某小区开发建设项目申请报告

目录第一章申报单位及项目概况一、申报单位概况二、项目概况三、建设工期四、投资规模第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析一、资源利用二、能源耗用第四章节能方案分析一、节能设计标准二、节水第五章建设用地、征拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案二、土地利用合理性分析三、征地拆迁方案田第六章生态呜和环境影响伤分析嘴一、场地环慈境状况术二、建设项合目对生态环讲境的影响往三、生态环讲境保护措施堵第七章经济荣影响分析外一、经济费委用效益分析联二、行业影发响行业宫第八章社会宅影响分析万一、项目对葛社会的影响幅分析拢二、项目与暮所在地区互雷适性分析尖三、社会风之险分析呼四、社会评位价结论第九章结论一、结论什附图一：小偶区肾一层平面图斑附图二：小酬区逢标准层霜平面图区附图三：卧小区顶层平峰面到图孝附图四：小物区扭立面端图桌附件一：营椅口新宇房地脑产开发有限蚊公司珍附件二：营扁口市环保局婆审查意见捕附件三：营勺口市国土资矿源局土地使锅用证明究附件四：规失划图替附件五：资柜金证明锋第一章鼻曾申报单位及键项目概况削（一）申报做单位概况款1茎叙项目申报单仓位：营口新鸦宇房地产开杰发碰2饶登申报单位概创况：居较营口新宇房撇地产开发有销限公司成立骑于2004翼年，注册资善金1800幸万元。公司仓现在员工7渣0多人，其碗中高级工程震师4人，工涛程师15人贝，会计师和立经济师8人故，大专以上便文化水平占阀85%以上欠。公司20滚04年开发瞧新兴小区轨、新兴商住幕楼工程共占抹地狐20000若平方米惨，已建筑面献积3.象4万平方米鞠。该住宅小选区已于20凉04年已建绒设完成，并喂且创造了9镰5%的入住泽率的佳绩。汪2005-涝2006年归开发建设新天宇小区，该竞小区建筑面带积为200尸00万平方尖米，并于2羡006初已蝴全部销售完彻毕。葱该小区全力怕打造生态、白自然、节能康、优质、舒伙适的住宅。伴让业主感到梁非常称心、递贴心、舒心宝。2007山年开发建设阵了新家园小查区，该小区富建筑面积门26000是平方米惹，现已销售玉82%默。桶该小区彻底截改变因周边榴配套设施不筋全而影响业弯主出行、购袄物及休闲的杠局面，让业接主切身感受纽到一处安全烛、健康、绅脊士、和谐的姨家园。盏随着社会的竭进步和发展犬，在集团领孩导的带领下罗，通过全体惭员工的共同展努力，我们健相信公司将兴会年年迈上登新台阶。闲（二）项目狠概况你1奖、阀场地优势述：营口市渤时海辽东湾东鬼北岸，是全哄国重点沿海予开放城市之浑一，东北第么二大港口城洪市，也是东串北内陆最近炊的出海口。到依托国家级粘主枢纽港匹营过口瘦港的优越条愧件、丰富的恭土地资源和再腹地良好的挎产业基础，吩营口成为承辩接全球产业幸转移、呼应瘦国家沿海发帖展战略、带兽动东北老工骡业基地振兴恰的前沿阵地斑，是辽宁及议至东北地区衫最具战略价抛值的区域之奏一。200鞋5年，辽宁续省委、省政粗府审时度势沿，做出了建晨设辽宁（营扁口）沿海产太业基地，形拦成辽宁沿海延“刃五点一线讨”懒发展战略格图局的重大决坐定。在国家疯政策的扶持稿及经济快速筐发展的大潮广中，营口市嫂的房地产产桂业也得到了副蓬勃的发展牵。尤其最近判几年，市政旦府加大对棚涛户区的拆迁巡改造力度，刃着重改善人禾民群众的居想住条件。新杂家园小区现屋已销售82味%，在该工肺程取得广泛笼赞同的基础千上，新丰园既小区工程顺们应形势发展淡而开发建设魂。小区建设姑适应营口市甜经济发展水夹平，定位于笛中等档次的佛住宅小区。泄其销售对象桃为中等及以捕上收入家庭绩，市场广阔互。小区券的建设理念熄为合理的户悔型配置、严搅密的建筑质圆量、完善的岂公共设施、踩优美的小区纵景观、周到曾的物业管理迁。新丰园小怒区工程力争颠在新家园小粒区的销售佳砌绩上取得更跨大的进步。姜2捡、隶建设地点：公营口市站前誉区金牛山大参街以南，光罗华路以东。毛3葱、月建设内容及寸规模：兰该项目为新香丰园小区工临程，建设项具目占地面积欧18743走平方米故，建筑面积距32584简平方米辣。其中帆2#、4#趁、5#、6庆#、7#为痕6层住宅楼相，穗1#、3#菜为蓄12层住宅含楼及门市。键建筑容积率工为寇1.74壶，企建筑密度为傅25%，叫绿地率30远%，新丰园馆小区与新家造园小区实行冒统一管理，感统一设置完膛备的物业煎保安和便民筹通讯等硬件碧设施。胆4血酒工程方案：脱4.1工程趋方案设计指准导思想傲（1）方机案设计遵照啄规划、市政色、消防、环获保等有关部悲门的要求和畅规范、标准尖、规定进行秀。保障居民菊的基本生活该条件和环境初，经济幸地伯、合理祝地冰、有效地使劲用土地和空悲间。泛（2）方唇案设计铁贯彻了以人微为本、建设抗和谐社会的干指导思想。降住宅按套型袜设计，套内伸空间和设施赚满足安全、块舒适、卫生绪等生活起居袋的要求，满非足人体健康烟所需的通风央、日照、自袭然采光和隔歪声的要求。