9%大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场分析：前六位的经营项目为：1、灯具、灯饰、照明4、地板、木材、装饰板2、家具5、水暖、五金电器3、陶瓷卫浴、淋浴房6、石膏板、线、扣板占总经营面积64.9%92第九十二页，共二百零五页。常熟建筑装饰材料市场------经营项目比例分析分析：1、常熟建材市场现有经营户近700户，其中本地客户占60％多，说明建材市场是一个区域性的市场；2、建材市场开业已有5年时间，是常熟唯一建材专业批发市场，由于是专业批发市场，高端的产品没有太大的份额；3、按经营户数和经营面积统计可看出陶瓷卫浴、淋浴房；水暖、五金电器；家具；灯具、灯饰、照明；占总经营户数54.7%占总经营面积63.6%大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场93第九十三页，共二百零五页。常熟建筑装饰材料市场常熟建筑装饰材料市场是以批发为主的建材专业市场，现经营的品种比较齐全；由于市场距离市区较远，经营面积大，对于一般的消费者来说不方便进行材料的购买，比较适合购买大宗材料；整个市场环境较差，店铺装修也简单，虽有统一的业态布局但实际执行的比较乱，指示系统基本没有，普通消费者往往为了找一件产品花费较长的时间来，很难能在短时间内找到所需的产品；由于是批发市场，因此其产品定位在中低；总结经营面积大、专业批发市场、购物环境差、商品档次低大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场94第九十四页，共二百零五页。李闸路建材一条街

地理位置李闸路南北走向，南起环城东路，北至北三环路，全长大约3.5公里，中间与枫林路、珠江路、长江路、黄河路相交，是长熟市老城区通往北三环的主干道。基本情况＆李闸路沿街的建材商铺较多，面积在60---100㎡之间；＆李闸路前段（东胜路口至珠江路口）人流量相对较多，沿街商铺较集中，但建筑外观陈旧，只有“枫林公寓”底商是新建商铺；＆李闸路后段（珠江路口至黄河路口）人流明显减少；＆个体工商户近250余户；大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场95第九十五页，共二百零五页。李闸路建材一条街-----经营项目户数比较图分析：材料市场经营的项目达14项之多前六位的经营项目为：1、木门、防盗门、移门2、其它（玻璃、墙纸、木雕、浮雕、铁艺等）3、装饰设计公司4、橱柜5、水暖、五金电器6、油漆、涂料可能占总经营户数82.4%大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场分析：前六位的经营项目为：1、装饰设计公司；2、橱柜；3、其它（玻璃、墙纸、木雕、浮雕、铁艺等）；4、木门、防盗门、移门；5、窗帘布艺；6、油漆、涂料占总经营户数80%96第九十六页，共二百零五页。李闸路建材一条街-----经营项目比例分析分析：1、李闸路现有经营户近250余户，都是沿街店铺，每间店铺的规模都不大；2、十年前李闸路已经是常熟专门经营建材的地方了，由于时间跨度长，整个购物环境不是很理想，且大部份都是档次偏低的尚品，因此吸引了一部分低端客源；3、李闸路上有42家的装修设计公司；4、按经营户数和经营面积统计可看出装饰设计公司；橱柜；其它（玻璃、墙纸、木雕、浮雕、铁艺等）；木门、防盗门、移门；

占市场经营户数73%占总经营面积73.3%大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场97第九十七页，共二百零五页。李闸路建材一条街李闸路前段（东胜路口至珠江路口）沿街商铺较集中，人流量相对较多，但由于是沿街的商铺，平均经营面积在50-80平方米间，建筑外观陈旧，只有“枫林公寓”底商的建筑较新建；李闸路后段（珠江路口至黄河路口）人流明显减少，商铺也明显减少，以底商为主，购物环境差；整条街经营品种不齐全，其中橱柜和装修设计公司较多，其余的品种较乱，经营产品档次普遍偏低，以“前店后厂”模式经营的业主较多；由于距离市区较近，便于普通消费者购买普通建材，店铺装修档次参差不齐；总结：主要是沿街商铺、规模小、经营项目杂、商品档次低大型商场沿街商铺餐饮娱乐专业（批发）市场98第九十八页，共二百零五页。禧徕乐国际家居生活广场地理位置禧徕乐国际家居生活广场位于常熟市新城区，地处富春江路以北，黄山路以西，毗邻即将兴建的沪锡常轻轨站点，距离项目2公里。基本情况＆禧徕乐家居生