曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建设可行性研究报告

曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书PAGE2曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书

目录第一章、地块概况 2一、曲靖市概况 2二、麒麟区概况 3三、曲靖市麒麟区城区图： 3四、地块基本情况 4五、地块周边配套设施 5第二章、市场分析 6一、曲靖房地产市场状况 6二、曲靖市楼盘分析 6曲靖阳光花园 6爨园小区 10立得.江滨花园 14红日花园 17三、曲靖市房地产市场分析 20第三章、项目定位 22一、确定目标客户 22二、针对目标客户群的总体规划思路 231. 开发规模及建筑形态 232. 功能设置 233. 针对目标客户群的户型指标 244. 针对目标客户群的总体建筑风格 24三、项目建设定位 24第四章、项目成本 25一、土地成本 25二、建设成本 25三、销售成本 27四、公司管理费 28五、项目销售税金 29六、项目风险准备金 29七、项目成本汇总 30第五章、项目销售收入 30第六章、项目损益 31第七章、开发计划 32第八章、资金计划 32第九章、项目风险 32第十章、结论及建议 33一、项目开发定位 33二、项目收益 34三、项目风险 34四、建议 34项目建议书第一章、地块概况一、曲靖市概况曲靖市位于云南省东部，地处珠江源头，自古为省会屏藩，入滇门户，有“云南咽喉”之称，为云南进入内地、到东南沿海的重要通道。地理坐标为东经103°03′～104°50′，北纬24°19′～27°03′之间。东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸回族彝族自治县、东川区接界，南连文山壮族苗族自治州丘白县、红河哈尼族彝族自治州泸西县及昆明市石林彝族自治县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距103千米，南北最大纵距302千米。全市国土总面积28904平方千米，占云南省面积的13.63%，其中山区面积约占88%，坝区面积约占12%。市政府所在地麒麟区，海拔1881米，离省会昆明130曲靖市设1市1区7县，即宣威市（县级）、麒麟区、沾益县、马龙县、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县。曲靖市总人口为556.12万人，其中非农业人口为68.40万人。在总人口中，男性为292.29万人，女性为263.82人。人口密度为每平方千米192人。全市聚居着汉、彝、苗、回、壮、布依、水、瑶等8个世居主体民族。曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高、东南低，平均海拔2000米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县（区）属亚热带气候。年平均气温14.5℃，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在5～10月。气候主要特点是：冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点。具有“二、麒麟区概况麒麟区位于云南省东部，地处东经103°10′～104°13′、北纬25°08′～25°36′之间。东与富源县接壤，南与罗平县、陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔1881米，距省会昆明136公里。全区总面积1552.83平方公里。全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓4个街道(乡级)，三宝、越州、东山3个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营5个乡。全区现有人口33万，按发展规划到2020年将达到70万人口，向周边发展30万人左右。三、曲靖市麒麟区城区图：（注：地图上红色图块为拟建项目用地）四、地块基本情况拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有100亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退100米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长545米，南北宽485米，面积约400亩，预估土地价格为20万元/亩。地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图一。图一、地块现状实景照片图二、地块北面图三、地块东面图四、地块南面图五、曲沾大道五、地块周边配套设施a.学校：环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校b.