盖方案设计中攀充分考虑到状老年人、儿慎童和残疾人速所需的无障馒碍设计。蚀（3）方鲁案设计符合次《民用建筑眼节能设计标菜准实施细则贝》中关于采慧暖居住建筑箩的节能设计截要求。所选绢用的建筑材嚷料对人体无买毒副作用，蝴对环境无污续染。洒（4）方终案设计中注酿意了与国民竿经济发展水蹄平、居民生节活水平相适瓶应。在设计时标准的确定骄过程中，充叼分考虑了合毒理性与经济纽性相结合。杂（5）方夫案设计中综砍合考虑了营洋口市的城市内性质、气候将、传统习俗笋等地方特点嚼和规划用地抵周围的环境管条件，完善缝了野方案设计，惜提升功能设暮计。刚（6）方奏案设计中充渠分考虑了现疮有交通、电世力、给排水排、供热等市浅政基础设施盘条件。择4.2夺耕工程方案设召计原则嗽（1）整节体性：整体恢性是建筑设俯计的灵魂，溪居住建筑是状居民营造籍“进居住环境闭”命，给居民创斑造美好舒适亚的环境和条还件。设计中庄对整个工程躁项目进行统曲筹泰兼顾判，又砖将逼周边闲置用折地的开发建撕设购。漠（2）科学别性：房屋开捐发这一支柱猜产业必须依盲靠科技进步勾，方案设计踪中应用新技紧术、新材料裁、新产品、师新工艺，不高仅能提高居绿住质量，改句善居住功能职条件，而且育可以带来较降好的经济牢效益和环境读效益。宰（3）经济滋性、合理性年原则：合理花使用土地，骆合理利用资列源，执行合阻理的综合指娇标，以达到行环境效益、祖社会效益和争经济效益的跳相统一。邻（4）超前智性和协调性臣：项目建设弦是城市建设行的一部分，果方案设计注匆意与区域整宫体规划协调杏。项目包括勿居住建筑和跳公共建筑，稠建设要有一内定的弹性和复灵活性，并除具备一定的无超前性，适初应未来城市雄发展的要求饼。尤（5）坚持窄“锐以人为本兵”蚁的原则：由跑于社会需求牺的多元化和雾人们文化素耳质、经济条住件、职业影托响的差异，章对居住房屋保和环境的选依择有所不同韵。因此方案窄设计必须满假足不同层次烧居民的需求匙。浓5李疏总平面布局聚5隆.火1料闸总体布置原芝则：居住小赏区的规划布义局，综合考在虑路网结构辞、公建与住衬宅布局、群驶体组合、绿铲地系统及空夹间环境等的好内在联系，古构成一个完下善的、相对谱独立的有机装整体，并遵天循下列原则垂：贝（1）方便箭居民生活，主有利组织管绳理易，匆适应居民的倚活动规律，清创造方便、臭舒适、安全衣、优美的居惧住生活环境健。草（2）组织械与居住人口屋规模相应对避应的公共活济动中心，方始便经营、使例用和社会化醉服务。为老渡年人、残疾爽人的生活和辛社会活动提后供条件。息（3）合理昨组织人流、敞车流，有利爸安全防卫。低为商品化经堵营、社会化面管理面的袍分期实施创脚造条件。药（4）合理茂设置公共服横务设施，避朝免烟、尘及汁噪声对居民茧的污染和干伶扰。充分考押虑社会、经粉济和环境三犹方面的综合淘效益。够（5）注重计景观和空间丙的完整性，鲜市政公用站护点、停车库舰等小建筑与卵住宅结合安按排究，丛供电、电讯减、路灯等管摩线地下埋设登；兼5.2华筛总平面设计半：该项目建课设场地为直阵角梯形，长屈约沈180米弟，宽约秤120米巷。场地北侧半为两栋12削层住宅楼，君南侧为6层灯住宅楼，北弦邻金榨牛山大街。赤建设项目在陷场地内沿南萍北方向布置帐7栋住宅楼杀，北侧2栋必12层住宅筛楼，南侧为肥5栋6层住季宅楼。其中减1#、2#袭楼底层为车蛾库及商业网壤点，5#楼帜底层全部为晒车库。场地买用地面积为织18743邀平方米，总出建筑面积为皱32584守平方米。其降中住宅面积济为：300突42平方米结，商业建筑众面积：49悠8平方米，俘车库建筑面桑积：175逢8平方米。年小区容积率卡为1.74意。萄小区用地平盼衡指标：（脖Ａ）住宅用雄地占60%沉你详依（Ｂ）公建卫用地占20毫%禁缓忍亏（Ｃ）道路特用地占10培%稿继箩远（Ｄ）公共免绿地占10违%米场地内住宅养为南北方向妈布置。为满熟足日照间距砖而采用姿22趣-31米露的大楼间距灿以获得良好雀的采光和视染线感觉饮，翅住宅山墙高唯层间采用惊13米吗间距以满足包防火要求。遣小区内道路枕设置遵循经恋济合理、出除行方便、内唯外联系通畅享、满足地下荣工程管线埋里设要求等原好则进行。场辅地内主要通铁路宽降6米惜，宅间小路念宽沙3米寄。小区内主喝要道路有2幼个入口，一喂个人行入口四，1个车行教入口。区内家道路与城市矮道路相接的谣交角不大于品75度，出朗入口间距大培于大100米绕。沿街建筑筹物长度大于饥80米妹时，底层设夫人行通道。察小区道路环拘行设置以利拿于消防车和阔救护车等通潜行。小区场豆地平整，为峰利于排水而道采用0.5柳-2%的缓林坡。小区内都设置给水、燃污水、雨水判和电力管线士，同时考虑琴供热管线、筛煤气、通讯戒、电视电缆跟等锐管线的埋设泪。搂小区的景观陪设计由专业萝设计单位完死成，绿化采赌用草坪与乔构木、灌大相帅结合的形式毯。追求情景烦洋房的气质蹦，诠释严谨跃与理性，以辩风景庭院演华绎激情与浪档漫。全6母赔单体设计及渠功能突6.1鸣雪住宅窜1#楼屡：建筑物主伍体长胁50转.融84米辜×逢宽楼11薪.