某某山庄小区项目可行性研究报告

PAGEPAGE43目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2可研报告编制依据 41.3项目投资估算及筹措方式 51.4研究结论 51.5主要技术经济指标 7第二章项目建设背景及必要性 82.1项目背景 82.2项目建设的必要性 9第三章市场分析 123.1我国汽车驾驶员考试行业的现状 123.2我国汽车驾驶员考试行业发展策略 13第四章场址选择与建设条件 154.1选址原则 154.2选址条件 154.3选址方案 16第五章建设规模与建设方案 185.1项目建设的指导思想 185.2项目建设的原则 185.3项目建设内容 185.4设备购置方案 195.5给排水方案 205.6电气 215.7防雷接地 235.8通讯和网络 23第六章环境保护、节能与绿化 256.1执行的环保标准和设计规范 256.2施工期环境影响简要分析 266.3运营过程中主要污染物分析 286.4主要环境污染防治措施 296.5节能 326.6绿化 34第七章劳动安全和消防 367.1劳动安全 367.2消防设计 37第八章组织机构和劳动定员 398.1组织机构 398.2劳动定员 39第九章项目实施进度 429.1建设工期 429.2实施进度 42第十章投资估算与资金筹措 4610.1投资估算 4610.2资金筹措 43第十一章财务评价 4811.1财务评价依据及范围 4811.2基础数据及参数选取 4811.3财务效益与费用估算 4811.4财务分析 5111.5不确定性分析 5211.6财务评价结论 53第十二章结论及建议 54一、项目名称及承办单位1、项目名称xx市xx山庄小区项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位xxxx科技园建设开发有限公司xx分公司负责人：通讯地址：xx市益都街道办事处东张村4、报告编制单位山东xx工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：丙级证书编号：工咨丙11820060058发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、xxxx科技园建设开发有限公司xx分公司与山东xx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、《xx市城市总体规划》6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况山东xx工程造价咨询事务所有限公司在接受xxxx科技园建设开发有限公司xx分公司关于建设xx市xx山庄小区项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前xx经济开发区住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况xxxx科技园建设开发有限公司xx分公司成立于2007年9月22日，注册地址：xx市益都街道办事处东张村，负责人是赵本明。单位性质：有限责任公司。主要经营范围：为总公司经营业务提供咨询服务，商品房、建材、装饰材料销售，房地产信息咨询等业务。现有职工43人，其中高级职称2人，中级职称21人。依公司本部为主体，下设办公室、综合经营科、财务科、销售科。六、研究结论1、建设地址该项目位于xx市城区，云门山南路与将军山路西南角。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。2、建设规模该项目总用地面积6.76公顷，其中城市道路用地0.83公顷，可建设用地5.93公顷。总建筑面积113000m2，其中多层住宅建筑面积102000m2，商业建筑面积11000m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为2年，工程拟于2008年1月份开工，预计2009年12月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为19146.0万元，其中工程费用12708.0万元，土地费用3113.3万元，其他费用509.8万元，不可预见费396.5万元，财务费用997.9万元，税费1303.1万元，运营费用117.4万元。项目建设资本金6701.1万元。6、资金筹措⑴申请银行贷款6000万元，占总投资的31.3%；⑵建设单位自有资金投入9508.3万元，占总投资的49.7%；⑶预售收入在投入3637.7万元，占总投资的19%。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和xx市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。该项目为xx人民医院定向开发，提高和改善了xx人民医院的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住社区，同时可带动xx市建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。