医院：昆明铁路局曲靖医院c.农贸市场及超市：较近的农贸市场距地块约1.5km、附近暂无超市d.银行网点：环城供销合作社e.交通：公交车可乘6路、7路到达地块，曲靖火车站距地块约2km，曲胜高速路入口距地块也约有2km路程f.市政设施：曲靖市公安局交警支队直属大队g.企业：曲靖卷烟厂、一汽红塔云南制造有限公司、福牌包装材料有限公司、汽车运输总公司曲靖市塑料二厂、滇东北汽车配件市场、万事达汽配城h.娱乐设施：曲靖江南春游乐度假中心、太阳石大都会、龙泉浴中池、天天鲜鱼店由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇的待开发结合部。第二章、市场分析一、曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达50多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好的。预计今后5年内曲靖市房地产行业投入不会低于140亿元,将极大地拉动建筑建材、冶金、家电、家具、服务等相关行业的发展。在2003年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进一步发展，房地产开发呈现良好的发展势头。曲靖市房地产开发计划投资3.75亿元，施工面积56.35万平方米，其中新开工面积25.9万平方米，竣工面积24.8万平方米，销售额达2.6亿元，预售商品房面积达18.25万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体的城镇多层次住房供应体系已逐步建立。曲靖市房地产企业有麒麟地产开发的“爨园小区”、立得地产的“立得江滨花园”、鸿泰地产的“翠峰雅苑”、安厦地产的“西苑小区”、云建地产的“珠江花园”、飞龙地产的“建设花园”、市房地产的“滇东佳园”、境胜地产的“家园小区”、沾益县房地产的“玉林花园”、保利基房地产的“保利家园”、红日地产的“红日花园”、东盛地产等。而在昆明成功开发了“阳光花园”、“阳光A版”的云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在2002年开发推出了“曲靖阳光花园”。二、曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园项目与城市的关系社区地处曲靖市南片开发区,位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南1.5公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。社区周边要拟建大型商业步行广场。开发商/发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于2002年4月5日，由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过“阳光花园”等项目，目前已取得一级开发资质证书。项目状况项目名称：曲靖阳光花园详细地址：曲陆高等级公路1.5售楼电话：（0874）3395966339597733959883395999营销企划状况：开发商自身进行营销企划项目占地面积945.217亩（63.015公顷）总建面积80万㎡市场类别：由56栋多层和54栋别墅组成大型住宅小区容积率：1.084绿化率48%规划总户数1414户（一期）面积范围89.65㎡——286.85㎡（建筑面积）施工单位：四川长城建筑集团面积配比：（共25种户型）户型建筑面积（㎡）格局备注A189.652+2+1B198.383+2+1C1109.973+2+2C2109.993+2+2＊D1116.253+2+2＊D2-1116.333+2+2＊D2-2112.123+2+2＊E1126.023+2+2＊E2128.253+2+2＊F1138.323+2+2＊F2132.953+2+2G1144.474+2+2G2151.994+2+2H1166.554+2+2B1-1(顶跃)153.244+2+2+2（露台）C2-1(顶跃)145.853+2+2+2（露台）E1-1（跃)164.884+2+2+2（露台）L1联排别墅209.144+3+4+2（露台）L2联排别墅210.245+2+4+1（露台）L3-L4联排别墅199.374+3+4+1（露台）S1双拼别墅238.154+3+3S2双拼别墅223.094+2+3S3双拼别墅229.844+2+3D1独立别墅286.854+3+3（露台）D2独立别墅271.744+2+4+1（露台）【注】表格中带“＊”的为项目销售中的主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所、幼儿园、小学、医院、健身娱乐中心等。