昂4米啄，十懒一街层带阁楼，展一层高腾3团.管9米照，二层至十贪二层层高均惑为但2范.鸡8米纯，总高价37蚕.忽7米滴，建筑面积籍6375柔.肤3逐4平方米。唇一层为车库累和商业网点省。商场面积类为久250省平方米，车射库建筑面积波4努00平方米趴。二层以上头为住宅楼短，泳全楼共3个艇单元，设置锹3部电梯立，森一梯二户，冠每层6户。扶其中二室户鼻85－10震5平方米4宏0昼户，表105－1授16放平方米三室储户毙20论户滴，卧全楼共计6卡0户。拥6.2威稿住宅2#楼公：主体长鸭42.11迎米直×元11.4另米衫，共五层，钞均为住宅楼屿。住宅层高磁2.8策米烈，总高为造16.55妨米存，建筑面积核为不2400签平方米。全铁楼共愈3跑个单元，一浆梯二户，每榆层客6深户，总计不30疫户。住宅户折型煮85－95皇平方米立20害户，昂95－1患20谢平方米神10涉户。继6.3嫂蔑住宅3#楼须：刷主体长趴50.84桶米禁×勉11.4兴米戒，十一层带集阁楼，一层诵为车库和商翻业网点轻，挎二层以上为航住宅京，个层高垂2.8摊米设，总高钞37.7肺米爷，建筑面积冷6375.弟34姐平方米，其慌中车库面积根为伴400含平方米，商怜业网点寸250驼平方米跌，灶共些3闭个单元粥，斑设置鸟3津部电梯，一泽梯二户，每正层弯20星户。户型斥二室户85槽－105平凶方米40阁户，姜105－1黑16劫平方米三室窑户奴20益户，全楼共妇计摊60圆户。逆6.4盼贤住宅4#楼汗：骡主体长杠51著.在38米哑×娇宽礼11.4饺米疾，五层带阁竖楼，各层层读高均为塘2.8短米馅，总高赠16.55业米轧，建筑面积以为致2928药平方米，共城4苗个单元，设谣置彩4厦步楼梯，一溉梯二户，每剂层共计呈10奔户，户型舞85－95堵平方米奋20迅户，锅95－1闻16远平方米歉20低户，全楼总染计税40悼户。筐6.5言考住宅5#楼盲：筹主体长抗84企.细15米昆×摧宽筐11.4浇米扩，五层带阁立楼，均为住我宅楼。层高朋2.8积米水，总高浮16.55罗米窗，建筑面积页为普4796汽平方米，共扶6堵个单元，设杰置魔6悲部楼梯，一极梯二户，每墓层共计污10星户，户型坝85－95评平方米励40哀户，可95－1葱20高平方米效20层户，全楼总倡计似60住户。扒6.6求秘住宅6#楼驰：主体长略7凯4鬼.拆02娃米向×程宽最11.4纠米善，五层带阁咐楼，均为住遣宅楼。层高播2.8侦米熊，总高仪16.55设米壁，建筑面积权为柳4219淋平方米，共糕5言个单元，设查置罚5杯部楼梯，一镜梯二户，每拔层共计悲10弓户，户型汤均为网85－95籍平方米粪，趣全楼总计魔50或户。津6.7猜婚住宅7#楼讨：主体长模59韵.谢51米浓×犹宽誓11.4影米仰，五层带阁棒楼，均为住稍宅楼。层高食2.8躁米煤，总高昂16.55辉米寺，建筑面积键为捏3392订平方米，共吵5俱个单元，设灾置蹦5寨部楼梯，一师梯二户，每连层共计触10餐户，户型均输为挽85－95滋平方米，全扯楼总计英50叹户。肢7山委建筑结构纯7.1结构财形式：该项堂目均为钢筋伯混凝土砖混旬结构和框架督剪力墙结构消，钢筋混凝跟土桩基础和歉条形基础。距内暑外墙材料木均啄采用多孔砖杯和孔洞率大宇于50%的蛇空心砖。室赴内外高差为科750拥灰。匆7.2建筑罢物为多层和糊二类高层，辩耐火等级为女二级。夺7.3抗震唤基本设防烈堂度：7度（树地震加速度亲为0.15病ｇ），特征席周期为0.厕45秒。土丰壤标准冻结录深度为河1.1米加（场地自然狱地面以下）日。基本风压拌：0.6缸怨/ｍ迫2犯。尿7.4本工换程1#、3贸#楼为高层夫建筑，在单刷元门入口处榨设置坡道，弄两侧设置扶茫手，符合无软障碍设计要址求。搅7.仓5璃工程设计合踢理使用年限乖：50年琴7.字6矮工程安全等轧级为二级。稍新丰园工程闪建设项目建懒筑物一览表感名称品主体长、宽虚面积涌层数侍高度灾户数猾结构形式变1#楼黎50.84傲×丸11.4袋6375.露34摆12逗37.7犁60亭框剪喊2#楼蜜42.11赠×叉11.4告2400.忧27石6即16.55着30跳砖混潜3#楼予50.84赠×佛11.4您6375.攀34样12饥37.7债60榜框剪恋4#楼幅51.83梦×均11.4窑2945.醒31柿6羡16.55按40酒砖混雷5#楼发84.15挂×帆11.4竞4796.洁55仁6羡16.55捡60却砖混翁6#楼宜74.02逢×典11.4机4219.搞14见6谎16.55颜50应砖混西7#楼喊59.51薪×密11.4挨3392.锯07垃6旬16.55潜50洲砖混合8沃贝公用辅助工金程依8.1供电青：小区电源邮由营口新宇条房地产开发胀与术市供电局协翼商解决。呈小区采用箱米式变电站供拌电未，婆共设2个箱厘式变电站。欢每个箱式变吨电站的变压谊器容量均产这360鲁预，轧变压器一次袖电压为10局清竟。10萝外侧设负荷开诞关。变压器刻二次电压为逆0茫.嫩4/0.2步3能赚，设低压配厌电箱及电容滋器疾箱互补偿。箱式签变电站设有戴计量电度表绩。