主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元23480.02销售税金及附加万元1303.13土地增值税万元1300.24总投资万元19146.05利润总额万元3033.76所得税万元758.47税后利润万元2275.38投资利润率%15.8%9投资利税率%29.4%10投资净利润率%11.9%11所得税后全部资金内部收益率%26.8%12财务净现值（Ic=12%）万元970.813投资回收期年2.314盈亏平衡点85.5%xx市自1996年制订创建国家园林城市规划以来，历届市委、市政府高度重视城市建设和绿化工作，城市绿化水平和城市服务功能明显提高，目前xx市的城市建设已经进入一个新的阶段，伴随着城市经济建设的高速发展，大部分职工的居住生活条件都较以前有了很大的改善，但仍有一部分无房户、住房改善户和进城经商户的住房问题，没能得到妥善解决，并且这样的矛盾相对日益突出。这部分住房困难户，居住生活条件十分恶劣，严重制约了城市总体规划的要求，制约着城市面貌的改观，如果解决不好这部分住房困难户的居住生活条件，城市建设上水平、上档次就很难实现，多年来形成的这部分住房困难户的住房解困问题，无形中成了压在各级政府部门身上的一大包袱，同时也是造成社会不安定的一个重要因素。为把压在各级政府头上的这个包袱甩掉，结合xx市实际情况，建设一批布局合理、配套齐全的住宅楼。xx山庄小区就是为xx市人民医院定向开发，该项目由xxxx科技园建设开发有限公司xx分公司负责开发建设。山东省xx市人民医院始建于1948年3月。至今已发展为占地68亩，病房面积9000m2，门诊面积7000m2，固定资产8000多万元。医院拥有一支高素质的专业人才队伍，现有职工600余人，其中副高级职称以上人员68人，博士生2人、硕士生16人、医院现有床位500张，设临床医疗、医技科室38个。是集医疗、教学、科研、预防为主的二级甲等综合医院。年门诊量20万人次，年出院病人1.5万余人次，是xx市急救中心和医疗技术指导中心，xx市肿瘤防治中心，xx市道路交通事故社会自然灾害伤员抢救中心、泰山医学院教学医院、北京肿瘤研究所胃癌协作中心、中国糖尿病防治中心xx分中心和xx市红十字会医院。先后荣获“部颁标准二级甲等医院”、“全省卫生系统先进集体”、“省级青年文明号”、“爱婴医院”、“xx市级文明单位”、“xx市十佳医院”、“xx市级十佳单位”等荣誉称号。院内设有北京大学临床肿瘤学院胃癌协作中心、中国糖尿病防治中心xx分中心和健康查体中心、xxxx法医司法鉴定所。医院拥有日本东芝全身螺旋CT、美国产10c彩超、直线加速器、美国产DR、CR数字摄影系统、高压氧舱、大型C臂、美国产全自动生化分析仪、美国GE磁共振、德国产全自动化学发光免疫分析仪、数字胃肠机、关节镜、腹腔镜、宫腔镜、碎石机、自凝射频刀、肾透析机等先进医疗设备。xx市xx山庄小区以其一流的规划设计，适中的价格面向广大职工，不仅提高职工的居住环境，而且解除了职工的后顾之忧，稳定了职工情绪，为企业的长远发展奠定了基础，提高了自身的知名度，销售前景十分乐观。一、建设地区概况xx是古九州之一

,位于山东半岛中部,

胶济铁路中段,东临昌乐县、南接临朐县、西连淄博市、北与广饶县、寿光市毗邻。总面积1569平方公里,辖21处乡镇、街道,总人口90万,有汉、回、满等29个民族。胶济铁路横贯境内,益羊铁路、青临铁路在此交汇,济青高速公路、东青高速公路和胶王、荣兰、羊临、博临等国省道与市、乡公路纵横交错,是山东半岛腹地重要的交通枢纽和物资集散地。xx有着悠久的历史和灿烂的文化,

工业基础雄厚，特色农业发达，矿产资源丰富,名优特产荟萃，名声古迹众多，城市建设与管理日趋规范，各项社会事业全面发展。2006年完成地区生产总值177.6亿元，增长19.5%；地方财政收入6.46亿元，增长28.3%；城镇居民人均可支配收入9752元，农民人均纯收入5183元，分别增长7%和12%。先后先后荣获历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、全国园林绿化先进城市、国家环境保护模范城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市等殊荣，被海内外客人誉为“中国比较适宜投资和居住的城市”之一。二、建设地址该项目位于xx市城区，云门山南路与将军山路西南角。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌、地质等资料xx市地处北纬36°24′—36°38′，东经118°10′—118°46′，在大地构造上属华北台地，处于鲁西隆起，沂沐断裂带，鲁东突起三个次级构造交汇处。地处弥河冲积平原，为第四系冲积层，地势平坦开阔，东南高，西北低，地貌单一。2、水文⑴仁河水库：仁河水库位于xx市西南部庙子镇富旺村南，仁河上游，总容2815万立方米，流域面积80平方公里，年来水量1920万立方米，大坝高程341.2米。水库主要是解决下游村庄人畜吃水，防治地方病，防洪和农田灌溉。⑵“七一”水库位于南阳河中游建于1958年7月1日，总容量500万立方米，大坝坝顶高程118.90米，溢洪闸最大泄流量514立方米／秒，历史最高水位118.0米，下游溢洪沟底宽20米，深16米，上口宽30—40米，下游河道75年治理部分河段，原设计标准宽40米，深2.5米，设计标准为二十年一遇。3、气象xx属于暖温带半湿润季风气候区，大陆性季风气候明显，四季分明，降水量中等。气温：年平均气温：12.4℃极端最高气温：41.0℃极端最低气温：-22.3℃一月份平均最低气温：-3.4℃七月份平均最高气温：26.2℃降水量：年平均降水量：700毫米年最大降雨量：1286.7毫米年最小降雨量：382.3毫米年最大积雪深度：280毫米相对湿度：年平均相对湿度：66%年最高湿度：82%年最低湿度：55%风向风力：夏季主导风向为东南风冬季主导风向为北风年平均风速：3.5米／秒最大风速：22.3米／秒日照蒸发：年日照总时数：2500-2800小时年平均蒸发量：2108.5毫米最大冻土深度：540毫米无霜期：185-211天从水文、气象和地质条件来看，完全可满足项目建设需要。四、市政配套设施条件1、交通xx市位于山东半岛中部，胶济铁路、309国道、济青公路横贯全境，济青高速公路与东红高速公路在xx交汇，东距青岛机场198公里，西距济南机场137公里，距青岛港口2小时车程，东接风筝都xx。西邻工矿重地淄博，南依林果之乡沂蒙，北傍石油基地胜利油田。该项目位于xx市云门山南路和将军山路西南角，交通十分便捷。2、给排水该项目用水由xx市自来水公司供给，自市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。3、供电该项目用电由xx市供电公司供给，自市政供电网接线，在小区内建设变配电室，即可满足项目用电需要。4、采暖该项目采暖热源由xx热力公司供应，自市政供汽管道接入供热管线，在小区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。