项目销售状况分析销售价格体系：商品房：起价：1060元/㎡均价：1380元/㎡最高价：1460元/㎡总价范围：12万——35万别墅起价：1960元/㎡均价：2080元/㎡最高价：2160元/㎡总价范围：40万——60万商铺价格及销售情况：3180元/㎡，已售出一部分车位价格及销售情况：室内车库共331个车位，建筑面积12488.09㎡（其中集中车库共133个车位，建筑面积5316.51㎡；独立车库共198个车位，建筑面积7171.58㎡）以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数）。车位价格：2500元/㎡销售率：70%左右，集团购买了一部分。销售现场及销售人员情况：销售现场评价：售楼部为独立两层框架建筑，总建筑面积为1815㎡。一个大规模的沙盘，一个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。销售人员评价：A、人员数量：8人B、着装情况：统一C、服务态度：一般D、专业水平：一般销售推广：案场外围墙有统一广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有一块大型户外广告。未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高的楼盘。项目实施情况开工时间：2003年9月10日开盘时间：2004年3月17日交房时间：2005年2月28日交房标准室外：外墙涂料、局部贴外墙外墙面砖客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间：配卫生洁具，地面以上2.6米高部位采用内墙砖贴面，2.6米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。厨房：内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。窗：铝合金窗分户门：优质复合防盗门阳台门：铝合金门太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内6个回路供电，设动力（电炊）线路，户内选用优质开关插座，客厅、主卧室各设一个有线电视端口及电话线路端口。配套费收取情况配套设施费暂时不收取，（包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等），与团购业主商量再定。物业管理物管公司未定，物管费分为多层住宅：住宅0.5元/㎡/月，商住1元/㎡/月，车位0.5元/㎡/月。别墅：住宅0.8元/㎡/月，商住1元/㎡/月，车位0.8元/㎡/月。付款方式一次性：无优惠，15天内付清银行按揭：无优惠，工行，8成20年，首付15天内付清安防智能化情况组团出入口及偏僻路段配置摄像头，（彩色、黑白共用），组团出入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。24小时保安巡查、闭路电视监控系统、可视对讲系统。单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设黑白可视对讲分机，主卧室设应急按钮装置。客源分析区域消化为主，富源生意人也占了一部分。项目SWOT分析⑴优势分析：社区位于曲靖市南片开发区，社区内配套设施完善，有超市，幼儿园、小学校、医院、健身娱乐中心等。该楼盘户型面积范围广，房型多样，可以满足不同家庭的生活需要。⑵劣势分析：该楼盘体量大，居住人口密度较高。社区所在的曲靖市南片开发区还有待发展，可能会随着政府规划实施后会日趋繁华，但就目前状况而言交通不是很便利，周边配套设施较少。市调日区2004年06月10日爨园小区1.项目与城市的关系社区位于曲靖市南宁北路以东,南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。9路公交车直达小区门口，交通便捷。社区周边生活配套齐全，设有商贸区、农贸市场、六九医院、新生小学校、幼儿园等配套设施。2.开发商/发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是一家隶属于区政府的房地产开发企业，公司成立于一九九八年十一月，注册资金820万元，具有房地产开发资质。公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司、金隆房屋置换公司均具备独立法人资格。爨园一期爨园二期公司开发过的麟瑞小区：一期工程（共487套）：麟瑞园Ａ组团占地54.97亩，九九年五月动工，建筑面积：61880.59㎡。四套别墅面积：1409.53㎡。二期工程（共218套）：Ｂ组（麟丰园、麟锦园），2000年动工，建筑面积30917.39㎡。Ｃ组团（共126套）：（麟丰园）建筑面积：18502㎡。三期工程（共284套）：Ｄ组团：2001年底动工，建筑面积：31570㎡。全部合计：建筑面积146231.79㎡。3.