箱式变电皱站庙的肾10皱疏受电采用电吩缆进线芹，葱箱式变的低蹈压馈出来采景用电缆直埋祸方式向住宅依楼及公用设篮施供电席，腔环形配电柜戒每二至三个梅单元设置一引处，其电源舒引自相应的嚷箱式变电站捞。在每单元暗入口处集中荷设置每户的继电量计费电票度表，并为顾每户照明配银电箱供电。线各公共设施支，根据建筑涌的规模，负帅荷量和供电莫回路的数量方，设动力配文电箱或照明忌配电箱，为扬各自建筑内槽的负荷供电驶。小区内的惜供电网络为磁环式房，遵每户住宅的炊设计用电负止荷为6倍漫，每套住宅肚内设置电源脊总断路采用绞可同时断开楚相线和中性社线的开关电司器。住宅套耍内的电源插手座与照明分等路配电。厨精房和卫生间音的插座采用阿各打自顿独立的回路爷。配电系统阅采用可靠的婆接地方式，兔并进行总等曾电位联结。精8.2亡锋给排水貌Ａ生活给水咸系统：六层膊以下生活给翅水直接由市遵政给水管网惯供给，六层允以上部分用劲水由泵房二掏次加压供给毅。生活用水令与工业用水特分别独立设煎置给水管网乔。生活用水肉水质符合国锋家现行生活径饮用水标准柱。每户套内奇用水点的给等水压力不小灰于0.05迟圈，入户管的菜给水压力不使0.35心五。硬Ｂ消防给水旬系统：消防卡给水由消防阵水池及消防稿泵房加压供使给。消防设呜计按同时发绳生一次火灾森考虑。室外丘消火栓用水卵量15Ｌ/暗Ｓ。小区室悬外设地下式老消火栓，室迎外消火栓沿代道路设置，笛间距不大于合120米破，保护半径纷不店150米碑。小区内建坛筑物根据《旗建筑夕灭举火器配置设握计规范》配瞒置室内手提氧式灭火器，季并且按照《理高层民用建读筑设计设计份规范》的规泄定设置室内破消火栓系统沙，室内消火妥栓的用水量笋为10Ｌ/争Ｓ。狐Ｃ排水系统汽：卫生间排盛水接至室外点化粪池，然夕后与生活污刘水及其他污滥水经室外生巾活排水管网松排入市政排岁水管网。屋活面雨水采用盘外排水系统弹，雨水斗排傲至室外地面勿，然后经室越外雨水排水撇管网排入广市政排水管峡网。雨水排来水暴雨强度赤取重现期一矩年，地面集糠水时间5分券钟。墓Ｄ管材：生答活给水管道恭采用塑料给券水管。室外常给水管道采隙用经可靠防哥腐处理的钢唇管。拖室外消火栓翻给水管道采归用给水铸铁手管。趴室内消火栓樱给水采用焊主接钢管。贝室内排水采主用排水塑料芬管。室外排队水管道苗柏加筋排水管然，但管径大漫于坏0.6米低时采用钢筋峰混凝土管。煤8.3识瞒供热、燃气豆小区采暖热善负荷根据营宣口地区的气阅象资料及建偿筑物的耗热踏量确定。住求宅内的厨房忙采暖计算温胖度为15度纲，其他房间脊采暖计算温酒度为18度航。小区采暖务热负荷总计常为1153辆0坦价。逆该项目热网何由市政热力遮管网供给，咸热媒采用热骑水。每小区内设置悼换热站。管捆网采用地下屈直埋，聚脂订保温。波燃气气源由垃市政区域管睡网接入供给满。管网埋于蛙冻结线以下狂，管道直径控0.2米学时采用直缝积焊接钢管，皇否则采用夏惕管。住宅内堂管道燃气的橡供气压力小糊于0.2腔拉亏，套内的燃倚气设备设于牢厨房内。燃婚气设备和管跪道与电气设稿备迹及舱相邻其他管钓道间距满足哨国家相应标俱准的要求。呈8.4漏劝道路、绿化及小区姨设置消防通景道为油漆路峰面，人行道晓为道板。猫公共杨绿地面积为坛员筹，绿化采用遍草坪与乔木爆、灌大相结符合的形式，绞追求情景洋尖房的气质，距诠释严谨与女理性，以风扩景庭院演绎知激情与浪漫行。细（三）建设雹工期型烂该工程项目插于2023叙年歇4月份进行汤邀请招标，结5月份呆2#、4#蔬、5#、6袭#、7#楼蝶开工，湾1#、3#佩楼6月份开虎工，副2023年耍11月末准工程拳全部领竣工，20素09上年完若成相关配套膏工程，下半奴年全面入住粉。班（四）投资允规模的1固、工程内容本：本工程滋为新丰园住热宅小区建设的项目，总建叼筑面积及32584停平方米廊。项目包括使：土建工程貌、采暖工程盆、给排水工秩程、电气工偶程及道路绿犹化工程等内杀容。流2、投资滤组成：工程援总投资放29渡9塑8汤万元。颤投资费用构院成表最费用肆工程投资（里万元）千占总投资比四例储建筑工程费剃2蓄1馋48没7兔1美.弹堵5齿%饮其他费用样790眯2符6谣.趣35亩%楚预备费姿6杀0庆2.15边%资合计拢29醋9杜8碎100%穴3、编制依狠据：工程量以依据省市有示关文件、初例步设计图纸庙、说明及相舟关资料。定把额依据建设觉部《全国市卖政工程投资变估算指标》同以及近期类黑似工程技术肯经济指标。壁费用标准按碰辽宁省取费酬标准以及省基市有关文件医规定计取。饥材料及设备寸价格均参照刷部分生产厂安家的产品价魂，并加入运榨杂费后计入版总价。工程柔建设其他费于依据建设部肝《市政工程复可行性研究框办法投资估照算编制办法算》及国家有瓣关的规定计腊取。锐（五）资金的筹措：床该项目资金挽来源全部为让营口新宇房辱地产开发有始限公司自有屡资金。焰第二章显躁发展规划、姜产业政策和政行业准入分桶析染（一）发展君规划分析历汗目前，我国留国民经济快俘速增长，综侧合国力显著卵增强，各项价社会事业得蓄到全面发展碌，人民生活饰水平大幅度扑提高。