5、电讯xx市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。6、消防xx市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。一、建设规模该项目总用地面积6.76公顷，其中城市道路用地0.83公顷，可建设用地5.93公顷。总建筑面积113000m2，其中多层住宅建筑面积102000m2，商业建筑面积11000m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。二、方案设计1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中华人民共和国建筑法》⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）⑸《住宅设计规范》⑹中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定⑺甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、规划原则⑴公共优先--遵循城市透绿、和谐、怡景的指导思想，从城市的角度为出发，创造更多的观景视廊和更大的公共开放空间。⑵以人为本—居住区建设应以人为本，创造人性化的居住环境，满足多样性的普遍需求，从环境的整体性统筹建筑、道路、绿化空间之间的和谐，为居住区居民创造一个舒适的居住生活环境。⑶自然生态—居住区规划设计现在已经进入了一个“后小康时代”，即从安居到舒适，再到体现个性化的时代，小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境。在充分把握基地环境的前提下，创造良好的居住环境，全面提升居住品质。。⑸和谐共融--讲求人与环境的和谐，建筑与规划的和谐，规划与城市文化底蕴的和谐。居住行为与游憩行为的融合，建筑与绿化、周边环境的融合。⑹协调统一--坚持社会效益、经济效益和环境效益统一原则，平衡整体开发中的近远期利益。3、总体设计⑴规划特点●沿将军山路布置3栋17层商业，沿云门山南路布置3层沿街商业，周围布置较多的绿化景观，营造舒适的氛围。●在其余大部分用地上布置16栋6层住宅楼，根据需要设置不同大小的户型。⑵道路及交通●出入口：商业出入口面向将军山路。小区主出入口面向云门山南路。●动态交通：机动车出入口分设两个小区入口处，截流大部分机动车至地面下。⑶绿化景观及公共开放空间结合小区公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地，形成整个小区的景点中心，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。⑷公用设施在出入口的门卫室、电动门、标志物等，应与住宅、商业建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。配电室、换热站、燃气调压站等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与小区公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设地址或设置在地下，不占据视线显著位置。果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。4、建筑设计⑴户型设计：①设计总则：平面布置方正实用，面宽和进深尺寸与户型大小配备适宜，客厅、主卧保证开间尺寸。动静分区，功能齐全。②玄关：入口尽可能考虑设置玄关，并考虑相应的更衣柜和鞋柜的空间。③公共部分：客厅与餐厅南北通透，复式户型客厅与餐厅局部贯通两层以扩大空间视野，并考虑空间高度与平面有合适的比例关系。④朝向：主卧室、客厅均朝南，三居以上应有两间卧室朝南。西向尽量不多大窗并考虑合适的遮阳形式。⑤卧室：在面积限定的条件下，应保证主卧室的宽敞，卧室尺度应考虑衣柜、床头柜等家具的布置与使用，130平方米以上的户型主卧室考虑设置进入式衣帽间。⑥家政空间：洗衣、晾晒空间结合阳台，考虑到用户使用的多种可能性，在南北阳台均设置上下水。⑦阳台、阳光室：阳台设计结合室内功能的实用性有选择的布置。每户至少设两个阳台，分生活阳台和工作阳台。不同功能阳台的尺寸、形状、比例符合其使用功能并成为富有生活情趣的生活空间。一步观景阳台，丰富建筑立面的光影变化。⑧厨房：操作台面优先考虑L形或双面布置。根据人体工程学研究，冰箱、灶台、洗池宜呈三角形布置使用最为便捷。尺寸应适应市场上成套橱柜及设备，结合市场规格整体考虑热水器、散热器，同时考虑储藏空间。合理设置各种管道（燃气、给排水）及排烟道。⑨卫生间：卫生间均为明卫，三室以上设两个卫生间。设施包括淋浴盆（主卧室卫生间设浴缸）、台式洗面盆、座便器、机械排气装置。尽量将橱卫归纳为以上几种标准规格便于降低施工、定货、装修、监理等工作的复杂程度。面积配置须与户型大小对应。⑩储藏间：保证储藏空间，储藏空间设置合理方便实用，户内充分利用一些消极空间。视线：厅房设计注重景观视线的有效组合，争取良好的景观视角。相邻住宅做分户细节设计，避免彼此间的视线、声音干扰。5、建筑外墙装修设计外墙主墙面为淡色高档外墙涂料，底部与顶部为浅桔红色高档外墙涂料，顶层檐口和中间的线脚用灰色高档涂料，外窗口玻璃用无色透明玻璃，墨绿色窗框。6、竖向规划⑴指导思想和规划原则①；②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；③合理组织小区的地面排水；④合理、经济地组织好用地的土方工程。⑵规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，地势起伏不大，为减少土方量，规划尽量接近自然标高。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。