某地块住宅项目可行性研究报告

、本地块分析（1）、地块现状项目地块已平整好，目前为空地。项目隔北侧运河为居民住宅区（绍钢宿舍），较为杂乱，东侧XX路还未开始建设，南侧为XX路，但其邻路范围较小。（2）、周边配套项目的商服配套主要依靠XX市区，南侧XX路为XX东西向的主干道，出行便利。未来随着迪荡新城的建设，区域配套会逐渐成熟，区域未来发展潜力较大。整体来看，项目的位置正好处于环城东路外侧，距市区较近，地段条件优良；但其周边小环境较差，整体居住环境及道路系统还未成形。（3）、地块SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近XX路主干道，出行便利；项目地块两面临水，易于打造景观住宅；劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；机会（O）项目位处迪荡新城，区域发展潜力较大，是XX发展的重点区域之一；XX市区住宅越来越少，城市向外围区域发展，给项目带来机会；XX经济发展平稳，以工业为支撑，有较多私营业主；2009年XX整体房产市场发展态势较好，进入回暖阶段，给项目带来一定利好；威胁（T）项目土地成本较高，对未来利润影响较大；XX房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争。——项目地段出色，小环境较为杂乱，产品亮点较多。6、总结项目高层预计2011年下半年推出，从房产一级市场来看，XX金绿泉置业有限公司以总价12.2亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的XX天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在11000－12000元/平米，保守估计，等项目入市，预测XX市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。三、项目定位1、SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近XX路主干道，出行便利；两面临水，环境优美。外墙用材高档，石材干挂。知名设计院设计方案。品牌物管管理国内知名园林景观公司设计小区内景。人车分流别墅与高层相结合，户型大气阔绰，定位高档。高科技的智能化配套劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；户型大，总价高，客户群体有限。威胁（T）政策调控,会引起购买力的萎缩.XX房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争虽然环河而居，但比起大滩而言，环境优势不明显。机会点市中心、地段的稀缺性，缓解市场的竞争压力。今年年底开发商踊跃拿地，地价的不断创新高，对明后年的房势起到助推作用..2、项目整体定位从项目自身立地条件来看，项目区位条件较好，地段比较出色，地块两面临水也成为打造高品质社区的先天条件，不足之处在于目前商服功能较弱，周边小环境较为杂乱。从目前XX整体房产市场来看，进入2009年3月份，XX房产市场整体逐渐回暖，成交量与成交额同步上升。目前市场上在售的个案整体去化均达到较好的效果。从项目所处板块——迪荡板块的发展来看，世茂迪荡新城的开发已初具雏形，未来随着商业超市的进驻，其发展看好；世茂盛世名苑的高层产品在市场上接受度较高。综合以上方面，建议项目充分利用西侧、北侧河景放大自身景观优势，努力提高自身品质，将其打造成为XX新城臻品住宅——列鼎两河，领秀迪荡。3、项目客源定位根据项目的整体定位，建议其利用自身良好的地段及自然条件打造XX新城的臻品住宅，这决定了项目的高品质。目前市场上与项目品质相当的楼盘主要集中在大滩板块（XX天下、白鹭金滩及山水名家）和迪荡板块（世茂盛世名苑），项目的客源引进应参考这几个重点个案。做为政府重点发展的区域——大滩与迪荡，这两个板块依托良好的自然环境及规划，区域内项目品质高端，吸引了XX绝大部分的高档置业群体的眼光。建议项目客源定位为：改善性的置业者——追求高品质的住宅生活；私营业主群体——有较高的经济承受能力；35－45岁的中年——给家庭一个温暖、舒适的家。4、面积配比定位:高层户型配比户型面积（平米）套数阶段套数和阶段套数和阶段套数和141.852525252160.526264698172.72020183.8135252186.71318826205.1267286109210.31321213219.220245.7114246.31246.810246.92251.8223232654269.21270.52271.41272.1229211309.424443571378.51总计263排屋户型配比户型面积（平米）套数阶段套数和阶段套数和阶段套数和24116161674255612582566285464632981212203434353888总计945、总结项目高层预计2011年下半年推出，从房产一级市场来看，XX金绿泉置业有限公司以总价12.2亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的XX天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在11000－12000元/平米，保守估计，等项目入市，预测XX市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。