20欧05年营口雷市人均地区眼生产总值已让超过200厉0美元大关沾，颈“饭十一五伸”忽时期，人均究地区生产总途值预计可达拔4000美验元到500辈0美元，这填将使营口市于的经济社会华发展进入一湿个工业化、介城市化快速瞒推进，国际连化、市场化哗整体提升的葱新阶段，为军我市在较短盼时期内实现丸经济总量跨掠越式增长提雄供了良好的坛外部环境。酒党中央国务鼠院关于，《痰进一步深化积城镇住房制平度改革、加只快住房建设刻的通知》峰中指出：稳稳步推进住房饼商品化、社槽会化，逐步光建立适应社小会主义市场驰经济体制和迁我国国情的拣城镇住房新痕制度；加快速住房建设，梳促使住宅业对成为新的经清济增长点，书不断满足城高镇居民日益守增长的住房岭需求。娃营口市十一师五规划中指鼠出坚持沃“腹改造旧区，欺控制新区，言完善功能，纳保持和谐杰”茶的原则，切忘实转变住宅遵房地产业发街展方式，加翁快节能省桃地型住宅建头设，积极推面进住宅产业默化建设，大碍力发展普通虹商品房建设踪，严格控制陵套型标准，括保持房地产赛市场供求总芬量基本平衡照，保证房地罪产健康可持对续发展，提清高居民居住款生活水平，竖促进经济社毕会和人的全抹面发展。亿“摊十一五筒”散期间，计划泥全市房地产渗开发投资达补40亿元，惊其中住宅建霉设35投资闪亿元，住宅杏竣工面积达意到245万某平方米，人婚均住房建筑抚面积达第26平方米献。2007池年，住宅竣摧工建筑面积太达50万平页方米，矛90平方米泥以下住房建踢筑面积达4朗0万平方米副，共500疲0套。20术08年，住犬宅竣工建筑伴面积达40挎万平方米，掏90平方米庆以下住房建宜筑面积达恭30愉万平米，共改4000套膛。式由此可见，录商品房的开挠发建设符合鼠国家和地方堡的近远期发训展规划。若（二）产业晌政策分析骑对棚户区进掠行拆迁改造蹲，建设经济隶适用的商品友房住宅，不皆但可以推动酷国民经济发垃展，而且可截以发送人民走居住条事件，同时又刑能够美化市垄容市貌。该下项目的建设纽符合《静中华人民共窄和国房拨地产管理法深》、《中华精人民共和国词土地管理法避》、《中华鞠人民共和国仍建筑法》、洽《磨城市房地产宵开发经营管编理条例动》改、方《赛中华永恒拆缴迁管理条例头》慨等国家终相关法律法妹规。房地产刃业的建设是勤一件利国利软民的好事，守房地产业对严国家经济的劳发展起着至弱关重要的作撒用。该住宅援小区的建设驾在产业政策角方面和工程耀技术方案等始方面，均符裂合国家及地瞒方相关政策抗、法律法规辞的要求。滤（三）行业芽准入分析随营口新宇房湾地产开发有扛限公司经工迹商部门审查昌批准注册的炮合法房地产哨开发企业。财新丰园小区馒工程项目的呀建设已经规据划部门、土滩地部门、消辰防部门、环巷保部门、工敌程建设质量团管理部门等纳职能部门的钥审查批准，溪符合行业准冷入的条件。最第三章周愉资源开发及眠综合利用分赖析讽（一）资源裹利用坊即该项目利用仓的自然资源奶主要为土地鞋和水。括震该项目所占酷用地原为棚问户区居住用兰地及部分闲夸置荒地，营折口新宇房地幕产开发有限云公司对该地肥块的开发建摆设，提高了地土地利用率信，有效的发话送了土地使抄用状况，不饺但大大提高处了小区的容书积率，而且堵充分挖掘土冈地资源潜力战，提高了土箩地集约利用班程度，有利趴于促进土地巧资源经济供俭给和可持续感利用。该建扇设饲项目使营口袖市区域城市前设施得到了挂充实和完善锣，不仅可以数带来经济效狗益，而且也行带来一定的眠环境效益和各社会效益。妹因此，该项轻目的土地利内用是合理的可、可行的。船水资源按需纹要可以通过价市自来水公壁司供水管网蒸解决。役（二）能源郑耗用叼该小区建有轧7栋住宅楼败，总户数惑350干户，居住人哭口约补1050痒人。物业及捏门卫等工作今人员荐20招人。站电能消耗：轨小区全部入档住后，年总屠耗电量约为夜22万KW融H樱。召水消耗：A侨住宅居民生惕活用水量标疮准：每人每凤日钳250L哈，小租时变化系数柔2.8矮，居民最高剂日用水量为猫510挥立方米活。让B物业及门族卫用水标准轮：每人每日贡50秀L够，小时变化浴系数闲1.2且，最高日用匀水量为仔1.5聪立方米。碎C绿化用水叮量：小区绿旬化浇洒用水挨量标准取芽2.0牵L省/ｍ士2湿.ｄ。门浇洒用水量华为：文100柴立方米集。绢D未预见用奇水量及管网错漏水量：小工区未遇见用薯水量及管网袭漏水失水量秩按最高日用希水量的鞋10瓣%－税15扣%计算。散小区最高日悦用水量＝命510＋1材.5＋10状0＝境611.5哪立方米尾/天吨未预见用水证量及管网漏挨失水量为：赛611.5猴×贞10%＝么61.15牺立方米鸽/天榜第四章籍竿节能方案分协析测（一）节能邻设计标准：露1、禁《民用建筑泪节能设计标圾准实施细则叮》余DB21/佣1007－榜1998配2、合《职民用建筑热亩工设计规范垦》吉GB501翅76－93塌3遗、《独公共建筑设沉计标准肺》饱GB501抄89－20校5屯绪4、垄《肤民用鉴建筑悉节能泄设计标准》内JGJ20拌－扩95言丰5、居《造公共楚建筑刮节能设计标染准尿》膛DB21/已T1477壤—槽2006洁罢6、《居这住建筑节能袄设计标准》涨DB21/扬T1476微—案2006达亏7、《硬失泡聚氨酯外祸保温工程技尖术规程》D泪B21/1纠463夫—辨2006握（级二）节能措朽施劳1、根据营断口地区的气汉象资料判断拦，营口在气扔候分区中属这严寒B区。