三、结构说明1、设计依据⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001⑸《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952、该工程由多层住宅楼、高层商业楼及公用设施组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：⑴压力流管让重力流管；⑵小管径让大管径；⑶给水管尽量在污水管上面；⑷易弯的让不易弯的；⑸临时性的让永久性的；⑹工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》⑺《高层民用建筑设计防火规范》2、负荷估算小区内建筑主要是多层住宅、高层商业，用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为60W/m2，商业建筑用电负荷为80W/m2，小区总用电装机负荷约为7000kW。3、供电系统小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅、商业均实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(二)电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1.2门电话考虑，其它公建按有关指标估算。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。(三)给排水工程规划1、规划依据⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑹《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源小区给水水源取自市政供水管网，根据城市管网资料，在市政道路上有自来水管，供水管道就近与其相接，供水水源有保证。②用水估算用水量定额按住宅用水140升/人·日；服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/人·日设计。③供水系统小区内6层以下公建由市政管网直供，高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。4、屋面雨水规划⑴雨水设计重现期以两年计，查《建筑给水排水设计手册》，当降雨历时为5min时，降雨强度3.51升/秒·100m2，降雨厚度为126mm，雨水流量为9450升/秒。⑵屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(四）暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区用地设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季温度（℃）相对温度%住宅18-2040商业14-1640⑶热负荷测算商业建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。商业建筑采暖热负荷指标为80W/M2，采暖热负荷：880KW。住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷：6120KW。小区建筑供热总负荷：7000KW。2、空调所有住宅、公建，均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。(五)燃气工程规划该项目燃气在小区用地西侧中部设燃气调压站，燃气管线自市政道路敷设的城市燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：1、大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。2、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。3、生活垃圾粉碎处理技术，该技术将区内居民日常生活垃圾分类收集，进行粉碎处理，大大降低污染，节约能量，应在小区建设中大量推广。4、太阳能热水系统，该技术将太阳能转化为热能，直接利用太阳能，节省能源，在小区中应推广使用。5、其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。六、主要技术经济指标

小区主要技术经济指标序号项目单位数量1总用地面积公顷6.76其中城市道路用地公顷0.83可建设用地公顷5.932总建筑面积平方米113000其中住宅建筑面积平方米102000商业建筑面积平方米110003容积率%1.674绿地率%355建筑密度%25一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《固体废物污染环境防治法》4、《环境噪声污染防治法》5、《污水综合排放标准》二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时应注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。35%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源⑴施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575⑵施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。⑶施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。⑷施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析⑴施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55⑵施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。