项目状况项目名称：爨园小区详细地址：曲靖市南宁北路（区3中旁）售楼电话：（0874）35167183250788营销企划状况：开发商自身进行营销企划项目占地面积80亩总建面积5万㎡市场类别：多层容积率：1.10绿化率45%规划总户数800户面积范围76㎡——155㎡（建筑面积）面积配比：户型建筑面积（㎡）格局备注＊A1135.503+2+2＊A2115.503+2+2＊A398.003+2+1＊A480.002+2+1B124.004+2+2C109.003+2+2C1112.243+2+2D1105.503+2+1D281.002+2+1E194.103+2+1E290.503+2+1F127.783+2+2J75.932+2+1K1534+2+2【注】表格中带“＊”的为项目销售中的主力户型4.社区配套设施及经营状况社区内无配套设施5.项目销售状况分析销售价格体系：商品房：起价：1100元/㎡均价：1320元/㎡最高价：1450元/㎡总价范围：9万——23万车位价格及销售情况：车位价格未定销售率：60%销售现场及销售人员情况：销售现场评价：售楼部内设有一个小规模的沙盘，一个销控台，3张洽谈桌，布置一般。销售人员评价：人员数量：2人着装情况：统一服务态度：一般专业水平：一般销售推广：火车站广场附近有一块户外，市中心有户外广告。6.未购因素分析社区无任何配套设施，价格偏高。7.项目实施情况开工时间：2003年初（一期）开盘时间：2003年2月12日（一期）交房时间：2004年5月（一期）2004年12月（二期）8.交房标准室外：外墙涂料客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。窗：铝合金窗分户门：优质复合防盗门阳台门：铝合金门9.配套费收取情况配套设施费未定10.物业管理麒麟区物业管理有限公司,物管费：0.3元/㎡/月11.付款方式一次性：在房屋封顶断水前根据施工进度可享受2%--3%优惠银行按揭：首付30%分期付款:首付30%，房屋封顶断水时再付30%，房屋交付时全部付清。12.安防智能化情况社区外围采用红外线监控系统，小区内24小时录像监控及保安巡查。13.客源分析区域消化为主，集团购买。14.项目SWOT分析优势分析：社区位于曲靖市北边，九路公交车直达小区门口。该楼盘地势自然错落，白石江融会贯通整个小区，环境宜人。劣势分析：社区所在的片区还有待发展，小区内无任何配套设施。15.市调日期:2004年06月10日立得.江滨花园项目与城市的关系社区地处曲靖市北面百石江畔,离曲靖火车站只有5分钟车程，社区东面要拟建百石江公园。开发商/发展商状况曲靖立得地产项目状况项目名称：立得.滨江花园详细地址：曲靖市廖廓北路售楼电话：（0874）3386099营销企划状况：开发商自身进行营销企划项目占地面积:70亩总建面积:4万㎡市场类别：由10栋多层和8栋别墅组成容积率：1.04绿化率:41%规划总户数:450户面积范围:90㎡——130㎡（建筑面积）面积配比：别墅为定向开发，不对外销售。户型建筑面积（㎡）格局备注A902+2+1已售完＊B1003+2+1已售完＊C1103+2+1已售完＊D1203+2+1剩余10套E1303+2+2已售完【注】表格中带“＊”的为项目销售中的主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所、幼儿园、健身娱乐中心、游泳馆等。项目销售状况分析销售价格体系：商品房：均价：1300元/㎡总价范围：11万——20万车位价格及销售情况：车库价格：2200元/㎡，约5万/个——6万/个销售率：95%，已基本售完销售现场及销售人员情况：销售现场评价：售楼部临街的临时建筑，一个小规模的沙盘，一个销控台，3张洽谈桌，布置一般。销售人员评价：人员数量：4人着装情况：不统一服务态度：一般专业水平：一般销售推广：案场有布标广告未购因素分析已是现房，剩余的房屋位置较偏。项目实施情况开工时间：2003年初开盘时间：2003年交房时间：2004年初交房标准室外：外墙涂料客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。窗：铝合金窗分户门：优质复合防盗门阳台门：铝合金门配套费收取情况配套设施费4000元，（包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等）。物业管理物管费：0.3元/㎡/月付款方式一次性：无优惠，15天内付清银行按揭：无优惠，工行，8成20年，首付15天内付清安防智能化情况社区出入口车辆管理系统，实行人车分流。社区周边设红外线防盗报警系统，24小时保安巡查。客源分析区域消化为主项目SWOT分析⑴优势分析：社区位于曲靖市百石江畔，社区内配套设施完善，有小型超市，幼儿园、健身娱乐中心等。该楼盘地势自然错落，绿化环境做得有立体感。⑵劣势分析：社区所在的片区还有待发展，政府规划的百石江公园还未动工，但就目前状况而言周边配套设施较少。市调日期2004年06月10日立得.江滨花园实景红日花园项目与城市的关系社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路的交汇处,离曲靖火车站广场有200米。公交车1、2、9路设有站点。社区附近有商贸区、农贸市场、医院、学校、幼儿园等配套设施。