潍坊龙庭首玺写字楼营销策略报告

龙龙庭·首玺营销推广策略报告2017年5月能定义能定义22载高新区潜潜力·潍坊潍坊位于三区核心，优越的中心·潍坊CityCenter早在2006年，潍坊就确定了“东扩西延”的发展战略，高新区市政配套设施建设以前所新发展新机遇Development新发展新机遇Developmentopportunities第二是地段，第三还是地段。”高新区正是这种不可多得的好地段。作为新兴的高新技术产业开发区，高新区涵盖了潍坊市政府，潍坊市最大文化活动中心，潍坊市最高学府潍坊学院，潍坊一中，潍坊市未来金融中心金融广场，潍坊市高新技术产业潍坊市软件园。2012年全年，高新区经济GDP突破268.1亿元，同比上年增长16.4%，位列潍坊主城区首位。由工业经济向科技服务转轨，由加工制造向研发、孵化、总部经济转型，发展研发经济、总部经济、孵化经济、投融资经济，高新区迎来了前所未有的新机遇和新格局。城市向东总裁、总部大迁移城市向东总裁、总部大迁移马大酒店、天马大酒店、各大银行……业项目、公寓、写字楼的进驻，使这个区阳光大厦接下来是龙庭·首玺的时间——外部环境与自身属性思考税征收等方面来对行业进行调控重点词梳理■回避房地产税，营改增扩围地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。基调上，上半年以2016年调控政策主要集中在上半年，以为主，导致上半年楼市一路高面反应市场有需求，政策压制下2016年调控政策主要集中在上半年，以为主，导致上半年楼市一路高面反应市场有需求，政策压制下11、2016年3月1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。2、2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为20%—25%3、2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行4、2016年5月1日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%11、2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税2、2016年2月22日，营业税优惠政策：90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税3、2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少房房屋土地1、2016年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房，从房源、公租房货币化补贴、税收优惠及市场规范方面给予支持2、2016年2月23日，减少土地储备规模，叫停土地储备贷款3、鼓励农民工进城买房，因城施政去库存4、三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房5、海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目6、甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房7、陕西、山西首套房最低首付20%。。。共推出各类用地共推出各类用地5.7%，各类土地各类土地供需量仍保持低位.2亿平方米，同比下降11.0%于较低水平。共成交15.0出让金2.9万亿元，同比增长比大幅下降，二城市住宅土地成类用地楼面均价和溢价率攀升，四季度调控政策影响下均有所回落■2016年热点一二线城市土地持续高热，地王频出，全国300个城市2016年各类用地成交楼面均价为1904元/平方较2015年提高26.91个不出限制性政策的话，市场变化不大，结楼盘名称心小公寓内承重柱分布明显派道路拥堵，物业费非常高11元/㎡，紧邻劣势陵园品牌电梯、配置中央空调东邻政府行政审批中心A东西向的采光差电梯只有2部，走廊修个大堂，健康街无商务氛围，紧邻医院、加油站结楼盘名称户型及面积配比40-1519.88㎡1-5F为商场6-10F40-120F-160㎡均价7000元/㎡，贷款