四、规划设计1、设计依据（1）、XX市规划管理规定。（2）、XX市建设局提供的地块土地使用规划设计条件。（3）、浙江XX房地产集团股份有限公司的方案设计任务书。（4）、XX市建设局提供的1：1500地形图电子文件。（5）、现行建筑、结构、给排水、电气、暖通等设计规范及规定。2、工程内容及规模概况XX路1号地块为低层住宅和高层住宅相结合，拥有优美景观绿化环境的现代化高品质城市住宅小区。本工程于XX市经济开发区一号地块，规划为住宅小区，东侧临规划XX路，南临XX东路，西侧是环城河，北侧是XX古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。方案总建筑面积为80000m2，地下建筑面积为35000m2，容积率为1.377，建筑密度为30%，绿地率为30%。总户数357户，总停车位613辆。3、设计指导思想理性的总体控制和合理有效的配套是设计的原则；典雅、时尚的建筑造型和园林化的环境设计是我们的设计理念；注重细节、注重质量和户型的精致化是我们的设计专业化的标志。小区以明确而流畅的各种功能流线从容满足了居住建筑自身的功能要求，以整体感觉简洁流畅，细部表达丰富细腻的建筑语汇体现出建筑自身高雅脱俗的精神气质，以整体大气的仪态展现出建筑独特的个性。4、总体设计（1）、总体布局本地块西面和北面临河，景观条件优越，是市区的稀缺资源，规划设计时充分利用景观条件，建筑垂直环城河布置，让景观渗透入小区内部，引入环城河水形成小区中心。排屋沿西面布置，高层住宅设置在地块的北面和东面。（2）、功能空间分区本项目为一低层与高层住宅结合的小区。整体布局上，本方案采取了北面、东面高，西面低的建筑布置方法，一条消防车道将地块分成两个区域，西侧是排屋区，东侧和北面是高层区。地块西侧沿河是3层的排屋区。排屋区沿河以及中心景观北侧为双联的高档排屋，其余为四联和六联排屋。排屋区被中心景观分为了两个区域，使得每个组团的尺度更宜人。地块东侧是16层的高层区，西北角为两栋13层高层。物业用房设置在北侧，结合次入口空间设计，也是主要道路的一个对景。（3）、交通组织1)出入口设置方案把小区的主入口设置在规划XX路南部，次入口设置在北侧沿XX古运河的规划道路上。另外，在地块西南角沿XX路设置一个人行入口。2）道路系统及人车分流。小区采用完全人车分流的形式，小区内部只留有一条4m宽的消防车道，只考虑消防车和装修车辆的临时通行。另外，在小区临水面设置了滨水步行系统，与小区的内部景观相互渗透，相互辉映。3）停车系统方案共设固定泊位613个。其中排屋每户考虑独立地下停车库，高层公寓与多层的停车设置在地下车库，地面设置一些露天泊位。停车率满足规划要求。4）竖向设计由于地块本身地势较低，南侧XX路比地块高出近4米，设计充分利用地形，用地下室做为场外道路与建筑的空间交接。设计住宅底层标高为黄海高程7.8m,东侧规划XX路上主入口处路面标高为6.6m,北侧规划道路路面标高为7.4m.(4)、绿化景观分析1）方案同时充分考虑了地块原生态、水系的保护和利用，精心布置了原水系两边的绿化景观。2）住宅成组团布置。组团绿化、中心绿地、滨水景观相互渗透，互为一体。3）设置注重对景，追求步移景异的效果。5、建筑单体设计建筑设计力求将不同户型的建筑与造型完美结合，户型丰富多样，突出个性，满足业主的不同需要。同时结合中心景观，满足人们对居住品质的高层次需求。在建筑使用功能设计上，充分考虑到了居住的舒适性与实用性。所有户型在保证节能要求的前提下大面积开窗，使套内取得良好的采光和通风效果。户型设计充分利用了优美的小区景观，使住户足不出户便能享受到大自然的亲抚；住宅内部功能分区明确，动静分开，互不干扰，房间尺度适宜，每一寸空间都得到了合理的利用。在建筑立面形式处理上，我们采用新古典主义的建筑语汇。用古典主义的典雅的形式，结合建筑本身体形上的进退关系，丰富了建筑外立面，又将现代的元素融入其中，赋予其新的生命力及时代感。住宅建筑外墙大面积使用石材干挂，同时配以精致的古典线脚。所有建筑依照“规则中求变化，典雅中显韵味”的设计理念，达到设计上的多样性及多元化，通过不同的体形组合，使建筑典雅而不失活泼。