皖西国际商贸城项目可行性研究报告

安徽霍邱·皖西国际商贸城可行性研究报告（数据版）只有确立各阶段的营销目标，尤其是远期目标之后，在市场发展战略目标的指引下，才能进行有针对性的定位。（二）项目的功能性定位经营主题特色化——纵观同行业竞争者的经营模式大都仍表现为单纯卖买或服务提供方式，而忽略了针对消费者在实际购物过程中休闲与娱乐性的商业体验。因此，我们对项目品牌向心力培育方面进行了附加，即在满足市场基本功能之外，增加了诸如餐饮、娱乐、休闲、景观等元素。经营多元化——物业产权进行自由分割；同时自营、联营、租赁、返租、代租等多种经营形式并举，以利于入驻本市场的经营者有更多的选择机会。倡导“电子商务概念”。随着经济全球化的进展，中国日益成为国际商品加工、采购中心，“现实市场”和“虚拟市场”日益发展成为一种新的贸易手段和趋势，也就意味着，随着时间的推移和社会的进步，电子商务功能将越来越发挥其重要的作用。本项目将力求打造先进、独特的电子商务系统，解决网络化交易中常常出现的资信问题，为此，我们聘请专家就设立信用保障基金进行了多番研讨，就充分保障经营户网上交易的信用和交易安全问题总结出一系列可行的模式，同时还和金融机构就市场未来电子交易结算的问题展开了交流，最后，我们决定尝试性的设立一个资信机构，加大对本市场电子商务功能的推广与应用。附：不同阶段电子商务交易份额比重：销售方式市场发展阶段门面直接销售企业间大型采购电子商务交易产品份额其他市场初期（1-3年）60%10%20%10%市场中期（3-5年）30%25%40%15%成熟期（5-10年）10%25%60%15%（三）项目的总体市场定位（1）项目的属性定位以商贸物流为载体，集展示交易、仓储物流、信息交流、电子商务、行业会展、文化休闲、餐饮娱乐以及生活购物为一体的复合型专业大市场！(2)项目的业态定位农机农具、五金机电、钢料钢材等自然资源和需求资源两个方面。(3)项目的建筑规划定位1、商铺：小三层框架结构、现代风格的联排式建筑群；2、休闲街：粉墙黛瓦仿古式；3、信息综合大楼：现代几何式建筑风格，地上三层为中空结构。兼顾大型会议、举办会展使用；三层以上为商务办公和酒店。第六部分项目的开发形式、工作推进及建设进度（一）项目开发形式该项目计划采用“一次性规划、分期分段实施”的战略开发方案，工程施工准备分为“三个业态组团”进行滚动式开发。一期为农机农具交易区；二期为五金机电交易区；三期为钢料钢材和仓储物流区。生活配套区和其它公共配套设施机动性建设。项目建设周期计划为3-5年。（二）项目工作推进及建设进度本项目占地面积约20万平方米，按照规划条件、初步策划方案和开发地块的实际情况，本项目各阶段的进度拟定如下：项目前期考察，呈交《项目可行性报告》2010年5月谈判，呈交《项目概念性规划》2010年6月谈判，商议入驻条件及用地相关经济技术性指标2010年6月谈判，签署备忘或意向协议2010年6月谈判，立项，对开发商进行资信审查2010年6月—7月谈判，成立《项目领导小组》2010年6月—7月谈判，成立项目公司；并申报“重点扶持项目”2010年7月定向拍挂土地、兑现开发政策2010年7月—8月呈报《项目技术论证报告》及《项目详规》2010年8月—9月《详规》获批、续报《施规》2010年9月—10月《施规》获批2010年10月场地平整、前期相关报建工作告一段落2010年10月拟订《标书》、确定施工对象、签订承建协议2010年11月外围施工开始、施工区间道路铺设2010年11-12月成立项目招商、销售以及商业营管、物业管理公司，拟草各项协议、合同等文书、文件2011年元月举行项目奠基仪式、施工进场2011年元月一期（农机农具交易区）基础施工阶段2011年1-3月一期项目施工安装2011年5—10月一期推广销售阶段2011年5月开始一期招商、销售阶段2011年5—8月一期重点招商2011年9—10月（择时一期试营业）二期（五金机电交易区）基础施工2011年12月完成二期基础工程一期项目竣工验收和总结阶段2011年11—12月二期项目施工安装2012年3—8月二期推广销售阶段2011年12月开始提前预售二期二期项目竣工验收和总结阶段2013年元月三期（项目施工阶段）2013年3—6月三期项目施工和总结阶段2013年6—8月完善配套2013年8—10月（择时正式开业）项目计划从2011年元月进入一期工程施工，可望于2013年8月前全部完工；销售方面，根据施工进度和策划方案，项目计划从2011年3-5月开始正式销售（不排除提前预售）；招商方面，与销售同期招商，包括异地招商、产区地招商等多种形式；主体建筑建设周期为三年，配套同步进行。