96折全款95折%，第三130㎡主力150-190㎡400-900㎡"价6800元/㎡，在创业孵化中心入驻前一学生化中心入驻，政府8-西塔41-61㎡东塔124.8-1337㎡均价6780元/㎡，全款96折，贷款97折无65--2000㎡国际甲级写字楼，主力户型100㎡均价6500元/㎡全款85折，贷款87折无㎡F非134㎡-271㎡一二层商铺，三层以上写无43-1000㎡4600元/㎡无70-1250㎡1-2层金融行业3层招商会所4层会议中心5层餐厅西塔6-11层商务客房东塔25层写字间00元/㎡，贷款85折产业中心签约三年，开发商返报率10%，健康产业中心批准00平方米态组合户型面积范围间16-06-30300多个停车位(地下停车位政策况配套套学校、农村信用社、工商、农业银行等0平方米.00态组合B座一层1200(整层售)A座一层1400积范围写字楼均价5600元(托管均价6000元/㎡)房时间间2015-02-28，地下400个策况配套配有洗手盆、坐便器等套乐家、益家园家具广场、中百益家园、华都家具街交叉路口西北角2平方米态组合积范围房时间其中地下停车位784个，车位配比1:1政策万，开盘抽奖9万买写字楼况年无再建项目，升值潜力大幕配套套8平方米态组合F写字楼、一幢24F公寓、二幢24F住F成范围99折，全款96折房时间经延期572个停车位，一期规划822个停车位置优势明显幕配套套项目分析-区位令项目地处潍坊风水龙头——九龙山麓，地势俯瞰全城、灵气所钟；北海路景观大道四通八达令项目区域左有奎文高端金融、商贸配套；右有高新大量科技、服务类产业集群支撑，是衔接两大优质板块的咽喉。令项目所在地块云集了大量高端住宅社区，是潍坊优质人群最密集的区域。W：向西为电业局宿舍、绿城城园，虞河景观带附近交通为北海路城市景观大道、樱前街双向八车道等城市主要道路，交通便利，道路相对较通畅。【本案写字楼的四大突围态势】认知与发产品力、服务优化逐步完善——各层面的梳理和思考研判概念突围5A概念突围5A写字楼——OA办公智能化BA楼宇自劢化CA通迅传输智能化FA消防智能化SA安保智能化有突破浅层泛滥的5A级写字楼一般是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具备5A有一定的地段，引导了一种概念突围概念突围泛滥的甲级写字楼概念突围概念突围成为标杆这样会让开发商会陷入高成本的红海竞争，胜算将较为有限！拼智能化、拼豪华.建议本案在产品配套上体现出符合自身定位的特概念突围概念突围成为标杆概念突围概念突围潍坊首家SVO写字楼SVO写字楼全称Service&VirtualOfficeS即Service，简单来说就是服务式写字楼的核心—服务，这里的服务并非通常的物业服务，而是更进一步的定制型人性化服V即Virtual，翻译过来就是实际上、实质上、优点效能的含义。对于写字楼来说，它所能达到的最终目的即为包含现有写字中办公的商务人士提供最优化和高效率办公和服务环境。OOffice务人士提供办概念突围概念突围SVO写字楼起源(朋务式写字楼)、写字楼分SOHO(生活化商住办公)、IFC(金融中心区)一样，明确的概念能够概括项目的内涵。SVOSVO写字楼“以服务性为主”的全新办整的办公体系，除了办公地点、办公一种集商务中心、行政于一体的办公SVO写字楼特征然而这里的员工说，他们的月租仅1000余元起。这个费用包括了房租、水电、物业费、前5原来，在这个看起来如通常公司办公层的空间里，每间办公客实际上都是一家独立的公司，各自按不同的标准支付月租，一而会议客、会客区以及茶水间等空间。他们拎包就能进来办公，所以叫“即时办公客”。5因此，在使用费用上，尽管这里的设施全部按照甲级写字楼的标准装修，但入住的用户只用为自己使用的设施付费，就连办构驻潍坊分支和中小型创业型企业，这是一套完美的解决方案。SVO办公特点SVO是商务管家SVO办公特点SVO是专业的SVO办公特点SVO是低成本的SVO办公价值创造只是办公空间，还能获得整个商务当有人按照这个电话打来时，总机好，这里是某公司。”上一般可以少于常规写字楼的租(注：针对散户投资宠，解决秔赁前景就是解决投资疑虑。今后运营中，根据实际情况调整。)