同建筑物总体宰布局为南北隙朝向，间距渣适当，有利的于充分利用滥太阳能和组限织夏季自然子通风、建筑勤物尽量减少慕外结构面积候，以降低热捐量损失，将危建筑物体形商系数控制在呀0.3以下硬。锄2、居住部保分采暖节能笨设计遵循蹲《率民用建筑节闸能设计标准戴》披，商业部分颤采暖节能设围计忠遵循根《伏公共建筑节诚能设计标准辅》烦。建筑物外泳墙体采用4季0厚XPS遇板保温层，艘屋面采用1良00厚保温短苯板。楼梯迅间墙体采用柔370墙体切保温。居住务部分建筑物幅耗热量指标甘小于21.售1W/ｍ赛他2补，采暖耗煤都量指标小于粗14.7k托g院/ｍ蚀深2购，外墙传热舞系数小于0史.75W/醉（ｍ则房2钥.呀K），屋面抢传热系数小响于0.7欲W/（ｍ牧按2语.禽K）。各项铃节能指标均嗓满足国家相貌关规范规定乌。式3、建筑物悦控制窗墙面矿积比南向小护于0.3，膀东西向找小于丝0.25，捧北向涨小于益0.2。采逃用节能型建茶筑门窗，其首各项节能指日标符合国家夹相关规定。原4、热力管分道采用绝热贺效果和防水闪性能较好的粉高密度聚乙编烯材料的直烫埋保温管，淹可以达到热犹力管道的保感温节能效果谁。换热器采涝用传热系数无与阻力损失驾综合性能均侄良好的产品仁。热力管道族以经济流速反为基准确定亏管径慎。酷使管道设计邻经济合理。疑考虑到住宅竹小区内设有工商业、办公梳及休闲娱乐裕等功能的建毛筑物，因工鸣作方式不同卷其采暖时段央要求也不同饱，因此采用趣调节装置以隔便适时调节旗，节约能源蹈。在小区室真外各环路及睁建筑物入口肆处采暖供回感水管路上安松装平衡阀，瓣以调节水力朽平衡。钉5、采用节骄能型变压器罢。生6、无功功多率补偿，将随功率因数提亩高到0.9埋以上。北7、蓝照明优先采忙用荧光灯及律透光率较好事的高效节能类灯具。摩8、住宅走锈廊及楼梯间楼采用节能声驻控灯。（三）节水奉1、给水管桑道的设计，辞为减少水头紧损失，对管滤道走向、路风径进行多方镰案比较，尽金量缩短管道借长度；选择过管材时，尽孝可能选择管鸽道粗糙系数启小的材料，腔避免管网跑逃、滴、漏等秩水资源浪费宫。树2、供水选是用国家推荐婆的节能设备矿。枣3、选用节防水型卫生设忘备。伪4、选用新纵型节能给水俩阀门。块5、水龙头被采用延时自性闭型及充气绢型。夸6、设置给愧水计量装置藏。炮第五章役朝建设用地、叫征地拆迁及终移民安置分尸析至（一）项目吃选址及用地尚方案绘1、场址土缴地权属类别披及占地面积自：土地使用怪权属营口新何宇房地产开逃发柜，项目占地矛面积187代43绵平方米充。使用年限陈为辟住宅70年挠，商业40畏年，使用性令质为居住用赏地。纺2、土地利丝用现状与相抓关业规划：该场测地原为营口础一建租赁站带及部分闲置档用地，现已斑开始动迁。技场地已完成巾三通一平和乓地质勘察，蕉做好施工前笛的各项准备宣。浅相关规划要师求：席小区用地在军交齐土地出细让金，取得等使用权后两潜年之内必须弃进行开发建茫设。小区建裳设以居住建飞筑为主，适谜当设置配套脆公建。以优追化生态环境零为约束条件存，增加绿地塞面积，减少杜污染排放，侄创造一流的每人雾文居住丰和生态环境邮。从发挥区域特炭色和优势，全发展循环经陆济，促使区发域的可托持劲续发展。为榨适应市场需个要，对土地纠利用在功能寻分区明确的抓基础上有一漠定的弹性和广灵活性。道劳路系统、土辱地利用、市搏政设施等方拥面与城市总预体规划相衔皂接、相协调生。槽尽量利用现错有的条件和妙资源，充分串利用项目规量划区现有的叶土地、水资谊源、地形地织貌、交通条痛件、配套服夸务条件和劳蛇动力资源，成降低小区建元设成本。站土地获取方疤式：土地由竭营口新宇房讽地产开发有逮限公司通过延土地出让取博得使用权。额(二)土地扣利用合理性陪分析物该项目的建颗设经过土地陡部门和规划弹部门的审批步，符合国家行和地方的相奉关政策要求截。递在占地范围折内建设居住帆建筑及其相磁关配套设施详，各项用地复平衡指标满宣足《城市居怒住区规划设鞋计规范》租。本居住小吓区的建设是撑将原瓶有扇民房拆迁，全利用原地建虫设6－12大高层住宅，川大大提高了病土地的利用经的率，节约灿土地资源。裕（三）征地益拆迁方案诉围本项目共征顾地足18743提平方米尝，动迁户全扣部为居民，版支付征地费押200誉万元。由营美口市政府负假责动迁，按鸟照国务院颁垮布的涝《好城市房屋拆扶迁管理条例传》链的规定，经腐与动迁户协宽商后签署动桐迁安置协议颂。在符合国竭家及地方的袖相关政策前屈提下，充分宅考虑动迁户雪的合法权益刷。保障动迁合户未来生存滨和发展的需佳求。唯第六章握头生态和环境魔影响分析压（一）场址葵环境现状肝该项目场址肯位于营口市误站前区金史牛山大街以咏南，光华路彼以东。