综合市场商务公寓楼项目可行性研究报告

PAGEPAGE1一、项目名称及承办单位1、项目名称综合市场商务公寓楼项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位xx区xx社区居委会法人代表：地址：福寿西街以北，月河路以东联系电话：4、报告编制单位xxxx工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：丙级证书编号：工咨丙11820060058发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、xx区xx社区居委会与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）5、《xx市城市总体规划》6、潍政发[2004]9号《关于加快中心城市城中村改造的意见》和潍政发[2006]25号《关于加快中心城市城中村改造的补充意见》7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。8、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况xx区xx社区居委会。五、研究结论1、建设地址该项目位于福寿西街以北，月河路以东，该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设综合市场的理想地段。2、建设规模该项目总占地面积16650平方米，其中可建设用地9427平方米，道路用地面积7223平方米。总建筑面积27000平方米，其中住宅建筑面积12150平方米，商业建筑面积14850平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%，总户数108户，居住人口270人，停车位110个。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为商户、居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为22个月，工程拟于2008年4月份开工，预计2009年12月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为4914.0万元，其中工程费用4517.7万元，其他费用162.3万元，预备费234.0万元。项目的资本金为1720.0万元。6、资金筹措该项目建设资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和xx区城市发展规划，对于改善村民住房条件，美化城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动xx市建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。一、项目提出背景xx区位于xx市区西部，原xx市区范围基本上座落于xx区内，随着xx城区结构调整，xx市区的发展重点也随之向东部倾斜，xx市城区东移，老xx市即xx区的城市发展严重滞后于xx市的总体发展，原城区面貌多年来未有实质性的改变。随着市委、市政府繁荣老区、开发西部的战略构想的实施，近几年，xx区的城市建设步伐明显加快，城市面貌大有改观，但重点街道、商业路段的改造由于人口密集，已有的商业店铺较多，改造拆迁成本较高，因此，多段需要改造的路段至今尚未实施。月河路是xx市的一条南北交通次干道，位于xx区内，北起北二环西街，南到胜利街，该路段为生活性道路，人口较多，商业网点密集，且多数房屋建设年代已久，设施条件差，周围环境已直接影响到城市的品味和形象。根据xx市城市总体规划和xx区重点建设规划，近期将对月河路及周边规划建设一条称为“第二条北海路”，使其成为xx市的标志性建筑和亮点，并促进城区西部经济的发展，给市民一个舒适的居住、休闲、购物场所。xx社区居委会xx综合市场商务公寓楼项目位于规划建设的月河路与福寿西街交叉口东北角，东临北门大街，北临北宫西街。因此，该项目的建设是服从和配合城市重点建设项目的需要。二、xx市城中村改造指导思想和基本原则城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐xx、效益xx的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为xx市建设现代化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。－－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。－－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。－－坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。－－坚持区别对待、因地制宜的原则。深入认识不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城中村的实际问题。－－落实科学发展观、建设节约型社会的原则。根据落实科学发展观的要求，城中村改造中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。珍视城中村积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。三、xx市城中村改造目标xx市城中村改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐xx、效益xx”的重要组成部分。根据这一目标要求，必须做到：－－空间融合。通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城中村的生活环境，将城中村的土地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。－－管理融合。按照现代城市社区建设的要求，完善城中村的管理体制和社区组织体系，将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。－－经济融合。将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。－－文化融合。妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。xx市城中村改造在未来五年的工作目标是：以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活环境的普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动一体化建设，促进城市化水平和城市面貌的大改善。四、城中村改造的必要性城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行城中村改造。1、符合国家相关的产业政策改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。1998年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。几年来，随着住房制度改革的逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，推动了住房新体制的建立。尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策，但随着银行贷款利率的多次下调，房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。