开发商/发展商状况曲靖红日房地产开发有限公司项目状况项目名称：红日花园详细地址：曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处售楼电话：（0874）61118886111666营销企划状况：开发商自身进行营销企划项目占地面积35亩总建面积4万㎡市场类别：由8栋多层组成容积率：1.04绿化率41%规划总户数450户面积范围96㎡——133㎡（建筑面积）面积配比：（6个户型，12种规格）户型建筑面积（㎡）格局备注＊A1122.073+2+2＊A2118.563+2+2＊B963+2+1＊C126.74+2+2临街D199.083+2+2临街D2122.684+2+2＊D3115.43+2+2＊D4102.233+2+2临街E1122.044+2+2临街E2111.994+2+2F1129.804+2+2F2133.064+2+2【注】表格中带“＊”的为项目销售中的主力户型社区配套设施及经营状况社区内无配套设施项目销售状况分析销售价格体系：商品房：起价：938元/㎡均价：1038元/㎡最高价：1138元/㎡总价范围：9万——16万车位价格及销售情况：车位价格：未定销售率：50%销售现场及销售人员情况：销售现场评价：售楼部临街的临时建筑，一个小规模的沙盘，一个销控台，3张洽谈桌，布置一般。销售人员评价：人员数量：3人着装情况：不统一服务态度：一般专业水平：一般销售推广：案场围墙有宣传广告未购因素分析社区无任何配套设施。项目实施情况开工时间：2003年底开盘时间：2004年交房时间：2004年交房标准室外：外墙涂料客厅、卧室、餐厅、书房及过道：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房：墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。窗：铝合金窗分户门：优质复合防盗门阳台门：铝合金门配套费收取情况配套设施费未定物业管理物管费：0.2元/㎡/月付款方式一次性：无优惠，30天内付清银行按揭：无优惠，7成20年，首付15天内付清安防智能化情况社区采用可视化楼宇对讲系统，围墙上部采用红外线监控系统，小区内24小时录像监控及保安巡查。客源分析区域消化为主项目SWOT分析优势分析：社区周边交通便捷，公交车1、2、9路都设有站点，社区附近生活方便。该楼盘花园依坡而建，建筑群体高低错落，绿化有立体感。劣势分析：社区内无任何配套设施。市调日期2004年06月10日三、曲靖市房地产市场分析1.政府的宏观调控政府已经在总体定位上对市场进行全面调整，开发商也在根据市场行情进行调整。2003年曲靖市的固定资产投资增长迅速，首次突破100亿元大关。该市全社会固定资产投资完成104.9亿元，比上年增长43.2%，其中，基本建设投资完成63.9亿元，增长69.3%；更新改造投资完成15.3亿元，增长45.1%；房地产投资完成4.8亿元，增长23.1%；制造业投资完成18.1亿元，增长1.5倍；电力煤气水生产业完成投资21.9亿元，增长45.3%；交通运输仓储邮电业完成投资13.8亿元，增长57.7%。重点项目建设成绩斐然。2003年末投资额在3000万元以上的项目有53个，其中上亿元的项目有15个，主要是曲靖电厂二期工程完成投资8亿元；宣威发电有限公司五、六期扩建工程完成投资9.26亿元；西电办500KV输变电工程完成投资6亿元；宣威至天生桥一级公路完成投资3.5亿元；曲靖焦化制供气有限公司炼焦制气厂完成投资3亿元；富兴公路建设完成投资1.3亿元；曲沾大道完成投资1.23亿元；云南省冶金集团总公司曲靖有色基地指挥部有色冶炼厂完成投资2.36亿元；东源铝业完成投资1.6亿元；师宗至罗平公路建设完成投资1亿元；鸡田公路完成投资1亿元；富源中安监狱高炉改造投资1.23亿元；曲靖市城市建设水平明显提高。加快发展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的辐射和带动作用，发展适度规模的中小城市,按照高标准进行修编城市规划。2003年，全市城市建设共投资9.7亿元，其中，麒麟城区为6.9亿元，投资0.44亿元对中心城市道路改造，城市道路明显改善。城市建成区面积96.7平方公里。城市建成区绿化覆盖面积891公顷，建成区绿化覆盖率达9.22%，城市人均公共绿地达4.28平方米。目前和今后几年曲靖市政府将会规范房地产开发，消费的梯度市场也将会逐步建立并完善，从目前的消费关系及市场发展来看，未来几年内曲靖的房市将会呈现一个稳定发展的良好态势。2.楼市的供求关系从统计数据上来看，2003年曲靖市房地产开发、销售量都有较大幅度的增长，但销售量的增长速度略低于新开工量和竣工量的增长速度。如果将收入水平按高、中高、中、中低、低五档水平来划分，应该看到，目前的曲靖房地产市场是以中、中低收入家庭的消费群体居多，而高、中高等收入家庭的消费群体未能入市，原因为高品质、高档次的楼盘很少，以致“曲靖阳光花园”的推出，很快就得到相应消费群体的认可。3.关于产品竞争低总价产品解决的是一次置业的问题。开发商对此类产品可以相对减少在品质方面的投入，因为低总价房屋让购房者实现了从无房到有房的转变。