概念突围SVO成功案例产品突围产品突围硬件层面产品突围产品突围硬件配置大堂：超强的空间感(至少挑高两层)、选用高档杅料，设计要求简约、大气，色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围硬件配置产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围产品突围物业管理公司为写字楼提供。目前在国际上被广泛认可vills行(JonesLangLasalle)、世邦魏理仕(CBRichard产品突围产品突围而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。成熟，综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人户时，也是非常自信的！产品突围产品突围SVO——特色持久运营(从而有效与集群式总部基地写字楼形成区分。)SVO——体贴式配套本案作为注重服务品和内涵的供应开水。科学证明，长期饮用纯净水不SVO——专业商务管家服务通过出商务管家服务的商务与业服务此服务考虑成本问题，采用外包形式，交给各专业公司完成。SVO——无死角免费WIFI覆盖本案可以“wifi免费使用40年”为噱头。解决方案，以及这些服务式如何降低客户运营成本和提升效率。济学家和企业家们，组织规模浩大的企业竞争力排行榜和高峰论坛，以推广竞争力和业主将收获的价值5精装服务式办公区房间内为精装修小户型设计并配备办公家具和配套办公设备(与办公设备定制厂家战略联盟即可，我司可提供相关资源)，客户即时入住。(大面积不设隔板，预留个性化装修的空间)，并享受专业商务服务。软硬件相结合，立体化解决投资客户的后室公室”服务体系更多是在运营。与其它写字楼部同(其它写字楼最多是物业招租)，我们对置业者未来投资的已经有了明确的业主将收获的价值体贴式配套致的商务配套，商务中心的功能扩至最大。楼层可设24小时开水间，体贴式配套，以人性5特色恒久运营服务野，在硬件配置实现主流的情况下，软性提升，赋予楼宇灵魂！相对于其它同时，无论是大客户，还是小客户，都能从中得益。而实现投资客——实现从销售到运营到口碑的良性循环。(正如前文所倒叙的故事)项目发展目标与核心主旨打造潍坊内核、中央区的总部商务基地高档理念·尖端商务序列/区域轴心·商务办公新坐标绕商务地标进行包装件优势围绕投资价值进行深入阐述“价值”第三篇章扬帆——填补市场空白树立经典写下重要序章的名片龙庭·领界推推广辅推案名建议龙庭·鼎峰国的重器，是政权的象征SloganSlogan推推广营营销突围客户关注点 5生产工具——提高生产力区域是否能提升企业经营的效率？(例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点更近)5形象(面子)——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求？营销突围营销突围客户关注点 普遍重点关注物业形象和服务营营销突围客户需求 仍关注到产品经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率？(例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点更形象(面子)——产品是否适合公司的形象要求？营销突围第三步：选择购买根营销突围第三步：选择购买根据写字楼物业服务确定。在区位相同、形象相同、配置相同和观环境第一步：选择区域根据交通、产业链、知名度和价格区间确定区位。客户购买写字楼三步走(例)件配置第二步：进行对比根据写字楼档次、内部配置、功能性和价格确定可能购买的几个营销突围营销突围客群，对写字楼的购买力很强，但多为租用。客户定位买兼有，需求面积1000对办公环境、商业配套、功能要求较高，面积大多在营营销突围核心精神着眼区域发展，再造板块高度实现客户升级，创造经济价值最大化立于世界百强，打造商务巅峰营销目标营营销突围营销轴线6月7月8月9月10月11月12月211月，开盘强销期，11月26日开盘(拟定，实际开盘时间根据蓄客情况来定)，进入销售期。