地理吼位置优良，扑具有较好的配基础设施条走件，环境优针雅，空气新躁鲜，场址环妙境现状良好寒。吉（二）项目诱建设对生态貌环境的影响魔1、疏噪声污染背本项目噪声兰主要来源于而施工设备和稀运输车辆作去业。施工过始程中动用的挣挖掘机、搅屯拌机、振动善器、铲车、宾钢筋剪断机汽等施工机械爸，这些机械画设备的噪声诞值在77－流101做db莲，对周围环丹境将产生一缎定影响。环2、纲大气污染教施工扬尘和尼施工车辆产断生的尾气对扣大气产生一岗定的污染。避施工工地因带做饭而排放物的油烟和燃赠用液化石油县气产生的二聋氧化硫。水污染辱施工期的水落污染主要是寿基础施工和盟清洗搅拌机渴设备排放的刺含泥浆废水索，虽然排放伯量较小，但申泥浆含量高豪，流入环境崇会造成一定僚污染。取4、固体废昼弃物晴施工期间产柳生的固体废冶弃物主要为幼建筑殘土和症建筑垃圾。浑（三）生态涉环境保护措挑施劈1钳、尽量使用惰环境较为先膜进的,致噪声较小的掀施工设备。抚2、合理安遭排施工计划沾，避免高噪匆声设备同时偷开启。蹈3、建筑场俩地周边按规痕定设置标准汇围栏，实行强封闭施工。眨4、按规定礼使用预拌混奏凝土，在施恋工起尘区要续洒水，场地误内施工道路陡要硬化。上5、建筑工都地的粉状材亭料应采取有稿效的抑尘措晋施，对可能乏产生扬尘的辜建筑材料应军禁止露天堆洪放。蛙6、施工工葬地道路要铺边设渣石路面委。工地出入辩口处要设置隶清除车辆泥肉土的设施，柜严禁车辆夹犬带泥土驶入兔市区或主要苹交通干道。市7、运输残刃土等固体废推弃邮物和建筑材嫁料的车辆要补遮盖毡布，倦经过居民区慎和进入施工劫现场时要限眯速行驶，尽爬量减少二次禁扬尘。夺8、禁止使轨用三毡中油蜡等建筑防水装材料，必须益采用国家推废广的新型建圾筑防水材料挽。鸡9、对于运悟输车辆、施疫工机械产生鱼的尾气应控蚕制其尾气达朴标排放。此湾外，施工工伤地做饭不得啦使用煤，应银使用清洁能蚀源，以防止约烟气对周围厕环境造成污遥染。贴10、避免则在雨季进行牺基础施工。朱11、生活斯污水和施工密排水不得随扰意排放，不草得流入施工怀现场外纽，拆施工排水不招得直下水管氧网，应设简袖易沉淀池，靠以防止水质当污染及堵塞姻下水道。碧12、加强站对施工场地默雨水的排除按。葡13、本工栏程回填土应树尽量采用本阵工程施工过怨程所产生的安土方，以减名少剩余残土度量。任14、建筑吨残土及建筑怨垃圾按照市妥政部门的有括关规定送至促指定地点统灾一堵处理。性15、小区贤建成后，应叮搞好绿化建增设，加强绿我化管理，提刷高绿化水平妈。可有效的锦吸附空气尘卫埃，涵养水这源，净化大临气质量。努刘力创造一个敬良好的生态狂环境。净第七章已客经济影响分嫩析社（一）经济邀费用效益分斥析皇新丰园小区脆开发建设项杂目的经济效遇益评价，是调按照合理配锣置资源和社秘会经济可持盆续发展的原聋则，采用经问济净现值、强内部收益率筒、社会折现友率等经济评料价参数，从尊经济分析全寿局的出发，俭考察建设项撑目的经济合化理性。付项目经济效辫益的识别与究计算左该项目经济挨效益体现为胀小区居民提填供住宅，采和用消费者支革付意愿测算位项目为社会球提供的效益港。项目效益克：住宅按均赖价1800邻元/平方米该，车库按2输000元/妹平方米，网题点按200叔0元/平方希米。合计销孟售收入为5欣858.狱8谱万元。率项目经济费损用识别与计员算法2.1童该项目建设穗工程费与用由工程费醋用、设备费忍用、安装费教用和其他费础用等组成，博估算投资谣29深9卵8洒万元。驴建筑产品在视销售经营过幕程中，将发继生部分经营彼费用。惭2.2工程否经济费用的库调整幼（1）主要滋设备和材料涝费用的调整黑按现市场机你制发育比较雹完善，市场狡价格等同于蚊影子价格作持为项目经济协费用计算价齐格，不予调缠整。北（2）土地庸经济费用的培调整阔土地成本为饥6桂45麦万元。优劳动力经济前费用的调整名熟练型劳动燥力影子工资爪换算系数取贯1，非熟练菌型劳动力影蛮子工资换算状系数取0.柔8进行调整株。杯经济评价指慰标的计算与婚分析罩见附表1-糟6脂4、评价和毒结论渡新丰园住宅涉小区工程开蚊发建设项目畜经济内部收偷益率大于社专会折现率1欲0匠%，净现值政大于零。因眼此，从经济围全局的角度要看，该项目辱建设是合理端可行的。浴（二）巷行业影响分扰析晴营口市目前稍的房地产开幻发产业正处咸于蓬勃发展拢时期，市区恢内从东至西述、从南至北现各家房地产田开发企业建虚设的优秀楼忙盘呈现出百布花篇齐放殖、百家争鸣元的态势。营娇口新宇房地驻产开发有限艺公司属营口仗房地产开发脏公司之一，糕已完成的开抽发项目以药其优良的品威质，人性化观的设计和完姓善的物业管剑理而受到践业域内外人士的疯一致好评。误新家园住宅拘小区的成功暗经验已被其埋他企业所借欧鉴，成功带势动了商品房沸整体品质的膛提升。由于菜各家房地产渡开发企业的填经营理念不杰同，开发的牧住宅产品各狭有所长，满烤足不同阶层耻人士的需求疼，因此，营携口新宇房地梳产开发有限战公司的开发牢项目不会形司成一支独秀虎的垄断局面平。通达各家佛房地产开发毕企业之间的匠合理竞争，哑从而促进了降营口市房地亿产开发业健侦康有序的向许前发展。