从而使小区更富有内涵，凸显出属于自己的独特气质6、主要经济技术指标（一）整体规划主要经济技术指标建设用地面积：58087㎡总建筑面积：80000㎡其中住宅总面积：79200㎡其中高层52350㎡低层住宅26850㎡公建面积：800㎡其中社区用房170㎡物业管理用房250㎡物业经营用房330㎡公厕50㎡地下建筑面积：35000㎡其中人防地下室3600㎡容积率1.377建筑密度30%绿地率30%居住户数357户居住人口1250人汽车泊车数613其中室内车库（排屋）188个地下车库泊位411个露天泊位14个自行车停放自行车库设置在地下室五、销售开发计划1、蓄水期策略：1、VIP购房卡活动道具：“VIP购房卡，限量发布（预推100张VIP卡）活动时间：8月8日-8月15日活动地点：售楼处现场活动目的：稳住意向客户，为开盘积聚人气，增强销售信心活动内容：通过报纸广告宣传活动形式，本案将于8月8日开始发VIP购房卡。买卡不排序，造成抢购局面，积聚人气。通过本次售卡，能够稳住那些对本案有好感，但又不愿意在8月份（淡季）下定购房的客户，以免客户流失；同时，通过本次VIP卡的发售，可以为9月开盘积聚人气，增强销售信心。活动形式：意向客户预付定金2万，到正式开盘时可变4万房款。注：购VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。（一次性付款折扣建议在98折。）折扣策略：按时办理购房手续可再享受购买车位的优惠政策。公开期策略：达到一定数量的购卡客户，开始正式对外公开销售，合理运用价格差及销控技巧，在开盘当天，借助现场的氛围及人气，先将低楼层及位置教不好的房源先去化。根据开盘的人气效果，适量的销控位置好的房型，以备以后提价之用。媒体策略：强大的媒体攻势迅速引爆、结合SP活动迅速达到开盘旺销的目的。业务执行：本阶段主要工作计划：接待来电、来访客户，客户追踪；成交签约；客户调查分析，信息反馈；贷款资料收齐；广告媒体修正；房源销控调整，价格表调整；周边楼盘市调；销售人员再培训。SP活动：活动一、开盘典礼（1）开盘当日邀请市领导进行剪彩仪式，并召开新闻发布会和产品推介会，再配报纸稿软文和电视广告进行宣传；（2）开盘日当晚邀请区领导，市知名企业家、记者在酒店举办开盘鸡尾酒会。持续期策略在销售率已达65%以上，在已有一定数量的老客户的同时，可以适当通过客户介绍客户的方式，促进成交。通过对已购客户的回馈的方式，赠送小礼品或定期对已购客户进行回访和相关问卷式调查，并以精美专书的形式邮寄客户，进一步打造本案高档形象，同时保持与已购客户之间的良好关系。在此，可以配合一些SP活动，以期达到更好的口语传播效果。SP活动二新老客户联谊活动针对客源：已购客户、意向客户活动场地：当地高档酒店活动目的：口语传播：在老客户心中落下口碑，达到引荐新客户目的。活动内容：老客户介绍新客户成交，老客会即可享受免交一年物业管理费。媒体配合：各路媒体记者参加讨论及采访；通过与会人员达到良好口碑效应

3、价格推进策略总价控制建议：高层总价控制段：面积140-160户型价格范围180万-205万面积172-188户型价格范围220万-250万面积205-220户型价格范围260万-295万面积246-292户型价格范围312万-385万联排总价段：面积241-285总价范围530万-630万双拼总价段：面积329-353总价范围820万-880万价格策略的动态性

价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，要根据实际作策略性调整；市场的好与不好造成价格的动态波动；推出阶段不同，房型、楼层不同，都要作策略调整；买主实力不同，在价格上要作策略性差异调整。技巧性价格策略,差异性价策略，实行一房一价。分期开盘，价格逐步提高，上涨幅度控制在3-5%左右。即每次涨幅在500元/平方。目的：销售均价逐步走高，既体现楼盘在升值，也可稳定已购客户心理，促进老客户带动新客户成交。4、销售计划销售周期：第一阶段：高层结合联排销售（2011年9月-2011年12月底）第二阶段：高层销售阶段（2012年1月-2012年3月底）第三阶段：联排加高层（2012年4月-2012年12月底）第四阶段：联排加高层（2013年1月-2013年6月）销售时间预售量体2011年9月-2011年12月底高层2.41万方+联排6000方2012年1月-2012年3月底高层0.6万方2012年4月-2012年12月底高层1.965万方+联排16850方2013年1月-2013年6月高层0.26万方+联排4000方5、开发计划第一阶段：项目前期筹备期（2009年6月2010年5月底）第二阶段：项目施工期（2010年6月—2012年12月底）其中2010年6月—2010年12底：桩基工程和地下室施工期2011年1月—2011年12底：主体装饰工程施工期2012年1月—2012年6底：场外工程施工期2012年7月—2012年12底：配套工程施工期及验收、备案期第三阶段：交房及后期服务（2013年1月—2013年12底）六、财务分析及资金回收计划1、