特别是国家为了刺激经济增长，进一步扩大内需，相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。主要包括：培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。住房逐步实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。xx市也以潍政发2004-83号来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。该项目城中村改造工程，以中等价位、中等套型的居住房面向满足不同要求的居民居住要求，为居民提供优美、舒适的居住环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。2、是实现城市物质形态现代化的需要。从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。从市政建设来讲，城中村的市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与城市的整体发展严重不配套，影响了城市功能的发挥。因此，要实现城市物质形态的现代化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中去。3、是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要。城中村主要是以初级关系(地缘、血缘和原农村社会关系)为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系(业缘、契约关系)为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了新的城市二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题。在城中村里，村民们在经济上和社会认同上都很排外，在社区管理中强调传统伦理，而不强调现代法理，强调习惯而不强调制度，他们更多地认同传统权威，借助传统的办法解决彼此之间的矛盾。而以国家法律为依据建立起来的居民委员会在城中村中没有相应的地位，大多数村民仍然认同城中村原有的经济社会组织。居委会没有权威，城中村社区的经济组织与上级组织又没有隶属关系，因此，上级组织(如区政府和街道)进行社会管理的渠道不是很通畅，有的政策推行起来阻力很大，使得城中村俨然成为一个“独立王国”。只有改造城中村，淡化和瓦解城中村的社会结构，才能实现城中村社会结构和社会管理的现代化。4、是改善城市环境和社会治安的需要。创建国家级园林城市、推动城市化进程是xx市委、市政府确定的奋斗目标，围绕这一目标，市委、市政府投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。城中村在环境卫生上存在着先天不足：建筑密度大，绿地少，通风采光差；市政配套差，道路狭窄，标准低，用电线路纵横交错，排水管网不足，污水横流；居住人员庞杂，乱粘贴，乱设摊，乱扔垃圾，管理方式和手段落后，环卫工作不到位，卫生状况差，居住环境恶劣。有人描述城中村是“村外现代化，村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说：“住在‘城中村’，不知晨与昏；难见窗外一线天，一日三餐要开灯。”居住环境可见一斑。在社会治安方面，城中村房东出租人员把关不严，藏污纳垢，管理混乱，治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至90%以上，发生在出租屋的案件占总案件的30%左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市社区一致，将使城市环境卫生和社会治安有一个根本性的改观。5、是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中心，但充斥着高低错落、标准不一的私房，土地利用效率低，产出低。另一方面，随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造，既可以改善城市环境，又可以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在，也影响了城市房地产和物业价值。城中村周边房地产的价格普遍比其他区域低，销售也受到影响。如果改造城中村，不但将使城中村周边的房地产升值，而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。总之，改造城中村，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。否则，随着时间推移，城中村私房为了租赁需要自行翻新将带来一轮一轮新违章建筑的出现，使改造成本持续增加，改造难度进一步增大。6、是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的具体体现。党的十六届五中全会指出要以科学发展观统领未来整个经济社会发展全局。贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，最关键的是维护人民群众的利益，提高人民群众的生活水平。而实施的城中村改造工程，将直接惠及广大市民特别是城中村中的居民。通过城中村改造，可以大大改善广大居民的居住条件和生存环境，增加就业岗位，提高群众的生活水平，这也是城中村改造的根本目的。五、项目销售分析该项目是xx区城中村重点改造项目之一，是xx社区居委会村民安置工程，xx社区居委会现有住户780户，村民2400人。根据潍政发[2004]9号《关于加快中心城市城中村改造的意见》和潍政发[2006]25号《关于加快中心城市城中村改造的补充意见》，该项目开发建设的房屋除安置60户居民，综合市场对外出租，剩余部分住宅全部对外销售。六、结论城中村改造要树立长远眼光。注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现社会形态的改造，使城中村更好地融入到城市整体中去，以实现城中村彻底地城市化。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对xx市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，xx区xx综合市场商务公寓楼的开发建设是十分必要的。第三章建设条件与建设地址一、建设地区概况xx市xx区即古潍县城，位于xx半岛中部，是“世界风筝都”—xx的中心区，1984年地改市时，由小xx市改设为xx区。1994年又以市中心白浪河为界，进行了区划调整，河东为奎文区，河西为xx区。全区总面积272平方公里，人口36.8万，辖6个街道办事处和2个管理区。2006年，全区生产总值完成62.2亿元，较上年增长17.8%。其中，第一产业增加值完成5.1亿元，增长1%；第二产业增加值完成35.9亿元，增长19.6%；第三产业增加值完成21.2亿元，增长19.4%。地方财政收入完成4.4亿元，增长33.3%。社会消费品零售额完成34.3亿元，增长19.6%。全社会固定资产投资完成42.9亿元，增长21.6%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到11526元和5929元，分别增长13%和8.1%。二、建设地址该项目位于福寿西街以北，月河路以东，该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设综合市场的理想地段。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌、地质等资料在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸，南部为丘陵，中北部为平原。