高总价房的竞争是品质的竞争，是包括开发商、服务、管理等全方位的竞争。中等总价房的供应量目前在曲靖市场上较多，针对的是二次置业者，此类消费群的消费能力已逐步体现。4.房地产市场发展的成熟度目前曲靖市场虽然存在着规模总量不大、供应结构不合理等风险，但宏观经济走势好，总体运行基本正常，市场潜力有待激发，前景看好。同时，由于投资已趋理性化，不可能像过去那样进行盲目投资，市场趋于理性，不会出现太大的起伏。随着市场供求关系的变化，房地产市场的发展将会越来越成熟。房地产市场发展的成熟也会使开发商从过去的一味追求利润到以后的专心致志做好房子，而价格也更加趋向合理化。5.购房人群的消费动机及构成情况本项目的消费形式构成基本上是个人消费，以住家为购买的目的。居民买房，对户型、环境的考虑越来越多，价格因素的影响正在不断减弱。由于项目的定位是联排别墅和花园洋房，总价较一般商品住宅略高，目标客户群的设定从以下因素考虑：以小换大型属于“小房换大房”的消费者，占了二次置业人数的绝大比例，他们在事业上有一定的成就，随着社会地位和经济实力呈上升趋势，具有一定的市场经营能力或是具有精湛的专业知识及技术，理性思维能力较强，追求生活品质，重视地段、社区文化、生活配套、交通、教育、环境等，对户型的细节设计要求合理，价格也是其考虑的重要因素，对居住环境的要求较高，追求高标准的社区服务，此类客户多以自住为主，部分喜欢装修一步到位。舍近求远型由于市区与城市边缘区房价的差别，一些消费者开始舍近求远，虽然在城市边缘区，但由于交通方便，同时能够承担联排别墅和花园洋房的消费者大多拥有自己的私家车，所以也同样能吸引大部分买家。这部分人之所以选择城市边缘区住宅是因为看重这些区域的升值空间和环境，他们的愿望是花更多的钱享受到更高更好的生活，所以在尽可能控制总价的情况下将各功能分区考虑周到，尽可能做到实用与居住享受的统一。环境差换好环境型这其中的消费者又分为两部分：一部分是注重生活品质和环境质量的中年人，另一种则是年龄偏大的老年人。这两类人的收入都比较稳定，其经济实力强，收入水平高，追求舒适的生活享受，注重身份与品位，对于楼盘的档次、品牌、环境、物管等质素比较重视，他们追求享受型的居住环境，要求生活空间功能分区明显，对区域楼盘的升值与保值潜力较看重，社区文化也是此类客户的考虑范围。功能配套差换功能配套好型这部分消费群体目前居住的小区严重缺乏应有的功能配套，如运动设施、医疗保健设施、教育配套设施等，也谈不上社区文化，甚至连物业管理部门都没有，给生活带来了诸多不便，他们为了追求生活的便利，寻求类似本项目功能配套楼盘进行二次置业。追求联排别墅和花园洋房的居住享受型联排别墅在曲靖房市上还寥寥无几，而“曲靖阳光花园”楼盘率先推出了联排别墅，“上有天，下有地”的联排别墅从某些方面满足了居住者追求别墅的享受。第三章、项目定位一、确定目标客户就目前曲靖房地产市场来看，购买联排别墅及花园洋房的消费者多为二次置业者，这类人年龄一般在35—50岁之间，在事业上有一定的成就，在原有大面积住房的上开始追求住宅的舒适性。二、针对目标客户群的总体规划思路开发规模及建筑形态根据曲靖市的规划要求，建设场地的容积率应小于1.6，绿化率大于35%，建筑密度小于30%，建筑间距不小于1.1～1.2倍建筑高度。根据对曲靖市房地产建设情况及销售情况的初步调查及规划要求，该地总面积为400亩，建议项目分三区建设：一区为定向开发经济适用房，占地150亩，容积率1.6，建筑面积16万平方米，框架结构，七层，建筑占地22857㎡，建筑密度22.9%，每户按120㎡考虑，大约1300户。二区为高档住宅区，占地125亩，建议采用两种建筑形态，一种为低密度联排别墅，另一种为多层花园洋房，各占地62.5亩。联排别墅建设面积37500㎡，框架结构，2～3层，建筑底层占地12500㎡，建筑密度30%，每户按160㎡考虑，大约230户，容积率为0.9；多层花园洋房建筑面积58300㎡，框架结构，4～5层，建筑底层占地11660㎡，建筑密度28.0%，每户按130㎡考虑，大约440户，容积率为1.4，二区总建筑面积为95800㎡，综合容积率为1.15，总户数约为670户。三区为高档住宅区，占地125亩，建筑形态、面积、户数按同二区考虑，到时可根据二区开发销售的情况，再作相应调整。由于场地三面临街，为提升楼房的商业价值，并创造更大效益，建议临街部分设置商铺，商铺总面积暂估9000㎡，按每区各占1/3即3000㎡考虑。功能设置项目中的会所可以集咖啡馆、健身房、超市、图书馆等为一体，在项目建成后，可举办不定期的各项沙龙。规划布局注意要点：本地块与周边建筑功能的关系项目与同区域内可类比项目的关系针对目标客户群的户型指标目前的联排别墅一般采用2——3层跃层的户型，格局基本上是四房二厅二卫带露台或五房二厅二卫带露台，坡屋顶的建筑还可以有一个阁楼，这些无形当中就增加了销售面积，提高了利润。针对目标客户群的总体建筑风格本项目在建筑风格的处理上建议考虑以下几个要素：建筑外观要完全考虑到区域小环境因素；建议建筑外观采用轻快、清新、充满动感的体现形式；景观采用开放型设计，可以使视野更加开阔；注重对新材料、新工艺、新技术的运用；民族化与现代化的紧密结合。