（三）项目一期开发建设进度安排（一期项目施工横道图）序号时间项目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1项目立项2规划设计3主体工程4安装工程5装饰工程6配套工程7总体工程8竣工验收9预售10交房（暂略）第七部分资金投入与筹措（一）项目资金投入为使本项目工程在建设的过程中及时得到优化，计划将整个工程分为三期进行实施。同时，则可有效缓解常规预算5.6亿元人民币的一次性投资压力。其中：一期资金投入约2亿元人民币；二、三期资金投入约3.6亿人民币。（注：详见《投资预算报告》）（二）资金筹措（1）资金来源本项目建设共需资金5.6亿元人民币，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。资金来源各渠道对于本项目建设的顺利进行均有充分保障，其中各期的金额和比例安排合理，再加上投资主体有着良好的行业信誉和可调用待加盟财团资金的能力，资金筹措方案可操作性较强。（2）项目筹资方案（暂按一期列举）序号筹措资金来源筹措资金数额(亿元)筹措资金比例(%)1自筹资金1502销售回款0.5253银行贷款0.5254一期投资2100自筹资金自有资金全部用于投资；此外若有资金缺口，拟通过公司股东追加投资或合理性融资、或贷款的方式解决。销售回款本项目在销售过程中的回款可追加入投资资金中。银行贷款本项目在开发过程中将采取少部分的银行贷款。符合商业银行可贷款不超过30%的贷款比例规定。第八部分经济效益与社会效益分析（一）经济效益分析市场正式营业的三年内，预计年交易额20亿元人民币；四-五年，年交易额将达到60亿元人民币；五年后，年交易额将达到100亿元人民币。年上交税金（统筹税计）按6%的税率计算：年交纳税金近6亿人民币。可以预见，一个培育成熟的市场其未来收益将呈几何式增长。（二）社会效益分析项目建设迎合了政府“凤还巢”工程的战略方针；提高了地方产品的市场附加值；为地方财政增加了税源；带动当地三产的发展；服务地方三农；促进了工业化进程和优化地方产业升级；为地方丰富的矿藏资源提供了广阔的市场空间；本项目的建成将直接或间接解决霍邱2万人就业问题，将有利于缓解社会的就业压力；为霍邱本地的企业提供一个自我提升的大舞台，从而壮大霍邱本地企业的力量，增强市场竞争力；8、必将成为霍邱的城市名片，从而真正实现“将霍邱送出去”。最后，项目在给霍邱带来巨额财政收入的同时，还提高了霍邱本地商品的市场占有率，给本地企业提供了一个推销的载体，实属利国、利市、利企、利民的好项目。（三）项目投资价值判断通过对该项目的投资规模、收益预测及市场需求状况、风险及对策等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，该项目都具有很好的商业投资价值和社会价值。（四）经营风险及防范在剔除项目所面临的市场竞争风险外，项目的收益情况良好。本项目所面临的经营风险主要是项目开发总体方案的组织与实施过程中可能面临的风险。可通过以下措施减少项目的经营风险：明确项目开发的总体经营思路将项目开发的总体经营思路，贯彻到项目的所有业务流程中，并使之在业务流程的各个环节中得到很好的理解与执行。在项目实施中应优化设计，积极采取优化的工程技术措施和施工方案，既要控制各项开发建设成本费用，又要保证工程质量。开发时间的控制为达到项目在短期内开发完毕并取得合理的回报，并且防止随着时间的延长而使得市场情况发生变化，因此，本项目必须做好开发周期的控制，在资金、技术、市场环境几者关系相协调的情况下，力争在最短时间内开发完毕并转入实质性的市场运营。