五、项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析⑴车库废气项目建有地上车库，车库内的废气有组织高空排放。⑵天然气燃烧废气居民住宅炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算，生活耗水量每天828.8立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅楼内清洁卫生。⑵生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。⑶对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区和停车库，减少对小区环境的影响，停车库内将汽车废气有组织附壁高空排放，保持停车库的空气质量。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。⑷噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。六、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。七、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好小区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到《污水综合排放标准》表4中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。一、编制依据1、《节约能源法》；2、国务院发布的《节约能源暂行条例》及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：240厚加气混凝土砌块，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术;利用太阳能为建筑物提供生活热水。三、节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：⑴不使用螺旋升降式铸铁水嘴。⑵根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、房屋及配套设施(上下水、电、暖、燃气等)维修、维护。4、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。一、实施进度计划该项目的建设期计划为2年，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成工程的建设。详见实施进度计划表实施进度计划表时间项目名称2007.12—2009.12立项、规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收二、工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配合的施工队伍和设备、材料供应厂家。三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。三、项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目报告批复后，对该项目的工程监理、设计和施工单位的选定，依法进行公开招标。附:山东省建设项目招标方案一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列。5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件有关规定暂缓征收。7、不可预见费按工程费用和其他费用之和3%计列，价差预备费按国家计委计投资[1999]1340号文件费率为0%。8、土地费用35万元/亩。9、银行贷款利率8.316%。二、投资估算该项目建设总投资为19146.0万元，其中工程费用12708.0万元，土地费用3113.3万元，其他费用509.8万元，不可预见费396.5万元，财务费用997.9万元，税费1303.1万元，运营费用117.4万元。项目建设资本金6701.1万元。详见9-1总投资估算表9-2工程费用投资估算表三、资金筹措1、申请银行贷款6000万元，占总投资的31.3%；2、建设单位自有资金投入9508.3万元，占总投资的49.7%；3、预售收入在投入3637.7万元，占总投资的19%。详见9-3投资计划与资金筹措估算表

表9—1总投资估算汇总表序号项目名称金额（万元）建筑面积（）单方造价()占总投资比例（%）一工程费用12708.0113000.01124.666.4二土地费用3113.3275.516.3三其他费用509.845.12.71建设单位管理费228.72临时设施费63.53勘察设计费135.64工程监理费56.55工程保险费25.4四不可预见费396.535.12.1五财务费用997.988.35.2六税费1303.1115.36.8七运营费用117.410.40.6八总投资19146.01694.3100.0表9—2工程费用投资估算表序号项目名称建筑面积（m2）单方造价(元/m2)金额（万元）备注一建安工程费11300010900.01住宅1020009509690.02商业1100011001210.0二区内配套工程1601808.01给水工程15169.52排水工程12135.63供电工程20226.04采暖工程23259.95电讯工程890.46燃气工程15169.57消防工程890.48电梯工程30339.09道路、绿化工程20226.010市政管线工程9101.7三合计12708.0投资计划与资金筹措表表9—3单位：万元序号项目名称建设期合计第一年第二年第三年一投资计划13319.05293.5533.619146.11工程费用8895.63812.412708.02土地费用3113.33113.33其他费用356.9152.9509.84预备费277.6119.0396.55财务费用249.5499.0249.5997.96税费390.9651.6260.61303.17销售费用35.258.723.5117.4二资金筹措13319.05293.5533.619146.11自有资金6227.73280.79508.42银行贷款60006000.03预售收入再投入1091.32012.8533.63637.7一、经济效益分析的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》2、《房地产开发项目经济评价方法》二、经济效益说明该项目建成投运后，共实现销售收入23480.0万元。