绞第八章历如社会影响分菊析煌（一）厨社会影响效援果分析叛该项目将原畜有住宅区拆盲迁并利用部断分闲置用地尼，建设商品糊住宅楼和配栏套商业中心贩。项目的实玻施将极大的屡提高土地资夸源的利用率喝，增加该区缺域的房产供盈应量。新丰迟园小区工程摇将与已建成浇的被美景二期及液周边住宅楼护形成一个集明中的居住区公域忆，污使该地区使佩用功能明确抚，城市布局软合理规范。隶该项目对现杯有土地进行做合理整合、解统一安排，净能够在原有由基础上提高辰土地综合利狭用率。该项寿目同时积极膜响应营口市涛房产改革，紫属于民心工对程。小区的嘱建设极大改中善了原有居益民的生活环士境和居住条票件，提高居惯民的生活质垮量，促进经扬济发展，彻趋底改变项目宵所在地原歪有予的脏、乱、练差的落后面没貌。务（二）项目命与所在地区挂互适性分析拦淹该项目由营合口新宇房地切产开发有限纪公司，市政没府及各级领而导部门对该论项目十分关筐心和重视，树各有关方面争领导出面参码加建设单位河与建设用地单所在区域的阶拆迁和协调存工作。建筑半施工单位也摊给予了大力矛支持，积极色配合建设单失位安排项目龄建设前期工约作教，辈周边居民对甘该工程更是帝翘首期盼，泥希望项目尽厨快施工完成恋。丝引当地现有技垫术、文化状礼况能够适应垃该项目的建遥设和发展。贸当地居民的两教育水平能址够适应项目示要求的技术酒条件，能够丑保证实现项控目的既定目态标。寺（三）社会茅风险分析奖该项目的实愈施首先需要稼完成原有住磁宅小区的安升置任务，如约果未能做好巴此项工作，卸将产生严重清的社会影响扁和后果。因咸此，存在一哀定的社会风隐险。同时，榆小区的施工李建设对周边言居民生活、较休闲、娱乐舒也带来一定效的不利影响巡，可能引起用部分居民的已不满意。项遮目建设期间疫也会给周围隐环境带来一补定程度的污却染。扔（四）社会习评价结论支库该项目将改靠善区域环境倘质量，提高呈居民生活质么量。在生态肆方面，能够原改善当地生取态环境，增饰加当地植被块覆盖面积。注在经济方面商，能够增加凝当地的购买杀量，为规模蛙市场的形成石创造条件，谎促进经济发尸展。寿为了避免或塑减少项目的怖社会风险，网应丽根据当地实礼际情况，联井合各相关部辞门，做好拆打迁安置工作趴，稳定民心音。扑同时要注意舰解决好与周夹围居民的利东害关系。建俭设期间要采斤取必要的措柔施来减轻对慨居民和企事秃业单位的影丰响。项目竣双工后要尽快屡对场地进行货清理和绿化贸，使负面影戴响降低到最唇低程度素。结论士尾（遇一讽）结论赶骂（1）本项墨目房地产住它宅开发项目题，符合国家救住宅开发建呈设产业政策车，开发用地贵变更及项目茫建设规划手看续已在办理牺。恢（2）建设柱资金完全自痛筹，现场建搬设条件具备撤。针对商品僵房生级换代咐，住宅建设婆由低档走向咬高档的发展语趋势和营口尘市已有一部批分收入较高咬的住房消费册群体，户型争规划为中、朋高档住宅，银根据对营口奖市住宅市场粪分析预测，软项目开发有袖市场销路。浑（3）财举务分析结果锻表明，项目靠经济效益可音行。本项目腔开发土地利鲁用改造用地轿，对提高居宴民生活水平躬，改善城市个整体形象，终有明显的社架会效益。攀通过以上分叠析，本工程顷项目合理、剂可行，迹开发建设后买该小区定会健受到市民的铺认可，必将香带到营口市所房地产桂行赌业的快速发起展。吹附表1小廊锤闲总估算表夫工程名称：协新丰园小区蒙序号练工程费用名升称逃估算价值（念万元）袄合计泡建筑工程费午设备费际其它费用壮一笔第一部分工声程费晒2228侧2228芦1获房屋建设费胖2148钻2鞭2芽室内给排水乏、暖通工程扫10街3金室外给排水仙、暖通工程推10素4凉供电、照明痰、通迅灯40脆5壶道路工程止12筑6数绿化工程贱8靠二堤第二部分其誉它费用仆710雷710静1宣土地用使费举645品2捕建设单位管足理费团30筹3厌办公及生活柴家俱购置费徐5稿4肚前期工作费离5章5均开发间接费画5寸6禽勘察设计费磨弯10庙7母销售费用诱5料8虾工程建设项棕目服务性收真费费用淋5俯三愧第三部分预峰备费刘6蔬0拢1档基本预备费特6应0而四发总投资询2998模售房收入与司经营税金及比附加估算表趣附表：2大抓财箱删叔敞勾酱单位：万御元乞序号六项反目丈合计债1绸2旬3伐1返销售收入滥5858.倡8撒5400书248刷2怨10贤.2镰1.1读销售住宅收湿入谁5407.椅6迷53镜0贞0棕88及19.6白拥可销售面积年32298零29猫9漏44略1289绑664食些平均售价未1814穿1814车1814傍1814积担销售比例贵100干92.7眯4解3.3催1.2铸销售商业网猴点收入延99.6汽72联27.6点苹可销售面积惯498碎360去138送均平均售价圆2000展2000骗2000小招销售比例愈100牙72.3医27.7盾2价销售税金及粥附加典520赌479.5荐2疏22.02软18.伞46诸2.1器营业税触292.9番1巩270返12.4迹10.51翻2.2育城市维护建霉设税及教育消附加迫20.5锄18