第九部分组织结构与人力资源配置有了好的项目，有了好的策划，有了好的市场，有了政府支持，有了充足的资金支持，如何加强项目的组织和管理就显得尤为重要。（一）机构：本项目将由曾独资或合作开发过投资有限公司为投资主体代表，该主体资金渠道畅通，执行团队专业，在商业地产开发及运营管理中有不菲的业绩。拟组建的“皖西国际商贸城有限公司”施行独立核算、自主经营、自负盈亏和承担责任的二级法人单位，为股份制公司。公司由若干股东组成，其中主要股东都是商业地产开发、商业运营管理等行内的骨干企业和行业中的领军人物，现拥有广阔的商业市场资源和客户资源，为本项目的成功开发夯实了深厚的基础。公司实行董事会领导下的总经理负责制，设董事会、监事会，其中董事长一人，副董事长二至三人，董事若干人；监事长一人，监事若干人；总经理一人，副总经理二至三人。下设办公室、策划部、工程部、财务部、招商部、保安部。项目实施后，按照市场管理需要，相继就地成立商管公司、营销公司、物管公司、安保公司、物流公司等五个子公司及若干辅助公司服务于本项目，实行现代企业管理模式，按注入资金多少承担有限责任。（暂略）（二）项目主公司注册资本和股权结构：（1）.注册资本：（暂略）万元人民币；（2）.法人代表：（暂略）；（三）人员构成1、董事会（1）决定公司的经营计划和投资方案；（2）制订公司年度财务预算方案、决策方案；（3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（4）制订公司增加或减少注册资本的方案；（5）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；（6）决定公司内部管理机构的设置；（7）聘任或解聘公司总经理、总经理及财务负责人，决定其报酬事项；（8）制订公司的基本管理制度；2、总经理（1）主持公司的生产经营管理工作。组织实施董事会决议；（2）组织实施公司年度经营计划的投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制订公司的具体章程；（6）聘任或解聘应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；（7）对下属部分及人员进行及指导及监督。3、副总经理（1）在总经理的领导下进行公司的生产经营管理工作；（2）协助组织、实施公司年度经营计划和投资方案；（3）配合总经理完成公司内部管理机构设置方案；（4）配合总经理拟订公司基本管理制度及规章；（5）具体分管下属各个部门的工作；（6）在总经理缺席时经总经理指派代替总经理职权。4、工程部（1）组织各类工程招标、议标；（2）组织管理各类工程；（3）监督各类工程的进度、技术指标及质量；（4）各类工程的验收及评议；（5）进行各类工程图纸的的设计、修改及评议；（6）进行各类工程预算用决策；（7）制定本部门工作制度和工作计划；（8）组织培训本部门工作人员。5、市场策划（1）制订总体市场策略及操作方法；（2）策划与操作各类市场推广活动；（3）负责项目的整体对外招租、合资合作开发；（4）组织培训本部门工作人员；（5）制定本部门工作制度和工作计划；（6）进行市场调查研究与分析，提供公司决策依据。6、财务部（1）办理各种财务事务；（2）制定月、年度财政预决算文件；（3）合理分配、核算、监督公司各种财政行为；（4）制定各类财务制度；（5）处理与各类金融机构的相关关系。7、销售部：（1）销售策略的制订；（2）销售模拟过程的预案制订；（3）销售资料的准备；（4）销售组织与日常管理；（5）售楼中心的管理与维护；8、招商部注：届时另成立商管公司和营销公司，其工作内容由其负责具体分解。9、行政部（1）负责公司的人力资源管理；（2）处理日常办公室工作；（3）制定公司日常办公室规章制度；（4）全面负责房地产开发业务及申报产权工作；（5）整理保存各类文件档案；（6）申报办理各类有关公司运作的手续。