根据国家地震局2001年《中国地震烈度区划图》，该工程所在区域为7度烈度区，区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。2、水文、气象资料该项目所在地位于xx市xx区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2℃历年平均最高气温：19.2℃极端最高气温：40.7℃历年平均最低气温：7.7℃极端最低气温：-21.4℃降雨量：历年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90%年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风冬季主要风向为：北风历年平均风速：3.5米/秒最大风速：20米/秒霜冻：历年平均冰冻期52天历年平均霜期79天冻土深度：490毫米历年平均日照总时数为2792小时。从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。四、市政配套设施条件1、交通xx区地处中心城区，是xx半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。北距xx港50公里，南距xx机场5公里，东距青岛流亭国际机场100公里，西距济南遥墙国际机场150公里，距青岛海港、烟台海港、日照海港都在200公里以内。该项目位于福寿西街以北，月河路以东，交通十分便捷。2、给排水该项目用水由xx市自来水公司供给，自福寿西街市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。3、供电该项目用电由xx市供电公司供给，自福寿西街市政供电网接线，在区内建设变配电室，即可满足项目用电需要。4、燃气。5、采暖该项目采暖热源由xx热力公司供应，自福寿西街市政供汽管道接入供热管线，在区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。6、电讯xx市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。7、教育xx市教育层级结构设置合理，城区内现有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小学351所，各校规模适当，教育设施先进，师资力量雄厚。8、医疗卫生xx市市区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、市立医院、市立二院、解放军第89医院、xx医学院附属医院等十多家大型专业医院，并且现在xx社区医疗机构、医药超市发展较快，居民买药、看病很方便。9、消防xx市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。一、建设规模该项目总占地面积16650平方米，其中可建设用地9427平方米，道路用地面积7223平方米。总建筑面积27000平方米，其中住宅建筑面积12150平方米，商业建筑面积14850平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%，总户数108户，居住人口270人，停车位110个。二、规划依据、原则及指导思想1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中华人民共和国建筑法》⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）⑸中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定2、规划设计原则⑴高起点、高标准与节约用地相统一的原则；

⑵重视环境设计的原则；

⑶传统模式与现代风格相协调的原则；

⑷可实施易操作的原则。

3、指导思想

xx综合市场商务公寓楼项目是集住宅、商业、休闲娱乐于一体的综合性商住区，是xx区xx街办的标志性商住小区，坚持以创造高品位的城市生态化为重点，坚持以人为本，突出个性，力争打造中原文化特色，形成有特色的商住小区。三、项目用地控制性规划该项目位于xx冠华园“城中村”改造项目之内，服从xx冠华园“城中村”改造项目的总体规划。总建筑面积27000平方米，地下一层为停车场，地上两层为综合市场，三层以上为2栋11层商住楼。四、结构说明1、设计依据⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001⑸《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952、该工程由高层商务楼组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。五、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有消防工程规划、电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：⑴压力流管让重力流管；⑵小管径让大管径；⑶给水管尽量在污水管上面；⑷易弯的让不易弯的；⑸临时性的让永久性的；⑹工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)消防工程规划1、规划指导思想贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，从实际出发，结合功能布局，以加强消防基础设施建设为重点，合理布局消防站点，改善消防装备，满足消防供水，发展消防科技，消除火灾隐患，提高防御火灾能力，保障人民生命财产安全。2、消防管网规划给水管网采用生活、消防合用的给水系统，按生活用水量达到最大时，同时保证满足最不利点消防设施的水压和水量设计。给水管网布置成环状，保证供水的安全可靠；环状管网的输入管不能少于两条；室外给水管道最小管径不小于100毫米。3、消防设施在高层住宅房顶设高位水池，并在小区内设置消火栓。消火栓以120米的间距布置，保护半径150米。。5、火灾的应急照明采用带镍镉电池的疏散指示灯及工作、应急两用灯。(二)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》⑺《高层民用建筑设计防火规范》2、负荷估算区内建筑主要是高层商务楼，用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为60W/m2，公共建筑用电负荷为80W/m2。总用电装机负荷约为1917kW。3、供电系统区内综合市场其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，电力线由福寿西街引入4、低压配电系统区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅、商业均实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、电气消防系统整个区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(三)电信工程规划1、电话通讯系统区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑，商业公建按相关规定执行。2、电视系统通过在区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制在区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。