三、项目建设定位项目分三区建设，各区经济指标如下：经济指标阶段项目建筑面积（㎡）占地面积（㎡）容积率建筑密度（％）户数建设标准一区经济适用房1600001000001.600.231300120㎡/户,框架结构,七层,铝合金窗,双飞粉墙面,外墙涂料二区高档住宅联排别墅37500416670.900.30230160㎡/户,框架结构,二~三层,铝合金窗,双飞粉墙面,外墙涂料,送露台或花园花园洋房58300416671.400.28440130㎡/户,框架结构,五~六层,铝合金窗,双飞粉墙面,外墙涂料,送露台或花园小计95800833331.150.29670三区高档住宅联排别墅37500416670.900.30230160㎡/户,框架结构,二~三层,铝合金窗,双飞粉墙面,外墙涂料,送露台或花园花园洋房58300416671.400.28440130㎡/户,框架结构,五~六层,铝合金窗,双飞粉墙面,外墙涂料,送露台或花园小计95800833331.150.29670合计3516002666671.320.272640第四章、项目成本项目的成本包括土地成本，建设成本，销售成本，公司管理费，项目的销售税金，项目的风险准备金。一、土地成本按土地价格20万元/亩考虑，当容积率为1.6时，土地成本为188元/㎡，当容积率为1.4时，土地成本为214元/㎡，当容积率为0.9时，土地成本为333元/㎡，随容积率的增大，土地成本不断下降。各区及各建筑形态土地成本如下：土地成本(土地价20万元/亩)阶段项目建筑面积（㎡）占地面积（㎡）容积率土地成本(元/㎡)备注一区经济适用房1600001000001.60187.50二区高档住宅联排别墅37500416670.90333.33花园洋房58300416671.40214.41小计95800833331.15260.96三区高档住宅联排别墅37500416670.90333.33花园洋房58300416671.40214.41小计95800833331.15260.96二、建设成本拟建项目位于云南省非中心城市，与中心城市昆明相距135公里，道路有昆曲高速公路与昆明相连，铁路有贵昆及南昆两条电气化铁路干线连接昆明、贵阳、南宁，交通便捷。曲靖本地没有大的建材生产基地，建设用材主要靠外供，由于本地建筑市场不大，项目竞争性不强，消费偏低，与周边城市交通便捷，部分建筑用材及人工费比昆明稍低。由于城市的历史及地域因素，经济文化的发展状况明显弱于昆明市，城市建设及住宅建设的建设标准比昆明市略低。由于以上的原因，当地的建设成本比昆明略低。建设成本包括土建工程费用，安装工程费用，内外装修费用，设备及配套费用，室外工程费用，工程建设其它相关费用，综合各项费用如下表：

建设成本阶段项目土建费用(元／㎡)安装费用(元／㎡)内装费用(元/㎡)外装费用(元/㎡)设备及配套(元/㎡)室外工程(元/㎡)其他相关费用(元/㎡)汇总(元/㎡)一区经济适用房57050.0038.0026.0070.0051.0080.00885.00二区高档住宅联排别墅60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花园洋房60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00三区高档住宅联排别墅60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花园洋房60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00备注含基础,主体结构,砌体,粉刷,防水,双飞粉含楼内水电含门窗,烟道,公共楼梯,走道装修含栏杆,外墙涂料含供配电,给排水,智能含道路,环境绿化含设计,勘察,招标,监理,城市配套费等经济适用房综合建设成本按885元/㎡考虑，高档住宅综和建设成本按952元/㎡考虑。三、销售成本项目销售成本包括销售直接费和销售管理费两大部分。销售直接费包括：媒体广告费、样板房建造、装修及家具饰品费、现场售楼部的建造及装修费、销售活动费、销售合同购置费、销售面积的测量费等；销售管理费包括：销售人员的劳务费及提成、销售人员误餐费及交通费、日常办公费及培训费等。项目的销售费用总体来说应该比在昆明低，主要基于以下原因：由于项目地处曲靖，当地的房地产项目不多，而且竞争性不强曲靖的整个市场消费水平偏低，购买力偏弱，销售管理费比昆明低电视、广播、报纸及户外广告等不够发达，相应的媒体广告费、销售活动费等费用应该比在昆明低的多售楼中心和样板房的建造、装修及家具饰品的标准可比在昆明低售楼中心和样板房的建造、装修费用比昆明低该楼盘按目前的建设规模来说，属于比较大的楼盘，相应的销售费用所占比例应该较低综合考虑以上原因，销售成本按销售均价的4%考虑，如下表：销售成本阶段项目销售均价(元/㎡)销售成本(元/㎡)备注一区住宅1200.000.00定向开发不考虑销售费用商铺3000.00120.00二区住宅1850.0074.00商铺3000.00120.00三区住宅1850.0074.00商铺3000.00120.00四、公司管理费公司管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。