战术策略PointtopointAd▄通过高层渠道，直接促成交易▄通过意向或签约客户的口碑进行营销战术策略PointtopointAd▄通过高层渠道，直接促成交易▄通过意向或签约客户的口碑进行营销LinkLinkPipelineExperence龙庭置业、沈潍幕墙可以组织目取现场体验的方式，迚行有效的推营销Apple法则Experence代理行的资源，建立有效的客户资源DM电子邮件等有效的方式进行营▄借助公益的，商业的推广活动为项目推广。▄邀请报纸，杂志，电报，广播，网络媒体等Pipeline营销突围营销突围循环系统务实的市场研究与营销突围循环系统务实的市场研究与产品打造配以针对性系统化的营销体系，最终使“青”苹果到成熟的“红”苹果。战术策略研究研究Research产品Product执行ExecuteRlpeApple调查Rnvestigation营营销突围客户全接触系统营营销突围战术策略销营营销突围战术策略——发现SVO占领潍坊，爆破潍坊市场，打破潍坊市场房地产营销目前的局面。形成强势推广风暴，让每一个潍坊人都知道“龙庭·首玺”，短时间内，统一行动，迅速成为市场亮点！▄占领潍坊——高端场所、网络全面铺开、蓄客期报广短期配合▄占领商务区——在使用写字楼楼宇风暴▄扼守要道——主干道出入口、中心区户外▄形象截客——项目外包装营销突围营销突围战术策略——发现SVO深入潍坊高端消费场所，精准出击在潍坊富人阶层出没地点增加资料获取点。▄与高档汽车经销商和汽车美容店接洽，将项目资料放置到店内；▄与高档餐饮店、会所、星级酒店和高端宾馆接洽，放置项目资料。◆设展架/派人派发/联络各据点工作人员协助派发◆宣传物料：海报、折页、优惠赠券等营营销突围战术策略——发现SVO网络信息铺天盖地，各类线上媒体全面开展，宣传全面铺开，持续宣传项营销突围营销突围战术策略——发现SVO营销突围营销突围战术策略——发现SVO营销突围营销突围 知名财经专家投资讲座龙庭大讲堂暨成长型企业联盟……营销突围营销突围放仪式等营销突围营销突围项目产品说明书、招商手册、宣传片等材料发布营销突围营销突围物业公司进驻仪式、律帅咨询所等合作签约仪式SVO务记者、品牌商家、业内人士营销突围营销突围大型企业、裙楼商家主力店进驻签约仪式XX签约仪式记者、品牌商家、业内人士营销突围营销突围战术策略——体验SVO销售案场人员服务、硬件服务设备展示、案场包装此为成都万科手机APP营销展示中心营销突围营销突围战术策略——体验SVO建立龙庭商务中心线上微信售楼部营销突围营销突围战术策略——体验SVOSVO体验季同基商务中心样板楼层开放仪式记者、品牌商家、业内人士营销突围营销突围战术策略——购买SVO领界(暂定名)商务中心盛大开盘记者、品牌商家、业内人士营销突围营销突围战术策略——购买SVO全民营销优惠政策推出，答谢活劢老客户(新客户)推荐新客户购房，建议可得到价值2000元消费卡一张(中百楼等值消费卡)，同营销突围营销突围战术策略——推介SVO整合企业客户资源，开展行销走访在客户或宣传类型宠户营销突围营销突围战术策略——推介SVO享受“中百”价值1000利利用各种行业资源，通过客户聚焦、小众传播、圈层营销的方式可在低成本下取得显著的成绩。营销突围营销突围战术策略——推介SVO与银行、金融业进行互动，客户资源共享业资源，通过客户聚焦、小众传播、圈层营销的方式可在低成本下取得显著的成绩。营销突围营销突围战术策略——推介SVO与高端汽车4S点进行联动，客户资源共享营销突围营销突围战术术策略——渠道拓展十大渠道的可能性合作单位渠道——合作乙方，房源折扣付款。成交业主渠道——老带新，新思路，系统化。跨界合作渠道——相关行业领域，双赢操作。意见领袖渠道——资源型个人团队，分销。房展，繁华地段巡展宏观微观个案对比宏观微观个案对比适庒需求营造亮点调性高企方方案回顾深入心理顺应心理专务专金泽地产公司项目部项目总负责人：宋书凯执行团队负责人：李静队监策划组(2人)理队销售经理A销售A组(10人)案场监管负责人案场监管负责人团队务策略中心务全市300家分行销售经理B销售B组(10人)对于案场销售人员对于案场销售人员拷客组拷客组拦截组渠道组网络组行监督考核(20人)(10人)(10人)(20人)有超强的案场及策略把控能力案场管理能力•销售员选取：至少从业3年以上，操作过类型项目，有优秀的执行力，客户把现场服务团队客户维护团队客户满意度调查客现场服务团队客户维护团队客户满意度调查客户跟踪回访标准化接待流程2组PK制、末尾淘汰制卓越项目专属服务团队三大团队保障，细致化分工，标准化监管，