(四)给排水工程规划1、规划依据⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑹《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划。区内6层以下公建由市政管网直供，高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。4、屋面雨水规划⑴雨水设计重现期以两年计，查《建筑给水排水设计手册》，当降雨历时为5min时，降雨强度3.51升/秒·100m2，降雨厚度为126mm，雨水流量为9450升/秒。⑵屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管，给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(五）暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区冬季采用集中供热的方式，在区内设汽水换热式集中换热站作为热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。综合市场夏季选择蒸汽型双效吸收式冷水机组作为冷源。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季夏季温度（℃）相对温度%温度（℃）相对温度%住宅18-20≥40公建16-18≥4024-2650±10⑶冷热负荷测算公建冷热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。空调冷负荷为2406Kw，空调冷指标为162W/m2；空调热负荷为1871Kw，空调热指标为126W/m2。住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/m2，采暖热负荷：729KW。2、空调所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。(六)燃气工程规划燃气管由福寿西街引入，在区内设燃气调压站，调压后送入燃气管网，小区全部采用管径为DN100-DN150低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。(七)环保规划设施1、住宅厨房均采用油烟集中式竖井排放。2、垃圾由物业公司统一收集至小区内的垃圾收集站，每天由市政垃圾车直接运出，不过夜，并定期消毒收集间。区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《固体废物污染环境防治法》4、《环境噪声污染防治法》5、《污水综合排放标准》二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、施工期环境影响分析1、施工期污染源⑴施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575⑵施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。⑶施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。⑷施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析⑴施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55⑵施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。四、项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析⑴车库废气项目建有地下车库，车库内的废气有组织高空排放。⑵天然气燃烧废气居民住宅炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅楼内清洁卫生。⑵生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。⑶对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区和停车库，减少对小区环境的影响，停车库内将汽车废气有组织附壁高空排放，保持停车库的空气质量。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。⑷噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。五、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。六、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到《污水综合排放标准》表4中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。一、编制依据1、《节约能源法》；2、国务院发布的《节约能源暂行条例》及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3。屋面传热系数=0.60W/(m2·k)外墙：240厚加气混凝土砌块，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2·k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2·k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2·k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2·k)2、采暖系统的保温节能措施小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术；利用太阳能为建筑物提供生活热水。三、节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：⑴不使用螺旋升降式铸铁水嘴。⑵根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。xx区xx社区居委会隶属于xx区xx街办，是xx市委、市政府批复的第一批“城中村”改造村庄，在进行“城中村”改造中，积累了丰富的物业管理经验，并拥有一批业务素质高的干部职工队伍，为该项目建成后的物业管理提供了充分保障。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、房屋及配套设施(上下水、电、暖、燃气等)维修、维护。4、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。一、实施进度计划该项目的建设期计划为22个月，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成工程的建设。详见实施进度计划表实施进度计划表时间项目名称2008.03—2009.12立项、规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收二、工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配合的施工队伍和设备、材料供应厂家。三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。三、项目招标根据《中华人民共和国招标投标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目立项批复后，对该项目土建、设备采购、安装工程的