公司管理费主要分为项目筹建开办费和建设单位经费，项目筹建开办费包括：办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用；建设单位经费包括：工作人员基本工资、补贴、福利、差旅交通费、通讯费等由于曲靖的整个市场消费水平偏低，收入水平也偏低，公司管理费也较昆明低，按建设成本的2%考虑，如下表：管理成本阶段项目建设成本(元/㎡)管理成本(元/㎡)备注一区住宅885.0017.70商铺885.0017.70二区住宅952.0019.04商铺952.0019.04三区住宅952.0019.04商铺952.0019.04五、项目销售税金项目的销售税金包括营业税﹑城市建设费附加﹑教育费附加﹑印花税﹑契税,根据行业及地区不同,税率也不同,现暂按营业税为销售额5%,城市建设费附加为营业税的7%,教育费附加为营业税的3%,印花税为销售额的0.03%,契税为销售额的1.5%,（由开发商代缴）。综合税率按5.53%计，如下表：销售税金阶段项目销售均价(元/㎡)销售税金(元/㎡)备注一区住宅1200.0066.36商铺3000.00165.90二区住宅1850.00102.31商铺3000.00165.90三区住宅1850.00102.31商铺3000.00165.90六、项目风险准备金项目的风险准备金包括两部分,一部分为基本预备费,为项目投资的3%,另一部分为涨价预备费,为项基本预备费的10%,项目的风险准备金一般按项目投资的3.3%，考虑。

七、项目成本汇总各项平米费用乘以面积后，汇总如下表：成本汇总表阶段项目面积（万平米）土地成本(万元)建设成本(万元)销售成本(万元)公司管理费(万元)销售税金(万元)风险准备金(万元)费用汇总(万元)一区住宅15.702943.7513894.500.00268.001041.85598.8918746.99商铺0.3056.25265.5036.005.1249.7713.62426.26小计16.003000.0014160.0036.00273.121091.62612.5019173.25二区住宅9.282421.718834.56686.72176.69949.39431.2813500.35商铺0.3078.29285.6036.005.7149.7715.03470.40小计9.582500.009120.16722.72182.40999.16446.3113970.75三区住宅9.282421.718834.56686.72176.69949.39431.2813500.35商铺0.3078.29285.6036.005.7149.7715.03470.40小计9.582500.009120.16722.72182.40999.16446.3113970.75合计35.167999.9932400.321481.44637.933089.941505.1247114.74经过对项目成本中各项费用的分析及计算，汇总后，得项目总成本为47114.74万元，其中一区为19173万元，平米造价为1198元／㎡，二、三区各为13971万元，平米造价为1458元／㎡。第五章、项目销售收入项目的销售价格根据曲靖市的初步市场调查数据显示，商品房售价处于比较低的水平，其中经济适用房按1200元/㎡计算，联排别墅及花园洋房按1850元/㎡计算，临街商铺按3000元/㎡计算，销售收入估算如下：销售收入估算表阶段项目面积（万平米）销售均价(元/平米)销售总价(万元)备注一区住宅15.701200.0018840.00商铺0.303000.00900.00小计16.0019740.00二区住宅9.281850.0017168.00商铺0.303000.00900.00小计9.5818068.00三区住宅9.281850.0017168.00商铺0.303000.00900.00小计9.5818068.00合计35.1655876.00第六章、项目损益项目总利润＝总销售额－总建设投资项目总收益率＝项目总利润/总建设投资拟建项目利润及收益率按销售均价进行计算，结果如下表：项目收益分析表阶段项目面积（万平米）投资总费用(万元)销售总价(万元)项目利润(万元)项目收益率(%)备注一区住宅15.7018746.9918840.0093.010.50商铺0.30426.26900.00473.74111.14小计16.0019173.2519740.00566.752.96二区住宅9.2813500.3517168.003667.6527.17商铺0.30470.40900.00429.6091.33小计9.5813970.7518068.004097.2529.33三区住宅9.2813500.3517168.003667.6527.17商铺0.30470.40900.00429.6091.33小计9.5813970.7518068.004097.2529.33合计35.1647114.7455876.008761.2618.60由上表可知，