（四）人员智力构成为保证该项目能取得成功，人才是一个非常重要的因素，我们觉得未来的公司人员智力组成中至少应包括以下专业人才：1、市场营销专家主要参与市场调查、市场定位、市场研究和销售策划工作，负责制订价格、竞争策略和具体销售方案。2、建筑设计专家主要参与公司的建筑设计工作，负责建筑设计创意、建筑评议选择。3、工程管理专家主要参与工程施工管理，负责监控工程质量、进度及成本控制、提供技术指导。4、建筑材料行家主要参与建筑设计要求工作，负责建筑材料成本的控制、比较、优化选择，保证建筑设计要求能够到到规定标准。5、公关能手参与项目的全过程，负责各种社会关系。6、方案高手参与项目全过程，负责起草和设计所有的文案。7、律师参与合同文本的起草及审核，负责规避相应的法律风险。8、行政主管参与项目的全过程，负责处理日常事务性工作。（注：由于涉及相关合作化公司工作内容，在此不作具体细化。）第十部分项目总论综上所述，此项目开发建设是经过反复市场调研和多方专家论证得出的结果，它自始至终都只为了一个目的——“将霍邱送出去，把世界引进来”。对于霍邱来说，我们建设本项目的意义，不单是关系到能否为一个中部城市带来一系列经济和社会效益的问题，而是在于能否通过科学的策划整合皖西及国内、国际的各种相关资源要素，把商贸流通业展示作为一个支点，以全新的思路和绝妙的经营手法，撬动起皖西这个经济板块。在展示霍邱全新形象的同时，促成它的经济转型和升级，从而为皖西地区的发展闯出一条令人耳目一新的、超常规发展的道路来。它是建立在当地深厚的自然资源以及市场需求的基础上的，经过自主创新和优化配置后打造的专业市场升级版，是市场经济发展需求的必然产物，它将有效填补市场空白，实现皖西与国际化市场接轨。它的建造是为了把一个看似简单的商品流通形式变成区域化调整产业结构的契机，把一个现代化的专业市场交易行为升华为一种撬动区域经济板块腾飞的产业化模式，从而加速霍邱的GDP增长，提高人民生活水平，最终实现区域影响力和综合竞争力的双重提升，它的经营定位建立在科学、准确、务实的基础之上，必然经得起市场的考验。经过论证，本项目开发已具备了天时、地利、人和的有利条件，有着广阔的发展空间和良好的市场前景，不但能为霍邱带来明显的经济效益和社会效益，同时还推动了区域可持续性发展，加速了霍邱县城市化进程，实属利国利民的好项目。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目名称及承建单位 11.2研究工作的依据与范围 11.3项目提要 31.4综合评价和研究结论 4第二章建设背景及必要性 62.1项目提出的背景 62.2项目建设的必要性 7第三章市场预测与产品规模选择 83.1市场分析 83.2规模分析 103.3产品选择 10第四章建设条件与厂址选择 124.1厂址的选择 124.2建设环境条件 134.3项目建筑规划 174.4主要技术指标 17第五章工艺技术方案和设备选择 185.1原材料需求情况 185.2生产工艺路线及工艺流程 205.3工艺设备 24第六章工程技术方案 306.1建设地点 306.2建设条件 306.3总平面布置和运输 346.4土建工程 366.5给水工程 376.6项目供电工程 37第七章节能 387.1用能标准和节能规范 387.2能耗分析及主要节能措施 397.3节水措施 40第八章环境保护 428.1设计依据及标准 428.2施工期环境影响及对策 428.3营运期环境影响及对策 43第九章劳动保障 459.1遵守法规及标准 459.2劳动安全、卫生 459.3消防 469.4劳动保障措施 46第十章组织机构与项目实施进度 4710.1公司组织机构 4710.2劳动定员 4710.3项目实施进度 48第十一章投资估算 4911.1编制依据 4911.2项目投资估算编制范围 5011.3项目投资估算表 51第十二章财务评价 51HYPERLINK"file:///H:\\准备修改传百度文档\\zcj2017.10.31\\新建文件夹%20(6)\\陕西ZSW挂车生产线建设项目可研报告.doc