按照《营业税暂行条例》的有关规定，销售不动产税目的税率为5%，应上缴营业税1174.0万元，城市维护建设税82.2万元，教育费附加35.2万元，地方教育费附加11.7万元。该项目可实现利润总额3033.7万元。三、财务基础数据1、销售收入⑴销售价格根据建设单位提供的有关资料，项目的销售价格均采用平均销售价格计算，其中住宅为2000元/平方米，商业为2800元/平方米。⑵销售面积⑶销售计划及销售收入根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，预计项目3年内全部售出。该项目实现销售总收入23480.0万元。详见表10－1年度销售计划表表10-1销售计划表单位:万元年份项目销售比例30%50%20%100%销售收入7044.011740.04696.023480.02、销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计1303.1万元，其中营业税1174.0万元，城市维护建设税82.2万元，教育费附加35.2万元，地方教育费附加11.7万元。详见表10-2销售税金及附加估算表表10-2销售税金及附加估算表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231营业税352.2587.0234.81174.02城市维护建设税24.741.116.482.23教育费附加10.617.67.035.24地方教育费附加3.55.92.311.7合计390.9651.6260.61303.13、土地增值税该项目土地增值税按四级超率累进税率计算，需交纳土地增值税1300.2万元。见表10－3土地增值税估算表表10-3土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入23480.02扣除项目金额2.1+2.219146.12.1总成本费用17843.02.2销售税金及附加1303.13增值额1-24333.94增值率3／222.6%5增值税率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值税3×5-2×61300.24、总成本费用该项目总成本费用由总投资和运营费用构成。运营费用为项目开发经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的0.5%计取。5、所得税该项目所得税税率为25%。四、损益与静态盈利分析该项目实现利润总额3033.7万元，所得税758.4万元。经测算本项目投资利润率为15.8%，投资利税率为29.4%，投资净利润率11.9%。详见表10-4损益表表10-4利润及利润分配表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231销售收入7044.011740.04696.023480.02总成本费用12268.55301.5273.017843.03销售税金及附加390.9651.6260.61303.14土地增值税390.1650.1260.01300.25利润总额-6005.55136.83902.43033.76所得税0.00.0758.4758.47税后利润0.00.02275.32275.38盈余公积金0.00.0227.5227.59可分配利润0.00.02047.82047.8评价指标：投资利润率＝（利润总额／总投资额）×100%＝15.8%投资利税率＝（利税总额／总投资额）×100%＝29.4%投资净利润率＝（净利润／总投资额）×100%＝11.9%五、偿债能力分析该项目建设投资贷款6000万元，贷款利息为8.316%。建设期第1年贷入6000万元，采用等额还本利息照付方式，第2、3年还本3000万元，经测算，项目有很强的还款能力。详见表10-5贷款还本付息估算表详见表10-6资金来源与运用表表10-5贷款还本付息估算表单位：万元序号项目名称建设经营期123合计一贷款还本付息6997.91年初贷款累计6000.03000.02本年贷款6000.06000.03本年应计利息249.5499.0249.54年末还本3000.03000.05年末付息249.5499.0249.5997.96年末贷款累计6000.03000.00.0二还本付息资金来源249.53499.03249.56997.91投资回收249.53499.03249.5表10-6资金来源与运用表单位：万元序号项目名称建设经营期1231资金来源19271.715020.74696.01.1销售收入7044.011740.04696.01.2自有资金6227.73280.71.3银行贷款6000.00.02资金的运用13014.29544.54528.62.1建设投资（不含建设期利息）11983.84743.92.2贷款还本付息249.53499.03249.52.3销售税金及附加390.9651.6260.62.4土地增值税390.1650.1260.02.5所得税0.00.0758.43盈余资金6257.45476.2167.44累计盈余资金6257.411733.611901.1六、现金流量与动态盈利分析该项目经测算该项目税后内部收益率为26.8%，财务净现值970.8万元，投资回收期2.3年，基准收益率12%。详见表10-7现金流量表表10-7现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期1现金流入7044.011740.04696.01.1销售收入7044.011740.