项目财务分析：项目投资成本估算简表单位：万元、万M2、元/M2序号工程费用名称总金额工程量楼面价格备注一前期工程费用1土地成本45000.008.005625.002规划设计费用320.008.00403其他前期土地费用392.598.0049小计45712.598.005714.07二建筑安装工程费用1别墅建安费用7518.002.68528002其他建安费用200.000.0825004高层建安费用15705.005.23530005地下车库7000.003.502500小计30423.008.003802.88按较高标准预估（外墙石材干挂）三各类配套工程费用1供电帖费1440.008.001802煤气管网帖费160.008.00203上水管网帖费160.008.00204园林景观费用800.008.001005区内公建费用160.008.00206通讯工程费用80.008.00107其他附加费80.008.0010小计2880.008.00360四直接投资额合计79015.598.009876.95五相关税费（间接投资）1利息5250.008.00656.25贷款35000万元，2年，年利率7.5%2综合税金6991.888.00873.98总销金额的5.5%3项目管理费用1580.318.00197.54直接投资额的2%4不可预见费用1580.318.00197.54直接投资额的2%5营销费用2542.508.00317.81总销金额的3%（含广告媒体费用）6契税1350.008.00168.75土地费用的3%7物管费用96.008.0012.00小计19391.008.002423.88项目总投资和成本价格六总投资额98406.598.0012300.82七销售价格和总销金额1别墅销售金额590702.685220003高层销售金额680555.23513000合计1271257.9216051地下车库为赠送，不单独销售八投资收益1税前利润额28718.413项目总投资税前利润率29.18%2、项目资金回笼状况：销售时间销售面积（M2）销售单价（元）销售金额（万元）资金回笼金额（万元）2011年9月7300联排21500、高层125001070043002011年10月7300联排21500、高层125001070043002011年11月7300联排21500、高层125001070043002011年12月8200联排21500、高层12500120004800合计301004410017700销售时间销售面积（M2）销售单价（元）销售金额（万元）资金回笼金额（万元）2012年1月2500高层130003300237002012年2月1500高层13000200080002012年3月2000高层13000260010002012年4月6000联排22500、高层13500990039002012年5月6000联排22500、高层13500990039002012年6月4000联排22500、高层13500660026002012年7月2500联排23000、高层13500410016002012年8月1500联排23000、高层135002400118002012年9月1500联排23000、高层135002400155002012年10月5000联排24000、高层14000900036002012年11月5000联排24000、高层14000900036002012年12月5000联排24000、高层1400090003600合计425007020082800销售时间销售面积（M2）销售单价（元）销售金额（亿元）资金回笼金额（亿元）2013年1月2000联排25000、高层14000400078002013年2月1000联排25000、高层145002000120002013年3月1000联排25000、高层14500200020002013年4月1000联排25000、高层14500200020002013年5月1000联排25000、高层14500200020002013年6月600联排25000、高层1450012001200合计66001320027000总计79200127500127500项目资金支出状况：时间支出金额（万元）备注2009年6月—2010年5月底48000土地款及前期费用2010年6月—2010年12月底15000工程费用及规费等2011年1月—2011年12月底20000工程费用及相关税费2012年1月—2012年12月底10000工程费用及相关税费2013年1月—2013年12月底5400工程结算款及相关税费合计984004、项目资金计划本项目公司注册资金11000万元，总投资额98400万元，其中项目直接投资额为79000万元，资金计划为：注册资金11000万元，股东借款37000万元，项目贷款35000万元，不足部分使用销售预收款。具体资金使用计划如下：时间支出（万元）